报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价27.02美元 [1][4][6][22] 报告的核心观点 - 贝壳1Q业绩营收同比增长42%至233亿元，高于一致预期4%，各业务营收均有增长，虽毛利率下降但经调整净利润上涨，展望2Q家装业务或首次实现利润打平，存量房和新房GTV有同比增速，随着GTV增长和AI工具应用，公司净利润率有望逐季度提升 [1] 各部分总结 房产大盘 - 1Q25房地产市场整体企稳回暖，全国新房销售额同比持平，二手房成交额同比增长约16%，成交单量同比提升约28%，贝壳平台二手房挂牌量回升，房源结构优化，2Q二手房市场交易降温但韧性仍在，贝壳表现优于行业大盘，平台GTV同比增长34%，收入同比增长42% [11] 各业务情况 - **存量房业务**：1Q收入高于预期1%，同比增长20%，GTV同比增长28%，货币化率同比略有下滑，主系第三方贝联交易占比提升 [2] - **新房业务**：1Q营收高于预期8%，同比增长64%，新房GTV同比增长53%，国央企开发商佣金收入占比提升4pct至54% [2] - **家装业务**：1Q营收同比增长22%，主系硬装单量显著增长，4月实现盈亏平衡，得益于链家客源引流和材料集采比例提升，2Q有望实现盈亏平衡，人效改善显著，项目经理职业化体系覆盖20城，1Q月人均接单量同比提升156%至2.97单，设计师月均接单量从24年均值的0.79单提升至1.05单 [2][12] - **贝好家业务**：通过C to M模式深度嵌入新房开发环节，已在9个项目中达成合作，7个投资项目累计投入约23亿元，截至1Q已有2个项目实现近5亿元资金回笼，最新累计投入超18亿元，有望受益于客户需求洞察与精细化运营能力、板块价值评估与动态定价能力 [15][16] AI能力 - AI正成为贝壳提升平台运营效率的关键引擎，已构建覆盖C端找房与B端经纪服务的智能化全链路能力体系，C端“布丁”优化用户体验与转化效率，B端“来客”产品矩阵助力商机转委托率与成交率分别提升超30%与10%，在家装业务中AI渗透从工具层向运营层延伸，“设牛”“贝刻云视”“孙小圣”等提升设计、交付、组织效率 [13][14] 盈利预测 - 展望25 - 27年，调整贝壳收入预测4.5/4/0.6%，上调25 - 27年经调整净利润1.3/3.5/1.5%至82/99/119亿，主因25年效率改善、26年经纪收入有望加速增长以及经营杠杆和AI提效 [4][18] 公司估值 - 给予贝壳目标价27.02美元（前值25.12美元），对应25年27倍PE，高于全球可比公司的24.7倍均值，因公司增速优于房地产市场大盘，存量房市占率有望提升 [4][22]

总交易价值（GTV）情况 - 2025年第一季度总交易价值（GTV）为8437亿元人民币（1163亿美元），同比增长34.0%，其中二手房交易GTV为5803亿元人民币（800亿美元），同比增长28.1%，新房交易GTV为2322亿元人民币（320亿美元），同比增长53.0%[8] 净收入情况 - 2025年第一季度净收入为8.55亿元人民币（1.18亿美元），同比增长97.9%，调整后净收入为13.93亿元人民币（1.92亿美元），同比基本持平[8] - 2025年第一季度净收入达到233亿元人民币，同比增长42.4%，其中二手房交易服务净收入为69亿元人民币，同比增长20.0%，新房交易服务净收入为81亿元人民币，同比增长64.2%[12] - 2025年第一季度净收入为8.55亿人民币（1.18亿美元），2024年同期为4.32亿人民币[26] - 2025年第一季度调整后净收入为13.93亿人民币（1.92亿美元），与2024年同期的13.92亿人民币基本持平[30] - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的净收入为8.56亿人民币（1.18亿美元），2024年同期为4.32亿人民币；调整后归属于公司普通股股东的净收入为13.93亿人民币（1.92亿美元），2024年同期为13.92亿人民币[31] - 2025年第一季度总净收入为23,328,347千元人民币，较2024年同期的16,377,314千元人民币增长42.4%[56] - 2025年第一季度净利润为855,323千元人民币，较2024年同期的432,122千元人民币增长98%[56] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司净利润从4.32亿元人民币增长至8.55亿元人民币，调整后净利润从13.92亿元人民币微增至13.93亿元人民币[59] 门店与经纪人数量情况 - 截至2025年3月31日，门店数量为56849家，较一年前增长28.6%，活跃门店数量为55210家，较一年前增长29.6%[8] - 截至2025年3月31日，经纪人数量为550290人，较一年前增长24.3%，活跃经纪人数量为490862人，较一年前增长23.0%[8] 移动月活跃用户（MAU）情况 - 2025年第一季度移动月活跃用户（MAU）平均为4450万人，2024年同期为4770万人[9] 运营费用情况 - 2025年第一季度运营费用为42亿元人民币，环比下降31.3%[12] - 2025年第一季度一般及行政费用为19亿人民币（3亿美元），2024年同期为20亿人民币；销售及营销费用增长9.2%至18亿人民币（2亿美元），2024年同期为16亿人民币；研发费用增长24.9%至5.84亿人民币（8000万美元），2024年同期为4.67亿人民币[29] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司总运营费用从41.10亿元人民币增长至42.30亿元人民币，运营收入从1.19亿元人民币增长至5.91亿元人民币[66] 股票回购情况 - 2025年第一季度公司分配约1.39亿美元用于股票回购，回购股份约占2024年底公司已发行股份总数的0.6%[13] - 截至2025年3月31日，公司在股票回购计划下已累计在纽约证券交易所购买约1.166亿份ADS（代表约3.499亿股A类普通股），总代价约为17.648亿美元[37] 成本与毛利润情况 - 2025年第一季度总成本收入同比增长51.0%，达到185亿元人民币（26亿美元）[17] - 2025年第一季度毛利润同比增长17.0%，达到48亿元人民币（7亿美元），毛利率从2024年同期的25.2%降至20.7%[21] - 2025年第一季度总成本为18,507,455千元人民币，较2024年同期的12,255,228千元人民币增长51%[56] - 2025年第一季度毛利润为4,820,892千元人民币，较2024年同期的4,122,086千元人民币增长17%[56] 运营收入与利润率情况 - 