行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

实际控制人股份冻结解除 - 公司实际控制人谢勇持有的15,000,000股股份已全部解除司法冻结，占公司总股本的0.64% [1] - 谢勇及其一致行动人合计持有公司股份426,028,689股，占公司总股本的18.09%，上述股份均不存在被冻结的情形 [1] 为子公司提供担保进展 - 公司董事会及股东大会批准2025年度为子公司债务融资提供总额不超过40亿元人民币的担保额度 [4] - 公司为全资子公司北京我爱我家提供的担保额度为224,000万元 [4] - 公司已为北京我爱我家与招商银行北京分行签署的3,000万元授信协议提供连带责任保证担保 [6] - 担保发生后，公司及子公司对外担保总余额为216,710.75万元，占公司最近一期经审计净资产的23.09% [11] 被担保子公司财务状况 - 北京我爱我家截至2025年9月30日总资产为714,181.00万元，净资产为294,544.29万元 [7] - 北京我爱我家2025年1月至9月营业收入为223,111.61万元，净利润为4,526.58万元 [7] - 被担保子公司信用状况良好，无重大诉讼、仲裁或对外担保或有事项 [7]

板块整体表现 - 11月21日房地产服务板块整体下跌1.19%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌2.45%，深证成指下跌3.41% [1] - 板块内个股普遍下跌，领跌个股为中天服务，跌幅达7.04% [1][2] - 板块内唯一上涨个股为世联行，收盘价2.87元，涨幅9.96% [1] 个股价格与交易表现 - 世联行成交量最大，达284.35万手，成交额为7.97亿元，涨幅居板块首位 [1] - 我爱我家成交量活跃，达403.41万手，成交额为12.43亿元，但股价微跌0.33% [1][2] - 多只个股跌幅超过4%，包括珠江股份(-4.49%)、宁波富达(-4.69%)、南都物业(-4.73%)、皇庭国际(-5.04%)和新大正(-5.49%) [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体呈现主力资金和游资净流出，主力资金净流出2219.77万元，游资资金净流出1395.04万元 [2] - 散户资金呈现净流入状态，净流入金额为3614.81万元 [2] - 世联行是唯一获得主力资金净流入的个股，净流入1.32亿元，主力净占比达16.51% [3] 个股资金流向详情 - 特发服务主力资金净流出金额最大，达2987.59万元，主力净占比为-6.99% [3] - 珠江股份、宁波富达和招商积余主力资金净流出显著，分别为1746.14万元、1524.09万元和1245.89万元 [3] - 多只个股散户资金净流入，其中珠江股份散户净流入1503.20万元，宁波富达散户净流入1134.61万元，特发服务散户净流入2546.27万元 [3]

公司股份冻结解除事件 - 公司实际控制人谢勇持有的15,000,000股公司股份已全部解除司法冻结 [1] - 股份解除冻结事宜通过中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司系统查询获悉 [1]

担保额度 - 2025年度公司为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度[2] - 公司为北京我爱我家提供的担保额度为22.40亿元[2] 授信情况 - 2025年11月21日北京我爱我家获招行北京分行3000万元授信额度[3] 财务数据 - 截至2024年底，北京我爱我家总资产54.581438亿元等多项数据[6] - 截至2025年9月，北京我爱我家总资产71.4181亿元等多项数据[7] 担保余额 - 本次担保后，公司对北京我爱我家累计担保余额为15.253154亿元[4] - 本次担保后，公司及子公司对外担保总余额为21.671075亿元[11] - 公司对子公司提供的担保余额为20.670853亿元[11]

股份情况 - 实际控制人谢勇持1500万股，占总股本0.64%[1] - 控股股东西藏太和先机持股4.11028689亿股，占17.45%[1] - 谢勇及其一致行动人合计持股4.26028689亿股，占18.09%[1] 股份冻结与解除 - 谢勇1500万股于2025年11月20日全部解除司法冻结[1][3] - 冻结起始日为2025年6月6日，申请人为上海浦东新区法院[3]

房地产板块市场表现 - 房地产板块迎来涨停潮，多只个股在两分钟内直线涨停，例如我爱我家和财信发展 [1] - A股申万房地产指数当日上涨1.59%，板块内45只概念股收涨，港股相关概念股亦集体走强，融创中国一度大涨超12% [2][3] - 个股方面，财信发展涨停，新城控股涨幅超7%，我爱我家、世联行尾盘涨超6%，特发服务、滨江集团等涨幅超3% [3] - 港股融创中国收盘涨超6%，碧桂园、万科企业涨超3%，新世界发展等多股涨超2% [3] 行业基本面数据 - 今年1月至10月，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中占比达44.8% [1] - 1月至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比去年同期收窄9个和11.3个百分点 [5] - 全国商品房待售面积今年以来连续8个月减少，房地产去库存稳步推进 [5] 政策导向与机构观点 - 政策放松预期升温，机构认为产业政策进一步放松的必要性明显提高，常规及超常规政策均有空间 [4] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，政策导向下高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4][5] - 机构建议基本面主线首选库存压力小且产品力突出的优质房企，弹性主线可关注边际改善型房企 [4] - 具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理等领域的龙头企业被视为中长线配置机会 [4]

