投资评级与核心观点 - 报告对贝壳-W维持“买入”评级 [2] - 核心观点：公司业绩短期承压但未来向好，新兴业务利润率改善，平台壁垒深厚，行业地位稳固，估值具备优势 [7] 2025年财务业绩与股东回报 - 2025年总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下降5.0% [7] - 2025年实现净收入946亿元（即94,580百万元），同比增长1.2% [6][7] - 2025年归属母公司股东净利润为29.94亿元（即2,994百万元），同比下降26.3% [6][7] - 2025年经调整净利润（Non-GAAP）为50.2亿元，同比下降30.4% [7] - 公司注重股东回报，2025年斥资9.21亿美元回购并支付3亿美元现金分红，合计股东回报12亿美元，同比增长9% [7] - 截至2025年末，公司现金及现金等价物等合计555亿元，同比下降9.9% [7] 分业务板块表现 存量房（二手房）业务 - 2025年存量房交易GTV为2.15万亿元，同比下降4.2% [7] - 其中链家、贝联GTV占比分别为37%和63% [7] - 二手房业务收入250亿元，同比下降11% [7] - 贡献利润率39.3%，同比下降3.9个百分点 [7] - 链家、贝联货币化率分别为2.49%和0.37%，同比均略有下降 [7] - 2025年第四季度存量房GTV和净收入同比分别下降35%和39% [7] 新房业务 - 2025年新房交易GTV为8,909亿元，同比下降8.2% [7] - 其中链家、贝联GTV占比分别为18%和82% [7] - 新房业务收入306亿元，同比下降9% [7] - 贡献利润率25.0%，同比提升0.2个百分点 [7] - 货币化率3.4%，同比下降0.03个百分点 [7] - 2025年第四季度新房GTV和净收入同比分别下降42%和45% [7] 新兴业务（家装家居与房屋租赁） - 2025年家装家居业务实现净收入154亿元，同比增长4.4% [7] - 家装家居业务贡献利润率31.4%，同比提升0.7个百分点 [7] - 2025年房屋租赁业务实现净收入219亿元，同比增长53% [7] - 租赁业务贡献利润率8.6%，同比提升3.6个百分点 [7] - 家装及租赁业务盈利能力显著改善，分别实现经营亏损收窄与全年盈利 [7] 平台网络与贝好家业务 - 截至2025年末，公司活跃门店数量58,376家，同比增长17.5%；活跃经纪人44.6万名，同比持平 [7] - 贝好家业务探索C2M模式以提升新房产品力，并计划向平台化、轻资产商业模式靠拢 [7] 盈利预测与估值 - 报告下调了2026-2027年营收及盈利预测 [7] - 预计2026年营业收入为869.76亿元（即86,976百万元），同比下降8.04%；2027年营业收入为897.77亿元（即89,777百万元），同比增长3.22% [6][7] - 预计2026年归属母公司股东净利润为39.07亿元（即3,907百万元），同比增长30.50%；2027年为44.74亿元（即4,474百万元），同比增长14.51% [6][7] - 预计2026-2027年毛利率分别为23.2%和23.1% [7] - 按当前股价，对应2026/2027年市盈率（PE）分别为35倍和31倍；按Non-GAAP净利润计算，对应PE分别为20倍和18倍 [7] - 报告认为公司估值具备优势，对比规模更小的同业公司2026年Wind一致预期PE为38倍 [7]

投资评级 - 报告对贝壳-W维持“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 报告认为公司业绩承压但未来向好，新兴业务利润率改善，平台壁垒深铸，行业地位稳定，估值具备优势 [7] 财务与业绩表现 - 2025年公司总交易额GTV为3.18万亿元，同比下降5.0% [7] - 2025年公司实现净收入946亿元，同比增长1.2%；其中第四季度净收入222亿元，同比下降28.7% [7] - 2025年归属普通股东净利润为29.94亿元，同比下降26.3% [6][7] - 2025年经调整后净利润为50.2亿元，同比下降30.4% [7] - 2025年销售、管理和研发费用率合计为19.0%，同比下降1.3个百分点 [7] - 截至2025年末，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计555亿元，同比下降9.9% [7] - 2025年公司斥资9.21亿美元回购，并进行3亿美元现金分红，合计股东回报12亿美元，同比增长9% [7] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E营业收入分别为869.76亿元、897.77亿元、944.36亿元，同比增长率分别为-8.04%、3.22%、5.19% [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E归属普通股东净利润分别为39.07亿元、44.74亿元、50.86亿元，同比增长率分别为30.50%、14.51%、13.68% [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E每股收益分别为1.11元、1.27元、1.44元 [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E ROE分别为5.55%、5.98%、6.37% [6] - 盈利预测：现价对应2026E/2027E市盈率分别为35倍、31倍 [6][7] - 报告下调了2026-2027年营收增速预测至-8%和+3%，原预测为0%和+7% [7] - 报告下调了2026-2027年毛利率预测至23.2%和23.1%，原预测为23.3%和23.7% [7] - 报告下调了2026-2027年归母净利润预测值至39亿元和45亿元，原预测为54亿元和64亿元 [7] - 报告下调了2026-2027年Non-GAAP净利润预测值至68亿元和78亿元，原预测为74亿元和85亿元 [7] 业务分项表现 - **存量房业务**：2025年交易额2.15万亿元，同比下降4.2%；其中链家、贝联GTV占比分别为37%、63% [7] - **存量房业务**：2025年收入250亿元，同比下降11%；贡献利润率39.3%，同比下降3.9个百分点 [7] - **存量房业务**：2025年链家、贝联货币化率分别为2.49%、0.37%，同比分别下降0.02、0.01个百分点 [7] - **存量房业务**：2025年第四季度GTV和净收入同比分别下降35%和39% [7] - **新房业务**：2025年交易额8909亿元，同比下降8.2%；其中链家、贝联GTV占比分别为18%、82% [7] - **新房业务**：2025年收入306亿元，同比下降9%；贡献利润率25.0%，同比上升0.2个百分点 [7] - **新房业务**：2025年货币化率3.4%，同比下降0.03个百分点 [7] - **新房业务**：2025年第四季度GTV和净收入同比分别下降42%和45% [7] - **家装家居业务**：2025年净收入154亿元，同比增长4.4%；贡献利润率31.4%，同比上升0.7个百分点 [7] - **房屋租赁业务**：2025年净收入219亿元，同比增长53%；贡献利润率8.6%，同比上升3.6个百分点 [7] - **贝好家业务**：探索通过C2M模式提升新房产品力，计划长期商业模式向平台化和轻资产模式靠拢 [7] - **运营规模**：2025年活跃门店数量58376家，同比增长17.5%；活跃经纪人44.6万名，同比持平 [7] 行业与公司分析 - 公司平台壁垒深铸，重塑经纪底层框架，锁定人房资源，平台赋能具备全流程管控闭环 [7] - 公司经纪业务市占率持续提升 [7] - 家装、租赁业务未来放量可期 [7] - 公司估值具备优势，对比规模更小的我爱我家2026年Wind一致预期市盈率38倍 [7]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股（BEKE US）和港股（2423 HK）均维持“买入”评级 [1][5][6][16] - 美股目标价为21.24美元，港股目标价为55.17港币，对应2026年27.3倍市盈率 [5][16] - 核心观点：公司2025年第四季度利润因一次性费用暂时承压，但2026年第一季度环比有望显著改善，经纪业务市占率有望提升，人效持续优化，家装业务亏损收窄，租赁业务表现超预期 [1] 第四季度业绩表现 - 2025年第四季度总营收为222亿元，同比下降28.7%，基本符合彭博一致预期 [1] - 分业务看，存量房、新房、家装、租赁营收同比分别变动-39%、-44%、-12%、+18% [1] - 毛利率同比下降1.6个百分点至21.4%，主要因利润率较高的经纪收入占比下降 [1] - 经调整净利润为5.2亿元，低于预期12%，主因约7亿元的一次性人员优化费用影响 [1] 存量房业务分析 - 2025年第四季度存量房GTV同比下降35%，收入同比下降39% [2] - 2026年第一季度存量房市场降幅有望放缓，呈现边际改善迹象 [1][2] - 人效显著优化：人员固定成本连续4个季度下降，存量房人均单量环比提升10%，非北上地区存量房成交率环比提升约8%，人均佣金收入环比增长2% [2] - 非链家经纪人人均存量房单量从2023年的不足2单提升至2025年的3单以上，同比增长6% [2] - 公司通过AI强化房客匹配效率，并取消经纪人地域流动限制，有助于优质经纪人向高效率组织集中 [2] 新房业务分析 - 2025年第四季度新房营收同比下降44%，GTV同比下降42% [2] - 2026年第一季度存量房业务的改善有望缓冲新房收入压力 [1] 家装家居业务分析 - 2025年第四季度家装营收同比下降12% [1][3] - 2025年全年家装业务亏损收窄至5亿元左右，对比2024年亏损约20亿元 [3] - 2026年家装业务规模效应有望集中释放：集采模式下材料成本仍有下降空间，高线城市豪装需求及软装占比提升有望推动客单价提升约10-15% [3] - 预计2026年第一季度存量房改善将向家装业务传导 [3] 租赁与新兴业务分析 - 2025年第四季度租赁营收同比增长18%，利润改善至约4亿元 [4] - 截至2025年末，在管房源规模已超70万套，同比增长62% [4] - 净额法记收入的房源占比已超30% [4] - 公司通过流程重构、专业化分工及AI渗透，提升管理人效并优化人工成本 [4] 公司财务与股东回报 - 2025年全年公司回购9.2亿美元股票，占美股总市值约4.5%，并进行年末分红约3亿美元 [5] - 2025年全年营业收入为945.8亿元，同比增长1.2%；归母净利润为29.94亿元，同比下降26.36% [9] 盈利预测与调整 - 展望2026-2027年，报告下调贝壳收入预测11.7%/10.2%，主因租赁业务改为净额确认法及经纪业务复苏存在不确定性 [5][12] - 同步下调2026-2027年经调整净利润预测0.2%/2.5%至62.9亿元/72.1亿元 [5][12] - 引入2028年预测，收入与经调整净利润分别为858亿元与76.6亿元 [5][12] - 经调整归母净利率预计提升，主因人效改善显著，中长期受益于集采与AI，销售、管理、研发三项费用占比逐步下降 [5][12] - 华泰预测的2026年营业收入为810.33亿元，较Visible Alpha（VA）一致预期的953.6亿元低15.0% [15] 估值依据 - 给予贝壳26年27.3倍市盈率，高于全球可比公司22.3倍的平均市盈率，主因贝壳具备重要的渠道价值 [5][16] - 前次目标价对应26年27.8倍市盈率，本次估值略有下调 [5][16] 行业与市场环境 - 2026年第一季度地产成交延续调整，二手房较新房更具韧性 [10] - 年初至3月15日，44城新房成交面积同比下降29%，22城二手房成交面积同比下降9% [10] - 春节后重点城市二手房呈现“量优于价”的特点，成交量恢复接近2023年“小阳春”水平，但3月以来挂牌量上升，价格重启下跌 [10] - 上海新政为政策宽松提供了样本 [1]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][5][6] - 给予贝壳美股目标价21.24美元，港股目标价55.17港币，对应2026年27.3倍市盈率 [5][6][16] - 核心观点：公司2025年第四季度利润因一次性费用暂时承压，但预计2026年第一季度将出现显著环比改善，经纪业务市占率有望提升，人效优化与成本控制将推动利润率改善 [1] 2025年第四季度业绩表现 - 第四季度总营收为222亿元人民币，同比下降28.7%，基本符合市场预期 [1] - 分业务营收同比变动：存量房业务下降39%，新房业务下降44%，家装业务下降12%，租赁业务增长18% [1] - 毛利率同比下降1.6个百分点至21.4%，主因利润率较高的经纪收入占比下降 [1] - 经调整净利润为5.2亿元人民币，低于市场预期12%，主因约7亿元人民币的一次性人员优化费用影响 [1] 存量房业务分析 - 第四季度存量房总交易额同比下降35%，收入同比下降39% [1][2] - 第一季度存量房市场已初现环比回暖迹象，降幅有望放缓 [1][2] - 人效显著改善：第四季度人员固定成本连续4个季度下降，存量房人均单量环比提升10%；非北上地区存量房成交率环比提升约8%，人均佣金收入环比增长2% [2] - 非链家经纪人人均存量房单量由2023年的不足2单提升至2025年的3单以上，同比增长6% [2] - 公司通过AI强化房客匹配效率，并取消经纪人地域流动限制，有助于优质经纪人向高效率组织集中 [2] 新房业务分析 - 第四季度新房业务总交易额同比下降42%，营收同比下降44% [1][2] - 第一季度存量房业务的边际改善有望缓冲新房收入的压力 [1] 家装家居业务分析 - 第四季度家装营收同比下降12% [1][3] - 2025年全年家装业务亏损收窄至约5亿元人民币，对比2024年亏损约20亿元 [3] - 预计2026年规模效应将集中释放：集采模式下材料成本有下降空间，且高线城市豪装需求及软装占比提升有望推动客单价提升约10-15% [3] - 第一季度存量房市场改善有望向家装业务传导，且“贝好家”项目落地将带来新增客源 [3] 租赁与新兴业务分析 - 第四季度租赁营收同比增长18%，利润改善至约4亿元人民币 [1][4] - 截至2025年末，在管房源规模超70万套，同比增长62% [4] - 