南京二手房市场 - 4月南京二手房成交9738套，环比上涨4.2%，连续两个月上升，创今年月度新高 [1] - 成交均价为23325元/平方米，环比下降4.5%，市场呈现量价齐稳趋势 [1] - 清明假期后二手房交易量连续3周环比上涨，成交量进一步攀升 [1] - 新增挂牌量7132套，环比减少13.4%，新增挂牌均价26823元/平方米，环比下跌2.3%，业主预期回落 [1] - 客户平均成交周期39天，环比缩短10.9天，房源平均成交周期153.6天，环比减少20.4天，成交活跃度持续上升 [1] 苏州二手房市场 - 4月苏州二手房总签约7531套，环比上涨4.22%，同比上涨4.79%，活跃度持续提升 [2] - 成交均价24050元/平方米，环比下滑0.17% [2] 新房市场表现 - 南京江宁区"好房节"期间，7个楼盘5天销售126套房，销售面积1.36万平方米，销售额突破3.78亿元，创该区"五一"假期楼市成交新高 [2] - 售楼处日均到访量最高达340组，市场热度持续 [2]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]

文章核心观点 我爱我家2025Q1业绩报告显示营收和扣非归母净利同比正增，虽归母净利受高基数影响下滑，但存量房市场基本面良好，扣非盈利持续转正，业绩拐点已至，未来弹性可期 [1][2][3] 业绩情况 - 2025Q1公司实现营收28.23亿元，同比增长2.54%；归母净利627.07万元，同比下降75.29%；扣非归母净利2260.18万元，同比扭亏为盈且增长141.26% [1][2] - 公司归母净利润同比下滑因去年一季度出售新纪元大酒店相关资产产生较高一次性投资收益形成高利润基数 [2] 业务表现 经纪业务 - 2025Q1公司经纪业务主要布局的北京、上海、杭州等核心城市二手房成交量分别为4.37万套、5.83万套、2.36万套，同比分别增长31.3%、45.3%、46.8% [1] - 2025Q1公司累计实现住房总交易金额（GTV）681.1亿元，同比增长33.0%，其中经纪业务GTV为567.9亿元，同比增长35.2% [1] 资产管理业务 - 截至2025Q1末，公司资产管理业务在管房源达31.0万套，较年初增加0.7万套，资管业务规模稳定扩张 [3] - 2025Q1资产管理业务GTV为36.2亿元，同比增长0.6% [1] 新房业务 - 2025Q1新房业务GTV为77.0亿元，同比增长37.5% [1] - 截至2025Q1末公司应收账款4.37亿元，年初为5.04亿元，应收账款继续保持下降趋势，经营风险进一步降低 [3] 费用管控 - 公司2025Q1实现销售期间费用率17.75%，2024全年为18.55%，2024Q1为20.65%，费率管控成效显著 [3] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为136.9、149.9、164.6亿元，归母净利分别为2.2、2.5、2.9亿元，对应PE分别为33.5x、29.6x、25.7x，维持“推荐”评级 [3]

行业趋势 - 2025年一季度国内核心城市二手房市场延续复苏趋势，3月成交量显著回升，多个城市迎来"小阳春" [5] - 北京、上海、广州、深圳、杭州一季度二手房成交量同比分别增长31.3%、45.3%、22.5%、54.3%、46.8% [5] - 3月一线城市二手住宅销售价格指数环比+0.2%，自2024年9月底以来累计+1.3%，呈现"止跌回稳"态势 [5] 公司经营 - 一季度营业收入28.23亿元，同比+2.54%，毛利率10.28%，同比提升1.75个百分点 [6] - 归母净利润627.07万元，同比-75.29%，主要因2024年同期出售资产产生高基数；扣非归母净利润2,260.18万元，同比+141.26% [6] - 住房总交易金额(GTV)681.1亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别增长35.2%、0.6%、37.5% [6] - 资产管理业务在管房源31.0万套，较年初增加0.7万套；国内运营门店总量2,623家（直营2,123家/加盟500家） [6] 财务数据 - 一季度非经常性损益项目金额未披露具体数据，但明确无其他特殊损益项目 [3] - 主要会计数据和财务指标发生变动，但未披露具体变动数值 [4] 公司治理 - 董事会、监事会及高管层确认季度报告内容真实、准确、完整 [2] - 第十一届董事会第十一次会议及监事会第九次会议全票通过2025年一季度报告 [13][21] 子公司担保 - 2025年1-3月为全资子公司提供3笔担保，总额1.4亿元，涉及江苏银行、民生银行、工商银行的流动资金借款及授信额度 [8][9] - 担保方式包括连带责任保证、最高额抵押等，担保期限在2024年股东大会批准的额度内 [7]

