财务数据 - 2016 - 2018年尚河保理公司向尉洪建设支付保理融资款14.3亿元[6] - 仲裁请求暂计至2022年12月9日总金额9.183163712亿元[9] - 仲裁裁决尉洪建设支付借款本金6.05亿元[13] - 暂计至2022年12月9日借款融资成本及逾期违约金3.1233265278亿元[13] 公司事务 - 2019年7月公司从金尉洪投资收购南阳帝景公司60%股权[3] - 南阳帝景公司对债务承担75%连带保证责任，酌情减少25%[12] 费用相关 - 九个被申请人共同支付财产保全费5000元、保全保险费用458718.42元[13] - 九个被申请人支付律师费40万元[13] - 九个被申请人支付代垫仲裁费4270366.38元[13] 后续安排 - 公司2024年度报告计提“预计负债”[17] - 公司将起诉尉洪建设追偿担保责任等[17]

担保相关 - 2023年度股东大会同意授权有效期内新增担保总额不超1500亿元[1] - 董事会转授权执行副总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] - 截至2025年3月31日，公司担保余额781.16亿元，占2024年末经审计归母净资产比重38.54%[5] - 公司及控股子公司为其他控股子公司担保余额762.95亿元，对联营及合营公司担保余额18.21亿元[5] - 本次担保后，公司对外担保总额约787.16亿元，占2024年末经审计归母净资产比重38.84%[6] 西安君邦情况 - 西安君邦原贷款8.5亿元，现增加至9.5亿元[1] - 截至2024年12月31日，西安君邦资产250941.63万元，负债119798.37万元，净资产131143.26万元[2] - 2024年1 - 12月，西安君邦营业收入13262.03万元，利润总额5321.68万元，净利润4344.79万元[2] - 截至2025年3月31日，西安君邦资产265904.63万元，负债134625.80万元，净资产131278.83万元[3] - 2025年1 - 3月，西安君邦营业收入3408.22万元，利润总额135.58万元，净利润135.58万元[3]

报告公司投资评级 - 万科 A 股和 H 股投资评级均下调至“中性”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 万科 2024 年年报显示营业收入 3431.8 亿元同比降 26.3%，归母净利润亏损 494.8 亿元同比降 506.8% [1] - 开发业务表现大幅滑坡，业绩修复待察，销售拿地、结算等方面指标下滑，业绩亏损有多方面原因 [2] - 短期债务压力严峻，大股东深铁集团提供重要支持，助力经营与化解信用风险 [3] - 下调 2025 - 2027 年归母净利润预测，考虑短期债务与经营不确定性大，业绩修复待察，下调 A/H 股投资评级 [4] 各目录总结 财务数据 - 2024 年销售额 2460 亿元同比降 34.6%，新获 13 个项目权益地价 55.6 亿元 [2] - 2024 年房地产开发及相关资产经营业务收入 3010 亿元同比降 30.0%，综合毛利率 10.2%同比降 5.1pct，开发业务毛利率 9.5%同比降 6.2pct [2] - 2024 年资产减值损失和信用减值损失分别同比多计提 37 亿元、260 亿元，投资收益同比降 206.4%至 - 29 亿元，财务费用同比增 59.9% [2] - 2024 年新增融资和再融资 948 亿元，新增融资综合成本 3.54%，经营性物业贷落地 293 亿元，白名单项目申报 178 个 [3] - 2024 年完成 54 个项目大宗交易合计签约 259 亿元 [3] - 截至 2024 年末有息负债 3613 亿元同比增 12.9%，债券融资余额同比降 23.9%至 603 亿元，一年内到期有息负债 1583 亿元占比 43.8%，现金短债比 0.56X 同比降 1.0X，净负债率 80.6%同比升 25.9pct [3] - 2025 年 2 月深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元股东借款 [3] 盈利预测与估值 - 下调 2025 - 2026 年归母净利润预测为 - 211.5 / - 124.6 亿元（原预测 100.2 / 105.7 亿元），新增 2027 年预测为 - 80.2 亿元 [4] - 当前 A 股股价对应 2025 - 2027 年 PB 估值为 0.47 / 0.50 / 0.52 倍 [4] 财务报表预测 - 给出 2023 - 2027 年利润表、现金流量表、资产负债表预测数据 [10][11] 主要指标 - 给出 2023 - 2027 年盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标数据 [12][13]

