行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大势” [6] 报告核心观点 - 2026年1月楼市呈现“新房平淡、二手房活跃”的分化格局，政策暖风频吹，市场预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，将呵护量价指标加速筑底 [1][5][17][18] - 新房市场销售整体平淡，但头部央国企凭借积极土储和优质产品力凸显韧性 [1][14] - 二手房市场量价指标持续向好，销售热度维持高位，房价降幅显著收窄，部分城市挂牌量从高位回落 [1][15][16] - 政策环境宽松，中央与地方持续释放利好，旨在稳预期、防风险、促转型，为楼市企稳创造了条件 [1][2][17] 按目录总结 1. 本周观点：1月楼市表现 - **新房销量**：2026年1月百强房企销售总金额约为1784亿元，同比下滑18.4%，降幅与2025年全年基本持平，销售较为平淡 [1][14] - 头部房企韧性凸显：TOP3房企销售金额同比微增0.2%，TOP10房企同比仅下降2.8%，降幅远优于百强整体水平 [14] - 部分央国企表现优异：中海地产销售金额同比增长20.5%，华润置地增长0.4%，中国金茂增长13.3% [14] - **二手销量**：热度维持高位，16个样本城市二手房实时成交（剔除2025年春节影响）日均1625套，同比增长37.5% [1][15] - 各线城市均增长：一线城市（3城）同比增长33.5%，二线城市（9城）增长34.2%，三四线城市（4城）增长71.8% [15] - 重点城市表现：北京同比+29.2%，广州+35.0%，深圳+38.3%，合肥+60.1%，南京+61.5%，武汉+43.4% [15] - **二手房价**：降幅斜率显著放缓，挂牌量较高位持续回落 [1][16] - 截至2026年1月25日，全国平均房价10044元/㎡，环比降幅收窄至-0.7% [16] - 一线城市平均房价40071元/㎡，环比降幅收窄至-0.3%，其中上海平均房价47570元/㎡，环比微增0.04%，为2023年3月以来首次环比回正 [16] - 挂牌量下降：上海二手住宅挂牌量约33.68万套，连续4个月下降；北京挂牌量12.53万套，较2025年9月高点减少1.79万套 [16] - **政策层面**：中央与地方释放多种利好，楼市企稳环境更优 [1][17] - 中央层面包括：强调政策一次性给到位并肯定地产金融属性、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、将商办用房最低首付比例降至30%、优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期至5年、将居民换购住房个税退税政策延至2027年底 [17] - 地方层面：上海市静安区启动“住房以旧换新”试点 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（2026年1月26日-30日）A股房地产板块涨跌幅为-2.21%，跑输大盘（沪深300）2.29个百分点，在31个行业中排名第18 [2][19][20] - 近一个季度（截至报告期）板块跌0.39%，跑输大盘（沪深300涨4.81%） [23] - 近一个月板块涨4.30%，跑赢大盘（沪深300涨1.65%） [23] - 个股表现：涨幅靠前的有大悦城（17.07%）、新城控股（11.41%）、京投发展（7.71%）；跌幅靠前的有华夏幸福（-11.86%）、*ST中迪（-8.74%） [27] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为5.71%，跑赢大盘（恒生指数）3.32个百分点，在12个行业中排名第2 [2][19][32] - 个股表现：涨幅靠前的有合景泰富集团（51.61%）、中国奥园（36.36%）、中国金茂（21.83%） [35] - **地产信用债**：一级市场发行收缩，净融资额为负 [2][19][38] - 本周新发行金额为-542.36亿元，净融资额为-958.54亿元 [19][38] - 截至2026年1月30日，地产信用债累计发行-294.69亿元，净融资额为-1076.64亿元，去年同期为109.73亿元 [19][38] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于119.76点，上涨0.51% [3][39][40] - 产权型REITs指数收于122.24点，上涨0.33%；特许经营权型REITs指数收于116.49点，上涨0.74% [3][39] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.65个百分点 [3][39][50] - 本周领涨公募REITs为博时蛇口产园REIT，涨幅3.23% [3][39][51] - **成交额**：本周REITs总成交额为14.52亿元，环比下降11.89% [3][39][53] - 产权型REITs成交额7.44亿元，特许经营型REITs成交额7.09亿元 [53] - **换手率**：本周REITs整体换手率为0.53%，环比下降0.06个百分点 [3][39][60] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（1月24日-30日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-10.56%和+23.06%；年初至今累计同比分别为-41.39%和-4.32% [5][69] - **新房成交**：45城商品房成交229.14万平方米，滚动四周同比下降10.56% [5][70] - 分线城市：一线城市滚动四周同比-4.85%，二线城市-13.43%，三四线城市+17.75% [5][70] - **二手房成交**：14城二手房成交178.86万平方米，滚动四周同比上升23.06% [5][78] - 分线城市：一线城市滚动四周同比+35.92%，二线城市+21.02%，三四线城市+9.58% [5][78] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周百城土地供应建筑面积环比下降17.02%，成交建筑面积环比下降74.82%，溢价率为3.60%，环比上升2.06个百分点 [4][88][89] - **一线城市**：供应建筑面积环比大幅上升102.58%，成交建筑面积环比下降56.94%，溢价率为0.01% [4][88][98] - **二线城市**：供应建筑面积环比下降28.67%，成交建筑面积环比下降72.25%，溢价率为6.01%，环比上升3.77个百分点 [4][88][107] - **三四线城市**：供应建筑面积环比下降17.80%，成交建筑面积环比下降76.93%，溢价率为2.61% [4][88][116] 6. 投资建议 - 报告建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [5][18] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [5][18] - 物业服务：绿城服务 [5][18] - 优质产品力开发商：中国金茂 [5][18]

