市场占有率与扩张战略 - 公司在核心城市的市占率保持头部位置，并在过去三年稳步提升 [2] - 2022年北京市场占有率较2019年提升2.1个百分点 [2] - 2022年杭州市场占有率较2019年提升1.4个百分点 [2] - 公司将继续通过门店扩张、经纪人团队扩充和市场营销提升现有城市的市占率 [2] - 新城市扩张将聚焦经济活跃、人口流入的一线和新一线城市 [2] 数字化战略 - 数字化战略目标包括提升内部管理效能和赋能B端企业 [2] - 公司已打造多个数字化平台系统，如CBS、AMS、CTN、HRIS和FSSC [3] - 数字化战略显著改善了运营效率，经纪人平均停单天数、房源审核时长等指标下降 [3] - 公司正与第四范式合作开发房产经纪大模型，结合23年行业经验与数据积累 [3] 佣金政策与新房业务 - 公司佣金政策符合政府导向，采用阶梯式收费原则，受政策影响较小 [3] - 新房业务占总收入比重已降至10%，未来将作为存量房业务的有效补充 [3] 资产管理业务与市场趋势 - 2021年起资产管理业务采用新租赁会计准则，相关科目基于租赁准则确认 [4] - 近期二手房市场挂牌量增长较快，预计今年市场交易量将稳健复苏 [4] 股东减持 - 五八公司减持基于其自身财务需求和资金安排，不影响双方正常合作 [4]

市场规模与增长趋势 - 2022年国内住宅租赁市场规模达到2万亿元，预计2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10% [1] - 租赁市场增长的驱动要素包括租赁人数增长和租金稳定提升 [1] - 租赁人数增长的主要原因是城镇化率提升、人口向中大型城市聚集、家庭规模小型化及租房理念转变 [1] - 租金增长的主要原因是租住品质提升和人们收入增长 [1] 机构化率与提升空间 - 中国房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，远低于美国（53%）、日本（79%）、德国（37%）和新加坡（68%） [1] - 预计到2025年，国内机构化率有望提升到10%左右 [1] - 机构化率提升的驱动因素包括市场端房源数量增加和政策端“租售并举”政策的支持 [1] - 十四五期间，40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2000万人的租房需求 [2] 长租公寓市场格局 - 分散式长租公寓和集中式长租公寓未来都会在租赁市场占据一定份额 [2] - 集中式长租公寓主要面向年轻都市白领群体 [2] - 分散式长租公寓客群更广泛，包括青年白领和家庭客户 [2] 相寓品牌发展情况 - 相寓是我爱我家集团旗下的房屋资产管理品牌，覆盖全国15个大中型城市，在管房源数量突破25万套 [2] - 累计服务200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元 [2] - 相寓搭建了六大产品品牌体系，包括相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK等 [2] 相寓的竞争优势 - 运营管理经验丰富，2022年平均出房天数9.4天，出租率94.1% [2] - 数字化运营能力强，启动了“数字化驾驶舱”、“小寓智系”等数字化产品 [2] - 广泛的门店网络布局，实现租售联动，提升业务运营效率和抗风险能力 [2] 相寓未来发展战略 - 相寓业务主要聚焦一线和新一线城市，未来将继续在这些城市稳健拓展业务 [3] - 相寓品牌将重新定位和营销推广，提升品牌形象和市场头部地位 [3]

房地产市场趋势 - 国内存量房市场的中长期增长趋势被看好，预计2030年之前交易规模将突破10万亿 [1] - 2022年存量房市场整体交易规模约为5万亿，占住房交易总规模的30% [1] - 海外存量房交易占比普遍在80%以上，国内存量房交易占比仍有提升空间 [1] - 国内存量房的流通率约为1%，而美国的流通率在4%左右，流通率有提升空间 [1] 新房业务 - 2022年公司新房业务收入占比约为10%，作为存量房业务的有效补充 [1] - 新房供应逐步趋于稳定，存量房交易占比会越来越高，新房市场对存量房市场的影响将逐步弱化 [2] 二手房市场 - 一季度存量房市场需求大幅回暖，4、5月份成交量环比有所回落 [2] - 2023年一季度二手房市场同比2022年一季度涨幅明显，4、5月份成交量环比回落 [2] - 预计2023年市场交易量相对于2022年将迎来稳健的复苏 [2] 佣金政策 - 公司多年来按照政府要求提供亲民的佣金费率服务，贯彻"总价不同、费率不同"的阶梯式收费原则 [2] - 公司整体受最新佣金政策影响较小，将继续坚持"待客如己"的服务理念 [2]

