平台与店东关系 - 公司提出"店东可以没有平台 但是平台不能没有店东"的核心观点 强调平台对店东的依赖性 [1] - 将店东定位为合作客户 强化危机意识 认为只有赋能门店高质量成长才能实现周期更迭中的共赢 [2] - 行业变革背景下 平台作为间接参与者需比一线门店更具危机感 [2] 行业现状与挑战 - 房地产行业进入深度调整期 政策 供需 从业者与消费者结构变化产生深刻影响 [3] - 买方市场特征显现：挂牌房源增加但购房客户减少 需求变化导致业务管理难度加大 [4] - 交易结构转向存量房为主 一线城市及新一线城市存量房已成成交主体 消费者决策复杂度提升 [4] - 房屋成交周期延长 受经济环境 就业前景 房屋属性变化等多因素影响 [4] - 95后经纪人70%重视工作体验 情绪价值不足将影响从业稳定性 增加管理压力 [5] 战略举措 - 发布"1+5个2"战略体系 投入4亿元专项资源 聚焦机制建设 服务承诺 业务助力等维度 [2][6] - 战略包含10项重点举措：门店积分制 品效商圈 服务承诺 风险兜底等 旨在缓解经营压力 增强协同效率 [6] - 底层逻辑通过"好生态 提收入 助管理"增加店东经营确定性 助力穿越市场周期 [7] - ACN网络协作与区域共治理事会已建立1899个 品效商圈534个 实现多门店协同与资源共享 [8] - 门店积分制覆盖超12000家门店 发放权益值超1.1亿 成都试点店均获取权益值1.27万 [8][11] 行业痛点与解决方案 - 居住服务业存在"C端抱怨体验差 B端挣扎生存难"的死循环 [10] - 平台机制重塑生产关系是关键 需提升服务者能力与动力以实现消费者体验升级 [10] - 公司选择长期投入的To B路径 持续建设行业基础设施 从业者培养体系与服务标准 [11] - 成都试点高星门店案例显示 权益值分配提升经纪人福利与凝聚力 增强职业价值感 [11] 战略成效与展望 - 区域共治理事会与品效商圈已形成规模效应 推动资源共享与合作效率 [8] - "先C后B 赔付共担"机制保障服务者作业安全与经济利益 [8] - 战略不仅是资源投入升级 更是平台与合作伙伴走向长期主义的实质性举措 [11]

高校毕业生就业保障行动 - 上海市启动2025届高校毕业生就业"百日冲刺"行动，为期百天的系列就业保障工作为毕业生求职保驾护航 [1] - 同期举办专场招聘会，60校联动为企业和人才搭建高效对接平台 [5] - 上海市副市长解冬出席启动仪式，市教卫工作党委发布"一网通办"政策和"双千"计划项目 [1] 租房服务创新举措 - 上海链家联合贝壳省心租在招聘会现场设立服务咨询点，将专业租房咨询前置到就业场景 [3][5] - 公司针对毕业生推出"新青年·'心'计划"，提供"0押、月付、换租无忧"等优惠政策 [7] - 贝壳集团分析十万条租客需求，发现房子安全隐患、维修责任、押金克扣等痛点 [7] 租房服务保障体系 - 上海链家"安心服务承诺"包含五大保障：3天解约无理由退、换租无忧省心退费等 [9] - 截至2025年5月累计支出15.5亿元安心保障金，守护125757笔交易安全 [9] - 2023年上半年已在上海高校开展9场租房公益服务，覆盖60所院校，发放600份租房攻略 [7] 企业战略定位 - 公司将"就业"与"安居"两大核心需求有机结合，助力毕业生顺利开启职业生涯 [5] - 通过标准化、专业化服务保障，助力规范长租房市场发展 [10] - 持续走进校园提供租房解决方案，帮助毕业生在上海扎根成长 [9][10]

直系亲属房产过户免费代办服务 - 贝壳找房惠州站上线"直系亲属房产过户免费代办"公益服务 涵盖政策咨询 材料预审 税费测算 网签办理 不动产登记等多个环节 全流程零服务费 [5] - 服务适用于直系亲属买卖过户 赠与过户 夫妻更名 离婚析产等不涉及资金交易的过户场景 [8] - 首单市民体验显示 两天内完成两套房产的夫妻加减名处理 仅花费160元工本费 [7][8] 市场现状与需求 - 惠州市场代办服务费用普遍在1000元以上 复杂情形甚至高达数千元 [6] - 市民常因不熟悉过户手续 材料准备不全等问题反复碰壁 耗时费力 [6] - 部分市民表示一套房产过户需花费一两周时间 因材料不齐被退件的情况时有发生 [6] 服务保障与覆盖范围 - 组建12名资深权证专员组成的专业团队 制定统一标准化操作流程 [8] - 服务覆盖惠城区 惠阳区 大亚湾区 仲恺高新区 博罗县 惠东县等六大区域 [8] - 与客户签署《代办声明》明确权责边界 设立投诉监督渠道 对违规行为"零容忍" [8] 社区服务网络建设 - 自2018年以来持续开展"我来教您用手机" "大地美容" "高考服务站"等公益项目 [9] - 新经纪门店提供免费打印复印 饮水 应急充电 上网 借雨具等便民服务 [9] - 社区课堂累计服务超3万人次 构建应急服务 社区课堂 便民服务站三位一体的社区服务网络 [9]