采用净额法记收入的房源占比已超30% [4] - 租赁业务可部分对冲地产大盘走弱的影响，公司通过流程重构与AI应用提升管理人效和周转效率 [4] 股东回报与财务预测 - 2025年全年公司回购9.2亿美元股票，占美股总市值约4.5%，并宣布进行年末分红约3亿美元 [5] - 展望2026-2027年，报告下调收入预测11.7%/10.2%，主因租赁业务改为净额确认法及经纪业务复苏存在不确定性 [5][12] - 同步下调2026-2027年经调整净利润预测0.2%/2.5%至62.9亿/72.1亿元人民币 [5][12] - 引入2028年预测，收入与经调整净利润分别为858亿与76.6亿元人民币 [5][12] - 预计经调整归母净利率将提升，主因人效改善显著，且中长期受益于集采与AI，销售、管理、研发三项费用占比将逐步下降 [5][12] 市场环境与行业展望 - 2026年第一季度地产成交延续调整，但二手房较新房更具韧性 [10] - 年初至3月15日，44城新房成交面积同比下降29%，22城二手房成交面积同比下降9% [10] - 春节后重点城市二手房呈现“量优于价”的特点，成交量恢复接近2023年“小阳春”水平，但3月以来挂牌量上升，价格重启下跌 [10] - 上海新政为政策宽松提供了样本，建议关注3月市场改善的持续性 [1] - 预计2026年贝壳在经纪业务市场的占有率有望提升1至2.5个百分点 [1] 估值与同业比较 - 报告给予贝壳的2026年27.3倍市盈率估值，高于全球可比公司22.3倍的平均市盈率，主因贝壳具备重要的渠道价值 [5][16] - 前次目标价为美股21.85美元和港股56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [5][16]

投资评级与核心观点 - 报告维持贝壳“买入”评级，目标价从21.80美元上调6%至23.00美元，较当前股价有36.1%的上涨空间[1][3] - 报告核心观点：尽管行业逆风导致短期营收承压，但公司盈利能力改善正步入正轨，核心业务市场份额提升，新业务盈利能力增强，成本优化措施将驱动2026年盈利复苏[1][6] 财务业绩与预测 - **2025年第四季度业绩**：营收同比下降28.7%至222亿元人民币，符合预期；非GAAP净利润为5亿元人民币，同比下降61.5%，但高于预期的4亿元人民币[1] - **2025年全年业绩**：总营收同比增长1%至945.8亿元人民币；非GAAP净利润为50.2亿元人民币，同比下降30%[1][2] - **2026年盈利预测**：预计非GAAP净利润将达70.0亿元人民币，同比增长39%[1] - **近期预测调整**：报告将2026年营收预测从915亿元人民币小幅下调1.7%至900亿元人民币，但将2026年营业利润预测上调5.1%至52亿元人民币[12] - **与市场共识对比**：报告对2026年营收预测为900亿元人民币，较市场共识974亿元人民币低7.7%；但对2026年非GAAP净利润预测70亿元人民币，略高于市场共识69亿元人民币[13] 业务运营分析 - **核心住房交易业务**：在行业逆风中持续获得市场份额。2025年第四季度，存量房交易（EHT）和新房交易（NHT）总交易额（GTV）分别同比下降35%和42%，营收分别同比下降39%和44%。但平台订单量同比下降17%，表现优于整体市场[6] - **新兴业务表现**：2025年第四季度，家装家居（HR&F）、房屋租赁服务及其他新兴服务营收分别为36亿元人民币（-12% YoY）、54亿元人民币（+18% YoY）和4.59亿元人民币（+5% YoY），三者合计贡献总营收的43%（2024年第四季度为29%）[6] - **盈利能力改善**：2025年，家装家居和房屋租赁服务的贡献利润率分别为31.4%和8.6%，同比提升0.7个百分点和3.6个百分点。2025年第四季度非GAAP运营费用为45亿元人民币，低于2024年同期的56亿元人民币[6] - **2026年第一季度展望**：预计总营收为187亿元人民币，同比下降20%，主要受行业逆风和会计处理变更影响。预计非GAAP营业利润为11亿元人民币，同比仅下降2%，非GAAP营业利润率预计为6.0%（2025年第一季度为4.9%）[6] 行业环境 - **市场销售状况**：截至3月15日，30个城市新房销售面积和14个城市二手房销售面积同比增速分别为-22%和-10%，较2025年第四季度的-29%和-23%有所改善。二手房市场势头强于新房[7] - **市场挑战**：全面复苏仍面临挑战，需求端受收入不确定性、房价下跌担忧和预售房交付风险抑制；供应端，截至2月底未售库存达4.38亿平方米，去化周期长[7] - **2026年预测**：预计全国新房销售额将同比下降6%至7.1万亿元人民币（量-5%，价-1%），二手房销售额将同比下降11%至6.5万亿元人民币（量+5%，价-14%）[7] 估值 - **目标价构成**：23.00美元的目标价基于分类加总估值法得出，其中贝壳核心业务估值为22.0美元/ADS，圣都（Shengdu）业务估值为1.0美元/ADS[6][15] - **估值倍数**：目标价对应2026年非GAAP市盈率为26.3倍[1][6] - **核心业务DCF估值**：贝壳核心业务贴现现金流估值为22.0美元/ADS[14]

公司业务与市场地位 - 公司是中国领先的住房交易和服务平台，业务覆盖线上和线下，涵盖现有住房和新房交易 [1] - 尽管市场地位稳固，但公司在区域内面临其他房地产平台的竞争 [1] 2026年第一季度财务业绩 - 2026年3月16日公布的每股收益为0.03美元，低于市场预估的0.08美元 [2][6] - 实际营收约为31.7亿美元，略低于预期的32.2亿美元 [2][6] - 公司宣布派发期末现金股息，为每股普通股0.09美元或每股美国存托凭证0.27美元，体现了其回馈股东的价值承诺 [2][6] 股东回报与财务健康状况 - 总股息支付金额约为3亿美元，资金来源于公司的现金盈余 [3] - 公司的市盈率约为36.66倍，市销率约为1.27倍 [3] - 公司的债务股本比约为0.31，表明其债务水平相对于权益较为适中 [5] - 流动比率约为1.61，显示公司有能力用短期资产覆盖短期负债 [5] 2025年全年及第四季度交易表现 - 2025年全年总交易额约为4552亿美元，较上年下降5% [4] - 其中，现有住房交易额约为3077亿美元，同比下降4.2%；新房交易额约为1274亿美元，同比下降8.2% [4] - 2025年第四季度总交易额约为1036亿美元，较上年同期大幅下降36.7% [5]