2025年第一季度运营收入为5.91亿人民币（8100万美元），2024年同期为1200万人民币；运营利润率为2.5%，2024年同期为0.1%[24] - 2025年第一季度调整后运营收入为11.48亿人民币（1.58亿美元），2024年同期为9.6亿人民币；调整后运营利润率为4.9%，2024年同期为5.9%；调整后EBITDA为18.42亿人民币（2.54亿美元），2024年同期为16.66亿人民币[25] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司运营收入从1.19亿元人民币增长至5.91亿元人民币，调整后运营收入从9.60亿元人民币增长至11.48亿元人民币[59] 每股收益情况 - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的基本和摊薄每ADS净收入分别为0.76人民币（0.10美元）和0.73人民币（0.10美元），2024年同期分别为0.38人民币和0.37人民币[32] - 2025年第一季度调整后归属于公司普通股股东的基本和摊薄每ADS净收入分别为1.24人民币（0.17美元）和1.19人民币（0.16美元），2024年同期分别为1.21人民币和1.18人民币[33] - 2025年第一季度基本每股收益为0.25元人民币，较2024年同期的0.13元人民币增长92%[58] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司基本每股美国存托股份（ADS）净利润从0.38元人民币增长至0.76元人民币，调整后基本每股ADS净利润从1.21元人民币增长至1.24元人民币[60] 公司资金余额情况 - 截至2025年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额为548亿人民币（76亿美元）[34] 公司资产与负债情况 - 截至2025年3月31日，公司总资产为130,612,461千元人民币，较2024年12月31日的133,149,283千元人民币下降约1.9%[53] - 截至2025年3月31日，公司总负债为61,661,122千元人民币，较2024年12月31日的61,701,288千元人民币略有下降[54] 各业务线收入情况 - 2025年第一季度现有房屋交易服务收入为6,870,407千元人民币，较2024年同期的5,727,030千元人民币增长20%[56] - 2025年第一季度新房屋交易服务收入为8,074,995千元人民币，较2024年同期的4,916,515千元人民币增长64%[56] - 2025年第一季度房屋租赁服务收入为5,087,776千元人民币，较2024年同期的2,625,203千元人民币增长94%[56] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司现有房屋交易服务净收入从57.27亿元人民币增长至68.70亿元人民币，贡献从25.46亿元人民币增长至26.18亿元人民币[64] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司新房交易服务净收入从49.17亿元人民币增长至80.75亿元人民币，贡献从10.95亿元人民币增长至18.89亿元人民币[64] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司房屋装修和家具服务净收入从24.09亿元人民币增长至29.45亿元人民币，贡献从7.37亿元人民币增长至9.59亿元人民币[64] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司房屋租赁服务净收入从26.25亿元人民币增长至50.88亿元人民币，贡献从1.45亿元人民币增长至3.42亿元人民币[64] - 2024年3月31日至2025年3月31日，公司新兴及其他服务净收入从6.99亿元人民币降至3.50亿元人民币，贡献从6.63亿元人民币降至2.76亿元人民币[64] 公司现金流情况 - 2025年第一季度，公司经营活动使用的净现金为39.65亿元人民币（5.46亿美元），投资活动提供的净现金为62.86亿元人民币（8.66亿美元），融资活动提供的净现金为2.61亿元人民币（0.36亿美元）[62]

财务数据和关键指标变化 - 一季度总TTV为8442亿元，同比增长34%；净收入达233亿元，同比增长42.4%；毛利润率同比下降4.5个百分点至28.7% [29] - GAAP净收入为8.55亿元，同比增长97.9%；非GAAP净收入达13.9亿元，同比保持稳定 [30] - 一季度GAAP运营费用总计42亿元，同比增长2.9%，环比下降31.3% [38] - GAAP运营收入总计5.91亿元，同比显著增加，环比下降41.6%；GAAP运营利润率为2.5%，同比增加2.5个百分点，环比下降0.7个百分点 [40] - 非GAAP运营收入总计11.5亿元，同比增长19.6%，环比下降34.6%；非GAAP运营利润率达4.9%，同比和环比均下降0.9个百分点 [40] - 一季度实现净运营现金流出40亿元；新房DSO为63天，处于健康水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 住房交易服务 - 现有住房交易收入一季度达69亿元，同比增长20%，环比下降23%；GTV为5803亿元，同比增长28.1%，环比下降22.1%；贡献利润率为38.1%，同比下降6.4个百分点，环比下降2.3个百分点 [30][31] - 新房交易服务GTV一季度达2322亿元，同比增长53%，环比下降34.6%；收入为81亿元，同比增长64.2%，环比下降38.2%；贡献利润率同比上升1.1个百分点至23.4%，环比下降2.2个百分点 [32][33] 家居装修和家具业务 - 收入一季度达29亿元，同比增长22.3%；贡献利润率达32.6%，同比上升2个百分点，环比上升2.8个百分点 [34] 房屋租赁服务 - 收入一季度达51亿元，同比增长93.8%；贡献利润率为6.7%，同比上升1.2个百分点，环比上升2.1个百分点 [35][36] 商户和其他服务 - 收入一季度降至3.5亿元，同比下降50%，环比下降28.3% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度新房销售同比基本持平，全国前100开发商GTV同比下降7%，但销售面积同比增长超15% [27][49] - 现有住房市场一季度GTV同比增长约16%，交易量同比增长约28%，住房价格有企稳迹象 [28] - 4月现有住房交易量环比下降，价格环比下降1.3%；市场供需关系改善，4月看房与库存比为1.8，处于历史较高水平 