纪要涉及的行业或者公司 * 公司：我爱我家（房地产中介服务公司）[1][2] * 行业：二手房交易市场/房地产中介行业[1][2] 纪要提到的核心观点和论据 * **核心观点：2026年1月，我爱我家在五个核心城市的二手房成交和带看量环比（相较于2025年12月）及同比（相较于2025年1月）均实现普遍增长，市场表现强劲**[1][2] * **论据（环比数据，2026年1月 vs 2025年12月）：** * 北京：成交与带看环比均增长约10-15%[1][2] * 上海：成交环比增长约25-30%，带看环比增长约10-15%[1][2] * 杭州：成交环比增长约10-15%，带看环比增长约5-10%[1][2] * 南京：成交环比增长约20-25%，带看环比增长约10-15%[1][2] * 苏州：成交环比增长约15-20%，带看环比增长约15-20%[1][2] * **论据（同比数据，2026年1月 vs 2025年1月）：** * 北京：成交同比增长约40-45%，带看同比增长30-35%[2] * 上海：成交同比增长约35-40%，带看同比增长约45-50%[2] * 杭州：成交同比增长约5-10%，带看同比增长约45-50%[2] * 南京：成交同比增长约30-35%，带看同比增长约40-45%[2] * 苏州：成交同比增长约35-40%，带看同比增长约110-120%[2] * **补充论据：** 北京市场头部两家中介整体成交环比也增长约10-15%，与我爱我家北京数据趋势一致[1][2] 其他重要但是可能被忽略的内容 * **同比基数说明：** 2025年1月下旬包含春节因素，可能对同比数据的解读产生影响[2] * **挂牌量变化：** 截至2026年1月底，与2025年12月底相比，北京和上海的二手房挂牌量均减少约3%，杭州挂牌量持平[2]

市场整体表现 - 2024年1月23日，房地产服务板块整体下跌0.44%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.33%，深证成指上涨0.79% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌，领涨股为世联行（涨1.40%），领跌股为特发服务（跌3.65%） [1][2] 个股价格与交易情况 - 特发服务领跌板块，收盘价39.84元，跌幅3.65%，成交额4.02亿元 [2] - 世联行涨幅居前，收盘价2.90元，涨幅1.40%，成交额1.68亿元，成交量58.74万手 [1] - 我爱我家交易最为活跃，成交额达5.36亿元，成交量171.56万手，但股价下跌0.63% [1][2] - ST明诚上涨1.18%，收盘价1.71元，成交额2338.02万元 [1] - 新大正上涨0.50%，收盘价14.18元，成交额8090.84万元 [1] - 招商积余上涨0.17%，收盘价11.75元，成交额1.19亿元 [1] - 皇庭国际股价持平，收盘价2.10元，成交额6058.22万元 [1] - 珠江股份下跌0.21%，收盘价4.74元，成交额9759.27万元 [1] - 中天服务下跌0.29%，收盘价6.79元，成交额9732.77万元 [1] - 南都物业下跌0.41%，收盘价14.40元，成交额6338.68万元 [1] - 宁波富达下跌0.88%，收盘价6.77元，成交额1.66亿元 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体呈现主力资金净流出态势，当日主力资金净流出1.25亿元 [2] - 游资资金同样净流出，金额为3983.45万元 [2] - 散户资金则呈现净流入，金额为1.65亿元 [2] 个股资金流向明细 - 新大正获得主力资金净流入521.00万元，主力净占比6.44%，是表中唯一主力资金净流入的个股 [3] - 我爱我家遭遇主力资金大幅净流出3762.76万元，主力净占比-7.02%，是主力净流出额最高的个股 [3] - 宁波富达主力资金净流出1999.04万元，主力净占比-12.08%，是主力净流出占比最高的个股 [3] - 世联行主力资金净流出1016.25万元，主力净占比-6.04%，同时游资净流出1231.43万元 [3] - 南都物业游资净流出950.68万元，游资净占比-15.00%，是游资净流出占比最高的个股 [3] - 皇庭国际、ST明诚、招商积余、中天服务、珠江股份均呈现主力资金净流出，金额在27.26万元至414.55万元之间 [3] - 多数个股散户资金为净流入，其中我爱我家散户净流入4979.46万元，世联行散户净流入2247.68万元，宁波富达散户净流入1938.48万元 [3]

