核心观点 - 万科正通过出售非主业资产、推进资产交易以回笼资金、聚焦主业，同时公司一季度营收下滑但毛利率有所改善，流动性压力下获得股东支持及债务展期 [1][2][3] 资产处置与战略聚焦 - 公司拟通过公开挂牌方式，以32.7亿元转让所持环山集团约99.4130%股权，交易完成后将不再持有其股权 [1] - 出售环山集团主要因其业务与公司主营业务相关度小，符合“聚焦主业，有序退出非主业”的战略安排 [1] - 公司流动性承压，难以支持需要大量资金投入的养殖业务发展，此次交易可为公司贡献现金流 [1] - 环山集团主业为生猪育种及养殖、饲料生产及销售、蛋禽养殖及鸡蛋销售，2025年实现营业收入57.56亿元，净利润4.5亿元 [1] - 若按底价成交，本次交易预计将减少公司净利润约9.48亿元 [1] - 一季度，公司已完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8700万元，实现非核心资产的市场化退出 [3] 一季度经营业绩 - 2026年一季度，公司实现营业收入289亿元，同比下降23.86% [2] - 一季度归母净利润亏损59.52亿元，但同比收窄4.71% [2] - 一季度整体毛利率为9.1%，同比提升3个百分点 [2] - 分板块看，房地产开发业务一季度营业收入145.7亿元，同比下降36.1% [2] - 经营服务业务一季度贡献营业收入124.8亿元，同比增长1.7% [2] - 商业开发与运营业务一季度实现营业收入20.8亿元，同比增长7.3% [3] - 物流仓储业务（万纬物流）一季度实现营业收入约11亿元，同比增长10%，其中冷链业务营业收入超过6亿元，同比增长28% [3] 房地产开发业务详情 - 一季度实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元 [2] - 一季度实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元 [2] - 截至一季度末，合并报表范围内已售未竣工结算资源1053.3万平方米，对应合同金额1070.2亿元 [2] - 一季度实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6% [2] - 一季度实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2% [2] 经营服务业务运营情况 - 万物云一季度中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等项目 [2] - 租赁住宅业务泊寓共运营管理超25万间长租公寓，开业约18万间，整体出租率稳定在94% [2] - 截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为93.1% [3] 财务状况与融资 - 一季度，公司整体存量融资综合成本为2.88%，较上年末下降14个基点，其中国内存量融资综合成本为2.62% [3] - 本年度截至一季报披露日，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，融资综合成本为2.34% [3] - 深铁集团同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元予以展期 [3] - “22万科MTN004”、“22万科MTN005”、“23万科MTN001”三笔中期票据及“H1万科02”一笔公司债券的展期议案，已获债券持有人会议表决通过 [3]

市场行情概览 - A股三大股指集体上涨 但成交额大幅缩量约25363.08亿元[1] - 港股恒生指数上涨1.68% 恒生科技指数上涨1.72%[1] - 港股科技股多数反弹 美团、阿里巴巴、哔哩哔哩涨幅超过3%[1] - 港股锂电池板块走强 中创新航上涨超过12% 赣锋锂业上涨近7%[1] - 港股芯片股下挫 华虹半导体下跌超过4% 壁仞科技下跌超过5%[1] - 美股三大指数涨跌不一 纳指微涨0.04% 道指下跌0.57% 标普500指数微跌0.04%[1] - 美股热门科技股涨跌不一 英特尔大涨超过12% 亚马逊与博通上涨超过1% 微软与英伟达下跌超过1%[1] 新股信息 - 理奇智能(301599)在创业板上市 发行价格为13.91元/股 发行市盈率为22.7倍[2] - 公司专注于物料自动化处理系统整体解决方案 包括自动计量、配料、投料、分散乳化、混合搅拌等[2] - 公司提供从方案咨询、设计、制造到安装、调试、培训及售后的一站式总集成服务[2] - 公司产品应用行业广泛 包括新能源(锂电池)、胶粘剂、复合材料、涂料、半导体材料、医药、日化、食品、5G材料等[2] - 公司已为全球数百家客户提供各类智能制造系统整体解决方案[2] 行业与政策动态 - 深圳市发布楼市新政 进一步放松住房限购并大幅提升公积金贷款额度[2] - 新政自2026年4月30日起施行 旨在更好满足居民合理住房需求 推动住有宜居与职住平衡[2] - 符合本市购房条件的居民家庭 可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房[2] - 具体为 在上述区域 本市户籍家庭可购3套 符合社保/个税条件的非户籍家庭可购2套[2] - 持有有效深圳居住证的非户籍家庭 可在上述区域购买1套住房 无需提供社保或个税证明[2]

