审计委员会对会计师事务所 2024 年度履职情况评估 及履行监督职责情况报告 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）聘请毕马威华振会计师事务所（特 殊普通合伙）（以下简称"毕马威华振"）作为公司 2024 年度会计师事务所。根 据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司治理准 则》、《国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》（财会〔2023〕4 号） 和《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》 和《公司章程》等规定和要求，公司董事会审计委员会（以下简称"审计委员会"） 本着勤勉尽责的原则，恪尽职守，认真履职。现将审计委员会对会计师事务所 2024 年度履职评估及履行监督职责的情况汇报如下： 一、2024 年年审计会计师事务所基本情况 （一）资质条件 毕马威华振 2023 年上市公司年报审计客户家数为 98 家，上市公司财务报表 审计收费总额约为人民币 5.38 亿元。这些上市公司主要行业涉及制造业，金融 业，信息传输、软件和信息技术服务业，电力、热力、燃气及水生产和供应业， 交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，采矿业，房地产业，科学研究和技术 服务 ...

万科企业股份有限公司 关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 一、提请股东大会审议的财务资助，是指公司及控股子公司有偿或者无偿对 外提供资金、委托贷款等行为，被资助对象为公司或下属子公司为开展房地产业 务而成立，且属于公司合并报表范围外或者所占权益比例不超过 50%的项目公 司，以及公司与关联人共同投资形成的控股子公司。但被资助对象不能是公司的 董事、监事、高级管理人员、持股 5%以上的股东、实际控制人及其控制的法人 1 或其他组织。被资助对象可以是仅因公司高级管理人员根据公司安排担任其董事 而形成的关联法人； 二、被资助对象从事单一主营业务且为房地产开发业务，且资助资金仅用于 主营业务，被资助对象最近一期经审计的资产负债率可以超过 70%。 三、公司按出资比例提供财务资助，即被资助公司的其他股东或者其他合作 方需按其出资比例提供同等条件的财务资助，包括资助金额、期限、利率、违约 责任、担保措施等。 公告编号：〈万〉2025-037 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大 ...

万科企业股份有限公司 关于提请股东大会给予董事会发行公司 H 股股份之一般性授权的 公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-039 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》（经不时修订）（以下简 称"《香港上市规则》"）第13.36条的规定，为增强经营灵活性及效率，万科 企业股份有限公司（以下简称"公司"）第二十届董事会第十五次会议审议通 过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》。 董事会提请公司2024年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性 授权，以授权董事会根据市场情况和公司需要，决定单独或同时发行、配发及/ 或处理不超过于本事项获公司2024年度股东大会通过时公司已发行境外上市外 资股（H股）20%的新增股份。具体如下： 一、 授权内容 为把握市场时机，提请公司股东大会授权董事会并可由董事会转授权董事会 批准的人士及其转授权人士，在股东大会审议的框架和原则内全权处理股份发行 有关的事项，包括但不限于： （一 ...

万科企业股份有限公司 估值提升计划 本估值提升计划仅为公司行动计划，不代表公司对业绩、股价、重大事件等 任何指标或事项的承诺。公司业绩及二级市场表现受到宏观形势、行业政策、市 场情况等诸多因素影响，相关目标的实现情况存在不确定性。 一、 触及情形及审议程序 （一）触发情形 根据《上市公司监管指引第 10 号——市值管理》，股票连续 12 个月每个交 易日收盘价均低于其最近一个会计年度经审计的每股归属于公司普通股股东的 净资产的上市公司（以下简称"长期破净公司"），应当制定上市公司估值提升计 划，并经董事会审议后披露。 自 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，万科企业股份有限公司（以下简 称"公司"或"万科"）A 股股价连续 12 个月每个交易日收盘价均低于最近一 个会计年度经审计的每股归属于上市公司股东的净资产，即 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 28 日每日收盘价均低于 2022 年经审计每股净资产 21.05 元，2024 年 3 月 29 日至 2024 年 12 月 31 日每日收盘价均低于 2023 年经审计每股净资产 21.15 元，属于应当制定 ...

