板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨0.78%，领涨个股为南都物业（涨幅4.17%）[1] - 板块表现强于大盘，上证指数下跌1.25%，深证成指下跌2.83%[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，最大跌幅为皇庭国际-0.72%[1][2] 个股价格表现 - 南都物业收盘价13.74元，涨幅4.17%，成交量5.79万手，成交额7824.55万元[1] - 宁波富达收盘价5.13元，涨幅1.99%，成交量48.87万手，成交额2.50亿元[1] - 世联行收盘价2.37元，涨幅1.28%，成交量46.49万手，成交额1.10亿元[1] - 新大正收盘价10.47元，涨幅1.26%，成交量4.69万手，成交额4930.41万元[1] - 中天服务收盘价5.40元，涨幅1.12%，成交量24.23万手，成交额1.32亿元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流入3492.09万元，游资净流出492.89万元，散户净流出2999.20万元[2] - 特发服务主力净流入1834.05万元，占比7.51%，游资净流出772.10万元[3] - 珠江股份主力净流入1603.58万元，占比6.24%，游资净流入117.88万元[3] - 宁波富达主力净流出2088.42万元，占比8.37%，游资净流出137.83万元[3] - 我爱我家主力净流入617.88万元，游资净流入1128.27万元，散户净流出1746.14万元[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交量最大达103.40万手，成交额3.04亿元[1][2] - 皇庭国际成交量79.41万手，成交额2.21亿元[2] - 珠江股份成交量48.68万手，成交额2.57亿元[1][2] - 宁波富达成交量48.87万手，成交额2.50亿元[1][2] - 特发服务成交量5.42万手，成交额2.44亿元[1][2]

板块整体表现 - 房地产服务板块单日下跌2.59%，领跌个股为宁波富达（跌幅4.73%）[1] - 上证指数下跌1.16%至3813.56点，深证成指下跌0.65%至12472.0点[1] - 板块主力资金净流出3818.65万元，游资资金净流入5011.99万元，散户资金净流出1193.34万元[2] 个股价格变动 - 宁波富达收盘价5.03元，跌幅4.73%，成交量69.25万手，成交额3.52亿元[2] - 南都物业跌幅3.23%至13.19元，特发服务跌幅2.84%至44.78元，新大正跌幅2.64%至10.34元[1][2] - 皇庭国际逆势上涨1.09%至2.79元，成交额1.89亿元[1] 资金流向特征 - 宁波富达获游资净流入2361.37万元（占比6.71%），但主力仅流入102.12万元（占比0.29%）[3] - 特发服务主力净流出1359.95万元（占比6.33%），散户净流入1418.29万元（占比6.6%）[3] - ST明诚主力净流出299.49万元（占比17.73%），但散户资金净流入189.75万元（占比11.24%）[3]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨0.15%，领涨个股为宁波富达（代码600724）[1] - 上证指数下跌0.45%至3858.13点，深证成指下跌2.14%至12553.84点[1] - 板块内10只个股中3只上涨，7只下跌，呈现分化态势[1][2] 个股价格表现 - 宁波富达收盘价5.28元，涨幅10%，成交量56.43万手，成交额2.96亿元[1] - 珠江股份收盘价5.31元，涨幅3.31%，成交量60.11万手，成交额3.14亿元[1] - 皇庭国际收盘价2.76元，涨幅1.10%，成交量73.03万手，成交额2.03亿元[1] - 特发服务跌幅最大达3.64%，收盘价46.09元，成交量7.18万手，成交额3.34亿元[1][2] - 中天服务跌幅7.47%居首，收盘价5.45元，成交量48.81万手，成交额2.70亿元[2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出1342.44万元，游资净流入2696.36万元，散户净流出1353.92万元[2] - 宁波富达主力净流入6006.42万元，占比20.27%，游资净流出3166.03万元[3] - 珠江股份主力净流入1282.49万元，占比4.08%[3] - 特发服务游资净流入2377.73万元，占比7.13%，主力净流出1902.07万元[3] - 世联行主力净流出1001.97万元，占比10.17%，散户净流入733.65万元[3]

