上海豪宅市场行情 - 上海豪宅市场延续火热行情，高福云境项目单套总价1.3亿至1.7亿元的25套房源售罄 [2] - 该25套房源销售总额达30亿至40亿元，创下上海总价1.3亿元以上房源的单盘销售纪录 [2] - 上海中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品继续保持较高活跃度 [8] 高福云境项目详情 - 项目推出125套房源均为大户型，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [3] - 项目为超高层住宅，总高150米，600平方米房源为三梯一户设计，主卧套房面积近150平方米 [3] - 项目认购期间累计收到认筹190组，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日 [4] 购房者特征 - 高福云境购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [5] - 上海具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，持续获得高净值客群青睐 [11] 市场比较与趋势 - 高福云境延续上海其他豪宅热销项目开盘节奏，如嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价8200万元 [6] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘，共931套房源，新项目平均售价13.6万至20.5万元/平方米 [11] - 第三季度上海高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [11] - 预计短期内上海高端一手住宅均价将保持温和上行 [11] 开发商动态 - 万科进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅，高福云境由万科与华洲地产联合开发 [9] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块计划打造高端住宅 [11]

政策导向与行业方向 - 住建部部长强调系统发力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，并推动老房子改造、老旧小区改造及现代化城市基础设施体系建设 [1] - 住建部等九部门要求编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划，摸排供水、排水、供电、燃气等设施底数并汇聚数据至信息平台 [2] - 北京出台住房租赁企业税收新政，自2026年起增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛下调50%至500套或1.5万㎡ [3] 地方政策与市场支持 - 成都发布公积金新政，取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请“商转公”贷款业务 [4] - 北京发布今年第八轮拟供商品住宅用地清单，涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [7] - 上海八批次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万㎡，总建筑面积40.87万㎡，总起价184.95亿元 [8] 土地市场交易动态 - 苏州相城两宗低密宅地以总成交金额6.61亿元底价成交，成交楼面价分别为7500元/㎡和7000元/㎡ [5] - 杭州滨江区一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%，成交楼面价25317元/㎡ [6] 房企项目与销售表现 - 中建·运河玖院9月热销448套，摘得北京9月住宅销售套数、面积、金额三科销冠 [9] - 北京城建·玺院人文实景示范区开放，项目规划建面约154-280㎡低密大宅 [10] 公司治理与资本动态 - 万科董事长辛杰辞任，由深铁集团黄力平接任董事长职务 [10] - 融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5% [11][12] 房企销售业绩汇总 - 华润置地前9月累计合同销售金额约1544.0亿元，同比下降10.4% [13] - 中国金茂前9月累计签约销售金额806.85亿元 [13] - 龙湖集团前9月总合同销售金额为507.5亿元 [14] - 碧桂园前9月累计权益合同销售金额约250.6亿元 [15] - 金地集团前9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [15] - 远洋集团前9月累计协议销售额约188.3亿元 [15] - 新城发展前9月累计合同销售金额约150.5亿元 [16] - 华侨城前9月累计合同销售金额为132.5亿元，同比减少22% [16] - 旭辉控股前9月累计合同销售金额约130.6亿元 [17] - 合生创展前9月总合约销售金额约112.64亿元 [18]

