行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

基金转型 - 鹏华前海万科REITs因10年运作期届满，自2025年7月8日起转型为鹏华丰锐债券型证券投资基金(LOF)，基金份额仍在深圳证券交易所上市交易 [1] - 转型后基金作为开放式债券基金，既可以在二级市场买卖，也可申购赎回 [1][2] - 基金代码将由184801变更为160641 [2] 基金历史表现 - 鹏华前海万科REITs募集规模为30亿元，发行期间单个投资者单笔认购门槛为10万元，上市后进行二级市场交易的最低份额为1万份 [4] - 截至封闭期届满，该基金自成立以来复权单位净值增长率为54.6%，年化收益率为4.45% [4] - 其间先后进行过9次分红，累计分红14.76亿元，2022年之前年度分红比例大多超过6%，2022年以来比例下降明显 [4] 投资结构 - 该基金在封闭期内投资目标公司股权（持有万科前海企业公馆）以获取商业物业租金收益，投资比例不超过基金资产的50%，其余投资固定收益类、权益类资产等比例不低于50% [6] - 鹏华基金以12.6682亿元获得目标公司万科前海企业公馆项目公司50%的股权至2023年7月24日，获取期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入 [6] 增信机制 - 作为发起式基金，鹏华基金以自有资金认购1000万份，3年内不得转让，投资顾问前海金控认购3亿份，2年内不得转让 [7] - 该基金在交易结构中首次引入"保证金账户"条款，作为"业绩补偿机制"保障投资者收益 [7] 行业地位 - 鹏华前海万科REITs是公募行业首只REITs产品，但与当前的基础设施公募REITs存在一定差别 [5]

基金转型 - 鹏华前海万科REITs因10年运作期届满，自2025年7月8日起转型为鹏华丰锐债券型证券投资基金(LOF)，基金份额继续在深交所上市交易 [2] - 转型后基金代码由184801变更为160641，作为开放式债券基金支持二级市场买卖和申购赎回 [3][5] - 该基金募集规模30亿元，封闭期内不可申购赎回，单个投资者初始认购门槛10万元，二级市场交易最低1万份 [5] 历史业绩表现 - 成立以来复权单位净值增长率54.6%，年化收益率4.45%，业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5% [6] - 累计分红9次共计14.76亿元，2022年前年度分红比例多超6%，2022年后明显下降 [6] 产品结构特点 - 公募行业首只REITs产品，与当前基础设施公募REITs存在差异，封闭期内50%资产投资万科前海企业公馆项目公司股权，50%投资固收及权益类资产 [8][9] - 鹏华基金以12.6682亿元获得项目公司50%股权，享有2015-2023年期间除物管费外的全部营业收入 [9] 增信机制 - 发起式基金结构中，鹏华基金自有资金认购1000万份锁定期3年，前海金控作为基石投资者认购3亿份锁定期2年 [10] - 创新设置"保证金账户"条款，通过业绩补偿机制保障投资者收益 [10]

二、弹性定价：下沉市场的"阳光权宜术" "每个月交那么多物业费，究竟用在什么地方了？"业主的质疑与物业"没钱赚"的抱怨，构成了中国物业 行业"质价不符"的死循环。当行业龙头万科物业将508项服务标准向全行业开源，这场"服务透明化"革 命，究竟是破解困局的曙光，还是寒冬中的权宜之计？ 一、困局溯源：原罪缠身与利润荒漠 表象的"质价不符"之下，是更深层的结构性枷锁。 物业行业深陷两难：业主痛斥服务缩水，物业疾呼无利可图。中指研究院数据显示，2024年重庆中端项 目高达44.2%的业主认为物业费不合理。矛盾的核心，远非简单的服务质量问题。 表面是服务创新，实则是市场战略的生死突围。 万物云董事长朱保全坦言："2.5元/平方米/月是万科分水岭。往上空间窄，往下空间大。"中信证券调研 佐证：约1亿户住房中，65%物业费处于0~2元/㎡/月区间。万科目标市场中，超七成小区低于2元。 战略下沉的杠杆： "弹性定价"成为万科撬动低价市场的核心工具。通过拆解158项必选+350项可 选服务，制造"基础包降价"事实（如重庆试点项目降幅24%），意图抢占增量枯竭后必争的二手 盘存量市场——这片红海意味着更薄收费基础、更强业委会议价 ...

