项目概况 - 2014年4月公司正式签约重庆华侨城大型文化旅游综合项目，标志公司在西部区域布局更完善 [1] - 重庆华侨城位于两江新区礼嘉组团中心区域，距江北国际机场约18公里、龙头寺重庆北站约12公里、观音桥商圈约12公里，临近金山大道和金渝大道，轨道交通有已开通的6号线和规划中的15号线 [2] - 项目占地面积约4平方公里，由欢乐谷公园、玛雅水公园、运动生活公园、生态亲子公园、滨江休闲带及地产商业组成 [2] 地产业务 - 地产项目总建筑面积超200万平方米，主要为住宅项目 [2] - 2016年6月以来已完成天澜美墅等多个项目开盘 [3] - 原计划10年开发完毕，现提前至5 - 6年，开发及销售节奏良好 [3] 欢乐谷情况 - 重庆欢乐谷含陆上公园和玛雅水公园，总面积接近70万平方米 [3] - 规划有96个项目，目前开放近40个项目 [3] - 产品以游乐、表演、活动为主，游乐是山地游乐项目，与之前产品有差异，表演和活动融入重庆区域文化特色 [3]

旅游业务发展 - 欢乐谷和欢乐海岸是公司综合开发项目重要部分，目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业 [1][2] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，创新发展模式，拓展轻资产运营领域，巩固旅游品牌领先地位 [2] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及升级 [2] 地产业务模式 - 2017年与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福建立战略联盟合作关系，合作开发为地产业务重要模式 [2] - 新战略时期，通过转让股权或产权变现优质资源，作为经常性经营手段 [2] 土地储备情况 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地面积约237万平方米，规划总建筑面积约556万平方米 [3] - 土地获取方式有参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发 [3] - 2017年竞得南昌、深圳、顺德、成都、重庆、天津、宜宾、宁波等地多地块，收购信和置地（成都）80%股权 [3] - 继续拓展一二线城市土地资源，关注三四线潜力区域 [3][4] 特色小镇项目参与方式 - 华侨城集团承担特色小镇项目前期重资产建设，投资培育低收益长期持有项目 [4] - 华侨城A运营短平快、轻资产、即期效益明显项目，未来承接集团孵化成熟达标部分 [4] - 华侨城集团在业务、产业、资金方面支持华侨城A发展 [4][5] 信息披露优化 - 着手研究主营业务信息披露优化，地产业务信息披露优化将在2017年度报告体现 [5]

发展战略 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合与房地产业务专业化经营，通过创新和资本运作做强主业 [1][2] - 公司定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”格局，形成产融互动局面 [2][3] 特色小镇项目参与 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目前期重资产、高投入、低回报的基础建设，投资、培育和开发低内部收益率、需长期持有的项目 [3] - 华侨城股份公司运营短平快、轻资产、即期效益明显的项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标的部分 [3] 土地储备 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；2017 年至今新获取土地面积约 220 万平方米，规划总建筑面积约 505 万平方米 [4] - 公司通过直接参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地 [4] - 2017 年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备 [4] 地产业务创新 - 与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要模式 [5] - 考虑对部分短平快项目进行股权转让以获资本回报，支持文化旅游业务发展 [5] 区域发展 - 公司从深圳起家，华南资源储备多、发展优势明显，未来将加大全国优质资源获取力度，实现重点区域资源获取相对平衡 [5][6] 旅游业务拓展 - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司统筹旗下欢乐谷景区管理 [6] - 借助兼并收购等资本运作获取优质资源，推进旅游业务管理输出和标准化，为轻资产运营打基础 [6] 高管与员工相关 - 近期公告高管减持计划，属个人财务安排，与公司经营无关 [6] - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，2017 年 10 月 19 日实施第一期限制性股票解除限制 [6] - 2017 年出台跟投制度，绑定管理骨干与公司事业目标，激发全员活力 [7]

造城优势 - 公司以资源型与平台型为特点，发展三十多年积累“造城”经验，形成核心竞争力 [1] - 公司起步于深圳，本部占地约6.2平方公里，将滩涂打造成综合大型开放社区，成为深圳城市旅游地标和休闲娱乐文化载体 [2] - 公司综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套，带动产业发展，形成城市副中心，拉动经济、提供就业，受政府认可 [2][3] 旅游业务发展模式 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，“旅游 + 地产”模式提升周边地产价值，地产分期开发为旅游项目提供资金 [3] - 目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，拓展轻资产运营 [3] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地及升级 [4] 土地储备情况 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地面积约237万平方米，规划总建筑面积约556万平方米 [4] - 通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地 [4] - 2017年竞得南昌、深圳等多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备 [4] - 继续拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [5] 地产业务创新发展模式 - 2017年与碧桂园、恒大等五家地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要模式 [5]

