财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年净收入为人民币946亿元，同比增长1.2%[3] - 公司2025年净收入为946亿元人民币，较2024年的935亿元人民币增长1.2%[19] - 净收入总额为945.8亿元，同比增长1.2%[93] - 2025年净利润为人民币29.91亿元，经调整净利润为人民币50.17亿元[5] - 2025年净利润为人民币29.91亿元，低于2024年的40.78亿元[34] - 净利润为29.91亿元，同比下降26.7%[94] - 公司2025年净利润为29.91亿元人民币，较2024年的40.78亿元人民币下降26.7%[102] - 2025年经营利润为人民币21.11亿元，较2024年的37.65亿元大幅下降，经营利润率从4.0%降至2.2%[32] - 经营利润为21.11亿元，同比下降43.9%[94] - 公司2025年经营利润为21.11亿元，较2024年的37.65亿元下降43.9%[113] - 2025年经营利润为21.11亿元人民币，较2024年的37.65亿元人民币下降43.9%[136] - 2025年经调整经营利润为42.50亿元人民币，较2024年的68.90亿元人民币下降38.3%[136] - 2025年经调整净利润为50.17亿元人民币，较2024年的72.11亿元人民币下降30.4%[136] - 2025年归母净利润为29.94亿元人民币，经调整后归母净利润为50.20亿元人民币[137] - 归属于贝壳控股有限公司的净收益从2024年的40.65亿元人民币下降至2025年的29.94亿元人民币，降幅约26.3%[122] - 2025年每股基本净收益为0.90元人民币，较2024年的1.19元人民币下降约24.4%[122] - 基本每股净收益为0.90元，同比下降24.4%[95] - 2025年实际税率为36.0%，较2024年的40.6%下降4.6个百分点[117] - 公司2025年税前利润总额为46.77亿元人民币，较2024年的68.70亿元人民币下降约31.9%[117] - 2025年经调整EBITDA为68.77亿元人民币，较2024年的95.34亿元人民币下降27.9%[136] - 2025年度按国际财务报告准则调整后净利为35.81亿元人民币，较美国公认会计准则下的净利29.91亿元人民币高出19.7%[124] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年公司经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点[7] - 公司2025年营业成本总额为744亿元人民币，较2024年的705亿元人民币上升5.5%[20] - 运营费用总额从2024年的人民币192亿元减少5.6%至2025年的人民币181亿元[31] - 研发费用从2024年的人民币23亿元增长13.0%至2025年的人民币26亿元[35] - 公司毛利从2024年的人民币229亿元下降11.9%至2025年的人民币202亿元，毛利率从24.6%降至21.4%[30] - 2025年股份支付薪酬费用为19.05亿元人民币，较2024年的27.26亿元人民币下降30.1%[136] - 2025年物业、厂房及设备折旧为9.34亿元人民币，较2024年的7.44亿元人民币增长25.5%[136] - 2025年商誉、无形资产及其他长期资产减值损失为1.16亿元人民币，较2024年的1.52亿元人民币下降23.7%[136] - 2025年投资减值损失为0.058亿元人民币，2024年为0.094亿元人民币[136] - 2025年长期投资等公允价值变动为损失0.92亿元人民币，而2024年为收益0.24亿元人民币[136] - 2025年度营业成本按国际财务报告准则为616.42亿元人民币，较美国公认会计准则下的743.68亿元人民币减少17.1%[124] 业务线表现：存量房业务 - 2025年存量房业务净收入同比下降11.3%至人民币250亿元[8] - 存量房业务净收入为250亿元人民币，同比下降11.3%；总交易额21，515亿元人民币，同比下降4.2%[19] - 存量房业务净收入为250.20亿元，同比下降11.3%[93] - 存量房业务2025年净收入为250.2亿元，同比下降11.3%[111] - 存量房业务贡献利润率从2024年的43.2%下降至2025年的39.3%[24][26] - 2025年链家及贝联门店二手房交易单量创历史新高，同比提升11.2%[8] 业务线表现：新房业务 - 新房业务2025年交易额同比下降8.2%，净收入为人民币306亿元，同比下降9.1%[10] - 新房业务净收入为306亿元人民币，同比下降9.1%；总交易额8，909亿元人民币，同比下降8.2%[19] - 新房业务净收入为305.97亿元，同比下降9.1%[93] - 新房业务2025年净收入为305.97亿元，同比下降9.1%[111] - 新房业务2025年全年贡献利润率同比增长0.2个百分点至25.0%，第四季度进一步提升至28.3%[10] - 新房业务贡献利润率为25.0%，与2024年的24.8%基本持平[24][27] - 新房业务2025年第四季度应收账款周转天数较上季度的54天缩短至44天[10] - 新房业务应收账款从2024年的58.64亿元降至2025年的35.58亿元，降幅39.3%[114] - 截至2025年底，新房业务应收账款总额为36亿元[114] - 新房业务应收账款信用损失准备为12亿元[114] 业务线表现：家装家居业务 - 家装家居业务2025年净收入为人民币154亿元，同比增长4.4%[11] - 家装家居业务净收入为154亿元人民币，同比增长4.4%[19] - 家装家居业务净收入为154.26亿元，同比增长4.5%[111] - 家装家居业务贡献利润率由2024年的30.7%提升到2025年的31.4%[11] - 家装家居业务贡献利润率为31.4%，较2024年的30.7%有所提升[24] - 家装家居业务贡献利润率从2024年的30.7%上升至2025年的31.4%[28] 业务线表现：房屋租赁服务 - 房屋租赁服务在管房源量超过70万套，同比增长62%[12] - 房屋租赁服务2025年净收入为人民币219亿元，同比增长52.8%[12] - 房屋租赁服务净收入为219亿元人民币，同比增长52.8%[21] - 