关于独立董事独立性自查情况的专项评估意见 根据中国证券监督管理委员会《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交 易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等要求，并结合 独立董事独立性自查情况，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 对现任独立董事廖子彬、林明彦、沈向洋、张懿宸的独立性情况进行评估并出具 如下专项意见： 经核查独立董事廖子彬、林明彦、沈向洋、张懿宸的任职经历及个人签署的 相关文件，上述四位独立董事未在公司担任除独立董事及董事会专业委员会委员 以外的其他职务，亦未在公司的主要股东单位担任任何职务，与公司以及主要股 东之间不存在直接或间接的利害关系，或者其他可能影响其进行独立客观判断的 关系，符合《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管 指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等规则中对于独立董事独立性的相关要 求。 万科企业股份有限公司董事会 董事会 二〇二五年三月三十一日 万科企业股份有限公司 ...

万科企业股份有限公司 第十一届监事会第八次会议决议公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-033 本次会议分别以3票同意、0票反对、0票弃权审议通过以下议案： 9、关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案 10、关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案 其中，议案1、3、6、9和10尚需提交股东大会审议。 二、审核意见 （一）关于《2024年度报告》的审核意见 本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届监事会第八次会议的 通知于2025年3月18日以电子邮件的方式书面送达各位监事。本次会议于2025年 3月31日在深圳举行，会议应到监事3名，亲自出席监事3名，监事会主席解冻主 持会议。会议的召开符合有关法规的规定。 一、审议事项 经审核，监事会认为董事会编制和审议公司2024年度报告的程序符合法律、 1、2024年度报告及摘要 2、2024年度经审计的财务报告 3、2024年度监事会报告 4、2025年度公司工作重点 ...

业绩相关 - 2024年计提或因合并范围变动增加减值准备3355107.92万元，转回或转销348026.44万元[6] - 截至2024年末资产减值准备余额4227818.50万元，较上年末增加3007081.49万元[6] - 2024年度不派发股息、不送红股、不进行资本公积金转增股本[7] 决策相关 - 《2024年度报告及摘要》等议案需提交股东大会审议[3][7][13] - 董事会授权执行副总裁在一定额度内决策资产抵押、质押[16] 人事相关 - 聘任钟明辉与田钧共同担任联席公司秘书，钟明辉兼任相关代表[19] 审议结果 - 《2024年度报告及摘要》等审议均全票赞成通过[3][4][5]

二、前10名无限售条件股东持股情况 前十大流通股东累计持有： 642568.16万股，累计占流通股比： 53.9%，较上期变化： -2850.67万股。 | 报告期指标 | 2024年年报 | 2023年年报 | 本年比上年增减(%) | 2022年年报 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 基本每股收益（元） | -4.1700 | 1.0300 | -504.85 | 1.9600 | | 每股净资产（元） | 0 | 21.15 | -100 | 21 | | 每股公积金(元) | 2.19 | 2.1 | 4.29 | 1.97 | | 每股未分配利润(元) | 3.70 | 7.85 | -52.87 | 8.37 | | 每股经营现金流(元) | - | - | - | - | | 营业收入(亿元) | 3431.76 | 4657.39 | -26.32 | 5038.38 | | 净利润(亿元) | -494.78 | 121.63 | -506.79 | 226.89 | | 净资产收益率(%) | | 4.91 | -100 | 9.48 | 数据四舍五入 ...

