深圳华侨城股份有限公司独立董事候选人 声明与承诺 声明人邓金栋作为深圳华侨城股份有限公司第九届董 事会独立董事候选人，已充分了解并同意由提名人深圳华 侨城股份有限公司（以下简称该公司）董事会提名为该公 司第九届董事会独立董事候选人。现公开声明和保证，本 人与该公司之间不存在任何影响本人独立性的关系，且符 合相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和深圳证 券交易所业务规则对独立董事候选人任职资格及独立性的 要求，具体声明并承诺如下事项： 一、本人已经通过深圳华侨城股份有限公司第九届董 事会提名委员会或者独立董事专门会议资格审查，提名人 与本人不存在利害关系或者其他可能影响独立履职情形的 密切关系。 是 □ 否 如否，请详细说明：______________________________ 二、本人不存在《中华人民共和国公司法》第一百七 十八条等规定不得担任公司董事的情形。 如否，请详细说明：______________________________ 是 □ 否 如否，请详细说明：______________________________ 三、本人符合中国证监会《上市公司独立董事管理办 法》和深圳证券交易所 ...

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没 有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2026 年 1 月 9 日，公司第九届董事会第四次临时会议审议 通过《关于提请股东会更换独立董事的议案》，同意提名邓金 栋先生为公司独立董事候选人，任期自股东会审议通过之日起 至第九届董事会任期届满之日止（简历附后）。李茂惠先生因 个人原因不再担任公司相关职务，离任不会导致董事会成员低 于法定人数，截至本公告日，李茂惠先生未持有公司股票。 公司拟于 1 月 28 日召开 2026 年第一次临时股东会，审议 《关于更换独立董事的提案》。根据相关法律法规的规定，独 立董事候选人的任职资格和独立性尚需经深圳证券交易所审核 无异议后，方可提交股东会表决。 邓金栋先生尚未取得独立董事资格证书，但已书面承诺将 参加最近一期独立董事培训并取得深圳证券交易所认可的独立 董事资格证书。 证券代码：000069 证券简称：华侨城 A 公告编号：2026-02 深圳华侨城股份有限公司 关于变更独立董事的公告 二〇二六年一月十日 第 1 页 附件： 邓金栋，硕士研究生学历，经济学硕士学位，高级会计师。 曾任中国长城计算机集团公司纪检审计办 ...

证券代码：000069 证券简称：华侨城 A 公告编号：2026-03 深圳华侨城股份有限公司 关于召开 2026 年第一次临时股东会通知的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没 有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、召开会议基本情况 （一）股东会届次：2026 年第一次临时股东会 （二）召集人：深圳华侨城股份有限公司董事会 2026 年 1 月 9 日，公司第九届董事会第四次临时会议审议通过 了《关于召开 2026 年第一次临时股东会的议案》。 （三）本次股东会的召集、召开所履行的程序符合有关法律、行 政法规、部门规章、规范性文件、深圳证券交易所业务规则和公司章 程等的有关规定。 2、通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的具体时间为 2026 年 1 月 28 日（星期三）9:15-15:00 期间的任意时间。 第 1 页 （五）会议的召开方式：本次股东会采用现场表决与网络投票相 结合的方式召开。 公司股东应严肃行使表决权，投票表决时，同一股份只能选择现 场投票、深圳证券交易所交易系统投票、深圳证券交易所互联网系统 投票中的一种，不能重复投票。如果同一股份通过现场、交易系统和 互联 ...

深圳华侨城股份有限公司第九届董事会第四次临时会议的 通知和文件于 2026 年 1 月 6 日（星期二）以书面、电子邮件方 式送达各位与会人员。会议于 2026 年 1 月 9 日（星期五）以通 讯方式召开。出席会议董事应到 4 人，实到 3 人，独立董事李茂 惠因个人原因请假本次会议。会议的召开符合公司法和公司章程 的有关规定。 会议根据议程逐项审议并通过了如下事项： 一、3 票同意，0 票反对，0 票弃权，审议通过了《关于提 请股东会更换独立董事的议案》，同意提名邓金栋先生为公司独 立董事候选人，任期自股东会审议通过之日起至第九届董事会任 期届满之日止；李茂惠先生因个人原因不再担任公司相关职务； 并同意将该议案提交公司股东会审议。具体情况详见《关于变更 独立董事的公告》（公告编号：2026-02） 二、3 票同意，0 票反对，0 票弃权，审议通过了《关于召 证券代码：000069 证券简称：华侨城 A 公告编号：2026-01 深圳华侨城股份有限公司 第九届董事会第四次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没 有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 第 1 页 共 2 页 开 ...

华侨城A公告称，2026年1月9日，公司九届四次董事会同意提名邓金栋为独立董事候选人，任期至九届 董事会届满。李茂惠因个人原因离任，截至公告日未持股。公司拟1月28日召开临时股东会审议更换提 案，邓金栋任职资格需经深交所审核。其未取得资格证书，但承诺参加培训获取。截至公告日，邓金栋 未持股，无关联关系，符合任职条件。 ...

债券代码：149343 债券简称：21 侨城 02 深圳华侨城股份有限公司 关于"21 侨城 02"回售结果暨摘牌公告 本公司董事或具有同等职责的人员保证本公告内容的真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 深圳华侨城股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第 一期）（品种二）（以下简称"本期债券"）将于 2026 年 1 月 12 日支付 2025 年 1 月 11 日至 2026 年 1 月 10 日期间的利息及本期债券的回售本金。因本期债 券已全额回售，付息及支付回售款后本期债券将在深圳证券交易所摘牌。 1、债券简称：21 侨城 02。 2、债券代码：149343.SZ。 3、债权登记日：2026 年 1 月 9 日。 侨城 02"全部回售给深圳华侨城股份有限公司（以下简称"公司"或"发行人"）， 回售价格为 100 元/张（不含利息），回售资金兑付日为 2026 年 1 月 12 日，本 次回售资金已足额划转至中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司。 根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，"21 侨城 02" 本次回售登记期有效回售申报数 ...

