行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

基金概况 - 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，基金简称鹏华前海REITs，基金主代码184801，运作方式为契约型封闭式，基金合同生效于2015年7月6日，报告期末基金份额总额为29,995,915.35份，基金份额净值为101.340元 [1][2] - 基金管理人为鹏华基金管理有限公司，基金托管人为上海浦东发展银行股份有限公司，投资目标是通过投资目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新红利 [1][2] - 基金业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5%，风险收益特征显示预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金 [2] 财务表现 - 本期已实现收益为28,903,726.67元，本期利润为29,167,561.58元，加权平均基金份额本期利润为0.9724元，本期加权平均净值利润率为0.96% [3] - 本期基金份额净值增长率为0.97%，期末可供分配利润为34,123,404.34元，期末可供分配基金份额利润为1.1376元，期末基金资产净值为3,039,791,318.38元 [3] - 过去六个月份额净值增长率为0.97%，业绩比较基准收益率为1.58%，过去一年份额净值增长率为3.12%，业绩比较基准收益率为3.39%，自基金合同生效至今份额累计净值增长率为54.43% [3] 投资组合与策略 - 基金投资策略包括审慎论证宏观经济因素、商业地产周期等来判断目标公司持有商业物业的投资价值，通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入 [2] - 固定收益资产投资策略采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益，权益类资产投资策略在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，适当参与股票等权益类投资以增加基金收益 [2] - 报告期末交易性金融资产为382,813,343.77元，其中股票投资163,077,844.34元，债券投资219,735,499.43元，买入返售金融资产为2,400,000,000.00元 [14] 管理人报告 - 鹏华基金管理有限公司成立于1998年12月22日，管理资产总规模达到12,513亿元，管理359只公募基金、12只全国社保投资组合、8只基本养老保险投资组合 [4] - 基金经理刘方正先生具有15年证券从业经验，自2015年8月6日起担任本基金的基金经理，基金经理助理匡琪女士具有10年证券从业经验 [5][6] - 报告期内基金管理人严格遵守法律法规，严格执行公平交易制度，确保不同投资组合得到公平对待，未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为 [7] 市场展望与操作 - 宏观经济方面，政府债务和基建保持相对稳定，制造业投资水平仍有效支撑经济，房地产年初延续缓慢复苏但二季度低于预期，消费方面传统家电受益于国补表现亮眼，外需受美国贸易战影响产生不确定性 [8] - 权益市场方面，春节期间DeepSeek引发的AI行情和人形机器人行业推升市场热情，中大盘标的如银行等高分紅资产表现稳健，中小市值标的持续高赔率兑现，债券收益率呈现震荡走势，处于较低较平状况 [9] - 基金操作以追求稳定收益为主要策略，控制净值回撤幅度，保持稳健的中短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下参与股票二级市场投资，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益 [9][10]

机构买入评级总体情况 - 今日机构发布356条买入型评级记录，涉及267只个股 [1] - 中国平安关注度最高，共获6次机构买入型评级记录 [1] - 100条评级记录给出未来目标价，5股上涨空间超50% [1] - 隆鑫通用上涨空间最高达71.48%，华泰证券预计目标价21.71元 [1] - 万科A上涨空间60.68%，冠盛股份上涨空间52.38% [1] - 12条评级记录为机构首次关注，涉及安利股份、宝丰能源等12只个股 [1] - 3条评级记录被调高，涉及广东宏大、纳睿雷达、中汽股份 [1] 个股市场表现 - 机构买入型评级个股今日平均下跌1.50%，表现强于沪指 [2] - 48只股价上涨，能科科技、中新集团涨停 [2] - 安利股份涨幅13.05%，中科创达涨幅11.69%，新媒股份涨幅10.75% [2] - 珀莱雅跌幅7.59%，联瑞新材跌幅7.40%，云意电气跌幅6.34% [2] 个股业绩表现 - 263股公布上半年业绩，新特电气净利润同比增幅最大达49775.01% [2] - 新特电气上半年净利润532.87万元 [2] - 华宏科技净利润同比增长3480.57%，三友医疗增长2083.64% [2] - 2股公布业绩快报，百济神州净利润增幅115.63%，中远海特增幅13.08% [2] 行业分布情况 - 医药生物行业最受青睐，30只个股上榜机构买入评级榜 [2] - 机械设备行业27只个股上榜，电子行业21只个股上榜 [2] - 非银金融行业中国平安获6次评级，食品饮料行业青岛啤酒获5次评级 [2][3][4][5] - 汽车行业多只个股获评级，包括立中集团、银轮股份、隆鑫通用等 [3][4][5] 重点个股评级详情 - 中国平安获6次买入评级，今日跌幅3.02%，动态市盈率7.85倍 [2] - 青岛啤酒获5次买入评级，今日跌幅1.15%，动态市盈率12.05倍 [2] - 珀莱雅获5次买入评级，今日跌幅7.59%，动态市盈率21.08倍 [2] - 隆鑫通用获3次买入评级，今日跌幅2.99%，动态市盈率12.10倍 [3] - 中科创达获2次买入评级，今日涨幅11.69%，动态市盈率111.25倍 [4]