房屋租赁服务净收入为219.00亿元，同比增长52.8%[93] - 房屋租赁服务2025年净收入为219.0亿元，同比增长52.8%[111] - 房屋租赁服务贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%[12] - 房屋租赁服务贡献利润率为8.6%，较2024年的5.0%显著提高[24] - 房屋租赁业务贡献利润率从2024年的5.0%大幅提升至2025年的8.6%[28] - 2025年度房屋租赁服务收入按国际财务报告准则确认为93.15亿元人民币，较美国公认会计准则下的219.00亿元人民币大幅调减57.5%[124] 业务线表现：新兴及其他业务 - 新興業務及其他2025年净收入为16.36亿元，同比下降34.5%[113] 运营与网络数据 - 截至2025年末门店数量为61,139家，同比增长18.5%；活跃门店数量为58,376家，同比增长17.5%[5] - 截至2025年末经纪人数量为523,009名，同比增长4.6%；活跃经纪人数量为445,632名，与一年前基本持平[5] - 2025年第四季度移动月活跃用户数量平均为4,380万名[5] - 截至2025年底，公司员工总数为119,245名，其中经纪人及支持人员占比最高，达95,918人[72] - 2025年总交易额为人民币31,833亿元，同比下降5.0%[3] 股东回报与资本运作 - 2025年公司回购股票总对价约9.211亿美元，并宣派约3亿美元末期现金股息，综合股东回报达约12亿美元[7] - 公司2025年股东回报总额达到约12亿美元，同比提升超9%[17] - 公司2025年已斥资约921.1百万美元实施股份回购，占2024年末已发行股份总数的约4.1%[16] - 公司已批准一项股份回购计划，授权总额由30亿美元增至50亿美元，有效期延长至2028年8月31日[74] - 报告期内，公司以总对价约9.21亿美元回购了150,367,893股A类普通股（相当于50,122,631股美国存托股份）[75] - 报告期内回购并注销的美国存托股份代表共150,367,893股A类普通股[77] - 其中包括2025年11月和12月回购并于2026年1月注销的美国存托股份代表的21,608,250股A类普通股[77] - 为保持不同投票权比例，合共5,984,887股B类普通股按一换一比率转换为A类普通股[77] - 其中彭永东通过其信托转换4,173,896股B类普通股，单一刚通过其信托转换1,810,991股B类普通股[77] - 因注销及转换，已发行A类普通股总数减少144,383,006股[77] - 2025年末已发行A类普通股约33.67亿股，流通在外约32.34亿股[99] - 董事会批准派发末期现金股息，每股普通股0.092美元或每股美国存托股份0.276美元[84] - 股息总额约为3亿美元，将由公司资产负债表盈余现金拨付[84] - 股息派付总额预计约为3亿美元[84] - 普通股持有人记录日期为北京/香港时间2026年4月8日营业结束时[84] - 普通股股息预期派付日期为2026年4月21日前后[84] - 公司于2025年4月派付了约4.016亿美元的末期现金股息[123] 现金流量状况 - 2025年经营活动所用现金净额为人民币3.7617亿元，而2024年为经营活动所得现金净额人民币94.471亿元[48] - 2025年经营活动所用现金净额为人民币3.76亿元，而2024年为经营活动所得现金净额94亿元，同比由正转负[55] - 2025年净亏损为人民币29.91亿元，与经营活动现金流出差额主要受非现金项目调整31.14亿元及营运资本使用67亿元影响[55] - 2025年营运资本增加现金使用主要由于应付账款减少33.44亿元及租赁负债减少47.29亿元等[56] - 2025年非现金项目调整主要包括股份支付薪酬费用19.05亿元及折旧费用9.34亿元[56] - 2025年投资活动所得现金净额为人民币59亿元，主要得益于定期存款等到期209亿元及收取贷款本金830亿元[58] - 2025年投资活动产生现金净流入58.94亿元人民币，2024年为现金净流出93.78亿元人民币[103] - 2025年融资活动所用现金净额为人民币98亿元，主要包括购回普通股65.81亿元及派发股息28.84亿元[59] - 2025年融资活动现金净流出97.93亿元人民币，主要用于购回普通股65.81亿元人民币及派付股息28.81亿元人民币[103] - 2025年公司购回普通股支出65.81亿元人民币[103] - 2025年派付予公司权益持有人股息28.81亿元人民币[103] - 2025年现金及现金等价物减少36.69亿元人民币，年末余额为77.73亿元人民币[103][104] - 2025年资本开支为人民币6.08亿元，较2024年的10.37亿元下降41.4%[60] 资产负债与财务状况 - 现金、现金等价物、受限资金及短期投资总额从2024年底的人民币616亿元下降至2025年底的人民币555亿元[36] - 截至2025年12月31日，公司现金、现金等价物、受限资金及短期投资为人民币555亿元，较2024年末的616亿元下降9.9%[52] - 现金及现金等价物为77.73亿元，同比减少32.1%[96] - 2025年受限资金减少6.88亿元人民币，年末余额为81.71亿元人民币[104] - 应收账款及合同资产（扣除信用损失准备）从2024年底的人民币55亿元减少至2025年底的人民币39亿元[37] - 公司整体应收账款净额从2024年的52.97亿元降至2025年的30.91亿元，降幅41.6%[114] - 应收账款总额从2024年的68.14亿元人民币下降至2025年的45.90亿元人民币，降幅约32.6%[115] - 应收账款净额从2024年的52.97亿元人民币下降至2025年的30.91亿元人民币，降幅约41.6%[115] - 合同资产总额从2024年的3.20亿元人民币大幅增加至2025年的9.59亿元人民币，增幅约200%[115][116] - 应付账款总额从2024年的94.93亿元人民币下降至2025年的60.52亿元人民币，降幅约36.3%[119][120] - 总资产为1166.68亿元，同比减少12.4%[96] - 总负债为501.38亿元，同比减少18.7%[97] - 公司股东权益总额从2024年的714.48亿元人民币下降至2025年的665.30亿元人民币[100] - 截至2025年底，公司资产负债率为43.0%，较2024年底的46.3%有所下降[68] - 