报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国经济通缩压力在2026年初持续缓解，预计2026年CPI和PPI将分别从2025年的0.1%和 -2.6%回升至0.9%和0.5%，价格回升将改善企业盈利能力，支持材料和周期性行业的资本市场表现，但目前价格回升主要由供应驱动，未来需需求侧政策平衡供需 [12][17] - 万科债券因深圳政府救助计划上涨，分析师认为政府不希望房地产行业出现重大违约，万科可通过多种渠道融资应对债券到期问题，对VNKRLEs持持有建议 [7][9][11] 各部分内容总结 交易台市场观点 - 昨日CHIFEN 7.4 02/13/29较发行价最多下跌1.0pt，中国AMC板块整体表现坚挺，香港银行T2s BNKEA/NANYAN利差扩大5 - 6bps，中国TMTs KUAISH/MEITUA利差扩大2 - 5bps，高贝塔债券FRESHK 26 - 29s/ZHOSHK 28利差扩大7 - 13bps，EHICAR 27下跌2.1pts，EHICAR 26下跌0.3pt；中国/香港房地产整体表现强劲，VNKRLE 27'和29'因深圳政府救助计划上涨8.0 - 8.8pts，LNGFOR 27 - 32s/FUTLAN 28/FTLNHD 26 - 27上涨0.1 - 0.4pt，Seazen Group通过私募配售筹集47230万港元（约6040万美元）偿还债券，LASUDE 26上涨1.5pts，NWDEVL/VDNWDL上涨0.2 - 0.9pt，FAEACO 12.814 Perp上涨0.8pt [2] - 今日早盘MEITUA/KUAISH利差收紧3 - 5bps，FRESHKs卖盘增加，FAEACO 12.814 Perp上涨1.6pts，EHICAR 26下跌2.3pts，ACPM 4.85 Perp/HYSAN 4.85 Perp下跌0.6 - 0.8pt，VNKRLE 27'和29'在昨日上涨8.0 - 8.8pts后今日再涨0.1 - 0.2pt [3] - LGFV板块机构配置需求持续，非LGFV CNH债券因跨境账户需求保持稳定 [4] 昨日表现 | 表现最佳 | 价格 | 变化 | 表现最差 | 价格 | 变化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | VNKRLE 3.975 11/09/27 | 43.4 | 8.8 | EHICAR 12 09/26/27 | 53.3 | -2.1 | | VNKRLE 3 1/2 11/12/29 | 41.5 | 8.0 | VLLPM 7 1/4 07/20/27 | 51.9 | -1.8 | | TTMTIN 4.35 06/09/26 | 99.4 | 1.9 | NICAU 9 09/30/30 | 103.4 | -1.2 | | LASUDE 5 07/28/26 | 78.4 | 1.5 | HAOHUA 5 1/2 03/14/48 | 99.9 | -1.0 | | NWDEVL 10.131 PERP | 80.9 | 0.9 | VLLPM 9 3/8 07/29/29 | 41.5 | -1.0 | [5] 宏观新闻回顾 - 周三标准普尔指数下跌0.00%，道琼斯指数下跌0.13%，纳斯达克指数下跌0.16% - 2026年1月美国非农就业人数增加13万，高于市场预期的6.6万；失业率为4.3%，低于预期的4.4%；平均时薪环比增长0.4%，略高于预期的0.3%；原油库存增加853万桶，高于市场预期的减少20万桶 - 周三美国国债收益率上升，2年、5年、10年、30年期国债收益率分别为3.52%、3.75%、4.18%、4.82% [6] 分析员市场观点 - 万科债券因深圳政府救助计划上涨，救助计划规模为800亿元人民币，包括200亿元人民币的股权配售，分析师认为政府不希望房地产行业出现重大违约，深圳地铁已提供约330亿元人民币股东贷款，将继续支持万科再融资和展期 [7] - 2026年1月底，万科获得两笔共计57亿元人民币境内债券的展期同意，一笔11亿元人民币境内债券的回售延期同意；1月27日，深圳地铁宣布提供最高24亿元人民币（约3.39亿美元）的3年期贷款用于偿还万科公债；惠誉在债务交换完成后将万科评级从RD上调至CC，确认万科香港CC评级 [8] - 分析师认为万科可通过长期经营贷款或知识产权担保债券等渠道融资，截至2025年6月，万科知识产权账面价值约1520亿元人民币，约48%未质押，假设贷款价值比为50%，可获得约360亿元人民币额外融资，目前万科境内外债券余额约270亿元人民币 [9][10] - 分析师对VNKRLEs持持有建议，万科美元债券未偿还总额为13亿美元，下一笔境外到期债券为2027年11月到期的VNKRLE 3.975 11/09/27（未偿还10亿美元），假设万科到期支付40%并延期剩余60%，预计VNKRLEs净现值分别为60 - 70和50 - 70 [11] 中国经济情况 - 2026年初中国通缩压力持续缓解，1月CPI同比放缓至0.2%，主要受高基数效应和食品价格波动影响；核心通胀受耐用品、旅游和珠宝价格推动保持强劲；PPI再次超出市场预期，上游行业价格传导，特别是有色金属，而消费品PPI相对疲软 [12] - 预计2026年价格将温和回升，由反内卷运动、人工智能相关投资和全球大宗商品上涨推动，将改善企业盈利能力，支持材料和周期性行业资本市场表现；目前价格回升主要由供应驱动，预计未来需求侧政策将包括稳定房地产市场和刺激消费 [12][17] - 食品价格动态和基数效应是CPI变化的主要驱动因素，1月CPI同比从12月的0.8%降至0.2%，略低于市场预期的0.4%，环比持平；食品价格节前季节性弱于正常水平，猪肉价格17个月来首次环比上涨1.2%，新鲜蔬菜价格环比下降4.8%，车用燃料价格环比下降1.2%；预计2月CPI将反弹至1.1% [13] - 核心CPI因耐用品价格回升保持强劲，1月同比从12月的1.2%降至0.8%，环比扩大至0.3%；耐用品价格在假期临近时明显回升，家电和电信设备环比分别上涨0.7%和0.9%，运输车辆价格环比上涨0.3%；其他用品和服务（包括黄金珠宝）1月环比上涨2.7%；服务价格1月环比上涨0.2%，旅游和家政服务价格分别上涨1.8%和1.7%，教育和电信服务持平；医疗服务自4月以来持续回升，1月环比上涨0.4%，住房租金环比下降0.1% [14] - PPI持续回升，1月同比降幅从12月的 -1.9%收窄至 -1.4%，超出市场预期的 -1.5%，环比增长0.4%，为28个月来最高；采掘行业1月环比下降1.7%，有色金属价格保持强劲；原材料和加工行业1月环比分别上涨0.7%和0.5%；人工智能相关行业和反内卷行业价格继续回升；下游行业表现疲软，消费品PPI 1月环比接近持平 [15][16] 新发行情况 - 今日无亚洲离岸新发行债券定价 [19] - 今日无亚洲离岸新发行债券管道 [20] 新闻和市场动态 - 昨日境内发行72只信用债券，金额500亿元人民币，本月迄今发行858只信用债券，总金额6900亿元人民币，同比增长615.7% [21] - 2026年1月中国新能源汽车销量同比下降18.9% [21] - First Pacific旗下Meralco将花费46.5亿美元进行网络升级和服务扩展 [21] - 复星旗下保险公司考虑以超过36亿美元估值在里斯本上市 [21] 公司动态 - Seazen Group通过私募配售筹集47230万港元（约6040万美元）偿还FTLNHD 4.5 05/02/26债券 [26] - Medco Energi Internasional子公司获得马来西亚Cendramas近海油田运营权 [26] - Moody's确认美团Baa1评级，展望从稳定下调至负面，因激烈竞争下美团外卖业务复苏不确定性增加 [26] - Petron马来西亚子公司因热带风暴Senyar可能遭受财务损失 [26] - Petronas启动马来西亚9个勘探区块招标 [26] - Samsung Heavy获得3.21亿美元建造两艘集装箱船订单 [26] - AIIB将为Shriram Finance提供最高2.5亿美元转贷安排 [26] - Santos 2025年确认1.37亿美元减值损失 [26] - West China Cement完成WESCHI 4.95 07/08/26要约收购，仍有5197.6万美元未偿还 [26]

基本面120ETF嘉实（159910）市场表现 - 该ETF于2月12日开盘报2.504元，上涨0.08% [1] - 其前十大重仓股开盘表现分化，其中潍柴动力涨幅最大为1.62%，美的集团跌幅最大为0.29% [1] - 该ETF自2011年8月1日成立以来，累计回报率达150.22% [1] - 该ETF近一个月的回报率为1.30% [1] 基本面120ETF嘉实（159910）产品概况 - 该ETF的业绩比较基准为深证基本面120指数 [1] - 该ETF的管理人为嘉实基金管理有限公司，基金经理为李直 [1]

项目中标概况 - 广东省东莞市首批两个“城市管家”项目于2月11日开标，成交总额约1.3亿元，中标方为万科物业与东实环境 [1] - “中心广场城市管家服务项目”采购预算为64,350,359.80元（3年），成交金额下浮率为0.50%，中标供应商为深圳市万科物业服务有限公司牵头的联合体 [2] - “环城路城市管家服务项目”采购预算为68,740,979.29元（3年），成交金额下浮率为0.10%，中标供应商为东莞市东实城市环境服务有限公司牵头的联合体 [4] 服务内容与模式升级 - 本次“城市管家”项目在传统环卫保洁和绿化养护基础上，新增了照明设施养护、市政设施维护、喷灌设施运维、时花种养及节假日摆花等内容，服务范围显著扩大 [1] - “中心广场城市管家服务项目”明确要求引入智能环卫设备，开展无人清扫试点，体现了服务模式的智能化升级 [1] - 具体服务内容还包括夜景灯光照明、电梯设施管护、户外公益广告设施及节日氛围营造等，呈现一体化综合服务特征 [2] 市场竞争格局变化 - 与上一轮次采购相比，本次中标供应商名单出现完全更替，上一轮中标总额8960万元（3年）的五家供应商均未出现在本次中标名单中 [4] - 