新战略时期公司阶段性经营成果 旅游业务 - 公司旅游产品主打欢乐谷和欢乐海岸，是综合开发项目重要部分 [1][2] - 目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业 [2] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，创新发展模式，拓展轻资产运营领域 [2] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及其升级版 [2] 土地资源储备 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米；截至2017年12月，新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米 [2] - 获取土地资源方式有参与土地招拍挂、与政府合作获取综合项目土地、集团特色小镇二级土地开发 [2][3] - 2017年竞得南昌、深圳、顺德、成都、重庆、天津、宜宾、宁波等地地块，收购信和置地（成都）80%股权 [3] - 继续拓展一二线城市和三四线潜力区域土地资源 [3] 信息披露优化 - 着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在2017年度报告体现 [3][4] 股票分红 - 实施连续、稳定利润分配政策，满足条件下现金累计分配利润不少于最近三年年均可分配利润30% [4] - 2014 - 2016年预计现金累计分红190,329.55万元，占年均可分配利润543,451.6万元的35.02% [4] - 2016年现金分红增长有限与未来三年资本投入有关，公司将努力回馈股东 [4][5] 高管减持 - 对相关高管减持计划进行公告披露，属高管个人财务安排，与公司经营无关 [5]

华侨城A造城优势 - 公司以资源型与平台型为特点，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [1][2] - 公司起步于深圳，本部位于深圳中心区域，占地面积约6.2平方公里，将滩涂打造成大型开放社区，综合多种社会功能，成为深圳城市旅游地标和休闲娱乐、创意文化发展载体 [2] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套设施，带动产业发展，形成城市副中心区域，拉动经济、提供就业，打造城市名片 [2] - 综合开发项目注重人际关系和社会关系，提供优质体验，重视长期潜力和区域带动价值，获各级政府认可 [3] 旅游产品创新 - 国际主题公园巨头和国内本土、跨行业旅游企业竞争激烈，为保持领先、突破业务单一局面，公司着手建立旅游产品创新机制，整合智慧资源解决长远发展和产品创新问题 [3] 金融监管政策对公司融资的影响 - 控股股东华侨城集团支持公司发展，提供资金支持；公司凭借品牌信誉和高信用评级，有充足银行授信额度和良好银企合作关系；旅游综合及地产业务提供稳定现金流入 [4] - 公司重视资本市场融资，2015年非公开发行募集资金58亿元，2016年至今累计发行四期公司债，累计发行额度130亿元 [4]

特色小镇项目参与模式 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，利用整体优势把握资源与合作机遇，承担特色小镇项目前期重资产建设，投资培育低内部收益率项目 [2] - 华侨城股份公司运营短平快、轻资产的文旅和地产项目，未来承接集团孵化成熟项目，集团在多方面支持股份公司发展 [2] 旅游业务发展规划 - 公司旅游主打欢乐谷和欢乐海岸，已成立欢乐谷集团向轻资产运营拓展，巩固旅游品牌地位 [2][3] - 第七家欢乐谷重庆欢乐谷 7 月开业，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原落地 [3] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及其升级版 [3] 高铁对旅游业务影响 - 欢乐谷规划考虑交通辐射，欢乐海岸定位城市核心休闲区，高铁发展对旅游业务有积极意义 [3] 旅游业务 IP 资源 - 公司曾探索 IP 产品研发生产，但因旅游消费理念和产品差异未成功，现积极探讨研发可能性 [4] 地产业务开发模式 - 宁波项目与万科合作，利于回笼资金、提高周转、降低成本、提高收益和市场关注度 [4] - 公司与碧桂园等五家知名地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要模式 [5] 员工激励措施 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，吸引留住人才，2016 年业绩较快发展，10 月 19 日实施第一期解除限制 [5] - 今年出台跟投制度，绑定管理骨干与公司目标，激发全员活力 [6] 公司资金来源 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系，业务有稳定现金流入 [6] - 重视资本市场融资，2015 年非公开发行募资 58 亿元，2016 年 4 月公开发行公司债券 35 亿元 [6] - 截至 2017 年三季度，资产负债率约 73%，处于行业平均水平，因加快资源获取投入增加略有上升 [6] 资产出售目的 - 出售北京侨禧股权获高资本回报，支持文化旅游业务发展，符合公司战略 [7] - 出售文旅科技股权，集中精力发展主业，获投资收益，助其突破政策限制做大做强 [8] 公司未来战略定位 - 承担华侨城集团城镇化业务价值实现者角色，成为主题公园、旅游产业和城镇化价值领域的领导者 [7][8] - 搭建文化旅游综合业务平台，整合资源推动战略实施 [8]

