A股市场 - 3月A股市场整体呈现震荡休整态势，受全国“两会”政策影响，指数出现调整[1] - 一季度A股市场中，有色金属板块涨幅领先，表现突出[3] - 行业方面，有色金属、石油石化等板块涨幅居前，医药生物、房地产等表现不佳[4] - 个股公司方面，金盾股份、艾艾精工等涨幅较大，肯特股份、微创光电等跌幅较大[5] 海外股市 - 海外股市中，阿根廷股市涨幅领先，欧洲股市也表现不俗[2] 港股市场 - 港股市场横盘震荡，北水加仓科技股，南向资金流入增加[6] - 一季度南向资金净买入1331.46亿港元，恒生原材料指数涨幅领先，医疗保健业跌幅最大[7] - 恒生指数一季度涨跌情况：能源业指数累涨22.67%，原材料业指数累涨19.3%，电讯业指数累涨4.06%；医疗保健业累跌22.07%，地产建筑业指数累跌13.85%等[11] - 港股个股涨跌情况：涨幅前五个股包括优必选、鸿腾精密科技等，跌幅前五个股包括康哲药业、中海物业等[12] 美股市场 - 美股表现：标普500指数创历史新高，投资者对经济和降息的乐观情绪推动市值暴增4万亿美元[14] - 行业表现：半导体产品与设备领涨，媒体娱乐、生物科技、零售、银行等行业跑出超额收益[16] 证券公司观点 - 兴业证券建议关注有业绩确定性的高景气与高ROE方向扩散[21] - 平安证券指出产业端在新质生产力号召下，各部门积极出台并落地执行一系列配套政策[22] - 渤海证券认为后市行情的发展关键在于业绩端能否如预期般呈现恢复过程[23] - 行业配置方面，可关注具备防御属性的高股息板块、AI产业趋势催化下的TMT板块投资机会、设备更新和消费品以旧换新政策引导下的机械设备、汽车行业的阶段性博弈机会[24]

公司财务表现 - 公司2023年度销售额为3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持行业第二[12] - 公司全口径收入为558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入为428.1亿元，同比增加13.8%[12] - 公司全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正[12] - 公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年下降[12] - 公司全年实现交易签约123亿元，新增投资质量明显提升[14] - 公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，贡献销售额510亿元[15] - 公司库存项目加速去化，2023年去化比例超过60%[15] - 公司已正式进入申报/发行阶段的REITs包括华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT[14] - 公司面对高质量发展转型的短期压力，采取了针对性举措并取得成效[13] - 公司面对市场下行，积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序[12] - 公司2023年营业收入为4657.39亿，同比下降7.56%[38] - 公司2023年营业利润为292.52亿，同比下降43.78%[38] - 公司2023年净利润为121.63亿，同比下降46.39%[38] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为39.12亿，同比增长42.24%[38] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%[49] - 公司2023年净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[49] - 公司经营性现金流净额连续15年为正，手中货币资金达998.1亿元[50] - 公司全年新获融资897亿元，资债结构持续优化，资产负债率为65.5%[50] - 公司开发业务销售金额3761.2亿元，位居行业第二，保质交付28.9万个单位[51] - 公司经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%[51] - 公司在ESG等方面获得多项奖项，荣登《财富》"世界500强"第173位[51] 项目开发与销售 - 公司2023年实现销售额120亿元，销售面积23.8万平方米[91] - 公司全年住宅、公寓、商办共计交付28.9万套[94] - 公司开发业务的营业利润率为11.2%[69] - 公司2023年新获取项目总规划计容建筑面积为596.0万平方米[88] - 公司2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%[88] 公司房地产项目分布 - 南方区域销售面积占比23.7%，销售金额占比16.5%[81] - 上海区域销售面积占比34.2%，销售金额占比25.4%[81] - 