投资拿地计划 - 未来五年依据行业及自身发展情况，结合十四五战略稳健投资 [1] - 严控项目质量，优中选优拓展优质土地，保证盈利水平 [1] - 坚持以收定投和底线思维，结合去化速度进行资源布局 [1] 区域布局 - 战略重心聚焦经济发达地区及有特殊资源（尤其是文旅资源）的地区 [2] - 目前布局集中于一二线城市，未来深耕粤港澳大区、长江经济带等区域 [2] 现金流规划 - 房地产及旅游综合项目前期建设周期长，现金流分布不均，近几年经营活动现金净流量为负值 [2] - 刨开新项目拓展支出，近三年运营性现金流量为正值 [2] - 加快资金回笼速度，严格执行“以收定投”原则，将现金流回正作为本年目标 [2] 毛利率水平 - 独特的成片综合开发模式产生协同和集群优势，预计未来利润率保持行业中上水平 [3] IP规划 - 2019年多地欢乐谷加大IP自主培育和对外合作力度，引入IP储备，打造主题活动 [3] - 未来持续加大对原创文化旅游产品发展，坚持自主培育IP，积极收购成熟IP [3]

土地储备情况 - 截至2020年9月30日，公司累计土地储备2982万平方米，对应建筑面积5698万平方米，剩余可开发建筑面积2879万平方米 [1] - 公司资源主要集中于一二线城市，土地面积及建筑面积均占总面积的80%以上 [1] 财务科目处理 - 华侨城亚洲发行的8亿美元永续债，在华侨城A合并报表层面列报于“少数股东权益”项下 [2] 政策影响与应对 - “三道红线”融资新规与公司防范风险的底线思维高度匹配 [2] - 公司将更注重通过加速存货周转增加持续发展资金，支撑未来高质量发展 [2] 股权转让原因 - 股权转让是公司围绕加快周转的具体举措之一 [2] - 公司通过提升房地产业务运营能力、优化产品结构、实施跟投制度等提升整体运营效率 [2] - 公司在部分项目中与业内优秀企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让等实现项目快速周转 [2] 文旅业务恢复程度 - 截至2020年9月底，文化旅游业务旗下各板块总体接待游客量恢复至去年同期8成水平 [3] - 十一黄金周期间，部分城市景区接待游客量超过上年同期水平 [3] - 万圣节旅游营销旺季，公司文化旅游业务预计持续向好 [3]

公司参与集团特色小镇项目模式 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握优质资源与合作机遇，承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报阶段，对低收益率、需长期持有的项目进行投资、培育和开发 [2] - 华侨城 A 运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游和地产项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标的部分 [2] - 华侨城集团作为大股东，在业务资源、产业扩张、资金支持等方面支持华侨城 A 发展，保障上市公司效益和股东利益 [2] 旅游业务阶段性发展成果 - 欢乐谷和欢乐海岸是公司综合开发项目重要部分，目前开业运营七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业 [2] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，创新发展模式，向轻资产运营拓展，巩固旅游品牌领先地位 [3] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版 [3] 旅游产品创新举措 - 为应对国际主题公园巨头进入、本土旅游企业壮大、跨行业企业进入旅游行业的竞争，公司着手建立旅游产品创新机制，整合内外智慧资源，解决旅游业务长远发展动力和产品创新问题 [3][4] 主题公园周边收入提升策略 - 公司重视提升旅游周边产品收入占比，围绕主题公园向餐饮、服务等周边业态延伸，提高周边产品收入 [4] - 围绕主题公园建造配套酒店设施，提升收入多样化 [4] 公司旅游业务 IP 资源发展 - 随着旅游消费理念升级，公司探讨 IP 产品研发与生产可能性，2017 年初签约“饼干警长”国产原创动漫，迈出积累自有 IP 产品重要一步 [4] - 公司加大自身 IP 研发力度，通过旅游产品创新机制积累自有 IP 题材 [4]