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年聚焦规模和效率提升，优化与开发商合作，提升代理效率，推动门店参与新房业务；调整家居装修和家具业务节奏，重塑产品和交付能力；推进AI在各业务线应用 [13][14][17] - 住房交易服务业务持续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [59][66] - 家居装修和家具业务深化AI在合同转化、施工过程和内部管理中的应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] - 新房业务通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，利用数据和市场优势提升项目定位和设计准确性，创新客户触达方式 [81][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，新房和现有住房市场均有积极表现；二季度市场预计呈季节性放缓，但同比仍可能有小幅增长 [47][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，长期保持谨慎乐观，国内政策有望缓解贸易风险对房地产市场的影响 [52][56] 其他重要信息 - 一季度平台PTV增长34%，活跃门店超55200家，活跃代理同比增长23%，门店和代理效率持续提升 [9][11][12] - 推出AI房产维护助手、数字伙伴小易、AI客户维护工具、AI租赁后支持系统等AI工具，提升业务效率和服务质量 [21][22][23] - 推出装修资金托管服务，并开发可共享的解决方案框架，推动行业进步 [24][25] - 一季度回购约1.39亿美元股票，自2022年9月以来累计回购约17.6亿美元股票 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 二季度及以后房地产市场的展望 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，现有住房GTV同比增长约16%，新房销售基本持平；二季度预计呈季节性放缓，但同比可能有小幅增长 [47][48][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年可能出台支持政策 [52][53] 问题: 住房交易服务业务今年的扩张计划及提升效率的方法 - 今年继续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率；预计非临州代理门店规模适度增加，整体代理和门店数量保持稳定 [59][65] - 通过数字工具、平台运营机制等提升效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [63][66][67] 问题: 家居装修和家具业务的运营情况、未来利润率展望及AI战略和投资计划 - 一季度业务收入达29亿元，同比增长22.3%，贡献利润率达32.6%，创历史新高 [72] - AI在合同转化、施工过程和内部管理中有广泛应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] 问题: 贝壳在新房开发中的贡献及C2M业务的体现 - 贝壳通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，参与9个项目，已收回部分投资，首个合作项目实现首日售罄，IRR近50% [81][82][83] - 具备深入了解消费者需求和强大市场知识与定价能力的优势，通过创新方式触达客户，已在西安项目提供服务并获市场认可 [84][87][89]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度平台PTV同比增长34%，营收同比增长42% [9] - 总TTV为8442亿元，同比增长34%；净收入达233亿元，同比增长42.4%；毛利率同比下降4.5个百分点至28.7% [28] - GAAP净收入为8.55亿元，同比增长97.9%；非GAAP净收入达13.9亿元，同比保持稳定 [29] - 毛利润同比增长17%至48.2亿元；GAAP运营费用总计42亿元，同比增长2.9%，环比下降31.3% [37] - GAAP运营收入总计5.91亿元，同比显著增加，环比下降41.6%；非GAAP运营收入总计11.5亿元，同比增长19.6%，环比下降34.6% [39] - GAAP净收入总计8.55亿元，同比增长97.9%，环比增长48.2%；非GAAP净收入为13.9亿元，同比保持稳定，环比增长3.7% [40] - 第一季度实现净运营现金流出40亿元；新屋DSO达63天 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易业务 - GTV为5803亿元，同比增长28.1%，环比下降22.1%；收入达69亿元，同比增长20%，环比下降23% [29] - 贡献利润率为38.1%，同比下降6.4个百分点，环比下降2.3个百分点 [30] 新房交易业务 - GTV达2322亿元，同比增长53%，环比下降34.6%；收入为81亿元，同比增长64.2%，环比下降38.2% [31] - 贡献利润率同比上升1.1个百分点至23.4%，环比下降2.2个百分点 [32] 家装家居业务 - 收入达29亿元，同比增长22.3%；贡献利润率达32.6%，同比上升2个百分点，环比上升2.8个百分点 [33] 房屋租赁业务 - 收入达51亿元，同比增长93.8%；管理租赁单元超50万个，贡献利润率为6.7%，同比上升1.2个百分点，环比上升2.1个百分点 [34] 商户及其他服务业务 - 收入同比下降50%，环比下降28.3%至3.5亿元 [34] 各个市场数据和关键指标变化 新房市场 - 一季度全国新房销售同比基本持平，1200家开发商PTV同比下降7%，销售面积同比增长超15% [49] 存量房市场 - 一季度全国存量房GTV同比增长约16%，交易量同比增长约28% [26] - 4月存量房价格环比下降1.3%，4月看房与库存比为1.8，处于历史较高区间 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年聚焦规模和效率提升，优化与开发商合作，提升代理效率，推动门店参与新房业务 [12][13] - 家装家居业务调整节奏，重塑产品和交付能力，以客户为导向，精简组织结构 [13] - 房屋租赁业务实现规模突破，提升违约管理和续约率 [16] - 持续投入AI，在住房交易、家装、租赁等业务应用，提升服务质量和效率 [16][20][21] - 推出装修资金托管服务，制定解决方案框架，推动行业进步 [22][23] - 维持活跃的股东回报，实施股票回购计划 