行业情况 - 2022年国内房地产市场受宏观经济影响，新房和存量房成交量显著回落，租赁市场相对稳定，住房交易佣金规模下降约20%至2550亿元 [1] - 预计2023、24年国内住房交易市场温和复苏，长期来看存量房和租赁市场稳健增长，新房市场有下行压力，2030年住房交易佣金规模有望增长至接近4800亿 [1] - 预计国内房屋租赁市场规模未来几年稳健增长，2030年将突破3万亿，未来8年年均复合增长率约为5 - 10% [3] - 从2023年4月数据看，二手房市场成交量环比回落，是一季度短期需求拉升后的自然回稳，虽二、三季度二手房交易有不确定性，但预计今年市场交易量将稳健复苏 [4] 公司业务回顾 - 2022年公司业务随市场阶段性回落，住房服务总体交易额（GTV）超2600亿元，在核心城市北京市场占有率提升，在杭州市占率保持第一 [2] 公司战略 品牌升级战略 - 5月15日提出全新品牌主张“住进每一种生活”，与益普索合作描摹客户体验全旅程地图，挖掘痛点，推动内部流程重塑，已在多方面启动全面升级 [2] - 总结出品牌传播引力场模型，以经纪人为核心，升级店端体验，建立便民服务链接网络，双管驱动传播，全方位提升客户服务体验，打造专业 + 温暖的品牌形象 [2] 数字化战略 - 目标是提升内部管理效能，推动业务流程线上化，降低运营成本，提升运营质量，赋能B端企业，提升经纪人外脑 [2] - 打造多个数字化平台系统，构建底层平台支撑能力，助力业务转化和提升服务体验，多项业务指标改善 [2][3] - 与第四范式合作推出房产经纪大模型，结合行业经验与数据积累，提供个性化、精准服务，提升运营效率与客户满意度 [3] 扩张战略 - 在既有落地城市精耕细作，通过门店扩张、团队扩充、市场营销等提升市场占有率 [3] - 在新城市聚焦一线和新一线城市，与城市合伙人共同成长 [3] 相寓业务战略 - 2022年相寓业务实现营业收入56亿元，同比 +75%，平均出房天数9.4天，平均出租率94.1% [3] - 2023年加强品牌推广，重新定位品牌，深耕一线和新一线城市，优化创新业务模式，提供多元细分产品，提升效率指标和盈利能力 [3]

业务发展与战略规划 - 相寓业务未来发展规划：相寓业务是公司居住服务产业的重要增长引擎，致力于打造中国首个“新市民和青年人”的安心租房科技平台，未来将聚焦北京、上海、杭州、苏州等一线和新一线城市，并在人口规模及经济活跃的新一线城市寻找机会 [2] - 品牌提升措施：2022年公司以一流标准重塑品牌，重新确立了中国最亲民的大众房产服务商定位，并与益普索展开战略合作，提升服务品质和品牌形象 [3] - 未来市场展望：2022年一季度存量房市场回暖，同比2021年一季度涨幅明显，预计今年市场交易量将迎来稳健复苏 [3][4] - 门店扩张战略：2022年公司主动对加盟业务进行战略收缩，未来将以自营为主、加盟为辅的策略稳健发展 [4] - 市占率提升策略：公司将通过品牌升级、数字化战略提升现有布局城市的市占率，并积极向经济活跃的新一线城市扩张 [4] 数字化转型与技术应用 - 数智化产品开发：相寓业务启动了“数字化驾驶舱”、“小寓智系”等数智化产品的开发和应用，提升业务的数智化水平 [2] - AIGC技术应用：AIGC技术在房地产经纪行业的应用前景广阔，公司正在与人工智能领域的头部公司合作，推进数字化转型 [3] - 数字化平台能力：公司全力进行数字化转型，提升平台数字化能力，赋能更多门店、经纪人和客户 [4] 市场与行业分析 - 存量房市场展望：国内存量房市场未来将保持稳定增长，主要驱动因素包括新房供给量下降、存量房供给量增加及流通率提升 [3] - 房地产市场走势：2022年一季度存量房市场回暖，但二、三季度仍存在一定不确定性，预计市场整体将保持稳定 [3][4] 财务与运营管理 - 资产处置收益：资产管理业务依据租赁准则核算，资产处置收益是与主营业务相关的经营性收入 [4] - 营收提升策略：公司将坚持既有的战略布局和业务发展规划，努力提高营收水平 [4] 组织管理与投资者关系 - 高管变动原因：公司管理人员的变动主要是人才升级优化和业务战略发展所导致，公司对未来的发展和业绩充满信心 [5] - 投资者关系活动：公司于2023年5月11日通过网络远程方式参加了2022年度云南辖区上市公司投资者网上集体接待日暨集体业绩说明会 [2][5]