公司合约义务总额巨大，其中租赁负债义务总额为183.5亿元人民币，未来两年（2026-2027年）需支付约152.3亿元人民币[62] - 公司为自营开发物业需支付的建筑合约款项合计为4.024亿元人民币，预计大部分将在未来两年内支付[63] - 公司拥有投资承诺2.4亿元人民币及资本承诺2.3209亿元人民币，均需在近期支付[62] - 公司银行贷款中，约3.046亿元人民币按浮动利率计息，约0.86亿元人民币按固定利率计息[71] - 截至2025年底，公司已将账面价值为20.77亿元人民币的土地使用权作为循环信贷融资的抵押品[66] 会计准则与调整说明 - 公司使用非通用会计准侧财务指标评估经营业绩，包括调整后经营利润（亏损）、调整后净利润（亏损）、调整后EBITDA等[88] - 调整后经营利润（亏损）定义为剔除股份支付薪酬费用、收购及业务合作协议产生的无形资产摊销、以及商誉等长期资产减值后的经营利润（亏损）[89] - 调整后经营利润率定义为调整后经营利润（亏损）占净收入的百分比[89] - 调整后净利润（亏损）定义为剔除股份支付薪酬费用、无形资产摊销、长期投资等公允价值变动、资产减值、投资减值及其税务影响后的净利润（亏损）[89] - 调整后EBITDA定义为剔除所得税、股份支付薪酬费用、折旧摊销、利息收入净额、公允价值变动及资产减值等项目的净利润（亏损）[89] - 公司提醒非通用会计准侧财务指标不应孤立考虑或取代毛利、净利润（亏损）等公认会计准侧指标[89] - 非通用会计准侧财务指标可能无法与其他公司的类似名称指标直接可比[89] - 公司鼓励投资者全面审阅财务资料，而非依赖单一财务指标[89] - 有关非通用会计准侧财务指标的更多资料需参阅公告文末的业绩对账表[90] - 租赁会计调整是导致2025年收入与成本差异的最大因素，分别调减收入125.85亿元和调减营业成本126.99亿元[124] - 2025年其他收入净额按国际财务报告准则为21.78亿元人民币，较美国公认会计准则下的14.46亿元人民币增加50.6%[124] - 2024年其他收入净额按国际财务报告准则为26.88亿元人民币，较美国公认会计准则下的15.66亿元人民币增加71.7%[125] - 截至2025年末，使用权资产按国际财务报告准则为133.29亿元人民币，较美国公认会计准则下的191.44亿元人民币减少30.4%[126] - 根据国际财务报告准则调整后，租赁应收款项为7,802,319千元人民币[127] - 使用权资产根据国际财务报告准则调整后为15,800,929千元人民币，较美国准则下的23,366,879千元人民币减少[127] - 长期投资净额根据国际财务报告准则调整后为23,795,283千元人民币，较美国准则下的23,790,106千元人民币增加5,177千元人民币[127] - 资产总额根据国际财务报告准则调整后为133,408,239千元人民币，较美国准则下的133,149,283千元人民币增加[127] - 股东权益总额根据国际财务报告准则调整后为71,867,346千元人民币，较美国准则下的71,447,995千元人民币增加[127] - 累计亏绌根据国际财务报告准则调整后为(32,472,121)千元人民币，较美国准则下的(1,723,881)千元人民币变动显著[127] - 优先股根据国际财务报告准则被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债[129] - 根据国际财务报告

公司股息与股东回报 - 董事会批准了每股普通股0.092美元或每股美国存托股0.276美元的最终现金股息 股息总额约为3亿美元 将用公司资产负债表上的现金盈余支付 [1] - 普通股股东的股息登记截止时间为2026年4月8日下午4:30 支付日期预计在2026年4月21日左右 美国存托股持有人的支付日期预计在2026年4月24日左右 [2] 2025年资本配置与股东回报 - 公司在2025年完成了总额约9.21亿美元的股票回购 [3] - 包括已宣布的股息在内 公司2025年的总股东回报达到约12亿美元 同比增长超过9% [3] 公司业务与平台介绍 - 公司是领先的线上线下房产交易和服务平台 业务涵盖存量房和新房销售、房屋租赁、家装家居及其他服务 [4] - 公司拥有并运营中国领先的房地产经纪品牌链家 链家是其贝壳平台的重要组成部分 拥有自2001年成立以来超过24年的运营经验 [4]

财务数据关键指标变化：收入 - 2025年净收入为人民币946亿元（135亿美元），同比增加1.2%[6] - 2025年净收入为人民币946亿元（135亿美元），较2024年的人民币935亿元有所增长[28] - 2025年全年净收入总额为945.802亿人民币（约135.248亿美元），较2024年的934.575亿人民币增长1.2%[66] - 2025年第四季度净收入为人民币222亿元（32亿美元），同比下降28.7%[12] - 2025年第四季度净收入总额为221.888亿人民币（约31.730亿美元），同比下降28.7%[66] 财务数据关键指标变化：利润 - 2025年净利潤为人民币29.91亿元（4.28亿美元），同比下降26.7%[6] - 2025年全年净利潤为29.910亿人民币（4.277亿美元），较2024年的40.782亿人民币下降26.7%[73] - 2025年全年归属于贝壳控股有限公司的净利润为29.940亿人民币（约4.281亿美元），同比下降26.3%[68] - 2025年第四季度净利潤为8229.9万人民币（1176.9万美元），同比下降85.7%[73] - 2025年第四季度归属于贝壳控股有限公司的净利润为8.785亿人民币（约1.256亿美元），同比下降84.6%[68] - 2025年经调整净利潤为人民币50.17亿元（7.17亿美元），同比下降30.4%[6] - 2025年全年经调整净利潤为50.169亿人民币（7.174亿美元），较2024年的72.111亿人民币下降30.4%[73] - 2025年第四季度经调整净利润为人民币5.17亿元（7400万美元），同比下降61.5%[21] - 2025年第四季度归属于普通股股东的经调整净利润为人民币5.23亿元（7500万美元），而2024年同期为人民币13.36亿元[24] 财务数据关键指标变化：经营利润与EBITDA - 2025年经营利润为21.11亿元人民币，经营利润率为2.2%[34] - 