报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 我爱我家发布2024年年度业绩预告，降本增效效果明显，受二手房市场行情改善业绩有所修复，预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元；虽全年业绩恢复受前三季度市场波动掣肘，但公司通过业务调整实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元，扣非归母净利润0.47 - 0.7亿元，每股收益0.0297 - 0.0425元/股，相比2023年扭亏为盈且大幅增长 [7] - 业绩增长原因包括四季度二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产、股份支付费用摊销完毕、非经营性或一次性因素影响减少 [7] 品牌发展 - 旗下相寓品牌探索引入高效获客渠道，优化线上运营阵地，扩大品牌影响力；截至2024年底，在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|11,673|12,092|12,563|13,249|14,094| |YOY(%)|-2.4|3.6|3.9|5.5|6.4| |归母净利润(百万元)| - 310| - 848|75|160|269| |YOY(%)|-286.6|-173.9|108.8|114.2|68.2| |毛利率(%)|8.7|9.5|14.6|15.4|15.9| |净利率(%)|-2.9|-7.0|0.6|1.1|1.9| |ROE(%)|-3.2|-8.9|0.7|1.5|2.7| |EPS(摊薄/元)| - 0.13| - 0.36|0.03|0.07|0.11| |P/E(倍)| - 26.0| - 9.5|107.9|50.4|30.0| |P/B(倍)|0.8|0.9|0.8|0.8|0.8| [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据及主要财务比率预测，如营业收入、营业成本、净利润等在不同年份的数值及变化情况 [14]

2024年业绩预计情况 - 2024年公司预计归属于上市公司股东的净利润为7000万元 - 10000万元，实现扭亏为盈，上年同期亏损84829.23万元[3] - 2024年公司预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为4700万元 - 7000万元，上年同期亏损75212.30万元[3] - 2024年公司基本每股收益预计盈利0.0297元/股 - 0.0425元/股，上年同期亏损0.3601元/股[3] 资产出售对业绩影响 - 2024年出售新纪元大酒店相关资产预计对净利润产生正面影响7900万元左右[7] 公司业务发展举措 - 公司持续推进经纪人培养体系建设，提升核心城市市占率水平[8] - 公司与业之峰等装修公司、京东物流旗下公司开展合作，探索新业务模式[9] 公司成本控制与门店调整 - 公司严控主营业务成本开支，推动运营成本下降，降本增效[9] - 公司关闭部分非核心城市低效及亏损门店，提升整体盈利能力[9] 相寓品牌租赁业务情况 - 公司旗下相寓品牌保持租赁业务稳健增长，截至2024年底在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8%[10] 政策与市场环境影响 - 2024年国内房地产政策放松，四季度二手房市场复苏，对公司业绩产生积极影响[6]

投资评级 - 报告给予我爱我家（000560.SZ）"优于大市"评级，合理股价区间为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的上涨空间 [2][4] 核心观点 - 行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇，2023年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021年上升11个百分点 [2] - 2024年9月中央政治局会议首提"止跌回稳"，10月以来二手成交量迎来更强劲增长，2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0，扭转了新房为主的住房交易结构 [2] - 公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模处于行业领先水平 [2] - 2023年公司实现住房总交易额2843亿元，其中经纪业务、新房业务、资产管理业务的GTV占比分别为78%、16%、6% [2] - 公司商业模式轻、业绩弹性大，2024年前三季度归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，全年业绩可期 [2] 行业分析 - 新房销售自2021年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳，2023年全国住宅交易额17.4万亿元，其中二手房交易额7.1万亿元，占比41% [17] - 2024年前三季度商品房销售面积7.0亿㎡，同比再降17%，二手房销售情况明显好于新房 [17] - 