行业变革趋势 - 房地产市场从增量时代迈入存量时代，"居住属性回归"成为行业变革核心命题 [1] - 政策倡导"以人定房、以房定地、以房定钱"的新发展模式 [1] - 行业从"开发商主导"转向"消费者参与"的开发逻辑革命 [1] 贝好家C2M模式创新 - 以C2M（Customer to Manufacturer）模式为核心，构建"需求洞察—产品定义—开发落地"全链条数据驱动体系 [2] - 已在全国10余个城市落地C2M项目，定位为"数据驱动型住宅开发服务平台" [2] - 与传统开发商不同，通过数据解决前端产品定位问题，避免供需错配 [2] 项目实践与成果 - 北京长安华曦府项目三开三罄，创下"三开三罄"行业标杆，两个半小时成交16亿元 [3] - 运用C2M理念整合五个维度数据，户型配比建议与实际冻资选择偏差不到2% [3] - 价格预测模型精准，首开前预测价格与实际签约价格偏差不到1% [4] 数据驱动的决策体系 - 构建项目价值矩阵和量化打分模型，结合大数据持续校准修正 [4] - 开展多轮客户触达，发放问卷1万+份，筛选高意向客户4000多组 [5] - 数据驱动决策提高去化速度，确保长期价值和客户满意度 [5] "好房子"产品创新 - 提出"可变户型"设计，满足不同人生阶段需求，改造成本降低30%以上 [6] - "懒生活"理念优化空间设计，80%购房者将"空间实用性"列为首要考量 [7] - "立体绿化"模式通过多层次绿化设计提升居住舒适度 [7] 行业影响与价值重构 - C2M模式推动行业从"推产品"转向"拉需求"，实现精准供给 [8] - 开发价值重心从土地增值转向用户价值挖掘，数据成为新生产要素 [9] - 形成"需求—设计—建造—服务"闭环生态，推动行业共生共赢 [9] 政策与未来展望 - C2M模式主动对接政策导向，成为政策落地"试验田" [10] - 重新定义行业价值坐标，从"造房子"转向"造生活" [10] - 行业从规模扩张转向价值深耕，实现历史性跨越 [10]

公司概况 - 贝壳2001年通过北京链家开始经营业务，2018年推出线上线下一体化平台，2020年纽交所上市，2022年返港完成两地上市 [1] - 公司确立"一体三翼"战略方向，以房产经纪为主体（含存量房交易、新房交易），同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展 [1] - 2024年存量房及新房业务收入占比66.2%、贡献利润占比73.5% [1] - 2024年总交易额3.3万亿元，净收入934.6亿元，创历史新高 [1] 房产经纪业务 - 2024年存量房交易额2.2万亿元创出新高，占全国二手房交易额比例升至31% [2] - 2024年新房交易额9700亿元，占全国新房交易额比例升至11.4% [2] - 公司"真房源"标准、ACN网络极大解决行业服务品质不足、规模效应缺乏痛点，形成独特竞争优势 [2] - 公司存量房佣金率阶段承压、新房佣金率逐年攀升 [2] - 参考成熟市场美国经纪佣金率常年保持6%左右，国内大部分新房分销去化必要性仍存，后续佣金率或维持相对稳定 [2] 三翼业务发展 - 家装家居2024年交易额、净收入169亿元、147.7亿元，2021-2024年CAGR 329.7%、321.3% [3] - 房产经纪引流、基础设施建设构筑家装家居竞争壁垒 [3] - 房屋租赁在管房源量由2022年7万套增至2024年42万套，省心租为贡献主力 [3] - 贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，提供"1+2"模式综合解决方案 [3] - 贝好家探索"以人定房、以房定地、以房定钱"新开发模式，从服务提供、股权合作到自主操盘持续进行模式验证 [3] 行业地位与前景 - 房产经纪行业格局一超多强，公司规模遥遥领先 [2] - 止跌回稳政策导向下楼市热度回升，其中二手房成交更具韧性，为公司规模发展提供支撑 [2] - 家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期 [3]

