担保额度 - 2025 - 2026年度公司及控股子公司为控参股公司担保额度不超532.64亿元[2] - 公司将无锡华侨城8.50亿元未使用担保额度调剂至宁波华侨城[2] - 截至2025年5月末公司及控股子公司担保余额293.34亿元，占比55.15%[9] 宁波华侨城情况 - 累计持股100%，注册资本10亿元[5] - 2024年末资产总额50.09亿元，负债36.09亿元，净资产14.00亿元，负债率72.04%[5] - 2024年营收0.38亿元，净利润 - 0.80亿元[5] - 2025年5月末资产总额49.17亿元，负债35.58亿元，净资产13.59亿元，负债率72.36%[5] - 2025年1 - 5月营收0.21亿元，净利润 - 0.41亿元[5] - 公司为其8.50亿元经营性物业抵押贷款提供100%担保[6]

公司基本信息 - 公司注册资本为8,037,758,053元人民币[6] - 公司获准发行面值总额不超过88亿元的公司债券[6] 债券发行情况 - “21侨城01”发行规模20亿元，票面利率3.58%，期限5年[9][11] - “21侨城02”发行规模5亿元，票面利率3.89%，期限7年[20][22] - “21侨城03”发行规模15亿元，票面利率3.57%，期限5年[30][32] - “21侨城04”发行规模5亿元，票面利率3.89%[41][43] - “21侨城05”发行规模2.6亿元，票面利率3.55%[52][54] - “21侨城06”发行规模15亿元，票面利率3.95%，期限7年[62][65] 业绩数据 - 2024年营业收入544.07亿元，同比减少2.40%[81] - 2024年旅游综合行业营业收入272.99亿元，占比50.18%，同比减少13.03%[81] - 2024年房地产行业营业收入269.14亿元，占比49.47%，同比增长11.18%[81] - 2024年末资产合计32,419,755.95，较2023年末下降12.62%[83] - 2024年经营活动产生的现金流量净额536,221.37万元，较2023年增长56.67%[87] - 2024年末流动比率为1.45，较2023年末下降9.94%[88] - 2024年末资产负债率为76.43%，较2023年末下降0.49%[88] - 2023年度及2024年度公司分别实现净利润 - 84.35亿元及 - 97.21亿元[109] - 2023年度及2024年度公司分别实现归属于母公司股东的净利润 - 64.92亿元及 - 86.62亿元[109] 信用评级 - 联合资信评定公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[103] 其他事项 - “21侨城01”“21侨城03”“21侨城05”于2024年按时完成兑付并摘牌[92] - 2024年公司未发生需召开债券持有人会议的事项，未召开会议[101] - 截至报告期末，各期债券募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债券本金[89] - 截至报告出具之日，公司未出现预计不能按期偿付债券本息的情况[99] - 2024年1月24日公司发布注销回购股份并减少注册资本的公告[105] - 2024年3月30日公司发布董事、总裁离任的公告[105] - 2024年度公司未新增重大未决诉讼或仲裁事项[106] - 2024年度“21侨城01 - 06”的受托管理人和资信评级机构、公司聘请的会计师事务所均未变更[107]

行业现状与核心矛盾 - 旅游行业整体陷入困境，44家上市公司中56.8%营收负增长，部分企业如青海旅投破产清算[4][16] - 航空业持续亏损，南方航空、中国东航、中国国航一季度分别亏损7.47亿、9.95亿、20.44亿[7] - 市场呈现"冰火两重天"：2025年一季度国内出游人次同比增长26.4%，总花费增长18.6%，但行业盈利恶化[8] 典型案例分析 **青海旅投** - 省级国资文旅平台，注册资本4.8亿耗尽，涉及高管团灭、2371万投资无产权营地等乱象[4] - 被执行总金额超3.23亿，被限制高消费27.89万[15] **张家界旅游集团** - 一季度营收5899万，净亏损3125万，核心资产"大庸古城"日均客流量不足20人[17][18] - 20亿仿古综合体因设计缺陷沦为"四不像"[19] **曲江文旅** - 旗下"大唐不夜城"IP运营成功但盈利薄弱，2024年上半年日均净利润仅1307元[24][25] 市场结构性变化 **渠道端崛起** - 在线旅游平台成最大赢家：携程一季度净利润43亿（利润率31.16%），同程净利润11.59亿（同比+41.3%）[28] - 美团到店订单量增25%，客单价提升8%[28] **供给端过剩** - 2019-2023年A级景区增3000家，平均收入降40%[31] - 旅行社数量增2万家，单社年均利润仅6.65万[31] - 连锁酒店数量达5.96万家（较2020年+52.92%）[33] 成功商业模式 **体验驱动型** - 九华旅游一季度净利润6865.86万（+31.83%），受益寺庙游热潮[36][39] - 迪士尼一季度净利润25.54亿美元（+34%），上海迪士尼2023年客流超1400万[36][42] **情绪价值创造** - Citywalk、演唱会等新形态崛起，2023年演唱会跨城观演率超60%[51][52] - 成功案例共性：强沉浸感设计（如迪士尼IP全场景还原）[42][43] 行业转型趋势 - 从1.0观光游（依赖门票经济）向2.0体验游（情绪价值主导）转型[46][50] - 传统景区面临淘汰风险，部分国资文旅平台或成"地方政绩融资工具"[56] - 政策收紧：主题公园、仿古城被纳入专项债"五大类禁止项目"[56]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