公司基本信息 - 证券代码 000069，证券简称华侨城 A [1] - 投资者关系活动类别为特定对象调研，参与单位众多，时间为 2018.1.26，地点在深圳 [1] - 上市公司接待人员为董事会秘书处高级经理于晓静 [2] 造城优势 - 作为综合性开发公司，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [2] - 本部位于深圳中心区域，占地面积约 6.2 平方公里，将滩涂打造成大型开放社区，综合多种社会功能，成为深圳城市旅游著名地标和休闲娱乐、创意文化发展重要载体 [2] - 综合项目秉承“在花园中建城市”理念，强调人文关怀，是绿色家园和优质生活方式代名词 [3] 旅游业务发展 - 旅游产品欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分 [3] - 目前开业运营七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，向轻资产运营等领域拓展 [3] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局建设节奏，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版 [3] 地产业务创新 - 2017 年与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福五家知名地产公司建立战略联盟合作关系，合作开发作为地产业务重要开发模式 [4] - 新战略时期，通过转让股权或产权变现优质资源，作为经常性经营手段 [4] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 237 万平方米，规划总建筑面积约 556 万平方米 [4] - 获取土地资源方式有直接参与招拍挂、与政府合作获取综合项目土地资源、集团特色小镇二级土地开发 [4] - 2017 年竞得多地块并收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，继续拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [5] 集团特色小镇项目参与方式 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目开发初期重资产、高投入、低回报阶段，对低收益率、需长期持有项目投资、培育和开发 [5][6] - 华侨城 A 运营短平快、轻资产、即期效益明显项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标部分，集团在多方面支持华侨城 A 发展 [6] 信息披露优化 - 着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在 2017 年度报告体现 [6] 宁波项目开发模式 - 与万科合作开发，利于快速回笼资金、提高资金周转速度和项目开发活力，可利用万科集中采购能力降低成本、提高收益，借助万科当地基础和品牌忠诚度提高项目市场关注度 [7] 员工激励 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，为吸引和留住人才、调动人员积极性作出贡献，2016 年公司业绩较快发展，2017 年 10 月 19 日实施第一期限制性股票解除限制 [7] - 2017 年研究提高激励手段，拟通过跟投方式结合监管要求，绑定管理骨干与公司事业目标，激发全员创新、创业活力 [7]

分组1：公司控股股东变更 - 公司控股股东华侨城集团由全民所有制企业改制为有限责任公司（国有独资），名称变更为“华侨城集团有限公司”，属央企改革范畴，控制权结构及持股比例未变，对公司经营无影响 [1][2] 分组2：新战略时期公司阶段性经营成果 旅游业务 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，已开业运营七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司拓展轻资产运营，巩固旅游品牌领先地位 [2] - 加快欢乐海岸综合项目全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地欢乐海岸及其升级版 [2] 土地资源储备 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米；截至2017年12月，新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米 [3] - 主要通过参与土地招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发获取土地资源 [3] - 2017年竞得南昌、深圳等多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备，将继续拓展一二线城市及三四线潜力区域土地资源 [3] 分组3：员工激励 - 2015年10月实施限制性股票激励计划，2017年10月19日实施第一期限制性股票解除限制 [4] - 2017年出台跟投制度，绑定管理骨干与公司事业目标，激发全员活力 [4] 分组4：2017年年报披露时间 - 2017年年报预计于2018年4月27日披露，详情关注公司公告 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动编号为 30，证券代码 000069，证券简称华侨城 A [1] - 活动类别为特定对象调研，参与单位众多，包括国信证券、高毅资产等 [1] - 活动时间为 2017.11.20 - 11.24，地点在深圳 [1] - 上市公司接待人员有董事会秘书关山等 [1][2] 公司业务发展战略 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目前期重资产建设，华侨城股份运营短平快、轻资产项目，未来承接集团孵化成熟部分，集团支持股份公司发展 [2] - 公司致力于成为国内主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者，搭建文化旅游综合业务平台整合资源 [6][7] 旅游业务发展规划 - 旅游产品主打欢乐谷和欢乐海岸，构成综合开发项目重要部分，已成立欢乐谷集团拓展轻资产运营 [3] - 2017 年 7 月重庆欢乐谷开业，未来三至五年，欢乐谷将在顺德、南京等多地开业 [3] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地及其升级版 [3] 土地储备情况 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米，2017 年至今新获取土地面积约 220 万平方米，规划总建筑面积约 505 万平方米 [3][4] - 土地获取方式有参与招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发 [4] - 2017 年竞得南昌西湖区等多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备 [4] 项目相关情况 - 2017 年至今，综合开发项目在所有获取资源中占比约 80% [5] - 宁波项目与万科合作，利于回笼资金、降低成本、提高市场关注度，公司与五家知名地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产开发业务模式之一 [5][6] - 出售北京侨禧股权可获高资本回报，支持文化旅游业务发展 [6] - 放弃康侨佳城优先购买权，利于加快综合开发项目获取速度，巩固文化旅游行业龙头地位 [7] 资产证券化 - 公司曾以景区门票为标的做过资产证券化项目，认为酒店、主题公园等可考虑资产证券化，支持旅游业务稳健成长 [8]

