我爱我家控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（陈苏勤） 本人作为我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董 事会独立董事，2024 年度在任职期间严格按照《公司法》《证券法》《上市公司 独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上 市公司规范运作》等有关法律、法规、规范性文件要求及《公司章程》的规定， 忠实履行独立董事职责，充分发挥独立董事作用，维护全体股东尤其是广大中小 股东的合法利益。现将 2024 年度履职情况汇报如下： 一、基本情况 本人陈苏勤，女，工商管理硕士，高级经济师。历任海通证券股份有限公司 总部多个部门总经理，海通新能源产业基金董事长，海通众投金融服务有限责任 公司董事长，海通创新资本管理有限公司董事长，海通证券董事总经理，中科招 商投资管理公司联席总裁等职务。2021 年 8 月至 2024 年 9 月份兼任浙江向日葵 大健康科技股份有限公司独立董事；2020 年 8 月至今任我爱我家独立董事。 根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指 引第 1 号——主板上市公司规范运作》等相关规定，本人对自身独立性 ...

我爱我家控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（陈立平） 本人作为我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董 事会独立董事，2024 年度在任职期间严格按照《公司法》《证券法》《上市公司 独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上 市公司规范运作》等有关法律、法规、规范性文件要求及《公司章程》的规定， 忠实履行独立董事职责，充分发挥独立作用，维护全体股东尤其是广大中小股东 的合法利益。现将 2024 年度履职情况述职如下： 一、基本情况 本人陈立平，男，生于 1961 年。日本流通经济大学研究生院经济学博士。 现任首都经济贸易大学工商管理学院教授，消费大数据研究院执行院长，中国高 校市场学会、中国商业经济学会常务理事，中国连锁经营协会、中国商业联合会 专家委员会委员。2014 年 8 月至 2020 年 8 月兼任我爱我家独立董事。2010 年 6 月至今兼任北京京客隆商业集团股份有限公司独立董事，2022 年 7 月至 2024 年 1 月兼任北京昆泰控股集团有限公司外部董事，2022 年 12 月至今兼任北京大明 眼镜股份有限公司外部董事，20 ...

业绩相关 - 2024年度合并报表净利润73,412,261.43元[4] - 2024年度利润分配每10股派0.043元，派现10,128,653.66元，占可分配利润10.52%[4] 担保情况 - 目前公司及子公司对合并报表内子公司实际担保余额201,945.15万元，占净资产21.52%[3] - 经审批担保总额度不超40亿，实际担保余额188,942.93万元，占净资产20.13%[3] - 同意2025年度为子公司债务融资担保额度不超40亿[12] 资产处理 - 同意对信用及资产计提减值准备112,658,432.66元[10] - 同意核销资产金额29,428,137.74元[10] 未来计划 - 2025年全资子公司为客户提供阶段性融资担保[13] - 2025年公司及子公司拟用不超33亿自有闲置资金投资[15] 其他事项 - 2024年子公司房产网络推广服务关联采购1.223329亿元，未超2亿额度[16] - 为董监高买责任险事项提交2024年年度股东大会审议[18]

独立董事评估 - 公司董事会对三位独立董事独立性进行评估[1] - 三位独立董事无影响独立性情况，符合法规要求[1]