市场整体表现 - 沪指8月27日下跌1.76% [1] - 申万行业仅通信上涨1.66%，美容护理和房地产分别下跌3.86%和3.51% [1] - 两市主力资金全天净流出1297.50亿元，所有行业均呈净流出状态 [1] 行业资金流向 - 计算机行业净流出163.10亿元居首，医药生物净流出123.25亿元，电子、汽车、机械设备净流出规模居前 [1] - 房地产行业主力资金净流出26.96亿元，行业100只个股中仅4只上涨，96只下跌 [2] 房地产个股资金流入 - 中新集团净流入7811.52万元并涨停，华发股份净流入3160.90万元，万业企业净流入2127.84万元 [2] - 行业共21只个股资金净流入，其中5只净流入超千万元 [2] 房地产个股资金流出 - 万通发展净流出5.22亿元且跌停，保利发展净流出2.41亿元，张江高科净流出2.20亿元 [2][3] - 行业共5只个股净流出超亿元，深深房A跌停且净流出8922.43万元 [2][3]

股价表现与交易数据 - 8月27日盘中下跌2%至6.85元/股 成交额12.14亿元 换手率1.81% 总市值817.25亿元 [1] - 主力资金净流出1.33亿元 特大单买卖占比分别为15.49%和26.63% 大单买卖占比分别为25.89%和25.66% [1] - 年内股价下跌5.65% 近5日/20日/60日分别上涨4.58%/2.24%/3.47% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数52.20万户 较上期减少2.52% 人均流通股增加2.59%至18,615股 [2] - 香港中央结算持股1.55亿股(第四大股东) 较上期减少772.47万股 [3] - 华泰柏瑞沪深300ETF持股1.22亿股(第七大) 增加1031.36万股 南方房地产ETF持股8685.99万股(第八大) 增加247.16万股 [3] - 易方达沪深300ETF持股8644万股(第九大) 增加864.2万股 华夏沪深300ETF持股6338.81万股(第十大) 增加1057.13万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入1053.23亿元 同比减少26.23% [2] - 归母净利润亏损119.47亿元 同比减少21.25% [2] 公司基础信息 - 主营业务为房地产开发及相关资产经营(80.17%)和物业服务(16.23%) [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 概念板块包括REITs/H股/证金汇金等 [1] - A股上市后累计派现1030.33亿元 近三年累计派现80.63亿元 [3]

投资评级 - 中性（维持）[1][5] 核心观点 - 中期业绩亏损，结算毛利率小幅改善，业绩继续承压，后续需要关注股东支持和资产盘活进展[5][6] - 维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-73.22亿元、5.57亿元、13.14亿元，EPS分别为-0.61元、0.05元、0.11元[5] - 当前股价对应2026-2027年PE估值为153.3倍、65.0倍[5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%[6] - 2025年上半年归母净亏损119.5亿元，基本每股亏损1.01元[6] - 整体毛利率9.97%，同比增加1.85个百分点，开发业务毛利率8.7%，同比增加1.46个百分点[6] - 计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归母净利润约44.78亿元[6] - 房地产开发业务结算面积533.6万平方米，同比下降39.3%，结算收入740.5亿元，同比下降33.7%，结算毛利率8.1%[6] 销售与投资 - 2025年上半年销售面积538.9万平方米，同比下降42.6%，销售金额691.1亿元，同比下降45.7%[7] - 在15个城市销售金额排名前三[7] - 年初现房销售176亿元，准现房销售183亿元，车商办销售81亿元，实现69个尾盘项目清尾[7] - 新增6个项目，总建筑面积55.8万平方米，权益地价约13.4亿元，平均地价4528元/平方米[7] 资产盘活 - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元，通过存量盘活回款57.5亿元[7] - 2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元[7] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为3126.22亿元、2922.32亿元、2747.97亿元，同比变化-8.9%、-6.5%、-6.0%[8] - 预计2025-2027年归母净利润分别为-73.22亿元、5.57亿元、13.14亿元，同比变化85.2%、107.6%、135.8%[8] - 预计2025-2027年毛利率分别为16.4%、18.4%、19.5%，净利率分别为-2.6%、0.3%、0.8%[8] - 预计2025-2027年ROE分别为-2.5%、0.2%、0.7%[8] 估值指标 - 当前股价6.99元，总市值833.96亿元，流通市值679.18亿元[1] - 近3个月换手率75.33%[1] - 一年最高最低股价分别为10.69元/6.18元[1]