行业趋势与技术应用 - AIGC技术在各行业应用成趋势，在房地产经纪行业应用前景广阔，未来智能化、个性化、全流程服务模式将成主流，为行业带来商业机会和竞争优势 [2] - 国内住房租赁市场规模已近2万亿，预计未来5 - 10年稳健增长，2030年将突破3万亿，驱动因素有人口结构变化、租住时间延长、租住空间变化、租房支出增加等 [4] 公司业务战略 相寓业务 - “相寓”业务是公司居住服务产业重要增长引擎与防波堤，致力于打造“新市民和青年人”安心租房科技平台，确立“数字运营、智能服务管理”方针，开发应用数智化产品，聚焦一线和新一线城市，未来稳健拓展 [4] - 相寓以健康发展为原则，发挥数字化运营能力，拓展多产品模式，增强品牌和渠道能力，预计资产管理业务未来几年持续稳健增长 [4] 品牌战略 - 2022年公司重塑品牌，确立中国最亲民大众房产服务商定位，重塑以消费者满意度为指标的品牌评价体系，2023年升级品牌战略，提升经纪人服务品质，优化门店设计布局，探索多元社区服务模型，升级品牌视觉识别系统和主张 [4][5] 扩张战略 - 未来几年公司采取稳步扩张布局策略，聚焦一线和新一线城市，先巩固提升现有城市市场份额，再寻找新一线城市扩张机会，以自营为主、加盟为辅，保证单店效率领先 [5] 整体发展战略 - 公司围绕居住核心资产配置需求提供服务，专注存量房经纪、新房销售、房屋资产管理业务；存量房经纪和资产管理业务聚焦一线和新一线城市，通过品牌升级、数字化建设扩大份额、提升效率；新房业务强化赋能、风控和服务能力，推动创新产品落地，发挥一二手联动优势 [5] 公司业务数据与财务情况 业务数据 - 2022年公司实现房屋交易GTV约2600亿元，存量房GTV为1860亿，同比2021年（2861亿）下降约35%，市场份额基本稳定；2023年一季度存量房业务GTV达到约700亿，同比2022年一季度上涨约66% [6][7] 财务情况 - 2022年经纪业务毛利率16.7%，同比下降6个百分点，因市场环境致存量房成交量下降，固定成本未变；预计2023年存量房业务盈利能力恢复 [6] - 2022年销售费用率约5%，比2021年下降3.4个百分点，因缩减加盟体系低效业务规模、退出风险区域市场、减少销售人员薪酬；管理费用率9%，比2021年下降2.5个百分点，因推进数字化转型和科技服务创新，打造线上管理平台减少办公通讯应酬费用 [6] 公司竞争优势 - 平台能力：以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，赋能CEN核心运营网络 [5] - 品牌能力：重塑品牌，确立亲民定位，重塑品牌评价体系 [5] - 融入社区的门店网络：二十三年全国布局和深耕核心城市，打造庞大线下门店网络，规模和运营质量行业前列 [5] - 多元协同、良性循环的业务结构：在住房买卖与租赁市场保持优势，最早开展房屋资产管理业务，建立居住服务产业群，实现核心业务要素协同共享、优化匹配，提升运营效率和抗风险能力 [5] 市场走势判断 - 2023年一季度存量房市场回暖，4月成交量小幅度降低是市场自然回稳；二、三季度存量房交易有不确定性，但对市场整体稳定有信心，预计今年交易量相对于去年稳健复苏 [6] 其他事项 - 公司今年将启动相寓业务独立上市准备工作，涉及披露事项以公司信息披露为准 [6]

财务数据关键指标变化 - 营业收入 - 本报告期营业收入31.49亿元，上年同期34.79亿元，同比减少9.48%[3] - 2023年第一季度公司实现营业收入314,947.57万元，较去年同期减少9.48%；归属母公司所有者净利润5,176.30万元，扣非后归属母公司所有者净利润4,453.93万元，较去年同期扭亏为盈[24] - 营业总收入本期发生额31.49亿元，上期发生额34.79亿元，下降9.47%[45] - 公司2023年第一季度营业收入为31.49亿元，上年同期为34.79亿元[47] 财务数据关键指标变化 - 净利润 - 本报告期归属于上市公司股东的净利润5176.30万元，上年同期亏损2.41亿元，同比增长121.45%[3] - 本季度净利润为5521.62万元，上年同期净亏损2.42亿元[47] - 归属于母公司股东的净利润本季度为5176.30万元，上年同期净亏损2.41亿元[49] 财务数据关键指标变化 - 经营活动现金流量净额 - 本报告期经营活动产生的现金流量净额10.86亿元，上年同期25.71亿元，同比减少57.77%[3] - 