公司概况 - 我爱我家成立于1998年,是国内最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一,经历了两轮全国扩张,并加快推动数字化转型 [6][7] - 公司业务布局包括二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理及商业资产管理,业务覆盖北京、上海、杭州等15座国内核心一、二线城市 [8] - 公司收入结构中,资产管理业务贡献主要收入及利润,占比较去年提升8个百分点 [9][11] 2024H1业绩及看点 - 2024H1公司实现营业收入58.15亿元,同比下降7.17%,归母净利润0.29亿元,同比增长160.15%,实现扭亏为盈 [13][14][15] - 看点一:核心城市二手房成交复苏,公司市占率稳步提升。2024H1经纪业务收入同比下降23.9%,但毛利率提升0.16个百分点,预计未来佣金率水平将企稳 [19][20][21] - 看点二:"相寓"经营效率提升,成为业绩稳定器。2024H1资产管理业务GTV同比增长10%,营业收入增长15.7%,调整后毛利率提升0.7个百分点 [25][26][27] - 看点三:公司盘活资产聚焦主业,通过降本增效提升盈利能力。2024H1期间费用率下降约2个百分点,出售资产为公司贡献净利润约8000万元 [29] 盈利预测及投资建议 - 预计2024-2026年公司经纪业务收入增速分别为10.5%/14.5%/17.9%,资产管理业务收入增速分别为5.9%/7%/5% [31][32] - 维持公司"增持"评级,预计2024-2026年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74亿元,对应PE为60.9x/31.2x/21.1x [33] 风险提示 - 主要风险包括:去库存相关政策落地不及预期;二手房市场量价修复不及预期;公司布局城市竞争加剧,导致经纪业务市占率提升不及预期;资管业务发展不及预期 [35]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [3] 报告的核心观点 - 公司2024年上半年实现营收58.15亿元、归母净利润0.29亿元,同比分别下降7.17%、增长160.15% [3] - 公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长,财务状况整体良好 [3] - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元,EPS分别为0.05、0.09、0.14元 [6] 经纪业务分析 - 2024年上半年,公司经纪业务实现收入17.9亿元,同比下降23.9%,实现毛利率22.7%,同比上升0.16个百分点 [4] - 经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整 [4] 资管业务分析 - 2024年上半年,公司资产管理业务实现GTV约86亿元,同比增长10%,实现营业收入32.7亿元,同比增长15.7% [4] - 资产管理业务毛利率为负系基于新租赁准则,部分房源收益确认至"资产处置收益"科目,调整后毛利率约为11.8%,同比上升0.74个百分点 [4] 新房业务分析 - 2024年上半年,公司新房业务实现收入3.8亿元,同比下降40.7%,毛利率约为13.4%,同比上升0.8个百分点 [4] - 公司新房业务实现GTV约138亿元,同比下降48% [4] 整体财务情况 - 截至2024年6月30日,公司资产负债率70.40%,流动比率0.73,速动比率0.70,权益乘数3.38,整体财务情况维持稳健 [5] - 公司在手货币资金34.11亿元,交易性金融资产3.33亿元,应收账款4.72亿元,经营活动产生现金流19.39亿元,同比下降6.32% [5] 风险提示 - 行业销售规模不及预期 - 相寓业务扩张不及预期 [5]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 业绩扭亏为盈 - 2024年上半年公司实现营业收入58.15亿元,同比减少7.2%;实现归母净利润2936万元,同比实现扭亏为盈 [2] - 公司业绩改善的主要原因包括:1)费用控制,2024H1销售和管理费用率降至14.27%,同比减低0.68pct;2)出售云南昆明新纪元大酒店相关资产,预计带来约8000万元的非经常性收益;3)员工持股计划支付费用同比减少1328万元;4)持续精简运营效率较低的门店,减少117家门店 [2] 经纪业务承压,资产管理业务稳健增长 - 2024H1公司经纪业务实现营收17.9亿元,同比减少23.9%,毛利率为22.7%,同比提升0.16pct,实现GTV约1003亿元,同比减少21.3% [2] - 资产管理业务(相寓)实现营收32.7亿元,同比增长15.7%,调整后毛利率为11.8%,同比提升0.74pct,实现GTV约86亿元,同比增长10.0% [2] - 新房业务实现收入3.8亿元,同比减少40.7%;商业租赁及服务实现收入1.7亿元,同比下降9.5% [2] 二手房市场有望带动业绩改善 - 根据中指院数据,2024年2-3月,15个重点城市二手房成交量同比降幅较大,主要是2023年同期基数较高。随着政策加码,市场活跃度逐步提升,6月、7月成交套数同比分别增长23.5%、42.5% [2] - 公司深耕北京、上海、杭州等重点城市,2024年1-7月二手房成交套数同比分别-3%、5%、+15%,但价格仍然承压。二手房市场规模有望维持高位,重点城市有望率先修复,带动公司经纪业务增长 [2] 财务预测与估值 - 预计2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿元,同比分别+6.1%/+3.5%/+5.2%;归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿元,同比分别+110.1%/+124.7%/+87.0%;EPS分别为0.04/0.08/0.15元/股,3年CAGR为34.3% [7] - 考虑到公司在国内的龙头地位,以及政策扶持下二手房市场或将修复,维持"买入"评级 [2]

财务数据 - 营业收入为58.15亿元，同比下降7.17%[12] - 归属于上市公司股东的净利润为2935.75万元，同比增长160.15%[12] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-4382.93万元，同比增长24.32%[12] - 经营活动产生的现金流量净额为19.39亿元，同比下降6.32%[12] - 基本每股收益为0.0125元，同比增长160.39%[12] - 稀释每股收益为0.0125元，同比增长160.39%[12] - 加权平均净资产收益率为0.31%，同比增长0.78%[12] - 总资产为323.81亿元，同比增长0.01%[12] - 归属于上市公司股东的净资产为95.09亿元，同比增长0.40%[12] - 公司营业收入为58.15亿元，同比下降7.17%[48] - 营业成本为53.12亿元，同比下降4.86%[47] - 销售费用为2.73亿元，同比下降25.79%[47] - 研发投入为0.94亿元，同比增长139.08%[47] - 资产管理业务收入为32.72亿元，同比增长15.69%[48] - 资产管理业务毛利率为-5.20%，实际毛利率为11.83%[49] - 新房业务收入为3.77亿元，同比下降40.65%[48] - 现金及现金等价物净增加额为-1.80亿元，同比下降138.69%[48] - 投资收益为0.74亿元，占利润总额的191.62%[49] - 货币资金为34.11亿元，占总资产的10.54%[50] - 长期借款从1,057,867,310.69元减少至1,052,898,806.69元，减少0.02%[51] - 租赁负债从4,591,300,409.58元增加至5,226,507,104.10元，增加1.96%[51] - 交易性金融资产期末数为332,645,435.67元，本期购买金额为531,000,000.00元，本期出售金额为535,411,532.78元[51] - 投资性房地产期末数为2,399,739,217.47元，本期出售金额为7,179,021.53元，其他变动为-29,107,700.00元[51] - 货币资金受限金额为317,104,518.27元，其中住房租赁风险防控金等专项用途资金为287,530,522.03元[52] - 固定资产、投资性房地产、在建工程受限金额分别为52,435,776.91元、1,769,232,100.00元、665,394,429.26元[52] - 报告期投资额为647,747,589.25元，上年同期投资额为813,128,998.20元，变动幅度为-20.34%[53] - 公司实现营业收入58.2亿元，同比下降7.2%[34] - 归属母公司所有者的净利润为2,935.75万元，实现扭亏为盈[34] - 