行业整体表现 - 2025年上半年A股房地产开发板块61家房企披露业绩预告 合计预亏342 56亿元至464 97亿元 其中37家亏损占比六成 [1] - 行业分化显著 金地集团 华侨城等亏损扩大 万科亏损额增加 绿地控股由盈转亏 但大悦城 城建发展等实现扭亏为盈 [1] - TOP100房企2025年1-6月销售总额18364 1亿元同比下降11 8% 但降幅同比收窄 拿地总额5065 5亿元同比增长33 3% [13] 盈利房企分析 - 24家房企预计盈利 累计盈利68 68亿元至80 16亿元 其中12家扭亏为盈 6家净利润增长 [2] - 保利发展预计净利润27 35亿元同比降63 15% 滨江集团预计净利润16 33亿至19 82亿元同比增70% 呈现两极分化 [3][4] - 城建发展扭亏幅度最大 预计净利润4 4亿至6 54亿元同比增575 14% 主要因项目交付增加及金融资产收益 [6][7] 亏损房企情况 - 37家亏损房企累计亏损422 72亿至533 64亿元 其中13家为首亏(含绿地控股 信达地产) 11家亏损超10亿元 [8][11] - 万科预计亏损100亿至120亿元居首 因结算规模下降及计提减值 金地集团预计亏损34亿至42亿元 [10][11] - 信达地产首次亏损35亿至39亿元 绿地控股首次亏损30亿至35亿元 均因交付规模缩减及资产减值 [11][12] 市场趋势展望 - 行业仍处调整期但下行节奏放缓 核心城市结构性机会显现 头部企业通过拿地补库强化集中化趋势 [14] - 广发证券预测2025年下半年或迎强拐点 政策临界点临近 消费性需求回归带动"好房子"认可度提升 [13] - TOP10房企新增货值6019 9亿元占TOP100的41 8% 显示资源向头部集中 行业格局加速优化 [13]

行业整体表现 - 截至7月17日，A股超过70家房企发布2025上半年业绩预告，其中业绩"预增"7家、"扭亏"14家、"续亏"28家、"首亏"16家，亏损房企占比超六成[1] - 行业亏损主因包括低利润项目集中结算、市场调整期减值准备等因素，若基本面持续低迷将影响现金流、信用表现及资产负债表[1] - 2022年～2024年房企销售额连续负增长导致结转收入规模下行，市场调整对毛利率形成压力，存货账面价值承压[11] 盈利房企分析 龙头企业 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元（同比-63.15%），扣非净利润25.99亿元（同比-64.05%），盈利下滑主因结转规模及项目盈利能力下降[3] - 滨江集团预计归母净利润16.32亿～19.82亿元（同比+40%～70%），增长因交付楼盘体量增加[3] 中小型房企 - 新黄浦等7家"预增"房企净利润增幅显著：新黄浦1.02亿元（+368%）、天宸股份1880万～2250万元（+640%～786%）、天保基建9000万～1.3亿元（+1581.80%～2329.27%）[5] - 14家"扭亏"房企中，城建发展净利润4.40亿～6.54亿元（因项目交付及金融资产股价上涨），中华企业净利润3.90亿～5.70亿元（因结转收入及投资收益增加）[6] 亏损房企情况 头部房企亏损 - 万科预计净亏损100亿～120亿元，主因结算规模下降、计提资产减值及资产交易价格低于账面值[8] - 华夏幸福预计净亏损75亿～55亿元（去年同期-48.49亿元），因结转收入下降及财务费用高企[9] 其他出险房企 - *ST金科预计净亏损45亿～30亿元，因交付量减少及计提逾期利息等[9] - 金地集团、信达地产、绿地控股预计净亏损分别为42亿～34亿元、39亿～35亿元、30亿～35亿元[9] 行业趋势展望 - 核心城市楼市活跃度提升或缓解资产贬值压力，聚焦核心城市的房企有望率先修复利润表[11] - 房企土地成本下降、融资费用控制及部分楼盘销售亮眼，未来存在业绩逆转可能，但需优先确保现金流稳定[12]

