关联交易审批权限 - 公司总裁可批准与关联自然人成交30万元以下、与关联法人成交300万元以下且占最近一期经审计净资产绝对值不超0.5%的关联交易[13] - 董事会有权决定与关联自然人成交超30万元、与关联法人成交超300万元且占最近一期经审计净资产绝对值超0.5%的关联交易[12] - 成交超3000万元且占最近一期经审计净资产绝对值超5%的关联交易需董事会审议后提交股东会批准[13] 关联交易特殊规定 - 公司为关联人提供担保需经全体非关联董事过半数、出席董事会会议的非关联董事三分之二以上审议同意并提交股东会审议，为控股股东等提供担保需其提供反担保[14] - 公司不得为关联人提供财务资助，向关联参股公司提供资助且其他股东按比例提供同等条件资助除外，需经相关程序并提交股东会审议[14] - 连续十二个月内与同一关联人或不同关联人就同一交易标的的交易按累计计算原则适用审批标准[15] - 与关联人交易涉及或有对价，以预计最高金额为成交金额适用审批规定[15] 委托理财规定 - 委托理财额度占公司最近一期经审计净资产10%以上且绝对金额超一千万元，投资前需董事会审议并披露[21] - 委托理财额度占公司最近一期经审计净资产50%以上且绝对金额超五千万元，需提交股东会审议[21] - 关联交易涉及委托理财，相关额度使用期限不超十二个月，任一时点交易金额不超委托理财额度[21] 交易披露要求 - 交易标的为公司股权，需披露经审计的最近一年又一期财务会计报告，审计基准日距股东会召开日不超六个月[20] - 交易标的为公司股权以外资产，需披露评估报告，评估基准日距股东会召开日不超一年[20] - 公司与关联人发生特定日常经营关联交易可免于审计或评估[20] 日常关联交易规定 - 日常关联交易协议期限超三年，应每三年重新履行审议程序并披露[24] - 日常关联交易实际执行金额超预计总金额，需重新提交审议并披露[24] 豁免与关注事项 - 公司与关联人发生特定交易可申请豁免提交股东会审议[25] - 公司与关联人达成特定关联交易可免于按《上市规则》第六章第三节履行相关义务[25] - 与关联自然人交易金额超30万元需关注[29] - 与关联法人交易金额超300万元且占公司最近一期经审计净资产绝对值超0.5％需及时披露[29] 其他规定 - 关联交易管理制度经2025年9月12日2025年第一次临时股东大会审议通过[1] - 持有公司5％以上股份的法人（或者其他组织）及其一致行动人为关联法人[10] - 直接或者间接持有公司5%以上股份的自然人为关联自然人[10] - 公司董事等应关注关联交易是否存在侵占公司利益问题[31] - 关联人占用公司资金等造成损失董事会应采取措施并追责[32] - 各职能部门等发生关联交易需提前上报总裁[33] - 瞒报等导致未按规定披露信息责任人将受处分[33] - 本制度由公司董事会负责制定、修改并解释，经股东会审议通过后生效[35] - 制度中涉及责任部门名称变更无需提交董事会自动调整[37]