公司财务表现 - 2025年上半年实现归母净利润3840万元 同比增长30.8% [1] - 扣非归母净利润达4991.71万元 同比大幅增长213.89% [1] - 新房业务实现GTV约183亿元 同比增长32.6% [1] - 新房业务营收4.69亿元 同比增长24.32% [1] - 新房业务毛利率约为13.42% 同比微增0.06个百分点 [1] 新房业务增长驱动因素 - 政策红利持续释放推动一线核心城市房地产市场企稳回升 [1] - 北京2025年上半年商品住宅成交18,563套 同比增长23.89% [1] - 北京商品住宅成交金额1459.95亿元 同比增长29.7% 呈现量价齐升态势 [1] - 与头部开发商建立深度合作 一二手联动渠道优势显著 [2] - 将二手房流量优势转化为新房业务增量 [2] - 适时增加对新房业务的资源投入与市场拓展 [2] 公司运营管理优势 - 坚持控风险、保质量、增效率经营原则 [1][2] - 新房业务应收账款规模大幅下降 风险控制能力显著增强 [2] - 强化总部对区域业务的标准化管理 降低操作风险 [2] - 提升关键业务节点的风险识别与防控能力 增强合规性与运营韧性 [2] - 持续加大数字化投入 提升从房源信息同步到交易跟进等环节的运营效率 [2] 行业前景与公司展望 - 房地产政策环境持续宽松 带动市场预期回暖和购房信心回升 [3] - 已构建以风控为核心、以效率为导向、以数字化为支撑的新房业务体系 [3] - 有望在行业新一轮整合中进一步扩大市场份额 [3]

公司业绩表现 - 资产管理业务在管房源达31.9万套 同比增长9% [1] - 平均出房天数8.8天 较2024年同期缩短0.7天 [1] - 出租率稳定在95.2%的行业高位 [1] - 业务收入同比下降17.41% 主要受新产品采用净额法核算影响 [1] - 调整后毛利率达14.05% 同比提升2.22个百分点 [1] 数字化创新与服务优化 - 推出双人通勤租房工具 通过数字化手段提升房源匹配效率 [1] - 与京东物流合作打造一体化解决方案 覆盖选品品控仓运配等环节 [2] - 构建社区网格交付圈与智能化派单系统 节约维修人员在途时间 [2] - 提供家电维修家居清洁等专业高效的生活服务 [2] 行业发展趋势 - 中国住房租赁市场规模已逼近2万亿元 [2] - 预计2030年市场规模将突破3万亿元 [2] - 年均复合增速达5%～10% [2] - 长租模式因稳定性与高性价比成为城市人群主流居住选择 [2] - 行业集中度提升趋势下头部企业将获得高于行业的增速 [2] 公司竞争优势 - 拥有24年住房租赁管理经验 为国内最早的长租公寓品牌 [2] - 累计服务超200万业主和500万租客 [2] - 数字化能力丰富产品矩阵与持续创新优化的服务构成核心优势 [2]

核心财务表现 - 上半年归母净利润3840万元 同比增长30.8% [1] - 扣非归母净利润4991.71万元 同比增长213.89% [1] - 在行业整体承压背景下实现逆势增长 [1] 核心城市战略 - 聚焦北京 上海 杭州等核心城市精耕细作 [2] - 在10个城市二手房房源总量达85.9万套 [2] - 北京 杭州 上海三城经纪人数量超过2万人 [2] - 上海地区市占率连续三年提升 北京和杭州保持头部位置 [2] - 核心城市二手房成交数据同比优于70城整体水平 [2] 运营体系优势 - 形成密集社区服务网点和海量楼盘字典 [2] - 具备对本地市场的深刻理解与快速响应能力 [2] - 精细化运营体系推动业绩修复 [2] - 聚焦核心城市策略展现较强抗风险能力 [3] 管理团队建设 - 管理团队平均任职时间超过10年 [4] - 核心城市公司负责人任职时间多在15年以上 [4] - 管理层大部分从一线经纪人选拔而出 [4] - 长期服务形成对企业文化的高度认同 [4] 人才培养体系 - 建立稳固的人才梯队和明确的选拔考核标准 [6] - 形成多层次培养体系和资深讲师团队 [6] - 针对基层管理团队实施"星火计划" [6] - 2024年北京公司培训1342人 产生315名储备商圈经理 [6] - 通过领导力学院培养中高层骨干 [6]