本次中标方均为联合体形式，例如万科物业联合了珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司和美居庭环境科技集团有限公司 [2] - 东实环境则联合了东莞市莞穗工程建设有限公司，显示资源整合与联合竞标成为获取此类综合项目的重要方式 [4]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 1月临近春节，新房市场整体进入淡季，但核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期[1] - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡[12] - 重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%[12] - 节后如果叠加政策支持，2026年小阳春可期[1] 百强房企销售业绩 - 2026年1月，TOP100房企实现单月销售操盘金额1654.5亿元[1][2] - 从百强房企规模门槛来看，2025年1月各梯队房企的销售操盘金额门槛都有所降低[3] - 2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开直接闯进TOP30，这7家房企中有4家是中小民营房企[5] - 首次进入TOP100的典型房企包括：中信城开（央企，21.74亿元）、和达置业（民营，4.70亿元）、香印城建（国企，4.49亿元）、安鼎置地（民营，4.30亿元）、国华富业（民营，4.06亿元）、農業米品（民营，3.41亿元）、合肥城建（国企，3.37亿元）[6] 企业业绩增长表现 - 2026年1月百强房企中业绩同比增长企业共有32家，其中同比增幅大于100%的企业数量有10家，其中6家是民营房企[8] - 销售增幅前十的房企中，中建壹品和邦泰集团都进入了操盘销售TOP20，民营房企邦泰集团的业绩增长主要得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进[8] - 业绩同比增幅前十的房企及增幅为：君一控股（民营，757.4%）、海岸集团（民营，488.2%）、联泰地产（民营，450.9%）、上海建工（国企，433.5%）、南山控股（国企，337.6%）、中建壹品（央企，323.5%）、保亿置业（民营，266.9%）、中建玖合（央企，251.6%）、慰源控股（民营，147.5%）、邦泰集团（民营，119.5%）[10] 政策环境 - 2026年1月，中央发布房地产相关政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度[12] - 支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策，过渡期后可灵活选择租赁或协议出让方式办理用地手续[12] - 金融支持力度持续加大，央行实施适度宽松货币政策，下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，同时优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年[12] - 财税优惠政策延续加码，三部门将居民换购住房个税退税政策延至2027年底，财政部与税务总局延续公租房相关税收优惠，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种[12] 房企销售排名（操盘口径） - 2026年1月销售操盘金额排名前三的房企为：保利发展（144.0亿元）、中海地产（137.9亿元）、华润置地（104.8亿元）[13] - 2026年1月销售操盘面积排名前三的房企为：保利发展（70.110万平方米）、中海地产（58.0万平方米）、万科地产（47.6万平方米）[13] - 操盘金额排名第4至第10的房企为：绿城中国（97.0亿元）、招商蛇口（72.0亿元）、中国金茂（66.5亿元）、建发房产（64.7亿元）、万科地产（52.1亿元）、滨江集团（41.5亿元）、友湖集团（35.6亿元）[14] - 操盘面积排名第4至第10的房企为：绿城中国（44.0万平方米）、绿地控股（42.8万平方米）、中国金茂（31.3万平方米）、碧桂园（30.5万平方米）、龙湖集团（29.2万平方米）、来海置斯（28.9万平方米）、中国铁建（25.1万平方米）[14] 房企销售排名（全口径与权益口径） - 2026年1月销售全口径金额排名前三的房企为：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.81亿元）、中润置城（116.5亿元）[19] - 2026年1月销售权益金额排名前三的房企为：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、花泡墨斯（79.4亿元）[19] - 全口径金额排名第4至第10的房企为：中旅投资（86.9亿元）、招商蛇口（76.7亿元）、中国金茂（16.0亿元？