财务数据关键指标变化 - 2024年第二季度总营收为152,575,000美元，2023年同期为129,900,000美元，同比增长17.45%[10] - 2024年上半年总营收为302,029,000美元，2023年同期为256,518,000美元，同比增长17.74%[10] - 2024年第二季度净收入为54,913,000美元，2023年同期为41,015,000美元，同比增长33.88%[10] - 2024年上半年净收入为99,927,000美元，2023年同期为82,789,000美元，同比增长20.70%[10] - 2024年6月30日普通股股东可归属净利润为52,865,000美元，2023年同期为39,009,000美元，同比增长35.52%[10] - 2024年6月30日基本每股收益为0.53美元，2023年同期为0.42美元，同比增长26.19%[10] - 2024年6月30日稀释每股收益为0.52美元，2023年同期为0.42美元，同比增长23.81%[10] - 2024年6月30日综合收入为58,410,000美元，2023年同期为43,726,000美元，同比增长33.58%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股基本股数为100,349,943股，2023年同期为93,053,870股，同比增长7.84%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股稀释股数为100,454,703股，2023年同期为93,134,385股，同比增长7.86%[10] - 2022年12月31日，公司优先股7000股，金额17.5万美元，普通股90173424股，金额9美元，总股本权益463.039万美元[17] - 2023年3月31日，普通股数量增至93198079股，总股本权益为479.7844万美元[17] - 2023年6月30日，普通股数量达96269336股，总股本权益为497.8045万美元[17] - 2024年上半年净收入为9.9927万美元，2023年同期为8.2789万美元[18] - 2024年上半年经营活动提供的净现金为20.0119万美元，2023年同期为18.3728万美元[18] - 2024年上半年投资活动使用的净现金为29.0242万美元，2023年同期为66.3373万美元[18] - 2024年上半年融资活动提供的净现金为9.9853万美元，2023年同期为46.2983万美元[18] - 2024年上半年现金及现金等价物和托管现金净增加9730美元，2023年同期减少16662美元[18] - 2024年上半年支付利息现金（净额）为5.665万美元，2023年同期为4.7048万美元[18] - 2024年上半年支付所得税现金为4091美元，2023年同期为3019美元[18] - 2024年第二季度和上半年，基本每股收益计算中使用的普通股加权平均股数分别为1.00349943亿股和1.00319591亿股，摊薄每股收益计算中分别为1.00454703亿股和1.00415466亿股[52] - 2024年第二季度和上半年，分别有1680股和1910股受限普通股为反摊薄股，未纳入摊薄每股收益计算；2023年第二季度，41股受限普通股和3715个绩效单位为反摊薄股；2023年上半年，1794个绩效单位为反摊薄股[55] - 2024年3 - 6月，租赁无形资产摊销费用分别为2.4585亿美元和4.8732亿美元，2023年同期分别为2.2894亿美元和4.5129亿美元[34] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司现金及现金等价物和托管现金超过联邦存款保险公司保险限额的金额分别为2310万美元和1340万美元[40] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，现金及现金等价物分别为96.39亿美元和109.07亿美元，托管现金分别为146.15亿美元和36.17亿美元，两者总计分别为242.54亿美元和145.24亿美元[42] - 2024年6月30日和2023年12月31日，直线租金应收款余额分别为7150万美元和6590万美元[44] - 