销售业绩 - 2025年5月合同销售面积11.8万平方米，同比增11%，环比增1%[2] - 2025年5月合同销售金额18.9亿元，同比增12%，环比增6%[2] - 2025年1 - 5月累计合同销售面积51.4万平方米，同比增11%[2] - 2025年1 - 5月累计合同销售金额80.3亿元，同比增4%[2] 文旅数据 - 2025年5月旗下文旅企业接待游客737万人次，同比增12%[4] - “五一”酒店入住率同比提升28个百分点，主题公园游客量增21%[4] - 2025年1 - 5月旗下文旅企业接待游客3219万人次，同比增6%[4] 土地情况 - 2025年5月公司无新增土地[3]

销售业绩 - 2025年5月公司实现合同销售面积11.8万平方米，同比增加11%，环比4月增加1% [1] - 2025年5月合同销售金额18.9亿元，同比增加12%，环比4月增加6% [1] - 2025年1-5月累计实现合同销售面积51.4万平方米，同比增加11% [1] - 2025年1-5月累计合同销售金额80.3亿元，同比增加4% [1] 土地储备 - 2025年5月公司无新增土地情况 [1] 文旅业务 - 2025年5月公司旗下文旅企业合计接待游客737万人次，同比增加12% [1] - "五一"假期期间酒店业务入住率同比提升28个百分点 [1] - "五一"假期期间主题公园游客接待量同比增长21% [1] - 2025年1-5月合计接待游客3219万人次，同比增加6% [1]

公司调研情况 - 知名私募重阳投资近期调研了上市公司华侨城A [1] - 调研形式为特定对象调研 [1] 华侨城A财务数据 - 1-4月合同销售面积同比增加11% 金额同比增加2% [1] - 2024年末综合融资成本为3.62% 较年初压降29个BP [1] - 华侨城集团公司每年获批委贷额度为400亿元 借款利率不高于同期金融机构借款利率 [1] - 华侨城集团2024年下半年累计增持64,877,064股 [1] 华侨城A业务发展 - 存货减值采用成本与可变现净值孰低计量 计提跌价准备 [1] - 旅游业务创新经营理念 导入头部IP 推出全年系列主题节庆活动 [1] - 地产行业景气度上升 聚焦一线核心城市和部分强二线核心城市的招拍挂机会 [1] - 房地产业务构建"需求洞察-技术迭代-品质兑现"全周期价值体系 [1] 重阳投资背景 - 上海重阳投资管理有限公司成立于2001年 2009年改制为合伙经营模式 [2] - 运用规范金融工具管理客户财富 追求资产可持续成长 [2] - 投资方法注重研究驱动 强调严谨科学的投资流程 [2]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位众多，包括中泰证券、中国人保资管等多家机构及个人投资者 [2] - 活动时间为2025.5.30、6.03、6.05，地点在深圳、上海 [2] - 上市公司接待人员为信披与投关工作小组成员 [2] 公司业务相关标准及情况 - 按存货成本账面价值与可变现净值测算存货跌价准备，存货按成本与可变现净值孰低计量 [3] - 2025年1 - 4月累计实现合同销售面积39.6万平方米，同比增加11%；合同销售金额61.4亿元，同比增加2%，销售分布在一二线核心城市 [3] 公司财务相关情况 - 维持总体债务规模稳中有降，2024年末综合融资成本为3.62%，较年初压降29个BP [4] - 股份公司每年获批华侨城集团公司委贷额度400亿元，借款利率不高于同期向金融机构借款利率 [4] 公司业务举措 旅游业务 - 创新经营理念，更新存量项目，主题公园聚焦“城市IP娱乐主场”，酒店“因店施策”，自然人文景区打造特色住宿、植入游乐设施 [4][5] - 创新产品与打法，研发“水公园 +”“家庭娱乐中心”产品，关注新欢乐谷项目拓展，酒店开拓有限服务酒店产品体系、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系和服务组合方案 [5] 地产拿地 - 以周转去化为考量，聚焦一线核心城市和部分强二线核心城市核心区域招拍挂机会 [6] 地产产品设计 - 构建“需求洞察 - 技术迭代 - 品质兑现”全周期价值体系，打造“侨城好房子” [6] - 坚守中高端品质地产定位，参与保障性住房建设，如深圳东岸雅居项目是大湾区保障房品质升级样本 [6][7] 集团增持情况 - 2024年下半年华侨城集团完成一轮增持，累计增持公司股份64,877,064股 [7] - 未来加强市值管理，鼓励增持，开展股份回购 [7]