文章核心观点 - 公司24年收入下降业绩亏损，减值等因素大幅拖累盈利能力，销售拿地规模收缩，未来开发业务将下行，表内负债总量规模上行但结构有一定优化，预计25 - 26年归母净利润为 - 83亿元/6亿元，维持“增持”评级 [1][2] 公司业绩情况 - 24年实现营业收入3432亿元，同比下降26%，净亏损487亿元，归母净亏损495亿元（23年盈利122亿元），结算规模及毛利率下降、大宗资产处置亏损以及年末资产减值上升致业绩大幅亏损 [1] - 24年计提资产及信用减值336亿元，21年以来累计减值422亿元，占期间存货比例5.3%，与同业相比力度居中 [1] - 24年不分红、不送红股，因面临亏损及现金流压力 [1] 销售与拿地情况 - 24年实现销售金额2460亿元，同比下降35%，单月销售基本维持在月度盈亏平衡线以上，25Q1实现销售金额344亿元，同比下降41%，低于盈亏平衡线 [1] - 24年新增13宗土地，总地价108亿元左右，拿地力度自22年起显著下降，24年末估算未售面积5247万方，同比下降23%，22年以来单年同比降幅始终在15%以上，可售资源下降影响未来销售及经营性回款 [1] 负债情况 - 截至24年末账面有息负债3613亿元，同比增长13%，银行贷款、应付债券及其他借款占比分别为71%、17%、12%，负债结构优化，但公开债偿债压力仍存在 [2] - 2024年全年完成292亿元境内外公开债偿付，25年主基调是资产处置及加速回款保信用 [2] 盈利预测与投资建议 - 预计25 - 26年归母净利润 - 83亿元/6亿元，给予24年末归母权益0.45倍合理估值，对应A股合理价值7.64元/股，考虑AH股折溢价后对应港股5.96港元/股，均维持“增持”评级 [2]

报告公司投资评级 - 给予“增持”评级，维持该评级 [8][10] 报告的核心观点 - 行业困境中公司积极自救，盘活库存、处置资产；融资端争取金融机构支持，新增融资、落地经营性物业贷；股东端获深国资与深铁集团有力支持，提供借款、协助处置资产等；行业承压下公司核心是维持资金链平衡，穿越周期后存续价值突出 [2][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024 年公司营收 3432 亿（-26.3%），归母净利润亏损 495 亿（去年盈利 122 亿），扣非后归母净利亏损 454 亿（去年盈利 98 亿），综合毛利率 10.2%（-5.1pct），2024 年不分红 [6] 事件评论 业绩情况 - 2024 年营收下滑因开发业务结算资源量价齐降；归母净利润亏损主因综合毛利率下降、投资净收益亏损、大幅计提减值损失等；后期结算规模承压，毛利率难起色，存货减值压力仍在 [13] 投资情况 - 2024 年销售额 2460 亿（-34.6%），销售量价齐降；全年获取 13 个项目，全口径投资额约 91 亿（-89.0%），楼面价 6670 元/方（-52.0%）；2024 年新开工 1023 万方(-40.1%)，竣工 2375 万方(-24.2%)；2025 年计划新开工、竣工量分别为 352、1415 万方，同比下降 67.1%、35.9%；截至 2024 年末未竣工土储 6838 万方，同比下降 25.6% [13] 第二曲线业务 - 2024 年经营服务业务运营有韧性，物业收入 363.8 亿(+8.9%)；商业全口径租金 88.9 亿(-2.5%)；物流地产全口径租金 39.7 亿(-5.0%)；长租公寓规模行业第一，全口径租金收入 37.0 亿(+7.0%) [13] 投资建议 - 预计 2025 - 2027 年归母净利 6/8/10 亿，对应的 P/E 为 134/109/82X，给予“增持”评级 [8] 财务报表及预测指标 - 展示了 2024A - 2027E 利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等数据，如 2024 年营业总收入 3431.76 亿，2025 - 2027 年预计分别为 3281.44 亿、2796.01 亿、2757.47 亿等 [18]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2025 - 2026年EPS预测至 - 0.80元（原为0.10元）、 - 0.33元（原为0.14元），新增2027年EPS预测为0.10元，当前股价对应PE分别为 - 8.9倍、 - 21.7倍、74.2倍 [9] - 公司制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，销售回款及交付稳步推进，融资积极争取，债务化解取得一定进展 [9] - 深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，公司全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，净资产对应PB 0.42倍，明显低于可比公司均值（0.59倍） [9] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 公司公布2024年年报，全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8%，亏损额略高于业绩预告，拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本 [5] 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.vanke.com，大股东为深圳市地铁集团有限公司，持股27.18%，总股本11931百万股，流通A股9717百万股，流通B/H股2207百万股，总市值804亿元，流通A股市值691亿元，每股净资产16.99元，资产负债率73.7% [8] 多因素致利润承压 - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8% [8] - 业绩亏损主要因开发业务结算规模和毛利率显著下降，全年开发业务结算毛利率降至9.5%、致综合毛利率同比下降5.1个百分点致10.2%；新增计提信用减值和存货跌价准备，全年对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），同时计提信用减值264亿元；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置采取更加坚决行动，部分交易价格低于账面值 [8] 瘦身健体全力自救 - 经营端，2024年公司高品质交付超过18万套房；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿 [8] - 融资端，公司积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个 [8] - 2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 [8] 股东方提供有力支持 - 自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树林物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公司开展融资 [8] - 2025年1月27日，大股东深铁集团全面介入公司管理，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型 [9] - 2025年2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款，用于公司偿还公开市场债券本息 [9] 财务数据 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为3431.76亿元、2687.07亿元、2090.54亿元、1567.91亿元，同比分别下降26.3%、21.7%、22.2%、25.0% [7][10] - 净利润分别为 - 494.78亿元、 - 95.64亿元、 - 39.12亿元、11.43亿元，同比分别下降506.8%、上升80.7%、上升59.1%、上升129.2% [7][10] - 毛利率分别为10.2%、10.2%、10.4%、11.3%；净利率分别为 - 14.4%、 - 3.6%、 - 1.9%、0.7%；ROE分别为 - 24.4%、 - 5.0%、 - 2.1%、0.6% [7][10] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为9175.12亿元、8068.55亿元、6267.80亿元、4675.97亿元；非流动资产分别为3687.48亿元、3374.39亿元、3060.90亿元、2786.82亿元 [10] - 流动负债分别为7190.62亿元、6566.95亿元、5141.58亿元、3771.53亿元；非流动负债分别为2283.43亿元、1581.59亿元、931.22亿元、425.22亿元 [10] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为16.75亿元、293.53亿元、565.90亿元、526.04亿元；投资活动现金流分别为108.09亿元、17.32亿元、17.32亿元、24.41亿元；筹资活动现金流分别为 - 276.73亿元、151.06亿元、 - 881.48亿元、 - 811.78亿元 [11]