市场整体表现 - 2024年1月22日，房地产服务板块整体上涨0.29%，表现优于上证指数（上涨0.14%）和深证成指（上涨0.5%）[1] - 板块内个股表现分化，在统计的11只个股中，6只上涨，3只下跌，2只收平[1][2] - 从资金流向看，板块整体呈现主力资金净流出8838.54万元，游资资金净流出609.14万元，但散户资金净流入9447.68万元[2] 领涨个股分析 - 皇庭国际领涨板块，收盘价2.10元，单日涨幅1.94%，成交额8339.86万元[1] - 宁波富达涨幅居前，收盘价6.83元，上涨1.49%，成交额达1.86亿元[1] - ST明诚上涨1.20%，收盘价1.69元，主力资金净流入166.61万元，净占比达9.71%[1][3] 资金流向明细 - 特发服务获得主力资金净流入293.33万元，是板块中少数获得主力净流入的个股之一[3] - 我爱我家主力资金净流出规模最大，达2789.83万元，但其游资净流入2068.07万元，显示资金面存在分歧[3] - 宁波富达主力资金净流出1653.19万元，净占比-8.87%，但散户资金净流入2365.16万元，净占比12.69%[3] - 新大正主力资金净流出316.71万元，游资净流出724.55万元，但散户资金净流入1041.26万元，净占比14.14%[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达200.83万手，成交额6.37亿元，在板块中遥遥领先[1][2] - 世联行成交量66.30万手，成交额1.88亿元，也属于成交较活跃的个股[1][2] - 南都物业、新大正成交量相对较小，分别为3.68万手和5.21万手[1][2]

行业背景与趋势 - 房地产行业经历深刻重塑，资产属性从金融属性回归居住属性，市场参与者心态发生显著变化[1] - 在价格拉锯和流动性降低的背景下，业主更倾向于通过出租而非出售来持有资产，租赁成为理性的资产持有策略[1] - 租金回报率稳步提升，其产生的持续性现金流在很多场景下已超越普通银行理财和部分基金产品的收益水平，且更稳定、更可预期[1] - “着力稳定房地产市场”政策落地，业主持有资产更有耐心，租赁市场进一步升温，租金收入从“锦上添花”转变为资产保值增值的“雪中炭”[1] - 租赁资产在价格普涨时代结束后，其产生稳定租金收益的“防御性”特质逐渐显露，成为投资组合中抵御风浪的“压舱石”[2] - 根据中指研究院统计，2025年11月全国重点50城平均租金房价比达到2.23%，相较于2023年初的低点提升了0.25个百分点[2] - 租金回收房产投资的速度正在稳步加快，租赁的现金流价值正在回归[3] - 在一线城市和强二线城市核心区域，早年低价购入的“老破小”房产年化租金回报率往往十分可观，高于当前许多低风险理财产品收益率[3] - 整体租赁市场面临挑战，以北京为例，近两年房租呈现逐年走低态势，新增房源增多，租客议价能力增强[3] - 市场面临三大核心挑战：空置风险急剧攀升、租金定价复杂棘手、管理成本与精力消耗飙升[3][4] - 当前租赁市场供需双方核心诉求高度统一：渴望更快捷、更划算、更省心、服务更好的租赁体验[5] - 在“租购并举”政策导向下，租赁市场已成为房地产市场重要组成部分，住房租赁市场将走向专业化、规范化和品质化的新阶段[9] - 行业市场集中度将持续提升，具备强大品牌信用背书、成熟标准化服务体系和深度数字化运营能力的头部专业机构将更受市场青睐[9] - 规模化专业机构能通过集中采购和高效管理降低单位运营成本，以统一品质标准、透明流程和全面保障建立客户信任，推动行业迈向以品质、效率和信誉为导向的价值竞争新阶段[10] 公司产品与服务 - 我爱我家集团旗下“相寓”品牌推出名为“相寓优选”的托管产品，是一套基于数字化赋能和极致精细化运营的全方位资产管理服务方案[6] - 产品将招租期明确锁定在30天，低于行业内的45—60天，并承诺若30天内未能成功出租，公司将承担半月租金的空置损失[6] - 产品坚持“0差价，严格按市场价签约”原则，所有费用明码标价，服务费首年次年均为月租金的3天，维修基金固定为80元/月[6] - 租金按月准时支付，业主可以清晰预测每一笔收益[6] - 产品为每位业主配备专属管家，提供从租前房源推广、租中签约审核到租后维修保洁、租务代办等八大服务模块的全周期托管[7] - 与国内领先的服务平台“京东服务+”达成战略合作，房屋维修保养能享受京东标准的快速响应和高质量服务[7] - 对租客而言，房源无差价带来最优性价比，并提供“两人同住最优房源推荐”等解决实际痛点的服务[7] - 相寓优选通过“好房源-好服务-好租客”的良性循环实现良好租住转化[7] - 相寓优选用“风险共担”机制倒逼自身提升运营效率和客户满意度，借力“生态合作”拓展和升级租赁服务的边界与品质[10] 公司实力与运营数据 - 相寓品牌拥有近25年的房屋资产管理运营经验，目前管理着超过33万套全国在管房源，累计服务了超1000万的业主与客户[8] - 根据我爱我家2025年半年报数据，相寓平均出房天数为8.8天，较2024年同期缩短0.7天，出租率稳定在95.2%的高位[8] - 依托我爱我家和相寓双APP的巨大流量导入、专业的经纪人网络以及数据驱动的精准客户匹配能力，维持并提升运营能力[8]