北京区域销售面积占比13.5%，销售金额占比17.5%[81] 公司多元化业务 - 万物云实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%[97] - 万物梁行新增15个超高层项目，多经业务带来收入人民币5.43亿元，同比增长107.5%[99] - 万物云在项目中共计落地459台灵石服务器，实现在线率超过99.3%[100] - 冷链业务收入同比增长33.9%，冷链开业规模持续扩大[102] - 泊寓业务实现整体盈利，出租率为95.76%，继续维持高位[107] 公司房地产项目规划 - 2024年，公司计划新开工及复工项目总计容面积为1,071.8万平方米，预计竣工项目总计容面积为2,205.7万平方米[167] - 北京长阳半岛项目规划计容建筑面积为437,179平方米，23年计容开工面积为859,085平方米，23年计容竣工面积为859,085平方米[168] - 北京翡翠公园项目23年计容竣工面积为297,780平方米，23年末储备为80,377平方米，24年计划竣工计容面积为46,742平方米[168]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%[1] - 公司2023年房开业务结算量减少，贡献营收同比下降9.6%[2] - 公司2023年合同销售金额为3761亿元，同比下降9.8%[3] - 公司净利润在2021年至2026年间呈现下降趋势，从38,070百万元下降至21,494百万元[1] - 每股收益在同期内也有所下降，从1.937元下降至1.081元[1] 财务指标 - 2023年主营业务收入预计为465,739百万元，较2022年下降7.6%[7] - 2023年毛利率预计为15.2%，较2022年下降4.4%[7] - 2023年EBIT利润率预计为7.3%，较2022年下降3.1%[7] - 净资产收益率在2021年至2026年间稳定在4.68%至9.55%之间[1] - 主营业务收入增长率在同期内波动较大，从8.04%增长至-1.80%[1] 投资评级 - 公司市场相关报告评级比率分析显示，买入评级数量逐渐增加，增持评级数量较为稳定[2] - 根据历史推荐和目标定价数据，公司股票的投资评级为增持，市价在18.23元至18.98元之间，目标价为20.34元[9] - 公司提供的投资评级说明中，增持意味着预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间[9] 风险提示 - 报告强调，投资者应当注意公司披露的风险提示，过往业绩并不能代表未来表现，投资决策需谨慎[11] 联系方式 - 上海电话：021-80234211，北京电话：010-85950438，深圳电话：0755-86695353[13]

公司业绩 - 公司全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二[8] - 公司全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正[8] - 公司2023年新增项目43个，其中33个已实现开盘销售，销售额达510亿元，投资兑现度达88%[11] - 公司库存项目加速去化，2023年去化比例超过60%[11] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.56%；营业利润为292.5亿元，同比下降43.78%[29] - 公司2023年归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，同比下降46.39%[29] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为39.1亿元，同比增长42.24%[29] - 公司2023年营业收入为4,657.4亿元，同比下降7.6%，净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[39] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%，净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[55] - 公司2023年房地产开发业务结算面积为2961.5万平方米，同比下降12.9%，实现结算收入4016.1亿元，同比下降9.6%[70] - 公司2023-2024雪季，旗下滑雪场接待73万人次，同比减少11%，实现业务收入2.8亿元，同比持平[103] 区域销售情况 - 南方区域销售面积892.7万平方米，销售金额406.3亿元，占比分别为23.7%和16.5%[68] - 上海区域销售面积1291.4万平方米，销售金额624.1亿元，占比分别为34.2%和25.4%[68] - 北京区域销售面积506.0万平方米，销售金额432.5亿元，占比分别为13.5%和17.5%[68] 