诉讼案件概述 - 海南万骏管理服务有限公司（万科下属公司）因合同纠纷起诉王健林、大连万达集团股份有限公司及万达地产集团有限公司，案件将于2025年11月3日在上海市第二中级人民法院开庭 [1] - 案件源于2019年双方合作的“长春国际影都”项目，万科中途退出后，双方就投资款项的偿还问题出现分歧 [1] - 万科要求万达再退还本金及利息共13.8亿元，而万达仅同意再支付8到10亿元，双方对土地成本优惠的法律性质及抵消规则存在争议 [7] 合作历史与背景 - 万科与万达于2015年5月14日宣布建立战略合作关系，计划通过联合拿地、合作开发的形式进行合作，万达负责商业部分，万科开发住宅部分 [2] - 合作背景是当时中国房地产市场进入供需平衡阶段，万达推行“轻资产化”需去住宅化，而万科则面临商业地产运营压力，双方合作被视为战略转型的需要 [4] - 实质性合作于2019年落地，万达引入万科共同开发“长春国际影都”项目，该项目万达计划斥资200亿元，规划面积达1051平方公里 [5] - 海南万骏通过增资方式持有项目公司长春北方影都投资有限公司15%股份，并先后支付合作款共50亿元 [6] 当前争议焦点 - 法律争议焦点之一在于万科的投资性质是“明股实债”还是可退出的类优先股，若协议明确按固定利率计算，万科的主张更具优势 [7] - 另一争议焦点是土地成本优惠的法律定性，万达主张该优惠属于“投资成本节省”应抵消债务，而法院可能认定其为独立的商业安排 [7] - 2023年6月，万科曾申请冻结万达商管近20亿股权，直接冲击了万达上市计划，当时双方曾达成和解意向但最终重启诉讼 [7] 万达集团债务与经营状况 - 截至2024年6月末，万达商管合并口径有息负债为1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债为302.69亿元，存在较大债务压力 [8] - 万达商管公开市场再融资渠道暂未恢复，子公司珠海万达上市进展不及预期，加剧了其融资难度 [8] - 大连万达集团股份有限公司目前存在10条被执行人信息，累计被执行金额52.63亿元，另有大量股权冻结信息 [10] - 为清偿债务，王健林自2023年起频繁出售资产，包括约百座万达广场所有权易主以及万达电影控股权转手等 [9] 万科集团债务与经营状况 - 截至2024年6月末，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债高达1347.13亿元，而现金及现金等价物仅693.48亿元，资金缺口超过885亿元 [11] - 大股东深铁集团年内已第9次向万科提供股东借款，累计借款金额超过250亿元，以缓解其流动性压力 [11] - 评级机构惠誉于8月29日将万科的长期外币及本币发行人主体评级自“CCC+”下调至“CCC-”，反映出对其流动性状况的担忧 [12] - 万科管理层近期频繁变动，董事长辛杰上任不满一年便辞职，董事会已选举黄力平担任新董事长 [12]

合作纠纷与诉讼 - 万科下属公司海南万骏因合同纠纷起诉王健林、大连万达集团及万达地产集团，案件将于2025年11月3日开庭 [1] - 纠纷源于2019年双方合作的“长春国际影都”项目，万科中途退出后，双方就50亿元投资款项的偿还产生分歧 [1][6] - 万科要求万达再退还本金及利息共13.8亿元，而万达仅同意支付8到10亿元，争议焦点涉及投资款性质及土地成本优惠的法律定性 [6] 合作历史与背景 - 万科与万达于2015年5月14日宣布建立战略合作关系，计划通过联合拿地、合作开发形式进行合作，被业内称为“万万联合” [1][2][4] - 合作背景是房地产行业进入新阶段，万达推行轻资产化需去住宅化，万科则需解决商业地产运营难题，双方优势互补 [4][5] - 实质性合作于2019年落地，双方共同开发长春国际影都项目，万达负责文旅板块，万科负责住宅板块，海南万骏持股15%并支付合作款50亿元 [5][6] 双方债务与经营压力 - 大连万达集团存在10条被执行人信息，累计被执行金额52.63亿元，另有大量股权冻结信息 [9] - 万达商管截至2024年6月末有息负债达1375.61亿元，其中一年内到期负债302.69亿元，面临再融资压力 [7][9] - 万科截至2024年6月末短期借款及一年内到期非流动负债合计1578.59亿元，现金及等价物仅693.48亿元，资金缺口超885亿元 [10] 公司重大事件与变动 - 万达为偿债自2023年起频繁出售资产，包括约百座万达广场所有权及万达电影控股权等 [9] - 万科大股东深铁集团年内第9次提供借款，累计借款额超250亿元，以缓解公司流动性压力 [10] - 万科管理层频繁变动，董事长辛杰上任不足一年后辞职，由黄力平接任 [10][11]