经纪业务收入为17.9亿元，同比下降23.9%，毛利率提升至22.7%[34] - 经纪业务GTV为1,003亿元，同比下降21.3%[34] - 资产管理业务在管房源规模达到29.3万套，同比增长12.6%[36] - 资产管理业务GTV为86亿元，同比增长10%，营业收入为32.7亿元，同比增长15.7%[36] - 资产管理业务毛利率为-5.2%，同比提升2.27个百分点[36] - 公司运营门店总量约2,736家，经纪人总数约3万余人[34] - 公司住房总交易金额（GTV）约为1,227亿元，同比下降25%[34] - 新房业务收入为3.8亿元，同比下降40.7%，毛利率为13.4%，同比提高0.8个百分点[38] - 新房业务GTV为138亿元，同比下降48%[38] - 商业租赁及服务业务收入为1.7亿元，同比下降9.5%[39] - 公司2024年上半年营业总收入为58.15亿元，同比下降7.2%[132] - 营业总成本为65.39亿元，同比下降4.9%[132] - 净利润为2840.21万元，去年同期为亏损4842.70万元[133] - 归属于母公司股东的净利润为2935.75万元，去年同期为亏损4881.06万元[133] - 基本每股收益为0.0125元，去年同期为-0.0207元[133] - 研发费用为2492.30万元，同比增长192.5%[132] - 资产处置收益为6.49亿元，同比增长9.9%[132] - 母公司营业收入为1704.61万元，同比下降21.4%[134] - 母公司净利润为2206.51万元，去年同期为亏损821.64万元[134] - 母公司资产处置收益为1358.90万元[134] - 2024年上半年经营活动现金流入小计为96.92亿元，相比2023年同期的123.32亿元有所下降[136] - 2024年上半年经营活动现金流出小计为77.53亿元，相比2023年同期的102.62亿元有所下降[136] - 2024年上半年经营活动产生的现金流量净额为19.39亿元，相比2023年同期的20.70亿元有所下降[137] - 2024年上半年投资活动产生的现金流量净额为45.47亿元，相比2023年同期的41.33亿元有所增加[137] - 2024年上半年筹资活动产生的现金流量净额为-66.67亿元，相比2023年同期的-57.37亿元有所下降[137] - 2024年上半年现金及现金等价物净增加额为-1.80亿元，相比2023年同期的4.66亿元有所下降[137] - 2024年上半年期末现金及现金等价物余额为30.94亿元，相比2023年同期的38.86亿元有所下降[137] - 2024年上半年母公司经营活动产生的现金流量净额为1383.93万元，相比2023年同期的-6681.55万元有所增加[139] - 2024年上半年母公司投资活动产生的现金流量净额为3881.80万元，相比2023年同期的-4.48万元有所增加[139] - 2024年上半年母公司筹资活动产生的现金流量净额为-2377.71万元，相比2023年同期的6401.97万元有所下降[139] - 公司2024年上半年所有者权益合计为9,586,108,222.78元，较上年期末增加29,466,832.15元[140] - 2024年上半年综合收益总额为28,710,632.57元，较上年同期减少48,519,673.83元[143] - 2024年上半年所有者投入和减少资本为8,851,575.38元，较上年同期增加22,128,938.42元[140][143] - 2024年上半年未分配利润为1,224,057,810.03元，较上年期末增加29,357,493.10元[140] - 2024年上半年少数股东权益为77,477,248.78元，较上年期末减少8,095,375.80元[140] - 2024年上半年其他综合收益为326,193,106.80元，较上年期末减少3,235,392.41元[140] - 2024年上半年资本公积为5,471,586,493.46元，较上年期末增加8,851,575.38元[140] - 2024年上半年对所有者（或股东）的分配为7,140,000.00元，较上年同期减少2,562,000.00元[140][143] - 2024年上半年盈余公积为131,292,712.71元，与上年期末持平[140] - 2024年上半年股本为2,355,500,851.00元，与上年期末持平[140] - 公司本期期末余额为10,360,548,292.92元[144] - 