美联储人事变动与政策独立性 - 美国总统特朗普宣布罢免美联储理事丽莎·库克 为美联储成立111年来首次罢免理事事件[2] - 若库克被罢免 特朗普提名理事将在七人理事会中占据多数席位 可能影响利率决议等关键决策[2] - 激进降息策略若实施 或导致美国重返高通胀状态并削弱美元信用[3] 美国小额包裹关税政策调整 - 因美国小额包裹关税豁免政策到期 多家国际邮政服务公司暂停对美发货[4] - 新关税标准为：对关税税率低于16%国家每件商品征收80美元 税率16%-25%征收160美元 税率超25%征收200美元[4] - 上财年美国接收超13.6亿件小额包裹 日均处理量超400万件 新规将增加跨境运输与合规成本[4] - 低价值商品利润空间受挤压 部分商家可能退出美国市场 但对美国整体通胀影响有限[5] 日本住宿税征收动态 - 日本42个地方政府已开征或计划征收住宿税 超90个地方政府正考虑实施[6] - 税额标准为每人每晚约200日元（约9.8元人民币） 高档设施可达1000日元（约48.8元人民币）或更高[6] - 征税目的为缓解游客激增导致的基础设施压力 税收用于基础设施维护与旅游资源保护[6] 人工智能行业竞争态势 - 马斯克旗下xAI成立新公司"巨硬" 业务涵盖生成式AI语音文本工具、代码编写及游戏设计AI工具等[8] - AI应用已替代办公软件部分功能 但对传统软件行业未构成颠覆性冲击[9] - 传统软件公司（如微软）通过嵌入AI功能（如Office套件）维持竞争力[9] 拼多多二季度业绩表现 - 二季度总收入1039.8亿元（143.5亿美元） 同比增长7% 营业利润257.9亿元同比下降21%[10] - 在线营销收入557亿元同比增长13% 交易服务收入483亿元同比持平[10] - 海外业务通过拓展欧洲、中东市场及半托管转型实现高速增长 受美国关税影响较小[11] 万科上半年经营与债务状况 - 上半年营业收入1053.2亿元同比下滑26.2% 归母净利润亏损119.47亿元同比下降21.3%[12] - 完成超4.5万套房屋交付 销售回款率超100% 如期偿还243.9亿元公开市场债务[12] - 一年内到期境内债务241.74亿元占比86.81% 12月需偿还58.71亿元[12] - 经营性现金流为负 偿债依赖国资股东资金支持[13] ETF市场规模扩张 - 全市场ETF总规模突破5万亿元 4个月内从4万亿增至5万亿 为历史最快增速[14] - 债券ETF及港股ETF推动规模增长 中国已成亚洲最大ETF市场[14] - 股市行情走强、ETF品类丰富及费率下调为主要驱动因素[14] A股市场近期表现 - 8月26日沪指跌0.39%报3868.38点 深成指涨0.26% 两市成交额2.68万亿元[16] - 超2800只个股上涨 消费电子、华为昇腾概念股走强 稀土永磁、CRO板块调整[16] - 市场调整需求受二季报业绩平淡及资金"高低切换"意愿影响[17]

楼市政策预期 - 年底前行业不会出台专门针对楼市的超级大招[2] - 超级大招可能选项包括大幅减少卖地或成立3万亿元起跳的房地产稳定基金[2][4] - 停止卖地难度极大 地方融资平台通过拿地变相给融资[3] 政策限制因素 - 停止卖地会导致地方稳增长资金紧缺并对经济产生紧缩效应[3] - 成立3万亿房地产稳定基金将加大国债地方债规模并提高政府杠杆率[4] - 股市回暖降低了出台楼市超级大利好的必要性[8] 股市与楼市关联 - A股日成交金额突破3万亿元创历史第二高 市场进入牛市[5] - 4000点不是问题 增量资金持续进入市场[6] - 股市走强中长期将带动楼市走强 降低悲观预期[7] 中等利好政策 - 9月22日LPR可能降息10到15个基点 有利于国庆黄金周卖房[9] - 若美联储年底前降息2次 明年春节前LPR或再降一次[10] - 住房公积金贷款利率有望在明年5月前后再次降息[10] 其他政策动向 - 央行可能实施降准 降息降准利好作用持续累积[11] - 深圳可能出台住房新政松绑核心区限购[11] - 一线城市核心区配套好的楼盘将率先企稳回暖[11]