股东会召开规则 - 年度股东会每年召开一次，应于上一会计年度结束后六个月内举行[7] - 临时股东会在特定情形发生之日起两个月内召开[7] - 单独或合计持有公司10%以上股份的股东请求时，公司应召开临时股东会[8][21] 股东会审议事项 - 审议成交金额超3000万元且占公司最近一期经审计净资产绝对值超5%的关联交易[11] - 审议投资总额占公司最近一期经审计净资产50%以上且绝对金额超5000万元的证券投资[11] - 被资助对象资产负债率超70%等三种情形下，公司对外提供财务资助需股东会审议[11] - 公司及控股子公司对外担保总额超公司最近一期经审计净资产50%后提供的担保需股东会审议[13] - 交易涉及资产总额占公司最近一期经审计总资产50%以上需提交股东会审议[14] - 交易标的多项指标（资产净额、营业收入、净利润、成交金额、产生利润）占公司对应指标一定比例且超一定金额需审计或评估[15] - 连续十二个月内累计交易金额超公司最近一期经审计总资产30%需股东会审议[17] 股东会相关时间规定 - 年度股东会应在召开20日前通知股东，临时股东会应在召开15日前通知[25] - 董事会应在收到提议或请求10日内反馈是否召开临时股东会[20][21] - 股权登记日与股东会会议日期间隔不少于两个工作日且不多于七个工作日[23] - 股东会网络或其他方式投票开始、结束时间有规定[34] - 股东买入违规股份，超比例部分三十六个月内不得行使表决权[36] - 发出股东会通知后，延期或取消需在原定召开日前至少两个交易日公告并说明原因[28] - 股东会现场会议召开地点变更需在现场会议召开日前至少两个交易日公告并说明原因[29] - 代理投票授权委托书及相关授权文件需在会议召开前二十四小时备置于指定地方[29] 股东会投票及决议规则 - 股东会作出普通决议，需由出席股东会的股东（包括股东代理人）所持表决权的过半数通过[41] - 股东会作出特别决议，需由出席股东会的股东（包括股东代理人）所持表决权的2/3以上通过[41] - 公司一年内特定重大事项需股东会特别决议通过[43] - 公司实施特定事项除特定表决权通过外，还有其他要求[43] - 涉及以特别决议通过的提案，需获得有效表决权股份总数的三分之二以上通过[50] 股东会其他规定 - 公司董事会、独立董事、持有百分之一以上有表决权股份的股东等可公开征集股东投票权[36] - 提案需经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过的应在通知公告中特别指明[24] - 股东会采用现场会议和电子通信方式召开和表决，还提供网络投票方式[33] - 年度股东会上董事会应就过去一年工作作报告，独立董事应作述职报告[38] - 董事会、单独或合计持有公司已发行股份1%以上的股东可提名董事候选人[37] - 股东会会议记录保存期限不少于10年[45] - 股东会通过有关派现、送股或资本公积转增股本提案的，公司应在股东会结束后2个月内实施具体方案[45] - 股东可在决议作出之日起六十日内请求法院撤销违法违规股东会决议，一年内未行使撤销权则消灭[46][47] - 公司应在股东会结束当日将决议公告文稿等报送深交所，登记后披露决议公告[49] - 股东会决议公告应包含会议召开信息、出席股东情况、提案表决结果等内容[49][50] - 对影响中小股东利益的重大事项提案，应单独说明中小股东表决情况和结果[50] - 股东会通过的提案应在授权期限内实施，因故终止或到期未实施需披露公告说明情况[51] - 股东会决议由董事会组织执行，经营管理层具体实施承办[64] - 股东会决议事项执行结果由总裁向董事会报告，董事会向下次股东会报告[65] - 本规则自股东会通过之日起施行，原2024年3月修订的《股东大会议事规则》同时废止[54] - 本规则的修改或修订由股东会决定，授权董事会拟定草案，批准后生效[54]

担保制度 - 对外担保管理制度于2025年9月12日经第一次临时股东大会审议通过[2] - 公司对外担保实行统一管理，未经批准不得提供担保[5] 管理流程 - 财务管理中心负责调查评估被担保方资信和风险[7] - 有担保申请时，审核后报董事会审议[8] 审议规则 - 董事会审议需全体董事过半数且出席会议董事三分之二以上同意[10] - 关联担保需全体非关联董事过半数且出席会议非关联董事三分之二以上同意[10] 股东会审议情形 - 单笔担保额超公司最近一期经审计净资产10%[10] - 公司及其控股子公司对外担保总额超公司最近一期经审计净资产50%后提供的担保[10] - 公司及其控股子公司对外担保总额超公司最近一期经审计总资产30%后提供的担保[10] - 被担保对象资产负债率超70%[10] 额度限制 - 获调剂方单笔担保额度不超过公司最近一期经审计净资产的10%[15] 信息披露 - 被担保人到期未还款，有关人员应告知董秘履行披露义务[24]

会议信息 - 现场会议于2025年9月12日14:00召开，网络投票时间为同日9:15 - 15:00[3] - 公告发布时间为2025年9月13日[13] 股东出席情况 - 出席会议股东及代表共594人，代表股份562,090,752股，占公司股份总数23.8629％[5] - 中小股东出席592人，代表股份21,062,063股，占公司股份总数0.8942％[5] 议案表决情况 - 《关于修订<公司章程>的议案》，同意股份547,633,124股，占比97.4279％[6] - 出席会议全体有表决权股东同意比例99.3806％，反对比例0.5758％，弃权比例0.0436％[14] - 出席会议中小股东同意比例83.4699％，反对比例15.3654％，弃权比例1.1647％[14] 会议决议 - 公司2025年第一次临时股东大会决议合法、有效[10]