公司本期增减变动金额为30,916,657.73元，其中综合收益总额为22,065,082.35元，所有者投入和减少资本为8,851,575.38元[145] - 公司上年期末余额为8,720,524,056.42元，本期增减变动金额为13,912,541.87元[146] - 公司货币资金期末余额为34.11亿元，期初余额为35.61亿元[126] - 公司交易性金融资产期末余额为3.33亿元，期初余额为3.37亿元[126] - 公司应收账款期末余额为4.72亿元，期初余额为5.85亿元[126] - 公司预付款项期末余额为14.83亿元，期初余额为14.86亿元[126] - 公司其他应收款期末余额为13.32亿元，期初余额为12.29亿元[126] - 公司存货期末余额为4.27亿元，期初余额为4.56亿元[126] - 公司一年内到期的非流动资产期末余额为39.19亿元，期初余额为39.04亿元[126] - 公司流动资产合计期末余额为116.05亿元，期初余额为118.01亿元[126] - 公司非流动资产合计期末余额为207.76亿元，期初余额为205.76亿元[126] - 公司资产总计期末余额为323.81亿元，期初余额为323.77亿元[126] - 流动负债合计为158.86亿元，较上期的165.69亿元有所减少[128] - 非流动负债合计为69.08亿元，较上期的62.51亿元有所增加[128] - 负债合计为227.95亿元，较上期的228.20亿元略有减少[128] - 所有者权益合计为95.86亿元，较上期的95.57亿元略有增加[128] - 流动资产合计为16.97亿元，较上期的16.76亿元有所增加[130] - 非流动资产合计为85.80亿元，较上期的85.45亿元有所增加[130] - 资产总计为102.76亿元，较上期的102.21亿元有所增加[130] - 流动负债合计为9.83亿元，较上期的10.56亿元有所减少[131] - 非流动负债合计为5.42亿元，较上期的4.44亿元有所增加[131] - 负债合计为15.25亿元，较上期的15.01亿元有所增加[131] 业务发展 - 公司主要收入来源包括经纪业务、资产管理业务、新房业务和商业租赁及服务[17] - 经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式，通过线上互联网平台和线下门店网络为客户提供一站式专业化服务[17] - 资产管理业务“相寓”在管房源数量突破29万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元[18] - 2024年上半年，北京、上海、杭州二手房网签量分别为7.5万套、9.7万套、4.0万套，同比-11.2%、-0.4%、+6.9%[25] - 2024年上半年，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.0%，月环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点[25] - 公司预计2030年之前，国内存量房市场交易规模将突破10万亿元，超过新房市场交易规模[26] - 2024年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，一线城市二手住宅租金价格指数同比下降6.6%[27] - 公司预计2030年国内住宅租赁市场规模将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10%[28] - 2024年上半年，国内商品房累计销售面积4.8亿平方米，同比-19.0%，销售额4.7万亿元，同比-25.3%[29] - 2024年上半年，全国房地产开发投资5.25万亿元，同比-10.1%，住宅投资3.99万亿元，同比-10.4%[29] - 公司预计2030年之前，国内新房市场GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右[30] - 公司买卖业务平均佣金率水平小幅下降[35] - 与京东物流战略合作，探索社区商业服务创新平台[39][40] - 数字化建设效果显著，小程序端MAU达到239万，同比增长约9%，PC端MAU达到804万，同比上升约47%，APP端MAU达到311万，同比下降约8%[41] - 官网客户成交占比达到55.7%，官网客户录入占比达到49.1%，较2023年底提升7.3个百分点[41] - 线上报盘占比达到13%以上，为经纪业务发展提供了超过135万个线上商机[41] - 品牌定位为中国最亲民的大众房产服务平台，2023年完成品牌全面焕新升级[42] - 经纪人全职业周期管理能力，包括培训、组织、管理、有效激励及长期服务[43] - 融入社区的门店网络，规模和运营质量保持行业前列[44][45] - 公司新设北京邻居你好科技有限公司，经营社区电商平台，为经纪人提高社区服务能力[58] - 公司出售西藏云禾商贸有限责任公司股权，有利于优化资产结构及资源配置，提升经营效率和盈利能力[58] - 公司出售湖南蓝海购企业策划有限公司股权，有利于优化资产结构及资源配置，聚焦主业发展[58] - 公司通过创新业务模式