公司股价与交易表现 - 2025年1月21日盘中，公司股价下跌2.17%，报3.15元/股，成交额7.46亿元，换手率10.32%，总市值74.20亿元 [1] - 当日主力资金净流出1.25亿元，特大单买卖占比分别为10.51%和19.34%，大单买卖占比分别为20.80%和28.67% [1] - 年初以来股价上涨7.88%，近5日、20日、60日分别上涨6.78%、7.14%、8.62% [2] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务收入构成为：资产管理47.76%，经纪业务35.90%，新房业务8.28%，其他4.97%，商业租赁及服务3.08% [2] - 2025年1-9月，公司实现营业收入81.65亿元，同比减少6.81%；归母净利润4232.70万元，同比增长398.75% [2] - 截至2025年12月31日，公司股东户数为8.19万，较上期增加3.79%；人均流通股27541股，较上期减少3.65% [2] 公司股东与机构持仓 - 截至2025年9月30日，十大流通股东中，华安媒体互联网混合A为新进股东，持股4809.77万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股3663.39万股，较上期增加1167.72万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第九大流通股东，持股2086.00万股，较上期减少16.72万股；嘉实策略混合为第十大流通股东，持股1700.00万股，较上期增加200.00万股；国泰金龙行业精选混合退出十大流通股东 [3] 公司历史与行业属性 - 公司成立于1992年11月30日，于1994年2月2日上市，主营业务涉及商业零售业、房地产业、酒店旅游服务业和物业管理 [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-房产租赁经纪，所属概念板块包括房屋租赁、低价、小盘、数字经济、人工智能等 [2] - A股上市后累计派现5.30亿元，近三年累计派现1012.87万元 [3]

2025年北京租赁市场整体特征 - 市场整体呈现“量稳价降”特征 2025年交易量较2024年有所回落 但新增房源量同比增长4.3% 供需关系变化带动全年平均租金同比下行 各月租金环比波动幅度基本控制在4%以内 [1] 租赁市场需求端结构性变化 - **租客年龄结构变化**：35岁以上租客群体占比持续扩大 2025年35-40岁、40-45岁、45-50岁年龄段租客比例分别上升1.7%、0.5%、0.6% 累计提升2.8% 20-35岁租客比例整体下降3.3% 80后租客比例已连续六年保持上升 [3] - **户型需求变化**：三居及以上大户型需求比例连续三年增加 2025年增幅略明显 一居室需求比例连续三年下滑 两居室需求比例总体呈上升趋势 [6] - **租赁方式变化**：近五年整租人群占比呈逐年上升趋势 [8] 需求变化背后的驱动因素 - **大户型需求增长因素**：二孩、三孩政策落地推动多人口家庭选择大户型 两居室和一居室租金差额小 部分预算高的已婚两口之家或未婚情侣选择两居室 80后家庭型租客占比提升带动中大户型需求增长 [6] - **整租需求增长因素**：租金下行背景下 租客同等预算可选择品质更高的整租房源 以80后为代表的家庭型租客对整租需求更高 居民居住观念转变 更多人接受并主动选择品质租赁 [8] 租赁服务机构的产品与运营应对 - **产品升级**：公司旗下房屋资产管理品牌“相寓”推出整租托管产品“相寓优选” 主打租金无差价、空置期短、专属管家服务 承诺30天内出租（未租出赔付半月租金） 交易全程透明、租金无差价、月月按时到账 为租客提供由京东服务提供的专业房屋维修、保洁等服务 [9] - **运营效率**：2025年半年报数据显示 相寓平均出房天数为8.8天 较2024年同期缩短0.7天 出租率稳定在95.2%的高位 得益于精细化运营与数字化手段应用 [9] 政策与行业发展趋势 - **政策影响**：随着国家《住房租赁条例》发布及《北京市住房租赁条例》配套措施细化 住房租赁市场将走向专业化、规范化和品质化的新阶段 [10] - **公司定位与作用**：作为深耕租赁行业25年的服务机构 相寓累计服务超1000万业主及客户 其运营经验、服务体系与数字化优势可实现房源与需求的精准匹配 在“租购并举”政策导向下 公司通过产品升级与专业运营为业主提供资产管理方案 为租赁市场高质量发展注入动力 [10]