行业整体表现 - 截至7月17日，A股超过70家房企发布2025上半年业绩预告，其中业绩"预增"7家、"扭亏"14家、"续亏"28家、"首亏"16家，亏损房企占比超六成 [2] - 行业亏损主因包括低利润项目集中结算、市场调整期减值准备等因素，若基本面持续低迷，房企现金流、信用表现及资产负债表将受负面影响 [2] 盈利房企分析 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元（扣非25.99亿元），但同比降幅达63.15%（扣非降64.05%），主因房地产项目结转规模及盈利能力下降 [3] - 滨江集团预计归母净利润16.32亿～19.82亿元（扣非16.37亿～19.87亿元），同比增幅40%～70%，得益于交付楼盘体量增加 [3] - 新黄浦等7家"预增"房企净利润增幅显著（如天保基建同比增1581.80%～2329.27%），但多因非经常性损益或小规模项目结转，不具备行业代表性 [4] - 14家房企实现"扭亏为盈"，如城建发展（归母净利4.40亿～6.54亿元）因项目交付及金融资产股价上涨，中华企业（归母净利3.90亿～5.70亿元）因结转收入及投资收益增加 [4][5] 亏损房企情况 - 万科预计上半年净亏损100亿～120亿元，主因结算规模下降、毛利率低位及资产减值计提 [7] - 华夏幸福预计亏损75亿～55亿元（去年同期-48.49亿元），因结转收入下降及财务费用高企 [7] - *ST金科预计亏损45亿～30亿元，受交付量减少及逾期利息计提影响 [7] - 金地集团、信达地产、绿地控股等亏损规模均超30亿元，华侨城A等房企亏损超十亿 [8] 行业趋势与挑战 - 房企亏损局面已持续数年，低利润项目结算与减值准备是核心原因，销售回暖始于2023年四季度且持续时间短，项目降价压力仍存 [9] - 若亏损持续，房企融资能力、项目交付及资产价值将恶化，部分企业或面临退市风险，核心城市布局的房企有望率先修复利润表 [10] - 土地成本下降及费用控制或推动个别房企业绩逆转，但短期内需优先保障现金流稳定 [11]

房企半年度业绩概况 - A股25家涉房企业中10家实现盈利，保利发展以27.35亿元净利润居首[1][3] - 7家房企实现扭亏为盈，包括城建发展(4.4亿-6.54亿元)、渝开发(1.75亿-2.25亿元)、城投控股(1.2亿-1.8亿元)等[2][3] - 15家房企净利润亏损，其中5家亏损幅度收窄，如金融街(亏损收窄至9亿-11亿元)[3][4] - 8家房企亏损扩大，包括金地集团(34亿-42亿元)、华侨城A(23亿-29亿元)[3][4] 头部房企表现 - 保利发展净利润连续两年下滑，2025年同比降63.14%至27.35亿元，主因结转规模下降及项目盈利能力减弱[3] - 华发股份净利润1.68亿元，较上年同期12.65亿元显著减少[2][3] - 万科预亏100亿-120亿元，亏损幅度同比扩大[2][3] 区域房企亮点 - 滨江集团净利润同比增40.01%-69.98%至16.33亿-19.82亿元，主要受益于浙江区域交付体量增加[1][5] - 滨江集团在浙江销售额达504.6亿元，其中杭州占比78.6%(396.6亿元)，领先绿城中国138亿元[5][6] - 杭州土地市场活跃，上半年出让68宗涉宅地总金额1160亿元，滨江集团两度刷新地价纪录[6] 行业趋势与策略 - 政策推动下北京楼市回暖，上半年涉宅地出让金同比增37.3%至1005.56亿元，新房成交额增29.7%[7] - 产品力成为核心竞争点，需通过定制化设计(如电建·长安华熙府70㎡三居)满足改善型需求[8] - 房企应聚焦优质地块开发，采用"高品质+高性价比"策略，叠加智能化等附加值提升吸引力[8]

项目概况 - 深圳地铁集团与万科合作测试"轨道交通+机器人配送"项目 利用地铁平峰时段完成7-Eleven便利店的末端配送 [1] - 测试地点为深圳地铁2号线湾厦站 采用北极燕鸥卡通形象机器人进行配送初体验 [1] - 配送流程为：7-Eleven通过专用App下单→工作人员装配商品→机器人自动规划最优路线→完成送货 [1] - 项目目前处于测试阶段 将根据实际情况调整优化 [1] 商业模式创新 - 该项目创新性地利用地铁客流运输平峰时段的闲置运力资源 提高轨道交通运力利用率 [1][6] - 解决传统地面配送面临的停车难、高峰拥堵等问题 显著降低配送时间和人力成本 [3] - 41台配送机器人即可覆盖7-Eleven在深圳地铁所有门店的旺季配送需求 [6] 技术实现 - 配送机器人集成AI调度算法、全景激光雷达、机械底盘等多项软硬件技术 [6] - 智能调度系统作为"大脑" 可根据订单情况、门店位置、配送时间等实现全域最优路径规划 [6] - 全景激光雷达实现站内全景建模 确保导航精度 [6] - 机械底盘支持自主乘电梯、进出站台、识别列车到站等复杂功能 [6] 市场前景 - 深圳地铁网络持续扩张带动"地铁+零售"需求增长 7-Eleven已在地铁内开设100多家门店 [3] - 地铁便利店日均服务约900万人次 满足从早餐到深夜补给的一站式消费需求 [3] - 项目成功推广后将显著提升地铁商铺物流效率 降低配送成本 [6] 行业影响 - 该项目开创"轨道交通+机器人"的智慧物流新模式 促进地铁与城市服务功能融合 [3] - 有效解决零售行业"最后一公里"配送难题 实现降本增效 [3][6] - 为城市地下空间资源开发利用提供创新范例 [1][6]