经营活动产生的现金流量净额本季度为10.86亿元，上年同期为25.71亿元[51] 财务数据关键指标变化 - 资产与净资产 - 本报告期末总资产328.25亿元，上年度末326.39亿元，同比增长0.57%[5] - 本报告期末归属于上市公司股东的净资产103.54亿元，上年度末102.98亿元，同比增长0.55%[5] - 公司2023年第一季度末资产总计328.25亿元，较年初326.39亿元增长0.57%[39][41] - 流动资产合计125.51亿元，较年初125.69亿元下降0.14%[39] - 非流动资产合计202.74亿元，较年初200.70亿元增长1.02%[41] - 所有者权益合计104.47亿元，较年初103.97亿元增长0.49%[43] 财务数据关键指标变化 - 负债 - 负债合计223.78亿元，较年初222.42亿元增长0.61%[41][43] - 流动负债合计172.77亿元，较年初163.02亿元增长5.98%[41] - 非流动负债合计51.01亿元，较年初59.40亿元下降14.13%[43] - 一年内到期的非流动负债期末余额104.11亿元，年初余额95.44亿元，增长9.08%[41] 财务数据关键指标变化 - 其他指标 - 销售费用较上年同期减少49.12%，主要因人员效率提升，费用降低[12] - 资产处置收益较上年同期增长35.05%，主要因融资租赁方式收到的租金增加[12] - 长期应收款较上年末增长84.82%，主要受租赁准则影响[12] - 应付职工薪酬较上年末增长62.22%，主要因一季度业绩上升[12] - 基本每股收益本季度为0.0220，上年同期为 - 0.1024[49] - 经营活动现金流入小计本季度为50.99亿元，上年同期为62.71亿元[51] - 经营活动现金流出小计本季度为40.13亿元，上年同期为36.99亿元[51] - 投资活动现金流入小计本季度为23.95亿元，上年同期为86.89亿元[51] - 投资活动产生的现金流量净额本季度为20.78亿元，上年同期为1.59亿元[51] - 取得借款收到的现金为122.438818954亿美元，上年同期为152.534070167亿美元[53] - 收到其他与筹资活动有关的现金为7608.071953万美元，上年同期为5841.859746万美元[53] - 筹资活动现金流入小计为130.046890907亿美元，上年同期为158.375929913亿美元[53] - 偿还债务支付的现金为118.160108798亿美元，上年同期为193.334022458亿美元[53] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为3552.135992万美元，上年同期为16578.970861万美元[53] - 支付其他与筹资活动有关的现金为289.691283905亿美元，上年同期为247.422176913亿美元[53] - 筹资活动现金流出小计为411.403528695亿美元，上年同期为457.335170232亿美元[53] - 筹资活动产生的现金流量净额为 -28.1356637788亿美元，上年同期为 -29.8959240319亿美元[53] - 现金及现金等价物净增加额为3.5005556626亿美元，上年同期为 -2.5982899241亿美元[53] - 期末现金及现金等价物余额为37.6997977469亿美元，上年同期为33.6204185597亿美元[53] - 货币资金期末余额41.34亿元，年初余额37.82亿元，增长9.31%[39] - 本季度营业总成本为33.66亿元，上年同期为38.75亿元[47] 股东相关信息 - 报告期末普通股股东总数40149户，表决权恢复的优先股股东总数为0[14] - 天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）拟减持不超47,110,017股，减持比例不高于总股本2%，截至报告披露日未减持，仍持股175,073,202股，占总股本7.43%[16][17] - 五八有限公司拟减持不超64,540,723股，减持比例不高于总股本2.74%，截至2023年4月13日已减持23,555,008股，占总股本1%[19] - 前10名无限售条件股东中，西藏太和先机投资管理有限公司持股411,028,689股，五八有限公司持股182,000,000股，天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）持股175,073,202股等[16] - 