行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 8月地产基本面延续下行趋势 新房销售规模和房地产开发投资加速下跌 一线城市二手房价相比二三线明显补跌[1][4] - 9月仍是地产股政策博弈窗口期 因北京 上海 深圳陆续出台放松限购限贷的地产新政[4][70] - 报告研究的具体公司推荐中国金茂 中国海外宏洋集团 贝壳-W 我爱我家[4][70] 行业数据表现 - 2025年1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点[3][39] - 2025年1-8月房屋新开工面积39801万平方米 下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[3][55] - 2025年1-8月房屋竣工面积27694万平方米 下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][55] - 2025年1-8月新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点[3][5] - 2025年1-8月新建商品房销售额55015亿元 下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点[3][5] - 2025年1-8月房地产开发企业到位资金64318亿元 同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][39] 销售市场分析 - 8月单月商品房销售额同比下降14.0% 销售面积同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点[5] - 2025年8月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的45%和44% 处于历史较低水平[5] - 2025年1-8月新建商品房销售均价9600元/平方米 同比下降2.7% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[19] - 8月单月新建商品房销售均价9487元/平方米 同比下降3.8% 降幅较7月收窄2.9个百分点[19] 价格走势特征 - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格同比下降3.0% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续10个月收窄[19] - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与7月持平[19] - 2025年8月70城二手住宅销售价格同比下降5.5% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续11个月收窄[19] - 一线城市二手房价同比跌幅连续3个月扩大 环比跌幅保持-1.0% 已连续4个月超过二三线城市环比跌幅[19] 企业资金状况 - 8月单月房地产开发投资额同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.4个百分点[39] - 8月单月房企到位资金同比下降11.9% 降幅较7月收窄3.9个百分点[39] - 2025年1-8月定金及预收款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大0.6个百分点[39] - 2025年1-8月个人按揭贷款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大1.2个百分点[39] - 2025年8月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的57%和51%[39] 建设活动表现 - 8月单月房屋新开工面积同比下降20.3% 降幅较7月扩大4.8个百分点[55] - 8月单月房屋竣工面积同比下降21.4% 降幅较7月收窄8.0个百分点[55] - 2025年8月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和62%[55] - 新开工规模保持极低水平 竣工作为滞后指标下行趋势确定[55]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

市场整体表现 - 上证综指收于3861.87点，当日涨幅0.04%，位于年线之上 [1] - A股总成交额达23670.69亿元 [1] - 共计79只A股价格突破年线 [1] 高乖离率个股表现 - 龙芯中科（688047）乖离率13.82%，股价149.59元，涨幅14.89%，换手率5.54% [1] - 华致酒行（300755）乖离率10.72%，股价19.51元，涨幅11.17%，换手率4.82% [1] - 汉邦高科（300449）乖离率8.19%，股价8.30元，涨幅11.41%，换手率14.00% [1] - 报喜鸟（002154）乖离率5.94%，股价4.24元，涨幅10.13%，换手率15.95% [1] 中等乖离率个股表现 - 建元信托（600816）乖离率4.95%，股价3.23元，涨幅9.86%，换手率3.42% [1] - 华侨城A（000069）乖离率4.70%，股价2.62元，涨幅5.65%，换手率4.02% [1] - 引力传媒（603598）乖离率4.10%，股价17.75元，涨幅4.29%，换手率6.83% [1] 低乖离率个股表现 - 国星光电（002449）乖离率2.60%，股价9.62元，涨幅5.48%，换手率5.28% [1] - 