截至2024年6月30日，有四个租户的六份租约收款可能性不大，按现金制记录租金收入并核销未偿应收款，2024年第二季度和上半年租金收入分别增加不到10万美元和10万美元[46] - 2024年6月30日和2023年12月31日，未开票运营成本补偿应收款余额分别为1040万美元和1400万美元[49] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，递延收入分别为2660万美元和2190万美元[85] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司土地租赁的使用权资产净额分别为6030万美元和6020万美元，相应的租赁义务净额分别为2310万美元和2300万美元[86] - 2024年和2023年3个月运营土地租赁使用权资产摊销为40万美元，6个月为80万美元；2024年和2023年3个月金融土地租赁利息费用少于10万美元，6个月为10万美元[88] - 2024年和2023年3个月运营租赁的经营现金流出为29.9万美元，6个月为59.8万美元；金融租赁的经营现金流出3个月分别为6.2万美元和6.3万美元，6个月分别为12.4万美元和12.6万美元，融资现金流出3个月分别为2.2万美元和2.1万美元，6个月分别为4.3万美元和4.2万美元[90] - 截至2024年6月30日，运营和金融租赁义务计算中使用的加权平均折现率约为4%[90] - 截至2024年6月30日，运营土地租赁负债总计1705.7万美元，金融土地租赁负债相关数据可参考对应表格[92] - 2024年剩余租赁付款6084美元，扣除82美元估算利息后，总租赁负债6002美元[93] - 截至2024年6月30日，公司总债务27亿美元，包括4440万美元应付抵押票据、3.5亿美元无担保定期贷款、22.6亿美元高级无担保票据和4300万美元循环信贷安排[103] - 截至2024年6月30日，公司抵押债务4440万美元，加权平均利率3.76%；无担保定期贷款本金3.5亿美元，利率4.52%；高级无担保票据本金22.6亿美元[104][108][110] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的利率为6.21%，包括5.34%的有担保隔夜融资利率、77.5个基点的定价利差、10个基点的调整和1个基点的环境、社会和治理评级改善减免[118] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的未偿还余额为4300万美元，2023年12月31日为2.27亿美元，到期日为2026年1月，可选择延长至2027年1月，最高可增加至17.5亿美元[119][120] - 截至2024年6月30日，公司有700万份存托股份，代表A类优先股，股息率为每年4.25%，每月股息为每份存托股份0.08854美元[128] - 截至2024年6月30日，公司债务的预定本金还款总额为26.97393亿美元，其中2024年剩余时间为48.8万美元，2025年为5102.6万美元，2026年为4362.9万美元，2027年为5000万美元，2028年为4.1亿美元，之后为21.4225亿美元[125] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，利率互换协议数量分别为3个和6个，名义金额分别为3.5亿美元和5亿美元[147] - 2024年第二季度和上半年，利率互换协议在其他综合收益中确认的收入/损失分别为572.2万美元和1881.3万美元，2023年同期分别为334.1万美元和334.1万美元；从累计其他综合收益重分类至利息费用的金额，2024年第二季度和上半年分别为222.5万美元和442.2万美元，2023年同期分别为63万美元和125.7万美元[151] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，衍生品公允价值净额分别为730万美元资产和410万美元负债[153] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，高级无抵押票据账面价值分别为22.4亿美元和17.9亿美元，公允价值分别为20.5亿美元和16亿美元；应付抵押票据账面价值分别为4250万美元和4280万美元，公允价值分别为4060万美元和4120万美元[165] - 