股东会信息 - 2025年第二次临时股东会于10月16日14:00现场召开[1] - 股权登记日为2025年10月13日[3] - 登记时间为2025年10月14 - 15日9:00 - 12:00，13:30 - 17:30[7] 审议事项 - 增补邬崇国为独立董事、续聘中审众环为2025年度审计机构等[4] 投票信息 - 网络投票代码360560，简称为爱家投票[13] - 深交所交易系统投票时间为2025年10月16日9:15 - 9:25，9:30 - 11:30，13:00 - 15:00[14] - 深交所互联网投票系统投票时间为2025年10月16日9:15 - 15:00[15] 其他规定 - 股东重复投票以第一次有效投票为准[13] - 对中小投资者表决单独计票并公开披露[6]

董事会会议 - 第十一届董事会第十三次会议于2025年9月23日召开，8人实际出席[2] - 拟提名邬崇国为第十一届董事会独立董事候选人[4] - 补选邬崇国接替常明担任多委员会委员[4] - 增补独立董事议案表决8票同意[5] 审计机构 - 拟续聘中审众环为2025年度审计机构，费用不超420万[6] - 续聘审计机构议案表决8票同意[6] 股东会 - 公司决定2025年10月16日召开第二次临时股东会[7] - 审议增补独立董事和续聘审计机构议案[7] - 召开临时股东会议案表决8票同意[8] 人员情况 - 邬崇国未持股，符合独立董事任职资格[14]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

股价表现与资金流向 - 9月24日盘中股价上涨2.03%至3.01元/股 成交金额9706.04万元 换手率1.45% 总市值70.90亿元 [1] - 主力资金净流入429.95万元 其中特大单买入776.29万元(占比8.00%) 卖出261.60万元(占比2.70%) 大单买入1711.92万元(占比17.64%) 卖出1796.66万元(占比18.51%) [1] - 今年以来股价下跌1.18% 近5日下跌5.94% 近20日下跌2.27% 近60日上涨0.80% [1] - 年内两次登上龙虎榜 最近一次4月28日龙虎榜净买入-2299.06万元 买入总额1.79亿元(占比12.38%) 卖出总额2.02亿元(占比13.97%) [1] 公司基本情况 - 公司位于北京市朝阳区 成立于1992年11月30日 1994年2月2日上市 [1] - 主营业务涵盖商业零售业 房地产业 酒店旅游服务业和物业管理 [1] - 收入构成：资产管理47.76% 经纪业务35.90% 新房业务8.28% 其他4.97% 商业租赁及服务3.08% [1] 行业属性与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-房产租赁经纪 [2] - 概念板块包括低价 小盘 华为鸿蒙 数字经济 AIGC概念等 [2] - 截至7月31日股东户数9.06万户 较上期减少1.00% 人均流通股24888股 较上期增加1.01% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入56.58亿元 同比减少2.69% [2] - 2025年上半年归母净利润3840.02万元 同比增长30.80% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现5.30亿元 近三年累计派现1012.87万元 [3] - 香港中央结算有限公司为第七大流通股东 持股2495.67万股 较上期减少790.16万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A持股2102.72万股(第八大股东) 较上期增加58.70万股 [3] - 嘉实策略混合新进持股1500.00万股(第九大股东) 国泰金龙行业精选混合新进持股1275.51万股(第十大股东) [3]

