文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REIT）是市场上优质的股息股票，Agree Realty作为零售REIT符合这一框架，分析投资该公司股票获得1000美元股息所需金额及投资价值 [1] 公司情况 - 公司在美国各地拥有房产并出租给沃尔玛、CVS和劳氏等零售连锁店，以开发和收购为主要增长驱动力 [2] - 截至第一季度末公司拥有13亿美元流动性，计划今年完成6亿美元的收购目标 [2] - 公司自2021年起每月支付股息，上周股息提高2.9%，目前年化股息为每股3美元 [2][3] - 公司股息收益率高达4.9%，过去五年股息和收益率均有所增长 [2] 投资分析 - 要从Agree股票获得1000美元的年度股息收入，需购买334股，按当前水平成本约20450美元 [3] - 对于寻求稳定被动收入的退休人员或投资者，公司是不错选择；投资基础较小者可部分投资该公司，其余分散到其他股票 [3]

文章核心观点 - 推荐超配净租赁房地产投资信托基金（REITs），认为当前该行业估值处于折价状态，给出四家看好的REITs公司 [34] 行业情况 - 净租赁REITs是REITs领域第三大板块，仅次于基站和工业建筑 [5] - 净租赁REITs总市值865.03亿美元，股息率7.2%，当前P/FFO为11.0，年初至今涨幅3.67% [8] 公司情况 Realty Income Corporation（O） - 专注于单租户独立物业，以三净租赁方式租给美国、英国及欧洲六国的租户 ，市值约461亿美元，拥有15485处商业地产，面积3.342亿平方英尺，租给1552个租户，涉及89个行业 [6] - 零售物业占比近80%，工业物业占14.7%，博彩物业占3.3%，还有27处农业地产，通过与Digital Realty的合资企业进入数据中心领域 [7] - 2024年第一季度租金收入12.1亿美元，2023年同期为9.253亿美元；NFFO为8.798亿美元，合每股1.05美元，2023年同期为6.856亿美元，合每股1.04美元；AFFO为8.629亿美元，合每股1.03美元，2023年同期为6.507亿美元，合每股0.98美元 [12] - 一季度投资近6亿美元，约54%在英国和欧洲，国际交易加权平均现金收益率8.2%，使总投资组合加权平均现金收益率升至7.8% [12] - 一季度末投资组合入住率98.6%，加权平均租赁期限9.8年，净债务+优先股与预估调整后EBITDAre之比为5.5倍，流动性40亿美元，拥有投资级资产负债表，标普评级A-，穆迪评级A3 [12] - 运营55年来持续收租并向股东支付股息，自1994年上市以来宣布646次月度股息，连续106个季度提高股息，连续30年提高股息，复合年增长率4.3%，当前股息率5.95%，P/AFFO为12.98倍，平均AFFO倍数为18.41倍，评级为买入 [13] Agree Realty Corporation（ADC） - 专注于独立零售物业的开发和收购，市值约62亿美元，拥有近2200处物业，面积4490万平方英尺，分布在49个州，专注美国市场 [15] - 最大行业为杂货店，占年化基础租金（ABR）的9.7%，其次是家居装修和汽车服务，分别占8.7%和8.4%，目标是可用于多个零售行业的通用物业，避免单一用途资产 [15][16] - 与沃尔玛、克罗格等大型零售商合作，近70%的租金来自投资级租户 [16] - 一季度地面租赁占总ABR近12%，610万平方英尺的地面租赁组合全部租出，有224份租约，加权平均租赁期限10.3年，88%的租金来自投资级租户，最大租户是劳氏，占地面租赁ABR的14% [18] - 资产负债表状况良好，固定费用覆盖率4.9倍，净债务与经常性EBITDA之比为4.8倍，预估基础上为4.3倍，标普评级BBB，2028年前无重大债务到期，债务加权平均到期期限约7年 [19] - 2014年以来平均AFFO增长率5.73%，平均股息增长率5.63%，每月支付股息，股息记录良好，2023年12月31日AFFO派息率为73.90%，当前股息率4.90%，P/AFFO为15.19倍，正常AFFO倍数为18.02倍 [21] Essential Properties Realty Trust, Inc.