谢勇和西藏太和先机投资管理有限公司为一致行动人，谢勇是实际控制人，西藏太和先机是控股股东，谢勇持有公司第二期员工持股计划1.15%的份额[16] - 上海福翌投资咨询有限公司－赣州瑞德投资管理合伙企业（有限合伙）持股比例1.43%，刘田持股比例1.18%[16] 公司战略与活动 - 公司推出首届“春笋购房节”，在北京等六大城市同步开启，买房、换房客户最多可分别享75折和7折佣金优惠[25] - 2023年一季度公司升级品牌战略，提升终端形象与服务品质，深化社区服务[26] - 公司升级数字化战略，整合行业经验与华为技术能力构建新生态[26] - 2023年一季度我爱我家人才培养基地落成[27] 公司制度修订与制定 - 2022年12月23日和2023年3月31日公司修订《独立董事工作制度》和《关联交易管理制度》[28] - 2023年3月14日和2023年3月31日公司制定《对外担保管理制度》[28] 公司人员变动 - 2023年1月29日花嘉俊辞去公司监事及监事会主席职务[29] - 2023年1月30日朱威辞去副总裁职务[30] - 2023年3月13日付子明辞去财务负责人职务，3月14日公司聘任董丽丽为财务负责人[30] - 2023年4月3日何洋辞去副总裁职务[30] 公司担保事项 - 2023年1月3日本公司为北京我爱我家7.5亿元流动资金贷款提供保证担保[32] - 2023年1月11日本公司为北京我爱我家8000万元授信额度提供最高额连带责任保证担保[34] - 2023年2月8日本公司为杭州爱家物业1亿元借款额度提供保证担保[34]

公司基本信息 - 公司股票简称我爱我家，代码000560，上市于深圳证券交易所[19] - 1994年2月2日公司在深交所挂牌交易，国有法人股股东昆明百货大楼持股3226.19万股，占总股本24% [22] - 2006年9月12日华夏西部经济开发有限公司受让3226.19万股后，成为控股股东[22] - 2015年相关股份转让完成后，谢勇通过一致行动人控制公司32628.9043万股，占总股本27.88% [22] - 截至报告披露日，谢勇合计控制公司股份54102.8689万股，占总股本22.97% [22] - 公司2017年12月完成重大资产重组，2018年4月更名，主营业务变更为房地产经纪服务等[22] 财务数据关键指标变化 - 2022年营业收入为116.73亿元，较2021年的119.63亿元减少2.42%[23] - 2022年归属于上市公司股东的净利润为 -3.06亿元，较2021年的1.66亿元减少284.37%[23] - 2022年经营活动产生的现金流量净额为43.11亿元，较2021年的21.32亿元增长102.26%[23] - 2022年末总资产为326.39亿元，较2021年末的329.64亿元减少0.98%[23] - 2022年末归属于上市公司股东的净资产为102.98亿元，较2021年末的105.70亿元减少2.57%[23] - 2022年基本每股收益和稀释每股收益均为 -0.1299元/股，较2021年的0.0711元/股减少282.70%[23] - 2022年加权平均净资产收益率为 -2.93%，较2021年的1.59%减少4.52%[23] - 2022年营业收入扣除金额为539.63万元，扣除后金额为116.68亿元[24] - 2022年非经常性损益合计为1199.92万元，较2021年的4401.92万元减少[29] - 2022年公司实现营业收入1,167,341.02万元，按同口径对比较2021年下降2.42%[57] - 2022年公司实现营业利润 - 28,724.69万元，较去年同期下降231.63%[57] - 2022年公司实现归属母公司所有者的净利润 - 30,598.13万元，较去年同期下降284.37%[57] - 2022年公司经营活动产生的现金流量净额为431,148.18万元，较上年同期增加102.26%[57] - 报告期末，公司总资产3,263,897.37万元，较期初减少0.98%[57] - 报告期末，归属于上市公司股东的净资产1,029,766.39万元，较期初减少2.57%[57] - 2022年公司营业收入11,673,410,158.40元，同比下降2.42%[69] - 2022年城市居住综合服务业营业收入104.48亿元，营业成本100.37亿元，毛利率3.93%，营业收入同比增1.65%，营业成本同比增12.80%，毛利率同比降9.00%[73] - 