日前，贝壳找房推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，以进一步推动房产经纪服务回归专业与诚 信本质。活动开展以来，已经有8万多名经纪人签署承诺书。 2026年1月，贝壳找房正式在全平台启动"三必做六禁止"自律行动，重申中性市场观理念。 "三必做"是指：必须提供诚信专业服务，助力稳定房地产市场；必须确保房源信息真实，服务承诺说到 做到；必须提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策。 "六禁止"是指：严禁主观臆断唱衰市场，严禁歪曲解读国家政策，严禁发布虚假不实信息，严禁引导或 强迫买卖双方抬价降价，严禁飞单跳单返佣欺诈，严禁夸大服务效果误导客户预期。 贝壳找房是言行一致的。针对网传杭州站涉及以激励形式诱导压价的运营活动，贝壳方面表示，该活动 严重违背了中性市场观原则，核实后立即停止了该活动，已对贝壳杭州站城市负责人、平台运营中心负 责人予以留岗察看、一年内不得晋升、取消绩效考核评优资格等处罚。 无论是"三必做"还是"六禁止"，核心指向都是要求平台员工和经纪人坚持中性市场观。无独有偶，2025 年年底，贝壳找房已在内部发布《贝壳集团公共渠道行为管理规范》，旨在指引员工和经纪人在内的平 台参与者，在涉及以平台、公司、品 ...

2026.02. 02 本文字数：2249，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 立言 "三必做"是指：必须提供诚信专业服务，助力稳定房地产市场；必须确保房源信息真实，服务承诺说 到做到；必须提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策。 "六禁止"是指：严禁主观臆断唱衰市场，严禁歪曲解读国家政策，严禁发布虚假不实信息，严禁引导 或强迫买卖双方抬价降价，严禁飞单跳单返佣欺诈，严禁夸大服务效果误导客户预期。 贝壳找房是言行一致的。 针对网传杭州站涉及以激励形式诱导压价的运营活动，贝壳方面表示，该 活动严重违背了中性市场观原则，核实后立即停止了该活动，已对贝壳杭州站城市负责人、平台运营 中心负责人予以留岗察看、一年内不得晋升、取消绩效考核评优资格等处罚。 无论是"三必做"还是"六禁止"，核心指向都是要求平台员工和经纪人坚持中性市场观。无独有偶， 2025年年底，贝壳找房已在内部发布《贝壳集团公共渠道行为管理规范》，旨在指引员工和经纪人 在内的平台参与者，在涉及以平台、公司、品牌等关联到职业身份环境下的社交媒体行为时，需遵守 公司价值观、践行中性市场观。《管理规范》明确了相关人如涉公共渠道违规行为，公司将依据《职 业道 ...