（EPRT） - 专注于单租户物业的收购和管理，主要租给服务导向和/或体验型行业的中型市场公司，市值约47亿美元，拥有1937处物业，面积1930万平方英尺，分布在48个州，有383个租户，涉及16个行业，投资组合出租率99.9%，加权平均租赁期限14.1年 [23] - 最大行业为洗车行，占ABR的15.1%，其次是幼儿教育和医疗/牙科，分别占11.3%和10.9%，最大租户是Equipment Share，占ABR的4.3%，前10大租户租了295处物业，占ABR的19.1% [23] - 2018年年中完成首次公开募股并同年成为REIT，自上市以来持续支付并提高股息，2019年每股股息0.88美元，截至2023年底增至1.12美元，2024年第二季度宣布每股季度股息0.29美元，按年计算为1.16美元，较去年同期增长约1.75% [24] - 资产负债表状况良好，标普评级BBB-，预估流动性8.63亿美元，资产100%无抵押，无担保债务 [24] - 杠杆率低，预估净债务与调整后EBITDAre之比为3.6倍，债务加权平均利率3.6%，加权平均到期期限4.7年 [25] - 2020年以来平均AFFO增长率8.24%，平均股息增长率5.54%，2023年AFFO派息率67.88%，股息安全，当前股息率4.28%，P/AFFO为16.01倍，平均AFFO倍数为18.70倍，评级为买入 [26] NetSTREIT Corp（NTST） - 2019年末成立的小盘REIT，专注于单租户零售物业的收购和管理，市值约12亿美元，拥有628处物业，面积1130万平方英尺，分布在美国45个州 [28] - 一季度87.2%的年租金来自必需品、折扣或服务导向型零售商，51.5%的租户为必需品零售商，23.0%为折扣零售商，12.7%为服务导向型零售商，其余12.8%为其他类型租户，最大行业为美元商店，占2024年第一季度ABR的17.1% [28] - 净租赁投资组合100%出租，加权平均租赁期限9.2年，71.1%的ABR来自投资级租户，最大租户是Dollar General，占ABR的11.7%，前10大租户中有9个具有投资级信用评级 [28] - 资产负债表资本充足，杠杆率低，近期债务到期较少，最近的债务到期日为2027年，预估调整后净债务与调整后EBITDAre之比为2.9倍，长期债务与资本比率为36.79%，EBITDA与利息费用比率为4.83倍，99%的资产无抵押，预估流动性6.668亿美元 [30] - 过去几年平均AFFO增长率8.14%，预计合理的AFFO年增长率约4.5%，股息率4.85%，2023年AFFO派息率66.39%，当前P/AFFO为13.60倍，正常AFFO倍数为18.26倍 [32]

行业现状 - REITs年初至今下跌近5%，过去两年表现不佳，市场情绪不乐观 [2][3] Mid - America Apartment Communities, Inc.（MAA） - 专注开发、收购和管理多户社区，是标普500成分股，上市30年，市值约164亿美元，拥有102,661套公寓，分布在16个州和哥伦比亚特区 [4] - 投资组合在价格点、市场、建筑类型和子市场上多元化，70%的物业位于大型市场，最大物业类型是花园式（占62%），最大物业等级是A - /B + 级（占51%），主要聚焦阳光地带市场，最大市场是亚特兰大，占同店净营业收入的12% [5] - 过去10年仅有2020年FFO负增长，分析师预计今年FFO每股下降4.5%，2025年增长1.1%，2026年增长5.2%，次年增长2.4% [6][7] - 自1994年上市以来从未削减或暂停股息，2014年以来每年增加股息，平均股息增长率为7.18% [7] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级为A - ，债务指标良好，平均利率3.6%，94.9%为固定利率，加权平均到期期限7.2年 [8] - 目前股息收益率4.22%，2023年调整后FFO派息率67.96%，当前P/AFFO为17.22倍，低于平均的19.18倍，评级为买入 [8] Realty Income Corporation（O） - 是净租赁REIT，过去28年中有27年实现AFFO每股正增长，自1996年以来AFFO每股中位增长率为5.7%，连续30年增加股息，复合年增长率4.3%，已宣布646次月度股息，连续106个季度增加股息 [10] - 拥有3.342亿平方英尺的投资组合，包括15,485处商业物业，租给1,552个租户，物业位于美国50个州及欧洲多国，投资组合在地理、物业类型、租户和行业上多元化 [10] - 最大租户是Dollar General，占年租金3.4%，前20大租户占年租金36.3%，10个有投资级信用评级，约90%租金来自防御性行业，最大行业是杂货店，占年租金10.1% [10][11] - 一季度末工业物业占投资组合14.7%，游戏物业占3.3%，近期有多项大型收购，还与Digital Realty成立合资企业建设数据中心，一季度末投资组合入住率98.6%，加权平均剩余租赁期限约9.8年 [11] - 2024年第一季度投资5.98亿美元，初始加权平均现金收益率7.8%，国际投资初始加权平均现金收益率8.2%，规模和规模优势使其能在不同地区和物业类型实现增长，可进行大型投资 [15] - 自2014年以来，平均AFFO增长率5.09%，平均股息增长率5.49%，2023年AFFO派息率76.27%，当前混合P/AFFO为13.00倍，低于平均的18.41倍，评级为买入 [17] Prologis（PLD） - 是工业REIT，专注工业物业开发、收购和管理，市值约1019亿美元，拥有12亿平方英尺投资组合，包括5,618处工业物业，分布在19个国家和4大洲，服务约6,700个客户，最大租户是亚马逊，占租金4.9%，前10大租户占年租金14.4% [17] - 约86%净营业收入来自美国，最大市场是南加州，占美国总面积13.7%，拥有2.26亿平方英尺土地储备，预计总投资约390亿美元，主要位于高端市场 [17][18] - 穆迪评级A3，标普全球评级A，债务与调整后EBITDA比率4.6倍，固定费用覆盖率7.6倍，债务加权平均利率3.1%，加权平均到期期限9.3年，2026年前无重大债务到期，拥有58亿美元流动性 [19] - 年初至今股价下跌约18%，因供应过剩和经济不确定性，净吸纳量放缓，分析师预计2024年AFFO每股下降2%，2025年增长17%，2026年增长10% [19] - 过去十年平均AFFO增长率12.32%，平均股息增长率12.14%，目前股息收益率3.49%，P/AFFO为24.60倍，低于平均的27.52倍，评级为买入 [22] Agree Realty Corporation（ADC） - 是净租赁REIT，专注零售物业收购和开发，市值约62亿美元，拥有4490万平方英尺投资组合，包括2,161处零售物业，分布在49个州，与Realty Income有诸多相似点，但规模较小，仅投资美国，专注零售地产，有地面租赁组合 [23] - 一季度末净租赁投资组合出租率99.6%，加权平均租赁期限约8.2年，地面租赁组合包括224份租约，加权平均租赁期限10.3年，租户包括Lowe's、Walmart等，一季度末总面积610万平方英尺，分布在35个州，全部出租，88%租户为投资级，地面租赁产生11.6%的总年化基本租金 [24] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级BBB，债务指标良好，债务到期期限分布合理，2028年前无重大债务到期 [26][28] - 自2015年以来每年实现AFFO正增长，平均AFFO增长率5.86%，过去10年平均股息增长率5.94%，目前股息收益率4.87%，2023年AFFO派息率73.90%，当前P/AFFO为15.30倍，低于平均的18.52倍，评级为买入 [28] VICI Properties Inc.（VICI） - 是游戏REIT，投资体验式物业，主要是大型赌场，拥有标志性物业，如拉斯维加斯大道上的Caesars Palace等，市值约293亿美元，拥有1.27亿平方英尺投资组合，包括93处体验式资产，其中54处游戏物业和39处其他体验式物业 [30][33] - 租户集中，前两大租户Caesars Entertainment和MGM Resorts占年租金74%，但物业具有不可替代性，租约为三净租赁，有合同租金 escalation条款，预计2024年50%租金与CPI挂钩，长期96%租金与CPI挂钩（有上限） [33][34] - 拥有投资级资产负债表，标普全球评级BBB - ，99%债务为固定利率，83%为无担保债务，债务指标良好，2024年无债务到期，加权平均到期期限6.8年 [35] - 自2019年以来平均AFFO增长率6.80%，平均股息增长率10.11%，分析师预计2024年AFFO每股增长5%，次年增长4%，目前股息收益率5.91%，2023年AFFO派息率74.88%，当前P/AFFO为12.81倍，低于平均的15.93倍，评级为买入 [36][37]