报告公司投资评级 - 公司评级为"增持"(首次覆盖) [2] 报告的核心观点 业绩扭亏为盈,经营效率提升 - 2024H1公司归母净利润扭亏为盈,扣非净利润亏损减少 [7] - 2024Q2二手房带看量和成交量回暖助力公司业绩回升 [8] - 公司降本增效提升经营效率,盈利能力有望提升 [9] 盈利预测核心假设 - 经纪业务:预计2024-2026年经纪业务增速分别为+10.5%/+14.5%/+17.9% [24] - 新房业务:预计2024-2026年新房业务收入增速分别为-5%/-2%/+2% [25] - 资产管理业务:预计2024-2026年资产管理业务收入增速分别为+5.9%/+7%/+5% [26] 投资建议 - 5.17新政后一线及二线城市积极优化楼市政策,二手房成交量显著回暖,有利于公司经纪业务增长 [28] - 公司降本增效提升经营效率,盈利能力有望提升 [28] - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74亿元,给予"增持"评级 [29] 风险提示 - 楼市政策落地不及预期 [13] - 二手房复苏不及预期 [13] - 资管业务发展不及预期 [13]

会议主要讨论的核心内容 行业情况 - 近期各主要城市二手房成交量呈现回落趋势,但同比仍保持高增长 [1][2][5][7] - 上半年北京二手房成交量同比下降11%,但5月份开始同比转正 [3][9] - 上海和杭州上半年二手房成交量同比转正,增速较快 [5][6][7] - 各城市二手房价格呈现小幅回升或基本稳定态势 [4][7] - 行业整体二手房交易GDP同比下降10-20% [13] 公司业绩情况 - 公司上半年净利润预计2.4-3.5亿元,扣非后小幅亏损3-4.6亿元,实现扭亏为盈 [12] - 上半年业绩受行业整体下滑的负面影响,但也获得了一些正面因素的贡献 [13][14][15][16] - 下半年有望实现同比增长,主要得益于5-6月成交量大幅增长以及各项成本费用的下降 [16][17] - 公司主要城市中,北京和杭州一直是利润贡献最大的,上海则持续亏损但亏损幅度收窄 [20][21] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 新政对公司收入的影响如何,二季度开始是否实现同比增长,全年收入能否实现增长 [18] **周总回答** - 5-6月份在新政影响下,公司收入实现同比大幅正增长 - 但前4个月收入仍同比下滑,上半年累计收入可能仍有所下降 - 下半年如果市场热度能持续,有望实现全年收入同比增长 [18][19] 问题2 **投资者提问** 公司去年计提的减值准备情况如何,今年是否还有较大减值压力 [23] **周总回答** - 去年计提的商誉减值和应收账款减值压力今年基本消除 - 商誉减值因为相关资产已剥离,应收账款减少且主要为信用良好客户 [23][24][25] - 预计今年不会有较大的减值计提压力 [23][24][25] 问题3 **投资者提问** 公司投资性房地产科目的变动原因是什么,未来是否还有出售计划 [25][26] **周总回答** - 投资性房地产下降主要是因为公司总部大楼装修期间从该科目转入在建工程 - 新纪元大酒店的出售不在该科目,而是在固定资产科目 - 未来公司仍有可能考虑出售部分投资性房地产资产 [26][27]

