公司概况 - 我爱我家是中国大陆首家登陆A股主板市场的房地产经纪龙头企业 [2] - 公司旗下拥有多个专业品牌，包括我爱我家、相寓、昆百大等 [2] - 公司业务覆盖国内16个大中型城市，拥有3300家连锁门店和近6万名员工 [2] - 国际业务覆盖北美、东南亚、澳新、欧洲、中东等50余个国家和地区 [2] 业务发展 - 公司租赁业务占比相对较少，未来将采取租售并举的策略 [3] - 公司在北京市场占有率排第二，在南京、苏州、杭州等华东城市排名第一 [3] - 公司计划每年进入1-2个新城市，保持规模和效率并重的发展风格 [3] - 公司注重企业文化建设和员工培训，通过长期有效培训促进员工成长 [3] 租赁业务 - 相寓租赁业务包括经纪业务和资产管理，主要通过赚取服务费盈利 [4] - 相寓产品结构为：分散式占20%，简配简装占40%，不配不装占40% [4] - 相寓客源主要来自官网、线下门店介绍和客户推荐 [4] - 相寓为租客提供保洁、维修和定期房屋检查等服务 [4] 财务与融资 - 公司对2018年业绩完成情况表示有信心 [3] - 未来将利用多种形式的融资工具，提升公司规模和效益 [4] - 公司注重时效和经济效益，不会盲目扩张 [4]

公司概况 - 我爱我家控股集团股份有限公司成立于1994年，是国内知名房地产综合服务企业，业务涵盖新房代理销售、分销、电商、顾问策划及二手房租售、房屋资产管理等 [3] - 公司旗下拥有"我爱我家"、"相寓"、"昆百大"、"伟业顾问"、"汇金行"、"伟嘉安捷"、"我爱我家海外"等多个知名品牌 [3] - 业务覆盖北京、上海、杭州等16个大型城市，拥有55000余名员工，3300余家社区连锁门店 [3] 业务规模 - 新房业务收入：2015年9亿，2016年16.96亿，2017年1-3月3亿 [4] - 资管业务收入：2015年4.37亿，2016年7.8亿，2017年1-3月2.15亿 [4] - 经纪业务收入：2015年34.32亿，2016年55.42亿，2017年1-3月13.84亿 [4] - 门店数量：2015年1824家，2016年2545家，2017年3202家 [4] 核心业务 二手房经纪业务 - 拥有18年二手房经纪服务经验，近三年买卖业务签单数60万单 [4] - 业务覆盖15个主要一、二线城市，拥有3300多家门店（含448家加盟店） [4] - 经纪业务收入=存量房×换手率×市占率×总价×费率 [4] 新房业务 - 拥有24年新房代理服务经验，近三年新房成交单量16万单 [5] - 业务涵盖代理销售、分销、顾问策划等全链条服务 [5] 住宅资产管理业务 - 拥有17年房屋资产管理经验，是行业内唯一持续盈利的公司 [5] - 在管规模27万套/55万间，覆盖14座城市，业主续签率75% [6] - 150亿GMV，通过相寓PARK、相寓HOME等产品线满足多样化需求 [6] 其他业务 - 商业资产管理：管理商业资产面积超过40万平方米 [6] - 金融服务：12年相关服务经验，房屋按揭引荐年成交额580亿元，周转贷年成交额40亿元 [6] - 海外业务：探索在美国、加拿大、澳大利亚等国家开展业务 [6] 竞争优势 - 多链条发展，通过产品多样性抵御市场波动 [7] - 强调效率管理，通过企业文化引领和人员培训提升竞争力 [7] - 资产管理业务和租赁业务可有效抵御市场波动 [9] 战略规划 - 未来二手门店可能更多通过现金+股权的方式扩张 [9] - 资产管理业务将着力发展，适度融资但不并购 [9] - 与外部合作伙伴构建更好的场景，包括与海尔、中航信托的合作 [9] 市场分析 - 开发商系：房源端优势明显，但运营效率不足 [10] - 中介系：房源和客户端优势，偏向分散式轻资产模式 [10] - 创业系：具有局部产品化和技术化优势 [10] - 市场空间巨大，未来将呈现百花齐放的局面 [10]