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场表现稳定，受政策刺激，存量房市场反弹，新房市场稳定 [47][48] - 二季度市场预计季节性放缓，同比存量房交易量或略有增加；若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年或出台支持政策 [52][53][54] - 密切关注国际贸易摩擦对房地产市场的影响，中期维持谨慎乐观态度，国内支持政策有望提振市场信心 [56][57] 其他重要信息 - 一季度活跃门店超55200家，同比增加超12600家，其中连接门店增加超12300家；活跃经纪人同比增长23%，净增超90000人 [10][11] - 四季度单店和单经纪人GTV同比均增长814%，连接门店单经纪人GTV同比增长18% [11] - 新房优惠服务流量线索创新高，得益于活跃市场和客户满意度提升 [12] - 家装业务项目经理月均订单 intake同比增长56%，达2.97单；家装设计师平均订单量同比增长近33% [14][15] - 一季度超4%的家装项目来自老客户推荐 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度及以后房地产市场的展望，是否考虑最新宏观动态和美国关税影响 - 一季度市场受政策刺激，存量房GTV同比增长约16%，新房市场稳定；二季度预计季节性放缓，同比存量房交易量或略有增加；若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年或出台支持政策；密切关注贸易摩擦影响，中期维持谨慎乐观，国内支持政策有望提振市场信心 [47][52][57] 问题2: 今年住房交易服务业务在住房代理和经纪门店的扩张计划，以及如何持续提高平台上现有和新连接代理及门店的效率 - 今年继续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益；一季度活跃门店和代理数量同比分别增长近30%和23%；效率提升措施包括使用数字工具、完善平台运营机制等；预计全年临州代理和门店数量基本稳定，非临州代理门店规模适度增加；长期推行大型门店模式，借助AI提升行业生产力 [59][60][66] 问题3: 家装家居业务的运营细节、未来利润率展望，以及公司从2B和2C角度对AI的战略和投资计划 - 一季度家装家居业务收入29亿元，同比增长22.3%，贡献利润率达32.6%创历史新高；AI应用于合同转化、施工过程和内部管理等环节；未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效AI设计 [70][71][74] 问题4: 贝壳在新房开发中的贡献，以及C2M业务的体现 - 贝壳为开发商提供C2M新房产品解决方案，参与9个不同模式项目；已收回部分投资，首个合作项目实现首日售罄，股东层面IRR近50%；优势在于深入了解潜在消费者需求和强大的市场认知与定价能力；通过创新方式触达客户，已在西安项目提供服务并获市场认可 [78][79][87]

BEIJING, May 15, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- KE Holdings Inc. ("Beike" or the "Company") (NYSE: BEKE; HKEX: 2423), a leading integrated online and offline platform for housing transactions and services, today announced its unaudited financial results for the first quarter ended March 31, 2025. Business and Financial Highlights for the First Quarter 2025 Mr. Stanley Yongdong Peng, Chairman of the Board and Chief Executive Officer of Beike, commented, "Building on the stable market performance and the continued ...

BEIJING, April 30, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- KE Holdings Inc. (“Beike” or the “Company”) (NYSE: BEKE; HKEX: 2423), a leading integrated online and offline platform for housing transactions and services, today announced that it will report its unaudited financial results for the first quarter of 2025 before the U.S. market opens on Thursday, May 15, 2025. The Company’s management will hold an earnings conference call at 8:00 A.M. Eastern Time on Thursday, May 15, 2025 (8:00 P.M. Beijing Time on Thursday, May ...

文章核心观点 2025年4月17日贝壳发布2024年环境、社会和治理报告，展示其在改善ESG战略、提升住宅服务体验、赋能行业参与者及推动价值链可持续发展等方面的努力，公司创始人强调以人为主，通过协作构建健康生态系统推动可持续长期发展 [1]。 各部分总结 公司概况 - 贝壳是领先的房产交易及服务线上线下一体化平台，拥有链家品牌，自2001年链家成立已有超23年运营经验，其成功为贝壳发展奠定基础 [8] 2024 ESG报告亮点 - **稳健的公司治理**：公司致力于营造公平透明商业环境，加强信息安全，将可持续发展目标纳入高管绩效评估，2024年进行双重重要性评估以制定可持续发展战略 [2] - **服务质量提升**：公司促进优质服务与客户满意度的良性循环，2024年推出“3 + 3”全平台房产交易服务承诺，设立1亿元人民币补偿基金保护消费者权益和提升服务提供商运营安全 [3] - **服务人员专业发展**：公司通过定制培训计划支持服务人员专业发展，2024年北京链家房地产经纪人培训覆盖率达100%，人均培训超109小时，推广博学考试并扩大至新业务，截至2024年底已举办25次，累计参与近320万次 [4] - **科技赋能服务**：公司应用先进技术和数字解决方案，开发“贝壳沉浸”家装智能解决方案，在房屋租赁服务引入智能技术，如京沪的老年守护计划 [5] - **低碳倡议**：公司将绿色发展原则融入全产业链，2024年制定“链家绿色门店标准”，涵盖环保装修、材料回收和智能能源控制系统 [6]