文章核心观点 - 公司过去十年快速增长且股息增加，当前股价有吸引力，是收益型投资者的好机会 [1] 公司业务 - 公司是净租赁房地产投资信托基金，租户承担大部分物业运营费用，降低业务风险和复杂性，使公司能专注收购新物业 [2] - 过去十年公司物业数量从2013年的130处增至2023年的2135处，股息年化增长率约6%，跑赢通胀 [2] 投资机会 - 对追求收益和股息增长的投资者有吸引力，当前股价从2022年高位下跌，推动股息收益率升至近十年区间高端，适合更看重收益的投资者 [1][3] 股价下跌原因 - 2022年起利率上升增加公司成本，成为短期增长逆风，但未阻止公司继续增长 [4] 公司应对措施 - 公司精选收购项目并开展开发项目，同时出售资产回笼资金用于低价收购新资产，一季度收购31处物业、完成2个开发项目并出售6处物业 [4][5] 长期前景 - 投资者最终会认可公司在高利率环境下的发展能力，股价将反映长期增长前景，与最大同行相比有巨大增长空间 [5] 投资建议 - 公司股价较峰值明显下跌，股息收益率接近十年高位，是可靠的高收益且股息增长良好的股票 [6]

文章核心观点 - 购买优质房地产投资信托基金（REITs）是保护投资组合和产生稳定收入的最佳方式之一，数据中心REITs因人工智能需求增长而具有投资潜力，此外其他类型REITs也有投资价值 [1] 数据中心REITs Digital Realty（DLR） - 股息收益率为3.26%，受益于人工智能热潮，高盛预计到2030年数据中心需求将以15%的复合年增长率增长，有望推动股价和股息支付上升 [1] Equinix（EQIX） - 股息收益率为2.22%，为英伟达运营提供数据中心支持，近期股价从约809美元跌至747.65美元，是买入机会，巴克莱分析师将其目标价上调至671美元并给予同等权重评级，近期支付了4.26美元股息 [3] - 对冲基金积极买入，亿万富翁Steven Schonfield在3月底增持3688%，Dmitry Balyasny增持594% [4] Iron Mountain（IRM） - 积极扩大数据中心容量以满足生成式人工智能需求，6月5日股价约81美元，现回调至87.77美元仍值得买入 [6] - 第一季度业绩强劲，调整后运营资金为每股1.10美元，总收入14.8亿美元，重申全年运营资金、收入和调整后息税折旧摊销前利润指引，宣布每股65美分季度股息，7月5日支付 [6][7] DigitalBridge（DBRG） - 股息收益率为0.31%，近300个数据中心是增长关键，CEO认为全球数据中心容量需增长约300%以满足人工智能需求 [11] - 盈利表现良好，每股收益超预期，收入增长超302%至7439万美元，股价12.85美元值得买入，有望填补约16.50美元的看跌缺口，Steven Schonfield和Israel Englander分别增持436%和637.5% [11] Data Center & Digital Infrastructure ETF（DTCR） - 每股交易价格15.21美元，股息收益率约1.11%，费用率0.50%，持有25只相关股票，是低成本分散投资数据中心股票的方式 [8] - 全球数据中心投资预计从2022年的3210亿美元增至2025年的4100亿美元，该ETF有望受益，股价从约13.85美元反弹至15.21美元仍可买入，目标价16美元 [8][9] 其他类型REITs STAG Industrial（STAG） - 股息收益率为4.24%，年初以来每月支付12.3美分股息，向电商公司租赁工业物业，受益于消费者向网购转变 [12] - 预计全球电商销售额到2028年将达58.74万亿美元，在线购物人数到2025年将从2.268亿增至2.85亿，第一季度运营资金和收入超预期 [12][13] Apple Hospitality