2024年和2023年第二季度，公司确认限制性股票授予费用分别为150万美元和120万美元；上半年分别为280万美元和220万美元；截至2024年6月30日，未确认补偿成本为1230万美元，预计在2.3年加权平均期内确认；2024年和2023年上半年，赎回限制性股票的内在价值分别为220万美元和260万美元[168] - 2024年6月30日未归属受限股为22.7万股，加权平均授予日公允价值为63.74美元；2023年12月31日未归属受限股为19.4万股，加权平均授予日公允价值为68.85美元[170] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期未完成的绩效单位费用分别为0.8百万美元和0.6百万美元；六个月分别为1.4百万美元和1.0百万美元[174] - 截至2024年6月30日，三年业绩期未完成的绩效单位有7.0百万美元未确认薪酬成本，预计在2.3年的加权平均期间内确认[174] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位费用均为0.1百万美元；六个月均为0.3百万美元[175] - 截至2024年6月30日，三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位有0.4百万美元未确认薪酬成本，预计在1.2年的加权平均期间内确认[175] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认授予董事会成员受限股的费用均为0.3百万美元；六个月分别为0.7百万美元和0.5百万美元[182] - 截至2024年6月30日，授予董事会成员的受限股有0.7百万美元未确认薪酬成本，预计在2024年剩余时间内确认[182] - 2024年第二季度公司一般及行政费用增加130万美元（15%）至970万美元，占总收入比例从6.5%降至6.4%[201] - 2024年第二季度公司利息费用增加650万美元（32%）至2640万美元，主要因借款增加[202] - 2024年第二季度公司租金收入增加2254.8万美元（17%），房地产税费用增加84.7万美元（9%），物业运营费用增加66.6万美元（11%），折旧和摊销费用增加770.4万美元（18%）[203] - 2024年第二季度公司未确认减值准备，而2023年同期确认130万美元[205] - 2024年第二季度公司资产出售净收益增加690万美元至720万美元，主要因处置量增长[206] 业务线数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司在运营合伙企业中持有99.7%的普通股权益，非控股权益为0.3%[21] - 假设所有非控股运营合伙企业普通股单位全部交换，2024年6月30日公司将有1.00972243亿股流通股[21] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺[21] - 截至2024年6月30日，公司投资组合的出租率为99.8%，加权平均剩余租赁期限约为8.1年[21] - 约68.4%的年化基本租金来自具有投资级信用评级的租户[21] - 截至2024年6月30日，预计未来租赁无形资产摊销总额为8.01008亿美元[35] - 2024年3月和6月，公司运营租赁的总租赁付款分别为15.7223万美元和31.2086万美元，2023年同期分别为13.5691万美元和26.7842万美元[83] - 截至2024年6月30日，未来非可变租赁付款总计4976.284万美元，其中2024年剩余时间为292.962万美元，2025 - 2028年分别为583.818万美元、565.274万美元、538.389万美元和501.420万美元，之后为2494.421万美元[84] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺，净房地产投资总计69.5亿美元；截至2023年12月31日，拥有2135处房产，总可租赁面积约4420万平方英尺，净房地产投资总计67.4亿美元[94] - 2024年第二季度，公司购买47处零售净租赁资产，花费约1.87