业务合作与发展战略 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目前期重资产建设，华侨城股份运营短平快、轻资产项目，集团支持股份公司发展 [2] - 公司与碧桂园、中国恒大等五家知名地产公司建立战略联盟合作关系，将合作开发模式作为地产开发业务模式之一 [6] 土地储备情况 - 截至2016年末，公司全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米 [2][3] - 公司通过参与招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地，2017年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权 [3] 旅游业务规划 - 成立欢乐谷集团，拓展轻资产运营，重庆欢乐谷2017年7月开业，未来三至五年顺德、南京等地欢乐谷将开业 [4] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等地落地欢乐海岸及其升级版 [4] 业务影响与决策原因 - 高铁发展对公司旅游业务有积极意义 [5] - 出售文旅科技因业务占比小，重组可集中精力发展主业，交易有投资收益，且助其突破政策限制 [5] - 出售北京侨禧股权为获高资本回报，支持文化旅游业务发展 [6] 公司激励与资金来源 - 2015年10月实施限制性股票激励计划，2016年业绩较快发展，10月19日实施第一期限制性股票解除限制，今年出台跟投制度 [8][9] - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信和良好合作关系，业务有稳定现金流入，重视资本市场融资，2015年非公开发行募资58亿元，2016年4月发行公司债券35亿元，2017年三季度资产负债率约73% [9][10] 其他业务情况 - 公司曾以景区门票为标的做资产证券化项目，未来相关业务可考虑 [7] - 公司曾探索IP产品研发，因旅游消费理念和产品差异未深入，现积极探讨可能性 [8] - 2017年11月28日整体出售红山项目一期公寓及底商，后续将开发二、三期工程 [10][11]

旅游业务发展 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，已开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业，成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司拓展轻资产运营 [1][2] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地及升级 [2] 地产业务模式 - 2017年与碧桂园等五家地产公司建立战略联盟，合作开发作为地产业务重要模式 [2] - 新战略时期通过转让股权或产权变现优质资源作为经常性经营手段 [2] 土地储备情况 - 截至2016年末全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地面积约237万平方米，规划总建筑面积约556万平方米 [3] - 通过招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地，2017年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权 [3] 项目介绍 深圳欢乐海岸 - 以海洋文化为主题等多元业态一体的城市文化综合体，占地125万平方米，2011年试业，2012年一期启动，获多项殊荣 [4] - 业务以租赁为主，配套文化娱乐设施，有广泛社会效益，全国布局有序展开，将打造宝安中心区地块 [4][5] 红山6979项目 - 位于龙华区，交通便捷，总建筑面积约35万平方米，商业约10万平方米，汇聚多元业态 [5][6] - 展示中心开放获市场认可，2017年一期公寓及底商出售，销售过程合法合规，将继续开发二、三期 [6][7] 北京侨禧项目 - 作为短平快项目出售股权获资本回报，支持文化旅游业务发展，符合公司战略 [7] 公司战略与激励 - 围绕整体战略持续运营文化旅游综合项目，获取大型项目确定行业龙头地位，未来承担城镇化业务价值实现者角色 [7] - 2015年实施限制性股票激励计划，2017年实施第一期解除限制，2017年研究跟投方式绑定管理骨干与公司目标 [8]