会议主要讨论的核心内容 行业整体情况 - 7月份以来,各城市二手房成交量环比有所回落,但同比仍保持高增长,如北京6月同比增长83%,7月前两周同比增长80% [1][2][3] - 上半年,北京二手房成交量同比下降11%,主要受一季度高基数影响,但5-6月同比转正 [2] - 上海和杭州上半年二手房成交量同比转正,分别增长2%和8% [5][7] - 各城市二手房价格同比下跌,北京下跌20%左右,上海和杭州下跌9-10% [3][6][7] - 各城市二手房挂牌量持续下降,北京6月单月下降1万套 [3] 公司业绩情况 - 公司上半年净利润预计2.4-3.5亿元,扭亏为盈,但有一次性资产出售收益约8000万元 [12][13] - 上半年经营性亏损3-5亿元,与去年基本持平,主要受行业整体下滑影响 [12][13][14] - 但公司通过降低租金、销售费用、员工持股费用等措施,对利润产生正向贡献 [14][15] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 新政对公司收入的影响如何,二季度是否实现同比增长,全年能否实现收入增长 [17][18] **周总回答** - 5-6月二手房成交量大幅正增长,对公司收入有正向贡献 - 但上半年累计收入可能仍同比下降,因为前4个月下滑难以完全弥补 - 如果下半年市场热度能持续,有望实现全年收入正增长 [18][19] 问题2 **投资者提问** 各主要城市盈利情况如何,是否存在减值压力 [19][20][21][22][23][24][25][26] **周总回答** - 北京和杭州一直是公司主要利润贡献城市,但今年上半年可能同比有所下降 - 上海亏损有望收窄,可能实现扭亏 - 商誉和应收账款减值压力大幅降低,今年不太可能有大额减值 [22][23][24][25][26] 问题3 **投资者提问** 投资性房地产科目的变化原因 [25][26] **周总回答** - 新纪元大酒店出售不在投资性房地产科目,而在固定资产 - 投资性房地产下降主要是因为公司总部大楼装修期间从该科目转入在建工程 [25][26]

报告公司投资评级 - 报告维持"增持"评级 [3] 报告的核心观点 - 公司上半年注重降本增效,在政策利好下经纪业务成交量呈良好复苏态势,故维持盈利预测 [5] - 公司通过多重举措提升盈利水平,包括严控费用、出售资产、减少股份支付费用等 [10] - 得益于各地二手房成交数据改善,对公司业绩产生较好正面贡献 [9] 财务数据总结 - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元,EPS分别为0.05、0.09、0.14元 [5] - 公司2024-2026年营业收入预计分别为12563、13249、14094百万元,同比增长3.9%、5.5%、6.4% [11] - 公司2024-2026年毛利率预计分别为15.0%、15.8%、16.3%,净利率预计分别为0.9%、1.5%、2.3% [11] - 公司2024-2026年ROE预计分别为1.2%、2.0%、3.2% [11]

公司业绩预测 - 公司预计2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为盈利2,400万元至3,500万元，与2023年上半年相比实现扭亏为盈[3] 住房交易情况 - 2024年一季度，公司住房总交易金额（GTV）同比下降明显，主要由于去年同期较高的成交量基数和今年二手房成交价格回落[5] - 2024年二季度，公司二手房买卖业务的成交量和带看量均实现较好的同比增长，对公司业绩产生正面贡献[6] 资产出售影响 - 公司通过出售云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，预计对2024年上半年净利润产生正面影响，影响金额约为8,000万元[6] 费用控制 - 公司2024年上半年股份支付费用下降至885万元，较2023年上半年的2,213万元大幅减少[7] - 公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等运营成本进一步下降[6] - 公司第二期员工持股计划的股份支付费用已于2024年6月30日全部摊销完毕[7]

高效梳理市场热点 - 平均每3-4篇文章中至少梳理到1家上市公司区间最高涨幅超30%[4][5] - 54次个股梳理后5日内最高涨幅超过10%[5] - 213家公司中有86家区间最高涨超10%，其中22家上市公司区间最高涨幅超30%[5] 地产板块二季度持续回暖 - 各地方政府出台宽松政策以适应市场变化和需求[11] - 我爱我家有效融合房地产经纪服务与智能科技，区间最高涨幅超73%[12][13] 锑成为新的小金属明星 - 锑被多国列入战略性矿产资源，供给有限，价格创2012年以来新高[15] - 国内锑原料紧张局面持续，华钰矿业9个交易日最高涨幅达55.29%[16] AI军备竞赛的关键时期 - 2024-2025年是全球AI军备竞赛的关键时期，算力需求保持快速增长[19] - 光模块及上游光器件有望持续受益，新易盛最高涨幅达71.51%[19][21]