文章核心观点 - 自最新CPI报告发布后市场对近期降息充满热情，REIT板块反应积极，过去两年高利率使REIT股价受负面影响，出现大量内部人士买入情况，文章列出两只过去12个月内部人士大量买入的REIT股票，认为它们年底前还有上涨空间 [1] 行业情况 - 过去两年高利率对REIT板块股价产生负面影响，许多REIT股价处于或低于疫情低点，为投资者创造买入机会，也让部分管理团队有操作空间 [1] - 投资者因固定利率投资回报率达5%-6%而觉得更具吸引力，导致REIT股价下跌 [2] - 若未来几个月或几年内利率多次下调，将有利于REIT价格及其增长，若因低利率实现更高增长，其股价未来12 - 24个月可能创新高 [13] - 历史上2月、5月和9月是股市表现最差的月份，9月负回报率最高，7月是股市表现最好的月份，近期可能出现抛售 [10] 内部人士买入原因 - 彼得·林奇观点表明内部人士大量买入通常认为股价会上涨，这通常是他们在股价下跌时大量买入的唯一原因 [2] Agree Realty（ADC）情况 - 是分析师第二大REIT持仓，仅次于VICI Properties，相比Realty Income规模较小，目前仅在美国有投资 [3] - 拥有强大投资组合，69%为投资级租户，地面租赁组合中88%为投资级租户，抗衰退能力强，地面租赁组合占总投资组合年化基础租金近12%，能带来长期稳定现金流 [4] - 资产负债表在行业内名列前茅，预估净债务与EBITDA之比仅4.3倍，2028年前无重大债务到期 [4] - 过去12个月内部人士大量买入，无内部人士卖出，2023年8月买入超63k股，9 - 10月抛售期间买入近66k股，12月股价有所回升时仍买入近18k股 [4][5] - 本月CPI报告发布后股价上涨超8%，目前回调至约4%，若利率下调，REIT可能进一步上涨，分析师预计9月利率有93.5%的可能性降低25个基点 [5] - 目前远期P/AFFO倍数为16.2倍，高于行业中位数15.94倍，与混合倍数16.23倍一致，可能略有高估，但仍有上涨空间，投资者可在回调时加仓 [11] Armada Hoffler Properties（AHH）情况 - 是小盘REIT，市值略超10亿美元，投资组合包括多户住宅、办公和零售物业，与办公物业的关联使其股价较低 [7] - 上市时间较晚，2013年IPO，有强大零售租户阵容，办公物业租户也很知名，办公物业出租率达94%，多数建筑较新且有顶级设施以吸引投资级租户 [7] - 过去12个月管理层利用股价低迷进行大量内部买入，除5月有一次卖出外持续买入，最近一次是7月11日，本月买入近5.5k股为去年以来最多，10月抛售期间买入近2300股 [7][8] - 上周通胀降温消息传出后股价上涨近7%，目前回落至约2.5%，若今年利率如预期下调，REIT可能进一步上涨 [8] - 远期倍数为9.5倍，远低于行业中位数13.73倍，且低于混合倍数12.21倍，可能仍被低估，为长期投资者提供买入机会，未来几个月可能有更好的入场价格 [12]

文章核心观点 - Agree Realty和Rexford Industrial是两家提供高于标准普尔500指数两倍以上股息收益的股票 [1][2] - Agree Realty是一家快速扩张的净租赁房地产投资信托基金(REIT),过去10年股息年增长率接近6% [3][4] - Rexford Industrial是一家专注于投资加州南部工业地产的REIT,过去10年股息年增长率接近17% [6][8] 行业总结 Agree Realty - 公司从100多处资产快速扩张到2,150处,主要投资于单一租户零售物业 [3][4] - 公司专注于一个规模大且流动性强的市场,未来仍有较大增长空间 [5] - 公司目前股息收益率较高,处于历史高位 [5] Rexford Industrial - 公司专注投资加州南部工业地产,该地区是全美最大工业市场之一 [6][7] - 该地区供给受限,公司能够持续提升租金和资产价值 [7][9] - 公司未来5年内有望将净运营收入提升47% [9] - 公司股息增长迅速,估值溢价合理 [8]

