债券利率调整 - 下调“21侨城02”债券后2年票面利率100个基点，调整后为2.89%[2] - 前5年票面利率为3.89%[3] 回售信息 - 回售登记期为2025年11月27日至12月3日（仅限交易日）[2] - 回售价格100元/张（不含利息）[2] - 回售资金到账日为2026年1月12日[3] 派息与兑付 - 调整前2021 - 2026年每年派息3.89元/张，2028年兑付本金100元及利息3.89元[4][5] - 调整后2026 - 2027年派息2.89元/张，2028年兑付本金100元及利息2.89元[5] 回售利息 - 回售部分债券2021 - 2026年利息利率3.89%，每10张派息38.90元（含税）[8] - 扣税后个人等实际每10张派息31.12元[8] - 非居民企业每10张派息38.90元[8]

人事变动核心信息 - 国务院国资委发布华侨城集团有限公司领导人员职务任免信息 [1] 党委书记及董事长任命 - 吴秉琪任华侨城集团有限公司党委书记、董事长 [1] 副总经理及纪委书记变动 - 提名刘开新为华侨城集团有限公司副总经理人选 [1] - 免去刘开新华侨城集团有限公司纪委书记职务 [1] - 贺长青任华侨城集团有限公司党委常委、纪委书记 [1] - 免去贺长青中国建筑科学研究院有限公司纪委书记职务 [1] 免职及退休信息 - 免去张立勇的华侨城集团有限公司党委常委职务 [1] - 张立勇不再担任华侨城集团有限公司副总经理职务 [1] - 张立勇退休 [1]

核心人事变动 - 国务院国资委发布任免信息，吴秉琪出任华侨城集团党委书记、董事长，成为公司全方位的“一把手” [1] - 同时，刘开新被提名为集团副总经理，贺长青任集团党委常委、纪委书记，张立勇不再担任副总经理并退休 [1] - 此次人事调整的信号在两个月前已释放，原董事长张振高因到龄退休卸任，吴秉琪于9月被任命为集团党委副书记、董事及总经理人选，并于9月19日当选上市公司华侨城A董事长 [3] 新任董事长履历 - 吴秉琪拥有超过30年华润系工作经验，自1993年加入华润，长期在体系内成长 [3] - 2007年转入华润置地，历任高级副总裁、执行董事、首席人力资源官、华北大区董事长等职务 [4] - 在华润置地期间展现出出色业务能力，曾带领华西大区在2019-2020年实现销售额同比增长37.8%至275亿元，接管华北大区后推动该区域2021年营业额激增21.44%至409.37亿元 [4] - 2022年升任华润置地总裁，全面负责公司日常经营管理 [5] - 2023年9月短暂离开华润，履新中国建筑集团副总经理，后担任中建副总裁，主要工作围绕地产业务板块整合 [6] - 2024年中国建筑房地产业务实现销售额4219亿元，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元，几项指标均位于行业第一 [6] 重大资产剥离 - 在吴秉琪到任前夕，华侨城完成一项重大资产调整，将康佳集团划转至华润旗下 [7] - 康佳集团是改革开放后诞生的第一家中外合资电子企业，华侨城自1991年起作为其第一大股东，双方资本联姻长达34年 [8] - 康佳曾连续五年蝉联中国彩电销量冠军，产品一度占据全国彩电市场20%以上的份额 [8] - 但自2011年起陷入连续亏损，近五年扣非净利润累计亏损超过130亿元 [8] - 今年4月末，华侨城将持有的康佳集团全部股份无偿划转给华润集团旗下的磐石润创，交易完成后华润系合计持有康佳30%股权，成为新任控股股东 [9] - 目前康佳官网已加入“华润集团网群”，被划归在集团科技与新兴产业板块 [10] 公司经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营业总收入170.25亿元，同比下降41.95%，归母净利润为-43.67亿元，上年同期为-23.51亿元，扣非净利润亏损44.6亿元，上年同期亏损25.15亿元 [10] - 公司已连续第四年处于净利润亏损状态，2022-2024年分别录得归母净利润-109.05亿元、-64.92亿元和-86.62亿元，三年累计亏损超260亿元 [10] - 截至2025年6月末，公司总负债规模高达2410.86亿元，其中流动负债1491.03亿元，短期债务占总债务比重达61.85%，偿付压力显著 [10] 公司战略与资产状况 - 在2024年度股东大会上，公司提出核心是抗风险、防爆雷，先保证企业“活下来”，再寻找新机会 [12] - 为应对现金流压力，公司近年来大幅收缩土地投资规模，地产板块新增土地投资从2019年的494亿元依次降至2021年的178亿元，2022-2024年行业下行期间，投资规模大幅缩减至15亿元、60亿元，2024年则主动停止拿地 [12] - 截至2025年9月底，公司地产业务剩余可开发计容建筑面积达1020.72万平方米，分布于青岛、武汉、合肥、南京、宁波、重庆等核心城市，这些优质土地储备成为公司渡过难关的重要资本 [12]

担保额度调剂 - 公司管理层将全资子公司深圳华侨城华腾投资有限公司未使用的1.142亿元担保额度及全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司未使用的0.752亿元担保额度调剂至控股子公司深圳华侨城城市更新投资有限公司 [2] - 此次调剂金额占公司最近一期经审计净资产的0.36% 调剂后深圳城更的担保额度由1.734亿元增加至3.628亿元 [2] - 本次调剂担保事项已经公司管理层审批同意 属于股东大会授权范围内的操作 [2][5] 被担保人基本情况 - 深圳华侨城城市更新投资有限公司是公司控股子公司 公司累计持有51%股份 主营业务为房地产开发与经营 [3] - 截至2025年10月末 该公司资产总额78.89亿元 负债总额58.48亿元 净资产20.42亿元 资产负债率为74.12% [3] - 2025年1-10月该公司营业收入为0.05亿元 净利润为-0.24亿元 无重大或有事项 [3] 担保协议主要内容 - 公司全资子公司深圳华侨城房地产有限公司为深圳城更与上海银行深圳分行的房地产更新贷款提供51%的担保 [4] - 担保对应的债权本金金额不超过人民币1.894亿元 [4] 累计担保情况 - 截至2025年10月末 公司及控股子公司的担保余额为285.71亿元 占公司最近一期经审计净资产的53.72% [6] - 公司无逾期担保金额 也无涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的损失金额 [6]