中国城镇人口增量自2017年以来明显下滑，新增城镇居住需求显著减少，存量住宅数量不断累积 [21] - 2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均比值为2.0，较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升 [29] 公司业务 - 公司主营业务为存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务，2023年经纪业务GTV市占率约3.1%，新房业务GTV市占率约0.4% [56] - 2023年公司完成住房总交易金额2843亿元，同比+9%，实现毛利润11.5亿元，同比+13% [56] - 2024年前三季度公司GTV为1867亿元，同比-18%，实现毛利润6.5亿元，同比-32% [56] - 公司资产管理业务以相寓为主，截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长 [2] 财务表现 - 2023年公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累 [2] - 2024年前三季度公司营业收入88亿元，同比-3%，归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，毛利率为7.4%，归母净利率为0.1% [2] - 2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5% [2] 盈利预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元 [2] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为136/145/153亿元，毛利率分别为18.8%/19.2%/19.6% [144][145]

一、涉及公司与行业 - 公司：我爱我家 - 行业：房地产[1] 二、核心观点与论据 （一）政策刺激后的市场成交量与房价变化 - 自9月底政策组合拳落地后，北京、上海和杭州房地产市场成交量显著上升。北京10月二手房网签量同比增长62%，环比增长30%，实际成交量突破2万套，创下过去两年新高；11月前10天交易量同比增长超100%，环比增长5% - 10%，10月二手房交易均价环比回升2.5%，但年初至今累计下跌约7%。上海10月二手房网签量同比增长64%，环比增长53%，11月前10天交易量同比和环比均增长约40%，二手房交易均价环比回升1.6%。杭州10月二手房交易量同比和环比均增长50%以上，二手房交易均价环比回升4.3%[3] （二）北京挂牌量变化及其对房价走势影响 - 北京二手房挂牌量自今年4月达到16.3万套高点后持续下降，截至10月底降至13.9万套，这一趋势表明挂牌量减少可能预示着未来房价趋稳甚至回升[4] （三）政策叠加效应 - 自去年9月至今，大规模政策刺激已出现四次，每次效果逐渐增强且持续时间延长，因为每次新政都基于前期政策进一步放宽，如首付比例和利率持续下调、限购放松等措施累加，今年9月出台的新政效果明显优于此前几次[6] （四）房价下跌与政策效果关系 - 房价自去年高点至今年9月份低点已下跌约30%，根据经济学原理，价格越低需求越大，所以房价不断下行时政策效果会越来越强，如去年9月政策出台时房价仅下跌10%，政策影响时间较短，今年5月房价下跌20%时出台政策效果有所增强，今年9月房价下跌30%时出台政策效果更好[7] （五）“止跌回稳”口号影响 - 政治局会议首次提出“止跌回稳”口号，指向主要是房价而非交易量，过去几年交易量早已止跌回稳，但房价尚未达到，后续政策将具有连续性，不达目标不会停止[8] （六）核心城市市占率情况 - 市占率总体保持稳定，北京和杭州今年市占率分别约为15%和30%左右与去年相比变化不大，上海今年前三季度市占率达到4.5%，较去年提升了近一个百分点，过去两年上海市占率上升速度较快[9] （七）未来房价走势判断 - 短期来看，今年年底或明年春节前二手房交易量和价格基本能稳住，不会继续下跌，甚至可能小幅回升；中长期看，未来走势取决于整体经济状况，过去两年经济下行等因素使消费者延迟购房，未来需整体经济回暖及政府刺激计划使消费者收入预期稳定转正[10] （八）公司商业资产处置情况 - 今年初公司出售一家酒店资产实现7,000多万元投资收益，昆明自持的商场和购物中心计划逐步剥离，正在寻找潜在买方，若无法找到合适买家仍将留在上市公司体内，因为其出租率约96% - 97%，每年贡献几千万租金及一两千万利润，但收益率相对较低[11] （九）公司剥离资产考虑及对资金利用效率影响 - 若能成功剥离资产兑现十几二十亿现金回流，可偿还贷款每年节省超一亿利息，从资金利用效率看剥离是必要的，但剥离资产难度较大，若无法顺利出售也可保留在上市公司内，因其仍能贡献稳定现金流[12] （十）公司佣金率情况 - 二手房佣金率除北京外其他城市过去两年稳定略有上升，有些城市上升几个基点，有些城市上升几十个基点。