行业转型背景与政策导向 - 房地产市场逻辑正从规模扩张转向价值深耕，行业进入深度调整与新阶段[1] - 中央经济工作会议明确提出“积极稳妥化解房地产风险”与“加快构建房地产发展新模式”[1] - “好房子”理念的提出，推动住房消费向品质化、多元化发展，为平台企业划定新的价值坐标[1] 贝壳找房的自律行动与具体措施 - 贝壳找房于2026年初启动“三必做六禁止”自律行动，并推动平台员工及经纪人自愿签署“中性市场观”承诺书[1] - 截至1月28日，自愿签署承诺的经纪人已接近十万名，且数字仍在攀升[1] - “三必做”包括：提供诚信专业服务助力市场稳定、确保房源信息真实与服务承诺兑现、提供全面客观信息辅助用户理性决策[1] - “六禁止”包括：严禁主观臆断唱衰市场、歪曲解读政策、发布虚假信息、引导或强迫交易方抬价降价、飞单跳单返佣欺诈、夸大服务效果误导客户[1] - 贝壳近期对违规经纪人进行了从严处罚，并针对虚假房源、价格欺诈等行业顽疾开展自律行动[3] “中性市场观”的内涵与意义 - “中性市场观”要求职业经纪人不跟风、不炒作、不忽悠，客观、理性、全面地评估市场，在市场高涨时看到风险，在低迷时发现复苏迹象[2] - 该理念超越短期利益，立足于市场健康稳定发展的长期主义，是市场理性的锚[2] - 秉持“中性市场观”符合消费者、行业和政府的共同利益，有助于实现社会利益的最大公约数[4] - 对消费者意味着更真实的信息与更理性的建议，避免非理性决策损失[4] - 对行业意味着可持续的经营环境，避免大起大落带来的生存危机[4] - 对政府有助于防范系统性风险，实现稳房价、稳预期[4] 房产中介行业的角色与挑战 - 房产中介是连接供需的关键纽带，其角色定位与责任边界需在新阶段重新厘定[1] - 房地产信息高度不对称，经纪人言行直接影响消费者决策，过去虚假房源、黑中介等问题损害了消费者利益与行业信任[2] - 房产中介业务属于“中间人经济”，经纪人群体是信用联盟，行业口碑提升则人人受益，口碑降低则人人受损[2] - 在高质量发展阶段，房产中介的诚信属性更加凸显，其专业水准与职业操守直接决定交易效率和服务品质[2] - 行业正积极向市场稳定器、专业服务商和信用建设者转型[5] 贝壳找房的战略定位与技术支持 - 贝壳找房定位已不仅是交易撮合者，更是行业生态建设者[3] - 公司强调经纪人主权，主张经纪人是行业核心资产，致力于让服务者有尊严[3] - 作为科技驱动的一站式新居住服务平台，贝壳通过大数据、人工智能等技术手段为“中性市场观”的实施提供可能[4] - 技术应用包括客观的市场分析报告、真实的价格评估工具、多维度的房源信息展示，减少了人为因素干扰，使“客观、理性”成为可量化、可验证的服务标准[4][5] - 这些举措有助于夯实行业的专业底座[5] 市场展望与行业影响 - 房地产市场的深度调整既带来挑战，也孕育着新的机遇[5] - 贝壳的自律行动是行业头部企业对市场转折的积极回应，标志着行业转型的积极方向[5] - 当越来越多的市场参与者认识到并实践这一理念，中国房地产市场才能真正走向成熟与健康[5]