公司基本信息 - 证券代码为 000560，证券简称为我爱我家，是我爱我家控股集团股份有限公司 [2] - 2018 年 7 月 3 日在北京市朝阳区创远路号院朝来科技园 8 号楼我爱我家北京总部进行特定对象调研 [2] - 参与单位包括国泰君安证券、南山集团资本投资等多家公司 [2] - 上市公司接待人员有董事长谢勇、董事文彬、副总裁胡景晖等 [2] 相寓业务情况 - 获得线下房源手段包括官网线上、客户主动委托、线下资源转化和营销渠道，客户委托源于对以往服务满意度，还有老业主和客户推荐 [2] - 核心竞争力在于有从事业务的基因，服务规范到位，进入城市久对当地情况了解深，能根据交易数据专业服务和完善产品 [2] - “相寓”是国内长租房领域标杆，受益于租房人口和租金上涨，房屋托管率成长空间高，打造了相寓 PARK、相寓 HOME、相寓 ROOM、相寓 INN 租住产品线，是规模大、运营高效、成长迅速的资产管理公司 [2] 公司业绩与行业影响 - 对于 2018 年业绩完成比较有信心，可参看 2018 年第一季度报告 [3] - 作为 A 股上市公司，行业集中整治对公司是利好，规范运营可填补不规范空缺，希望行业整治后越来越好 [3]

公司发展历程 - 1998年创立我爱我家网5i5j.com，打造房地产交易线上服务平台 [2] - 2001年率先引入房屋托管业务从事房屋租赁经营 [2] - 2002年完成第一轮全国布局，业务覆盖北京、上海、杭州、天津等地 [2] - 2003年建立“网站、门店、呼叫中心”三网合一的企业发展模式 [2] - 2010年与伟业顾问整合，打通二手经纪与房地产综合服务的产业链 [2] - 2013年完成第二轮全国布局，业务拓展至武汉、长沙、南昌、成都、南宁等城市 [2] - 2014年启动海外业务，成为国内最早提供海外置业服务的大型品牌经纪机构 [2] - 2015年推出全新品牌相寓，将房屋管家业务全面转型升级为房屋资产管理业务 [2] - 2017年完成重大资产重组，成为国内首家成功登陆A股主板的房产经纪企业 [2] - 2018年组建运营中心，突出我爱我家和相寓两个战略品牌；与海尔集团、中国建设银行达成战略合作；成立阿联酋迪拜分公司；引入58集团作为战略股东；进军常州市场；加强经营管理，组建内控合规管理中心并改组营销与品牌中心；携手京东开启“无界”经纪新模式 [2][3] 公司现状与业绩 - 2018年是中国品牌力指数中房地产中介服务行业品牌力第一名 [3] - 进驻17座城市，拥有3300多家线下门店，员工近6万人 [3] - 2018年1至9月现金流达11.65亿，营收84.1亿元，净利润5.02亿元 [3] 业务布局与优势 房地产经纪业务 - 布局16个城市，房屋交易业务市占率行业前三，房屋租赁业务市占率绝对领先 [3] - 线上有自有入口，与京东、58同城等合作导流；线下有3300多个门店提供服务 [3] 房屋资产管理业务（相寓） - 分为分散式公寓管理和整栋式公寓管理两种模式，实现业主、租客全覆盖 [3] - 覆盖15座城市，在管规模31万套，出租率达95% [3] 问答环节要点 与58战略合作 - 我爱我家专业评估系统助58核实房源真实性，58为我爱我家导入线上流量 [5] - 未来双方将在消费者市场端联合品牌推广，在技术端联手投资 [5] 数据处理计划 - 由完成交易为导向转变为服务客户为导向，提高服务质量 [6] 管理团队变动影响 - CEO经验丰富，财务、运营、金融投资等业务部门保留原有团队，经验丰富 [7] 客户费率敏感度与价格战 - 客户更关注经纪人服务质量，经纪公司基本不打价格战，以免降低经纪人积极性 [7]