原文数据可能不清晰）、建发房产（65.0亿元）、绿城中国（63.0亿元）、万科地产（55.8亿元）、滨江集团（52.9亿元）[19][21] - 权益金额排名第4至第10的房企为：建发房产（52.6亿元）、中国金茂（52.4亿元）、绿城中国（42.0亿元）、万科地产（36.3亿元）、中国铁建（33.6亿元）、绿地控股（31.5亿元）、中建壹品（27.7亿元）[19][21]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 2026年1月百强房企实现销售操盘金额1654.5亿元 [1][14] - 受传统淡季影响新房市场表现清淡但重点城市二手房成交率先回暖市场显现企稳迹象 [1][13][14][29] 2026年1月房企销售排名（全口径金额） - 保利发展以156.0亿元的全口径销售金额位列榜首 [2][7][16][22] - 中海地产以144.8亿元的全口径销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以116.5亿元的全口径销售金额排名第三 [2][16] - 中旅投资以86.9亿元的全口径销售金额排名第四 [2][16] - 招商蛇口以76.7亿元的全口径销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（权益金额） - 中海地产以133.2亿元的权益销售金额排名第一 [2] - 保利发展以123.0亿元的权益销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以79.4亿元的权益销售金额排名第三 [2][16] - 建发房产以52.6亿元的权益销售金额排名第四 [2][16] - 中国金茂以52.4亿元的权益销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（操盘金额） - 保利发展以144.0亿元的操盘销售金额位居榜首 [6][8][21][23] - 中海地产以137.9亿元的操盘销售金额排名第二 [8][23] - 华润置地以104.8亿元的操盘销售金额排名第三 [8][23] - 绿城中国以97.0亿元的操盘销售金额排名第四 [8][23] - 招商蛇口以72.0亿元的操盘销售金额排名第五 [8][23] 2026年1月房企销售排名（操盘面积） - 保利发展以70.1万平方米的操盘销售面积位居榜首 [6][21][23] - 中海地产以58.0万平方米的操盘销售面积排名第二 [8][23] - 万科地产以47.6万平方米的操盘销售面积排名第三 [8][23] - 绿城中国以44.0万平方米的操盘销售面积排名第四 [8][23] - 绿地控股以42.8万平方米的操盘销售面积排名第五 [8][23] 市场结构与分化 - 头部房企格局保持稳定保利发展在操盘榜和全口径金额榜均位列第一 [6][7][21][22] - 市场分化持续百强房企中有32家业绩实现同比增长其中10家增幅超过100% [7][22] 政策环境 - 政策层面持续释放积极信号中央层面政策聚焦城市更新融资优化与财税优惠 [13][29] - 政策旨在为存量资源盘活提供支持并进一步缓解房企资金压力 [13][29] - 随着政策效果逐步显现叠加二手房市场活跃度提升有望稳定市场预期助力房地产市场平稳健康发展 [13][29]

内房股市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业股价涨3.76%至3.86港元 碧桂园股价涨3.57%至0.29港元 龙光集团股价涨3.05%至1.35港元 融创中国股价涨1.6%至1.27港元 [1] 万科美元债价格异动 - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 行业政策动态与市场影响 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” 为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]

市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业涨3.76%报3.86港元 碧桂园涨3.57%报0.29港元 龙光集团涨3.05%报1.35港元 融创中国涨1.6%报1.27港元 [1] - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 政策动态与行业分析 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” [1] - 东方证券研报认为 在房价经历深度调整的当下 上海此举相当于为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]

万科美元债价格异动 - 万科2029年11月到期、票面利率3.5%的美元债券价格大幅上涨，每1美元面值上涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期、票面利率3.975%的美元债券价格亦显著上涨，每1美元面值上涨3.3美分至37.5美分 [1] - 2029年到期债券的涨幅创下过去一年内的最大单日涨幅记录 [1] 债券市场反应 - 公司两只不同期限的美元债券价格在当日同时出现强劲上涨 [1] - 债券交易价格仍远低于面值，2029年到期债券交易价为面值的38.7%，2027年到期债券交易价为面值的37.5% [1]

