减持情况 - 高晓辉原持股3,599,706股，占总股本0.15%[1] - 计划减持不超899,900股，不超总股本0.04%[1] - 实际减持股数887,600股，减持比例0.04%[2] 减持结果 - 截至2024年12月26日减持完毕[2] - 减持后持股2,712,106股，占总股本0.12%[5] 减持说明 - 集中竞价减持，均价3.28元/股[2] - 价格区间3.18 - 3.41元/股[3] - 来源为集中竞价买入和非交易过户[3] - 遵守规定，不影响控制权和经营[5][6]

投资评级 - 报告给予我爱我家（000560.SZ）"优于大市"评级，合理股价区间为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的上涨空间 [2][4] 核心观点 - 行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇，2023年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021年上升11个百分点 [2] - 2024年9月中央政治局会议首提"止跌回稳"，10月以来二手成交量迎来更强劲增长，2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0，扭转了新房为主的住房交易结构 [2] - 公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模处于行业领先水平 [2] - 2023年公司实现住房总交易额2843亿元，其中经纪业务、新房业务、资产管理业务的GTV占比分别为78%、16%、6% [2] - 公司商业模式轻、业绩弹性大，2024年前三季度归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，全年业绩可期 [2] 行业分析 - 新房销售自2021年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳，2023年全国住宅交易额17.4万亿元，其中二手房交易额7.1万亿元，占比41% [17] - 2024年前三季度商品房销售面积7.0亿㎡，同比再降17%，二手房销售情况明显好于新房 [17] - 中国城镇人口增量自2017年以来明显下滑，新增城镇居住需求显著减少，存量住宅数量不断累积 [21] - 2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均比值为2.0，较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升 [29] 公司业务 - 公司主营业务为存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务，2023年经纪业务GTV市占率约3.1%，新房业务GTV市占率约0.4% [56] - 2023年公司完成住房总交易金额2843亿元，同比+9%，实现毛利润11.5亿元，同比+13% [56] - 2024年前三季度公司GTV为1867亿元，同比-18%，实现毛利润6.5亿元，同比-32% [56] - 公司资产管理业务以相寓为主，截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长 [2] 财务表现 - 2023年公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累 [2] - 2024年前三季度公司营业收入88亿元，同比-3%，归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，毛利率为7.4%，归母净利率为0.1% [2] - 2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5% [2] 盈利预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元 [2] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为136/145/153亿元，毛利率分别为18.8%/19.2%/19.6% [144][145]

担保额度 - 2024年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度，资产负债率低于70%的子公司不超31.90亿元，高于70%的不超8.10亿元[2] - 公司为全资子公司昆百大家电提供2亿元担保额度[2] 授信与担保情况 - 2024年12月11日昆百大家电与中信银行昆明分行签订合同，可申请2000万元综合授信额度[3] - 公司对昆百大家电实际担保余额8499.60万元，占上市公司最近一期净资产比例0.90%，剩余可用担保额度11500.40万元[4] 昆百大家电财务数据 - 截至2023年12月31日，昆百大家电总资产22392.63万元，总负债15406.90万元，净资产6985.73万元，2023年营收24617.15万元，利润总额82.89万元，净利润61.64万元[5] - 截至2024年9月30日，昆百大家电总资产19995.47万元，总负债12986.19万元，净资产7009.28万元，2024年1 - 9月营收14485.71万元，利润总额31.53万元，净利润23.55万元[6] 担保合同信息 - 《最高额保证合同》项下担保债权最高额限度为债权本金2000万元及相应费用之和[7] - 《最高额抵押合同》项下担保债权最高额限度为6286.59万元[7] - 《最高额保证合同》项下保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起三年[8] 整体担保情况 - 公司及子公司对外担保总余额为216,324.48万元，占公司最近一期经审计净资产的22.84%，均为对合并报表范围内子公司提供的担保[12] - 公司对子公司提供的担保余额为201,322.26万元，占最近一期经审计净资产的21.26%，且均已履行审批程序[12] 其他 - 房产抵押涉及云（2018）五华区多个不动产权号，部分房产面积为836.87㎡、18.42㎡、38.48㎡、38.08㎡等[9]

高管持股与减持 - 高级管理人员高晓辉持有公司3,599,706股股份，占总股本0.15%[1][2] - 高晓辉计划减持不超899,900股，不超总股本0.04%[1][3] - 减持原因是个人资金需求，来源为集中竞价买入和非交易过户[3] - 减持方式为集中竞价交易，时间2024年12月23日 - 2025年3月22日[3][4] - 减持价格依市场定，与此前意向一致且无禁止减持情形[4] 影响说明 - 本次减持不会导致公司控制权变更，不影响治理和经营[5]