轨道交通+机器人配送试点项目 - 深圳地铁2号线湾厦站启动全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 利用AI调度算法+机器人技术实现无人化配送 覆盖进站、乘车、送货全流程 服务7-Eleven等站内商户[1] - 项目解决地铁商铺地面配送停车难、成本高痛点 通过借用地铁空闲运力实现高效配送 深圳地铁300余座站厅商铺每日服务近千万客流[1] - 技术方案由万科旗下万纬物流集成研发 包含智能调度系统、全景激光雷达和机械底盘等核心模块 实现自主乘梯、识别列车到站等功能[2] 技术创新与产业规划 - 深圳市发布《具身智能机器人行动计划(2025-2027)》 推进全域全时场景开放 将城市作为新技术试验场 该项目为机器人应用开辟新场景[2] - 智能调度系统可综合订单量、门店位置、配送时限和地铁运力等数据 实现多门店全域最优路径规划 技术将根据测试持续迭代优化[2] - 项目展现深圳科创优势 为传统产业科技化转型提供新范式 是深铁与万科在科技联合创新领域的探索成果[1][2] 业务拓展规划 - 试点成熟后技术将推广至更多地铁商户 深铁与万纬物流计划基于车站、车辆段等资源拓展城市物流新模式[3] - 三方合作方面 深圳地铁、万纬物流与通力电梯将共建华南物流配送中心业务[3]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

中报业绩预告总体情况 - 7月14日沪深京三市共979家上市公司发布中报预告，创年内单日最高纪录 [1] - 预告盈利公司486家，预告亏损公司494家 [1] - 预告业绩增长公司500家，预告下降公司479家 [1] 盈利前十名公司表现 - 国泰海通以152.83亿-159.57亿元净利位列榜首，是唯一净利下限超百亿的公司 [1][2] - 券商行业表现突出，中信建投、申万宏源、中金公司、东方证券等5家券商进入前十，最低增幅55% [3] - 山东黄金净利增长84.3%-120.5%，创中期业绩历史新高 [3] - 保利发展净利下降63.15%，但27.35亿元盈利仍大幅跑赢地产行业平均水平 [3] - 新易盛以327.68%-385.47%增速居首，受益AI算力投资增长带动产品需求 [4] 亏损前十名公司表现 - 万科A以100亿-120亿元亏损位列亏损榜首位 [5] - 地产行业占据亏损前十名中7席，包括金地集团、绿地控股、荣盛发展等 [5] - 光伏行业龙头通威股份亏损49亿-52亿元，晶澳科技亏损25亿-30亿元 [6] - ST晨鸣亏损35亿-40亿元，同比下滑12318%-14063%，因生产基地停机检修 [7] 行业表现亮点 - 券商行业整体业绩靓眼，前十名中5家券商最低增幅达55% [3] - 黄金企业受益金价上涨，山东黄金业绩创历史新高 [3] - CPO龙头新易盛带动算力产业链爆发，相关公司股价集体上扬 [4] - 地产行业普遍承压，仅保利发展保持盈利 [3][5] - 光伏行业深陷困境，两大龙头均现大幅亏损 [6]

业绩亏损 - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，上年同期亏损98.52亿元 [2] - 扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元，上年同期亏损76.13亿元 [2] - 基本每股收益为亏损0.8433元/股-1.0120元/股，上年同期为亏损0.8309元/股 [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [2] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营改善措施 - 通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施优化业务布局 [2] - 推动开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长 [2] - 加快构建适应房地产新模式的核心能力 [2] 销售与交付情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [3] - 实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [3] - 多地项目开盘去化率超80% [3] 资产盘活与土储补充 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [3] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [3] 资金筹措与债务偿还 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [4] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [4] - 已完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [4]

业绩预告 - 2025年半年度归母净利润亏损100亿元-120亿元，扣非后亏损95亿元-115亿元，同比亏损增加 [1] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [2] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [4] 经营情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [4] - 实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [4] - 大宗交易签约金额64.3亿元，存量盘活回款57.5亿元 [4] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [4] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [4] 融资与债务 - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [4] - 顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [4] 未来措施 - 推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施优化业务布局 [4] - 推动开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长 [4] - 加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续提供"好房子""好服务""好社区" [4]