2022年经纪业务营业收入35.31亿元，营业成本29.41亿元，毛利率16.71%，营业收入同比降29.85%，营业成本同比降24.30%，毛利率同比降6.11%[73] - 2022年资产管理营业收入56.47亿元，营业成本59.85亿元，毛利率 - 5.99%，营业收入同比增75.27%，营业成本同比增73.54%，毛利率同比增1.06%[73] - 2022年新房业务营业收入12.70亿元，营业成本11.11亿元，毛利率12.52%，营业收入同比降37.23%，营业成本同比降29.00%，毛利率同比降10.13%[73] - 2022年销售费用5.87亿元，同比降41.91%，因整体业务量下降[81] - 2022年管理费用10.54亿元，同比降23.22%[81] - 2022年财务费用6.83亿元，同比增44.07%，因资管业务量增长[81] - 2022年研发人员数量为483人，较2021年的682人减少29.18%，占比为1.46%，较2021年增加0.10%[86] - 2022年研发人员中本科429人，较2021年的605人减少29.09%；硕士54人，较2021年的77人减少29.87%[86] - 2022年30岁以下研发人员249人，较2021年的351人减少29.06%；30 - 40岁研发人员234人，较2021年的331人减少29.31%[86] - 2022年研发投入金额为95,037,977.23元，较2021年的144,792,221.06元减少34.36%，占营业收入比例为0.81%，较2021年减少0.40%[86] - 2022年研发投入资本化的金额为88,501,645.13元，较2021年的124,846,164.09元减少29.11%，资本化研发投入占研发投入的比例为93.12%，较2021年增加6.90%[86] - 经营活动现金流入2022年为230.91亿元，较2021年的342.74亿元下降32.63%[88] - 经营活动现金流出2022年为187.80亿元，较2021年的321.43亿元下降41.57%[88] - 经营活动产生的现金流量净额2022年为43.11亿元，较2021年的21.32亿元增长102.26%[88] - 投资活动产生的现金流量净额2022年为66.14亿元，较2021年的23.56亿元增长180.73%[88] - 筹资活动产生的现金流量净额2022年为 - 111.28亿元，较2021年的 - 46.32亿元下降140.26%[89] - 现金及现金等价物净增加额2022年为 - 2.02亿元，较2021年的 - 1.44亿元增长39.99%[89] - 投资收益为3029.83万元，占利润总额比例为 - 10.09%[91] - 2022年末货币资金为37.82亿元，占总资产比例11.59%，较年初占比下降1.30%[92] - 报告期投资额为26.89亿元，较上年同期的51.62亿元下降47.90%[99] - 截至报告期末，受限资产合计24.39亿元，包括货币资金、固定资产和投资性房地产[98] 分红计划 - 公司2022年计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[6] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年主要落地城市买卖经纪业务成交总量58万套，同比降超32% [41] - 2022年房屋资产管理业务线（相寓）租金交易额163.30亿，营收56.47亿，收入同比增75.27% [41] - 报告期内新房业务收入12.7亿元，同比下降37.2%，渠道业务月均直签项目占比提升29.4%，月均有认购项目占比降低18.8%[66] - 报告期末房屋资产管理业务在管房源达25.4万套，同比增长0.4%，平均出房天数9.4天，环比增长20.5%，出租率94.1%，环比降低1.3个百分点，全年租金交易额163.30亿元，营收56.47亿元[64] 业务运营情况 - 公司业务聚焦国内一二线核心城市，展业地区超15座城市[39] - 国内运营门店总量3583家，员工约3.5万人[39] - 报告期内总交易金额（GTV）超2600亿元[39] - 公司二手住宅经纪业务依托线上平台和线下门店，为客户提供一站式服务[42] - 新房业务为开发商提供渠道与代理销售服务，强化业务赋能等能力[45] - “相寓”是公司房屋资产管理品牌，有超20年住房租赁经营经验[46] - “相寓”业务实现全链路数字化运营，不断数智化升级和服务产品创新[46] - 