北京去年10月链家降费后公司跟进，从1.8%左右降到1.4 - 1.5%左右，今年全国平均费率约为1.6 - 1.7%，比去年下降0.3个百分点，主要因北京拉低整体水平，上海维持在2%左右，杭州接近1.7%，南京提升至约1.7多一些，同比增加0.16个百分点，苏州为2.1%左右，同比提升0.07个百分点[13] （十一）公司租赁业务发展情况 - 租赁业务一直保持稳定增长，2022年底公司持有房源约25万套，2023年底增长至27万套，今年9月底达到30万套，每年保持接近10%的增长速度，但这两年房租有所下跌（2023年高个位数下跌，今年低个位数下跌），在二手房业务下滑情况下提供业绩稳定剂作用，具有一定周期性，春节后和大学生毕业季为旺季，年度角度增长趋势依旧稳定[14][15] （十二）新政后核心城市成交结构变化 - 成交结构没有明显区分刚需与改善需求的标签，直观感受新政后刚需和改善需求恢复都不错，没有明显投资性需求，本轮需求主要以真正刚需和改善为主[16] （十三）未来投资性需求回升可能性 - 如果明年国家再降息50 - 100个基点，当贷款利率降至2% - 2.5%之间，趋近于甚至低于租金回报率（全国50大城市平均租金回报率已达2%，一线城市稍低为1.8%左右）时，可能吸引投资性需求进入市场，并推动居民加杠杆，目前虽然首付比例已降至15% - 20%，但多数人并未使用高杠杆，大部分首付比例仍在五六成以上[17] 三、其他重要但可能被忽略的内容 - 从政策出台后的6周数据来看，北京市场成交保持在较高水平，第一到第四周成交量同比增幅超过100%，第五周略有回落但仍处于高位，仅较第四周下降15%左右，第六周与第五周基本持平，比517新政后的最高一周仍高出60% - 70%[5]

活动背景 - 2024中国红色旅游推广联盟年会暨湖北（红安）红色文化旅游季活动于11月13日在红安举行 [1] 公司合作 - 我爱我家与红安县政府签订战略协议 旨在通过农副产品为纽带 推动乡村振兴与城市社区的共享链接 [1] - 我爱我家将发挥深耕社区、辐射社区的优势 通过公益助力、渠道拓展与产业合作等方式 助力红安、麻城等革命老区的经济发展 [1]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [4] 报告核心观点 - 2024年前三季度公司实现营业收入87.62亿元,同比-3.42%,实现归母净利润0.08亿元,同比实现扭亏为盈 [6] - 三季度单季度实现营收29.47亿元,同比+4.95%,实现归母净亏损0.21亿元,主要是因为公司对新房业务的应收账款进行了减值计提 [6] - 2024年第三季度单季度公司实现GTV约641亿元,同比+2.3%,政策加持下二手房市场成交量有所回暖,预计四季度GTV有望进一步提升 [6] - 公司深耕北京、上海、杭州等重点城市,市占率保持稳定,其中上海地区市占率同比提升0.8pct,二手房市场回暖带动公司经纪业务逐步改善 [6] - 预计2024-2026年公司营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20%;归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.08%/+124.67%/+86.95% [7] 财务数据总结 - 2024年前三季度公司实现营业收入87.62亿元,同比-3.42% [6] - 2024年前三季度公司实现归母净利润0.08亿元,同比实现扭亏为盈 [6] - 2024年第三季度单季度公司实现GTV约641亿元,同比+2.3% [6] - 截至三季度末,公司相寓业务在管房源达30.4万套,较年初增加3.2万套 [6] - 预计2024-2026年公司营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20% [7] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.08%/+124.67%/+86.95% [7]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年前三季度,公司实现归母净利润848.66万元,同比增长112.49%,由负转正 [2] - 公司前三季度实现毛利率7.36%,同比下降3.10个百分点,净利率0.11%,同比上升0.75个百分点 [2] - 公司资产管理业务保持稳定增长,实现营业收入稳步提升 [2] - 公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产,对公司报告期内的净利润产生一定正面影响 [2] - 公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕,对利润的负向影响减小 [2] 公司经营情况总结 营收情况 - 2024年前三季度,公司实现营业收入87.62亿元,同比下降3.42% [2] - 公司三季度实现营业收入29.47亿元,同比增长4.95% [2] 利润情况 - 2024年前三季度,公司实现归母净利润848.66万元,同比增长112.49%,由负转正 [2] - 公司三季度实现归母净利润-0.21亿元,同比下降9.16% [2] 业务情况 - 2024年前三季度,公司累计实现住房总交易金额(GTV)为1867亿元,同比下降17.8% [3] - 2024年第三季度单季度,公司GTV为641亿元,同比增长2.3% [3] - 公司经纪业务、资产管理业务、新房业务分别实现GTV1489亿元、142亿元、237亿元,同比分别下降14.5%、增长1.7%、下降32.3% [3]