行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 虽然房地产行业周期反转仍需时间和条件，但新房市场在价格补涨和产品迭代的双重逻辑下存在结构性机会，部分优质房企具备阿尔法 [3] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品具备结构性亮点 [6] - 当前优质地产股股价较去年底部区间的溢价并不大，且市场整体估值抬升提供了补涨空间 [6] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 地产股阿尔法的四个维度 - **维度一：优质地产股见底时间早于大周期**：从海内外历史经验看，优质地产股的见底时间远早于大周期见底，美国/日本/中国香港的龙头房企曾分别于2008/1992/1998年见底，对应市场预期最悲观时刻，但趋势性上涨有赖于周期反转 [3][10] - **维度二：房价下跌空间相对可控，存货减值提供缓冲**：尽管整体房价仍有压力，但累积下跌幅度有极限，本轮周期房价跌幅与海外相比已不算小，且已消化过往超涨成分，未来进一步下跌空间相对可控；房企老库存的预亏并非完全不可测，尤其是城市能级偏高的部分房企，存货减值计提也提供较大缓冲 [3][10] - **维度三：结构性市场下新增土储去化有保障**：在结构性市场下，优质住房对存量住房的替代是一个长期过程，房企近年来新增土储的去化和盈利相对有保障，新项目具备相对可靠的价值创造能力 [3][10] - **维度四：部分优质房企业务多元化**：部分优质房企不只是开发业务，其自持/物管等稳定现金流业务具备经营韧性，甚至有更具弹性的股权投资，可部分对冲开发业务的价值波动 [3][10] 周度市场表现 - **指数表现**：本周（截至2025年10月17日）长江房地产指数下跌2.69%，相对沪深300的超额收益为-0.47%，行业排名第18位（共32个行业）；年初至今长江房地产指数上涨12.92%，相对沪深300的超额收益为-1.80%，行业排名第17位 [7][15] - **板块个股表现**：本周房地产板块表现较差，开发类、物管类及收租类标的均以下跌为主 [7] 政策动态 - **合肥延长购房补贴**：明确将2024年5月启动的购房补贴延续一年（至2026年5月14日），期间在新站区购买新建商品住房可按合同总价2%申请补贴，购买新建车位按总价3%补贴，单套最高不超过10万元 [8][17] - **海南发布安居房管理征求意见稿**：安居房销售单价按所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不得高于上一年度市场化商品住房销售均价的60%；承购人拥有70%产权，政府拥有30%产权；5年内封闭流转，满5年可申请上市交易或取得完全产权 [8][17] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-28.5%，较上周下降8.0个百分点；年初至今累计同比为-8.1%；10月截至17日，当月同比为-31.7% [9][18] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-9.5%，较上周下降17.5个百分点；年初至今累计同比为+13.0%；10月截至17日，当月同比为-18.4% [9][18] - **合计市场**：12城新房及二手房合计成交面积10月当月同比为-28.7% [9]

公司高层人事变动 - 福耀玻璃创始人曹德旺宣布提前卸任，新任董事长由其长子曹晖担任，公司占据全球汽车玻璃市场份额达三分之一[5] - 万科公告辛杰因个人原因辞任非执行董事及董事长职务，选举黄力平为新董事长，公司强调此次变动不影响董事会正常运作和日常经营[6] - 浙商证券公告钱文海拟任董事长，在履行选举程序前由吴承根继续履行董事长职责[8] - 广发证券公告李谦因个人工作变动辞去副总经理及广发控股香港董事长职务，辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务[9] - 海尔消费金融有限公司总经理职位空缺超一年后，监管核准周文龙担任总经理、俞文佳担任副总经理[10] - 博时基金董事长江向阳因工作安排辞任，由公司党委书记、总经理张东接任董事长并代为履行总经理职务[11] 行业动态与产品发布 - 小鹏汽车董事长何小鹏表示公司计划在明年真正量产飞行汽车，并预测其成长速度和未来市场份额将高过汽车[5] - 中国移动、中国联通、中国电信三大运营商正式获得开展eSIM手机运营服务商用试验批复，其中联通eSIM业务预约人数已超过7万人[7] - 苹果公司CEO蒂姆·库克通过直播宣布全新超薄机型iPhone Air将于10月22日在中国大陆发售，该机型仅支持eSIM技术，此为库克首次面向中国消费者的带货直播[7] 行业趋势与格局 - 消费金融行业年内人事变动频繁，已有21家持牌消金公司发生高管调整，涉及董事长、总经理等核心岗位，反映行业从粗放增长转向精细化、专业化运营[10]

