板块整体表现 - 11月5日房地产服务板块整体上涨0.2%，表现优于上证指数（上涨0.23%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股涨多跌少，10只成分股中有7只上涨，2只持平，1只下跌[1][2] - 板块主力资金净流出7559.96万元，游资资金净流出474.8万元，但散户资金净流入8034.76万元，显示散户资金呈净流入状态[2] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价2.42元，单日涨幅达2.11%，成交量为49.95万手，成交额为1.20亿元[1] - 皇庭国际涨幅为1.67%，收盘价2.44元，成交额达9825.63万元[1] - 宁波富达上涨1.28%，收盘价5.56元，成交额为9374.93万元[1] - 中天服务上涨1.11%，收盘价6.39元，成交额为4995.92万元[1] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金流出态势，但个股资金流向分化明显[2][3] - 中天服务获得主力资金净流入254.11万元，主力净占比为5.09%，是板块内唯一主力资金净流入的个股[3] - ST明诚主力资金净流入75.22万元，主力净占比为2.40%[3] - 皇庭国际主力资金净流出规模最大，达1135.79万元，主力净占比为-11.56%[3] - 世联行尽管股价领涨，但主力资金净流出657.40万元，主力净占比为-5.47%[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达65.21万手，成交额1.88亿元，但股价持平[1][2] - 珠江股份虽然股价下跌3.44%，但成交额达2.29亿元，显示较高市场关注度[2] - 特发服务股价40.92元，为板块内最高价个股，成交额1.14亿元[1][3]

控股股东股份质押 - 控股股东西藏太和先机投资管理有限公司于11月4日质押1500万股股份 [1] - 本次质押股份占控股股东所持股份比例为3.65% [1] - 本次质押股份占公司总股本比例为0.64% [1] - 质权人为上海新禹联投资有限公司，质押用途为融资 [1] 累计质押情况 - 截至公告披露日，控股股东及其一致行动人、实际控制人谢勇累计质押股份2.75亿股 [1] - 累计质押股份占其合计所持股份的比例为50.83% [1] - 累计质押股份占公司总股本的比例为11.67% [1] 公司评估 - 公告称控股股东资信状况良好 [1] - 股份质押未对公司产生重大影响 [1]

股权质押 - 西藏太和先机投资管理有限公司持股411,028,689股，比例17.45%，本次质押后质押275,000,000股，占比66.91%[1] - 谢勇持股130,000,000股，比例5.52%，本次质押后质押0股，司法冻结100%[1] - 控股股东及其一致行动人合计持股541,028,689股，比例22.97%，本次质押后质押275,000,000股，占比50.83%[1] 质押详情 - 西藏太和先机本次质押15,000,000股，占其所持3.65%，占总股本0.64%[2] - 质押起始日2025年11月4日，质权人为上海新禹联投资，用途融资[2] 其他情况 - 控股股东质押融资未用于公司生产经营[3] - 未来一年到期质押股份275,000,000股，占合计所持50.83%[3] - 控股股东无侵害公司利益情形，质押未影响公司经营[3] - 控股股东及实控人无业绩补偿义务[3]