REIT（APLE） - 股息收益率为6.54%，拥有约224家酒店，受益于即将到来的旅游季，即将支付每股8美分股息，后续还有股息发放 [15] - 第一季度运营资金符合预期，收入3.2951亿美元同比增长5.8%超预期，股价在约14美元获得双底支撑后开始回升，目标价16美元 [15][16] Agree Realty（ADC） - 收购和开发净租赁给行业领先全渠道零售租户的物业，拥有2161处物业，宣布每股0.250美元月度股息（年化3美元），7月15日支付 [17] - 第一季度运营资金和收入超预期，对冲基金积极增持，Steven Cohen、Israel Englander和Ken Griffin旗下机构分别增持8471%、2259%和8463% [17][18]

文章核心观点 Day One Biopharmaceuticals与MabCare Therapeutics达成MTX - 13独家许可协议 有望拓展癌症治疗管线并为患者带来新疗法 [1][2][3] 合作协议 - Day One与MabCare就靶向PTK7的新型ADC药物MTX - 13达成独家许可协议 Day One获全球（除大中华区）开发、制造和商业化权利 [1] - MabCare将获5500万美元预付款 还有资格获11.52亿美元基于开发、监管和商业成功的里程碑付款 外加大中华区以外净销售额的低至中个位数特许权使用费 [3] 药物情况 - 2024年4月MTX - 13获FDA的研究性新药（IND）批准 后续将被称为DAY301 [1][2] - DAY301在临床前研究中对多种实体瘤显示出抗肿瘤活性 [2] - DAY301靶向PTK7 PTK7在多种成人和儿童癌症中高表达 在正常组织或器官中表达有限 是有吸引力的治疗靶点 [2] 公司计划 - Day One预计2024年第四季度或2025年第一季度在I期研究中对首位患者给药 [3] - 公司2024年优先事项是成功推出OJEMDA™ 推进现有项目 并通过引进有潜力改善癌症患者预后的临床阶段资产来拓展管线 [2] 公司介绍 - Day One是商业阶段生物制药公司 旨在解决儿童癌症治疗开发严重不足的关键未满足需求 重新构想癌症药物开发 [4] - 公司与临床肿瘤学家、家庭和科学家合作 识别、获取和开发重要的靶向癌症治疗方法 管线包括tovorafenib（OJEMDA™）和pimasertib [4]

文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）是优秀的股息股票，Agree Realty、Rexford Industrial Realty和Invitation Homes多年来表现出色，未来股息可能继续增长，是当下值得购买的投资选择 [1][8] 行业特点 - 股息股票是优秀的长期投资，过去50年平均股息股票表现优于等权重标准普尔500指数，股息增长型股票总回报最佳 [1] - REITs往往是出色的股息增长型股票 [1] Agree Realty公司情况 - 过去十年股息复合年增长率达5.6%，目前月股息收益率近5%，远高于标准普尔500指数1.3%的股息收益率 [2] - 拥有净租赁或地面租赁给财务状况良好零售商的物业，租赁结构使其现金流非常稳定，股息支付率通常低于75%，有健康缓冲用于再投资 [2] - 通常通过售后回租交易从现有零售合作伙伴处购买物业，也为开发新物业提供资金，合作伙伴拥有超16.5万处物业，公司自身拥有约2200处，增长空间大 [3] Rexford Industrial Realty公司情况 - 专注于南加州物流市场的工业REIT，在供应紧张、需求旺盛地区拥有超400处物业，低空置率推动租金强劲增长 [4] - 过去五年收益复合年增长率达15%，股息平均年增长率达18%，均高于同行平均水平（收益11%、股息10%） [4] - 未来三年净营业收入预计增长47%，财务状况良好，有足够灵活性进行新投资 [5] Invitation Homes公司情况 - 专注于单户出租住宅的住宅REIT，拥有或参股近9万套房屋，为第三方管理1.7万套，位于人口和就业增长高于平均水平、供应受限的16个市场，高入住率推动租金强劲增长 [6] - 不断扩大投资组合，从多个渠道购买房屋，今年将接收500套新建房屋，预计年底完成1000套收购，今年推出的第三方管理平台增长迅速，近期通过合资投资增加4000套房屋 [6] - 今年早些时候股息提高近8%，自2017年上市以来股息增长超250% [7]