行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

福耀玻璃领导层变动 - 公司创始人曹德旺宣布提前卸任，其长子曹晖接任董事长职务，标志着公司进入新的管理时代 [6] - 福耀玻璃在全球汽车玻璃市场占据约三分之一份额 [6] 小鹏汽车业务展望 - 公司董事长何小鹏表示，计划在2026年实现飞行汽车的量产 [7] - 公司预计飞行汽车业务的成长速度将超越传统汽车，未来市场份额也将高于汽车 [7] 万科高层人事调整 - 公司原董事长辛杰因个人原因辞去非执行董事及董事长职务，辞任后不再担任公司任何职务 [8] - 公司董事会选举黄力平为新任董事长，并强调此次人事变动不会影响董事会正常运作及公司日常经营 [8] 电信行业与苹果公司动态 - 中国移动、中国联通、中国电信三大运营商同日获得开展eSIM手机运营服务商用试验的批复 [9] - 中国联通eSIM业务预约通道的在线预约人数已超过7万人 [9] - 苹果公司CEO蒂姆·库克通过直播宣布，仅支持eSIM技术的全新超薄机型iPhone Air将于10月22日在中国大陆发售 [9] 华为云业务管理问责 - 华为云计算CEO张平安因云业务造假与经济舞弊问题被内部处罚，职级连降三等并受到严重警告 [10] - 多名华为云业务高管因相关问题被问责 [10] 金融业高管变动 - 浙商证券公告钱文海拟任公司董事长，在履行相关程序前由吴承根继续履行董事长职责 [11] - 广发证券副总经理李谦因个人工作变动原因辞职，辞任后不再于公司及控股子公司担任任何职务 [12] - 海尔消费金融有限公司总经理职位空缺超一年后，周文龙的任职资格获监管核准，俞文佳任副总经理 [13] - 行业内人事变动频繁，年内已有21家持牌消费金融公司发生高管调整，涉及三分之二持牌机构 [13] - 博时基金原董事长江向阳因工作安排辞任，由公司党委书记、总经理张东接任董事长并代为履行总经理职务 [14] - 公司表示将致力于服务投资者、实体经济及资本市场，推动高质量发展 [15]

项目销售情况 - 项目"高福云境"于10月18日下午开始选房，本批次共推出125套大平层房源 [1] - 面积最大的25套600平方米户型率先售罄，单套总价全部超过1.3亿元，最贵的几套超过1.6亿元 [1] - 项目均价为21万元/平方米，房源面积在270平方米至600平方米之间 [1] 项目认购门槛 - 个人购房者需事先缴纳760万元认购金，企业客户的认购金高达1900万元 [1] 高端住宅市场趋势 - 2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 [1] - 上海总价3000万元及以上新房成交已连续两年突破千套，2024年为1542套 [1]

项目开盘销售情况 - 上海黄浦区“高福云境”项目于10月18日下午开盘，25套面积600平方米、单套总价超1.3亿元的超豪华大平层率先售罄，最贵几套价格超1.6亿元，刷新上海1.3亿元以上大平层单盘销售纪录 [2] - 本批次项目共推出125套大平层，面积介于270平方米至600平方米之间，均价为21万元/平方米 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造，个人购房者认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套，已连续两年突破千套，2024年为1542套，显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势，改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼，高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 [3] - 行业观点认为，随着更多优质地块入市和更高端产品推出，上海豪宅市场有望持续升温，继续引领全国高端住宅市场发展方向 [3]