板块整体表现 - 11月20日房地产服务板块整体上涨2.2%，表现显著强于大盘，当日上证指数下跌0.4%，深证成指下跌0.76% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为我爱我家，涨幅为6.23% [1] - 从资金流向看，板块当日主力资金净流入4.56亿元，而游资资金净流出2.44亿元，散户资金净流出2.12亿元 [2] 领涨个股表现 - 我爱我家收盘价为3.07元，涨幅6.23%，成交量为473.19万手，成交额达14.72亿元 [1] - 世联行涨幅为6.10%，收盘价2.61元，成交量为184.09万手，成交额为4.80亿元 [1][2] - 特发服务涨幅为4.87%，收盘价40.28元，成交量为14.13万手，成交额为5.77亿元 [1][2] 其他个股表现 - 宁波富达上涨0.95%，招商积余上涨0.88%，新大正上涨0.41% [1][2] - 部分个股出现下跌或持平，南都物业微跌0.08%，珠江股份微跌0.21%，ST明诚和皇庭国际股价持平 [1][2]

市场整体表现 - 沪指11月20日下跌0.40% [1] - 申万行业中7个行业上涨，建筑材料行业涨幅居首为1.40%，综合行业涨幅为0.87% [1] - 美容护理行业跌幅居首为2.39%，煤炭行业跌幅为2.10% [1] - 两市主力资金全天净流出476.55亿元 [1] 行业资金流向 - 4个行业实现主力资金净流入，银行行业净流入规模居首为21.88亿元，行业上涨0.86% [1] - 通信行业主力资金净流入10.00亿元，日涨幅为0.51% [1] - 27个行业主力资金净流出，电力设备行业净流出规模居首为90.59亿元 [1] - 电子行业主力资金净流出55.82亿元，计算机、国防军工、汽车等行业净流出资金较多 [1] 房地产行业整体情况 - 房地产行业今日上涨0.33%，主力资金净流入2.19亿元 [2] - 行业100只个股中48只上涨，2只涨停；45只下跌，2只跌停 [2] - 54只个股资金净流入，10只个股净流入资金超5000万元 [2] 房地产行业资金流入个股 - 我爱我家主力资金净流入居首为3.02亿元，今日上涨6.23% [2] - 万科A主力资金净流入1.53亿元，今日上涨2.31% [2] - 滨江集团主力资金净流入9252.13万元，今日上涨3.91% [2] - 金地集团、世联行、招商蛇口等个股净流入资金均超5000万元 [2] - 城建发展主力资金净流入1962.61万元，今日上涨3.35% [3] 房地产行业资金流出个股 - 华夏幸福主力资金净流出居首为3.64亿元，今日下跌9.01% [4] - 张江高科主力资金净流出1.79亿元，今日下跌3.72% [4] - 合肥城建设主力资金净流出1.20亿元，今日下跌5.23% [4] - 盈新发展、中国武夷等6只个股净流出资金超5000万元 [4]

板块整体表现 - 截至11月20日收盘，租售同权概念板块整体上涨0.63%，在概念板块涨幅中排名第6 [1] - 板块内共有15只股票上涨，其中财信发展涨停，三六五网、我爱我家、世联行涨幅居前，分别上涨9.89%、6.23%、6.10% [1] - 板块内跌幅居前的股票包括首开股份、合肥城建、*ST阳光，分别下跌8.26%、5.23%、5.04% [1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日获得主力资金净流入5.03亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中7只股票主力资金净流入额超过5000万元 [2] - 资金净流入金额居首的是我爱我家，主力资金净流入3.02亿元，其次是万科A、滨江集团、三六五网，分别净流入1.53亿元、9252.13万元、9244.39万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、我爱我家、世联行的主力资金净流入比率居前，分别为30.26%、20.53%、18.29% [3] - 三六五网、滨江集团、万科A的主力资金净流入比率分别为13.27%、12.19%、12.59% [3][4] - 部分个股出现主力资金净流出，其中合肥城建造主力资金净流出12026.08万元，张江高科净流出17909.41万元 [4][5]