行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[12] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨5.89% 相对沪深300的超额收益为4.51% 行业排名第2/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨11.49% 相对沪深300的超额收益为-3.43% 行业排名第20/32[6][15] - 本周房地产板块表现较好 开发类和物管类以上涨为主 收租类有涨有跌[6] - 开发公司周度涨跌幅均值为10.61% 物业公司为4.70% REITS为-0.66%[16] 政策动态 - 中央政策：国务院政策吹风会提到深化土地管理制度改革 赋予试点地区更大土地资源管理自主权 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革[7][18] - 中央政策：推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地盘活利用 鼓励市场化方式盘活存量闲置土地[7][18] - 地方政策：河南提出12方面措施促进房地产市场平稳发展 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度等[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-12.2% 较上周改善2.6个百分点[8][19] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为+11.4% 较上周改善5.1个百分点[8][19] - 年初至今37城新房累计同比-6.2% 17城二手房累计同比+14.5%[8][19] - 9月截至12日 37城新房当月同比-4.8% 17城二手当月同比+22.0% 12城合计+11.8%[8] 房价周期位置分析 - 全局维度：房价近四年来调整相对充分 已基本消化过往累积的超涨成分 后续下行压力将逐步减小[3][9] - 止跌条件：有赖于良性通胀和进一步降息[3][9] - 结构分化：高能级城市补跌压力较大 近期跌幅明显更大[3][9] - 城市内部：核心区域新房补涨 二手补跌 土地要素市场价值在限价时代被低估 级差地租正在显性化[3][9] - 区域分化：与海外一线城市相比 房价压力主要体现在远郊 核心区域整体均价并不算高[3][9]

新城控股商业运营表现 - 8月商业运营总收入11.94亿元 同比增长8.83% [1] - 1-8月累计商业运营总收入93.38亿元 同比增长10.91% [1] - 1-8月累计合同销售金额135.66亿元 销售面积174.78万平方米 [1] 华侨城A人事变动 - 增补吴秉琪为第九届董事会非独立董事候选人 [1] - 吴秉琪曾任华润置地总裁 现任华侨城集团总经理 [1] 浙江省宠物经济政策规划 - 目标2027年宠物经济市场规模突破300亿元 2030年达500亿元 [2] - 推动宠物经济与文旅经济、银发经济等新业态融合 [2] - 开展宠物友好型旅游试点 拓展宠物托运、智能用品等新领域 [2] 商业地产项目动态 - 淮安万象城9月20日开业 建筑面积12.6万平方米 [3] - 引入超330个品牌 首店占比45.5% 含150家淮安首进品牌 [3] - 华润万象生活在苏北首座大型商业综合体 [3] 文旅消费促进措施 - 广东发放2000万元文旅消费券 覆盖中秋国庆及全运会节点 [5] - 广西10月开行普惠适老旅游列车 配备无障碍设施及健康餐饮 [4] - 列车增设紧急呼叫系统 优化老年旅客出行体验 [4]

股价表现与资金流向 - 9月12日盘中股价上涨2.08%至2.45元/股 成交金额1.08亿元 换手率0.65% 总市值196.93亿元 [1] - 主力资金净流入702.33万元 其中特大单买入占比5.25%卖出占比2.18% 大单买入占比29.22%卖出占比25.77% [1] - 年内股价下跌8.24% 但近期呈反弹态势 近5日/20日/60日分别上涨8.89%/5.60%/10.36% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入113.17亿元 同比大幅减少50.82% [2] - 同期归母净利润亏损28.68亿元 同比恶化171.52% [2] - 旅游综合业务贡献72.15%收入 房地产业务占比27.18% 纸包装等其他业务占0.67% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数10.57万户 较上期微降0.31% 人均流通股增至65,283股 [2] - 中国证券金融公司为第三大股东 持股2.03亿股但较上期减持3982.23万股 [3] - 香港中央结算公司增持340.62万股至5904.45万股 富国中证旅游ETF新进持股5210.28万股 [3] 分红记录与行业属性 - A股上市后累计派现165.03亿元 但近三年未实施分红 [3] - 公司隶属房地产-房地产开发-商业地产行业 概念板块涵盖新型城镇化/破净股/特色小镇等 [1]

公司业务结构 - 华侨城文旅科技不在公司合并报表范围内 [1] - 公司部分文旅项目与华侨城文旅科技存在业务合作 [1]

公司运营动态 - 公司旗下物业公司邀请第三方专业机构对在管小区项目开展品质考评 [1] - 公司结合内部机制进行品质督导管控 [1]

公司战略与创新 - 公司持续关注行业科技创新趋势 [1] - 积极与相关科技企业共同探索数字化在文旅场景的应用创新 [1] - 推动文化+旅游+科技深度融合 [1] - 致力于为游客提供更智慧更便捷的优质服务体验 [1]

