我爱我家控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（陈苏勤） 本人作为我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董 事会独立董事，2024 年度在任职期间严格按照《公司法》《证券法》《上市公司 独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上 市公司规范运作》等有关法律、法规、规范性文件要求及《公司章程》的规定， 忠实履行独立董事职责，充分发挥独立董事作用，维护全体股东尤其是广大中小 股东的合法利益。现将 2024 年度履职情况汇报如下： 一、基本情况 本人陈苏勤，女，工商管理硕士，高级经济师。历任海通证券股份有限公司 总部多个部门总经理，海通新能源产业基金董事长，海通众投金融服务有限责任 公司董事长，海通创新资本管理有限公司董事长，海通证券董事总经理，中科招 商投资管理公司联席总裁等职务。2021 年 8 月至 2024 年 9 月份兼任浙江向日葵 大健康科技股份有限公司独立董事；2020 年 8 月至今任我爱我家独立董事。 根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指 引第 1 号——主板上市公司规范运作》等相关规定，本人对自身独立性 ...

我爱我家控股集团股份有限公司 独立董事关于第十一届董事会第十次会议暨2024年度董事会 相关事项的专项说明和独立意见 我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董事会第十 次会议暨2024年度董事会于2025年4月8日以现场结合通讯表决方式召开，作为公 司的独立董事，我们根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》 《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交 易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关法律、行 政法规、部门规章、规范性文件和《公司章程》的有关规定，基于独立判断立场， 就本次会议审议的相关事项发表如下专项说明和独立意见： 一、关于控股股东及其他关联方占用公司资金和公司累计及当期对外担保 情况的专项说明和独立意见 根据中国证监会《上市公司监管指引第8号——上市公司资金往来、对外担保 的监管要求》（证监发〔2022〕26号）等有关规定的要求，我们本着对公司、全体 股东及投资者负责的态度，按实事求是的原则，对公司控股股东及其他关联方占 用公司资金的情况及公司累计和当期对外担保情况进行了认真核查和落实，结合 中审众环会计师事务所（特殊 ...

担保额度 - 2024年为子公司债务融资提供不超40亿担保额度[2] - 为全资子公司昆百大商业提供2.5亿担保额度[2] 昆百大商业财务数据 - 2023年底总资产8.84亿，负债4.57亿，营收3.22亿，净利润289.36万[5] - 2024年9月底总资产8.40亿，负债4.09亿，1 - 9月营收2.17亿，净利润430.36万[6] 担保情况 - 2025年3月昆百大商业借款3000万，公司累计担保余额1.38亿，占净资产1.45%[3][4] - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额21.03亿，占净资产22.20%[11] 抵押物 - 抵押物为昆百大商业282宗房产和野鸭湖房地产公司103宗房产[8]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润、扣非归母净利润均实现扭亏为盈，全年业绩大幅扭亏主要来自于24Q4贡献 [3] - 公司全年业绩大幅改善主要有五个原因，包括四季度二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产、股份支付费用摊销完毕、非经营性或一次性因素影响减少 [4] - 公司聚焦核心城市提升经营效率，相寓业务保持稳健增长，还积极创新业务模式增加收入增长点 [5] - 稳定房地产市场量价是政策核心目标，二手房交易活跃将带动公司经纪业务收入改善，维持对公司的盈利预测和“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年预计归母净利润约为7000万元 - 10000万元（2023年为亏损8.48亿元），扣非归母净利润约为4700万元 - 7000万元（2023年为亏损7.52亿元），基本每股收益为0.0297 - 0.0425元/股（2023年为 - 0.3601元/股） [3] - 24Q4归母净利润约为0.6 - 0.9亿元（24Q3亏损约0.2亿元），扣非归母净利润约为1.2 - 1.4亿元（24Q3亏损约0.3亿元） [3] 业务情况 - 经纪业务聚焦核心城市，关闭部分非核心城市低效亏损门店，提升核心城市市占率 [5] - 租赁业务积极探索获客渠道，优化线上运营阵地，2024年末相寓业务在管房源达30.3万套（同比 + 11.8%） [5] - 2024年5月与京东物流旗下公司签订合作协议，拟在多领域深度合作 [5] 财务预测 | 项目 