公司基本信息 - 公司1984年在深圳成立，1991年A股在深交所上市，1993年B股在深交所上市，2014年B股转H股在联交所主板上市[22] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点深圳；变更登记日期为2023年8月23日，地点深圳[30] - 公司法定代表人为辛杰，联交所授权代表为雷江松、田钧，替代授权代表为钟明辉[24] - 公司中文名称为万科企业股份有限公司，英文名称为CHINA VANKE CO., LTD. [25] - A股股票上市地为深交所，简称万科A，代码000002；H股股票上市地为联交所，简称万科企业、万科H代注，代码02202、299903注[28] 财务报告相关 - 本报告已经公司第二十届董事会第十五次会议审议通过，所有董事均亲自出席[3] - 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告[3] 2024年公司整体业绩情况 - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元[16] - 2024年公司实现销售额2460.2亿元[16] - 2024年公司完成超过18万套房子的高品质交付[16] - 2024年公司顺利兑付292亿元境内外公开债及ABS[16] - 2024年公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压[14] - 2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%[1][38] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，四季度新建商品房销售面积同比增长0.5%[37] - 2024年公司高品质交付超18万套房子，销售金额2460.2亿元，销售回款率超100%[37] - 2024年大宗资产交易完成54个项目，签约259亿元，盘活存量资源新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿[37] - 2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，经营性物业贷落地293亿元[37] - 2024年完成93亿元境内公开债券和折合104亿元境外公开债券偿付[37] - 2024年资产总额12862.6亿元，较上年末下降14.53%；负债总额9474.1亿元，较上年末下降14.02%[1] - 2024年净负债率80.60%，较上年上升25.94个百分点[1] - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元，同比下降506.8%；基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%；全面摊薄的净资产收益率为 -24.4%，较2023年下降29.3个百分点[49] - 主营业务营业收入3341.61亿元，同比下降27.23%；营业成本3010.82亿元，同比下降22.51%[51] - 合计营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；营业成本3082.65亿元，同比下降21.92%[52] - 报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，计提信用减值264.0亿元[54] - 2024年集团实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%[57] - 2024年集团共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套[62] - 2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，同比下降40.1%；竣工计容面积约2374.5万平方米，同比下降24.2%[64] - 报告期内累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元[64] - 2024年盘活新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿[66] - 报告期内公司净亏损487.0亿元，同比下降338.1%；权益净亏损494.8亿元，同比下降506.8%[104] - 截至2024年底，公司净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点[105] - 截至报告期末，公司有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%[106] - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点[111] - 报告期内，公司实际利息支出合计137.2亿元，其中资本化的利息合计70.7亿元[111] - 报告期内，公司新增全口径经营性物业贷293亿元，截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为467亿元[111] - 全年公司实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正[112] - 截至报告期末，公司持有货币资金881.6亿元，其中人民币占比96.7%，外币合计占比3.3%[112] - 报告期内公司产生汇兑收益约0.38亿元[113] - 截至报告期末，公司存货金额为5190.1亿元，较2023年底下降26.0%[114] - 2024年末交易性金融资产为17,674.81，较2023年末的1,361.41增长1198.27%，主要因合并范围变化[116] - 2024年末短期借款为1,597,306.20，较2023年末的106,356.19增长1401.85%，源于融资结构变化[116] - 2024年末合同负债为19,236,111.26，较2023年末的30,863,833.81下降37.67%，受销售规模下降影响[116] - 2024年末资产总计128,625,985.98万元，较2023年末的150,485,017.21万元有所下降，存货占比从46.63%降至40.35%[117] - 2024年经营活动现金流入小计21,962,216.38万元，较2023年的32,112,867.05万元下降31.61%[120] - 2024年投资活动现金流出小计887,906.99万元，较2023年的1,988,870.27万元下降55.36%[120] - 截至报告期末，集团资本承担为644.3亿元，主要是建安和土地合同[121] - 截至报告期末，集团为客户按揭贷款提供担保总额约1,371.20亿元，过去未因担保蒙受重大损失[122] 各业务线业绩情况 房地产开发及相关资产经营业务 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入为3010.3亿元，占比87.7%；物业服务营业收入为331.3亿元，占比9.7%[49] - 扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点；补回折旧摊销后，毛利率为11.1%，下降5.4个百分点[49] - 扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务营业利润率为3.5%，较2023年下降7.6个百分点；开发业务营业利润率为3.0%[49] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入3010.28亿元，同比下降29.95%；营业成本2723.26亿元，同比下降25.09%[51] - 房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%；结算毛利率为9.5%[59] - 截至报告期末，集团合并报表范围内有1591.