财务数据关键指标变化 - 2024年净收入达935亿元，较2023年的778亿元增长20.2%，主要源于新房交易服务净收入增加及家装和房屋租赁业务扩张[45] - 2024年总GTV达33494亿元，较2023年的31429亿元增长6.6%，得益于公司积极的增长策略和市场覆盖能力提升[45] - 2024年总成本达705亿元，较2023年的561亿元增长25.8%[47] - 2024年毛利润达229亿元，较2023年的217亿元增长5.6%，毛利率从2023年的27.9%降至2024年的24.6%[58] - 2024年运营收入为37.65亿元，较2023年的47.97亿元下降，运营利润率从2023年的6.2%降至2024年的4.0%[60] - 2024年所得税费用为27.92亿元，较2023年的19.94亿元增加[61] - 2024年净利润为40.78亿元，较2023年的58.9亿元下降[62] - 截至2024年12月31日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资总额从2023年的601亿元增至616亿元[65] - 截至2024年12月31日，应收账款和合同资产净额从2023年的32亿元增至55亿元，主要因新房交易服务净收入增长[66] - 截至2023年和2024年12月31日，公司长期投资净额分别为236亿元和238亿元，增长主要源于理财产品增加[70] - 截至2023年和2024年12月31日，公司商誉分别为48.57亿元和47.77亿元，2024年减少主要因部分城市现有和新房交易服务板块相关商誉减值[72] - 截至2023年和2024年12月31日，公司应付账款从63.29亿元增至94.93亿元，与新房交易服务和家装收入增长相符[76] - 截至2023年和2024年12月31日，公司短期借款分别为2.9亿元和2.88亿元，2024年末短期贷款主要包括两笔1月固定利率3.00%和两笔5、6月固定利率2.83%的银行贷款[77] - 2024年和2023年公司经营活动产生的净现金分别为94亿元和114亿元，差异受非现金项目调整、投资利息收入及营运资本释放等因素影响[83][87] - 2024年和2023年公司投资活动使用的净现金分别为94亿元和40亿元，主要包括短期和长期投资购买及到期、融资应收款产生及收回等[90][91] - 2024年和2023年公司融资活动使用的净现金分别为5.795亿元和7.218亿元，主要包括普通股回购、股息支付及短期借款相关[93][94] - 2023年和2024年公司资本支出分别为8.74亿元和10.37亿元，主要用于购买物业、设备、无形资产等长期资产[95] - 截至2024年12月31日，公司资产负债率为46.3%，2023年同期为40.0%[107] - 2024年全年，人民币兑美元贬值约2.8%[109] - 截至2024年12月31日，公司面临的利率风险主要来自33亿元人民币的短期投资理财产品和4亿元人民币的长期投资理财产品[112] - 2024年总净收入为934.57498亿元人民币，2023年为777.76932亿元人民币[147] - 2024年毛利润为229.44055亿元人民币，2023年为217.18014亿元人民币[147] - 2024年运营收入为37.64967亿元人民币，2023年为47.9707亿元人民币[149] - 2024年净利润为40.7818亿元人民币，2023年为58.89604亿元人民币[149] - 2024年综合收入为44.4299亿元人民币，2023年为65.46627亿元人民币[150] - 2024年基本每股收益为1.19元人民币，2023年为1.67元人民币[150] - 2024年摊薄每股收益为1.15元人民币，2023年为1.63元人民币[150] - 截至2024年12月31日，总资产为1331.49283亿元人民币，2023年为1203.31931亿元人民币[151] - 2024年末总负债为617.01亿元，较2023年末的481.31亿元增长28.2%[153] - 2024年末股东权益为714.48亿元，较2023年末的722.01亿元下降1.04%[154] - 2024年经营活动产生的净现金为94.47亿元，较2023年的114.14亿元下降17.23%[155] - 2024年投资活动使用的净现金为93.78亿元，2023年为39.77亿元[156] - 2024年融资活动使用的净现金为57.95亿元，较2023年的72.18亿元下降19.71%[156] - 2024年末现金及现金等价物和受限现金总额为203.01亿元，较2023年末的258.57亿元下降21.49%[157] - 2024年总净收入为93,458,578千元，总贡献为27,937,553千元，总运营利润为22,944,055千元，税前收入为6,870,069千元，净利润为4,078,180千元[172][173] - 2024年应收账款净额为5,297,317千元，合同资产净额为200,672千元[174][176] - 2024年应付账款总额为9,492,629千元[178] - 2024年基本每股净收益为1.19元，摊薄每股净收益为1.15元[183] - 2024年所得税费用为2,791,889千元，有效税率为40.6%；2023年所得税费用为1,994,391千元，有效税率为25.3%[177] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入增长135%（(14334479 - 6099747) / 6099747 * 100%）[188][189] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的收入成本增长25.8%（(-70513443 - (-56058918)) / -56058918 * 100%）[188][189] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的净收入下降30.7%（(4078180 - 5889604) / 5889604 * 100%）[188][189] - 2024年经营收入为3764967千元人民币，2023年为4797070千元人民币[203] - 2024年基于股份的薪酬费用为2726075千元人民币，2023年为3215549千元人民币[203] - 2024年收购和业务合作协议产生的无形资产摊销为247862千元人民币，2023年为613307千元人民币[203] - 