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 12,092 | 12,769 | 13,827 | 15,123 | | 同比 | 3.6% | 5.6% | 8.3% | 9.4% | | 归母净利润（百万元） | -848 | 95 | 185 | 274 | | 同比 | -173.9% | 111.2% | 95.2% | 48.0% | | 毛利率 | 9.5% | 10.3% | 11.7% | 12.5% | | ROE | -9.0% | 1.0% | 1.9% | 2.7% | | 每股收益（元） | -0.36 | 0.04 | 0.08 | 0.12 | | PE | -8.64 | 77.31 | 39.60 | 26.76 | | PB | 0.77 | 0.77 | 0.75 | 0.73 | | EV/EBITDA | 2.55 | 2.11 | 2.02 | 1.98 | [9]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业现状 - 2025 年以来延续 2024 年 Q4 旺盛成交趋势，北京 1 月二手房交易量 1.4 万套，同比增长 12%，成交均价 4.85 万元/平方米，环比增长 0.8%，连续四个月环比上涨，与 2024 年 9 月最低点比累计上涨约 10%，挂牌量 13.3 万套，较 2024 年 4 月高点降 3 万套 [3] - 上海 1 月二手房网签量 1.84 万套，同比增长 12%，交易均价 5.41 万元/平方米，环比增长 1.3%，连续四个月环比上升，累计涨幅约 8%，挂牌量降至 10 万套 [4] - 杭州 1 月二手房网签量 4100 套，同比小幅下降 10%，价格基本持平为 3.23 万元/平方米 [4] - 春节后五天，北京、上海、杭州二手房成交量分别同比增长 80%-90%、200%、40%-50%，带看量分别增加 110%-120%、120%、70%-80% [2][4] 我爱我家 2024 年经营业绩 - 主营业务收入约 115 - 120 亿元，同比增长 3%，全年归母净利润 7000 万至 1 亿元，扣非归母净利润 4700 万至 7000 万元，利润率提升近 9 亿元 [2][4] - 收入转正得益于 Q4 成交量大幅上升，季度趋势前低后高，Q4 单季度归母净利润 6000 万至 9000 万元，扣非归母净利润 1.2 亿至 1.4 亿元 [4] 我爱我家 2024 年业绩扭亏为盈因素 - 商誉减值减少贡献三个多亿，2023 年计提三个多亿，2024 年无计提 [7] - 主营业务收入增长和成本下降贡献两个多亿，通过门店租金降低等措施节省成本 [7] - 销售费用大幅下降贡献约 1.5 亿，2023 年支出品牌升级费用约 1.5 亿，2024 年无此支出 [7] - 应收账款减值减少，2023 年计提约一个多亿，2024 年大幅减少 [6] - 出售新纪元大酒店带来一次性非经常性损益 [6] - 政府补贴返还影响改善，2019 年支付费用摊销在 2024 年一季度结束，较前一年减少摊销两千多万 [6] 房地产行业和我爱我家未来展望 - 2025 年房地产行业量增价稳或量价齐升，北京二手房交易量预计达 20 万套，同比增长约 14%，上海预计达 26 万套左右，同比增长 10%，房价止跌回升 [7][8] - 我爱我家 2025 年收入和利润端将进一步提升，交易量、房价和佣金率有望上升，成本端通过门店租金下调等措施降低成本 [8] 我爱我家 2025 年重点战略 - 聚焦主业，专注二手房存量房市场买卖和租赁 [10] - 提升市占率：行业低谷期提高现有城市单店运营效率和经纪人人效，市场好转则开店拓展新城市 [10] - 降本增效：科技赋能优化组织结构降低人力成本，过去两年人力成本累计降幅 1.5 到 2 亿元，尝试新收入增长点，如与装修公司合作导流 [10] 学区房需求及租赁业务情况 - 学区房需求强劲，虽 2024 年部分需求提前释放，但 22 年至今市场下行压抑大量购房需求，一线城市潜在购房需求增长 [11][12] - 租赁业务：市场租金有所下降，但公司租赁业务稳步发展，晶宇截至 2024 年底管理房源 30 万套，比 2023 年底增长约 10%，预计 2025 年保持稳定 [12][14] 我爱我家市占率情况 - 北京：市占率约 15%，排名第二，过去五年从 13%提升至 15%，未来 3 - 5 年目标 20% - 25%，长期目标 25% - 30% [15] - 上海：市占率 4.7%，排名第二，从 2022 年 2%多提升至 2024 年 4.7%，2025 年目标超 5%，中期目标 10% - 15%，长期希望达 20%以上 [15] - 其他城市：南京、苏州、天津等地市占率 5% - 10%，大部分排名第五 [15] 其他重要但可能被忽略的内容 - 若市场行情回升公司会考虑扩建，目前利润主要由北京和杭州贡献，上海预计 2025 年盈亏平衡并开始贡献利润，南京和苏州短期内难有明显增量贡献 [11] - 北京和上海每年有十几万到二十万大学毕业生留当地工作，过去三年新增五六十万潜在购房者，他们因对市场信心不足等待经济企稳回升，中长期经济企稳回升决定房价走势 [13]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 