公司战略与业务分工 - 华侨城集团发挥央企和团队优势，承担特色小镇项目开发初期重资产阶段，对低收益、需长期持有的项目投资培育；华侨城 A 运营短平快、轻资产文化旅游和地产项目，未来承接集团孵化成熟、内部收益率达标的部分，集团在多方面支持华侨城 A 发展 [2] 新战略时期经营成果 旅游业务 - 已开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京、西安、郑州、太原开业；成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，拓展轻资产运营，巩固旅游品牌领先地位 - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地及其升级版 [2][3] 土地资源储备 - 截至 2016 年末，全口径土地储备约 1200 万平方米；截至 2017 年 12 月，新获取土地面积约 237 万平方米，规划总建筑面积约 556 万平方米 - 2017 年竞得多地地块并收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备；获取土地方式包括招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发；继续拓展一二线及三四线潜力区域土地资源 [3][4] 员工激励 - 2015 年 10 月实施限制性股票激励计划，为吸引和留住人才、调动员工积极性作贡献，2017 年 10 月限制性股票解除限制 - 2017 年研究提高激励手段，拟通过跟投方式绑定管理骨干与公司目标，激发全员活力 [4][5] 业务情况 旅游业务收入 - 单个景区业务收入通常稳定，除非遇重大不可抗拒因素 [5] 地产业务 - 2017 年与碧桂园等五家知名地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要开发模式，增强地产与旅游双轮联动效应 [5] 欢乐海岸 - 欢乐海岸产品以商业租赁和配套住宅为主，配套文化娱乐设施；深圳欢乐海岸 2011 年 8 月试业，有广泛社会效益与影响力，各地政府关注其模式 - 深圳红山 6979、宁波、顺德、南昌欢乐海岸有序推进；将宝安中心区滨海文化公园（一期）地块打造成复合功能区域 [6][7] 其他事项 信息披露 - 着手研究主营业务信息披露优化工作，地产业务信息披露优化将在 2017 年度报告体现 [7] 高管减持 - 近期公告披露相关高管减持计划，属高管个人财务安排，与公司经营无关 [7]

造城优势 - 公司以资源型与平台型为特点，经过三十多年发展，在“造城”方面积累丰富经验，形成核心竞争力 [1] - 公司起步于深圳，本部占地约6.2平方公里，将滩涂打造成综合大型开放社区，成为深圳城市旅游地标和休闲娱乐、创意文化发展载体 [2] - 公司综合项目秉承“在花园中建城市”理念，构建城市配套，带动产业发展，形成城市副中心，拉动经济、提供就业，受政府认可 [2][3] 旅游业务发展 - 欢乐谷和欢乐海岸是综合开发项目重要部分，目前开业七家欢乐谷，未来三至五年将在顺德、南京等多地开业 [3] - 成立华侨城欢乐谷文化旅游发展有限公司，创新发展模式，拓展轻资产运营领域，巩固旅游品牌领先地位 [3] - 加快欢乐海岸全国布局，未来将在南京、南昌等多地落地及其升级版 [3] 土地储备情况 - 截至2016年末，全口径土地储备约1200万平方米，2017年至今新获取土地规划总建筑面积约556万平方米 [3][4] - 通过直接参与招拍挂、与政府合作、集团特色小镇二级土地开发三种方式获取土地 [4] - 2017年竞得南昌、深圳等多地地块，收购信和置地（成都）80%股权，拓展土地储备 [4] - 继续拓展一二线城市土地资源，关注三四线优质区域资源 [4] 地产业务模式 - 2017年与碧桂园、中国恒大等五家地产公司建立战略联盟，将合作开发作为地产业务重要模式，增强地产与旅游双轮联动效应 [5] 集团改制情况 - 公司控股股东华侨城集团改制为有限责任公司（国有独资），名称变更为“华侨城集团有限公司”，控制权结构及持股比例未变，不影响公司经营 [5] 员工激励措施 - 2015年10月实施限制性股票激励计划，为吸引和留住人才、调动员工积极性作贡献，2016年业绩较快发展，2017年10月19日实施第一期限制性股票解除限制 [6] - 2017年研究提高激励手段，拟通过跟投方式绑定管理骨干与公司目标，激发全员活力 [6] 资金来源渠道 - 控股股东华侨城集团提供资金支持，公司有充足银行授信额度和良好银行合作关系，旅游及地产业务提供稳定现金流入 [6][7] - 重视资本市场融资，2015年非公开发行募集资金58亿元，2016 - 2018年发行公司债券，累计发行额度120亿元 [7] 资产结构优化 - 新战略时期，综合项目开发运营探索转让股权或产权加快销售周转，尝试作为经常性经营手段，提高资源获取与整合能力 [7][8]