万科债券价格变动 - 万科2029年11月到期、票面利率3.5%的债券价格显著上涨，每1美元面值上涨5.7美分，最新交易价格达到38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期、票面利率3.975%的债券价格亦上涨，每1美元面值上涨3.3美分，最新交易价格达到37.5美分 [1] 市场情绪与信用状况 - 尽管债券价格出现显著上涨，但两只债券的交易价格仍远低于面值，表明市场对公司信用状况的担忧持续存在 [1]

2026年1月中国房地产市场核心观点 - 核心城市二手房市场实现开门红，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期[13] - 新房市场受供应规模、企业可售货值等因素影响进入淡季，百强房企1月实现销售操盘金额1654.5亿元[14][16] - 政策层面聚焦城市更新、融资优化、财税优惠，叠加节后潜在支持，2026年小阳春可期[13][28] 百强房企销售业绩排名（操盘口径） - **操盘金额TOP10**：保利发展（144.0亿元）、中海地产（137.9亿元）、来泡量抑（104.8亿元）、绿城中国（97.0亿元）、招商蛇口（72.0亿元）、中国金茂（66.5亿元）、建发房产（64.7亿元）、万科地产（52.1亿元）、滨江集团（41.5亿元）、龙湖集团（35.6亿元）[2] - **操盘面积TOP10**：保利发展（70.1万平方米）、中海地产（58.0万平方米）、万科地产（47.6万平方米）、绿城中国（44.0万平方米）、绿地控股（42.8万平方米）、中国金茂（31.3万平方米）、碧桂园（30.5万平方米）、龙湖集团（29.2万平方米）、来海量麻（28.9万平方米）、中国铁建（25.1万平方米）[2] - **数据说明**：操盘口径指项目业绩仅归入操盘企业，包含代建，统计时间为2026年1月1日至31日[6] 百强房企销售业绩排名（全口径与权益口径） - **全口径金额TOP10**：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.8亿元）、在海量施（116.5亿元）、中旅投资（86.9亿元）、招商蛇口（76.7亿元）、中国金戊（76.0亿元）、建发房产（65.0亿元）、绿城中国（63.0亿元）、万科地产（55.8亿元）、滨江集团（52.9亿元）[7][9] - **权益金额TOP10**：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、束泡星斯（79.4亿元）、建发房产（52.6亿元）、中国金茂（52.4亿元）、招商蛇口（46.0亿元）、绿城中国（42.0亿元）、万科地产（36.3亿元）、中国铁建（33.6亿元）、绿地控股（31.5亿元）[7][9] - **数据说明**：全口径指企业连同合营联营公司所有项目业绩；权益口径指按企业股权占比计入业绩；统计时间为2026年1月1日至31日[11][12] 市场结构性变化与新晋企业 - **新晋百强房企**：2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开（21.74亿元）直接进入TOP30，7家新晋房企中有4家是中小民营房企[21][22] - **业绩增长显著企业**：百强房企中业绩同比增长企业有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家，6家为民营房企[26] - **增幅前十代表**：君一控股（同比增757.4%）、海岸集团（同比增488.2%）、联泰地产（同比增450.9%）、上海建工（同比增433.5%）、南山控股（同比增337.6%）、中建壹品（同比增323.5%）、保亿置业（同比增266.9%）、中建玖合（同比增251.6%）、愁渡控股（同比增147.5%）、邦泰集团（同比增119.5%）[27] 市场成交与政策环境 - **新房成交清淡**：1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡[27] - **二手房市场回暖**：重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增18%[27] - **主要支持政策**： - **城市更新**：鼓励利用存量资源发展国家支持产业，给予不超5年过渡期政策，无需改变用地主体和规划条件[28] - **金融支持**：央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年[28] - **财税优惠**：居民换购住房个税退税政策延至2027年底，延续公租房相关税收优惠，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种[28]