公司股价表现 - 6月10日贝壳开盘上涨2.28%，报19.27美元/股 [1] - 当日成交额2062.25万美元，总市值231.38亿美元 [1] 财务数据 - 2024年全年收入934.57亿人民币，同比增长20.16% [1] - 2024年归母净利润40.65亿人民币，同比减少30.91% [1] - 预计5月22日披露2025财年一季报（美国当地时间） [1] 公司业务概况 - 中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 [2] - 拥有并经营链家品牌，该品牌是中国服务品质领先的房产经纪品牌 [2] - 提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居及其他居住服务 [2] 公司竞争优势 - 拥有23年行业运营经验（自2001年链家成立起） [2] - 建立了平台基础设施和行业标准 [2] - 通过线上线下互动深度了解平台参与者需求 [2] - 链家的成功为贝壳平台发展奠定基础 [2]

战略发布 - 公司正式发布"1+5个2"战略体系，聚焦机制建设、服务承诺、业务助力等多个维度，并宣布投入4亿元专项资源全面赋能门店高质量成长 [1] - 战略以区域共治理事会为基础，围绕五大方向推出10项重点举措，包括门店积分制、品效商圈、服务承诺、风险兜底等 [2] - 战略目标为缓解店东经营压力、稳定经营信心、增强协同效率，推动行业服务正循环 [2] 行业背景与挑战 - 当前房产交易逐步向买方市场过渡，客户观望情绪上升，成交放缓且结构向存量市场转变 [3] - 经纪门店面临变化大、成单慢、管理难三重挑战，人才招募与留存难度加大导致店东管理压力显著上升 [3][4] - 消费者需求日益多元化，对服务品质、效率和透明度提出更高要求，门店需从交易场所升级为价值承载核心阵地 [2] 具体赋能措施 - 通过ACN网络协作和区域共治理事会构建多门店协同体系，截至2025年6月已建立1899个理事会和534个品效商圈 [4] - 推行"先C后B、赔付共担"机制保障服务者利益，门店积分制覆盖超12000家门店，发放权益值超1.1亿 [4] - 从专业力、服务力等5大角度提供16项赋能，包括建场域、做诊断、授机制等管理支持 [4] 试点成效 - 成都作为首批试点城市，积分制覆盖3610家门店，店均获取权益值1.27万，显著提升员工凝聚力和客户满意度 [5] - 积分机制通过改善团队氛围和客户服务验证实际效果，9家成都门店获"高星门店"授牌 [5][7] 长期价值主张 - 公司将品牌主和店东视为合作客户，强调通过基础设施建设和长期主义形成"对店东好-对消费者好"的正循环 [2][8] - 战略不仅是资源投入升级，更是平台与合作伙伴共同践行长期主义的实质性动作 [8]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7][113] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为领先的一体化房产交易服务平台，房产经纪优势明显，止跌回稳政策导向下规模发展存在支撑，家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期，重视股东回报 [7][113] 根据相关目录分别进行总结 领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 - 房产交易服务领先，战略聚焦一体三翼：报告研究的具体公司 2001 年通过北京链家开始经营业务，2020 年纽交所上市，2022 年回港上市，2025 年成功纳入港股通；2023 年战略升级为一体三翼，以房产经纪为主体，同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展，2024 年总交易额达 3.3 万亿元 [11][12] - 收入规模趋势上行，持续保障股东回报：2024 年总交易额 3.3 万亿元，同比增长 6.6%，净收入 934.6 亿元，同比增长 20.2%，净收入绝对规模创历史新高；2024 年归母净利润 40.6 亿元，经调整归母净利润 72 亿元；2018 年以来经营活动所得现金净额持续为正，2024 年末现金及短期投资达 616.2 亿元；设立 30 亿美元回购计划，至 2025Q1 末累计回购金额 17.6 亿美元，2023 年、2024 年分别宣派现金股息 6 亿美元、4 亿美元 [21][28] 房产经纪：龙头地位稳固，经营优势强化 - 经纪行业发展迅速，渗透率仍具提升空间：全国通过经纪服务产生的房产交易总额 2016 - 2021 年 CAGR 10.8%，佣金收入 2016 - 2021 年 CAGR 为 15.5%；全国新房及二手房总交易额短期止跌回稳，2025Q1 十大城市一二手合计成交套数同比增长 12.8%，2024 年全国二手房交易同比增长 2%至 7.2 万亿元，占比升至 46%；国内经纪渗透率、佣金率较美国仍具提升空间 [35][41][47] - 贝壳龙头地位稳固，ACN + 真房源构筑竞争壁垒：2024 年报告研究的具体公司总交易额 3.3 万亿元，存量房及新房交易额 3.2 万亿元，领先于其他经纪公司；ACN 网络促进服务者信息共享、跨门店和跨品牌合作，提升交易效率；“真房源”标准促进信息透明及消费者信任，截至 2024 年末楼盘字典涵盖 2.89 亿套房源，平台拥有约 600 万套二手房交易真房源 [51][54][62] - 存量房交易再创新高，大店模式效用强化：2024 年存量房交易总交易额 2.2 万亿元，同比增长 10.8%，占全国二手房交易额比例 31%；2024 年存量房交易整体佣金率 1.26%，受政策调整影响下行；2024 年存量房业务净收入 282 亿元，同比增长 0.9%；大店模式下链家人店比逐年抬升，店均交易额趋势上行 [67][73][79] - 新房市占率&佣金率齐升，应收款风险下行：2024 年新房交易总交易额 9700 亿元，占全国新房交易额比例 11.4%；新房业务佣金率逐年上涨；2024 年新房业务净收入 336.5 亿元，同比增长 10.1%；推行预付佣模式，与央国企合作，2024 年新房业务应收账款周转天数 52 天，较 2023 年缩短 3 天 [81][86][90] 三翼业务：家装家居空间广阔，租赁＆贝好家潜力可期 - 家装家居规模初具，交易引流优势明显：2024 年家装家居交易额 169 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 329.7%，净收入 147.7 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 321.3%；预计 2030 年国内家装家居市场规模可达 7.1 万亿元；房产经纪引流、基础设施建设强化家装家居优势，2024 年四季度基装加主材工期 94 天，较 2023 年同期显著降低 [93][96][99] - 房屋租赁高速扩张，贝好家探索开发新模式：2024 年末在管房源总规模超过 43 万套，全年净收入 143.3 亿元，贡献利润率 5%；贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，提供“1 + 2”模式综合解决方案，2024 - 2025 年 5 月先后获取、合作 9 个项目 [102][104][105] 盈利预测与投资建议 - 存量房业务：预计 2025 - 2027 年全国二手房交易额增速分别为 2%、5%、3%，公司存量房交易额增速分别为 8.5%、6%、5.2%，存量房业务净收入分别为 295 亿元、310.5 亿元、324.9 亿元 [108] - 新房业务：预计 2025 - 2027 年全国新房交易额增速分别为 - 6.5%、 - 2.0%、0%，公司新房交易额同比分别增长 6.3%、6.3%、5%，新房业务净收入分别为 361 亿元、383.8 亿元、402.8 亿元 [109] - 家装家居：预计 2025 - 2027 年家装家居业务收入增速分别为 22%、17%、17% [110] - 房屋租赁服务：预计 2025 - 2027 年房屋租赁服务收入增速分别为 60%、38%、30% [110] - 整体盈利：预计 2025 - 2027 年营业收入分别为 1091.8 亿元、1249.1 亿元、1414.7 亿元，归母净利润分别为 57 亿元、65.8 亿元、75.9 亿元，EPS 分别为 1.58 元、1.83 元、2.11 元 [111]