股价表现 - 9月23日股价下跌5.19%至2.92元/股 成交额2.96亿元 换手率4.40% 总市值68.78亿元 [1] 业务构成 - 资产管理业务收入占比47.76% 经纪业务占比35.90% 新房业务占比8.28% 其他业务占比4.97% 商业租赁及服务占比3.08% [1] 机构持仓 - 山证资管精选行业混合发起式A基金二季度增持600股 持有17.95万股 占基金净值比例4.71% 位列第二大重仓股 [2] - 该基金当日浮亏约2.87万元 [2] 基金表现 - 山证资管精选行业混合发起式A基金规模1099.56万元 今年以来收益6.18% 近一年收益31.52% 成立以来收益19.37% [2] - 基金经理庄波任职10年191天 管理规模1130.79万元 任职期间最佳回报24.93% 最差回报-3% [3]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨0.34%，领涨个股为特发服务（涨幅3.02%）[1] - 当日上证指数下跌0.3%至3820.09点，深证成指下跌0.04%至13070.86点[1] - 板块内个股涨跌分化明显，皇庭国际跌幅最大（-4.64%），特发服务涨幅最高（3.02%）[1] 个股交易数据 - 特发服务成交量11.78万手，成交额5.47亿元，收盘价47.35元[1] - 我爱我家成交量153.37万手为板块最高，成交额4.68亿元[1] - 珠江股份成交量54.25万手，成交额3.33亿元[1] - 南都物业成交量6.6万手，成交额9409.02万元[1] 资金流向特征 - 板块主力资金净流出7043.66万元，游资资金净流出1951.84万元，散户资金净流入8995.5万元[1] - 珠江股份主力净流出3622.06万元（净占比-10.86%），为板块最高[2] - 皇庭国际主力净流出1550.77万元（净占比-4.37%），但散户净流入2969.66万元（净占比+8.37%）[2] - 特发服务游资净流出1443.48万元（净占比-2.64%），散户净流入2118.9万元（净占比3.87%）[2] - ST明诚主力净流出650.67万元（净占比-24.51%），但游资净流入341.93万元（净占比12.88%）[2]

股价表现与资金流向 - 9月19日盘中股价下跌2.27%至3.02元/股 成交金额1.08亿元 换手率1.56% 总市值71.14亿元 [1] - 主力资金净流出1049.07万元 其中特大单买入占比5.53%卖出占比10.14% 大单买入占比18.93%卖出占比24.05% [1] - 年内股价下跌0.85% 近5日下跌4.43% 近20日上涨0.33% 近60日上涨2.17% [1] 市场交易与股东结构 - 年内两次登上龙虎榜 最近4月28日净卖出2299.06万元 买入总额1.79亿元占比12.38% 卖出总额2.02亿元占比13.97% [1] - 截至7月31日股东户数9.06万户 较上期减少1.00% 人均流通股24,888股 较上期增加1.01% [2] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入56.58亿元 同比减少2.69% [2] - 2025年上半年归母净利润3840.02万元 同比增长30.80% [2] 业务构成与行业属性 - 主营业务收入构成：资产管理47.76% 经纪业务35.90% 新房业务8.28% 其他4.97% 商业租赁及服务3.08% [1] - 所属申万行业为房地产服务-房产租赁经纪 概念板块包括低价、小盘、房屋租赁、数字经济、AIGC概念等 [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现5.30亿元 近三年累计派现1012.87万元 [3] - 香港中央结算持股2495.67万股（较上期减少790.16万股） 南方中证房地产ETF持股2102.72万股（较上期增加58.70万股） [3] - 嘉实策略混合新进持股1500.00万股 国泰金龙行业精选混合新进持股1275.51万股 [3]

板块表现 - 房地产服务板块当日下跌0.61% 领跌个股为南都物业（跌幅5.07%）[1] - 上证指数上涨0.37%至3876.34点 深证成指上涨1.16%至13215.46点[1] 个股涨跌情况 - 皇庭国际涨幅最高达4.98% 收盘价3.16元 成交额9.16亿元[1] - 宁波富达微涨0.59% 成交额7717.13万元[1] - 跌幅超过1%的个股包括：我爱我家（-1.54%）、珠江股份（-1.55%）、中天服务（-1.83%）[1] - 南都物业跌幅最大达5.07% 成交额1.69亿元[1] 资金流向 - 板块主力资金净流入148.25万元 游资净流出5854.53万元 散户净流入5706.27万元[1] - 皇庭国际获主力资金净流入1.14亿元（占比12.39%）但遭游资净流出5196.99万元[2] - 特发服务遭主力资金净流出3012.94万元（占比-6.21%）而散户净流入3455.77万元[2] - 我爱我家主力资金净流出4049.12万元（占比-11.04%）但获散户资金净流入3330.19万元[2]