担保额度 - 2025 - 2026年度公司及控股子公司为控参股公司担保额度不超532.64亿元[1] - 截至2025年10月末公司及控股子公司担保余额285.71亿元，占最近一期经审计净资产53.72%[8] 额度调剂 - 调剂金额1.894亿元占公司最近一期经审计净资产的0.36%[2] - 调剂后深圳华侨城华腾投资有限公司担保额度由1.142亿元调为0元[2][3] - 调剂后重庆华侨城实业发展有限公司担保额度由9.92亿元调为9.168亿元[3] - 调剂后深圳城更担保额度由1.734亿元调为3.628亿元[3] 深圳城更情况 - 公司累计持有深圳城更51%股份[4] - 2025年10月末深圳城更资产负债率74.12%[4] - 2025年1 - 10月深圳城更营业收入0.05亿元，净利润 - 0.24亿元[4] - 公司全资子公司为深圳城更与上海银行深圳分行贷款提供51%担保，对应债权本金不超1.894亿元[5]

债券利率调整 - 公司下调“21侨城02”后2年票面利率100个基点至2.89%[2] - 前5年票面利率为3.89%，调整后2026 - 2028年为2.89%[3] 回售信息 - 回售登记期为2026年11月27日至12月3日（仅限交易日）[6] - 回售价格100元/张（不含利息），兑付日为2026年1月12日[6][7] 利息情况 - 2021 - 2026年利息利率3.89%，每10张派息38.9元（含税）[8] - 扣税后个人等每10张派息31.12元，非居民企业为38.9元[8]

股价与交易表现 - 11月25日盘中，公司股价上涨2.26%，报2.72元/股，成交额1.66亿元，换手率0.90%，总市值218.63亿元 [1] - 当日资金流向显示主力资金净流出242.39万元，特大单净卖出325.60万元，大单净买入83.21万元 [1] - 公司股价今年以来上涨1.87%，近20日上涨12.86%，近60日上涨12.40% [1] - 公司今年以来已1次登上龙虎榜，最近一次为11月11日 [1] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18%，其他(补充)0.67% [1] - 截至10月20日，公司股东户数为10.33万户，较上期减少2.38%，人均流通股为66792股，较上期增加2.43% [2] - 2025年1-9月，公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95%，归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [2] 股东结构与分红情况 - 公司A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF（159766）为第三大流通股东，持股8199.40万股，较上期增加2989.12万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股7014.26万股，较上期增加1109.81万股 [3] - 华安媒体互联网混合A（001071）为新进第八大流通股东，持股3774.31万股 [3] - 易方达裕祥回报债券A（002351）为第九大流通股东，持股2740.83万股，数量较上期不变 [3] - 中国证券金融股份有限公司已退出十大流通股东之列 [3] 公司背景与行业属性 - 公司全称为深圳华侨城股份有限公司，成立于1997年9月2日，上市于1997年9月10日，总部位于广东省深圳市南山区华侨城大厦 [1] - 公司主营业务涉及旅游综合、房地产和纸包装业务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，所属概念板块包括在线旅游、特色小镇、旅游酒店、破净股、冰雪产业等 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

好的，这是对您提供的报告内容的总结。 新股发行与公司行动 - 新股摩尔线程于2025年11月24日发行，发行价格为114.28元[1] - 天普股份的要约收购申报期为2025年11月20日至12月19日[1] - 杭汽轮B的现金选择权申报期为2025年11月19日至11月25日[1] 市场交易异常 - 合富中国发布严重异常波动公告[1] - 报告列出超过150家上市公司发布股票交易异常波动公告，涉及多个板块[1][3][4][6] - *ST元成等多家公司发布可能强制退市的风险提示公告[1][6] 特殊风险提示 - 纳指100ETF、标普500ETF等多只跨境ETF因基金溢价发布停牌或风险提示公告[6][7][8] - 国寿精选LOF基金将于2025年11月25日终止上市[8] 可转债与债券动态 - 卓镁转债于2025年11月24日上市交易[8] - 九强转债、艾迪转债等多只可转债将于11月下旬进行转股价格调整[8] - 中金转债、恒邦转债等超过10只债券将于11月下旬至12月中旬进行赎回或到期摘牌[8][9] - 23信地05、22绿发01等多只债券进入回售登记期[8][9]

债券利率调整 - 公司下调“21侨城02”债券存续期后2年票面利率100个基点至2.89%[2] - “21侨城02”债券存续期前5年票面利率为3.89%[3] 派息兑付情况 - 2026 - 2027年派息年利率2.89%，每张派息2.89元[5] - 2027 - 2028年兑付年利率2.89%，每张兑付本息102.89元[5] 回售相关信息 - 回售登记期为2026年11月27日至12月3日（仅限交易日）[6] - 回售价格为100元/张（不含利息）[6] - 回售部分债券兑付日为2026年1月12日[7] - 回售部分债券2021 - 2026年利息按3.89%算[8] - 扣税后个人等每10张实派利息31.12元[8] - 非居民企业每10张实派利息38.90元[8]