公司通过大数据模型推动“相寓”业务智能运营，提升运营效率[46] - 北京公司房源审核时效从2021年的5小时缩减至2.56小时[59] - 北京公司应用CBS系统后直接节约中后台人力成本近2亿元[59] - 北京公司业务新人流失率降低3.14个百分点[59] - 2022年房屋资产管理业务各类服务订单量达287.1万单[59] - “繁星”系统实施培训课程总学时超200万小时，人均学时超57小时[60] - 8个主要业务城市楼盘字典覆盖48,522个小区的28,196,565套房源，房源录入应用覆盖率98.63%[60] - 报告期内楼盘库新增买卖房源70万套，期末在手买卖房源规模为76万套[61] - 2022年我爱我家官网年度活跃用户总量为1.9亿，较2021年下降6.1%，月均MAU为1590万，较2021年下降6.1%[62] - 截止2022年底，VR房源累计拍摄量达154万套，2022年全年拍摄增量为42万套[62] - 报告期末公司门店总数为3583家，覆盖城市从年初33城下降至15城，运营中的加盟及特许门店较年初减少744家[63] 子公司情况 - 2022年纳入合并范围子公司184家，新设立11家、处置13家、注销13家[75] - 我爱我家云数据有限公司注册资本5000万，总资产169.4866224238亿，净资产19.3702392957亿，营业利润 -2.6493441962亿，净利润 -2.6930255131亿[107] - 上海相寓企业集团有限公司注册资本2.5亿，总资产63.7203666927亿，净资产4.8168509355亿，营业收入18.5517412454亿，营业利润1.7803519941亿，净利润1.3568747602亿[107] - 上海相寓企业集团有限公司报告期内新设相寓生活(上海)智能科技有限公司等多家子公司，处置昆明百大集团商业管理有限公司等多家子公司[108] 客户与供应商情况 - 公司前五名客户合计销售金额1.74亿元，占年度销售总额比例1.48%，无关联方销售额[76] - 公司前五名供应商合计采购金额2.51亿元，占年度采购总额比例2.36%，关联方采购额占年度采购总额比例1.23%[77] 数字化转型情况 - 公司集团核心业务全面向数字化智能化转型，打造统一系统，构建服务和管理体系[84] - 大数据开发治理平台落地，建设全流程数据链路，提升平台服务能力[84] - 消费者端数字化产品能力升级，优化多业务场景产品能力[84] - 建立人力数据中心，完成人力服务共享平台管理，实现人才数字化与赋能[84] - 实现门店全生命周期管理，提升经营品质，降低开店和管理成本[84] 行业与市场展望 - 预计到2030年中国家庭人均收入可实现翻倍，中国将成为全球增速最快的消费市场[113] - 2023年随着宏观经济走向复苏，一二线核心城市住宅成交量将继续逐步恢复到历史均值并保持平稳，房地产市场预计将企稳恢复[114] 2023年公司战略规划 - 2023年公司将继续推进以“三个一工程”为核心的经营战略目标[116] - 2023年公司升级品牌战略，全面升级品牌视觉识别系统和品牌主张[117] - 2023年公司系统性提升品牌终端形象与经纪人服务品质，优化客户服务体验与门店设计布局[117] - 2023年公司深化社区服务，探索多元化社区服务模式，打造便民服务和社区活动[117] - 公司与华为合作升级数字化战略，涉及4条大生产线助力构建新生产模式[118][119] - 相寓业务将完成战略与品牌升级，拓展独立运营城市，打造多元化空间运营产品[120] 风险与应对措施 - 公司可能面临市场、政策、研发、新房业务应收账款、人才竞争等风险[121][122][123] - 公司采取深化数字组织建设、发挥租售业务协同优势等措施应对风险[124][125][126] 信息披露与投资者关系 - 2022年公司通过指定信息披露媒体对外发布公告130个[128] - 报告期公司接待投资者来访、来电约200余次，通过深交所互动易回复投资者提问197条，回复率100%[128] - 2022年1 - 12月累计接听投资者电话200余次，回复投资者互动易问询197条[130] - 公司指定《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》和巨潮资讯网为信息披露渠道[144] - 公司建立《投资者关系管理制度》，设专门责任部门[146] - 投资者可通过现场交流活动、网上交流会等多渠道了解公司运营情况[147] 公司治理情况 - 2022年召开3次股东大会，会议召集、召开等程序均合规[136] - 董事会共9名董事，其中独立董事3名，下设4个专门委员会[138] - 2022年董事会共召开10次会议，严格按规定召集和召开[139] - 监事会共5名监事，其中股东监事3名，职工监事2名[141] - 2022年监事会共召开6次会议，对多项事项发表独立核查意见[141] - 公司对多项制度进行修订，新拟定2项制度[134] - 公司股东大会采用现场投票和网络投票结合方式，对中小投资者表决单独计票[136] - 公司控股股东未干预公司决策经营，未