核心观点 - 报告认为房地产行业止跌企稳需依赖收入信心改善、上涨预期强化及外生需求创造三方面因素 [1] - 预计2026年新房销售跌幅将小幅收窄，新开工面积有望实现超预期高增长，但竣工面积因期房库存不足将继续下滑 [2] - 在房价系统性止跌前，行业难有趋势性机会，但存在波段操作和结构性投资机会 [2] 2025年市场回顾 - 新房销售在2024年第四季度短暂转正后逐季回落，2025年第三季度销售额同比下跌13%，相当于2019年同期的46%，创历史新低 [1][11] - 主流20城新建住宅去化周期在2025年9月末平均为23个月，较“924”政策前的21个月反而拉长2个月 [11] - 百强房企拿地积极性冲高回落，2025年10月拿地金额仅相当于2020年同期的26% [14][18] - 2025年前三季度房地产开发投资完成额为6.8万亿元，同比下跌14%，其中9月单月同比下跌21% [18] - 二手房市场挂牌量高企，70城二手住宅销售价格下跌趋势自2025年5月以来显著扩大，价格尚难止跌 [1][33] 房价止跌路径分析 - 收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件，而该指数自2022年以来持续低于50，2025年在45至46之间波动 [61] - “924”政策带来的“止跌回稳”预期曾在2024年第四季度至2025年第一季度短暂扭转房价下跌预期，但未能持续 [49][66] - 棚改货币化是历史上唯一一次在收入下行期实现房价止跌回升的政策，通过创造年均2.7亿平方米的外生需求（占2015年销售面积的21%）逆势拉动房价 [67] - 当前政策框架内可用空间不大，2025年政策多为去年基础上的微调，亮点较少 [1][38] 2026年行业展望 - 预计2026年新房销售额为7.6万亿元（同比-10.9%），销售面积为8.4亿平方米（同比-6.8%），跌幅小幅收窄 [2][99][105] - 新开工面积预计实现20%以上的高增长，对应面积约9.2亿平方米 [2][113][115] - 竣工面积预计为4.7亿平方米，同比下跌20%，短期内不存在改善基础 [2][116][117] - 房地产开发投资额预计为7.5万亿元，同比下跌9% [2][122][124] - 行业总库存持续下降，但土地库存占比提升至63%，现房库存占比27%，期房库存仅占10% [95][103] 投资建议与个股选择 - 建议等待右侧机会，把握政策带来的短期波段，关注结构性机会 [2][129] - 推荐三类标的：历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”政策且PB相对保守的房企，如中国金茂、中国海外发展等 [2][129] - 推荐持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，如华润置地、龙湖集团 [2][129] - 推荐涉房资产少、重量不重价的中介龙头，如贝壳-W、我爱我家 [2][129] - 当前地产股PB隐含的房价下跌幅度均值约为24%，存在一定低估 [125][126]

核心观点 - 报告认为房地产行业止跌企稳需要依赖收入信心改善、上涨预期强化和外生需求创造三方面因素共同发力 [1] - 2026年新房销售跌幅预计小幅收窄，新开工将实现超预期正增长，但竣工面积因期房库存不足将继续下滑 [2] - 在房价系统性止跌前板块难有趋势性机会，但存在波段操作空间，建议关注三类结构性机会标的 [2] 2025年市场回顾 - 新房销售在2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3销售额同比-13%，相当于2019年同期的46%，创历史新低 [1] - 新房去化周期较"924"前反而拉长，2025年9月末主流20城平均去化周期为23个月，较"924"前增加2个月 [11] - 房企拿地积极性冲高回落，2025年10月百强房企拿地金额相当于2020年同期的26% [14] - 开发投资加速下跌，2025年前三季度完成额6.8万亿元，同比-14%，其中9月单月同比-21% [18] - 二手房市场因销售边际回落和挂牌量高企，价格尚难止跌，70城二手住宅价格下跌趋势自5月以来显著扩大 [33] 房价止跌路径分析 - 收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件 [1] - "924"政策带来的"止跌回稳"预期在2024Q4短暂扭转房价下跌预期，但2025年该预期未持续强化，房价重回低迷 [49] - 历史上唯一一次在收入下行期实现房价止跌回升是通过棚改货币化创造外生需求，2015年创造需求占2015年销售面积的21% [67] - 房价止跌需要三方面发力：收入信心持续改善至50左右并维持三到四个季度；强化止跌预期；通过真收储创造增量需求 [60][62][90] 2026年行业展望 - 预计2026年新房销售额7.6万亿元（-10.9%），销售面积8.4亿平方米（-6.8%），跌幅小幅收窄 [2] - 新开工面积预计实现20%+正增长，主要因当年去化率维持高位（按46%计算） [113] - 竣工面积预计4.7亿平方米（-20%），因期房库存大幅下降（2025年末同比-58.9%），未来3年内改善可能性较低 [117] - 房地产开发投资预计7.5万亿元（-9%），其中建安投资增速-5%，土地购置费增速-15% [124] - 总库存持续下降，2025年末预计28.1亿平方米（-12.6%），但土地库存占比提升至63% [95] 投资建议 - 房价决定地产股中期收益，2022年至2025年9月底房价累计下跌阶段与地产股超额收益下跌高度同步 [123] - 政策带来短期波段机会，2022年至今出现8次明显脉冲，7次来自政策面，1次来自"假复苏" [127] - 推荐三类标的：历史包袱轻、"调仓"积极的房企（中国金茂、中国海外发展等）；持有优质长久期资产的房企（华润置地、龙湖集团）；涉房资产少的中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [2][129] - 当前地产股PB隐含房价下跌幅度约24%，部分房企如中国海外发展（-46%）、中国海外宏洋集团（-41%）被低估程度超过行业平均 [125]