2025年全年经营利润为21.109亿人民币（3.018亿美元），较2024年的37.650亿人民币下降43.9%[73] - 2025年全年经营利润为21.109亿人民币，同比下降43.9%[66] - 2025年第四季度经营亏损为人民币1.47亿元（2100万美元），去年同期为经营利润人民币10.11亿元；经营利润率为-0.7%，去年同期为3.2%[20] - 2025年第四季度经营亏损为1.471亿人民币（2140万美元），而2024年同期为经营利润10.110亿人民币[73] - 2025年经调整经营利润为42.50亿元人民币，经调整经营利润率为4.5%[36] - 2025年第四季度经调整经营利润为人民币3.23亿元（4600万美元），去年同期为人民币17.55亿元；经调整经营利润率为1.5%，去年同期为5.6%[20] - 2025年第四季度经调整经营利润为3.226亿人民币（4613.4万美元），同比下降81.6%[73] - 2025年经调整EBITDA为68.77亿元人民币[36] - 2025年第四季度经调整EBITDA为9.103亿人民币（1.302亿美元），同比下降61.1%[75] 财务数据关键指标变化：毛利与毛利率 - 2025年毛利为202亿元人民币，较2024年下降11.9%；毛利率为21.4%，下降3.2个百分点[32] - 2025年第四季度毛利为人民币48亿元（7亿美元），同比下降33.7%；毛利率为21.4%，去年同期为23.0%[16] 财务数据关键指标变化：每股收益 - 2025年第四季度基本每股净收益为0.03人民币（0.00美元），2024年同期为0.17人民币[70] - 2025年第四季度基本每股美国存托股份净收益为0.08人民币（0.01美元），2024年同期为0.51人民币[70] - 2025年第四季度基本和稀释后每ADS经调整净收益分别为人民币0.48元（0.07美元）和0.46元（0.07美元），2024年同期分别为人民币1.19元和1.14元[25] - 2025年第四季度基本每股美国存托股份净收益为0.08元人民币（0.01美元），经调整后为0.48元人民币（0.07美元）[77] - 2025年全年基本每股美国存托股份净收益为2.70元人民币（0.39美元），经调整后为4.53元人民币（0.65美元）[77] - 2025年基本每股美国存托股份经调整净收益为4.53元人民币[39] 成本和费用 - 2025年营业成本总额同比增长5.5%至人民币744亿元（106亿美元）[29] - 2025年全年营业成本总额为743.681亿人民币，同比增长5.5%[66] - 2025年第四季度营业成本总额为人民币174亿元（25亿美元），同比下降27.2%[13] - 外部分佣成本为209亿元人民币，较2024年减少8.3%[31] - 内部佣金及薪酬成本为177亿元人民币，较2024年减少6.6%[31] - 家装家居成本为106亿元人民币，较2024年增加3.4%[31] - 房屋租赁服务成本为200亿元人民币，较2024年大幅增加47.0%[31] - 2025年全年运营费用总额为181.01亿元人民币（25.88亿美元），其中销售市场费73.29亿元，一般行政费80.75亿元，研发费25.81亿元[83] - 2025年全年股份支付薪酬费用为19.049亿人民币（2.724亿美元）[73] 各条业务线表现：存量房业务 - 2025年存量房业务净收入同比下降11.3%至人民币250亿元（36亿美元），其总交易额同比下降4.2%至人民币21,515亿元（3077亿美元）[28] - 2025年全年存量房业务收入为250.200亿人民币，同比下降11.3%[66] - 2025年全年存量房业务净收入为250.20亿元人民币（35.78亿美元），贡献利润为98.35亿元人民币（14.06亿美元）[81] - 2025年第四季度存量房业务净收入为人民币54亿元（8亿美元），同比下降39.0%；存量房交易总交易额为人民币4,820亿元（689亿美元），同比下降35.3%[12] 各条业务线表现：新房业务 - 2025年新房业务净收入同比下降9.1%至人民币306亿元（44亿美元），其总交易额同比下降8.2%至人民币8,909亿元（1274亿美元）[28] - 2025年全年新房业务收入为305.973亿人民币，同比下降9.1%[66] - 2025年全年新房业务净收入为305.97亿元人民币（43.75亿美元），贡献利润为76.47亿元人民币（10.93亿美元）[81] - 2025年第四季度新房业务净收入为人民币73亿元（10亿美元），同比下降44.5%；新房交易总交易额为人民币2,070亿元（296亿美元），同比下降41.7%[12] - 2025年新房贡献利润率同比提升0.2个百分点，经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点[10] 各条业务线表现：家装家居业务 - 2025年家装家居业务净收入同比增长4.4%至人民币154亿元（22亿美元）[30] - 2025年全年家装家居收入为154.261亿人民币，同比增长4.5%[66] - 2025年全年家装家居业务净收入为154.26亿元人民币（22.06亿美元），贡献利润为48.44亿元人民币（6.93亿美元）[81] 各条业务线表现：房屋租赁服务 - 2025年房屋租赁服务净收入同比增长52.8%至人民币219亿元（31亿美元）[30] - 2025年全年房屋租赁服务收入大幅增长至219.003亿人民币，同比增长52.8%[66] - 2025年全年房屋租赁服务净收入为219.00亿元人民币（31.32亿美元），贡献利润为18.79亿元人民币（2.69亿美元）[81] - 2025年第四季度房屋租赁服务净收入为人民币54亿元（8亿美元），同比增长18.1%[14] 交易额表现 - 2025年总交易额为人民币31，833亿元（4，552亿美元），同比下降5.0%[5] - 2025年第四季度总交易额为人民币7，241亿元（1，036亿美元），同比下降36.7%[6] 运营规模与用户数据 - 截至2025年底门店数量为61，139家，较上年增加18.5%[8] - 截至2025年底活跃门店数量为58，376家，较上年增加17.5%[8] - 截至2025年底经纪人数量为523，009名，较上年增长4.6%[8] - 2025年第四季度移动月活跃用户数量平均为4，380万名，去年同期为4，320万名[9] 股东回报与资本运作 - 2025年股票回购总额约9.21亿美元，同比提升约29%；宣派末期现金股息约3亿美元；2025年综合股东回报达约12亿美元，同比提升超过9%[12] - 