公司概况 - 我爱我家控股集团股份有限公司成立于1994年，是中国领先的综合性居住服务互联网平台运营商，主营业务包括存量住宅经纪、房屋资产管理、商业资产管理等 [1] - 公司业务覆盖北京、上海、杭州、南京、苏州、南昌等一二线核心城市，运营门店总量超过3300家，员工超过4万人 [1] - 公司于2017年登陆A股主板市场，成为中国房产经纪企业第一股 [2] 品牌价值与发展历程 - 公司提出"信任、包容、合作"的组织活力基因，致力于打造优质产品和服务体验 [2] - 公司愿景是成为更好居住生活智慧服务的推动者，使命是激发每个人、每个家庭、每个城市关于家更美好的向往 [2] - 公司自1998年上线"我爱我家网"以来，持续创新，包括首创房产交易线上服务平台、开设国内第一家房地产经纪直营门店、推出行业服务标准承诺等 [2] 数据资产与数字化能力 - 公司已完成四大类核心数据资产盘点，包括4.9万套楼盘信息、1.5万亿个房源字段、3300万客户数据、900万业主数据、4万经纪人员工、2800家直营门店、607万间房屋交易数据 [3] - 公司数字化能力包括NLP、OCR、ASR、TTS、IVR等语言处理技术，与华为联合研发的VR找房技术，AI智能机器人应用，RPA电子签约等 [3] - 公司数字化能力建设包括CBS经纪平台系统、AMS相寓资产管理系统、HRIS人力资源信息系统、FSSC财务共享系统等 [3] 未来战略与发展规划 - 公司未来将聚焦房屋资产管理、二手房经纪业务及商业资产管理业务，推进数字化战略转型 [4] - 公司计划在已进入城市提高市场占有份额，通过管理中台全线上化、干部优化、品牌重塑等措施提升各城市公司业绩和市场份额 [4] - 公司预计2023年二手房交易市场将明显回暖，将在二手房经纪业务上加大投入，保持直营领先效能 [4] - 公司新房业务以渠道分销为主，未来将重点发展平台化，在有需求潜力的二三线城市发掘合作伙伴 [5] - 公司将持续增加对发展相对落后城市公司的人力资源投入，派驻优秀管理人才，推进数字化践行 [5] - 公司近两三年实施人才策略，打造行业干部最佳雇主品牌，2022年新加入优质干部比例占核心干部的30% [5]

公司基本情况 - 昆明百货大楼（集团）股份有限公司是云南省第一家上市的零售企业，成立于1959年 [2] - 公司经营范围从商业零售批发逐步扩展到多种产业，2001年进行业务重组，聚焦商业零售和房地产 [3] - 2014年公司出让了江苏百大实业发展有限公司和云南云上四季酒店管理有限公司的全部股权 [3] - 公司以商业为主导，结合地产开发，致力于商业、房地产、酒店物业三个板块的整合管理 [3] 2014年非公开发行计划 - 公司计划非公开发行不超过30,000万股A股股票，募集资金总额为234,600万元 [3] - 募集资金将用于电子商务平台项目、偿还银行借款和补充流动资金 [3] - 具体资金分配：补充流动资金8.46亿元，偿还银行借款10亿元，投资电子商务平台项目5亿元 [4] 商业零售业务 - 公司商业零售业务涵盖百货、购物中心、家电连锁、儿童主题商场、超市五大业态 [4] - 百货和购物中心业态在昆明处于领先地位，家电业态在云南省家电批发市场占据垄断地位 [4] - 儿童主题商场“家有宝贝”在云南区域具有较高品牌知名度和美誉度 [4] 非公开发行资金用途 - 偿还银行借款：降低资产负债率，减少财务费用，优化财务结构 [4] - 补充流动资金：用于在昆明及地州城市投资新设购物中心、百货商场、家电卖场、超市等 [5] - 电子商务平台项目：通过大数据分析消费者需求，升级现有电子商务系统，实现线上线下业务融合 [5] 战略目标 - 公司计划通过非公开发行提升商业经营能力，实现全省覆盖 [4] - 目标是成为云南乃至西南商业领军企业，辐射大西南和东南亚地区 [5] - 通过线上线下业务融合，打造西南地区领先的电商平台，培育新的利润增长点 [5]