证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2024-058 号 我爱我家控股集团股份有限公司 关于为全资子公司提供担保的进展公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、担保情况概述及审批情况 我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"本公司"）于 2024 年 4 月 24 日和 2024 年 5 月 20 日分别召开第十一届董事会第七次会议暨 2023 年 度董事会和 2023 年年度股东大会，审议通过了《关于 2024 年度为子公司债务融 资提供担保额度的议案》,同意公司 2024 年度为子公司债务融资提供不超过 40 亿 元的担保额度，其中，为资产负债率低于 70%的子公司提供担保的预计额度不超过 31.90 亿元，为资产负债率超过 70%的子公司提供担保的预计额度不超过 8.10 亿 元。其中，公司为全资子公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称"杭 州我爱我家"）提供的担保额度为 30,000 万元。股东大会授权董事会安排经营管 理层根据各子公司主营业务经营情况按步骤实施其所需的融资担保额度，并在符 合规定的被担 ...

股东出席情况 - 出席股东大会股东及代表1437人，代表股份671496769股，占比28.5076％[5] - 出席现场会议股东及代表5人，代表股份541029089股，占比22.9687%[5] - 通过网络投票出席股东1432人，代表股份130467680股，占比5.5389％[5] - 出席中小股东1435人，代表股份130468080股，占比5.5389％[5] 议案审议情况 - 续聘审计机构议案，全体有表决权股东同意667814435股，占99.4516％[6] - 全体有表决权股东反对2862884股，占0.4263％[6] - 全体有表决权股东弃权819450股，占0.1220％[6] - 中小股东同意126785746股，占97.1776％[7] - 中小股东反对2862884股，占2.1943％[7] - 中小股东弃权819450股，占0.6281％[7]

股东大会信息 - 2024年10月31日通知召开2024年第二次临时股东大会[6] - 现场投票时间为2024年11月19日9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，网络投票时间为9:15至15:00[7] 股东出席情况 - 出席股东和代理人共1437名，代表股份671496769股，占比28.5076％[9] - 现场5名代表541029089股，占比22.9687％；网络1432名代表130467680股，占比5.5389％[9][10] - 中小投资者1435名，代表股份130468080股，占比5.5389％[10] 议案审议情况 - 续聘审计机构议案，同意667814435股，占比99.4516％；反对2862884股，占比0.4263％；弃权819450股，占比0.1220％[12] - 中小投资者同意126785746股，占比97.1776％[13]