文章核心观点 - 投资者可能对REITs感兴趣的主要原因是其较高的股息收益率 [1] - REITs相比其他股票更不容易受到重大市场调整的影响,因为它们持有实物资产(房地产物业),这使它们成为寻求低风险股票的投资者的更好选择 [2] - 虽然市场上有许多优秀的REITs,但有些REITs在各方面都超过了竞争对手,是任何对REITs感兴趣的投资者必须拥有的 [3] Agree Realty (ADC) - 该公司专注于零售物业的所有权、收购、开发和管理,其投资组合遍布全国各地 [5] - 该公司是行业内增长最快的REITs之一,租赁率高达99.6%,平均租赁期限为8.2年,并支付高股息,是投资者寻求最佳收益和增长股票的有吸引力的选择 [7] - 该公司在财务表现方面也是行业内最出色的房地产公司之一,最新季度报告显示净收入和核心营运资金均大幅增长 [8] Alexandria Real Estate (ARE) - 该公司投资、运营、开发和出租办公楼和实验室,主要租赁对象为生命科学公司、科技公司和其他从事研发的租户 [9] - 该公司拥有定价能力,因为它有特定的客户群体,过去10年其营运资金平均增长7%,收入也稳步增长,90%以上的租金收入来自投资级或上市公司租户 [10] - 该公司连续14年增加股息,派息率为55%,为未来进一步增加股息留有空间 [11] - 该公司今年在市值和总权益资本化等关键指标方面表现出色,位列全美上市REITs前10% [12] National Storage Affiliates Trust (NSA) - 该公司是一家自储存房地产公司,拥有12个自储品牌、1000多个储存设施和700多处物业 [14] - 该公司的所有物业都运营在其公司品牌之下,大部分客户都对其保持忠诚,一季度入住率达85.9% [15] - 该公司抓住了自储存行业的增长机遇,2019年至2023年的收入大幅增长 [16] - 该公司今年的盈利能力也很强,净收入增长135.4%,达到9510万美元,净利润率为30.4% [17]

文章核心观点 - 尽管市场普遍预期利率将会下降,但实际情况仍存在不确定性 [3] - 过去两年可能是投资房地产投资信托(REIT)的最佳时机 [4][5] - 投资者需要控制情绪,避免被短期波动影响决策 [4][5] 行业和公司总结 Realty Income (O) - Realty Income是作者最喜欢的月度支付型REIT之一 [6] - 目前Realty Income的估值较低,未来12个月内有38.5%的上涨空间 [6] - 即使仅恢复至16倍估值,也有19.6%的上涨空间 [6] - 公司资产负债表稳健,信用评级为A-,有利于以较低成本融资 [6] - 利率下降可能会吸引更多投资者关注这家知名REIT [7] - 利率下降也可能推动公司提高业绩指引,进而带动股价上涨 [7] VICI Properties (VICI) - VICI进军保龄球等新领域有助于拓展业务覆盖范围 [8][9] - 保龄球行业未来10年预计增长13.9% [8] - VICI目前估值较低,如果恢复至正常估值区间,有20.4%的上涨空间 [9] - 即使仅恢复至15倍估值,也有12.6%的上涨空间 [9] - 公司资产负债表稳健,净负债/EBITDA在5.4倍左右 [10] - 利率下降可能会提振拉斯维加斯旅游,从而带动VICI物业入住率上升 [10]

文章核心观点 - 市场处于牛市但多数涨幅集中在少数科技股，仍有很多高股息股票未受应有关注，美敦力、阿格瑞房地产信托和 Realty Income 三只股票平均收益率约 4.7%，是标准普尔 500 指数平均股息支付者的三倍多，有望在未来十年持续履行并提高股息承诺 [1] 美敦力 - 全球最大创新医疗设备开发商和制造商，近期股价股息收益率 3.6%，预计未来十年会上升，5 月连续第 47 年提高股息支付 [2] - 凭借开发和营销新设备的悠久历史，销售代表易与医院采购经理沟通，投资新技术风险低于竞争对手 [2] - 2018 年以 16 亿美元收购 Mazor Robotics，其神经科学产品组合 2024 财年营收 94 亿美元，同比增长 5%，4 月新脊髓刺激器获 FDA 批准，有望推动神经科学业务增长 [3] - 作为成熟医疗科技巨头，虽不太可能快速增长，但未来十年实现稳定增长是合理预期 [3] 阿格瑞房地产信托 - 房地产投资信托基金，近期股价股息收益率 4.7%，有机会增加股息支付，2021 年从按季支付改为按月支付，自 2011 年以来年度股息稳步增长 [4] - 采用长期净租赁，租户负责建筑所有权的可变成本，超半数预期年租金来自 