信用评级 - 公司主体长期信用等级及“21侨城02”“21侨城04”“21侨城06”信用等级为AAA，评级展望稳定[5] - 公司指示评级由上次的aa - 变动为a[18] - 公司外部支持由上次上调3个子级调整为上调5个子级[19] 业绩数据 - 2024年公司收入为1.94亿元，旅游综合收入272.99亿元、房地产收入269.14亿元[18][23] - 2025年1 - 3月公司实现营业总收入53.63亿元，同比下降38.40%，综合毛利率下降至5.41%[45] - 2024年公司营业总收入544.07亿元，营业利润率8.77%，利润总额 - 71.77亿元[49][69][71] 用户数据 - 2024年旗下文旅企业接待游客8081万人次，同比下降13.71%[45][46] 资产情况 - 截至2024年底文旅及地产项目剩余可开发建筑面积1100.81万平方米[12][17] - 2024年底公司其他应收款占资产构成10.11%，固定资产占7.26%，存货占46.58%，货币资金占9.53%，其他占26.51%[18] - 截至2025年3月底，公司合并资产总额3185.45亿元，所有者权益746.26亿元[32] 业务情况 - 2024年公司文旅业务受高基数影响接待人次下降，房地产销售继续疲弱[12] - 截至2024年底，公司在运营主题公园24个、酒店23个、旅行社1家、自然人文景区2家、文旅商综合体6个[46] - 截至2024年底，公司在建文旅项目合计16个，全口径总投资规模约257.20亿元，尚需投入资金规模为151.78亿元[46] 发展趋势 - 2022 - 2025年3月公司合并口径现金类资产从416.21亿元降至292.36亿元[20] - 2022 - 2025年3月公司合并口径营业总收入从767.67亿元降至53.63亿元[20] - 2022 - 2025年3月公司合并口径资产负债率从74.39%升至76.57%[20] 人员变动 - 2024年6月19日，刘凤喜被聘任为副董事长、总裁[42] - 2024年6月19日，李茂惠被聘任为独立董事[42] - 2024年6月19日，丁新被选举为监事长[44] 土地储备 - 2024年公司无新增土地储备，2025年1 - 3月在重庆获一宗住宅用地，新增土地储备计容建筑面积5.28万平方米[47][49] 债务情况 - 2024年底短期债务占全部债务比重31.46%，长期债务占68.54%[62] - 公司融资以银行贷款为主，未来2年到期融资规模大，再融资压力大[66] - 公司2025 - 2026年度内拟向华侨城集团申请不超过400亿元的借款额度[84]

政策响应与土地收储 - 自去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方出台政策“组合拳”，公司各区域项目积极响应专项债收购商品房政策，与当地政府对接收储事宜 [2][3] 拿地策略与市场表现 - 重点百城新房销售量去年四季度、今年一季度同比增长，市场“止跌回稳”成效初现，一线及核心二线城市有望率先企稳 [3] - 公司坚持区域和资源聚焦，今年3月成功获取重庆核心区约27亩土地 [3] 市值管理举措 - 公司重视市值管理，构建管理闭环，建立以《市值管理制度》和《估值提升计划》为主体的工作机制，采取控股股东增持、回购股份注销等举措 [4][5] - 未来将加强市值管理，坚持相关原则，根据经营情况制定提升举措 [5] 债务偿还与管控 - 公司存量债务以中长期银行借款为主，按“631”管控原则防控债务风险，确保债务如期兑付 [5] 文旅业务运营 - 文旅业务是核心业务，市场呈现高端消费复苏、出国游增长、下沉市场吸引力增大等趋势，带来机遇与挑战 [5] - 公司一方面创新经营理念、更新存量项目，如主题公园聚焦运营思路、更新内容和硬件，酒店“因店施策”、提升收益管理能力，自然人文景区打造特色住宿和植入游乐设施 [6] - 另一方面创新产品与打法，挖掘增量市场，如主题公园研发“水公园+”和“家庭娱乐中心”产品，酒店开拓“嘉途”品牌、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系拓展外部市场 [6][7] 资产盘活方式 - 公司本着“项目收益最优”原则，除土地收储外，推动调规、存量房收储、资产转让等盘活工作 [7] - 建立长效盘活工作机制，总部跟踪推动项目进展，推广盘活经验，提高工作和沟通效率 [7]