文章核心观点 公司2024年亏损幅度略超预告但符合预期，债务问题持续优化，发展趋势为盘活难去化资源，业绩或缩量但结构优化，盈利预测下调，维持跑赢行业评级但下调目标价 [1][2][3][4] 业绩情况 - 2024年营收同比下降26%至3432亿元，开发结算体量下降30% [1] - 税前毛利率同比下降1.6ppt至12.6%，税后毛利率降至4.8% [1] - 计提存货减值72亿元、项目层面其他应收款信用减值264亿元、表外项目投资亏损29亿元 [1] - 归母亏损495亿元，小幅超出此前盈警预告的450亿元 [1] 债务情况 - 2024年末有息负债同比增长13%至3613亿元，因印力商业并表和新增经营性物业贷293亿元 [2] - 存量融资结构改善，银行贷款比重升至71.4%，新增融资成本同比下降37BP至3.54% [2] - 大股东深铁集团注入83亿元流动性支持，境内外债券收益率显著走低 [2] - 2025年后三个季度须兑付132亿元境内债与4.23亿美元海外债，2026 - 2027年财务压力或平稳下降 [2] 发展趋势 - 2024年投资端以存量资源盘活为主，新获取13宗项目，11宗为存量盘活资源 [3] - 2024年销售额同比下降35%，2025年1 - 3月同比下降41% [3] - 2024年保交付18.2万套，计划2025年竣工交付11.2万套 [3] - 2024年非开发收入占比提升至12% [3] 盈利预测与估值 - 下调2025年和2026年归母净利润预测至 - 283亿元和 - 172亿元 [4] - 当前股价对应2025年和2026年市净率为0.48倍和0.54倍 [4] - 维持跑赢行业评级，下调目标价6%至8.3元/股，较当前股价有17%上行空间 [4]