公司基本情况 - A股主板首家房地产综合服务上市公司，旗下有我爱我家、相寓等多个专业品牌，多次获C - BPI房产中介服务品牌力第一名等荣誉 [2] - 秉承服务消费者房地产需求全生命周期理念，提供房地产全产业链综合服务 [2] - 国内业务布局17个大中型城市，拥有直营 + 加盟门店约3300余家，员工万人；海外业务覆盖近6个国家和地区 [2] - 近三年二手房销售资产价值量达1万亿规模，以二手房交易和房屋资产管理为核心 [2] 问答环节 财务与收购问题 - 公司有息负债不高，更多负债基于业务发展需求产生，现金流和净利润比例健康 [3] - 对中环互联审计和评估按计划进行，将以审计评估结果给出合理估值；我爱我家业务集中在华北和华东一线城市，中环互联业务分布在二三线城市，区域互补，交易完成后业务规模将扩大 [3] 业务模式问题 - 我爱我家长租公寓以简配整租为主，目标客户以家庭为主，选址考虑家庭需求，成本主要来自人力等，目的是服务客户 [4] 业务协同问题 - 与58同城内外联动，让客户足不出户对房屋有真实体验感 [4] 合作问题 - 公司每年在IT类有投入，与微软中国合作切入点是云服务 [5]

公司基本信息 - 证券代码 000560，证券简称我爱我家 [2] - 投资者关系活动时间为 2019 年 2 月 27 日，地点在北京市朝阳区创远路 36 号院朝来科技园 8 号楼我爱我家北京总部 [2] - 参与单位包括瑞玺投资管理有限公司、瑞银证券有限责任公司、川财证券有限责任公司等 [2] - 上市公司接待人员包括董事、副总裁、董事会秘书等 [2] 行业与公司竞争力 - 房地产经纪行业竞争力依靠品牌、专业能力、时间积累和人才团队，我爱我家经多年积累和人才培养形成综合性竞争优势 [2] 业务协同与发展 - 公司租赁业务和买卖业务经纪人平衡，业务平衡发展，面对市场变化有“租转售”等应对措施 [2] 业绩与风险 - 公司业务线丰富，业务组合稳健，业绩稳健增长，抗风险能力强，业绩承诺受市场影响小 [2] 门店成本与业务布局 - 单店开店成本主要是房租、装修等费用和人力成本，不同城市有差异 [3] - 不同城市直营和加盟业务布局比例不同，不具备直营市场条件会通过加盟进入，加盟成熟可转直营 [3] 公司发展预期 - 2019 年公司加大投资并购扩张力度，收购中环互联形成直营 + 加盟新业务模式，在强化后台支撑等方面有提升空间 [3] 市场情况 - 市场回暖不会打价格战，能控制房源者得市场，小规模公司因控制不住房源可能打价格战 [3] 数据建设 - 公司注重数据化建设，十余年数据积累有价值，后续会加强数据化运营建设，赋能经纪人和客户 [3] 政策与租赁业务前景 - 政策大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，存量房时代房屋租赁市场大 [3] - 公司“相寓”品牌面向业主和租客提供综合服务，以分散式公寓为主、轻资产运营，覆盖 15 座城市，管理房源 31 万套，出租率约 95% [3]

战略方向 - 长远具备成为优秀大数据公司的有利条件，尽快布局更多国内重点城市，通过参股或吸收合并吸纳行业内优质企业 [2] 业务整合 - 收购标的需具备独立运营和盈利能力，通过公司平台获得体系化能力输入和资源嫁接 [2] 管理调整 - 加强财务管控，强化风险防范和内控管理，在组织绩效方面系统优化运行机制和指标体系并在城市公司推广，开展数据化经营等方面工作 [2] 管理层稳定性 - 现任 CIO 来自 IBM，有 20 多年工作经验和大项目实操经历，符合公司未来数据化建设需要，目前管理层稳定性好 [3] 行业与公司壁垒 - 行业内一手与二手业务、经纪与金融业务此消彼长，大公司业务综合，面对市场周期变化影响小，小公司较难应对，成熟企业需经历 5 - 6 年周期变化 [3] - 行业需线上线下协同，公司走从线下到线上的稳健发展路径 [3] 与 58 公司合作 - 与 58 公司在战略安全边界和协同效应上合作不错 [3] 增资入股上海亦我 - 上海亦我核心业务“123 看房”是全球首批通过机器视觉、机器学习实现极低成本 3D 建模的技术提供商，其 VR 看房业务拍摄迅速、成本低，家居家装 VR 可实现快速精确量房并对接虚拟装饰效果，智慧城市可实现消防和智能家居控制可视化及虚拟商铺和整体数据 [3] - 上海亦我与公司资源和业务互补，在 VR 看房领域有战略契合点和广阔合作空间，利于加强公司在该领域布局 [3][4] 大股东股票质押率问题 - 根据大股东综合资产情况，股票质押无不可控风险，后续问题会得到解决 [4]