公司投资评级 - 投资评级：增持（维持）[2] 报告的核心观点 - 归母净利润由负转正，资管业务收入扩张，维持"增持"评级[2] 根据相关目录分别进行总结 公司信息更新报告 - 2024年1-9月公司实现营业收入87.62亿元，同比下降3.42%[2] - 公司前三季度营业收入下行主要原因系：(1)公司业务所在核心城市的二手房交易均价同比下降；(2)部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度的下调[2] - 公司前三季度实现归母净利润848.66万元，同比增长112.49%，由负转正[2] - 归母净利润大幅增长主要系：(1)公司严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；(2)公司资产管理业务保持稳定增长，实现营业收入稳步提升；(3)公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，对公司报告期内的净利润产生一定正面影响；(4)公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响减小[2] - 公司三季度实现营业收入29.47亿元，同比+4.95%，实现归母净利润-0.21亿元，同比-9.16%[2] - 公司前三季度实现毛利率7.36%，同比-3.10pct，净利率0.11%，同比+0.75pct，由负转正[2] 资管业务扩张稳健，GTV数据全线修复 - 2024年前三季度，公司累计实现住房总交易金额（GTV）为1867亿元，同比-17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1489亿元、142亿元、237亿元，同比分别-14.5%、+1.7%、-32.3%[3] - 2024年第三季度单季度，公司GTV为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%[3] 财务摘要和估值指标 - 2022A至2026E的营业收入分别为11,673百万元、12,092百万元、12,563百万元、13,249百万元、14,094百万元，YOY分别为-2.4%、3.6%、3.9%、5.5%、6.4%[3] - 2022A至2026E的归母净利润分别为-310百万元、-848百万元、120百万元、212百万元、328百万元，YOY分别为-286.6%、-173.9%、114.1%、76.7%、54.6%[3] - 2022A至2026E的毛利率分别为8.7%、9.5%、15.0%、15.8%、16.3%[3] - 2022A至2026E的净利率分别为-2.9%、-7.0%、0.9%、1.5%、2.3%[3] - 2022A至2026E的ROE分别为-3.2%、-8.9%、1.2%、2.0%、3.2%[3] - 2022A至2026E的EPS分别为-0.13元、-0.36元、0.05元、0.09元、0.14元[3] - 2022A至2026E的P/E分别为-26.0倍、-9.5倍、67.2倍、38.0倍、24.6倍[3] - 2022A至2026E的P/B分别为0.8倍、0.9倍、0.8倍、0.8倍、0.8倍[3]

营业收入与净利润 - 公司2024年第三季度营业收入为29.47亿元，同比增长4.95%[2] - 归属于上市公司股东的净利润为-2087.09万元，同比下降9.16%[2] - 年初至报告期末营业收入为87.62亿元，同比下降3.42%[2] - 公司2024年第三季度实现营业收入87.6亿元，同比下降3.4%，但三季度单季度营业收入29.5亿元，同比增长5.0%[15] - 公司前三季度归属于母公司所有者的净利润为848.7万元，去年同期为亏损6,885.9万元，实现扭亏为盈[15] - 公司三季度单季度归属于母公司所有者的净利润为-2,087.1万元，环比下降2,485万元，主要由于计提新房业务应收账款坏账准备3,244万元[16] - 公司2024年第三季度营业总收入为87.62亿元，同比下降3.42%[30] - 公司2024年第三季度净利润为944.32万元，同比扭亏为盈[31] - 归属于母公司股东的净利润为8,486,614.06元，同比下降67,930,616.93元[32] - 综合收益总额为8,607,157.66元，同比下降59,104,165.05元[32] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为28.04亿元，同比下降1.35%[3] - 经营活动产生的现金流量净额为2,803,906,881.56元，同比下降2,842,405,039.72元[33] - 投资活动产生的现金流量净额为6,912,831,195.17元，同比上升6,242,675,645.95元[33] - 筹资活动产生的现金流量净额为-9,995,028,935.05元，同比下降8,571,702,962.78元[34] - 期末现金及现金等价物余额为2,996,295,911.36元，同比下降3,933,301,931.32元[34] - 销售商品、提供劳务收到的现金为9,320,825,562.56元，同比下降9,756,908,537.41元[32] - 