核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

中国企业500强财务表现 - 2025中国企业500强营业收入达110.15万亿元 较上年有所增加 [1] - 资产总额为460.85万亿元 增长7.46% [1] - 归属母公司所有者净利润总额为4.71万亿元 增长4.39% [1] - 收入净利润率为4.27% 提高0.17个百分点 [1] 企业发展环境挑战 - 地缘政治摩擦加剧导致企业发展不确定性显著增加 [2] - 全球产业链供应链加速重构 个别国家对我国先进企业实施技术围堵 [2] - 国内需求收缩 供给冲击 预期转弱三重压力持续 [2] - 企业面临需求疲软 成本上升 资金链紧张等现实困难 [2] 企业自身发展短板 - 自主创新能力不足 "卡脖子"痛点依然尖锐 [2] - 盈利能力有待增强 价值创造能力仍需提升 [2] - 产业层次需提升 全球价值链地位有待攀升 [2] - 品牌影响力不足 国际话语权有待加强 [2] 企业发展机遇与优势 - 超大规模市场优势 产业体系完备 宏观政策连续稳定 [3] - 营商环境持续优化 数字技术日趋成熟 [3] - 人工智能 大数据 物联网等技术支撑生产方式转变 [3] - 经济长期向好的基本面没有改变 [3]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月12日耗资272.83万美元回购40.89万股[1]

公司回购 - 贝壳-W(02423)于2025年9月12日斥资272.83万美元回购40.89万股 [1]

公司回购 - 贝壳-W于2025年9月12日斥资272.83万美元回购40.89万股 [1]

股份情况 - 2025年9月11 - 12日已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存股0股，总数3,430,132,293股[3] - 公司已发行股份总数3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[10] 股份购回 - 2025年7月1 - 10日有多笔未注销股份购回，数量及每股价格不同[4] - 2025年9月12日在纽交所购回408,906股，最高6.77美元，最低6.61美元，付出2,728,316美元[15] - 公司合共购回408,906股，付出2,728,316美元[15] - 购回授权决议2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[15] - 根据授权已购回38,807,760股，占比1.077%[15] - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年10月12日[15] - 2025年8月21 - 9月11日有多笔未注销股份购回交易[8][9]

资产托管式住房租赁模式 - 房东将房产交由中介统一管理 中介负责出租 收租 维修和运营等事务 [2] - 租客需支付相当于租金10%的服务费 若季付则服务费降至9% 押金可依据芝麻信用分超过650分免除 [4] - 中介向房东支付15天租金作为定金 招租期45天 租金区间为基础租金下浮3%至上浮5% 托管期最低两年 房东每月支付四天租金作为管理费 [5] 模式成本对比 - 租客租用托管房三年总成本为21.38万元 直租房为19.98万元 一年期托管房总成本7.13万元 直租房7.02万元 [4] - 托管房提供规范日常管理 减少租客与房东纠纷 并涵盖家政 维修等基础服务 租期结束后押金退还更有保障 [4] 行业规模与发展 - 贝壳受托管理房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [5] - 贝壳房屋租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% 传统经纪业务占比36% [10] - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [10] 业务模式优势 - 中介平台通过集中管理分散房源获得稳定收入 并在金融 家装 家政等增值服务领域拓展商业空间 [7] - 房东角色转变为资产所有者 摆脱招租 催租 维修等事务 降低空置风险 [7] - 租客从租房转向租服务 获得更高标准居住体验 享受保洁 维修 月付和免押金等便利 [8] 运营中的问题 - 中介平台优先展示托管房 直租房带看频次减少 房东认为平台有意倾斜 [8] - 激励机制导致中介公司和经纪人基于利益优先推荐托管房 [8] - 房东可选余地小 除托管外无更好出租选择 自行出租面临展示和信任成本问题 [8] 行业转型动因 - 房地产行业形势变化 新房业务渠道费用降低 部分房企采用自销模式 [10] - 中介公司需培育增长极 托管和资产管理业务提供比传统中介更稳定和持续的收入 [10] - 贝壳推行一体三翼战略 重点培育家装 贝好家和租赁业务作为新增长极 [10] 资金监管风险 - 托管平台收取租客押金形成资金池 按每套房3000元押金计算 3万套房可累积近亿元资金池 [12] - 托管机构爆雷或跑路可能形成较大风险 [12] - 轻资产管理模式只要不盲目扩张 爆雷可能性不大 租赁行业需做精做细 [12]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年9月11日耗资约345.68万美元回购股份 [1] - 公司回购股份数量约为51.93万股 [1]

股份数量 - 2025年9月10 - 11日已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存股0股，总数3,430,132,293股[3] - 公司已发行股份总数3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[10] 股份购回 - 2025年7 - 8月有多笔股份购回，如7月1日购回848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年8月21日至9月9日有多笔股份购回，如8月21日购回654,834股，每股6.1084美元[8] - 2025年9月11日在纽交所购回519,324股，最低6.61美元，最高6.71美元，付出3,456,794美元[16] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[16] - 可根据授权购回360,216,007股[16] - 已购回38,398,854股，占决议通过日已发行股份1.066%[16] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年10月11日[16] - 呈交报表日期为2025年9月12日[2] - 呈交者为李思婷，职衔是联席公司秘书[19]

沙龙活动背景 - 新京报贝壳财经资本市场研究院举办第一期沙龙 主题为"A股十年新高 耐心资本如何助力稳市场" [1] - 来自长城财富 弘康人寿 东方基金 中邮基金 工银理财 农银理财 北银理财 民生理财等十余家金融机构参与研讨 [1] - 沙龙旨在凝聚共识 形成合力 共筑稳健生态 [4] 长钱长投共识内容 - 长钱入市是资本市场向好的结果而非主因 [5] - 促进长钱入市需优化考核周期 维护中长期上涨趋势 严格反欺诈 降低市场波动率 [6] - 只有"慢牛"行情能吸引更多中长期"耐心"资金 [7] - 低利率与久期缺口加大险资权益投资必要性 [8] - 股市已告别滞涨 进入长期趋势性上涨阶段 [8] - 市场需从流动性牛向基本面牛切换以实现指数持续突破 [8] - 慢牛行情下股市有望替代房地产成为居民资产新蓄水池 [9] - 银行理财积极布局权益市场 固收+含权产品规模料持续提升 [10] - 基金公司应激励基金经理追求长期稳定收益以承接中长期资金 [11] - 普及投资者教育有助于资管行业高质量发展 [12] 研究院定位与发展 - 新京报贝壳财经资本市场研究院于今年7月成立 [13] - 研究院通过媒体力量连接多元主体共塑资本市场繁荣生态 [13] - 致力于成为资本市场价值发现者 塑造者及生态服务者 连接者 [14]