股息派付预计在2026年4月21日前后（普通股）及2026年4月24日前后（美国存托股份）[43] 现金流与财务状况 - 2025年第四季度经营现金净流入为19.12亿元人民币（2.73亿美元），而2025年全年经营现金净流出为3.76亿元人民币（0.54亿美元）[79] - 截至2025年12月31日，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币555亿元（79亿美元）[26] - 截至2025年末，公司现金、现金等价物及受限资金总额为159.44亿元人民币（22.80亿美元）[79] - 截至2025年12月31日，公司股东权益总额为665.298亿人民币（约95.136亿美元）[62] 其他重要财务数据 - 现金及现金等价物从2024年12月31日的114.43亿元人民币减少至2025年12月31日的77.73亿元人民币，降幅为32.1%[58] - 总资产从2024年12月31日的1331.49亿元人民币减少至2025年12月31日的1166.68亿元人民币，降幅为12.4%[58] - 总负债从2024年12月31日的617.01亿元人民币减少至2025年12月31日的501.38亿元人民币，降幅为18.7%[60] - 短期投资从2024年12月31日的413.18亿元人民币微降至2025年12月31日的395.80亿元人民币，降幅为4.2%[58] - 应付账款从2024年12月31日的94.93亿元人民币减少至2025年12月31日的60.52亿元人民币，降幅为36.3%[60] - 应付雇员薪酬及福利从2024年12月31日的84.14亿元人民币减少至2025年12月31日的65.04亿元人民币，降幅为22.7%[60] - 租赁负债总额（流动及非流动部分）从2024年12月31日的223.66亿元人民币减少至2025年12月31日的176.28亿元人民币，降幅为21.2%[60] - 存货从2024年12月31日的16.10亿元人民币增加至2025年12月31日的28.54亿元人民币，增幅为77.3%[58] - 长期投资净额从2024年12月31日的237.90亿元人民币减少至2025年12月31日的201.49亿元人民币，降幅为15.3%[58] - 使用权资产从2024年12月31日的233.67亿元人民币减少至2025年12月31日的191.44亿元人民币，降幅为18.1%[58] 非通用会计准则说明 - 公司使用非通用会计准则财务指标评估业绩，包括经调整经营利润（亏损）、经调整净利润（亏损）等[47] - 经调整经营利润（亏损）需剔除股份支付薪酬费用、无形资产摊销及商誉等长期资产减值[48] - 经调整净利润（亏损）需额外剔除长期投资等的公允价值变动、投资减值及其税务影响[48] - 归属于普通股股东的经调整净利润（亏损）需进一步考虑对非控股权益净利润的影响[49] - 经调整EBITDA定义为净利润（亏损）剔除所得税、股份支付、折旧摊销、利息净额、公允价值变动及资产减值等[49] - 归属于普通股股东的每股美国存托股份经调整净收益（亏损）基于经调整净利润（亏损）及加权平均美国存托股份数量计算[49] 其他信息 - 每一股美国存托股份代表公司三股A类普通股[42] - 公司将于美国东部时间2026年3月16日上午八时举行2025年第四季度及全年财报电话会议[44] - 人民币兑美元的换算汇率为6.9931元人民币兑1.00美元，基于2025年12月31日的汇率[46]

公司业绩概览 - 贝壳控股于2026年3月16日发布了截至2025年12月31日的第四季度及全年未经审计财务业绩，并宣布派发末期现金股息 [1] - 2025年全年总交易额（GTV）为人民币31,833亿元（455.2亿美元），同比下降5.0% [2] - 2025年全年净收入为人民币946亿元（135亿美元），同比增长1.2% [7] - 2025年全年净利润为人民币29.91亿元（4.28亿美元），同比下降26.7% [7] - 2025年全年经调整净利润为人民币50.17亿元（7.17亿美元），同比下降30.4% [7] 第四季度核心财务表现 - 第四季度总交易额（GTV）为人民币7241亿元（103.6亿美元），同比下降36.7% [2] - 第四季度净收入为人民币222亿元（32亿美元），同比下降28.7% [7] - 第四季度净利润为人民币8200万元（1200万美元），去年同期为人民币5.77亿元 [3] - 第四季度经调整净利润为人民币5.17亿元（7400万美元），同比下降61.5% [3] - 第四季度经营亏损为人民币1.47亿元（2100万美元），去年同期为经营利润人民币10.11亿元 [15] - 第四季度经调整经营利润为人民币3.23亿元（4600万美元），去年同期为人民币17.55亿元 [16] 分业务板块表现（第四季度） - **存量房交易服务**：净收入同比下降39.0%至人民币54亿元，主要由于存量房交易GTV同比下降35.3%至人民币4820亿元 [9] - **新房交易服务**：净收入同比下降44.5%至人民币73亿元，主要由于新房交易GTV同比下降41.7%至人民币2070亿元 [9] - **家装家居**：净收入同比下降12.0%至人民币36亿元，因公司主动优化渠道结构并放缓部分非经纪渠道的拓展节奏 [9] - **房屋租赁服务**：净收入同比增长18.1%至人民币54亿元，主要得益于“省心租”模式下的租赁房源数量增加 [9] - **新兴及其他服务**：净收入为人民币4.59亿元，与去年同期基本持平 [10] 分业务板块表现（全年） - **存量房交易服务**：全年净收入同比下降11.3%至人民币250亿元，GTV同比下降4.2%至人民币21,515亿元 [24] - **新房交易服务**：全年净收入同比下降9.1%至人民币306亿元，GTV同比下降8.2%至人民币8909亿元 [26] - **家装家居**：全年净收入同比增长4.4%至人民币154亿元 [26] - **房屋租赁服务**：全年净收入同比增长52.8%至人民币219亿元 [26] - **新兴及其他服务**：全年净收入为人民币16亿元，低于去年同期的25亿元 [26] 盈利能力与成本结构 - 2025年全年毛利率为21.4%，较2024年的24.6%下降3.2个百分点，主要由于高毛利率的存量房及新房交易服务收入贡献减少，以及链家经纪人固定薪酬成本增加 [27] - 2025年全年经营利润率为2.2%，较2024年的4.0%下降1.8个百分点 [29] - 2025年全年经调整经营利润率为4.5%，较2024年的7.4%下降2.9个百分点 [30] - 2025年全年经营费用占净收入的比例同比下降1.4个百分点，运营效率呈上升趋势 [6] - 2025年全年新房交易服务贡献利润率同比提升0.2个百分点，存量房交易服务贡献利润率在第四季度环比改善 [6] 运营与平台数据 - 截至2025年12月31日，门店总数达61,139家，同比增长18.5%；活跃门店达58,376家，同比增长17.5% [7] - 截至2025年12月31日，经纪人总数达523,009人，同比增长4.6%；活跃经纪人达445,632人，与去年同期基本持平 [7] - 2025年第四季度移动月活跃用户（MAU）平均为4380万，略高于去年同期的4320万 [7] 股东回报与资本配置 - 2025年全年，公司以总对价约9.21亿美元回购股份，同比增长约29% [8] - 公司宣布派发末期现金股息，总额约3亿美元，每股普通股0.092美元或每股ADS 0.276美元 [38] - 2025年全年股东总回报（股份回购加股息）达到约12亿美元，同比增长超过9% [8] - 截至2025年12月31日，公司现金及现金等价物、受限现金和短期投资合计余额为人民币555亿元（79亿美元） [21] 管理层战略与展望 - 公司董事长兼首席执行官彭永东表示，2025年公司围绕客户价值，推动向效率驱动的增长进行战略升级 [4] - 在交易服务中，公司利用数据和AI能力重塑服务和商业模式，持续提升平台专业服务能力和运营效率 [5] - 在家装家居和房屋租赁服务中，公司聚焦提升盈利质量，建立可持续、可复制的运营模式 [5] - 展望2026年，公司将更深刻地响应客户需求，构建覆盖居住生命周期的系统性服务能力，并利用AI技术重构竞争壁垒 [5] - 首席财务官徐涛表示，公司实施了一系列提升效率的举措，聚焦优化单位经济效益和成本结构，增强了公司未来的运营韧性 [6]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [1][8][9] 报告核心观点 * 核心政策解读：自然资源部等联合发布的38号文（新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发）核心在于落实“增存挂钩”机制，并非停止供地，而是倒逼行业从增量扩张转向存量盘活，契合中央“控增量、去库存、优供给”的思路，对房企整体利大于弊 [2][14][16][17] * 市场现状判断：当前楼市量价处于止跌回稳过程中，但2024年“924新政”的动能正逐步减弱，市场信心仍待提振，新房与二手房成交面积同比仍在大幅下滑 [2][3][6] * 投资方向建议：建议关注存量地产盘活背景下的三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][18] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点与政策深度解读 * **38号文核心约束**：确立了“增存挂钩”机制，即地方政府年度新增城乡建设用地指标原则上不得超过其盘活存量土地的面积，以此倒逼存量土地盘活 [16] * **对房企影响分析**：整体利大于弊，能缓解郊区库存去化压力较大的项目的竞争；同时迫使地方政府收储闲置用地，有利于拥有较多闲置土地的房企盘活资源、缓解资金压力；但对以土地一级开发为主的国企、城投构成利空 [17] * **政策落地进展**：截至2026年2月底，全国28省市已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [16] 2. 股票市场与信用债表现 * **板块走势**：本周（截至2026年3月13日）A股房地产板块下跌0.53%，跑输大盘（沪深300）0.72个百分点；港股地产建筑板块下跌3.95%，跑输大盘（恒生指数）2.82个百分点 [3][20][21][32] * **近期表现**：近一个月，A股房地产板块跑输沪深300指数；近一个季度，A股房地产板块跑输沪深300指数 [24] * **个股表现**：A股涨幅靠前的有京投发展（24.96%）、首开股份（9.16%）等；港股涨幅靠前的有建业地产（9.26%）、绿地香港（8.91%）等 [27][35] * **信用债市场**：本周地产信用债发行105.80亿元，净融资额10.07亿元；年初至今累计发行744.80亿元，净融资额为-156.55亿元，而去年同期为2.83亿元 [3][20][39] 3. REITs市场表现 * **指数表现**：本周REITs指数下跌0.74%，跑输沪深300指数1.34个百分点；其中产权型REITs指数下跌1.27%，特许经营权型REITs指数下跌0.08% [4][40][51] * **细分类型**：产权型中，产业园区、物流仓储、保租房型REITs指数本周分别下跌1.33%、2.27%、0.38%；特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs指数本周分别下跌0.20%、上涨0.02%、上涨0.14% [44][47] * **成交情况**：本周REITs总成交额9.91亿元，环比下降4.68%；换手率为0.31%，与上周持平 [4][40][54][61] 4. 楼市成交情况 * **总体成交**：本周（2026年3月7日-13日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降41.58%和46.88%；年初至今累计同比分别下降30.52%和16.91% [6][70] * **新房市场**：45城商品房成交227.08万平方米，滚动四周同比下降41.58%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降49.88%、38.98%、37.96% [6][71] * **二手房市场**：14城二手房成交168.75万平方米，滚动四周同比下降46.88%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降46.76%、47.94%、36.89% [6][82] 5. 