担保额度 - 2024年为子公司债务融资提供不超40亿担保额度[2] - 为全资子公司昆百大商业提供2.5亿担保额度[2] 昆百大商业财务数据 - 2023年底总资产8.84亿，负债4.57亿，营收3.22亿，净利润289.36万[5] - 2024年9月底总资产8.40亿，负债4.09亿，1 - 9月营收2.17亿，净利润430.36万[6] 担保情况 - 2025年3月昆百大商业借款3000万，公司累计担保余额1.38亿，占净资产1.45%[3][4] - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额21.03亿，占净资产22.20%[11] 抵押物 - 抵押物为昆百大商业282宗房产和野鸭湖房地产公司103宗房产[8]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润、扣非归母净利润均实现扭亏为盈，全年业绩大幅扭亏主要来自于24Q4贡献 [3] - 公司全年业绩大幅改善主要有五个原因，包括四季度二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产、股份支付费用摊销完毕、非经营性或一次性因素影响减少 [4] - 公司聚焦核心城市提升经营效率，相寓业务保持稳健增长，还积极创新业务模式增加收入增长点 [5] - 稳定房地产市场量价是政策核心目标，二手房交易活跃将带动公司经纪业务收入改善，维持对公司的盈利预测和“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年预计归母净利润约为7000万元 - 10000万元（2023年为亏损8.48亿元），扣非归母净利润约为4700万元 - 7000万元（2023年为亏损7.52亿元），基本每股收益为0.0297 - 0.0425元/股（2023年为 - 0.3601元/股） [3] - 24Q4归母净利润约为0.6 - 0.9亿元（24Q3亏损约0.2亿元），扣非归母净利润约为1.2 - 1.4亿元（24Q3亏损约0.3亿元） [3] 业务情况 - 经纪业务聚焦核心城市，关闭部分非核心城市低效亏损门店，提升核心城市市占率 [5] - 租赁业务积极探索获客渠道，优化线上运营阵地，2024年末相寓业务在管房源达30.3万套（同比 + 11.8%） [5] - 2024年5月与京东物流旗下公司签订合作协议，拟在多领域深度合作 [5] 财务预测 | 项目 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 12,092 | 12,769 | 13,827 | 15,123 | | 同比 | 3.6% | 5.6% | 8.3% | 9.4% | | 归母净利润（百万元） | -848 | 95 | 185 | 274 | | 同比 | -173.9% | 111.2% | 95.2% | 48.0% | | 毛利率 | 9.5% | 10.3% | 11.7% | 12.5% | | ROE | -9.0% | 1.0% | 1.9% | 2.7% | | 每股收益（元） | -0.36 | 0.04 | 0.08 | 0.12 | | PE | -8.64 | 77.31 | 39.60 | 26.76 | | PB | 0.77 | 0.77 | 0.75 | 0.73 | | EV/EBITDA | 2.55 | 2.11 | 2.02 | 1.98 | [9]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业现状 - 2025 年以来延续 2024 年 Q4 旺盛成交趋势，北京 1 月二手房交易量 1.4 万套，同比增长 12%，成交均价 4.85 万元/平方米，环比增长 0.8%，连续四个月环比上涨，与 2024 年 9 月最低点比累计上涨约 10%，挂牌量 13.3 万套，较 2024 年 4 月高点降 3 万套 [3] - 上海 1 月二手房网签量 1.84 万套，同比增长 12%，交易均价 5.41 万元/平方米，环比增长 1.3%，连续四个月环比上升，累计涨幅约 8%，挂牌量降至 10 万套 [4] - 杭州 1 月二手房网签量 4100 套，同比小幅下降 10%，价格基本持平为 3.23 万元/平方米 [4] - 春节后五天，北京、上海、杭州二手房成交量分别同比增长 80%-90%、200%、40%-50%，带看量分别增加 110%-120%、120%、70%-80% [2][4] 我爱我家 2024 年经营业绩 - 主营业务收入约 115 - 120 亿元，同比增长 3%，全年归母净利润 7000 万至 1 亿元，扣非归母净利润 4700 万至 7000 万元，利润率提升近 9 亿元 [2][4] - 收入转正得益于 Q4 成交量大幅上升，季度趋势前低后高，Q4 单季度归母净利润 6000 万至 9000 万元，扣非归母净利润 1.2 亿至 1.4 亿元 [4] 我爱我家 2024 年业绩扭亏为盈因素 - 商誉减值减少贡献三个多亿，2023 年计提三个多亿，2024 