商业业务 - 公司持有类业务通过资产交易、发行REITs等方式实现商业模式闭环，已开始发售印力商业REIT，万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理[41] - 本集团商业业务营业收入91.1亿元，同比增长4.6%[96] - 本集团合计开业203个商业项目，建筑面积1,158万平方米[97] - 重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目开业，受到消费者好评[98] - 印力已与超过12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3,432万[100] - 本集团持有33家在营酒店，覆盖北京、深圳、广州、成都等核心城市和阳朔、丽江等目的地旅游胜地[101] 房地产开发 - 房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%[56] - 物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%[56] - 房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为15.4%，较去年下降4.4个百分点[57] - 房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%，较去年下降3.5个百分点[57] 投资及金融 - 公司持有的交叉货币掉期(CCS)合约金额占公司年末净资产比例为1.77%[187] - 公司投资的衍生金融工具主要为交叉货币掉期(CCS)，报告期内产生浮动盈利人民币953.45万元[186] - 金融资产中，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产总额为519,500.40万元，其中衍生金融资产占比为4,505.39万元，其他权益工具投资占比为125,429.96万元[191]

财务数据 - 公司2023年全年实现营收4,657.4亿元，较上年下滑7.6%[1] - 公司2023年归母净利润为121.6亿，较上年下滑46.4%[1] - 公司2023年扣非归母净利润为97.9亿元，较上年下滑50.6%[1] - 公司2023年计提存货跌价准备34.9亿元，影响归母净利润29.5亿元[1] - 公司2023年管理费用同比减少39.8%[1] - 公司期末净负债率为54.7%，同比提高11.0个百分点，有息负债3200.5亿元，货币现金998亿元[3] 业绩展望 - 公司计划2024年实现交易回款不低于300亿元，未来两年削减付息债务1000亿元以上[4] - 2026年公司预计营业收入将略有下降，为331,670百万元[6] - 2026年公司预计净利润率将略有增加，为3.6%[6] - 公司ROE预计在2026年将为4.2%[6] 新项目和业务 - 公司2023年累计获取新项目43个，主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市[2] - 公司2023年新获取项目投资兑现度达88%[2] - 公司2023年经营服务业务全口径收入为558.1亿元，同比增加8.9%[3] - 物流业务经营收入同比增长17%至41.8亿元，冷链仓储规模全国第一[3]

财务数据 - 公司2023年实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%[1] - 归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%[1] - 2024/2025年预计每股净收益分别为0.74元和0.82元[1] - 2024年每股股利预计为1.02元，较2023年持平[1] - 2024年经营利润率预计为8.6%，较2023年有所提升[2] - 2024年市盈率预计为12.44，较2023年有所增加[3] - 净负债率在过去5个季度中呈现逐渐下降的趋势[1] - 12个月的PE比率在过去5个季度中波动较大[1] - EV/EBITDA比率在过去5个季度中逐渐增加[1] - 股息率在过去5个季度中有所波动，最高达到11.0%[1] - 市值在过去5个季度中保持在110,240百万元的范围内[1] 公司计划 - 公司2024年新开工计划减少37.2%，竣工计划减少29.6%[1] - 销售下滑导致后续结算放缓，2023年不分红[1] 未来展望 - 2024/2025年每股净收益预计分别为0.74元和0.82元[1] - 2024年经营利润率预计为8.6%[2] 公司财务指标 - 2022年至2026年，万科A的营业总收入分别为50.38亿元、46.57亿元、34.38亿元、34.46亿元和27.03亿元[2] - 2022年至2026年，万科A的净利润分别为2.27亿元、1.22亿元、0.89亿元、0.98亿元和0.78亿元[2] - 2022年至2026年，万科A的资产负债率分别为76.9%、73.2%、68.5%、67.5%和未提供具体数据[2]