财务数据和关键指标变化 - **2025年全年财务概览**：公司战略从销售驱动转向效率驱动，全年营收在市场波动中保持相对稳定，非住房交易业务收入占总营收比例创纪录地达到41% [5][6] 住房交易服务内部结构改善，存量房总交易额（GTV）占总GTV的67.6% [7] 运营效率提升，运营费用率同比下降1.4个百分点 [8] 全年股东总回报（包括回购和股息）约为人民币12.2亿元，同比增长约9%，占2025年非公认会计准则净利润的约170% [9] - **2025年第四季度财务概览**：由于2024年同期高基数影响，GTV和营收同比显著下降，GTV为人民币7241亿元，同比下降36.7%，营收为人民币222亿元，同比下降28.7% [9] 毛利率为21.4%，同比下降1.6个百分点 [10] 公认会计准则净利润为人民币8.23亿元，同比下降85.7%，非公认会计准则净利润为人民币5.17亿元，同比下降61.5% [10] 第四季度业绩部分受到成本优化举措相关的一次性费用影响 [10] - **现金流与股东回报**：第四季度经营活动产生净现金流入人民币19亿元 [23] 2025年全年，公司用于股票回购的总金额约为人民币9.21亿元，同比增长约29% [8][24] 截至第四季度末，扣除应付客户存款后的总现金流动性约为人民币687亿元 [24] 自2022年9月启动回购计划至2025年底，已累计回购约人民币25亿元股票，相当于计划启动前公司已发行股份总数的约12.6% [25] 公司宣布2025年最终现金股息计划约为人民币3亿元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **存量房业务**：第四季度GTV为人民币4820亿元，同比下降35.3%，环比下降4.7%，营收为人民币54亿元，同比下降39%，环比下降9.2% [11] 平台服务收入同比下降19.9%，表现优于整体GTV降幅 [12] 贡献利润率达到40.4%，同比保持稳定，环比上升1.5个百分点 [12] 2025年，平台促成的存量房交易GTV达人民币2.15万亿元，其中平台连接门店的交易量同比增长15% [32] 平台连接门店超过5.8万家，连接经纪人超过44.5万名 [32] 2025年，每位连接经纪人的平均存量房交易量同比增长6% [33] - **新房业务**：第四季度GTV为人民币2070亿元，同比下降45.7%，环比增长5.5%，营收为人民币73亿元，同比下降44.5%，环比增长9.4% [13] 贡献利润率上升至28.3%，同比提高2.6个百分点，环比提高4.2个百分点 [14] 2025年，平台促成的新房GTV为人民币8908亿元 [37] - **家装家居业务**：第四季度营收为人民币36亿元，同比下降12%，环比下降15.9% [14] 贡献利润率为28.8%，同比下降0.9个百分点，环比下降3.2个百分点，主要因基于审慎原则为仍在保修期内的家装订单计提了潜在保修成本 [15] 2025年全年营收增长4.4%至人民币154亿元，贡献利润率提升至31.4%，同比上升0.7个百分点，运营亏损显著收窄 [39] - **房屋租赁服务**：第四季度营收为人民币54亿元，同比增长18.1%，环比下降5.5% [16] 贡献利润率为10.4%，同比上升5.9个百分点，环比上升1.7个百分点 [17] 截至第四季度末，管理房源数量超过70万套，同比增长约62% [16] 2025年，该业务实现全年盈利，贡献利润率提升至8.6%，同比上升3.6个百分点 [40] 截至2025年底，按净额法确认收入的房源比例已超过30% [17] - **新兴及其他服务**：第四季度营收同比增长4.5%，环比增长60%，达到人民币4.59亿元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - **市场结构变化**：中国住房市场的存量房交易份额持续增加，2025年全国存量房交易量创历史新高 [28] 新房市场分化加剧，高品质、新标准项目吸引更强市场需求 [28] 越来越多年轻人选择租房，租金收益率逐步改善 [28] - **平台连接品牌表现**：连接品牌对存量房GTV的贡献度进一步提升至约63% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略升级**：公司战略从规模驱动扩张升级为效率驱动增长，增长模式从主要依靠经纪人及门店规模驱动，转向由效率和价值创造驱动 [30][47] 公司正围绕客户价值，利用数据和人工智能重建服务逻辑 [30] - **具体战略方向**：重点在四个关键领域开展工作：1) 将交易服务升级为全流程决策支持服务 2) 通过数据和人工智能优化资源配置 3) 将人工智能能力嵌入服务工作流程 4) 在更广泛的居住生态系统中构建多元化服务能力 [31] - **行业趋势与定位**：行业正进入新阶段，核心竞争力不再由资源规模定义，而是由服务能力和运营效率定义 [30] 住房服务行业的方法发生了根本性转变，消费者需要更专业、能提供决策确定性的服务 [29] 公司旨在将自己升级为全面的住房服务基础设施 [65] - **组织与资本配置**：公司正在推进组织架构优化，简化不直接创造客户价值的管理层级，鼓励管理者更贴近一线 [42] 在保持强劲现金状况和长期投资能力的同时，持续为股东提供有意义的回报 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **市场环境**：消费者交易行为发生变化，住房信息日益丰富但决策过程更复杂，买卖双方都更加谨慎 [28] 对更好居住的总体需求保持稳定，消费者对安全、专业、透明、可靠服务的需求依然强劲 [29] 中国住宅市场仍是全球最大、最有价值的住房市场 [29] - **未来展望**：对2026年保持中性的市场看法 [43] 2026年将是验证决策支持服务模式的一年，重点测试该模式如何提高转化率和单位经济效益 [44] 在新周期中，真正的领导力将来自能力而非规模 [45] 其他重要信息 - **成本与费用**：第四季度门店成本为人民币7.02亿元，同比下降9.6%，环比增长7.2% [18] 第四季度公认会计准则运营费用为人民币49亿元，同比下降20.4%，环比增长13.3% [19] 销售及市场费用同比下降17.7%，环比增长11.7% [20] 研发费用约为人民币7.5亿元，同比基本持平，环比增长2.3% [20] - **运营指标**：第四季度新房应收账款周转天数为44天，环比减少约10天 [24] 在包括北京和上海等城市，第四季度存量房销售的线索转化率环比提升约8%，经纪人来自存量房和新房交易的平均佣金收入环比增长2% [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司从规模驱动向效率驱动转型，以及未来增长和盈利弹性的来源 [46] - **回答**：转型意味着价值创造方式的升级，目标是通过为客户创造更大价值来提高社区居住服务的渗透率、资源商业效率并最终推动业务增长，这并非简单的削减产能或收缩业务 [47] 行业的核心产能决定因素不是经纪人或门店数量，而是更高质量、更可靠的决策支持能力 [48] 2025年，公司围绕经纪人和门店网络采取了一系列措施，包括将资源集中在高效门店和经纪人上，以及优化管理结构 [48] 平台侧，连接门店和经纪人的数量持续显著增长，同时优化网络结构，识别和放大高绩效门店和经纪人的价值 [49] 数据和人工智能是这一演进的最重要驱动力，公司正在重新设计平台的许多方面 [50] 未来的增长和盈利弹性将取决于平台及平台上服务提供者能力边界的扩展，以及更强的专业服务和更高的整体效率 [52] 问题: 关于新房业务的创新营销模式、与开发商关系的变化以及业绩的可持续性 [53][54] - **回答**：新房业务的观点始于行业的结构性变化，该领域的数字化渗透率仍然相对较低 [55] 公司正在将新房业务的角色从渠道参与者升级为综合能力平台 [56] 具体举措包括：1) 通过更强的数据和产品能力，增强新房旅程中的在线决策支持 2) 