2030 年或更晚到期的租约，长期净租赁含年度租金递增条款，现金流可预测性高 [4] - 预计今年调整后运营资金每股 4.10 - 4.13 美元，管理层有足够空间提高目前每股 3.00 美元的年度股息支付 [5] Realty Income - 另一家净租赁房地产投资信托基金，专注于受电子商务影响小的商业地产，自 1994 年上市以来每季度提高股息支付 [6] - 近期股价股息收益率 5.7%，3 月底拥有 15485 处商业地产，未来几年不太可能快速增长 [7] - 3 月底拥有约 40 亿美元可用流动性，穆迪给予 A3 信用评级，有资源整合欧洲商业房地产市场，未来十年股息增长率可能不如以往，但全球商业房地产市场分散且流动性充足，有望持续提高股息支付 [7]

文章核心观点 - Agree Realty是大型净租赁REIT，有股息增长历史，但并非适合所有收益型投资者，投资时需综合考虑多方面因素决定买卖或持有 [1] 买入Agree Realty的理由 - 公司最具吸引力的是增长而非股息率，2013年初仅拥有109处房产，到2024年第一季度末增至超2150处，增长显著 [2] - 过去十年股息复合年增长率约6%，远高于通胀历史增长率，且高于其最大竞争对手Realty Income的3.5% [2] - 买入公司股票是因其业务持续增长支撑股息增长 [3] 持有Agree Realty的理由 - 若因股息快速增长买入公司股票，目前无需急于抛售，以2013年最高股价买入计算，当前购买价格收益率约8.9% [4] - 除非有更具吸引力的投资，否则放弃该收入流不合理，但因华尔街对高利率的担忧反应，投资者或有机会提升收益 [4] 卖出Agree Realty的理由 - 购买价格收益率不能反映全貌，2013年买入的股票如今价值近乎翻倍，但过去十年的快速业务和股息增长可能放缓 [5] - 卖出公司股票可买入净租赁行业标杆Realty Income，其股息率为5.7%，比公司高1个百分点，能增加股息收入 [5] - 公司股息连续增长约10年，而Realty Income达30年，若追求稳健收益，卖出公司股票转投Realty Income是不错选择 [6] 综合评价 - 公司是运营良好的净租赁REIT，但经历强劲十年后，可能难以维持过去的增长率 [7] - 若投资者注重收益，可考虑股息率更高的优质同行，如Realty Income [7]

文章核心观点 - 收益追求者应认为阿格瑞房地产投资信托基金（Agree Realty）是值得托付可投资资本的房地产投资信托基金，虽其过往派息模式有异常，但结合背景考虑可恢复对其作为近期股息增长者的信心 [1] 股息支付情况 - 阿格瑞房地产从实体零售物业获取收入，每月支付股息 自今年第一季度以来，已每股派发 0.247 美元股息，假设不削减股息，年化股息为每股 2.964 美元，比 2023 年第一季度开始的每股 2.88 美元年化股息高 2.9% [2] - 对于 60 多美元的股票而言，该金额看似不多，但相当于每月近 0.25 美元，预期年化股息收益率为 4.74%，优于房地产行业 3.91% 的平均股息收益率 [2] 股息异常及解释 - 2022 年初，阿格瑞房地产将每股股息分配从每季度 0.23 美元改为每月 0.23 美元，有效使股息分配增加两倍；2011 年，该公司将季度股息分配从每股 0.51 美元大幅削减至 0.40 美元 [3] - 2011 年，书店连锁企业博德斯（Borders）占阿格瑞房地产租金收入的 20%，博德斯当年申请破产，财务压力迫使公司削减股息支付 [3] - 如今，阿格瑞房地产从沃尔玛、达乐公司和拖拉机供应公司等成熟租户处获得收入，管理的物业数量是原来的 26 倍多且更加多元化，应能让收益追求者放心公司可继续维持每月派息节奏 [3]