年无计提 [7] - 主营业务收入增长和成本下降贡献两个多亿，通过门店租金降低等措施节省成本 [7] - 销售费用大幅下降贡献约 1.5 亿，2023 年支出品牌升级费用约 1.5 亿，2024 年无此支出 [7] - 应收账款减值减少，2023 年计提约一个多亿，2024 年大幅减少 [6] - 出售新纪元大酒店带来一次性非经常性损益 [6] - 政府补贴返还影响改善，2019 年支付费用摊销在 2024 年一季度结束，较前一年减少摊销两千多万 [6] 房地产行业和我爱我家未来展望 - 2025 年房地产行业量增价稳或量价齐升，北京二手房交易量预计达 20 万套，同比增长约 14%，上海预计达 26 万套左右，同比增长 10%，房价止跌回升 [7][8] - 我爱我家 2025 年收入和利润端将进一步提升，交易量、房价和佣金率有望上升，成本端通过门店租金下调等措施降低成本 [8] 我爱我家 2025 年重点战略 - 聚焦主业，专注二手房存量房市场买卖和租赁 [10] - 提升市占率：行业低谷期提高现有城市单店运营效率和经纪人人效，市场好转则开店拓展新城市 [10] - 降本增效：科技赋能优化组织结构降低人力成本，过去两年人力成本累计降幅 1.5 到 2 亿元，尝试新收入增长点，如与装修公司合作导流 [10] 学区房需求及租赁业务情况 - 学区房需求强劲，虽 2024 年部分需求提前释放，但 22 年至今市场下行压抑大量购房需求，一线城市潜在购房需求增长 [11][12] - 租赁业务：市场租金有所下降，但公司租赁业务稳步发展，晶宇截至 2024 年底管理房源 30 万套，比 2023 年底增长约 10%，预计 2025 年保持稳定 [12][14] 我爱我家市占率情况 - 北京：市占率约 15%，排名第二，过去五年从 13%提升至 15%，未来 3 - 5 年目标 20% - 25%，长期目标 25% - 30% [15] - 上海：市占率 4.7%，排名第二，从 2022 年 2%多提升至 2024 年 4.7%，2025 年目标超 5%，中期目标 10% - 15%，长期希望达 20%以上 [15] - 其他城市：南京、苏州、天津等地市占率 5% - 10%，大部分排名第五 [15] 其他重要但可能被忽略的内容 - 若市场行情回升公司会考虑扩建，目前利润主要由北京和杭州贡献，上海预计 2025 年盈亏平衡并开始贡献利润，南京和苏州短期内难有明显增量贡献 [11] - 北京和上海每年有十几万到二十万大学毕业生留当地工作，过去三年新增五六十万潜在购房者，他们因对市场信心不足等待经济企稳回升，中长期经济企稳回升决定房价走势 [13]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 我爱我家发布2024年年度业绩预告，降本增效效果明显，受二手房市场行情改善业绩有所修复，预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元；虽全年业绩恢复受前三季度市场波动掣肘，但公司通过业务调整实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 预计2024年归母净利润约0.7 - 1亿元，扣非归母净利润0.47 - 0.7亿元，每股收益0.0297 - 0.0425元/股，相比2023年扭亏为盈且大幅增长 [7] - 业绩增长原因包括四季度二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产、股份支付费用摊销完毕、非经营性或一次性因素影响减少 [7] 品牌发展 - 旗下相寓品牌探索引入高效获客渠道，优化线上运营阵地，扩大品牌影响力；截至2024年底，在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|11,673|12,092|12,563|13,249|14,094| |YOY(%)|-2.4|3.6|3.9|5.5|6.4| |归母净利润(百万元)| - 310| - 848|75|160|269| |YOY(%)|-286.6|-173.9|108.8|114.2|68.2| |毛利率(%)|8.7|9.5|14.6|15.4|15.9| |净利率(%)|-2.9|-7.0|0.6|1.1|1.9| |ROE(%)|-3.2|-8.9|0.7|1.5|2.7| |EPS(摊薄/元)| - 0.13| - 0.36|0.03|0.07|0.11| |P/E(倍)| - 26.0| - 9.5|107.9|50.4|30.0| |P/B(倍)|0.8|0.9|0.8|0.8|0.8| [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据及主要财务比率预测，如营业收入、营业成本、净利润等在不同年份的数值及变化情况 [14]