行业背景与政策环境 - 2026年以来，国家部委及各地密集出台优化住房公积金、发放购房补贴、降低交易税费等房地产新政，核心城市市场活跃度明显提升[1] - 当前是政策引导市场走向健康发展新阶段的关键时期，对行业服务规范与诚信水平提出了更高要求[1][2] 市场现状与存在问题 - 新媒体时代，部分房产交易出现虚假房源、暴力压价等乱象，严重损害消费者信任[2] - 房地产交易兼具大宗属性与高度复杂性，直接关系到家庭最重要的资产配置[2] - 在行业转型阶段，消费者需求从“买到房”转向“安心住”，对交易确定性与保障感期待更高[4] - 2025年12月，深圳、北京、上海、南京等城市高端改善性项目入市，带动百城新房价格环比结构性上涨[4] - 二手房挂牌量仍在高位，房价继续调整，在“存量时代”下，二手房成交占比持续提升[4] 贝壳平台的自律举措与服务承诺 - 贝壳以“中性市场观”为核心，发起“三必做六禁止”服务承诺[1][2] - “三必做”指：提供诚信专业服务，助力稳定市场；确保房源信息真实，服务承诺说到做到；提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策[2] - “六禁止”指：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假不实信息、严禁引导或强迫买卖双方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户[2] - 截至1月28日，已有超过10万名经纪人、店东及平台员工主动签署承诺书[3] - 贝壳推出35项服务承诺，包括“真实房源，假一赔百元”、“交易不成，佣金无理由退”、“物业欠费，损失先行垫付”、“漏水披露，损失补偿”等[4] - 从2001年到2025年12月，贝壳平台服务承诺累计退/赔/垫付40.5万单，共58.3亿元[4] - 目前贝壳杭州站、长沙站等地已有员工、经纪人因违规被内部从严处罚[7] 举措的意义与行业影响 - 平台引领的自律实践是房地产高质量发展需要的“软支撑”[1] - 主动约束行为、统一服务标准、重建市场信任，能为消费者保驾护航，更能从根本上促进行业长期稳定，实现从“规模增长”到“质量发展”的良性转型[2] - 此举是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应，也是平台型企业以自律推动行业自治的积极探索[7] - 房产经纪行业应该从“流量竞争”转向“服务竞争”，真正实现让消费者安全放心[7] - 长期来看，以诚信为基石、以专业为核心的服务体系，将成为房产交易市场中消费者信心的重要支撑[7] 平台角色的延伸与挑战 - 在居住消费追求品质升级和体验优化的新阶段，平台型企业正逐步强化其行业治理角色，其影响已超越商业服务本身[5] - 平台通过自律规范、稳定市场、协同政策落地，正在成为构建健康住房消费生态的重要推动者[5] - 不同城市政策差异大，承诺落地需要逐城推进，对平台的技术、资金、运营能力都是考验[5] - 房产经纪企业门店遍布全国，有数十万经纪人，提供了探索社区治理的新可能，例如教老人防跌倒、提供暖心驿站、为患者献血等，尝试以“好邻居”身份构建与社区共成长的新型关系[7]

公司股价表现 - 贝壳-W(02423.HK)股价午后大幅上涨，涨幅超过8% [1] - 截至发稿时，股价具体上涨8.49%，报52.4港元 [1] - 成交额达8.03亿港元，显示市场交易活跃 [1]

广发证券发布研报称，二手市场量价稳定，对贝壳业绩表现具备正面影响。该行指出，26年开年二手认 购成交明显回弹，1月前18天贝壳79城二手认购套数同比+33%，剔除贝壳市占增长因素，当前成交对应 年化二手交易量8.6亿平，较25年上升24%，与24Q4年化8.4亿平相当，26年"小阳春"概率加大。 值得注意的是，贝壳近期频繁回购。1月26日，公司耗资约300万美元回购约49.77万股；1月23日，公司 斥资300万美元回购49.2万股；1月22日，公司斥资约300万美元回购49.37万股；1月21日，公司斥资300 万美元回购49.59万股；1月20日，公司斥资350万美元回购58.91万股。 贝壳-W(02423)午后涨超8%，截至发稿，涨8.49%，报52.4港元，成交额8.03亿港元。 ...

智通财经APP获悉，贝壳-W(02423)午后涨超8%，截至发稿，涨8.49%，报52.4港元，成交额8.03亿港 元。 广发证券发布研报称，二手市场量价稳定，对贝壳业绩表现具备正面影响。该行指出，26年开年二手认 购成交明显回弹，1月前18天贝壳79城二手认购套数同比+33%，剔除贝壳市占增长因素，当前成交对应 年化二手交易量8.6亿平，较25年上升24%，与24Q4年化8.4亿平相当，26年"小阳春"概率加大。 值得注意的是，贝壳近期频繁回购。1月26日，公司耗资约300万美元回购约49.77万股；1月23日，公司 斥资300万美元回购49.2万股；1月22日，公司斥资约300万美元回购49.37万股；1月21日，公司斥资300 万美元回购49.59万股；1月20日，公司斥资350万美元回购58.91万股。 ...