涉及的行业和公司 * 行业为中国房地产行业[66] * 公司为中国万科企业股份有限公司（China Vanke Company Ltd） A股代码000002 SZ[1] H股代码2202 HK[5][12] 核心观点和论据：财务表现与流动性 * 公司1H25业绩表现不佳 核心亏损显著扩大至人民币116亿元[8] 符合盈利预警[2] * 收入同比下降26%至人民币1053亿元[9] 未结转销售额进一步下降至人民币1840亿元（较2024年底下降17%）[8] 预示2025-26年收入压力增大 * 毛利率承压 开发物业毛利率（DP GPM）降至8 1%[8] 且已完工库存保持在高位达人民币1170亿元（相当于2024年预售额的48%）[8] * 资产负债表恶化 净负债权益比升至86%[8][9] 现金对短期债务的覆盖倍数降至0 4倍[8][9] 但深圳地铁（SZ Metro）提供的未质押贷款应能帮助其偿还公共债务[3] * 资产减值损失同比扩大2 6倍至人民币51亿元[8] 利息支出同比增长29%[9] 核心观点和论据：前景展望与估值 * 展望依然疲弱 公司可能因房地产销售快速萎缩 开发利润率压力增大 房价长期下跌导致的资产减值以及为流动性进行的潜在资产处置损失而在中期持续遭受严重亏损[3] * 当前0 41倍的市净率（P B）可能面临更多挑战（覆盖范围内平均为0 45倍）[3] 摩根士丹利给予A股Underweight评级[5] 目标价人民币5 07元[5] 较当前股价有23%下行空间[5] * 估值方法基于2025e净资产价值（NAV）为每股人民币7 24元 并应用30%的折扣[11] 下行风险包括销售和财务业绩弱于预期[14][15] 其他重要内容 * 摩根士丹利在截至2025年7月31日时 持有万科1%或以上的普通股[21] 并在过去12个月内从万科获得过投资银行服务[24] 非投资银行服务[25] 以及产品和服务补偿[23] * 报告强调其评级为相对评级 Underweight并非直接等同于卖出[29][32] 投资决策应综合考虑个人情况[50]

深圳金融发展历程 - 从1979年宝安县存款余额1.01亿元、贷款余额0.75亿元的"金融荒漠"起步，到2024年GDP超36800亿元、金融业增加值达4710.5亿元的全国三大金融中心之一 [2][28][31] 初创与探索阶段（1979-1990） - 1982年南洋商业银行深圳分行开业，成为新中国第一家外资银行分支机构 [7][8] - 1987年招商银行成立，同年深交所上市首只股票深发展，股价从1元最高涨至180元（复权价） [8] - 1988年深圳平安保险公司成立，初期仅13名员工 [9] - 1983年深宝安发行新中国第一张股票筹资1300万元，1987年深发展公开发行股票筹资793万元引发抢购潮 [10] 跨越与成长阶段（1990-2004） - 1990年12月1日深交所成立，2004年底上市公司达536家，总市值1.1万亿元，年成交金额1.6万亿元 [11][12][15] - 深创投1999年成立，至2004年累计投资项目超100个，投资金额超20亿元 [15][16] 调整与转型阶段（2004-2019） - 2004年深交所推出中小企业板，至2009年上市公司达327家，累计融资3000多亿元 [19][20] - 2009年创业板启动，2019年公司数量近800家，总市值超6万亿元（2024年达1365家、12.45万亿元） [21] - 2010年前海合作区设立，2019年底注册金融企业5.2万家，跨境人民币贷款累计提款超400亿元 [23][24] - 2014年微众银行开业，2019年末客户数突破1亿，管理贷款余额超4400亿元 [26] 升华与引领阶段（2019年至今） - 创业板注册制改革至2025年Q1新增上市公司超400家，IPO融资超5000亿元，90%为高新技术企业 [26] - 2021年深市主板新增上市公司超160家，IPO融资超3000亿元，2025年7月末总市值近40万亿元 [26] - 2024年"跨境理财通"2.0实施，4月末深圳67家银行参与，账户开立超4.5万个，跨境汇划金额突破35亿元 [26] - 2024年初数字人民币受理商户超300万家，钱包开立超6000万个，交易金额突破6000亿元 [27] 金融业综合实力 - 2024年末银行业存款余额135778.02亿元，贷款余额94830.33亿元，资产总额13.57万亿元 [29] - 2024年末深交所上市公司2852家，市价总值33.04万亿元，交易量全球第三、市值全球第六，IPO数量全球第一 [29] - 深圳辖区A股上市公司422家，总市值8.79万亿元；境外上市公司超160家，总市值超10万亿港元 [31] - 2024年保费收入1958.21亿元，保险法人总资产7.3万亿元 [31] - 财富管理规模2022年底26.6万亿元，2024年增长至29万亿元 [35] - 金融科技全球排名第三（747分），仅次于纽约（749分）和伦敦（748分） [36] - 知识产权证券化累计发行规模超230亿元，位居全国第一 [37]