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

事件与行业震动 - 前董事长段先念被有关部门带走的传闻在行业内激起巨大回响 事件本身精准击中了中国文旅地产模式最敏感致命的神经 [1] 旧有商业模式的核心与逻辑 - 公司过去遵循“文化+旅游+城镇化”或“文旅+地产”的黄金公式 主题公园作为流量引擎 地产作为现金机器 地方政府作为稳定合伙人 [3] - 该模式在全国快速复制扩张 以规模优先 欢乐谷和世界之窗成为行业样板 [3] - 该模式高度依赖资产扩张与未来预期 而非经营现金流本身 [4] - 文旅项目被当作土地增值的前置条件 强行塞进地产逻辑中 但其本质是慢变量、高运维、重内容、重安全、重体验的长期行业 主题公园回报周期以十年计 [4] 模式的结构性隐患与风险爆发 - 模式存在“高估值、低周转、弱现金流”的结构性隐患 深圳证监局与深交所曾指出公司存在资产减值、计提不充分等问题 [4] - 当房地产周期向上时问题被掩盖 周期反转时风险在财务报表集中爆雷 [4] - 地产决定节奏 文旅承担风险 规模决定考核 运营让位速度 导致报表好看但现金流脆弱 [5] - 外部环境变化如疫情冲击、地产深度调整、地方财政承压导致该体系立刻失灵 [5] - 公司2024年出现巨额亏损 并已连续三年赤字 这是旧模式在新周期下的必然结局 [5] 行业性的模式拐点 - 公司面临的困境并非个例 中冶、中交地产、招商蛇口、保利发展、中海、金茂等其他央国企也在收缩或剥离相关资产 表明整个行业站在模式拐点上 [5] - 残酷现实是整个“文旅地产一体化”的时代正在退场 并非单一企业踩错节奏 [6] 未来挑战与转型方向 - 对公司而言 真正的挑战在于是否敢于全面重估资产 能否承受短期财务阵痛 以及是否有能力将文旅从“地产附属品”转变为真正的经营型主业 [6] - 新周期下 文旅企业生存依赖真实客流、真实停留、真实消费和真实现金流 而非规模 [6] - 主题公园必须从“拿地工具”转变为可持续的内容平台 文旅需服务于用户体验与长期品牌 而非地产周转 [6] - 行业需要正视文旅是一门需要耐心、专业与长期主义的生意 不能将其视为遮羞布或提款机 [6] - 公司无法再依靠“央企光环”和“模式惯性”续命 其能否完成真正的文旅转型将决定未来是浴火重生还是成为旧时代的注脚 [6]

近日，土楼研究所的消息说，段先念被带走了。 段先念的名字，很多90后不知道。但20年前，算得上如雷贯耳。 段先念是做曲江文旅成名的。后来还形成了所谓的"曲江模式"——这个模式跟段先念的名字是连在一起 的。就是将"文化+旅游+城市"整合起来进行运营，实现区域土地大幅增值。现在西安的网红打卡点大 唐芙蓉园、大唐不夜城，都是段先念主导建设的。段先念也从曲江新区管委会主任升到了西安市副市 长。 2014年3月，段先念跨省调到华侨城集团当总经理的时候，人们多少有点意外。这个跨度有点大。 但仔细一想，也不意外。那时，段先念已经58岁了，这个年龄在政界要晋升恐怕比较难。而华侨城是央 企，也是正厅级，再干五六年没问题。更重要的是，段先念以文旅成名，华侨城则是响当当的"文旅央 企"。从这个角度上说，国资委是知人善任。 2017年，任克雷退休，段先念接任董事长。由此华侨城迎来大刀阔斧的动作。用地产界的话说就是，大 举扩张。 如果没记错的话，华侨城那时有两个重要的投资方向，一个是云南，一个是段先念起家的西安。动辄千 亿级别。当然，意向项目没有都落地。话说回来，如果都落地了，华侨城今天的窟窿要更大。举个例 子，华侨城那几年跟云南城投 ...

公司经营与财务现状 - 华侨城集团在2025年以发行超短期融资券为主，共计发行约8笔，合计规模约135亿元[1] - 集团2026年面临较大的短期债券偿付压力，需要偿还的债券总额约达221.95亿元[2] - 集团在2026年1月有两笔债券集中到期，包括“25华侨城SCP002”（20亿元，1月8日到期）和“23华侨城MTN001”（15亿元，1月13日到期）[2] - 集团主要上市平台华侨城A截至2025年三季度末，短期借款为23.14亿元，一年内到期的非流动负债为341.33亿元，现金及现金等价物余额为225.28亿元，现金短债比不足0.62倍[4] - 华侨城A存量债券余额37亿元，将于2026年开始陆续到期，其中三笔公司债（“21侨城02”、“21侨城04”、“21侨城06”）将于1月11日、1月18日及4月7日行权，合计规模25亿元[4] 公司寻求支持与应对措施 - 华侨城集团表示万科危机已对房地产市场造成影响，并正寻求国家层面的支持以确保债券偿付[1] - 公司已收到国资委的明确指示，将提供“一切必要的支持”以确保债券得到偿付，国资委正在探索注资或资产划转等可能选择[1] - 集团正与监管机构商讨如何增强其再融资能力，其中一种可能性是在2025年上半年发行期限更长的债券[1] - 国资委通过资产划转支持华侨城集团已有先例，例如在2025年4月将所持康佳集团全部股份无偿划转给华润[5] 行业与市场环境 - 万科危机已经对房地产市场造成了影响[1]