股东大会信息 - 2025年8月27日刊登召开2025年第一次临时股东大会通知[6] - 现场与网络投票时间为2025年9月12日[7] 股东出席情况 - 出席股东大会股东和代理人共594名，代表股份562,090,752股，占比23.8629％[9] - 现场股东和代理人2名，代表股份541,028,689股，占比22.9687％[9] - 网络投票股东592名，代表股份21,062,063股，占比0.8942％[10] 议案表决结果 - 《关于修订<公司章程>的议案》同意占比97.4279％[12] - 《关于修订<股东大会议事规则>的议案》同意占比97.4198％[15] - 《关于修订<董事会议事规则>的议案》同意占比97.4268％[16] - 《关于修订<关联交易管理制度>的议案》同意占比97.4323％[17] - 《关于修订<对外担保管理制度>的议案》同意占比97.4209％[20] - 《关于修订<募集资金管理办法>的议案》同意占比97.4042％[21] - 《关于修订<独立董事工作制度>的议案》同意占比97.4384％[22] - 《关于修订<董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法>的议案》同意占比99.3806％[23] 中小投资者表决情况 - 《关于修订<募集资金管理办法>的议案》中小投资者同意占比30.7261％[21] - 《关于修订<独立董事工作制度>的议案》中小投资者同意占比31.6371％[22] - 《关于修订<董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法>的议案》中小投资者同意占比83.4699％[23] 议案通过情况 - 议案1 - 3经出席本次股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过[23] - 议案4 - 8经出席本次会议股东所持有效表决权的过半数通过[23] 会议有效性 - 公司本次股东大会表决程序及结果合法有效[23] - 公司本次股东大会召集和召开等程序均符合规定，决议合法有效[24]

资产托管租赁模式 - 中介平台提供资产托管式住房租赁服务 房东将房屋交由中介统一管理出租、收租、维修和运营等事务 [1] - 租客需支付相当于租金10%的服务费（季付为9%）并可享受芝麻信用分超650分免押金优惠 [2] - 链家托管模式要求房东每月支付4天租金作为管理费 我爱我家管理费为3天租金/月 服务费为租金8.5% [3] 平台业务规模 - 贝壳托管房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 增幅达103% [3] - 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [3] - 贝壳租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% [6] 成本对比分析 - 租三年托管房总成本21.38万元（租金+服务费） 直租房总成本19.98万元 [2] - 租一年托管房总成本7.13万元 直租房总成本7.02万元 [2] - 托管房提供家政维修等基础服务 并解决押金退还问题 [2] 行业转型趋势 - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [6] - 中介公司因新房业务渠道费用降低 需培育租赁等新增长极 [6] - 贝壳推行"一体三翼"战略 重点发展家装、贝好家和租赁业务 [6] 运营机制特点 - 链家托管招租期45天 支付房东15天租金作为定金 租金浮动范围为基础租金-3%至+5% [3] - 招租失败则解约 定金归房东 成功则定金转租金 [3] - 中介承诺不吃差价 租客支付金额扣除管理费后全数付予房东 [3] 市场争议焦点 - 平台优先展示托管房源 直租房带看频次显著降低 [5] - 中介政策和激励机制倾向托管房 门店和经纪人优先推荐 [5] - 房东缺乏有效出租渠道 多数仍需依赖专业中介机构 [5] 行业发展前景 - 运营类业务成为行业竞争重点 涵盖商办运营、租赁住房和物业管理等领域 [6] - 资金监管存在风险 按每套3000元押金计算 3万套房可形成近亿元资金池 [7] - 轻资产管理模式需避免盲目扩张 应注重做精做细服务 [7]