我爱我家发布2024年年度业绩预告，降本增效效果明显，受二手房市场行情改善业绩有所修复，预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元；虽全年业绩恢复受前三季度市场波动掣肘，但公司通过业务调整实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元，扣非归母净利润0.47 - 0.7亿元，每股收益0.0297 - 0.0425元/股，相比2023年扭亏为盈且大幅增长 [7] - 业绩增长原因包括四季度二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产、股份支付费用摊销完毕、非经营性或一次性因素影响减少 [7] 品牌发展 - 旗下相寓品牌探索引入高效获客渠道，优化线上运营阵地，扩大品牌影响力；截至2024年底，在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|11,673|12,092|12,563|13,249|14,094| |YOY(%)|-2.4|3.6|3.9|5.5|6.4| |归母净利润(百万元)| - 310| - 848|75|160|269| |YOY(%)|-286.6|-173.9|108.8|114.2|68.2| |毛利率(%)|8.7|9.5|14.6|15.4|15.9| |净利率(%)|-2.9|-7.0|0.6|1.1|1.9| |ROE(%)|-3.2|-8.9|0.7|1.5|2.7| |EPS(摊薄/元)| - 0.13| - 0.36|0.03|0.07|0.11| |P/E(倍)| - 26.0| - 9.5|107.9|50.4|30.0| |P/B(倍)|0.8|0.9|0.8|0.8|0.8| [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据及主要财务比率预测，如营业收入、营业成本、净利润等在不同年份的数值及变化情况 [14]

2024年业绩预计情况 - 2024年公司预计归属于上市公司股东的净利润为7000万元 - 10000万元，实现扭亏为盈，上年同期亏损84829.23万元[3] - 2024年公司预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为4700万元 - 7000万元，上年同期亏损75212.30万元[3] - 2024年公司基本每股收益预计盈利0.0297元/股 - 0.0425元/股，上年同期亏损0.3601元/股[3] 资产出售对业绩影响 - 2024年出售新纪元大酒店相关资产预计对净利润产生正面影响7900万元左右[7] 公司业务发展举措 - 公司持续推进经纪人培养体系建设，提升核心城市市占率水平[8] - 公司与业之峰等装修公司、京东物流旗下公司开展合作，探索新业务模式[9] 公司成本控制与门店调整 - 公司严控主营业务成本开支，推动运营成本下降，降本增效[9] - 公司关闭部分非核心城市低效及亏损门店，提升整体盈利能力[9] 相寓品牌租赁业务情况 - 公司旗下相寓品牌保持租赁业务稳健增长，截至2024年底在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8%[10] 政策与市场环境影响 - 2024年国内房地产政策放松，四季度二手房市场复苏，对公司业绩产生积极影响[6]

担保额度 - 2024年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度，资产负债率低于70%的子公司预计不超31.90亿元，超70%的预计不超8.10亿元[2] - 公司为全资子公司昆百大家电提供2亿元担保额度[2] 授信额度 - 2025年1月22日至2026年1月22日，昆百大家电可向民生银行昆明分行申请使用4000万元授信额度[3] 财务数据 - 截至2023年12月31日，昆百大家电总资产22392.63万元，总负债15406.90万元，净资产6985.73万元，2023年1 - 12月营业收入24617.15万元，利润总额82.89万元，净利润61.64万元[7] - 截至2024年9月30日，昆百大家电总资产19995.47万元，总负债12986.19万元，净资产7009.28万元，2024年1 - 9月营业收入14485.71万元，利润总额31.53万元，净利润23.55万元[7] 担保情况 - 公司对昆百大家电实际担保金额未超2023年年度股东大会批准额度，进展后担保余额9632.70万元，占上市公司最近一期净资产比例1.02%，剩余可用担保额度10367.30万元[4] - 公司与民生银行昆明分行《最高额保证合同》项下保证人所担保最高债权本金4000万元及利息等款项之和，《最高额抵押合同》项下抵押人所担保最高债权额6000万元，其中本金4000万元[8] - 百大商业与民生银行昆明分行《最高额抵押合同》项下抵押人所担保最高债权额6000万元，其中本金4000万元[10] - 公司《最高额抵押合同》项下抵押财产为新纪元广场部分不动产，新纪元广场停车楼5 - 6层为第一顺位抵押，7 - 9层及商场部分为第二顺位抵押[9] - 百大商业《最高额抵押合同》项下抵押财产为昆明市高新区百大悦尚西城部分不动产[11] - 