一、涉及公司与行业 - 公司：我爱我家 - 行业：房地产[1] 二、核心观点与论据 （一）政策刺激后的市场成交量与房价变化 - 自9月底政策组合拳落地后，北京、上海和杭州房地产市场成交量显著上升。北京10月二手房网签量同比增长62%，环比增长30%，实际成交量突破2万套，创下过去两年新高；11月前10天交易量同比增长超100%，环比增长5% - 10%，10月二手房交易均价环比回升2.5%，但年初至今累计下跌约7%。上海10月二手房网签量同比增长64%，环比增长53%，11月前10天交易量同比和环比均增长约40%，二手房交易均价环比回升1.6%。杭州10月二手房交易量同比和环比均增长50%以上，二手房交易均价环比回升4.3%[3] （二）北京挂牌量变化及其对房价走势影响 - 北京二手房挂牌量自今年4月达到16.3万套高点后持续下降，截至10月底降至13.9万套，这一趋势表明挂牌量减少可能预示着未来房价趋稳甚至回升[4] （三）政策叠加效应 - 自去年9月至今，大规模政策刺激已出现四次，每次效果逐渐增强且持续时间延长，因为每次新政都基于前期政策进一步放宽，如首付比例和利率持续下调、限购放松等措施累加，今年9月出台的新政效果明显优于此前几次[6] （四）房价下跌与政策效果关系 - 房价自去年高点至今年9月份低点已下跌约30%，根据经济学原理，价格越低需求越大，所以房价不断下行时政策效果会越来越强，如去年9月政策出台时房价仅下跌10%，政策影响时间较短，今年5月房价下跌20%时出台政策效果有所增强，今年9月房价下跌30%时出台政策效果更好[7] （五）“止跌回稳”口号影响 - 政治局会议首次提出“止跌回稳”口号，指向主要是房价而非交易量，过去几年交易量早已止跌回稳，但房价尚未达到，后续政策将具有连续性，不达目标不会停止[8] （六）核心城市市占率情况 - 市占率总体保持稳定，北京和杭州今年市占率分别约为15%和30%左右与去年相比变化不大，上海今年前三季度市占率达到4.5%，较去年提升了近一个百分点，过去两年上海市占率上升速度较快[9] （七）未来房价走势判断 - 短期来看，今年年底或明年春节前二手房交易量和价格基本能稳住，不会继续下跌，甚至可能小幅回升；中长期看，未来走势取决于整体经济状况，过去两年经济下行等因素使消费者延迟购房，未来需整体经济回暖及政府刺激计划使消费者收入预期稳定转正[10] （八）公司商业资产处置情况 - 今年初公司出售一家酒店资产实现7,000多万元投资收益，昆明自持的商场和购物中心计划逐步剥离，正在寻找潜在买方，若无法找到合适买家仍将留在上市公司体内，因为其出租率约96% - 97%，每年贡献几千万租金及一两千万利润，但收益率相对较低[11] （九）公司剥离资产考虑及对资金利用效率影响 - 若能成功剥离资产兑现十几二十亿现金回流，可偿还贷款每年节省超一亿利息，从资金利用效率看剥离是必要的，但剥离资产难度较大，若无法顺利出售也可保留在上市公司内，因其仍能贡献稳定现金流[12] （十）公司佣金率情况 - 二手房佣金率除北京外其他城市过去两年稳定略有上升，有些城市上升几个基点，有些城市上升几十个基点。北京去年10月链家降费后公司跟进，从1.8%左右降到1.4 - 1.5%左右，今年全国平均费率约为1.6 - 1.7%，比去年下降0.3个百分点，主要因北京拉低整体水平，上海维持在2%左右，杭州接近1.7%，南京提升至约1.7多一些，同比增加0.16个百分点，苏州为2.1%左右，同比提升0.07个百分点[13] （十一）公司租赁业务发展情况 - 租赁业务一直保持稳定增长，2022年底公司持有房源约25万套，2023年底增长至27万套，今年9月底达到30万套，每年保持接近10%的增长速度，但这两年房租有所下跌（2023年高个位数下跌，今年低个位数下跌），在二手房业务下滑情况下提供业绩稳定剂作用，具有一定周期性，春节后和大学生毕业季为旺季，年度角度增长趋势依旧稳定[14][15] （十二）新政后核心城市成交结构变化 - 成交结构没有明显区分刚需与改善需求的标签，直观感受新政后刚需和改善需求恢复都不错，没有明显投资性需求，本轮需求主要以真正刚需和改善为主[16] （十三）未来投资性需求回升可能性 - 如果明年国家再降息50 - 100个基点，当贷款利率降至2% - 2.5%之间，趋近于甚至低于租金回报率（全国50大城市平均租金回报率已达2%，一线城市稍低为1.8%左右）时，可能吸引投资性需求进入市场，并推动居民加杠杆，目前虽然首付比例已降至15% - 20%，但多数人并未使用高杠杆，大部分首付比例仍在五六成以上[17] 三、其他重要但可能被忽略的内容 - 从政策出台后的6周数据来看，北京市场成交保持在较高水平，第一到第四周成交量同比增幅超过100%，第五周略有回落但仍处于高位，仅较第四周下降15%左右，第六周与第五周基本持平，比517新政后的最高一周仍高出60% - 70%[5]

活动背景 - 2024中国红色旅游推广联盟年会暨湖北（红安）红色文化旅游季活动于11月13日在红安举行 [1] 公司合作 - 我爱我家与红安县政府签订战略协议 旨在通过农副产品为纽带 推动乡村振兴与城市社区的共享链接 [1] - 我爱我家将发挥深耕社区、辐射社区的优势 通过公益助力、渠道拓展与产业合作等方式 助力红安、麻城等革命老区的经济发展 [1]

担保情况 - 2024年为子公司债务融资提供不超40亿担保额度[2] - 2024年11月8日为北京我爱我家5000万借款提供连带责任保证[3] - 本次担保后对北京我爱我家实际担保额14.475亿，占净资产15.26%[4] - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额20.936008亿，占净资产22.11%[12] 业绩数据 - 2023年底北京我爱我家总资产51.536415亿，营收30.369681亿，净利润12.732796亿[6] - 2024年1 - 9月北京我爱我家总资产62.222150亿，营收17.401568亿，净利润6034.14万[7]