房地产服务板块市场表现 - 1月20日房地产服务板块整体表现强劲，较上一交易日上涨4.46%，显著跑赢大盘，当日上证指数下跌0.01%，深证成指下跌0.97% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为新大正，涨幅为7.57%，招商积余和我爱我家紧随其后，涨幅分别为7.54%和7.33% [1] - 板块当日成交活跃，多只个股成交额巨大，其中我爱我家成交额达20.07亿元，特发服务成交额为6.54亿元 [1] 板块个股涨跌详情 - 涨幅居前的个股包括：新大正（收盘价14.07元，涨7.57%）、招商积余（收盘价11.98元，涨7.54%）、我爱我家（收盘价3.22元，涨7.33%）、宁波富达（收盘价6.75元，涨5.63%）、特发服务（收盘价41.65元，涨2.69%）[1] - 板块内仅南都物业一只股票下跌，收盘价14.20元，跌幅为1.18% [2] - 部分个股成交量巨大，我爱我家成交量达624.97万手，世联行成交量达108.52万手 [1] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流入状态，净流入金额为3.44亿元，而游资和散户资金则分别净流出1.2亿元和2.24亿元 [2] - 个股中，我爱我家获得主力资金大幅净流入2.45亿元，主力净占比达12.19%，是板块内吸金能力最强的个股 [3] - 特发服务、世联行、宁波富达、新大正也获得千万级别的主力资金净流入，净流入额分别为5403.99万元、2456.41万元、2110.85万元和2059.73万元 [3] - 部分个股遭遇主力资金净流出，其中皇庭国际净流出625.36万元，南都物业净流出498.63万元，ST明诚净流出225.81万元 [3]

大盘主力资金流向 - 截至1月20日午后一小时，大盘主力资金净流出878.96亿元 [1] 主力资金流入前十大板块 - 银行板块主力资金净流入14.63亿元 [1] - 工程建设板块主力资金净流入8.82亿元 [1] - 保险板块主力资金净流入6.28亿元 [1] - 证券板块主力资金净流入5.71亿元 [1] - 房地产开发板块主力资金净流入4.62亿元 [1] - 物流行业板块主力资金净流入3.66亿元 [1] - 化肥行业板块主力资金净流入3.49亿元 [1] - 水泥建材板块主力资金净流入3.21亿元 [1] - 房地产服务板块主力资金净流入2.89亿元 [1] - 酿酒行业板块主力资金净流入2.72亿元 [1] 部分板块及代表公司表现 - 保险板块上涨0.48%，代表公司中国平安 [2] - 证券板块上涨0.09%，代表公司国泰海道 [2] - 房地产开发板块上涨1.17%，代表公司合肥城建 [2] - 化肥行业板块上涨0.93%，代表公司盐湖股份 [3] - 水泥建材板块上涨1.44%，代表公司海螺水泥 [3] - 房地产服务板块上涨1.05%，代表公司我爱我家 [3] - 酿酒行业板块上涨0.15%，代表公司泸州老窖 [3]

房地产及物业管理板块股价异动 - 中华企业股价涨停 [1] - 我爱我家、城投控股、大悦城股价此前封住涨停板 [1] - 招商积余、招商蛇口、滨江集团股价跟随上涨 [1]

公司股价与交易表现 - 截至上午11时1分，我爱我家股价涨幅为10.00%，最新价为3.30元，总市值为77.73亿元 [1] - 公司股票封板资金为11.46亿元，成交额达14.12亿元，换手率为19.65% [1] 市场炒作逻辑与消息面 - 市场炒作围绕中房协相关交易平台消息、美联储降息带来的行业利好预期以及技术形态整理方向选择展开，同时有消息提及相关报名情况 [1] - 1月1日，相关杂志刊发文章强调加强预期管理对稳定房地产市场的特殊重要性，提出政策要一次性给足，以尽可能缩短调整时间并熨平市场波动 [1] - 年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等 [1] 区域市场动态与政策 - 海南房地产市场运行保持平稳，刚性和改善性住房需求持续释放，核心区域市场表现稳固 [1] - 珠海推出购房以旧换新补贴，并组织开展团购促销活动 [1] 机构观点与公司评价 - 机构对房地产行业评级以增持为主，认为行业具备一定投资价值 [1] - 我爱我家运营状况良好，多数机构认可其长期投资价值 [1]