板块整体表现 - 房地产服务板块9月1日较上一交易日上涨0.81% [1] - 上证指数当日上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点 [1] 个股涨跌情况 - 中天服务领涨板块，收盘价5.89元，涨幅10.09%，成交量22.94万手，成交额1.30亿元 [1] - 珠江股份上涨3.84%至5.14元，成交量47.91万手，成交额2.47亿元 [1] - 南都物业上涨2.14%至13.81元，特发服务上涨1.70%至47.83元，宁波富达上涨1.48%至4.80元 [1] - 下跌个股包括ST明诚(-1.05%)、招商积余(-0.40%)、我爱我家(-0.33%) [1][2] 资金流向 - 板块主力资金净流入515.55万元，游资资金净流入1148.97万元，散户资金净流出1664.52万元 [2] - 招商积余主力净流入1306.71万元(占比10.10%)，中天服务主力净流入1232.41万元(占比9.46%) [3] - 我爱我家主力净流出1257.09万元，但游资净流入1779.50万元(占比5.83%) [3] - 特发服务主力净流出568.93万元，游资净流出766.20万元，但散户净流入1335.13万元 [3]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入56.58亿元同比下降2.69% 归母净利润3840万元同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元同比大增213.89%实现扭亏为盈 [1] - 2024年营业收入125.4亿元同比增长3.7% 净利润7341.2万元实现扭亏为盈 对比2023年亏损8.48亿元和2022年亏损3.10亿元明显好转 [2] - 公司净利润自2019年8.27亿元高点后逐年下滑 2023年亏损8.48亿元创2017年重组上市以来最高亏损纪录 [2] 收入结构 - 形成经纪 资管 新房三大主业及多业务协同发展格局 多元化收入来源分散单一业务市场风险 [1] - 经纪业务收入20.32亿元同比增长13.57% 新房业务收入4.69亿元同比增长24.32% [1][3] - 资产管理业务(相寓)在管房源31.9万套同比增长9% 商业租赁及服务业务收入1.75亿元同比上涨2.2% [3] 业务运营指标 - 经纪业务毛利率提升至22.82% 住房交易金额(GTV)1108亿元同比增长10.5% [2] - 相寓平均出房天数缩短至8.8天 出租率稳定在95.2%高位 [3] - 新房业务毛利率约13.42%同比提高0.06个百分点 GTV约183亿元同比大幅增长32.6% [3] 成本控制与运营效率 - 上半年管理费用约4.52亿元同比下降18.92%反映运营效率提升 [3] - APP端月活跃用户(MAU)达到381万同比提升约23% 官网客户录入占比达48.9%较2024年底提升5.6个百分点 [3] - 线上报盘量较去年同期大幅提升约100% 为经纪业务发展提供超270万个线上商机 [3] 战略布局与市场表现 - 深耕北京 上海 杭州等核心城市 业务聚焦一线和新一线城市 国内运营门店总量2626家(直营2125家 加盟501家) 经纪人总数约3.1万人 [4] - 2025年上半年住房总交易金额(GTV)约1375亿元同比增加9.9% 受益于核心城市二手房市场复苏 [2][4] - 上海地区市场占有率连续三年提升 [2] 创新能力与生态建设 - 上线"首付找房"功能实现首付预算与房源精准匹配 相寓推出"双人通勤租房"功能精准匹配合租群体 [4] - 与京东物流合作缩短家具家电配送安装周期 与业之峰 博洛尼等装修公司达成战略合作 [4] - 构建"居住服务生态"雏形 通过技术赋能与生态合作拓展居住服务边界 [4]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6] 核心观点 - 公司经营稳健 2025年上半年归母净利润同比增长31%至3840万元 归母净利率提升0.2个百分点至0.7% [1][9] - 住房交易业务收入增加且盈利水平改善 