公司公益活动 - 公司向北京市大兴区安定镇中心幼儿园与第二幼儿园捐赠图书80多种共计500余册 玩具及体育器材30余种 聚焦学龄前儿童教育需求[1][3] - 捐赠物品包括激发学习兴趣的图书 情绪管理玩具及健身运动器材 旨在支持儿童全面发展[3] - 公司通过"实地调研+需求对接"方式制定帮扶方案 定制符合幼儿安全标准的器材与书籍[6] 公益体系与社区服务 - 公司构建"党委统筹 支部落实 党员带头"公益工作体系 开展"爱家星行动"涵盖乡村振兴与社区公益[9] - 依托全国近3000家门店建立"党员服务站" 提供免费打印 应急充电等便民服务 2023年开展社区公益活动400余场 服务群众超10万人次[10] - 在湖北红安 麻城及福建连城等地推进乡村振兴 以特色农副产品链接革命老区与城市社区[12] 战略方向 - 公司以党建为引领深化共建合作 未来将聚焦社区民生 乡村振兴与儿童教育 推出精准化 长效化公益项目[12]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.0%，领涨个股为皇庭国际（涨幅8.27%）和珠江股份（涨幅5.42%）[1] - 当日上证指数上涨0.13%至3812.22点，深证成指上涨0.38%至12557.68点，板块表现优于大盘[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，涨幅最高达8.27%，跌幅最大为南都物业（-1.31%）[1][2] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量244.16万手居首，成交额7.11亿元；我爱我家成交量155.03万手次之，成交额4.78亿元[1] - 特发服务成交额5.45亿元为板块最高，但股价下跌1.13%；ST明诚成交额最低仅3627.53万元[1][2] - 招商积余（原表误为"指商积余"）涨幅1.22%，成交额1.21亿元；新大正涨幅0.19%，成交额2858.91万元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出8329.57万元，游资净流入768.77万元，散户净流入7560.8万元[2] - 皇庭国际获主力净流入3924.22万元（占比5.52%），珠江股份获主力净流入3514.17万元（占比8.25%）[3] - 特发服务遭主力净流出3996.02万元（占比-7.33%），但获游资净流入2171.62万元（占比3.98%）[3] - 世联行主力净流出1597.13万元（占比-12.7%），招商积余主力净流出1019.85万元（占比-8.41%）[3]

股价表现与交易数据 - 9月9日盘中上涨2.33%至3.08元/股 成交额1.89亿元 换手率2.75% 总市值72.55亿元 [1] - 主力资金净流入1832.77万元 特大单买入占比16.52% 大单买入占比24.13% [1] - 年内股价涨1.12% 近5日/20日/60日分别涨2.33%/3.36%/3.84% [1] 资金动向与龙虎榜 - 年内2次登龙虎榜 最近4月28日净卖出2299.06万元 买入额占比12.38% 卖出额占比13.97% [1] - 香港中央结算减持790.16万股至2495.67万股 南方房地产ETF增持58.70万股至2102.72万股 [3] - 嘉实策略混合新进持股1500万股 国泰金龙行业精选新进持股1275.51万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营收56.58亿元同比降2.69% 归母净利润3840.02万元同比增30.80% [2] - 主营业务收入构成：资产管理47.76% 经纪业务35.90% 新房业务8.28% [1] 股东结构变化 - 股东户数9.06万户较上期减1.00% 人均流通股24888股增1.01% [2] - 上市后累计派现5.30亿元 近三年累计派现1012.87万元 [3] 行业属性与业务定位 - 所属申万行业：房地产服务-房产租赁经纪 [2] - 概念板块涵盖新零售 数字经济 房屋租赁 华为鸿蒙等 [2] - 主营业务涵盖商业零售 房地产 酒店旅游服务及物业管理 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.31% [1] - 上证指数上涨1.24%至3812.51点，深证成指上涨3.89%至12590.56点 [1] - 板块主力资金净流入5843.94万元，游资资金净流入2202.85万元，散户资金净流出8046.79万元 [2] 个股价格表现 - 皇庭国际领涨板块，收盘价68.7元，涨幅4.33% [1] - 宁波富达收盘价5.33元，涨幅3.90% [1] - 珠江股份收盘价5.35元，涨幅2.10% [1] - 特发服务收盘价46.02元，涨幅2.06% [1] - 中天服务收盘价5.51元，涨幅2.04% [1] - 招商积余收盘价11.92元，跌幅0.75% [1][2] - 南都物业收盘价13.49元，跌幅1.82% [2] 成交情况 - 皇庭国际成交量85.00万手，成交额2.43亿元 [1] - 珠江股份成交量81.01万手，成交额4.32亿元 [1] - 我爱我家成交量75.03万手，成交额2.21亿元 [1][2] - 宁波富达成交量38.47万手，成交额1.98亿元 [1][2] - 世联行成交量44.28万手，成交额1.04亿元 [1][2] - 特发服务成交量5.62万手，成交额2.56亿元 [1][2] 资金流向 - 我爱我家主力净流入3144.83万元，占比14.24% [3] - 宁波富达主力净流入2088.53万元，占比10.56% [3] - 特发服务主力净流入2045.70万元，占比8.00% [3] - 世联行主力净流入1466.38万元，占比14.04% [3] - 皇庭国际主力净流入540.62万元，占比2.23% [3] - 招商积余主力净流出1371.16万元，占比12.19% [3] - 南都物业主力净流出680.08万元，占比9.63% [3]