会议信息 - 第十一届监事会第九次会议通知于2025年4月24日送达全体监事[2] - 会议于2025年4月28日在北京市朝阳区召开[2] - 应出席监事5人，实际出席5人[2] 报告审议 - 会议审议通过《公司2025年第一季度报告》[3] - 《2025年第一季度报告》同日披露在巨潮资讯网[3] 表决结果 - 表决结果为同意5票，反对0票，弃权0票[3] 备查文件 - 包括第十一届监事会第九次会议决议[4] - 包括董事等对2025年第一季度报告的书面确认意见[4] 公告日期 - 公告日期为2025年4月30日[7]

会议安排 - 公司第十一届董事会第十一次会议通知于2025年4月24日送达相关人员[2] - 会议于2025年4月28日召开，应出席董事9人，实际出席9人[2] 报告审议 - 会议审议通过《公司2025年第一季度报告》[3] - 该议案经2025年4月27日审计委员会2025年第四次会议审议通过[3] 表决结果 - 表决结果为同意9票，反对0票，弃权0票[5]

整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入28.23亿元，上年同期27.53亿元，同比增长2.54%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润627.07万元，上年同期2537.87万元，同比下降75.29%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2260.18万元，上年同期 - 5477.31万元，同比增长141.26%[3] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额12.67亿元，上年同期9.76亿元，同比增长29.72%[3] - 本报告期末总资产284.56亿元，上年度末302.37亿元，同比下降5.89%[5] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益93.95亿元，上年度末93.86亿元，同比增长0.10%[5] - 2025年一季度公司实现营业收入28.23亿元，同比+2.54%，毛利率约为10.28%，同比提升1.75个百分点，归母净利润627.07万元，同比-75.29%，扣非归母净利润2260.18万元，同比+141.26%[17] - 公司2025年一季度资产总计284.56亿元，较上期302.37亿元有所下降[25][27] - 公司2025年一季度负债合计189.97亿元，较上期207.93亿元有所下降[27] - 公司2025年一季度所有者权益合计94.59亿元，较上期94.43亿元略有上升[27] - 公司2025年一季度营业总收入28.23亿元，较上期27.53亿元有所增长[29] - 公司2025年一季度营业总成本30.45亿元，较上期30.96亿元有所下降[29] - 公司2025年第一季度净利润为14440907.07元，上年同期为29177664.39元[31] - 归属于母公司所有者的净利润为6270710.06元，上年同期为25378707.81元[31] - 基本每股收益为0.0027，上年同期为0.0108；稀释每股收益为0.0027，上年同期为0.0108[33] - 经营活动产生的现金流量净额为1266649697.27元，上年同期为976465518.23元[33] - 投资活动产生的现金流量净额为1875931016.67元，上年同期为2213811979.60元[35] - 筹资活动产生的现金流量净额为 - 3064397860.73元，上年同期为 - 3443831027.63元[35] - 现金及现金等价物净增加额为78182853.21元，上年同期为 - 253553529.80元[35] - 期末现金及现金等价物余额为2978189009.15元，上年同期为3021033239.88元[35] - 销售商品、提供劳务收到的现金为2894275879.13元，上年同期为2941220700.75元[33] - 取得借款收到的现金为339937392.57元，上年同期为544000000.00元[35] 各业务线数据关键指标变化 - 一季度公司累计实现住房总交易金额（GTV）为681.1亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别为567.9、36.2、77.0亿元，同比分别+35.2%、+0.6%、+37.5%[17] - 截至一季度末，公司资产管理业务在管房源达到31.0万套，较年初增加0.7万套[17] - 截至报告期末，公司国内运营门店总量约为2623家，直营门店2123家、加盟门店500家[17] 财务科目变动原因 - 开发支出较上年减少34.63%，主要因结转无形资产所致[10] - 其他收益较上年减少58.99%，主要系政府补助下降所致[10] - 投资收益较上年减少98.82%，因2024年一季度出售新纪元大酒店所致[10] 担保事项 - 2025年1月10日，公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司7000万元流动资金借款提供最高额连带责任保证担保[19] - 2025年1月22日，公司为全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司4000万元授信额度提供最高额保证担保和最高额抵押担保[19] - 2025年3月13日，公司为全资子公司昆明百货大楼商业有限公司3000万元流动资金借款提供保证担保[20] 股东信息 - 报告期末普通股股东总数87705户，表决权恢复的优先股股东总数为0[12] - 杜勇持股11173000股，占比0.47%[14] - 前10名无限售条件股东中，西藏太和先机投资管理有限公司持股411028689股[14] 货币资金情况 - 2025年3月31日，公司货币资金期末余额为3256849538.58元，期初余额为3237829500.64元[22] 资产负债表部分科目变化 - 公司2025年一季度应收账款4.37亿元，较上期5.04亿元有所减少[24] - 公司2025年一季度预付款项9.67亿元，较上期10.95亿元有所减少[24] - 公司2025年一季度存货2.19亿元，较上期2.17亿元略有增加[24] - 公司2025年一季度短期借款11.53亿元，较上期11.77亿元略有减少[25] - 公司2025年一季度长期借款3.41亿元，较上期8.66亿元大幅减少[25]