经纪业务和新房业务交易总额同比分别增长10%和33% 营业收入同比分别增长14%和24% [2][28] - 资产管理业务运营效率保持良好 在管房源31.9万套同比增长9% 平均出房天数缩短至8.8天 出租率达95.2% [3][47][48] 财务表现 - 2025年上半年实现住房交易总额1375亿元同比增长10% 营业收入57亿元同比下降3% [1][9] - 毛利率同比提升1.2个百分点至9.9% 销售费率同比增加0.7个百分点至5.4% 管理费率同比降低1.6个百分点至8.0% [1][9] - 调整后资产管理业务实际毛利率为14.1% 同比提升2.2个百分点 [3][48] 业务结构 - 经纪业务GTV占比81% 收入占比36% 货币化率1.8% [1][9] - 新房业务GTV占比13% 收入占比8% 货币化率2.6% [1][9] - 资产管理业务GTV占比6% 收入占比48% 货币化率31% [1][9] - 住房交易业务合计贡献公司收入的44% 毛利润的94% [2][28] 运营数据 - 截至2025年上半年末运营门店2626家 其中直营店占比81% 经纪人数3.1万人 [2][28] - 上海地区市占率实现连续三年提升 在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定 [2][28] 盈利预测 - 预计2025年收入132亿元 归母净利润2.3亿元 每股收益0.10元 [3][58] - 预计2026年收入138亿元 归母净利润2.7亿元 每股收益0.11元 [3][58] - 对应2025年市盈率32倍 2026年市盈率27倍 [3][58]

公司业务表现 **经纪业务** * 收入同比增长13.57%至20亿元 毛利率提升0.13个百分点至22.82%[2] * 核心城市存量房交易额保持两位数增长 佣金率小幅提升至1.6%-1.7%[2][4] * GTV达1108亿元 同比增长13.57%[12] **资产管理业务** * 管理规模达31.9万套 同比增长9%[2][5] * 出租率达95.2% 平均出房天数缩短至8.8天[5] * 租赁GTV为86.2亿元 同比增长0.2%[2][5] * 新产品"相遇优选"采用净额法确认收入 收入同比下降17.4%但毛利率提高至14.05%[2][5] **新房业务** * 收入同比增长24%至4.69亿元 毛利率提升0.06个百分点至3.42%[2][5] * GTV同比增长32.6%至183亿元[2][5] * 应收账款规模从15亿元降至约3亿元 其中80%-90%为一年期内低风险账款[8][21] **整体财务表现** * 营业收入56.58亿元 同比下降2.7%[3] * 归母净利润近4000万元 同比增长30%[2][3] * 扣非归母净利润近5000万元 同比增长超200%[2][3][6] * 管理费用约4.5亿元 同比下降20%[7] 市场与战略 **区域市场表现** * 北京/杭州二手房成交各约1万套 同比增长10%-11% 市占率稳定[9] * 上海成交6000套 同比增长27% 市占率提升至5%[9] * 上海单店效益和人效仍有提升空间 当前400家门店市占率约6%-8%[20] **战略调整** * 新房业务从风险控制转向扩张 组织架构调整为新房事业部[21] * 经纪人考核KPI新房比重上升 分成机制合理化至45%-50%[21] * 不再严格筛选高费率项目 参与更多低费率项目[10][21] **新产品模式** * "相遇优选"采用净额法确认收入 降低公司风险敞口[4][22] * 业主需支付2000-3000元管理费 盈利能力更强[22][23] * 提供更高品质服务 每月收取2-3天租金作为管理费[24] 行业趋势与展望 **市场动态** * 前7个月北京/上海/杭州成交量同比增15.7%/19%/14%[13] * 价格回吐去年930政策后涨幅 北京价格略低于去年930水平[13][16] * 以价换量态势明显 成交量增但价格阴跌[13][17] **政策影响** * 北京上海限购放松政策边际效应约15%-20%[4][15] * 若进一步放开限购或降息至2.5%以下 可能吸引投资需求[15][18] **未来展望** * 预计2025年交易量保持两位数增长[2][13] * 下半年业绩预计优于上半年 因非经营性因素减少[26] * 中长期走势取决于宏观经济和居民收入预期[18]