Jonathan Kitchen Introduction With REITs pulling back recently, this has created another buying opportunity, one I continue to take advantage of in the market. With uncertainty surrounding interest rate cuts, the market has seen more volatility lately. However, I've ignored the noise and continued buying high-quality stocks, specifically in the REIT (XLRE) sector. The S&P has continued to perform well, and in my opinion REITs are a few of the stocks still trading at attractive valuations. In this articl ...

Richard Drury Get ready to drink from the firehose. Lots of data and charts to absorb this week. I hope you'll find it insightful and thought-provoking. Here's the agenda: Disinflation continues and is spreading across the CPI basket, which will open the door to rate cuts and a potentially massive rally in REITs. More signs are showing up that the consumer is weakening. A new stock exchange is coming to Texas in 2026; an ode to the economic strength of Texas. My buy list going into the third week of J ...

文章核心观点 - 构建稳健的退休投资组合需要关注收入可靠性、股息增长和高收益率 [1] 关键股息股票推荐 - Altria (MO) - 美国最大的烟草公司，连续54年支付股息并每年增加，过去十年股息复合年增长率（CAGR）为7%，自由现金流（FCF）增长率为7.9%，股息支付率为74%，目标为80%，股息收益率为8.6% [3] - Realty Income (O) - 房地产投资信托（REIT），自1994年上市以来连续支付647次月度股息，过去十年股息增长率为9.2%，FCF增长率为19%，股息收益率为5.7% [6] - Exxon Mobil (XOM) - 石油和天然气巨头，连续41年增加股息，过去十年股息增长率为3.5%，FCF增长率为11%，股息支付率为44%，股息收益率为3.4% [8] - VICI Properties (VICI) - 赌场REIT，过去五年股息增长率为7.3%，FCF增长率为43%，调整后资金流（AFFO）增长率为8.3%，股息收益率为5.8% [10] - Johnson & Johnson (JNJ) - 制药巨头，面临多项诉讼，过去十年股息增长率为6%，FCF增长率为2.8%，股息支付率为64%，股息收益率为2.8% [12][14] - Agree Realty (ADC) - 专注于轮胎和汽车中心、家居改善零售商和杂货的REIT，过去十年股息增长率为6%，AFFO增长率为5%，股息支付率为76%，股息收益率为4.9% [15] - Schwab U.S. Dividend Equity ETF (SCHD) - 股息ETF，过去13年股息增长率为12%，总回报率为357%，股息收益率为3.4%，管理资产超过540亿美元，费用比率为0.06% [17]