文章核心观点 - 房地产投资者包括REITs选择投资时应考虑多方面因素，REITs评估投资是否合理通常涉及投资收益与成本的利差，很多REITs用WACC评估投资但存在问题，净租赁REITs应直接参考AFFO/sh增长来承保投资，投资者需关注REITs AFFO/sh增长情况 [1][2][16] 房地产投资选择要点 - 房地产投资者选择投资时应考虑价格、理想物业类型、现金收益、收益增长和风险，还应反映资金来源和成本 [1] - 个人投资者面临的权衡相对简单，REITs需要评估投资合理性的方法，通常涉及投资收益与成本的利差 [1] REITs投资评估方法 - 当投资通过发行股票支持时，每股收益增长直接反映新投资的ROE与AFFO收益率之间的利差，很多REITs用WACC评估投资 [2] - 可从MM定理命题II推导出两个关系，一个用于求ROE，另一个定义WACC，但WACC中ROE无客观定义 [2][3] 不同净租赁REITs的WACC计算及问题 NNN REIT - NNN REIT计算的WACC中股权成本8.5%像是粗略估计，在2010年代AFFO收益率较小时可行，但如今AFFO收益率变大这种方法有问题 [5][6] - 使用WACC阈值获取预期增值率效果不佳，可能导致进行价值不大的投资，2022年发行股权稀释了股东权益却未增加每股收益 [7] Realty Income - Realty Income得出三个不同的WACC值，说明WACC中“股权成本”主观且定义不明确 [10] - 其规则下AFFO/sh增长率在低利率时低于NNN，利率接近5%以上时变得很小，近年来常规收购未实现增值 [11] Agree Realty - Agree Realty计算WACC时股权成本采用基于当前远期股权销售的AFFO收益率，更合理，使利率和资本回报率在阈值计算中独立 [14] - 该公司明确设定阈值利差，其方法可防止进行稀释性投资，但不能保证特定的AFFO/sh增长率 [14][15] 对净租赁REITs及投资者的建议 对净租赁REITs的建议 - 净租赁REITs应直接参考投资将产生的AFFO/sh增长来承保投资，最好摒弃WACC及WACC利差分析，至少应像Agree一样使用阈值 [16] - 应明白为获得相同的增长，投资利差必须随资本回报率增加而增加 [16] 对净租赁REIT投资者的建议 - 净租赁REITs商业模式强大，投资者可借此参与，但各REITs在多方面存在差异，导致AFFO/sh增长率不同 [16][17] - 目前讨论的三个REITs理论上都不明白如何实现预期的AFFO/sh增长率，投资者需对其投资计划进行具体完整的建模分析 [17] - 长期来看可选择Essential Properties和Agree Realty，当前也可投资NNN和W. P. Carey获取高股息收益率 [17]

行业核心观点 - 高收益房地产投资信托基金（REIT）投资长期来看利润丰厚，因其需将90%应税收入以股息形式返还股东且免交企业税 [1] - REIT近期表现出色，尽管利率波动仍有韧性，持续派发高额股息，受追求高收益的投资者欢迎 [1] - REIT通过房地产投资和有效管理提供稳定股息回报，各股票有独特策略，财务健康，估值有吸引力 [2] 公司情况 新湖资本伙伴（Newlake Capital Partners，NLCP） - 是大麻领域领先的工业REIT，专注三重净租赁并为大麻企业提供资金 [3] - 三重净租赁将物业费用转嫁给租户，提高盈利能力和股东收入稳定性，为大麻公司提供资金是其在严格监管市场的差异化优势 [3] - 最新报告显示，NLCP入住率达100%，租约平均剩余14.1年 [3] - 平均运营资金（AFFO）增长6.8%，比行业中位数高196%，支持5.8%的股息增长和9.30%的收益率 [4] - 股票远期非公认会计准则市盈率为14倍，比行业中位数低58% [4] Realty Income（O） - 是收益股领域巨头，有超26年持续股息增长记录，每月派息，被称为“月度股息公司” [6] - 拥有多元化零售房地产投资组合，零售物业入住率超98%，股东回报计划稳定，受投资者青睐 [6] - 3年平均AFFO稳定在5.7%，比行业中位数高38%，近期上调全年财务展望，显示管理层对REIT持续增长有信心 [7] Agree Realty（ADC） - 是美国顶级零售REIT，管理近2100处物业，过去十年通过长期租赁策略实现快速增长，租约率达99.6%，平均租期8.2年 [8] - 过去十年总回报率达216%，接近标准普尔500指数的237%，为追求收益和增长的投资者提供有吸引力的投资选择 [8] - 季度报告显示财务健康，每股运营资金（FFO）1.01美元略超预期，收入同比增长18%至1.4945亿美元，超预期109万美元 [9] - 近期宣布每股25美分股息，年化3美元，收益率4.8%，能保持稳健财务状况并回报投资者，在REIT领域有优势 [9]