土地市场情况 * **百城整体**：本周100大中城市土地供应建筑面积环比上升9.10%，成交建筑面积环比上升3.54%，平均溢价率为4.49%，环比下降12.85个百分点 [5][91][92] * **各线城市分化**： * 一线城市：供应建面环比下降59.97%，成交建面环比上升104.52%，溢价率为0% [5][91][100] * 二线城市：供应建面环比上升10.89%，成交建面环比下降1.09%，溢价率为9.37%，环比上升8.23个百分点 [5][91][110] * 三四线城市：供应建面环比上升18.87%，成交建面环比下降1.22%，溢价率为1.15% [5][91][120] 6. 行业数据与政策梳理 * **行业数据**：房地产行业成分股数量102只，总市值11473.13亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍；成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [8] * **地方政策**：例如杭州余杭区推出购房补助政策，在2026年3月6日至31日期间购买新建商品住宅并办证后可申请5万元补助 [128]

股份数据 - 2026年3月12日和13日已发行股份总数为3,391,029,167股，库存股份为0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，含A类和B类普通股[7] - 公司可根据购回授权购回股份总数为360,216,007股[13] 股份购回 - 2026年1月2日购回938,955股，每股5.3251美元[4] - 2026年1月5日购回616,191股，每股5.68美元[4] - 2026年3月13日购回892,689股，占比0.025%，每股5.601美元[6] - 3月13日购回付出价格总额4,999,981美元，最低5.55美元，最高5.66美元[13] - 根据购回授权购回股份数目为107,983,692股，占比2.998%[13] 其他信息 - 购回授权决议通过日期为2025年6月27日[13] - 股份购回后新股发行等暂停期截至2026年4月12日[13]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 自然资源部38号文并非土地断供，而是转向，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，或将加速城市更新 [1] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（3.7-3.13）34个重点城市新房合计成交217.5万平米，环比上升20% [2][3]。其中，一二线城市成交206万平米，环比上升21.6%；三四线城市成交11.4万平米，环比下降3.9% [3]。3月（3.1-3.13）34城新房成交同比下降16.6%，降幅较2月收窄6.9个百分点 [2][6]。其中，一二线同比下降13.5%，降幅收窄9.1个百分点；三四线同比下降48.3%，降幅扩大16.5个百分点 [2][6][7] - **二手房成交量**：上周（3.7-3.13）13个重点城市二手房合计成交111万平米，环比上升9% [2][11]。3月累计成交同比下降26.9%，降幅较2月扩大0.2个百分点 [2][11] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘75万平米，成交83万平米，成交推盘比为1.12倍 [2][19]。截至上周末（2026/3/13），15城合计住宅可售面积为8796.8万平米，环比下降0.1% [2][19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.04个月 [2][19] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [2][27]。自然资源部印发《自然资源要素保障通知》（38号文），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [2][27][32] - **地方政策**：广西印发城市更新五年行动方案，提出推动一批优质城中村改造项目，并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式 [2][27][32][34]。成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制 [2][27][33]。福州优化调整了住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取等6个方面 [2][27][33] - **REITs动态**：星河集团商业不动产REITs正式申报 [2][27][33] 公司动态总结 - **房企业绩**：多家房企披露2025年度业绩，陆家嘴营收181.7亿元（同比+24%），归母净利润12.2亿元（同比-19%）[2][37][38]。浦东金桥营收59.7亿元（同比+118.9%），归母净利润10.7亿元（同比+7.1%）[2][37][38]。太古地产营收160.4亿港元（同比+11%），经常性基本溢利62.6亿港元（同比-3%）[2][37][38]。招商积余营收192.7亿元（同比+12.2%），归母净利润6.5亿元（同比-22.1%）[2][37][43][44] - **房企经营数据**：多家房企公布2026年2月单月销售数据，招商蛇口签约销售金额77.7亿元（同比-25.6%），保利发展101.3亿元（同比-36.7%），中国金茂53.3亿元（同比+20.6%），新城控股12.23亿元（同比-37.6%）[2][37][38][42] - **融资与回购**：新城发展子公司发行3.6亿美元担保优先票据 [37][42]。越秀地产拟发行共计10亿元公司债 [37][42]。贝壳-W耗资约500万美元回购公司股份91.5万股 [43][44] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，相对收益为-0.72%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第14位 [2][45]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为23.9倍和18.7倍 [2][48] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.39%，相对收益为-1.57%，板块表现弱于大市 [2][50]。板块平均2025、2026年预测PE分别为14倍和13倍 [53][56] 投资分析意见与推荐标的 - **优质房企**：推荐建发国际、滨江集团、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [2] - **商业地产**：推荐新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [2] - **二手房中介**：推荐贝壳-W [2] - **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