财务数据 - 公司2023年实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%[1] - 公司2023年归母净利润121.63亿元，同比下降46.39%[1] - 公司2023年计提资产减值34.90亿元，主要原因是对存货计提跌价准备[1] - 公司2023年销售面积2466万方，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%[2] - 公司2023年新增43个项目，总计容建面596万方，权益建面333.3万方[3] - 公司2023年净负债率为54.7%，现金短债比为1.6倍[3] - 公司2023年物流业务实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%[4] - 公司2023年租赁住宅业务实现收入34.6亿元，同比增长6.8%[5] - 公司2023年商业实现营业收入91.1亿元，同比增长4.6%[5] - 公司2023年物业服务实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%[5] 未来展望 - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元[6] - 公司2024-2026年对应的EPS分别为1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股[6] - 公司2024-2026年对应的PE分别为9.03X、8.88X、8.64X[6] - 公司2026年营业收入预计达到486312.78百万元，较2023年增长4.4%[9] - 公司2026年净利润预计为21803.46百万元，同比增长6.6%[9] - 公司2026年ROE预计为4.44%，ROIC预计为3.03%[9] - 公司2026年资产负债率预计为69.50%，净负债比率预计为49.50%[9] - 公司2026年流动比率预计为1.49，速动比率预计为0.50[9] 风险提示 - 公司风险提示包括宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期[7] 财务指标预测 - 公司2023-2026年的主要财务指标预测包括营业收入、归母净利润、毛利率、摊薄EPS等[8] 现金流情况 - 公司投资活动现金流在过去四个季度中呈现负增长趋势[1] - 公司筹资活动现金流在过去四个季度中波动较大[1]

公司业绩 - 公布的2024年2月销售金额为140亿元，同比下降54%[1] - 预计23-24年归母净利润分别为162亿元、172亿元，同比-28%、+6%[2] - 2024年公司实现销售金额140.0亿元，同比下降53.5%，环比下降28.0%[6] - 公司24年前2月销售金额为334.5亿元，同比下降43.1%[6] - 公司24年前2月销售排名维持全国第2位，保持一梯队规模水平[6] - 公司23年销售金额为3648亿元，同比增速为10%[7] - 公司24年前2月销售金额排名第1，万科A排名第2[8] - 公司过去五个月销售带来的月均可支配资金为246亿元，对月度刚性支出覆盖充足[9] - 公司23年四季度至24年2月销售金额呈现承压状态[10] - 公司新增6个项目，拿地总金额为23亿元，拿地力度为7%[10] - 公司24年初新增2个物流园区，权益投资额为1.7亿元[11] - 公司账面有息负债3231亿元，现金短债比2.2倍，高于安全红线[15] - 公司母公司货币现金余额为260亿元，对24年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力[15] - 公司多年布局发展经营性物业，在22年及23年均实现了收入正增长[15] - 公司出售上海七宝万科50%权益，获得27.7亿回款[20] - 公司将11日到期的6.3亿美元的中期票据本息全数偿还[20] 评级和目标价 - 维持公司22年末归母净资产0.9倍合理估值，对应A股合理价值18.31元/股，H股16.97港元/股，维持“买入”评级[2] - 公司当前估值处于低位，后续具备较大的估值修复空间，维持“买入”评级[21] - 未来基本面表现不及预期的风险包括行业政策面改善力度不及预期、三四线需求大幅下滑、库存累积快于预期、居民端需求持续性不及预期等[23] - 万科A的目标价表现强于大盘15%以上时，评级为买入[28] 未来展望 - 2023年营业收入预计为422,309百万元，2024年预计为406,307百万元，2025年预计为393,646百万元[25] - 2023年净利润率预计为6.4%，2024年预计为7.1%，2025年预计为8.2%[25] - ROE预计分别为2023年6.1%，2024年6.1%，2025年6.4%[25]