公司基本情况 - 首家在A股主板上市的居住综合服务类企业，列入深股通和深证成指样本股，入选富时罗素全球股票指数系列、标普道琼斯新兴市场全球基准指数等名单 [2] - 主营业务包含房地产经纪、房屋资产管理、商业资产及房后衍生业务等 [2] - 2020年前三季度，归属于上市公司股东的净利润为117.57万元，下降幅度较第一季度和上半年分别收窄24,406.94和27.46个百分点 [2] 业务规模与数据 - 业务覆盖国内21座城市，门店总数近3500家，重点城市市占率环比增长 [3] - 新房业务合作盘源月均总量环比二季度增长5.3%，同比2019年三季度增长28.2%；月均直签盘源总量环比增长5.7%，同比增长17.5% [3] - 我爱我家官网第三季度MAU提升至786.6万，环比增长12%；DAU提升至40.4万，环比增长9.2%；有效商机转化共计96万，环比提升17%；录入业务系统真实客户总人数50万 [3] 交流环节问答 人员与门店 - 受疫情影响经纪人规模微降，三季度末恢复到2019年水平，北京、上海逆势正增长，全国直营门店数量微增 [3] 业务增长计划 - 新房业务依托加盟体系向三四线城市拓展，加大与开发商合作，扩大创新产品落地范围，整合中小机构 [3] 市场预判 - 全国主要城市二手房买卖市场累计同比回正，重点城市全年二手住宅大概率创阶段新高，四季度房企推售力度加强，成交预计稳定 [3] 深圳相寓业务 - 主营资产轻托管业务，已完成公司注册和AMS系统准备，预计4季度完成相寓品牌推广落地 [3][4] 市占率情况 - 在杭州、南京、南昌、无锡等重点城市市占率微增，10月杭州市占率创历史新高 [4] 引战情况 - 欢迎真正的战略投资方，后续进展会按规定披露 [4] 平台化建设 - 自主研发的i+产品群已内部启用，支持加盟和合伙业务，截至2020年9月底，已并网覆盖4家加盟城市，试点对外开放支持外部经纪人用户近31000人 [4] IT研发投入 - 前三季度IT投入近7000万元，三季度投入近3000万元，未来投入在业务系统创新与优化等方面 [4] 长租公寓市场 - 长租公寓行业成熟后，具备专业、稳健、合规经营能力的运营商竞争力将凸显 [4] 融资计划 - 目前资金管理良好，未来会拓宽融资渠道支持经营发展 [4] 五八减持情况 - 2018年7月五八受让公司8.28%股份，截至目前持股情况未变 [4] 股权激励安排 - 已推出首期员工持股计划，2018年11月完成股票回购计划，后续按进展披露信息 [4][5] 双11营销活动 - 与字节幸福里平台打造“幸福爱家选房节”，有机会赢取二手房佣金津贴、租赁津贴，字节系提供流量支持 [5] 未来经营重点 - 实现规模增长，加速城市和门店扩张；加强自主渠道线上能力建设；借助数字化转型推进组织与人才管理变革 [5]