2024年商誉、无形资产和其他长期资产减值为151576千元人民币，2023年为93417千元人民币[203] - 2024年调整后经营收入为6890480千元人民币，2023年为8719343千元人民币[203] - 2024年净利润为4078180千元人民币，2023年为5889604千元人民币[203] - 2024年长投、按公允价值计量的应收贷款和或有对价的公允价值变动为24371千元人民币，2023年为 - 26315千元人民币[203] - 2024年投资减值为9408千元人民币，2023年为39169千元人民币[203] - 2024年调整后净利润为7211073千元人民币，2023年为9798488千元人民币[203] - 2024年调整后EBITDA为9533748千元人民币，2023年为11344671千元人民币[203] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年各业务板块净收入：存量房交易服务28,201,003千元，新房交易服务33,653,403千元，家装家居14,768,947千元，房屋租赁服务14,334,479千元，新兴及其他服务2,499,666千元[172] - 2024年各业务板块贡献：存量房交易服务12,184,924千元，新房交易服务8,348,922千元，家装家居4,539,251千元，房屋租赁服务714,973千元，新兴及其他服务2,149,483千元[172] - 2024年按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入为14334479千元人民币，按国际财务报告准则报告为8570676千元人民币[188] - 2024年按美国公认会计原则报告的收入成本为 - 70513443千元人民币，按国际财务报告准则报告为 - 64866669千元人民币[188] - 2024年按美国公认会计原则报告的净收入为4078180千元人民币，按国际财务报告准则报告为4784109千元人民币[188] - 2023年按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入为6099747千元人民币，按国际财务报告准则报告为4793067千元人民币[189] - 2023年按美国公认会计原则报告的收入成本为 - 56058918千元人民币，按国际财务报告准则报告为 - 55043333千元人民币[189] - 2023年按美国公认会计原则报告的净收入为5889604千元人民币，按国际财务报告准则报告为5611413千元人民币[189] 财务报表编制与准则差异 - 未经审计的合并财务报表按照美国公认会计原则编制，与国际财务报告准则在某些方面存在差异[187] - 截至2024年12月31日，按美国公认会计原则（U.S. GAAP），融资应收款净额为2,835,527千人民币，按国际财务报告准则（IFRS）为2,835,527千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，使用权资产为23,366,879千人民币，按IFRS调整后为15,800,929千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，总资产为133,149,283千人民币，按IFRS为133,408,239千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，总负债为61,701,288千人民币，按IFRS为61,540,893千人民币[190] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，融资应收款净额为1,347,759千人民币，按IFRS为1,347,761千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，使用权资产为17,617,915千人民币，按IFRS调整后为14,689,234千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，总资产为120,331,931千人民币，按IFRS为120,221,596千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，总负债为48,130,826千人民币，按IFRS为48,023,046千人民币[191] - 美国公认会计原则下，公司将优先股分类为夹层权益；国际财务报告准则下，优先股被视为混合工具[192][193] - 美国公认会计原则下，经营租赁使用权资产摊销和租赁负债利息费用合并记录；国际财务报告准则下，使用权资产摊销和利息费用分开列示[194][195] 公司人员情况 - 截至2024年12月31日，公司共有135,072名员工，其中代理及支持人员108,609名、平台运营人员6,314名、研发人员2,226名、业务发展及销售营销人员6,758名、行政管理人员11,165名[113] 公司股份与股息情况 - 公司股份回购计划授权从20亿美元增加至30亿美元，并延长至2025年8月31日[116] - 报告期内，公司在纽交所共回购48,221,065份美国存托股份（代表144,663,195股A类普通股），总代价为7.1551059066亿美元[117] - 报告期内回购的144,663,195股A类普通股已注销，5,802,983股B类普通股按1:1比例转换为A类普通股，已发行A类普通股数量减少138,860,212股[119] - 董事会批准向普通股股东和美国存托股份持有人支付每股0.12美元（每份美国存托股份0.36美元）的末期现金股息，总金额约4亿美元[134] - 股息登记日期为2025年4月9日收盘时，普通股股息预计于2025年4月22日左右支付，美国存托股份股息预计于2025年4月25日左右支付[134][135] - 2024年公司董事会批准向普通股股东和美国存托股份持有人支付每股0.117美元的现金股息，共计支付3.988亿美元