投资评级 - 报告对贝壳-W(02423.HK)和贝壳(BEKE.N)均给予“买入”评级 [8] 核心观点 - 报告核心观点为：贝壳正通过持续的组织精简来提升经营效率，以缓冲地产市场调整带来的压力 [1][8] - 公司自2025年第一季度末开始推进组织精简，链家经纪人数量在2025年第二季度和第三季度末分别环比下滑6%和9%，至2025年第三季度末较第一季度末减少15% [8] - 2025年第四季度公司进一步深化组织改革，平台员工数量或继续较大幅度下行 [8] - 随着组织深度调整，运营效率有望提升，降本增效成果将逐步在2026年报表端体现 [8] - 在谨慎市场预期下，预计2026年经调整经营利润仍能达到70亿元人民币，同比增长62% [8] - 本轮周期波动带来的经验将持续推动组织效率提升，未来业绩表现将更能反映贝壳作为龙头中介的经营表现 [8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预计2025年至2027年经调整归母净利润分别为50亿元、66亿元、87亿元人民币，同比增速分别为-30.1%、+30.8%、+32.2% [2][8][9] - **收入预测**：预计2025年至2027年主营收入分别为943亿元、884亿元、974亿元人民币，增速分别为0.9%、-6.3%、10.2% [2][9] - **市场预期**：基于2026年全国二手房交易额同比-12%、新房交易额同比-6%的谨慎市场预期进行预测 [8] - **费用控制**：预计2026年运营费用将降至145亿元人民币，同比下降19% [8] - **估值方法**：采用广义现金+剔除利息利润*经调整市盈率方法给予估值 [8] - **估值结果**：贝壳广义现金739亿元人民币，预计2026年剔除利息经调整净利润53亿元人民币，参考主流互联网平台给予20倍经调整市盈率，对应1795亿元人民币估值，港股、美股合理价值分别为58.46港元/股、22.41美元/股 [8] - **当前价格**：报告发布时，贝壳-W当前价格为43.58港元，贝壳(BEKE.N)当前价格为16.45美元 [7] 分业务预测 - **总交易额(GTV)**：预计2025年至2027年GTV分别为31,678亿元、28,757亿元、30,590亿元人民币，增速分别为-5%、-9%、6% [9] - **存量房业务**：预计2025年至2027年收入分别为247亿元、214亿元、225亿元人民币 [9] - **新房业务**：预计2025年至2027年收入分别为310亿元、291亿元、302亿元人民币 [9] - **家装家居业务**：预计2025年至2027年收入分别为153亿元、162亿元、199亿元人民币 [9] - **房屋租赁服务**：预计2025年至2027年收入分别为215亿元、197亿元、227亿元人民币 [9] 关键财务数据与比率 - **经调整归母净利润率(Non-GAAP)**：预计2025年至2027年分别为5.3%、7.4%、8.9% [9][13] - **经调整净资产收益率(Non-GAAP ROE)**：预计2025年至2027年分别为6.9%、8.7%、10.9% [2][13] - **经调整每股收益(Non-GAAP EPS)**：预计2025年至2027年分别为1.44元、1.89元、2.50元/股 [2][13] - **经调整市盈率(Non-GAAP PE)**：对应预测，2025年至2027年分别为26.6倍、20.3倍、15.4倍 [2][13] - **毛利率**：预计2025年至2027年分别为21.2%、22.1%、23.2% [9][13] - **经营现金流**：预计2025年至2027年经营活动现金流净额分别为44亿元、57亿元、106亿元人民币 [11][13]

股份数据 - 2026年3月11 - 12日已发行股份总数为3,391,029,167[3] - 已发行股份占有关股份发行前现有已发行股份数目百分比按3,529,617,544股计算[7] 股份购回 - 2026年1月2 - 9日多次购回股份，涉及不同数量和价格[4] - 2026年3月12日在纽约证券交易所购回904,905股，付出4,999,992美元[13] - 公司合共购回904,905股，付出4,999,992美元[13] - 购回授权决议2025年6月27日获通过[13] - 可根据购回授权购回360,216,007股[13] - 已购回股份占决议通过当日已发行股份2.973%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2026年4月11日[13]

股份情况 - 2026年3月10日开始时已发行股份总数为3,391,029,167股，库存股份为0股[3] - 2026年3月11日结束时已发行股份总数为3,391,029,167股，库存股份为0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，含3,391,029,167股A类及138,588,377股B类普通股[6] 股份购回 - 2026年1月2日购回股份938,955股，每股价格5.3251美元[4] - 2026年3月11日购回687,045股，占比0.019%，每股5.6748美元[5] - 3月11日在纽交所购回687,045股，付出3,898,866美元，最高5.73美元，最低5.63美元[12] - 合共购回687,045股，付出3,898,866美元[12] - 购回授权决议2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[12] - 已购回106,186,098股，占比2.948%[12] - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年4月10日[12]