市场表现 - A股市场地产股普遍下跌 [1] - 滨江集团与中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展下跌接近5% [1] - 我爱我家、三湘印象、合肥城建跌幅超过3% [1] - 华夏幸福、金地集团、特发服务、中国国贸、招商蛇口、新城控股、万科A跌幅超过2% [1]

公司定位与经营理念 - 公司为房产经纪领域龙头公司 [1] - 公司始终将合规经营与客户利益置于首位 [1] - 公司秉持"以客户为中心"的服务理念 [1] 合规与运营管理 - 在房屋交易各环节严格遵循国家法律法规及政策指引 [1] - 严格执行公司内部制定的完备操作规程与制度 [1] 客户服务实践 - 严格履行居间服务方责任与义务 [1] - 在交易全过程中致力于平衡并维护买卖双方正当利益 [1]

公司股东信息 - 截至2025年10月31日 公司股东总户数为82,108户 [1]

股价表现与交易数据 - 11月25日盘中上涨2.25%，报3.18元/股，成交金额1.65亿元，换手率2.35%，总市值74.90亿元 [1] - 资金流向显示主力资金净流入792.28万元，特大单买入2087.91万元（占比12.65%），卖出1616.41万元（占比9.79%），大单买入3655.94万元（占比22.14%），卖出3335.16万元（占比20.20%） [1] - 今年以来股价上涨4.40%，近5个交易日上涨7.43%，近20日上涨10.42%，近60日上涨0.32% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为4月28日，龙虎榜净买入-2299.06万元，买入总计1.79亿元（占比12.38%），卖出总计2.02亿元（占比13.97%） [1] 公司基本情况 - 公司全称为我爱我家控股集团股份有限公司，位于北京市朝阳区，成立于1992年11月30日，上市于1994年2月2日 [1] - 主营业务涉及商业零售业、房地产业、酒店旅游服务业和物业管理 [1] - 主营业务收入构成为：资产管理47.76%，经纪业务35.90%，新房业务8.28%，其他4.97%，商业租赁及服务3.08% [1] 行业分类与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-房产租赁经纪，概念板块包括新零售、长期破净、破净股、低价、房屋租赁等 [2] - 截至10月31日，股东户数8.21万，较上期增加3.44%，人均流通股27475股，较上期减少3.33% [2] 财务业绩 - 2025年1月-9月实现营业收入81.65亿元，同比减少6.81%，归母净利润4232.70万元，同比增长398.75% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现5.30亿元，近三年累计派现1012.87万元 [3] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中，华安媒体互联网混合A（001071）为新进股东，持股4809.77万股，位列第四 [3] - 香港中央结算有限公司持股3663.39万股，较上期增加1167.72万股，位列第六 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）持股2086.00万股，较上期减少16.72万股，位列第九 [3] - 嘉实策略混合（070011）持股1700.00万股，较上期增加200.00万股，位列第十，国泰金龙行业精选混合（020003）退出十大流通股东 [3]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

实际控制人股份冻结解除 - 公司实际控制人谢勇持有的15,000,000股股份已全部解除司法冻结，占公司总股本的0.64% [1] - 谢勇及其一致行动人合计持有公司股份426,028,689股，占公司总股本的18.09%，上述股份均不存在被冻结的情形 [1] 为子公司提供担保进展 - 公司董事会及股东大会批准2025年度为子公司债务融资提供总额不超过40亿元人民币的担保额度 [4] - 公司为全资子公司北京我爱我家提供的担保额度为224,000万元 [4] - 公司已为北京我爱我家与招商银行北京分行签署的3,000万元授信协议提供连带责任保证担保 [6] - 担保发生后，公司及子公司对外担保总余额为216,710.75万元，占公司最近一期经审计净资产的23.09% [11] 被担保子公司财务状况 - 北京我爱我家截至2025年9月30日总资产为714,181.00万元，净资产为294,544.29万元 [7] - 北京我爱我家2025年1月至9月营业收入为223,111.61万元，净利润为4,526.58万元 [7] - 被担保子公司信用状况良好，无重大诉讼、仲裁或对外担保或有事项 [7]

板块整体表现 - 11月21日房地产服务板块整体下跌1.19%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌2.45%，深证成指下跌3.41% [1] - 板块内个股普遍下跌，领跌个股为中天服务，跌幅达7.04% [1][2] - 板块内唯一上涨个股为世联行，收盘价2.87元，涨幅9.96% [1] 个股价格与交易表现 - 世联行成交量最大，达284.35万手，成交额为7.97亿元，涨幅居板块首位 [1] - 我爱我家成交量活跃，达403.41万手，成交额为12.43亿元，但股价微跌0.33% [1][2] - 多只个股跌幅超过4%，包括珠江股份(-4.49%)、宁波富达(-4.69%)、南都物业(-4.73%)、皇庭国际(-5.04%)和新大正(-5.49%) [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体呈现主力资金和游资净流出，主力资金净流出2219.77万元，游资资金净流出1395.04万元 [2] - 散户资金呈现净流入状态，净流入金额为3614.81万元 [2] - 世联行是唯一获得主力资金净流入的个股，净流入1.32亿元，主力净占比达16.51% [3] 个股资金流向详情 - 特发服务主力资金净流出金额最大，达2987.59万元，主力净占比为-6.99% [3] - 珠江股份、宁波富达和招商积余主力资金净流出显著，分别为1746.14万元、1524.09万元和1245.89万元 [3] - 多只个股散户资金净流入，其中珠江股份散户净流入1503.20万元，宁波富达散户净流入1134.61万元，特发服务散户净流入2546.27万元 [3]

公司股份冻结解除事件 - 公司实际控制人谢勇持有的15,000,000股公司股份已全部解除司法冻结 [1] - 股份解除冻结事宜通过中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司系统查询获悉 [1]

担保额度 - 2025年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度[2] - 公司为北京我爱我家提供的担保额度为22.40亿元[2] 授信情况 - 2025年11月21日北京我爱我家获招行北京分行3000万元授信额度[3] 财务数据 - 截至2024年底，北京我爱我家总资产54.581438亿元等多项数据[6] - 截至2025年9月，北京我爱我家总资产71.4181亿元等多项数据[7] 担保余额 - 本次担保后，公司对北京我爱我家累计担保余额为15.253154亿元[4] - 本次担保后，公司及子公司对外担保总余额为21.671075亿元[11] - 公司对子公司提供的担保余额为20.670853亿元[11]

股份情况 - 实际控制人谢勇持1500万股，占总股本0.64%[1] - 控股股东西藏太和先机持股4.11028689亿股，占17.45%[1] - 谢勇及其一致行动人合计持股4.26028689亿股，占18.09%[1] 股份冻结与解除 - 谢勇1500万股于2025年11月20日全部解除司法冻结[1][3] - 冻结起始日为2025年6月6日，申请人为上海浦东新区法院[3]