股价及销售额 - 万科股价目标价格为10.94元，当前股价为9.33元[1] - 万科合同销售额同比下降41.7%，但降幅小于行业和头部房企[2] 资产及财务状况 - 万科通过资产处置、发行REITs等方式缓解现金流紧张，具有较大的经营性资产[3] - 流动比率逐年增长，从1.22上升至1.54，显示公司偿付短期债务能力逐渐增强[1] - 营运资金变动呈现逐年下降趋势，从68,777万下降至42,214万，公司经营活动现金流受到一定影响[1] - 应收账款周转率逐年下降，从117.1降至67.4，显示公司收款速度有所减缓[1] - 每股收益逐年波动，从1.89上升至1.84，再次上升至1.84，公司盈利能力有所波动[1] - 债权融资逐年增加，从20,626万增至57,080万，公司融资渠道逐渐扩大[1] - 现金净增加额逐年下降，从44,954万减至3,769万，公司现金流状况有所下滑[1] 未来展望及预测 - 2025年万科A的营业收入预计为477,367百万元，同比增长2.2%[5] - 2025年万科A的每股收益预计为1.84元，净利率为4.6%[5] - 2024年保利发展的市盈率为5.90，最低于可比公司中的最小值4.51[6] - 2025年预计万科A的营业收入将略有增长，达到477,367百万元[7] - 2025年预计万科A的净利润率将略有增长，达到4.6%[7] - 2025年预计万科A的ROE将略有增长，达到7.7%[7] 投资评级及风险提示 - 投资评级标准中，买入、增持、中性、减持分别对应不同的市场表现，投资者可根据评级标准进行投资决策[9] - 行业投资评级标准中，看好、中性、看淡分别对应不同的市场表现，投资者可根据评级标准进行行业投资决策[12] - 本报告暂停对该行业给予投资评级，缺乏足够的研究依据支持[14] - 报告提醒投资者注意之前给予该行业的投资评级信息已不再有效[14] - 过去表现不代表未来，投资者需自行承担投资风险[19] - 公司不对使用报告内容引发的损失负责，投资决策由投资者自主承担[20]

高管人事变动 - 2023年商业地产领域至少发生160起高管人事变动，涉及158位高管[1] - 近40家商业地产企业的高层发生变动，包括万科商业板块、印力、宝龙商业、爱琴海、金地商置等[2] - 超40起董事长、董事会主席、总裁职务的重磅级高层变动，涉及李欣、吴秉琪、肖广瑞、包伟、袁嘉骅等[3] - 内部调任占变动比例超50%，跳槽占比为26%，辞任/退休占比为15%[4] 公司架构调整 - 龙湖集团引进包伟，有意向高端商业转型[11],[12] - 招商商管袁嘉骅晋升董事长，重申“双百目标”[13],[14] - 万科商业板块持续进行架构调整，包括人员调整和商业事业部整合[15],[16],[17] - 爱琴海集团在组织架构、人才引进方面的举措进入近阶段[18] - 爱琴海集团宣布成立10个管理区域，包括华南、西南、华中、西北、华北、江苏、浙江、上海、山东和东北区域[18] - 宝龙商业以“招商”为调整核心，将原招商营运中心拆分为“招商管理中心”和“营运管理中心”，增设杭州、宁波、上海、南京、福建、山东六大城市招商中心[19] - 银泰商业完成组织架构调整，涉及多则人事变动[20] - 金地商置为聚焦核心城市、提升管理效率，开启成立十年来最大的一次架构“缩编”，涉及一系列高层岗位调动[21] - 中海商业板块将北京商管下辖的山东区域项目划分到上海商管，调整后，北京、上海、广佛、成都这四大区域商管公司分别管理北方、华东、南方和中西部地区[22] 个人职务变动 - 陶慕明因欲退休及投放更多时间于私人事务，辞去了星盛商业执行董事及行政总裁职务[23] - 龙湖集团高级副总裁、商业航道总经理李楠即将退休，目前仍担任龙湖商业航道顾问[24] - 张华容创立全新商业资产管理品牌“悦容匯”[26] - 张华容将全面投身全新商业资产管理品牌“悦容匯”的打造，并担任新品牌的董事长及CEO[27] - “悦容匯”品牌创立半年，已初具规模，在运营项目7个，包括广西南宁华丰城、昆明瑞鼎城等项目[28] - 韩石、王寿庆、何相国等职业经理人又换“新东家”，包括何相国辞任银泰商业管理集团总裁兼事业一部总经理，8月奔赴海南入职中免，担任集团营销中心副总裁[29] - 何相国于3月辞任银泰商业管理集团总裁兼事业一部总经理，8月奔赴海南入职中免，担任集团营销中心副总裁[30] - 杨卫东6月卸任印力集团合伙人、成都城市公司首席合伙人等职务，履新保利商旅商业执行总经理[30] - 王寿庆重出江湖，9月获任杉杉生活副总裁，分管商管事业部及文化事业部，同时兼任上述两个事业部总经理职务，全面负责商管及文化事业部建设及业务推进工作[30] - 何闰峰6月调任印力集团上海城市公司任副总，7月又加盟平安不动产任商办事业部建设管理中心总经理[30] - 韩石8月辞任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁后，已于12月初履新兆泰集团常务副总裁、首席运营官[30] - 新一代商业地产掌舵人将带领企业走得更稳、更远[31]