报告公司投资评级 - 对2202 HK和000002 CH的投资评级均为“持有（维持）”，目标价分别为港币5.65和人民币7.33 [8] 报告的核心观点 - 公司3月31日发布年报，2024年营收3431.8亿元，同比降26.3%；归母净利润-494.8亿元，同比降506.8%，归母净亏损高于业绩预告；公司面临较大财务压力，有待市场修复和股东支持，维持“持有”评级 [1] - 公司致力于从重向轻转化，努力盘活存量降杠杆，夯实REITs平台；虽有融资支持政策助力，但2025年面临较大到期债务压力，短债承压，需政策及国资进一步支持 [3][4] - 因公司致力于存量去化，预计项目盈利能力或低于预测，资产交易亏损可能影响净利，调整2025 - 2027年EPS和BPS，A股和H股均维持“持有” [5] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年公司出现大额亏损，主要因存货及信用减值336亿、竣工面积降24.2%致开发结算收入降30.5%至2791亿且结算毛利率降5.5pct至9.5%、资产交易亏损、非主业财务投资账面亏损；销售规模收缩，销售金额2460亿元，同比降34.6%；严控新增投资，权益拿地额55.6亿，土地储备同比降22.4%；开发业务收缩，物管/租赁住房收入同比分别增8.9%/7%，商业业务收入降2.5% [2] 转型举措 - 为实现安全过渡转型，公司努力盘活存量降杠杆，期内大宗交易签约259亿，存量资源盘活新增和优化产能412亿，回款104亿；夯实REITs平台，2024Q2发售中金印力消费REIT募资净额32.6亿，推动扩募并加速长租公寓与物流REITs上市，设立2支Pre - REITs基金合计122亿 [3] 融资与债务 - 融资支持政策助力下，期内公司新增融资948亿，融资成本3.54%，同比降37bp，经营性物业贷293亿，上报白名单项目178个，偿付约197亿公开债；2025年公开债到期余额163亿，短债承压，现金短债比约0.55；深圳国资及大股东深铁集团给予资金支持，2025年2月深铁集团提供70亿股东借款 [4] 盈利预测与估值调整 - 调整2025 - 2027年EPS至-0.71/-0.45/0.02元（前值0.03/0.05元），BPS为16.28/15.84/15.86元；A股参考可比公司2025PB均值0.45倍，予以2025年0.45xPB，目标价7.33元（前值6.86元）；H股参考平均折价率29%，目标价5.65港币（前值4.30港币），均维持“持有” [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|465,739|343,176|265,875|230,773|203,325| |+/-%|(7.56)|(26.32)|(22.53)|(13.20)|(11.89)| |归属母公司净利润(人民币百万)|12,163|(49,478)|(8,415)|(5,327)|292.02| |+/-%|(46.23)|(506.81)|82.99|36.69|105.48| |EPS(人民币，最新摊薄)|1.02|(4.15)|(0.71)|(0.45)|0.02| |ROE(%)|4.93|(21.82)|(4.24)|(2.78)|0.15| |PE(倍)|6.92|(1.70)|(10.00)|(15.79)|288.03| |PB(倍)|0.34|0.42|0.43|0.45|0.44| |EV EBITDA(倍)|10.98|(14.84)|453.48|121.38|41.36| [7] 盈利预测调整详情 - 主要调整财务费用和投资收益，因在建规模下降财务资本化率大幅下降，去库存战略下项目盈利性下降体现为财务费用提升；公司盘活存量预计形成资产亏损，预计出现投资亏损 [23] 可比公司估值 |公司名称|股票代码|总市值(原始货币,亿元)|BPS(元)（2023A/2024E/2025E/2026E）|P/B（2023A/2024E/2025E/2026E）| |----|----|----|----|----| |保利发展|600048 CH|989|16.16/16.66/17.59/18.24|0.51/0.50/0.47/0.45| |龙湖集团|0960 HK|676|23.05/23.44/24.28/25.20|0.39/0.39/0.37/0.36| |绿城中国|3900 HK|279|14.27/14.33/16.00/17.47|0.71/0.71/0.63/0.58| |金地集团|600383 CH|204|14.41/13.08/13.10/12.99|0.31/0.35/0.34/0.35| |平均| - | - | - |0.48/0.48/0.45/0.43| [25] 财务报表预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等对2023 - 2027年相关财务指标进行预测，如流动资产、营业收入、净利润等，并计算成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率 [27]

债券信息 - 债券代码149124，简称20万科04，余额15亿元[3][4][13] - 当前票面利率3.45%，单利按年计息[14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年5月16日，资金到账和摘牌日5月19日[5][6][8] - 赎回价格103.45元/张，含当期利息且含税[6] - 债券赎回比例100%[7] 利息信息 - 每10张债券（面值1000元）派息34.50元（含税）[24] - 个人、基金扣税后每10张派息27.60元[24] - 非居民企业每10张派息34.50元[24] 税率信息 - 个人债券持有者利息所得税税率20.00%[26] - 2021 - 2025年境外机构债券利息收入暂免税[27]

债券发行与赎回 - 公司于2020年5月19日完成“20万科04”发行[4] - 2025年5月19日为“20万科04”第5个计息年度付息日[4] - 公司决定行使“20万科04”发行人赎回选择权并将全部赎回[4]