公司战略规划 - 新时期华侨城 A 战略角色更清晰，聚焦旅游产业，增强旅游属性，专注旅游综合与地产等业务专业化经营，打造核心竞争力 [2] - 旅游业务通过并购整合与轻资产运营扩张，地产业务借助合作加快周转，承接集团城镇化短平快项目，定位为主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建业务格局形成产融互动 [2][3] 地产政策影响 - 2016 年 9 月以来地产政策趋紧，公司对土地获取有清晰定位规划，看好一二线城市地产市场，以其优质土地为储备重心，关注三四线潜力区域，认为政策影响是暂时的 [3] 粤港澳大湾区机遇 - 4 月 7 日，华侨城 A 以 45.8 亿元竞得宝安中心区相关地块使用权和运营权，宗地面积 10.53 万平方米，符合战略，可增加储备、提升业绩、促进业务发展 [4] - 公司将关注大湾区建设规划，把握机遇助力建设，履行央企责任 [4] 土地储备情况 - 截至 2017 年末，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备 637.15 万平方米，规划总面积 1197.26 万平方米，报告期新增土地面积 269.11 万平方米，新增规划建筑面积 580.12 万平方米 [4] - 2017 年在多个城市竞得土地，收购信和置地（成都）80%股权，将继续拓展一二线城市土地，关注三四线潜力区域 [4][5] 融资应对措施 - 控股股东华侨城集团支持公司发展提供资金，公司有充足银行授信和良好银企合作，业务有稳定现金流入 [5] - 重视资本市场融资，2015 年非公开发行募资 58 亿元，2016 年至今累计发行四期公司债，额度 130 亿元 [5]

土地资源获取 - 公司目前主要通过直接参与土地招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、参与集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地资源，未来招拍挂主要布局纯地产项目 [2] 土地储备与布局 - 截至2017年末，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总面积1197.26万平方米，报告期内新增土地面积269.11万平方米，新增规划建筑面积580.12万平方米 [2] - 2017年在南昌、深圳、成都等多地竞得土地，收购信和置地（成都）80%股权，未来将拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [2] 旅游业务IP资源 - 2017年初签约“饼干警长”国产原创动漫，同时将加大自身IP研发力度，通过旅游产品创新机制积累自有IP题材 [3] 分红政策 - 2017年公司业绩提高，分红方案较往年有较大提高，投资者对分红政策持肯定态度 [3] - 公司处于快速发展阶段，管理层希望投资者享受发展成果，未来将在市值管理上投入更多精力，让中小股东获更多回报 [3]

公司发展战略 - 坚持高质量发展，以稳中求进、优中选优原则获取项目，结合各类因素匹配发展规模与速度，兼顾安全性进行投资 [1] - 战略中心聚焦经济发达及文旅资源禀赋优秀地区，拟聚焦粤港澳大湾区、长江经济带及主要省会城市等，通过多种方式获取文旅及城镇化项目 [2] 销售情况 - 2020 年 1 - 9 月，公司实现签约销售收入 609 亿，主要集中在华东、华南区域，华东占比约 41%、华南占比 38%，华东销售收入增长幅度较大 [2] 运营举措 - 创新文旅综合项目跟投机制，调动干部职工积极性和主动性 [2] - 建立“战区 + 兵种”管控模式，战区负责资源获取和变现，兵种提升资产开发和运营效率 [2] - 持续提升标准化、集采、运营管理能力 [2] 欢乐海岸布局 - 已开业深圳欢乐海岸（2011 年 8 月 9 日试业，获“国家生态旅游示范区”殊荣）和顺德欢乐海岸 PLUS（2019 年 9 月 13 日开业，为全新一代文旅融合新标杆项目） [2][3] - 2020 年推进深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸全部或部分开业，推进南京、郑州、中山、湛江等地欢乐海岸开发建设 [3] 欢乐海岸特点与成功要素 - 是“文化 + 旅游 + 城镇化”战略核心产品，蕴含“优质生活创想家”理念，打造美好生活承载地与城市文旅经济吸引物 [3] - 规划建设秉承开放式都市休闲会客厅品牌文化，注重挖掘“在地文化”，带动业态多元化 [3] - 秉持理念，坚持创新、品质、特色，满足人们美好生活需求 [3] - 深耕文旅行业，有成熟经验和管理团队 [3] - 文旅和房地产项目相互协同发展 [3] - 提升专业化、标准化运营能力，成立运营公司保障项目经营 [3][4] 股权激励计划 - 公司在满足监管要求下，积极与国资委沟通制定激励机制相关考核指标，新一期股权激励计划尚在筹划中 [4]