板块整体表现 - 11月4日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现略弱于上证指数（下跌0.41%），但强于深证成指（下跌1.71%）[1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌[1][2] - 领涨股为宁波富达，上涨2.43%，领跌股为南都物业，下跌1.55%[1][2] 个股价格与成交 - 宁波富达收盘价5.49元，涨幅2.43%，成交额9135.70万元[1] - 中天服务收盘价6.32元，涨幅1.61%，成交额6767.05万元[1] - 珠江股份成交额最高，达2.42亿元，股价上涨0.97%[1] - 南都物业跌幅最大，为1.55%，收盘价12.67元[2] - 招商积余收盘价11.39元，下跌1.21%，成交额7131.78万元[1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块主力资金净流出273.3万元[2] - 游资资金净流入552.18万元，散户资金净流出278.88万元[2] - 珠江股份主力资金净流入额最高，达1895.12万元，主力净占比7.84%[3] - 南都物业主力资金净流出1088.06万元，主力净占比-17.47%，为板块中最高净流出[3] - 招商积余主力资金净流入900.91万元，主力净占比12.63%[3]

活动概况 - 公司举办"2025社区好邻节"活动，推出线上"小区点评"和线下"房产公益讲堂"等社区公益活动与"购房安家"福利活动 [1] 线上小区点评活动 - 活动在北京开展"小区点评"，通过抽奖激励形式鼓励居民点评小区的交通、教育、物业、绿化及生活便利性 [3] - 活动共收集来自北京市民的3680条热心点评，内容包括"邻里关系和睦"、"交通便利"、"物业随叫随到"等 [3] - 积极真实的点评能增加小区曝光度，吸引潜在购房者关注，缩短房屋成交周期，提升小区市场活跃度 [3] - 点评内容帮助有置业需求的客户直观感受社区生活氛围，辅助购房决策 [3] 线下社区公益活动 - 活动同步走进社区，开展房产讲堂、兴趣课堂、磨刀、理发等一系列贴近居民生活的社区公益活动 [3] - 公司在北京100个社区设立"公益房产角"，累计为1.5万名居民提供一对一专业服务 [5] - 每个房产角配备专业房产顾问，围绕房产交易行情、买卖流程等话题提供解答与建议 [5] 好邻式服务体系 - 活动是公司25年扎根社区、深耕"好邻式服务"的延伸，已构建涵盖房产顾问、便民服务、社区融合、社区关怀等多维度的服务体系 [5][6] - 以北京公司为例，依托近800家社区门店，近三年为10余万家庭提供便民服务，举办千余场社区活动，送出近五万份关怀礼品 [6] - 便民服务包括打印、磨刀、除蟑等"六大便民"服务及针对老人与儿童的理发服务 [6] - 社区融合活动包括端午节包粽子、社区"健型计划"、"亲子欢乐运动汇"、"音乐讲堂"等 [6] - 社区关怀方面，门店化身"暖心驿站"，全年无休为户外工作者提供饮水、热饭、充电等服务 [6] 未来计划 - 公司表示将持续深耕"好邻式服务"，不断丰富社区活动内涵，将"社区好邻节"打造为可持续的社区服务品牌 [6]