VIEs相关数据 - VIEs在2024年12月31日持有公司34.2%的现金、现金等价物和受限现金，占总资产的10.9%[31] - VIEs在2022、2023和2024财年贡献的收入（不包括集团内部交易）分别占公司总净收入的0.8% [31] - 截至2024年12月31日，VIEs及其子公司分别拥有公司约2%的已发行专利、5%的注册商标和13%的软件程序版权[31] - 截至2024年12月31日，VIEs及其子公司的员工占公司总劳动力的比例不到1% [31] - 截至2024年12月31日，可变利益实体（VIEs）持有集团34.2%的现金、现金等价物和受限现金，占集团总资产的10.9%，2024年贡献了0.8%的净收入（不包括集团内部交易）[211] 公司子公司股权结构 - 北京链家的注册股东中，左女士等人合计持有57%股权，贝壳（天津）投资有限公司持有30%股权，其他关联方合计持有13%股权[36] - 天津晓屋的注册股东中，左女士和单义勇分别持有94%和6%股权[36] - 易居泰和的注册股东中，北京链家持有80%股权，左女士等人合计持有17%股权，其他关联方合计持有3%股权[36] - 北京中融信融资担保有限公司拥有95%的总股权，易居泰和的全资子公司北京中合泰投资咨询有限公司拥有剩余5%股权[36] - 青岛盛嘉华章企业管理有限公司拥有94%的总股权，贝壳基石控股（香港）有限公司拥有剩余6%股权[36] 公司许可要求 - 公司PRC子公司和VIEs及其子公司需获得房地产经纪业务备案、增值电信业务经营许可证等多项必要许可[39] 公司股息分配 - 2023年8月董事会批准特别现金股息，每股普通股0.057美元，每股美国存托股票0.171美元，总额约0.2亿美元，2023年9 - 10月支付[52] - 2024年3月董事会批准最终现金股息，每股普通股0.117美元，每股美国存托股票0.351美元，总额约0.4亿美元，2024年4月支付[52] - 2025年3月董事会批准最终现金股息，每股普通股0.12美元，每股美国存托股票0.36美元，总额约0.4亿美元，预计2025年4月支付[52] 公司收益分配假设 - 假设税前收益为100%，法定税率25%，税后可分配收益为75%，预扣税10%，最终分配给母公司/股东为67.5%[52] VIE收益影响 - 若VIE累积收益超过支付给子公司费用，税后收入将降至税前收入的50.6%[53] 公司资本出资与贷款情况 - 截至2024年12月31日，母公司累计向中国子公司资本出资50.745亿元，提供贷款184.899亿元[48] - 2022 - 2024年，母公司向开曼群岛、英属维尔京群岛和香港子公司贷款分别为 - 5267047千元、467939千元、 - 9108117千元[47] - 2023 - 2024年，香港子公司向中国子公司资本出资分别为300000千元、709960千元[47] - 2022 - 2024年，香港子公司向中国子公司贷款分别为4096214千元、2282145千元、 - 12596924千元[47] - 2022 - 2024年，子公司向VIE净支付金额分别为191090千元、1287319千元、3496971千元[47] 公司合并财务数据（2023 - 2024对比） - 截至2024年12月31日，公司合并现金及现金等价物为11,442,965千人民币，受限现金为8,858,449千人民币[57] - 截至2024年12月31日，公司合并短期投资为41,317,700千人民币[57] - 截至2024年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额为5,497,989千人民币[57] - 截至2023年12月31日，公司合并现金及现金等价物为19,634,716千人民币，受限现金为6,222,745千人民币[58] - 截至2023年12月31日，公司合并短期投资为34,257,958千人民币[58] - 截至2023年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额为3,176,169千人民币[58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并现金及现金等价物减少41.72%[57][58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并短期投资增长20.61%[57][58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额增长73.09%[57][58] 公司合并总资产与负债 - 截至2024年12月31日，公司合并总资产为133,149,283千人民币，总负债为61,701,288千人民币[57] 公司合并收入、成本与利润情况 - 2024年公司合并净收入为4078.18万元，2023年为5889.604万元，同比下降约30.76%[60] - 2024年公司合并总净收入为9.3457498亿元，2023年为7.7776932亿元，同比增长约20.16%[60] - 2024年公司合并总营业成本为7.0513443亿元，2023年为5.6058918亿元，同比增长约25.78%[60] - 2024年公司合并毛利润为2.2944055亿元，2023年为2.1718014亿元，同比增长约5.64%[60] 公司现金流量情况 - 2024年经营活动提供的净现金为9447.137万元[64] - 2024年投资活动使用的净现金为9378.025万元[64] - 2024年融资活动使用的净现金为5794.635万元[64] - 2024年末现金、现金等价物和受限现金为2.0301414亿元，年初为2.5857461亿元[64] - 2023年经营活动提供的净现金为1.1414244亿人民币，2022年为8518.843万人民币[65][66] - 2023年投资活动使用的净现金为3977.44万人民币，2022年为8472.355万人民币[65][66] - 2023年融资活动使用的净现金为7218.21万人民币，2022年为1213.082万人民币[65][66] - 2023年末现金、现金等价物和受限现金为2.5857461亿人民币，2022年末为2.5594259亿人民币[65][66] 公司对子公司和VIE投资情况 - 2022年初对子公司和可变利益实体的投资为6.2289064亿人民币，2022年末为5.978097亿人民币[69] - 2023年末对子公司和可变利益实体的投资为7.0866589亿人民币，较2022年末增长18.54%[69] - 2024年末对子公司和可变利益实体的投资为6.9526555亿人民币，较2023年末下降1.9%[69] 公司短期投资收支情况 - 2023年购买短期投资支出3.8874183亿人民币，2022年为4.6917596亿人民币[65][66] - 2023年短期投资到期收回4.1465679亿人民币，2022年为5.2337167亿人民币[65][66] 公司业务受行业影响 - 公司业务易受中国住房相关行业波动影响[72] - 公司业务受中国住房相关行业波动影响，行业下滑或过热都会对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[78] - 2021年相关政策影响住房相关行业，导致二手房和新房销售交易量和均价下降[81] - 2022下半年政府促进住房交付和解决开发商融资风险，2023年继续出台政策支持房地产，2024年实施额外刺激措施稳定市场[82] - 2023年4月相关部门倡导降低房产经纪服务费，9月公司在北京降低二手房交易佣金率并由买卖双方平分[83] - 