租售同权概念板块表现 - 截至7月7日收盘，租售同权概念上涨2.20%，位居概念板块涨幅第8位 [1] - 板块内20股上涨，财信发展、*ST南置涨停，世联行、我爱我家、滨江集团涨幅居前，分别上涨4.37%、3.39%、3.20% [1] - 德必集团、张江高科跌幅居前，分别下跌0.28%、0.04% [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流入3.92亿元 [2] - 12股获主力资金净流入，6股净流入超3000万元 [2] - 招商蛇口净流入1.37亿元居首，财信发展、万科A、我爱我家分别净流入6022.69万元、5810.51万元、5267.32万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、世联行、*ST南置主力资金净流入率居前，分别为30.86%、20.14%、16.03% [3] - 招商蛇口主力资金净流入率为12.05%，万科A为7.37%，我爱我家为8.53% [3] - 德必集团主力资金净流出2071.89万元，净流入率为-4.93% [4] 概念板块涨跌幅对比 - 中船系涨幅5.23%居首，生物质能发电、2025中报预增分别涨2.83%、2.77% [2] - 同花顺果指数跌幅1.53%居首，重组蛋白、减肥药分别跌1.42%、1.10% [2]

房价动态 - 万科欧泊小区一套建面约95平的二手房最新成交价降至2 6万 平 总价252万 创下新低[1] - 该房源因买家贷款问题解约后重新放盘 业主维持2 6万 平报价待售[1] - 当前2 6万 平的价格被部分买家视为稀缺机会[3] 物业管理特点 - 小区实行严格出入管理 外卖骑手需身份证登记且禁止电动车进入 仅能步行配送[7] - 单元楼设置门禁系统 骑手常需等待住户开门才能进入[13] - 物业管理措施包括身份登记 交通管制和门禁 被认为提升了社区安全性[18] 外卖配送困境 - 小区内A12栋距离西门510米 北门650米 骑手需步行完成配送[5] - 高温天气下步行配送导致效率低下 催生了专业代跑服务 代跑费用最高达5元[9][10] - 存在语言沟通障碍 部分外籍租客拒接电话 导致骑手配送超时或被投诉[12][13] 骑手工作模式差异 - 众包骑手可自主拒单但需抢单 专职骑手强制接单但无法拒绝系统派单[14] - 专职骑手在严格管理的小区需自费雇佣代跑或承担超时罚款[16] 同区域楼盘对比 - 番禺多个楼盘对外卖骑手设限 包括海印星明 金山谷 越秀万博瑞麗府等禁止电动车进入[23][24] - 部分小区如富豪山庄允许电动车进入但需登记 保利悦公馆等存在保安态度差或停车难问题[24]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 期限不超过3年 利率2.34% [1] - 今年以来深铁集团已6次向万科提供股东借款 累计金额达211.01亿元 包括2月11日28亿元 2月22日42亿元 4月30日33亿元 5月15日15.52亿元 6月7日30亿元 以及此次62.49亿元 [5] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款展期 并要求万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [5] 债务偿还安排 - 62.49亿元借款采用分期还款方式 前期每半年还款0.5% 后期按协议执行 [5] - 深铁集团保留提出担保的权利 延续6月初的要求 [5] - 万科7月面临62.63亿元债务偿还 为未来12个月兑付高峰 [5] 债务情况 - 万科境内公开市场债务总额358.01亿元 其中一年内到期273.73亿元 占比76.57% [5] - 截至5月30日 万科年内到期及到回售期境内外债券金额217.6亿元 面临集中兑付压力 [6]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

"22万科05"公司债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）[2] - 债券包含三项特殊条款：赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权[2] - 赎回选择权规定：发行人可在第3个计息年度付息日前决定是否按面值加利息全额赎回，不行权则债券继续存续至第5年[2] 债券条款执行细节 - 调整票面利率选择权：发行人有权在第3年末调整后2年票面利率，未调整则维持原利率[3] - 回售选择权：投资者可在发行人公告利率调整决定后，选择按面值全部或部分回售债券[3] - 利息兑付和回售支付均通过中国结算深圳分公司完成[3] 赎回实施进展 - 公司于2025年6月10日、17日、23日连续发布赎回选择权行使公告及提示性公告[3] - 截至公告日已完成本金290,000万元及利息10,150万元的足额划付（票面利率3.5%）[4] - 债券将于2025年7月8日正式摘牌[4] 赎回资金安排 - 赎回资金已划转至中国结算深圳分公司指定账户，将在资金发放日分配至投资者账户[4] - 本次赎回未对公司财务状况造成实质性不利影响[4] 信息披露与联系方式 - 公告通过深交所网站及指定媒体披露[3] - 投资者可联系深圳万科大厦或北京中信证券大厦获取进一步信息[4][5]