分组1：2020年公司发展成果 - 加盟业务拓展，全国加盟门店超1300家，加盟城市拓展至17城，i+产品群链接外部经纪人达7.5万人，付费用户超5000人 [2] - 数字化投入近10亿元，形成以数据为枢纽的三大产品群，二手核心业务系统实施46次更版、1200个迭代功能点 [2] - 官网流量增长，2020年月均MAU达1067万，2021年第一季度升至1638万，较2020年增长53.5% [3] - 履行社会责任，成立650多支志愿服务队，2500多家门店变身“高考助力站”，“守护者计划”提供超1000万小时守护 [3] 分组2：2021年公司发展规划 - 进入平台化发展元年，提升官网流量和产品转化效率，深化大数据和人工智能技术应用，构建行业生态 [3] 分组3：非公开发行股票相关 - 2021年第一次临时股东大会审议通过非公开发行股票议案，是为支持公司发展，结合运营效率和未来投入等因素的高效低风险方式 [4] 分组4：IT人员相关 - 2020年数字化团队逆势增长，新增IT人员集中于平台SAAS产品建设、官网产品优化及运营、大数据和人工智能应用研发 [4] - IT团队建设规划与业务战略等匹配，分六个中心，重视人才结构和梯队建设，强调责任、协作和创新文化，建设学习型组织 [4] 分组5：加盟模式相关 - 加盟模式优势包括全国知名品牌、21年直营管理经验、数字化平台建设能力、6大体系8大平台、多元化合作模式 [5] - 选择加盟商考虑品牌理念、信用品格、行业经验、资金实力、市场了解等因素，管理方式包括准入机制、开业核准流程、统一管理机制等 [5][6] 分组6：股份回购相关 - 回购用于股权激励的股份将用于实施股权激励计划，具体方案待研究制定并履行决策程序后披露 [6] 分组7：IT提升作用案例 - 拓展业务方面，官网-VR带看订单数季度上涨20%，小爱助手在10城超1.3万经纪人使用，推送画像信息客户33.6万余人，推荐话术量61.6万余次 [6] - 扩大管理半径方面，智能语音质检实现官网客服电话100%语音质检，智能外呼功能1季度36万通外呼相当于9.6个人1年工作量 [6][7] - 降低管理费方面，一个城市中后台职能管理人员因IT系统推广减少1400多人，减少比例2/3；电子签章产品累计签署12.5万份，2020年签署劳动合同超3.7万份节省7.5万小时；官网产品用户质量提升，获客成本降低；爱客多产品分享获浏览、访客和有效客户有对应比例 [7]

业务布局与拓展 - 旗下“相寓”业务已落地深圳，业务覆盖北京、上海等城市，聚焦一线和强二线城市，后续强化区域内城市联动，大湾区是重点拓展区域之一 [1] - 2021年聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区开拓新城，在现有加盟城市拓展门店，力争年底全国加盟门店数超2000家 [2] - 结合城市GDP、房产交易成交量及活跃程度、城市人口情况等维度确定进驻目标城市 [2] 行业挑战与机遇 - 行业参与者增加，竞争激烈，但市场成长空间和变革机遇大，公司有超20年经营经验和稀缺人才队伍，2021年进入平台化发展元年 [2] - 《十四五规划建议》提出促进住房消费健康发展，居住服务类企业将受益 [3] 人才培养与管理 - 通过线上线下一体化搭建业务赋能体系，建立高品质经纪人职业模型，自研繁星学习平台，完成2000余门课程及知识点梳理应用 [2] - 第二期员工持股计划参加对象为董事（不含独立董事）、监事等，总人数不超500人 [2] - 重视IT人才结构和梯队建设，强调团队文化，打造学习型组织，有“IT英才计划” [3] 数字化建设 - 未来2年重点加大APP推广力度、扩大组合投放渠道、探索低成本创新流量、优化智能营销平台 [3] - 2020年我爱我家网产品获客和转化能力提升，年度活跃用户总量达1.28亿（较去年提升24.3%），带来294万条商机量（较去年提升74%），促成9.63万单成交，成交佣金贡献占比达24.6%（较去年提升11%） [3][4] - 自有流量逐年攀升，2020年月均MAU达1067万，2020年同比2019年增长25%，2019年同比2018年增长15% [4] - VR技术对商机转化提升明显，近两年官网新增VR房源量分别为23万和49.2万套，VR房源占官网房源比分别为37.3%和58.4%，VR房源较非VR平均单套房源浏览量高出31%，平均单套房源带看量高出328%，累计拍摄量达86.4万套 [4] 业绩与规划 - 2021年加强自主渠道线上能力建设，升级线上服务能力，扩大交易场景和边界，借助数字化转型推进组织与人才管理变革，优化成本结构 [3] - 近2 - 3年打造以卓越运营为基础、科技技术为驱动的数字平台，未来3 - 5年以数字化平台建设为牵引，推进步入第二发展曲线，实现数字驱动的居住服务平台运营商目标 [3] 营销与服务 - 2021年重点面向核心中心城市及外围区域、业务新拓展区域加强营销，提升品牌力和客户服务能力 [3] - 有超20年行业积累，可为客户提供居住全生命周期服务 [2] 加盟业务 - 加盟业务包括自营、联营和代理三种模式，根据不同市场环境选择适合方式开展 [3] 其他 - 2020年度业绩说明会可登陆网址https://rs.p5w.net/html/126177.shtml收看 [3] - 2021年云南辖区上市公司投资者网上集体接待日暨集体业绩说明会活动情况可登录“全景•路演天下”网站等查询 [4]