2016年国务院要求加强房屋租赁市场管理，2021年出台对轻资产住宅租赁企业监管措施，2022年北京发布相关租赁法规[84] 公司业务风险 - 公司若无法提供令客户满意的体验，业务和声誉可能受到重大不利影响[75,86,87] - 公司可能无法成功维护、保护和强化品牌，负面宣传会对声誉、业务、经营成果和增长产生重大不利影响[75,89] - 公司平台若无法持续提供全面真实的房产房源信息，业务、财务状况和经营成果可能受到重大不利影响[75] - 公司过去有净亏损，未来可能无法保持盈利或提高盈利能力[75] - 负面宣传如员工不当行为、平台虚假房源等会损害公司声誉、业务和经营业绩[90] - 若平台无法提供全面真实房源，公司业务、财务状况和经营业绩将受到重大不利影响[91] - 公司运营贝壳平台历史有限，不应将历史增长和盈利能力视为未来财务表现的指标[92] - 若完成住房交易和服务的需求不如预期发展，或公司未能提高效率和客户体验，业务和财务状况将受重大不利影响[94] - 公司可能因未能遵守反垄断和竞争法律法规而面临政府调查、执法行动、诉讼或索赔，对业务、声誉、经营业绩和财务状况产生不利影响[97] - 公司业务产生和处理大量数据，若网络安全和数据隐私出现问题，将面临声誉、财务、法律和运营后果[105] - 公司平台盈利模式在演变，无法保证现有业务模式成功实施以产生可持续收入或开发新盈利策略[118] - 公司虽有数据保护计划和内部政策，但无法保证数据隐私和保护政策措施有效，违规可能面临处罚和声誉损害[107] - 公司面临知识产权侵权索赔风险，可能对业务、财务状况和前景产生重大不利影响[153] - 公司面临来自住房交易和服务行业不同参与者的竞争，竞争加剧可能导致市场份额和佣金率下降[156][157] - 自如业务可能与公司房屋租赁服务存在潜在竞争，若竞争加剧，公司业务、财务状况和经营业绩可能受到重大不利影响[158] - 若腾讯提供的服务受限、效果变差或成本增加，公司业务可能受到重大不利影响[160] - 公司可能因未能识别移动应用和网站上的未经授权内容而面临第三方侵权索赔[154] - 公司过去曾受到法律和监管程序及行政调查，未来可能继续面临此类情况，不利结果可能对业务产生重大不利影响[165] - 公司受《反海外腐败法》等反腐败法律、贸易制裁法律和出口管制法律约束，违反这些法律可能损害公司声誉和财务状况[169][170] - 北好家业务若市场接受度不及预期，运营结果可能受重大不利影响[173] - 北好家业务运营表现会因项目进度、客户欢迎度、土地成本和建设费用等因素波动[174] - 公司金融服务受中国法律法规监管，若违反可能面临禁令和处罚[177][178] - 公司需持续改进网站、移动应用等功能，否则业务可能受重大不利影响[179] - 公司使用开源软件，可能面临知识产权侵权索赔和安全风险[180] - 公司依赖苹果应用商店和安卓应用商店分发应用，若合作条款不利或合作终止，业务将受影响[181] - 公司业务依赖关键人员，若失去他们的服务，业务运营和增长前景可能受重大不利影响[182] - 公司无业务中断保险和关键人员保险，保险覆盖不足可能导致重大损失[186] - 公司业务存在季节性波动，第一季度业绩通常较弱[187] - 未注册租赁协议，每份可能面临1000元至10000元罚款[188] - 派遣工数量历史上可能超总劳动力10%，目前未超，但未来可能超[193] - 违反互联网广告法规，可能面临最高200万元罚款等处罚[197] - 若未来无法维持有效财务报告内部控制，可能导致投资者对财务报表失去信心等后果[200] - 公司经营和发展需大量资金，若现有资金不足，可能需寻求额外资本[201] - 租赁物业可能因外部挑战、产权问题等导致业务中断或需重新协商租赁条款[188] - 租赁物业存在安全风险，若不达标可能面临行政罚款、业务中断等后果[190] - 中国劳动法规趋严和劳动力成本上升，可能对公司业务和盈利能力产生不利影响[191] - 公司部分子公司未足额缴纳社保和住房公积金，可能面临补缴、罚款等处罚[192] - 若公司被认定为“投资公司”，可能需处置投资证券，无法在美国融资或经营，还可能面临SEC执法行动或集体诉讼[206] - 若中国政府认定公司运营结构协议不符合规定，公司可能面临严重处罚或被迫放弃相关业务权益[207] - 公司依赖与VIEs及其股东的合同安排开展部分业务，但该安排可能不如直接所有权有效[212] - 若VIEs或其股东不履行合同义务，公司可能需承担大量成本和资源来执行安排[214] - 若公司或VIEs违反中国法律法规，政府有权采取包括吊销执照、罚款等措施[209] - 公司与可变利益实体（VIEs）的合同安排受中国法律管辖，仲裁裁决为终局且执行可能面临费用和延迟问题[216] - VIEs的某些股东可能与公司存在利益冲突，可能导致合同安排被违反或不续签[217] - 若股东违反合同安排，公司可依据股权质押协议执行股权质押[218] - VIEs股东的个人纠纷可能影响公司对VIEs的控制和经济利益获取[219] - 公司与VIEs的合同安排可能受到中国税务机关审查，若需补缴税款将影响财务状况[220] - 若VIEs破产或进行清算，公司可能失去对其资产的使用和收益权[221] - 《中华人民共和国外商投资法》的解释和实施在不断发展，可能影响公司现有结构和运营[222][223] - 公司收入主要来自中国，中国经济、政治、社会条件或政策变化可能影响公司业务[224] - 中国政府的经济措施可能对公司业务和经营成果产生不利影响[225] - 2024年7月1日生效的《中华人民

文章核心观点 公司宣布将于2025年6月13日上午10点在北京召开年度股东大会，审议相关提案决议，董事会支持并建议股东和美国存托股份持有人投票赞成 [1] 股东大会相关信息 - 股东大会时间为2025年6月13日上午10点（北京时间） [1] - 股东大会地点为中国北京市海淀区创业路2号东方电子科技大厦 [1] - 2025年5月13日香港时间收市时登记在册的普通股股东有权收到通知、出席并投票 [2] - 2025年5月13日纽约时间收市时登记在册的美国存托股份持有人，若要行使投票权需按规定给出投票指示 [2] - 2025年4月17日有关股东大会的通函、通知和代理表格可在公司网站获取 [1] - 董事会支持提案决议并建议股东和美国存托股份持有人投票赞成 [1] 财务报告信息 - 公司已向美国证券交易委员会提交截至2024年12月31日财年的20 - F表格年度报告，含经审计财务报表 [3] - 该年度报告可在公司网站和美国证券交易委员会网站获取 [3] 公司简介 - 公司是领先的住房交易及服务线上线下一体化平台 [4] - 公司是构建基础设施和标准的先驱，业务涵盖二手房和新房销售、房屋租赁、装修和家居等 [4] - 公司拥有并运营链家，链家自2001年成立有超23年运营经验，为公司发展奠定基础 [4]