遥望科技（002291）乖离率2.53%，股价6.59元，涨幅4.94%，换手率11.75% [1] - 佳禾智能（300793）乖离率2.18%，股价17.70元，涨幅2.73%，换手率3.29% [1] - 保隆科技（603197）乖离率2.10%，股价40.11元，涨幅2.90%，换手率4.80% [1] 其他突破年线个股 - 万讯自控（300112）乖离率2.03%，股价9.06元，涨幅3.31% [1] - 克来机电（603960）乖离率2.02%，股价20.34元，涨幅2.21% [1] - 洲际油气（600759）乖离率2.02%，股价2.42元，涨幅2.11% [1] - 金卡智能（300349）乖离率1.95%，股价12.71元，涨幅2.25% [1] - 伟时电子（605218）乖离率1.94%，股价23.34元，涨幅4.62% [2] - 英派斯（002899）乖离率1.84%，股价21.70元，涨幅5.75% [2] - 锦富技术（300128）乖离率1.67%，股价5.44元，涨幅2.45% [2] - 新华锦（600735）乖离率1.64%，股价6.05元，涨幅10.00% [2] - 青岛港（601298）乖离率1.63%，股价8.66元，涨幅1.64% [2] - 长江投资（600119）乖离率1.61%，股价8.39元，涨幅2.32% [2] - 我爱我家（000560）乖离率1.58%，股价3.25元，涨幅2.20% [2] - 佰仁医疗（688198）乖离率1.56%，股价113.08元，涨幅3.13% [2] - 佳云科技（300242）乖离率1.53%，股价4.55元，涨幅3.17% [2] - 日出东方（603366）乖离率1.33%，股价10.20元，涨幅3.24% [2] - 天和防务（300397）乖离率1.28%，股价12.61元，涨幅1.61% [2] - 泰晶科技（603738）乖离率1.24%，股价15.14元，涨幅1.34% [2] - 中信尼雅（600084）乖离率1.20%，股价5.59元，涨幅2.76% [2] - 国联民生（601456）乖离率1.20%，股价11.30元，涨幅1.80% [2] - 宝兰德（688058）乖离率1.19%，股价29.82元，涨幅1.50% [2]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 9月至今的楼市成交仍然较弱 考虑到去年四季度销售基数相对较高 成交或持续面临压力 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [6] - 8月以来北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 对局部地区市场情绪有阶段性提振 北京 上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17% 24% 二手房成交量同比分别增长1% 2% 但政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察 [6] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [6] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企或更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] - 现阶段建议关注四条主线 [6][135] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积为155.5万平方米 环比下降15.9% 同比下降2.9% 同比增速较上周下降8.0个百分点 [6][17] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2% -10.1% -23.9% 同比增速分别为-8.0% 16.1% -30.9% [6][17] - 12个城市新房库存面积为11288万平方米 环比增速为0.3% 同比增速为-14.0% [6][40] - 一 二 三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3% 0.3% -0.2% 同比增速分别为-12.3% -19.4% -0.05% [40] - 12个城市新房库存面积去化周期为19.3个月 环比上升0.5个月 同比上升1.1个月 [6] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0 16.6 79.2个月 环比分别上升0.2 0.9 7.1个月 一 三四线城市同比分别上升1.6 7.7个月 二线城市同比下降0.3个月 [6][40] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积为147.7万平方米 环比上升6.5% 同比上升1.2% 同比涨幅较上周收窄5.5个百分点 [6][46] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.8% 21.9% -12.7% 同比增速分别为-9.9% 33.9% -35.7% [6][46] - 一线城市同比增速较上周下降10.5个百分点 二线城市同比涨幅较上周扩大16.8个百分点 三四线城市同比增速较上周下降40.3个百分点 [6] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0万平方米 环比下降19.4% 同比下降19.1% [6][61] - 成交土地总价为281.7亿元 环比上升8.2% 同比上升54.1% [6][61] - 成交土地楼面均价为2259.1元/平 环比上升34.3% 同比上升90.6% [6][61] - 百城成交土地溢价率为0.8% 