利用数据和系统能力进一步优化流量资源配置，提高项目与潜在买家之间的结构匹配效率 3) 将开发商视为长期客户而非单纯的渠道销售伙伴，提供覆盖产品定位、获客、匹配和销售节奏管理的综合解决方案 [57] 长期目标是让新房业务超越交易分销层，成为开发商和购房者之间的效率提升平台，这将使服务产品和收入流更加多元化，商业模式更具韧性 [58] 问题: 关于人工智能对房地产行业的潜在影响，以及贝壳在不同业务线中应用人工智能的进展 [59][60] - **回答**：关键问题不是人工智能是否会取代房地产经纪人，而是它将如何重塑行业的分工、价值创造和组织结构 [61] 住房交易是一个长周期、多阶段、高度复杂的决策过程，人工智能可以在许多阶段显著提高效率甚至自动化流程，例如信息收集、需求匹配、流程提醒、文件生成等 [62] 在住房交易服务中，人工智能助手可帮助经纪人自动生成营销材料；在租赁业务中，人工智能开始参与房源收购决策、租金定价建议和租赁匹配 [62] 人工智能将把行业工作流分成两部分：一部分将高度自动化，效率快速提升；另一部分将越来越集中于专业判断、责任和高价值服务 [65] 人工智能不会削弱服务专业人员，而是会分化他们，放大优秀者的价值，并使服务能力升级本身成为最重要的增长杠杆之一 [68] 行业的持续演进将由四种力量共同驱动：技术力量、服务提供者的专业性、客户信任以及组织文化和价值观 [69] 问题: 关于如何看待新媒体以及利用新媒体促进房产交易的KOL [71][72] - **回答**：新媒体和KOL现象反映了真实的客户需求，表明行业正在从以房产为中心转向更加以人为中心 [73][74] 客户决策背后是现实生活的考量，如家庭结构、预算、生活方式偏好等，住房交易本质上是关于人们如何组织生活的决定 [74] 自媒体、网红和公众号提供的价值形式不同，其重点不仅是房产本身，还包括决策背后的人，通过内容、观点和解释帮助客户更好地理解市场、比较选项并反思自身需求，从而降低决策成本和焦虑 [75] 这对公司既是提醒也是机会，提醒公司不能再仅仅将自己视为匹配人与房源的信息平台，而需要真正以客户为中心，关注交易背后的人 [76] 机会在于，如果能够将内容能力、专业服务能力、执行能力和客户信任结合起来，就可能建立更持久、更深厚的竞争优势 [77] 问题: 关于家装家居业务收入增长放缓但毛利率改善的原因，以及供应链集中采购、标准化执行的现状和盈利拐点预期 [78][79] - **回答**：2025年收入增长放缓是公司有意控制扩张步伐的结果，优先任务是修复和验证业务的底层盈利结构 [80] 在目前约人民币154亿元的收入规模下，单位经济效益的改善主要来自三个变量：产品结构优化、控制显性成本（如材料、人工和交付效率）以及减少隐性成本（如返工、增项问题和声誉损失） [81] 2025年的重点是成本侧，在显性成本方面，供应链集中采购帮助优化了材料成本结构，已完成约80%关键材料和约60%辅助材料的集中招标采购 [81] 在隐性成本方面，通过资金托管、服务承诺、设计阶段标准化和碰撞检测等措施，从源头减少返工和交付差异 [82] 展望2026年，随着单位经济效益持续改善和交付能力固化，公司计划以有纪律的方式扩大规模扩张的漏斗，核心方法是提高流量转化效率，而非单纯增加流量 [82] 未来两到三年，公司将进一步整合设计、施工和运营的数据流，利用BIM和模块化组件库构建产品化能力，逐步将家装从项目制业务转变为可预测、可扩展的工业化产能系统 [85] 问题: 关于房屋租赁业务因会计处理导致营收环比收缩，以及如何看待该业务的长期单位经济效益轨迹和改进潜力 [86][87] - **回答**：短期营收收缩主要是由于“省心租”业务新产品提供的会计处理从总额法改为净额法，在净额法下只确认服务费收入，这更准确地反映了公司作为资产管理服务提供商的角色，且与更轻的运营模式和显著降低的风险状况相符 [88] 这一调整对现金流或单套房源层面的盈利能力没有负面影响 [88] 业务基本面上，管理房源规模持续快速增长，截至2025年底超过70万套，同比增长62% [89] 在盈利模式上，公司更关注单套房源层面单位经济效益的持续改善，2025年租赁业务实现全年盈利 [89] 未来的利润增长空间主要来自单位经济效益的结构性改善，驱动因素包括：1) 劳动力生产率提升，尤其是物业管家角色的生产率提升 2) 每套房源的获客成本降低 3) 产品结构优化，轻资产管理产品比例增加，风险相关成本显著下降 [90] 公司正在将租赁业务打造成一个具有持续规模扩张、盈利质量改善和现金流日益稳定特征的板块 [92]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年收入保持相对稳定，非住房交易业务收入占总收入比例创下41%的历史新高 [5] - 2025年第四季度总交易额（GTV）为人民币7241亿元，同比下降36.7% [8] - 2025年第四季度收入为人民币222亿元，同比下降28.7% [8] - 2025年第四季度毛利率为21.4%，同比下降1.6个百分点 [9] - 2025年第四季度GAAP净利润为人民币8.23亿元，同比下降85.7%；非GAAP净利润为人民币5.17亿元，同比下降61.5% [9] - 2025年全年运营费用率同比下降1.4个百分点 [7] - 2025年第四季度GAAP运营亏损为人民币1.47亿元，而2024年第四季度为盈利人民币10.1亿元 [19] - 2025年第四季度非GAAP运营利润为人民币3.23亿元，同比下降81.6% [19] - 2025年第四季度净经营现金流入为人民币19亿元 [20] - 2025年全年总股份回购金额达到约9.21亿美元，同比增长约29% [7] - 2025年全年股东总回报（包括回购和股息）约为12.2亿美元，同比增长约9%，占2025年非GAAP净利润的约170% [8][22] - 截至2025年第四季度末，不包括客户存款的总现金流动性约为人民币687亿元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - **存量房业务**：2025年第四季度GTV为人民币4820亿元，同比下降35.3%，环比下降4.7%；收入为人民币54亿元，同比下降39%，环比下降9.2% [10] - **存量房业务**：2025年第四季度贡献利润率达到40.4%，同比保持稳定，环比上升1.5个百分点 [11] - **存量房业务**：2025年全年平台促成的存量房交易GTV为人民币2.15万亿元，其中平台连接门店的交易量同比增长15% [30] - **新房业务**：2025年第四季度GTV为人民币2070亿元，同比下降45.7%，环比增长5.5%；收入为人民币73亿元，同比下降44.5%，环比增长9.4% [11][12] - **新房业务**：2025年第四季度贡献利润率上升至28.3%，同比增加2.6个百分点，环比增加4.2个百分点 [12] - **新房业务**：2025年全年平台促成的新房GTV为人民币8908亿元 [34] - **家装家居业务**：2025年第四季度收入为人民币36亿元，同比下降12%，环比下降15.9% [12] - **家装家居业务**：2025年第四季度贡献利润率为28.8%，同比下降0.9个百分点，环比下降3.2个百分点 [13] - **家装家居业务**：2025年全年收入增长4.4%至人民币154亿元，贡献利润率提升至31.4%，同比增加0.7个百分点，运营亏损显著收窄 [37] - **房屋租赁业务**：2025年第四季度收入为人民币54亿元，同比增长18.1%，环比下降5.5% [14] - **房屋租赁业务**：2025年第四季度贡献利润率为10.4%，同比上升5.9个百分点，环比上升1.7个百分点 [15] - **房屋租赁业务**：截至2025年第四季度末，管理房源数量超过70万套，同比增长约62% [14] - **房屋租赁业务**：2025年全年实现运营层面盈利，贡献利润率提升至8.6%，同比增加3.6个百分点 [38] - **新兴及其他服务**：2025年第四季度收入为人民币4.59亿元，同比增长4.5%，环比增长60% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，中国存量房交易数量创下历史新高 [25] - 存量房GTV占公司总GTV的67.6% [6] - 连接品牌的GTV贡献占存量房GTV的比例进一步提升至约63% [6] - 截至2025年底，平台上的连接门店超过5.8万家，连接经纪人超过44.5万名 [30] - 2025年，平台活跃连接门店和经纪人数量同比分别显著增长27%和7% [47] - 2025年，每位连接经纪人的平均存量房交易数量同比增长6%，从2022年的不到2单提升至超过3单 [31] - 在包括北京和上海在内的城市，2025年第四季度存量房销售的线索转化率环比提升约8%，经纪人平均佣金收入环比增长2% [48] - 2025年第四季度新房应收账款周转天数为44天，环比减少约10天 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2025年启动战略转型，从销售驱动转向效率驱动的增长模式 [5] - 公司战略升级为利用数据和人工智能，围绕客户价值重建服务逻辑，增长模式从依赖经纪人和门店规模转向依赖效率和价值创造 [27] - 公司聚焦四个关键领域：将交易服务升级为全流程决策支持服务；通过数据和人工智能优化资源配置；将人工智能能力嵌入服务流程；构建更广泛的居住生态系统的多元化服务能力 [28][29] - 行业正进入新阶段，核心竞争力不再由资源规模定义，而是由服务能力和运营效率定义 [26] - 新房业务正从渠道驱动转向结构效率驱动，目标是从流量分发模式升级为为生态参与者提供更确定结果的模式 [34][36] - 家装家居和房屋租赁业务正从规模探索阶段转向注重盈利质量和可持续模式验证的阶段 [36][39] - 在组织层面，公司正在推进结构优化和能力重建，鼓励管理者更贴近一线 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场交易结构正在演变，中国存量房交易份额持续增加，新房市场分化加剧，越来越多年轻人选择租房 [25] - 消费者交易行为发生变化，决策过程更复杂、更谨慎，对安全、专业、透明、可靠服务的需求依然强劲 [25][26] - 中国住宅市场仍是全球最大、最有价值的住房市场 [26] - 对2026年市场持中性看法，鉴于中国房地产市场规模和需求结构持续分化，长期价值将取决于对客户需求的理解深度和围绕客户全生命周期的系统性服务能力 [41] - 2026年将是验证决策支持服务模式的一年，公司将专注于测试该模式如何提升转化率和单位经济效益 [41] - 在新周期中，真正的领导力将来自能力而非规模，能力的基础在于持续为客户创造真实、可验证的价值 [42] 其他重要信息 - 2025年第四季度业绩部分受到与成本优化举措相关的一次性费用影响 [9] - 家装家居业务2025年第四季度贡献利润率下降，主要因基于审慎原则为仍在保修期内的订单计提了潜在保修成本 [13] - 房屋租赁业务收入环比下降，主要由于产品模式升级带来的会计方法变更，转向按净额确认收入的比例增加 [14] - 2025年第四季度运营费用环比增加13.3%，主要受一次性优化成本影响，剔除该影响后，费用趋势与效率提升努力一致 [17] - 自2022年9月启动股份回购计划至2025年底，公司已累计回购约25亿美元股份，相当于计划启动前公司已发行股份总数的约12.6% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司从规模驱动向效率驱动转型的战略升级，其背后的逻辑以及对未来增长的影响 [45] - 转型是平台业务演进的必然结果，核心是价值创造方式的升级，旨在通过为客户创造更大价值来提高社区居住服务的渗透率和资源商业效率，从而推动业务增长，这与简单的削减产能或收缩业务逻辑相反 [45] - 行业核心生产要素和生产函数正在变化，客户需要的是更高质量、更可靠的决策支持，公司正将资源从名义产能重新分配到有效产能，聚焦于解决客户问题的领域 [46] - 2025年，公司在经纪人和门店网络方面采取多项措施，包括将资源集中在高效门店和经纪人以提升运营效率，并计划进一步扁平化管理结构，让服务能力强的管理者更贴近一线 [46] - 在平台侧，连接门店和经纪人的规模继续显著增长，但更强调质量和效率，同时通过识别和放大高绩效门店和经纪人的价值来优化网络结构 [47] - 数据和人工智能是这一演进的最重要驱动力，公司正在利用数据和AI能力重新设计平台的多个方面，包括资源配置机制和服务流程 [48] - 未来平台的增长和盈利弹性将不取决于经纪人数量或门店数量，而取决于平台及平台上服务提供者能力边界的扩展，通过建立更强的专业服务和更高的整体效率来赢得更多客户的信任和选择 [49] 问题: 关于新房业务面临的挑战、营销模式创新以及与开发商关系的变化 [52] - 新房行业正进入新阶段，对购房者而言，关键不是信息是否充足，而是能否对购买决策更有把握；对开发商而言，关键不再是获得销售渠道，而是能否在有限预算内实现更可预测的销售结果 [53][54] - 公司正将新房业务角色从渠道参与者升级为综合能力平台，具体举措包括：1) 通过更强的数据和产品能力增强在线决策支持，解决客户决策痛点；2) 利用数据和系统能力优化流量资源配置，提高项目与潜在买家之间的结构匹配效率；3) 将开发商视为长期客户而非渠道销售伙伴，提供覆盖产品定位、获客、匹配和销售节奏管理的综合解决方案 [54][55] - 长期目标是使新房业务超越交易分发层面，成为开发商和购房者之间的效率提升平台，随着能力演进，服务内容和收入流将更加多元化，商业模式更具韧性 [55][56] 问题: 关于AI对房地产行业的潜在影响以及公司在各业务线应用AI的进展 [58] - AI的关键影响在于如何重塑行业的分工、价值创造和组织结构，房地产交易是长周期、多阶段、高度复杂的决策过程，AI可以在信息收集、需求匹配、流程提醒、文件生成等标准化、重复性任务上显著提升效率 [59][60] - 在住房交易服务中，AI已用于帮助经纪人自动生成营销材料、视频解说和沟通素材，在租赁业务中，AI开始参与房源获取决策、租金定价建议和租赁匹配 [60][61] - AI将行业工作流分为两部分：一部分将高度自动化，效率快速提升；另一部分将越来越集中于专业判断、责任承担和高价值服务，传统信息中介的价值将减弱，而交易责任和居住服务基础设施的价值将变得更加重要 [62][63] - 行业的特点是需求难以完全清晰表达，供给高度非标准化，这天然需要人来解释、匹配、协调并最终承担责任 [64] - AI在提升标准化流程效率的同时，使人成为决定效率上限的关键变量，AI不会削弱服务专业人士，而是会分化他们，放大优秀者的价值，并使服务能力升级本身成为最重要的增长杠杆之一 [65] - 行业的持续演进将由四种力量共同驱动：技术力量、服务提供者的专业性、客户信任、组织文化和价值观 [66][67] - 决定平台能走多远的，不仅是是否拥有AI，而是能否真正将AI、专业服务提供者、客户信任和组织文化整合成一个持续演进的模式 [68] 问题: 关于如何看待新媒体以及KOL利用新媒体促成房产交易的现象 [70] - 这一现象反映了真实的客户需求，表明行业正从以房产为中心转向以人为中心，客户决策背后是家庭结构、预算、生活方式偏好、教育需求等一系列现实考量 [71][72] - 自媒体、KOL和公众号提供的价值形式不同，其重点不仅在于房产本身，更在于决策背后的人，通过内容、视角和解释，帮助客户更好地理解市场、比较选项并反思自身需求，从而降低决策成本和焦虑 [73] - 这对公司既是提醒也是机遇，提醒公司不能再仅仅将自己视为匹配人与房源的信息平台，而需要真正以客户为中心，关注交易背后的人 [74][75] - 机遇在于，如果能够将内容能力、专业服务能力、执行能力和客户信任结合起来，就可能建立更持久、更深层的竞争优势，在复杂交易中，执行、风险管理和服务交付的责任最终依赖于专业的服务体系 [75][76] - 关键问题不是自媒体是否会负面影响公司，而是这一现象提醒我们，今天的客户需要的不仅是房产信息，他们越来越需要围绕个人的决策支持、专业判断和可信赖的履约服务 [76] 问题: 关于家装家居业务收入增长放缓但毛利率改善的原因，以及供应链集中采购、标准化执行进展和盈利拐点预期 [78] - 2025年收入增长放缓是公司有意控制扩张节奏的结果，优先任务是修复和验证业务的底层盈利结构，从结果看，贡献利润率改善，整体亏损显著收窄，表明单个项目层面的单位经济效益正变得更健康 [79] - 在成本侧，通过供应链集中采购优化了材料成本结构，已完成约80%关键主材和约60%辅材的集中全国或区域采购招标，增强了采购力，提升了产品质量稳定性，降低了价格波动风险 [80] - 通过工单派发机制、数字化设计工具、模块化工具以及记录、准入、认证和评级体系的改进，显著提升了项目经理和设计师的生产力 [80] - 在隐形成本方面，通过资金托管、服务承诺、设计阶段标准化和碰撞检测等措施，从源头减少返工和交付差异，提升项目层面盈利的稳定性 [81] - 展望2026年，随着单位经济效益持续改善和交付能力固化，公司计划以更自律的方式扩大规模扩张的漏斗，核心方法不是简单增加流量，而是提高流量转化效率，具体措施包括优化产品组合、复制高转化展厅模式、将社区聚焦运营模式推广到更多城市 [81][82] - 未来两到三年，公司将进一步整合设计、施工和运营的数据流，利用BIM和模块化组件库构建产品化能力，逐步将家装业务从项目制转变为可预测、可扩展的工业化产能体系 [83] 问题: 关于房屋租赁业务长期单位经济效益的轨迹和改善潜力 [85] - 短期收入收缩主要是由于“省心租”新产品从总额法收入确认改为净额法收入确认，这种会计处理更能准确反映公司作为资产管理服务提供商的角色，且与更轻的运营模式和显著降低的风险状况相匹配，该调整对现金流或单套管理房源的盈利水平没有负面影响 [86] - 从业务基本面看，管理房源规模持续快速增长，截至2025年底超过70万套，同比增长62%，这反映了产品竞争力和市场需求扩张 [86][87] - 在盈利模式上，公司更关注单套房源层面单位经济效益的持续改善，2025年租赁业务全年实现扭亏为盈，盈利改善并非纯粹由规模扩张驱动 [87] - 未来利润增长空间主要来自单位经济的结构性改善，包括：1) 劳动力生产率提升，特别是物业管家角色的生产力提升；2) 单套房源获客成本降低，由渠道效率、净转化率提升以及更高的租后服务体验和客户满意度驱动；3) 产品结构优化，轻资产管理产品比例增加，风险相关成本显著下降，盈利模式对租金价格波动的敏感性降低 [88] - 长期来看，单位经济的演进将主要由产品结构升级、劳动力生产率提升、渠道效率和获客成本优化以及规模扩张的持续效益驱动，公司正将租赁业务打造成具有持续规模扩张、盈利质量改善和现金流日益稳定特征的板块 [89]

总交易额（GTV）表现 - 2025年全年总交易额（GTV）为人民币31,833亿元（4552亿美元），同比下降5.0%；其中存量房交易GTV为人民币21,515亿元（3077亿美元），同比下降4.2%；新房交易GTV为人民币8,909亿元（1274亿美元），同比下降8.2%[2] - 2025年第四季度总交易额（GTV）为人民币7,241亿元（1036亿美元），同比下降36.7%；其中存量房交易GTV为人民币4,820亿元（689亿美元），同比下降35.3%；新房交易GTV为人民币2,070亿元（296亿美元），同比下降41.7%[2] - 2025年全年总交易额（GTV）为3.1833万亿元人民币（4552亿美元），同比下降5.0%[100] - 2025年第四季度GTV为7241亿元人民币（1036亿美元），同比下降36.7%[102] - 2025年全年现有房屋交易服务净收入为250亿元人民币（36亿美元），同比下降11.3%；其总交易额（GTV）为2.15万亿元人民币（3077亿美元），同比下降4.2%[40] - 存量房交易服务净营收同比下降39.0%至54亿元人民币（8亿美元），对应GTV同比下降35.3%至4820亿元人民币（689亿美元）[112] - 新房交易服务净营收同比下降44.5%至73亿元人民币（10亿美元），对应GTV同比下降41.7%至2070亿元人民币（296亿美元）[114] - 存量房交易服务净收入下降11.3%至250亿元（36亿美元），其GTV下降4.2%至21515亿元（3077亿美元）[133] - 新房交易服务净收入下降9.1%至306亿元（44亿美元），其GTV下降8.2%至8909亿元（1274亿美元）[133] 净收入表现 - 2025年全年净收入为人民币946亿元（135亿美元），同比增长1.2%；第四季度净收入为人民币222亿元（32亿美元），同比下降28.7%[5][16] - 2025年全年净收入为946亿元人民币（135亿美元），同比增长1.2%[102] - 2025年第四季度净收入为222亿元人民币（32亿美元），同比下降28.7%[102] - 2025年全年总净收入为945.80亿元人民币（135.25亿美元），较2024年的934.57亿元人民币增长1.2%[82] - 2025年第四季度总净收入为221.89亿元人民币（31.73亿美元），较2024年同期的311.25亿元人民币下降28.7%[82] - 2025年全年净收入为946亿元人民币（135亿美元），同比增长1.2%[40] - 2025年总净收入为946亿元人民币（135亿美元），较2024年的935亿元增长1.2%，主要受房屋租赁及家装家居业务收入增长驱动[133] - 2025年全年总净收入为945.8亿元人民币，较2024年的934.6亿元人民币增长1.2%[169] - 2025年第四季度净收入为221.9亿元人民币，同比下降28.7%[169] - 第四季度净营收同比下降28.7%至222亿元人民币（32亿美元）[112] 利润表现 - 2025年全年净利润为人民币29.91亿元（4.28亿美元），同比下降26.7%；调整后净利润为人民币50.17亿元（7.17亿美元），同比下降30.4%[5] - 