本次担保发生后，公司及子公司对外担保总余额207,706.58万元，占最近一期经审计净资产的21.93%[14] - 公司对子公司提供的担保余额为194,704.36万元，占最近一期经审计净资产的20.56%[14] 其他 - 公司为昆百大家电提供担保，有利于其业务可持续发展[12] - 担保事项已取得股东大会批准，符合相关规定[13] - 公司及控股子公司无对合并报表外单位、控股股东和实际控制人提供担保的情形[14] - 公司无逾期债务对应的担保余额、涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的担保金额[14] - 上述担保均已履行董事会及股东大会审批程序[14] - 备查文件包含第十一届董事会第七次会议暨2023年度董事会决议[15] - 备查文件包含2023年年度股东大会决议[15] - 公告日期为2025年1月23日[18]

减持情况 - 高晓辉原持股3,599,706股，占总股本0.15%[1] - 计划减持不超899,900股，不超总股本0.04%[1] - 实际减持股数887,600股，减持比例0.04%[2] 减持结果 - 截至2024年12月26日减持完毕[2] - 减持后持股2,712,106股，占总股本0.12%[5] 减持说明 - 集中竞价减持，均价3.28元/股[2] - 价格区间3.18 - 3.41元/股[3] - 来源为集中竞价买入和非交易过户[3] - 遵守规定，不影响控制权和经营[5][6]

投资评级 - 报告给予我爱我家（000560.SZ）"优于大市"评级，合理股价区间为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的上涨空间 [2][4] 核心观点 - 行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇，2023年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021年上升11个百分点 [2] - 2024年9月中央政治局会议首提"止跌回稳"，10月以来二手成交量迎来更强劲增长，2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0，扭转了新房为主的住房交易结构 [2] - 公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模处于行业领先水平 [2] - 2023年公司实现住房总交易额2843亿元，其中经纪业务、新房业务、资产管理业务的GTV占比分别为78%、16%、6% [2] - 公司商业模式轻、业绩弹性大，2024年前三季度归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，全年业绩可期 [2] 行业分析 - 新房销售自2021年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳，2023年全国住宅交易额17.4万亿元，其中二手房交易额7.1万亿元，占比41% [17] - 2024年前三季度商品房销售面积7.0亿㎡，同比再降17%，二手房销售情况明显好于新房 [17] - 中国城镇人口增量自2017年以来明显下滑，新增城镇居住需求显著减少，存量住宅数量不断累积 [21] - 2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均比值为2.0，较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升 [29] 公司业务 - 公司主营业务为存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务，2023年经纪业务GTV市占率约3.1%，新房业务GTV市占率约0.4% [56] - 2023年公司完成住房总交易金额2843亿元，同比+9%，实现毛利润11.5亿元，同比+13% [56] - 2024年前三季度公司GTV为1867亿元，同比-18%，实现毛利润6.5亿元，同比-32% [56] - 公司资产管理业务以相寓为主，截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长 [2] 财务表现 - 2023年公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累 [2] - 2024年前三季度公司营业收入88亿元，同比-3%，归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，毛利率为7.4%，归母净利率为0.1% [2] - 2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5% [2] 盈利预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元 [2] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为136/145/153亿元，毛利率分别为18.8%/19.2%/19.6% [144][145]