环比下降0.6个百分点 同比下降2.3个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为273.1万平方米 环比上升6.1% 同比上升57.4% [84] - 成交住宅土地总价为214.0亿元 环比上升27.8% 同比上升228.3% [84] - 成交住宅土地楼面均价为7834.4元/平方米 环比上升20.4% 同比上升108.5% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为1.8% 环比下降3.9个百分点 同比下降0.2个百分点 [84] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元 环比上升8.3% 同比下降7.0% [6][123] - 总偿还量为74.1亿元 环比下降32.7% 同比下降4.9% [6][123] - 净融资额为5.3亿元 [6][123] - 债券发行量最大的房企为首开集团 广州城建 海恒集团 发行量分别为19.0 15.0 12.8亿元 [123] - 债券偿还量最大的房企为广电地产 珠江实业 任城融鑫 偿还量分别为16.4 20.0 12.2亿元 [123] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为6.0% 较上周上升7.5个百分点 [6][106] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6% 较上周上升5.3个百分点 [6][106] - 房地产板块PE为31.53X 较上周上升1.48X [6][106] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团 华侨城A 新城控股 涨跌幅分别为11.0% 10.2% 9.4% [113] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为碧桂园 融创中国 龙湖集团 涨跌幅分别为37.5% 17.6% 15.4% [113] 投资建议关注标的 - 基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [6][135] - 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [6][135] - 经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [6][135] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [6][135] 行业政策梳理 - 自然资源部表示将细化完善低效用地认定标准 推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地的盘活利用 鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 [3][102] - 河南出台12条楼市新政 涉及加大购房补贴力度 优化了住房公积金政策 各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 涉及分区优化调整居民购买商品住房政策 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 优化调整个人住房信贷政策 [103] - 杭州余杭区对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4万元补助 对购买非住宅新建商品房的单位和个人按实际缴纳契税的50%给予补助 [103]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.26% [1] - 上证指数报收3860.5点，下跌0.26%，深证成指报收13005.77点，上涨0.63% [1] - 板块主力资金净流出1.4亿元，游资资金净流入1286.49万元，散户资金净流入1.28亿元 [1] 个股涨跌情况 - 宁波富达领跌板块，收盘价5.14元，跌幅1.91% [1] - 珠江股份涨幅居前，收盘价5.88元，涨幅1.55%，成交额2.71亿元 [1] - 特发服务成交额最高达7.27亿元，股价上涨0.88%至50.41元 [1] - 皇庭国际成交量最大为109.00万手，股价微涨0.69% [1] 资金流向分布 - 中天服务获主力资金净流入575.35万元，占比8.08% [2] - 宁波富达主力净流出1601.74万元，占比-15.15%，但散户资金净流入1164.28万元 [2] - 南都物业游资净流入2310.28万元，占比7.93%，抵消主力资金流出影响 [2] - 我爱我家散户资金净流入3856.13万元，占比8.37%，为板块最高 [2]

股价表现与资金流向 - 9月15日盘中下跌2.22%至3.09元/股 成交1.48亿元 换手率2.08% 总市值72.78亿元 [1] - 主力资金净流出2494.64万元 特大单净流出766.08万元(买入652.34万元占比4.42% 卖出1418.42万元占比9.61%) 大单净流出1728.56万元(买入2704.48万元占比18.33% 卖出4433.04万元占比30.05%) [1] - 年内股价涨1.44% 近5日涨2.66% 近20日涨3.00% 近60日涨6.33% [1] - 年内2次登龙虎榜 最近4月28日净卖出2299.06万元 买入总额1.79亿元占比12.38% 卖出总额2.02亿元占比13.97% [1] 经营业绩与业务构成 - 2025年上半年营业收入56.58亿元同比减少2.69% 归母净利润3840.02万元同比增长30.80% [2] - 主营业务收入构成：资产管理47.76% 经纪业务35.90% 