支付给职工及为职工支付的现金为3,642,298,785.47元，同比下降3,811,268,509.56元[33] 资产与负债 - 总资产为324.79亿元，同比增长0.32%[3] - 应收账款为3.90亿元，同比下降33.31%，主要系处置子公司导致应收账款减少[6] - 固定资产为8.67亿元，同比增长215.94%，主要系在建工程结转所致[6] - 公司2024年第三季度投资性房地产为23.98亿元，同比下降1.56%[28] - 公司2024年第三季度使用权资产为100.83亿元，同比下降0.04%[28] - 公司2024年第三季度商誉为44.61亿元，同比下降0.84%[28] - 公司2024年第三季度流动负债合计为1662.32亿元，同比增长0.33%[29] - 公司2024年第三季度非流动负债合计为628.86亿元，同比增长0.61%[29] - 公司2024年第三季度归属于母公司所有者权益合计为948.76亿元，同比增长0.17%[29] 研发费用与投资收益 - 研发费用为3721.38万元，同比增长541.27%，主要系新增无形资产摊销所致[6] - 投资收益为7229.33万元，同比增长641.81%，主要系处置子公司所致[6] - 公司2024年第三季度研发费用为3721.38万元，同比增长541.37%[31] 信用减值损失与应收账款 - 信用减值损失为-4335.29万元，同比下降256.55%，主要系新房应收账款计提坏账所致[6] - 公司新房业务应收账款净额降至约2.9亿元，其中账龄2年以上应收账款下降至0.9亿元[16] - 公司三季度计提新房业务应收账款坏账准备约3,244万元，扣除该因素后实际运营层面保持相对稳健的盈利水平[16] 住房交易金额与业务表现 - 公司2024年第三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约为1,867亿元，同比下降17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1,489亿元、142亿元、237亿元[17] - 公司资产管理业务继续保持稳定增长，房源管理规模和营业收入稳步提升[15] - 2024年第三季度公司实现住房总交易金额（GTV）约为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%[18] - 公司二手房买卖业务在核心城市的市占率保持稳定，上海地区市占率同比提升0.8个百分点[18] - 公司相寓业务在管房源达到30.4万套，相对于年初增加3.2万套[18] 门店与员工持股 - 公司国内运营门店总量约2,613家，其中直营门店2,161家，加盟门店452家，经纪人总数约3万人[18] - 公司第二期员工持股计划第三个锁定期于2024年7月12日届满，持有的66,439,073股公司股票已全部出售完毕[19] 担保与授信 - 公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司提供1亿元短期流动资金贷款担保[21] - 公司为全资子公司昆明百货大楼商业有限公司提供1亿元授信额度担保[22] - 公司为全资子公司北京我爱我家向招商银行北京分行申请5,000万元授信额度提供担保[23] - 公司为全资子公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司提供1.35亿元流动资金借款担保[24] - 公司为全资子公司上海家营物业管理有限公司和上海我爱我家房地产经纪有限公司分别提供1,000万元流动资金借款担保[25] 其他财务数据 - 公司2024年第三季度营业总成本为99.05亿元，同比下降1.86%[31] - 基本每股收益为0.0036元，同比下降0.0288元[32] - 稀释每股收益为0.0036元，同比下降0.0288元[32] 房地产市场数据 - 北京三季度二手房网签量约为43,476套，环比增长3.5%，同比增长23.5%；上海三季度二手房网签量约为47,156套，环比下降16.4%，同比增长13.3%[11] - 10月1日-23日，北京市二手住宅网签量为10,812套，同比增长59.8%，环比增长22.9%；上海市二手房网签量为16,959套，同比增长65.9%，环比增长46.8%[14]

文章核心观点 1) 公司推出了社区专享好物平台"爱家帮帮选"微信小程序,定位为"大牌特价,社区专享" [1] 2) 该平台旨在满足社区居民的日常高频需求,提供价格优惠、质量上乘的商品和服务 [1][2] 3) 公司利用自身的门店网络和经纪人队伍,为居民提供便捷、优惠的购物体验 [3] 4) 该平台将进一步拓展特色农产品线,助力乡村振兴战略 [3] 5) 该平台是公司服务社区理念的延续,体现了公司对社区的深情厚谊 [3] 文章总结 1) 公司推出"爱家帮帮选"微信小程序,定位为社区专享好物平台 [1] - 该平台精准洞察居民消费需求,提供价格优惠、质量上乘的商品和服务 [1][2] - 通过利用公司的门店网络和经纪人队伍,为居民提供便捷、优惠的购物体验 [3] 2) 该平台将进一步拓展特色农产品线,助力乡村振兴战略 [3] 3) 该平台是公司服务社区理念的延续,体现了公司对社区的深情厚谊 [3] - 公司一直致力于推动美好生活,不断探索如何以优质服务深入社区 [3] - 该平台为居民的日常生活注入了新的活力与可能 [3]