核心财务表现 - 2026年第一季度营业收入为289.3亿元，同比下降23.9% [1][5] - 归属于上市公司股东的净亏损为59.5亿元，较上年同期亏损收窄4.71% [1][5] - 整体毛利率为9.1%，同比提升3.0个百分点 [1][5] - 截至报告期末，持有货币资金604.9亿元，有息负债合计3560.5亿元，资产负债率为77.1% [1][5] 房地产开发业务 - 房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1% [1][5] - 合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，同比分别下降42.2%和53.8% [1][5] - 结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降33.4%和36.1% [1][5] - 截至一季度末，合并报表范围内有1053.3万平方米的已售资源未竣工结算，合同金额1072.0亿元 [1][5] - 实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6% [2][6] - 实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2% [2][6] - 一季度如期交付30个项目共计7600套房屋，其中32.1%的房屋实现提前30天交付，28.1%的房屋实现交付即办证 [2][6] 经营服务业务 - 经营服务业务贡献营业收入124.8亿元，同比增长1.7% [3][7] - 万物云一季度成功中标多个超大型项目 [3][7] - 泊寓共运营管理超25万间长租公寓，开业约18万间，整体出租率稳定在94%，客户在租合同租期提升至366天，较上年同期延长51天 [3][7] - 印力营收、同店同比销售额及客流稳步增长，整体出租率为93% [3][7] - 万纬物流实现营业收入约11亿元，同比增长10%，其中冷链业务营业收入超6亿元，同比增长28% [3][7] 项目储备与资源盘活 - 截至一季度末，在建项目总计容建筑面积约2645万平方米，权益计容建筑面积约1749.9万平方米 [2][6] - 规划中项目总计容建筑面积约2800.3万平方米，权益计容建筑面积约1784.3万平方米 [2][6] - 参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米 [2][6] - 一季度新增获取青岛李沧区石牛山项目（万科权益比例22.5%），通过“收储、调规、再出让”模式盘活为住宅用地，总计容建筑面积11.1万平方米 [2][6] - 上海鑫耀中城项目通过合规推进自持租赁住房的限制松绑，实现资产提效与产能优化2.4亿元 [2][6] 融资与流动性 - 整体存量融资综合成本为2.88%，较上年末进一步下降14个基点，其中境内存量融资综合成本为2.62% [3][7] - 本年度截至报告披露日，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，融资综合成本为2.34% [3][7] - 深铁集团同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元予以展期 [3][7] - “22万科MTN004”、“22万科MTN005”、“23万科MTN001”三笔中期票据及“H1万科02”一笔公司债券的展期议案已获债券持有人会议表决通过 [3][7] 资产处置与结构优化 - 一季度顺利完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8700万元，实现非核心资产的市场化有序退出 [4][8] - 拟于近期公开挂牌转让公司持有的环山集团99.4%股权，对应挂牌底价32.7亿元 [4][8] - 环山集团主营生猪养殖等业务，2025年营业收入57.6亿元，净利润4.5亿元，交易完成后将不再纳入公司合并报表范围 [4][9]

2026年第一季度经营业绩 - 公司实现营业收入约289亿元 [1] - 公司实现销售金额约168亿元 [1] - 公司按期交付房屋7600套，其中32%的房屋提前30天交付 [1] - 经营服务业务整体保持稳健，泊寓出租率保持94% [1] - 万物云新增拓展多个超大型项目，印力和万纬物流营收稳步增长 [1] 资产处置计划 - 公司计划近期公开挂牌转让其持有的环山集团约99.4130%的股权 [1] - 该部分股权的挂牌价格为32.7亿元 [1] - 环山集团主营业务为生猪育种及养殖、饲料生产及销售 [1]

2026年第一季度经营业绩 - 公司实现营业收入约289亿元，销售金额约168亿元 [1] - 公司按期交付房屋7600套，其中32%的房屋提前30天完成交付 [1] - 经营服务业务整体保持稳健，其中万物云新增拓展多个超大型项目，泊寓出租率保持在94%的高位，印力商业和万纬物流的营业收入均实现稳步增长 [1] 资产处置计划 - 公司计划近期通过公开挂牌方式，转让其持有的环山集团约99.4130%的股权，挂牌价格为32.7亿元 [1] - 环山集团主营业务为生猪育种及养殖、饲料生产及销售 [1]

公司业绩与亏损 - 2025年度深铁集团实现收入212.2亿元，其中地铁、铁路运营及管理设计收入占比64.03% [1] - 2025年度公司合并报表范围内发生亏损371.97亿元，占上年末净资产比例为12.34%，超过10% [1] - 产生巨额亏损主要系联营企业万科股份2025年度业绩亏损，公司对万科的长期股权投资确认投资亏损并计提投资减值损失所致 [1] - 截至2025年12月31日，深铁集团计提对万科长期股权投资减值准备132.18亿元 [1] 联营企业万科股份状况 - 万科股份2025年度实现主营业务收入2334.3亿元，同比下降32.0% [1] - 万科股份2025年度归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元 [1] - 截至2025年12月31日，深铁集团持有万科A股股份3,242,810,791股，占万科股份总数的27.18%，为万科第一大股东 [1] 公司经营与财务影响评估 - 上述投资亏损及减值事项对公司的生产经营及现金流未产生实质影响 [1] - 公司资信历史良好，上述事项未对公司偿债能力造成显著负面影响 [1] 公司治理与人事变动 - 根据相关程序，辛杰不再担任深铁集团董事长 [2] - 截至公告日，公司董事长空缺暂未任命，后续将及时披露新任董事长情况 [2] - 上述人员变动对公司的日常管理、生产经营及偿债能力无重大不利影响 [2] - 上述人员变动不影响公司董事会或其他内部有权机构决策的有效性，不会对公司治理结构产生实质不利影响 [2]