新房业务8.28% 其他4.97% 商业租赁及服务3.08% [1] - A股上市后累计派现5.30亿元 近三年累计派现1012.87万元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至7月31日股东户数9.06万户较上期减少1.00% 人均流通股24888股较上期增加1.01% [2] - 香港中央结算有限公司持股2495.67万股(第七大股东)较上期减少790.16万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股2102.72万股(第八大股东)较上期增加58.70万股 [3] - 嘉实策略混合新进持股1500.00万股(第九大股东) 国泰金龙行业精选混合新进持股1275.51万股(第十大股东) [3] 行业属性与概念板块 - 所属申万行业：房地产-房地产服务-房产租赁经纪 [2] - 概念板块涵盖：低价 新零售 小盘 数字经济 AIGC概念 [2]

资产托管式住房租赁模式 - 房东将房产交由中介统一管理 中介负责出租 收租 维修和运营等事务 [2] - 租客需支付相当于租金10%的服务费 若季付则服务费降至9% 押金可依据芝麻信用分超过650分免除 [4] - 中介向房东支付15天租金作为定金 招租期45天 租金区间为基础租金下浮3%至上浮5% 托管期最低两年 房东每月支付四天租金作为管理费 [5] 模式成本对比 - 租客租用托管房三年总成本为21.38万元 直租房为19.98万元 一年期托管房总成本7.13万元 直租房7.02万元 [4] - 托管房提供规范日常管理 减少租客与房东纠纷 并涵盖家政 维修等基础服务 租期结束后押金退还更有保障 [4] 行业规模与发展 - 贝壳受托管理房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [5] - 贝壳房屋租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% 传统经纪业务占比36% [10] - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [10] 业务模式优势 - 中介平台通过集中管理分散房源获得稳定收入 并在金融 家装 家政等增值服务领域拓展商业空间 [7] - 房东角色转变为资产所有者 摆脱招租 催租 维修等事务 降低空置风险 [7] - 租客从租房转向租服务 获得更高标准居住体验 享受保洁 维修 月付和免押金等便利 [8] 运营中的问题 - 中介平台优先展示托管房 直租房带看频次减少 房东认为平台有意倾斜 [8] - 激励机制导致中介公司和经纪人基于利益优先推荐托管房 [8] - 房东可选余地小 除托管外无更好出租选择 自行出租面临展示和信任成本问题 [8] 行业转型动因 - 房地产行业形势变化 新房业务渠道费用降低 部分房企采用自销模式 [10] - 中介公司需培育增长极 托管和资产管理业务提供比传统中介更稳定和持续的收入 [10] - 贝壳推行一体三翼战略 重点培育家装 贝好家和租赁业务作为新增长极 [10] 资金监管风险 - 托管平台收取租客押金形成资金池 按每套房3000元押金计算 3万套房可累积近亿元资金池 [12] - 托管机构爆雷或跑路可能形成较大风险 [12] - 轻资产管理模式只要不盲目扩张 爆雷可能性不大 租赁行业需做精做细 [12]

独立董事任职资格 - 独立董事占董事会成员比例不得低于三分之一，且至少含一名会计专业人士[4] - 特定股东及其直系亲属不得担任独立董事[7] - 独立董事原则上最多在三家境内上市公司任职[10] - 以会计专业人士身份被提名应至少符合具备注册会计师资格等条件之一[11] 提名与选举 - 董事会、单独或合计持有公司已发行股份百分之一以上的股东可提候选人[12] - 最迟在发布选举股东会通知公告时向证券交易所报送材料[13] 任期与解职 - 连续任职不得超过六年，满六年36个月内不得被提名为候选人[14][15] - 出现特定情形，公司应30日内解除其职务[16] - 辞职或被解职致比例不符或欠缺会计专业人士，公司60日内完成补选[16][17] - 连续两次未出席董事会会议，董事会30日内提议召开股东会解除职务[21] 职权行使 - 行使独立聘请中介机构等特别职权需全体过半数同意[19] - 关联交易等事项需全体过半数同意后提交董事会审议[22] 委员会规定 - 审计委员会中独立董事应过半数，会计专业人士任召集人[6] - 提名、薪酬与考核委员会中独立董事应过半数并任召集人[6] - 审计委员会每季度至少开一次会，三分之二以上成员出席方可举行[26] - 审计委员会审核财务信息等，事项经全体成员过半数同意提交董事会[24] - 提名委员会拟定选择标准和程序，提建议，未采纳需记载意见及理由[26] - 薪酬与考核委员会制定考核标准和薪酬方案，提建议，未采纳需记载意见及理由[26][27] 工作要求 - 每年现场工作时间不少于十五日[27] - 工作记录及资料至少保存十年[28] - 向年度股东会提交述职报告，最迟在发通知时披露[28][29] 履职保障 - 公司健全与中小股东沟通机制，独立董事可核实问题[32] - 公司提供工作条件和人员支持，确保信息畅通[32] - 行使职权遇阻碍可向董事会说明并记录[32] - 公司保障知情权，定期通报运营情况并提供资料[33] - 董事会审议重大复杂事项前可组织参与研究论证[33] - 及时发董事会会议通知并提供资料[33] - 两名及以上认为材料有问题可书面提出延期[33] - 董事会及专门委员会会议以现场召开为原则[34] 费用与津贴 - 公司承担聘请专业机构及行使职权费用[34] - 可建立责任保险制度[34] - 给予与其职责相适应的津贴，标准由董事会制订、股东会审议[34] 制度生效与冲突 - 本制度与其他规定冲突时依照有关规定执行[36] - 本制度经股东会审议通过后生效，修改亦同[36]