港股市场异动 - 理文造纸股价上涨近6%，主要受同业玖龙纸业强劲业绩预告提振，玖龙纸业预计截至2025年12月31日止6个月盈利约21.5亿元至22.5亿元，同比增长216.0%至230.7% [1] - 新东方-S股价上涨近4%，公司发布2026财年第二季度业绩，净营收同比上升14.7%，经营利润同比上升244.4%，股东应占净利润同比上升42.3% [1] - 金力永磁股价上涨近7%，消息面上，1月以来稀土价格持续上涨，其中氧化钕、氧化镨价格均上涨超12万元/吨 [1] - 内房股与物管股早盘走强，融创服务涨5.67%，金茂服务涨5.06%，绿城服务涨5.81%，万物云涨4.23%，中金研报预计主要覆盖物管企业2025年收入平均同比增长6%，核心净利润平均同比增长4% [2] - 维立志博-B股价再涨近4%，公司自主研发的GPRC5D/CD3双特异性抗体LBL-034获得美国FDA授予的快速通道资格认定，用于治疗复发/难治性多发性骨髓瘤 [2] - 商业航天概念股回暖，钧达股份涨12.1%，亚太卫星涨4.87%，中国技术集团涨3.45%，消息面上，中国航天科技集团表示未来十年是加快建设航天强国的关键时期 [2] - 爱高集团早盘股价闪崩，盘中一度跌超88%，截至发稿跌72.5%，消息面上，公司股东将市值5878.02万港元、占比20.57%的股票由宏智证券转入元大证券香港 [3] - 中国海外发展股价涨超4.2%，花旗研究报告指出中国房地产行业在2025财年将面临大幅减值及毛利率下降的挑战 [3] - 粤港湾控股股价涨8%，消息面上，公司于2025年12月宣布配股融资1.08亿元，约70%拟用于交付AI算力云服务项目 [3] - 钧达股份股价一度涨超14%，截至发稿涨11.99%，消息面上，中国航天科技集团商业火箭有限公司召开2026年度工作会议，强调全力突破可重复使用技术 [4] 美股市场动态 - 热门中概股多数上涨，新东方涨5.32%，理想汽车涨2.39%，贝壳涨4.12%，哔哩哔哩涨3.58%，阿里巴巴涨1.7%，网易涨1.46% [5] - 德意志银行股价跌1.96%，消息面上，该行位于法兰克福的总部及柏林分行遭德国联邦警察突击搜查，检察官正对涉嫌此案的未知员工展开调查 [5] - 星巴克股价微跌0.59%，公司公布2026财年第一财季净营收为99亿美元，同比增长6%，高于预估的96.5亿美元，但调整后每股收益为0.56美元，同比下降19% [5] - 英特尔股价大涨11.04%，消息面上，继苹果之后，英伟达计划将部分芯片制造业务转向英特尔代工，预计在2028年推出的Feynman架构平台将与英特尔合作 [5] - 新东方股价涨5.32%，公司发布2026财年第二季度业绩，实现净营收11.91亿美元，同比上升14.7%，经营利润6630万美元，同比上升244.4%，股东应占净利润4550万美元，同比上升42.3% [6] - 半导体设备与材料板块普涨，德州仪器涨9.94%，泛林集团涨0.47%，应用材料涨1.21%，德州仪器管理层预计第一季度总营收区间为43.2亿美元至46.8亿美元，中值略高于华尔街平均预估的44.2亿美元 [6] - 存储板块走高，希捷科技大涨19.14%，西部数据涨10.7%，SanDisk涨9.6%，美光科技涨6.1%，希捷管理层预计第三财季营收为29.0亿美元（上下浮动1亿美元），显著高于华尔街分析师平均预估的约27.7亿美元 [6] - C3.ai股价在盘前交易中一度上涨近16.90%，截至发稿涨4.21%，此前媒体报道该公司正在洽谈与Automation Anywhere合并，若交易达成，Automation Anywhere将收购C3.ai并作为交易的一部分上市 [7]

保时捷中国首席执行官潘励驰1月26日宣布将继续优化渠道布局，2026年经销商数量将缩减至80家，较 2025年的114家缩减近30%。这被外界解读为保时捷应对2025年在华销量下滑26%的市场举措。而值得 关注的是，保时捷中国在推进渠道优化、止损自救的过程中，未能充分衔接消费者权益保障工作，引发 部分车主的不满。 多位车主反映称，因当地保时捷4S店闭店或合约到期，他们此前在授权门店花费上万元购买的保养套 餐已无法使用。对于此事及后续渠道优化中套餐能否跨店使用的疑问，保时捷中国几乎沉默，未给出明 确回应。这种模糊态度让外界对其责任担当产生质疑。 豪华车市场进入存量竞争阶段，品牌淘汰低效门店、整合渠道资源、聚焦高潜力市场、提升运营效率， 本是行业发展的常态。但保时捷中国面临的核心争议，并非渠道优化本身，而是面对市场变化时的责任 衔接。 企业在华多年，享受了中国豪华车市场发展的红利，行业上行期销量高增、盈利丰厚。如今销量下滑、 盈利承压，企业加速变革削减经销商，却未能承接与保障消费者的合理诉求，让部分信任品牌的车主承 受了不必要的损失。这种"只享红利、责任衔接滞后"的做法，不仅让其豪华品牌的担当遭到质疑，也对 品牌 ...