2024年业绩预计情况 - 2024年公司预计归属于上市公司股东的净利润为7000万元 - 10000万元，实现扭亏为盈，上年同期亏损84829.23万元[3] - 2024年公司预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为4700万元 - 7000万元，上年同期亏损75212.30万元[3] - 2024年公司基本每股收益预计盈利0.0297元/股 - 0.0425元/股，上年同期亏损0.3601元/股[3] 资产出售对业绩影响 - 2024年出售新纪元大酒店相关资产预计对净利润产生正面影响7900万元左右[7] 公司业务发展举措 - 公司持续推进经纪人培养体系建设，提升核心城市市占率水平[8] - 公司与业之峰等装修公司、京东物流旗下公司开展合作，探索新业务模式[9] 公司成本控制与门店调整 - 公司严控主营业务成本开支，推动运营成本下降，降本增效[9] - 公司关闭部分非核心城市低效及亏损门店，提升整体盈利能力[9] 相寓品牌租赁业务情况 - 公司旗下相寓品牌保持租赁业务稳健增长，截至2024年底在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8%[10] 政策与市场环境影响 - 2024年国内房地产政策放松，四季度二手房市场复苏，对公司业绩产生积极影响[6]

担保额度 - 2024年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度，资产负债率低于70%的子公司预计不超31.90亿元，超70%的预计不超8.10亿元[2] - 公司为全资子公司昆百大家电提供2亿元担保额度[2] 授信额度 - 2025年1月22日至2026年1月22日，昆百大家电可向民生银行昆明分行申请使用4000万元授信额度[3] 财务数据 - 截至2023年12月31日，昆百大家电总资产22392.63万元，总负债15406.90万元，净资产6985.73万元，2023年1 - 12月营业收入24617.15万元，利润总额82.89万元，净利润61.64万元[7] - 截至2024年9月30日，昆百大家电总资产19995.47万元，总负债12986.19万元，净资产7009.28万元，2024年1 - 9月营业收入14485.71万元，利润总额31.53万元，净利润23.55万元[7] 担保情况 - 公司对昆百大家电实际担保金额未超2023年年度股东大会批准额度，进展后担保余额9632.70万元，占上市公司最近一期净资产比例1.02%，剩余可用担保额度10367.30万元[4] - 公司与民生银行昆明分行《最高额保证合同》项下保证人所担保最高债权本金4000万元及利息等款项之和，《最高额抵押合同》项下抵押人所担保最高债权额6000万元，其中本金4000万元[8] - 百大商业与民生银行昆明分行《最高额抵押合同》项下抵押人所担保最高债权额6000万元，其中本金4000万元[10] - 公司《最高额抵押合同》项下抵押财产为新纪元广场部分不动产，新纪元广场停车楼5 - 6层为第一顺位抵押，7 - 9层及商场部分为第二顺位抵押[9] - 百大商业《最高额抵押合同》项下抵押财产为昆明市高新区百大悦尚西城部分不动产[11] - 本次担保发生后，公司及子公司对外担保总余额207,706.58万元，占最近一期经审计净资产的21.93%[14] - 公司对子公司提供的担保余额为194,704.36万元，占最近一期经审计净资产的20.56%[14] 其他 - 公司为昆百大家电提供担保，有利于其业务可持续发展[12] - 担保事项已取得股东大会批准，符合相关规定[13] - 公司及控股子公司无对合并报表外单位、控股股东和实际控制人提供担保的情形[14] - 公司无逾期债务对应的担保余额、涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的担保金额[14] - 上述担保均已履行董事会及股东大会审批程序[14] - 备查文件包含第十一届董事会第七次会议暨2023年度董事会决议[15] - 备查文件包含2023年年度股东大会决议[15] - 公告日期为2025年1月23日[18]