核心管理层变动 - 国务院国资委公告华侨城集团原党委书记兼董事长张振高退休 同时免去刘凤喜总经理职务 [1] - 吴秉琪接任华侨城总经理并兼任党委副书记和董事 其此前曾任华润置地总裁及中建集团副总经理 [1][2] - 吴秉琪已正式到任并主持工作会议 核心目标是优化提升集团经营发展状况 [1] 新任领导层背景 - 吴秉琪54岁 拥有同济大学学历及超过30年央企管理经验 职业生涯从华润基层逐步晋升至高管 [2] - 2007年加入华润置地任成都区域项目负责人 2013年跻身管理层任战略总监兼成都总经理 2016年任华西大区负责人 [2][3] - 2021年调任华润置地首席人力资源官兼华北大区董事长 期间推动北京市场扩张 2022年北京土拍拿下5宗地总价超220亿元 [3] - 华北大区签约金额从2021年538.01亿元增长至2022年684.96亿元 年增146.95亿元 贡献率22.7% [3] - 2022年7月升任华润置地总裁 2023年调任中建集团副总经理 推动地产业务整合 [3] - 2024年中建集团新增土地75宗 土地储备882万平方米 购地金额1385亿元 多项指标行业第一 [4] 公司战略转型历程 - 华侨城成立于1985年 历经三代管理层战略调整：任克雷奠定"旅游+地产"模式 段先念引入"曲江模式"转向综合文旅 张振高启动"一体两翼三功能"重塑 [6][7] - 张振高2022年接任时面临3593亿元债务 通过资产盘活（如出售上海宝格丽酒店、深圳前海艾美酒店）将负债压降至2025年上半年2411亿元 [4][7] - 2021年公司营收1026亿元同比增长25.25% 但归母净利润37.99亿元同比下降70.05% [7] - 2025年上半年旅游综合业务收入81.65亿元 占总营收72.15% 文旅板块核心地位巩固 [8] - 经营现金流连续四个季度正向流入 期末现金及等价物储备265.8亿元 [8] 行业环境与挑战 - 文旅地产行业呈现"去文旅化"趋势 融创、万科、万达等房企逐步剥离文旅资产回归地产开发 [6] - 行业2020年后面临市场萎缩和政策收紧 华侨城需应对短期流动负债1491亿元（占总负债61.84%）及长期战略转型压力 [6][8] - 吴秉琪预计有5-8年任期（央企高管退休年龄60-63岁）完成转型 其作为团队中少有的"70后"高管可能带来新思维 [8][9]

财务表现 - 2025年上半年经营收入2.61亿元人民币 同比下降56.4% 主因去年同期包含已出售的上海置地项目收入 [1] - 公司权益持有人应占亏损1.91亿元人民币 同比减亏0.30亿元 因投资与基金业务减亏及境外银行借款余额与利息费用减少 [1] 销售数据 - 全口径销售金额5.35亿元人民币 同比增长29.5% 权益口径销售金额2.51亿元人民币 同比增长76.8% [1] - 全口径销售面积4.61万平方米 土地储备总量84.85万平方米 [1] 战略布局 - 重点布局长三角与粤港澳大湾区核心都市圈 在合肥重庆中山西安持有综合开发项目 [1]

担保情况 - 截至2025年8月末公司及控股子公司担保余额为288.22亿元 [2] - 担保余额占公司最近一期经审计净资产比例为54.19% [2] - 无逾期担保金额、无涉及诉讼担保金额及无因担保败诉应承担的损失金额 [2]

担保额度 - 2025 - 2026年度公司及控股子公司为控参股公司提供担保额度不超532.64亿元[1] - 公司将参股公司3.111亿元未使用担保额度调剂至控股公司，占最近一期经审计净资产0.58%[1] - 调剂后为深圳市招华会展置地有限公司担保额度由10亿元调为6.889亿元[2] - 调剂后为深圳市协跃房地产开发有限公司担保额度由0.00亿元调为3.111亿元[2] 子公司情况 - 公司累计持有深圳市协跃房地产开发有限公司51%股份[3] - 2025年6月末该公司资产总额60.35亿元，负债总额45.48亿元，净资产14.87亿元，资产负债率75.35%[3] - 2025年1 - 6月该公司实现营业收入10.81亿元，净利润 - 0.19亿元[3] 担保业务 - 公司为深圳市协跃房地产开发有限公司与北京银行深圳分行贷款提供51%担保，对应债权本金不超3.111亿元[4] - 截至2025年8月末公司及控股子公司担保余额288.22亿元，占最近一期经审计净资产54.19%[7] - 无逾期、涉诉及败诉应承担损失的担保金额[7]