论坛与奖项 - 公司连续第三年获评“人民企业社会责任”评选的“乡村振兴优秀案例” [1] - 该评选是中国互联网领域最具影响力的企业社会责任评选活动之一 [3] - 公司成为房地产经纪行业践行社会责任的典范 [1] 项目模式与范围 - 公司在党建引领下搭建乡村振兴与社区友好的交互平台 [3] - 项目携手湖北省红安县、麻城市，福建省连城县，河北省阜平县打造乡村振兴公益项目 [3] - 项目实现革命老区与城市社区的紧密链接 [3] - 项目每年稳定辐射北京1000个重点社区 [6] 项目成果与影响 - 三年间公司帮扶当地解决农副产品超过100吨 [5] - 项目带动当地农户增产增收超10万人 [6] - 项目为当地累计增收超过500万 [6] - 项目推出了红薯干、藕粉、香菇等深受社区居民喜爱的公益产品 [5] 项目拓展与深化 - 近一年项目从单一农产品采购扩增至全类目产品帮扶和多维度产业帮扶 [8] - 产业帮扶包括向乡村建设、民宿运营等方面输入成熟的管理及运营模式 [8] - 项目带动大别山、武夷山等革命老区周边民宿、餐饮、旅游业发展 [8] 青少年公益事业 - 公司利用门店扎根社区的优势探索建立链接乡村青少年与城市社区的桥梁 [8] - 公司与红安县列宁小学等学校结对子组织研学活动增进交流 [8] - 此举旨在推动两地青少年健康成长 [8] 未来规划 - 公司未来将持续深化社区+乡村公益体系 [8] - 公司将继续通过产业帮扶、产品帮扶、公益帮扶等形式助力乡村振兴 [8] - 公司旨在发挥行业引领与示范作用为创造社会价值贡献力量 [8]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

投资评级 - 维持“买入”评级 [6] 核心观点 - 公司2025年前三季度盈利强劲增长，归母净利润同比增长398.8%至4233万元，扣非归母净利润同比增长174.0%至5424万元 [1][2] - 营业收入同比下降6.81%至81.7亿元，主要系资产管理业务新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致，业务实质规模仍在增长 [1][2] - 公司各业务市占率稳步提升，成本费率管控成效显著，应收账款持续优化，客户结构改善 [3][4] 业绩表现 - 2025年前三季度实现总交易金额（GTV）1962亿元，同比增长5.2%，其中经纪业务GTV 1566亿元（同比+5.1%），新房业务GTV 259亿元（同比+9.3%） [3] - 单季度看，2025年第三季度实现营收25.1亿元（同比-14.9%），归母净利润392.7万元（同比+118.8%），业绩环比走弱主要受行业传统淡季因素影响 [2] - 公司前三季度毛利率为9.08%，同比提升1.72个百分点，管理费率为8.2%，同比下降0.8个百分点 [4] 运营与财务指标 - 截至2025年第三季度末，公司应收账款合计3.27亿元，较年初下降1.77亿元，应收账款周转天数为13.74天，较年初减少1.91天 [4] - 资管业务在管房源规模达到33万套，较年初增长8.9% [3] - 公司预计2025-2027年归母净利润分别为0.97亿元、1.41亿元、1.93亿元，对应市盈率（PE）分别为69.1倍、47.7倍、34.8倍 [4] 业务发展 - 经纪业务二手房成交量达到54626套，同比增长5.6%，新房业务成交量达到8150套，同比增长0.4% [3] - 各项业务增长高于市场平均水平，反映公司市场占有率持续提升 [3]