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.9%，合同金额合计约2211.5亿元，较上年末下降38.6%[61] 物业服务业务 - 公司物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点[49] - 物业服务营业收入331.32亿元，同比增长12.59%；营业成本287.56亿元，同比增长14.91%[52] 其他业务 - 其他业务营业收入90.16亿元，同比增长37.30%；营业成本71.83亿元，同比增长15.00%[52] 万物云业务 - 报告期内，万物云营业收入363.8亿元，同比增长8.9%，其中社区空间居住消费服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增长11.0%；商企和城市空间综合服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增长5.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增长8.6%[73] - 报告期内，万物云新获取405个住宅服务项目，饱和收入23.14亿元，蝶城数量从621个增长至666个，新增改造100个蝶城，累计完成250个蝶城流程改造验收[73] - 商企服务共服务2482个项目，合约项目数量2993个；灵石边缘服务器在657个项目部署应用，飞鸽工单调度平台覆盖1360个住宅项目，精准服务3.3万名一线作业人员[74] 租赁住宅业务 - 报告期内，租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增长7%；新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间；截至2024年底，运营管理26.24万间，开业19.12万间，服务企业客户超5400家，12.57万间纳入保障性租赁住房[75] - 泊寓出租率95.6%，项目前台GOP利润率89.8%，客户满意度超95%，老客户续租率近60%，自有渠道获客占比提升至88.5%，2024年平均签约租期比上年延长35天，线上平台累计注册人数518万，同比增长43.9%，公众号粉丝数达130万[77] - 泊寓完成广州三元里项目大宗交易，盘活内外部存量房源超1.46万间，其中本集团旗下房源6850间[77] 集团商业业务 - 集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%，印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点[79] - 集团合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米，规划中和在建商业建筑面积为196万平方米，长三角及珠三角城市规模占比超58%，四个一线城市占比为29%，一二线城市占比超94%[81] - 集团已与超12000家品牌建立良好合作，数字化会员数量4119万，月活会员数量同比增长17.2%，2024年“花花节”活动期间销售额增长10.1%，客流提升超7.4%，客户整体满意度较年初提升4%[82] - 2024年4月30日中金印力消费REIT上市，截至报告期末杭州西溪印象城项目出租率97.85%、租金收缴率99.96%，基金年化现金流分派率为5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%[82] 物流仓储业务 - 物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链营业收入18.4亿元[83] - 万纬物流仓储规模超1000万平方米，拥有超160个物流园区，全国运营管理超50个专业冷链物流园，服务超3400家企业，高标库稳定期出租率87%，冷链稳定期使用率78%[85] - “万店配”累计开设551条线路，覆盖全国270多个城市，“万家配”全年累计发运1600万单[87] 酒店业务 - 集团旗下有30家在营酒店，2024年苏州畅园有熊酒店全年入住率高达87%，2025年春节假期潮州有熊酒店连续8天满房[89] 滑雪业务 - 2024 - 2025雪季V·SKI运营6家室外滑雪场、1家室内滑雪场，管理4家滑雪学校，2024年接待80万人次，同比增加10%，业务收入3.1亿元，同比增加11%[90] 公司发展战略与决策 - 2025年1月27日，公司董事会决定充实经营管理力量，聚焦主业，加快融资模式转型[15] - 2024年9月以来房地产市场信心修复，2025年公司将从五方面发力加快新旧动能转换[18] - 2025年公司将在城市聚焦、业务组合等五方面发力，构建房地产发展新模式[126] - 2025年公司现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积668.8万平方米，预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[132] 公司项目相关 单个项目情况 - 海南三亚湾项目2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%[58] - 公司包头中央公园项目权益为55.2%，规划计容建筑面积470,091平方米[135] - 公司包头翡翠都会项目权益为57.9%，2024年开工面积12,455平方米，竣工面积100,394平方米，2025年计划开工计容面积78,478平方米[135] - 公司北京埃弗顿项目权益为100.0%，规划计容建筑面积113,651平方米[135] - 公司北京长阳半岛项目权益为100.0%，规划计容建筑面积859,085平方米[135] - 公司北京如园C1项目权益为49.0%，规划计容建筑面积197,813平方米[135] - 公司北京金域缇香项目权益为100.0%，规划计容建筑面积155,293平方米[135] - 公司北京香河项目2012权益为50.0%，规划计容建筑面积513,140平方米[135] - 公司北京长阳天地项目权益为69.0%，规划计容建筑面积208,350平方米[135] - 公司北京首开万科中心项目权益为50.0%，规划计容建筑面积126,562平方米[135] - 北京七橡墅权益占比99.4%，占地面积89,117，规划

万科企业股份有限公司 自 2024 年 1 月 1 日 至 2024 年 12 月 31 日止年度财务报表 审计报告 毕马威华振审字第 2508989 号 万科企业股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称"贵公司") 财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金 流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准 则 (以下简称"企业会计准则") 的规定编制，公允反映了贵公司 2024 年 12 月 31 日的合并及 母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称"审计准则") 的规定执行了审计工作。审计 报告的"注册会计师对财务报表审计的责任"部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按 照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我 们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的 ...