股价表现与交易数据 - 公司今日股价跌停 全天换手率达19_05% 成交额14_50亿元 振幅7_25% [2] - 龙虎榜数据显示 机构专用席位净买入1743_40万元 深股通净买入1518_89万元 营业部席位合计净卖出5561_35万元 [2] - 深交所公开信息显示 该股因日跌幅偏离值达-9_06%上榜 [2] 龙虎榜交易明细 - 上榜前五大买卖营业部合计成交3_82亿元 其中买入1_79亿元 卖出2_02亿元 合计净卖出2299_06万元 [2] - 买五为机构专用席位 买入1979_54万元 卖出236_14万元 净买入1743_40万元 [2] - 深股通为第二大买入营业部及第五大卖出营业部 买入4211_26万元 卖出2692_36万元 净买入1518_89万元 [2] - 买一国泰海通证券三亚迎宾路营业部买入5084_62万元 卖一国投证券西安朱雀大街营业部卖出5277_12万元 [3][4] 资金流向 - 今日主力资金净流出2_37亿元 其中特大单净流出2_18亿元 大单净流出1889_30万元 [2] - 近5日主力资金净流入3940_76万元 [2] 融资融券数据 - 最新两融余额4_65亿元 其中融资余额4_65亿元 融券余额68_34万元 [3] - 近5日融资余额增加3496_66万元 增幅8_14% 融券余额增加1_89万元 增幅2_85% [3]

A股地产股异动 - 午后A股地产板块出现异动拉升行情 [1] - 我爱我家股价直线封涨停板 [1] - 特发服务 世联行 新城市等地产相关个股跟随上涨 [1] 领涨个股表现 - 我爱我家成为板块领涨龙头并封住涨停 [1] - 特发服务 世联行等地产服务类公司同步走强 [1] - 新城市等地产产业链个股跟涨 [1]

股份情况 - 高级管理人员高晓辉持有公司2,712,106股股份，占总股本0.12%[1] 减持计划 - 高晓辉计划减持不超过678,026股，不超总股本0.03%[1] - 减持原因是个人资金需求[2] - 股份来源为集中竞价买入和员工持股平台非交易过户[2] - 减持方式为集中竞价交易[3] - 拟减持期间为2025年5月20日 - 2025年8月19日[3] - 减持价格根据市场交易价格确定[3] 影响说明 - 本次减持不会导致公司控制权变更，不影响公司治理和经营[4] 信息披露 - 公司指定信息披露媒体为《证券时报》等及巨潮资讯网[5]