北京土地拍卖情况 - 北京土地市场单日成功出让多宗地块，总土地出让金达130.6亿元 [1] - 出让地块覆盖海淀、石景山及昌平三区 [1] 海淀区地块成交详情 - 海淀宝山村0016地块由中建壹品以27.78亿元竞得，成交楼面价5.51万元/平方米 [1] - 海淀宝山村0017地块由金隅以33.64亿元竞得，成交楼面价5.6万元/平方米 [1] 石景山区地块成交详情 - 石景山西黄村地块由中海以45.23亿元底价摘得，成交楼面价约2.75万元/平方米 [1] 昌平区地块成交详情 - 昌平北四村地块由越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合体以23.95亿元底价摘得，成交楼面价约3万元/平方米 [1] 企业参与情况 - 贝壳旗下贝好家首次参与北京土地市场，通过联合体形式获得昌平地块 [1] - 中建壹品、金隅、中海等房企积极参与北京土地竞拍 [1]

股价表现 - 6月3日贝壳盘中上涨2.14%至18.385美元/股 成交1790.41万美元 总市值220.75亿美元 [1] 财务数据 - 2024年贝壳收入总额934.57亿人民币 同比增长20.16% [1] - 2024年归母净利润40.65亿人民币 同比减少30.91% [1] 公司概况 - 贝壳是领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 拥有链家品牌 [2] - 公司提供二手房/新房交易/房屋租赁/家装家居等居住服务 [2] - 拥有23年行业运营经验 形成独特市场洞察 [2] 近期事项 - 预计5月22日披露2025财年一季报 [2]