2025年第四季度净利润为人民币0.82亿元（0.12亿美元），调整后净利润为人民币5.17亿元（0.74亿美元），同比下降61.5%[6] - 2025年全年净利润为29.91亿元人民币（4.28亿美元），同比下降26.7%；调整后净利润为50.17亿元人民币（7.17亿美元），同比下降30.4%[102] - 2025年第四季度净利润为8200万元人民币（1200万美元）；经调整净利润为5.17亿元人民币（7400万美元），同比下降61.5%[32] - 2025年净收入为29.91亿元人民币（4.28亿美元），2024年为40.78亿元人民币[53] - 2025年调整后净收入下降30.4%至50.17亿元人民币（7.17亿美元），2024年为72.11亿元人民币[53] - 2025年归属于普通股东的净收入为29.94亿元人民币（4.28亿美元），2024年为40.65亿元人民币[54] - 2025年归属于普通股东的调整后净收入为50.20亿元人民币（7.18亿美元），2024年为71.98亿元人民币[54] - 2025年全年归属于贝壳普通股股东的净收入为29.94亿元人民币（4.28亿美元），同比下降26.3%[84] - 2025年第四季度归属于贝壳普通股股东的净收入为8.79亿元人民币（1.26亿美元），同比下降84.6%[84] - 2025年全年归属于普通股股东的净利润为29.9亿元人民币，同比下降26.3%[169] - 2025年全年GAAP净利润为29.910亿人民币（4.277亿美元），调整后净利润为50.169亿人民币（7.174亿美元）[172] 各业务线净收入表现 - 2025年第四季度，存量房交易服务净收入同比下降39.0%至人民币54亿元（8亿美元），新房交易服务净收入同比下降44.5%至人民币73亿元（10亿美元）[17] - 2025年第四季度，家装家居净收入同比下降12.0%至人民币36亿元（5亿美元）；房屋租赁服务净收入同比增长18.1%至人民币54亿元（8亿美元）[19] - 2025年第四季度净收入中，存量房交易服务收入为54.40亿元人民币，同比下降39.0%；新房交易服务收入为72.64亿元人民币，同比下降44.5%[82] - 2025年第四季度净收入中，家装家居业务收入为36.15亿元人民币，同比下降12.0%；房屋租赁服务收入为54.11亿元人民币，同比增长18.1%[82] - 2025年全年房屋租赁服务净收入为219亿元人民币（31亿美元），同比增长52.8%[40][43] - 房屋租赁服务净营收同比增长18.1%至54亿元人民币（8亿美元）[114] - 房屋租赁服务净收入大幅增长52.8%至219亿元（31亿美元）[135] - 家装家居净收入增长4.4%至154亿元（22亿美元）[135] - 2025年全年新房交易服务收入为305.97亿元人民币，同比下降9.1%[169] - 2025年全年房屋租赁服务收入为219.0亿元人民币，同比增长52.8%[169] - 2025年第四季度存量房交易服务净收入为54.396亿人民币，同比下降39.0%[176] - 2025年第四季度新房交易服务净收入为72.637亿人民币，同比下降44.5%[176] - 2025年第四季度家装家居净收入为36.154亿人民币，同比下降12.0%[176] - 2025年第四季度房屋租赁服务净收入为54.112亿人民币，同比增长18.1%[176] 成本和费用 - 2025年第四季度家居装修与家具业务成本为26亿元人民币（4亿美元），同比下降10.8%[24] - 2025年第四季度房屋租赁服务成本为48亿元人民币（7亿美元），同比增长10.9%[24] - 2025年第四季度总运营费用为49亿元人民币（7亿美元），同比下降20.4%[25] - 2025年一般及行政费用减少9.9%至81亿元人民币（12亿美元），2024年为90亿元人民币[52] - 2025年销售及市场费用减少5.8%至73亿元人民币（10亿美元），2024年为78亿元人民币[52] - 2025年研发费用增加13.0%至26亿元人民币（4亿美元），2024年为23亿元人民币[52] - 总营收成本同比下降27.2%至174亿元人民币（25亿美元）[113] - 运营费用同比下降20.4%至49亿元人民币（7亿美元）[116] - 总收入成本增长5.5%至744亿元（106亿美元）[134] - 2025年全年总运营费用为181.012亿人民币，同比下降5.6%[177] - 2025年第四季度销售及市场费用为19.301亿人民币，同比下降17.6%[177] - 2025年第四季度一般及行政费用为22.545亿人民币，同比下降23.9%[177] 毛利润与毛利率 - 2025年全年毛利润为202亿元人民币（29亿美元），同比下降11.9%；毛利率为21.4%，同比下降3.2个百分点[44] - 毛利润同比下降33.7%至48亿元人民币（7亿美元），毛利率从23.0%下降至21.4%[115] - 毛利润下降11.9%至202亿元（29亿美元），毛利率从24.6%降至21.4%[136] 运营利润与运营利润率 - 2025年第四季度运营亏损为1.47亿元人民币（2100万美元），运营利润率降至-0.7%；经调整后运营利润为3.23亿元人民币（4600万美元），经调整运营利润率为1.5%[26][27] - 2025年全年运营利润为21.11亿元人民币（3.02亿美元），运营利润率为2.2%；经调整后运营利润为42.5亿元人民币（6.08亿美元），经调整运营利润率为4.5%[47][48] - 2025年第四季度运营亏损为1.47亿元人民币（0.21亿美元），而2024年同期运营利润为10.11亿元人民币[82] - 2025年全年运营利润为21.11亿元人民币（3.02亿美元），较2024年的37.65亿元人民币下降43.9%[82] - 2025年第四季度运营亏损为1.471亿人民币（2140万美元），而2024年同期为运营利润10.11亿人民币[87] - 2025年全年调整后运营利润为42.495亿人民币（6.077亿美元），调整后净利润为50.169亿人民币（7.174亿美元）[87] - 运营亏损为1.47亿元人民币（2100万美元），去年同期为运营利润10.11亿元人民币，运营利润率降至-0.7%[119] - 调整后运营利润为3.23亿元人民币（4600万美元），调整后运营利润率为1.5%[120] - 经营利润为21.11亿元（3.02亿美元），经营利润率从4.0%降至2.2%[138] - 调整后经营利润为42.5亿元（6.08亿美元），调整后经营利润率为4.5%[140] - 2025年第四季度公司运营亏损为1.471亿人民币（2104万美元），而2024年同期为运营利润10.110亿人民币[177] - 2025年全年运营利润为21.109亿人民币（3.018亿美元），较2024年的37.650亿人民币下降43.9%[177] - 2025年第四季度GAAP运营亏损为1.471亿人民币（2110万美元），而调整后运营利润为3.226亿人民币（4610万美元）[172] 门店与经纪人规模 - 截至2025年12月31日，门店总数达61,139家，同比增长18.5%；活跃门店数达58,376家，同比增长17.5%[12] - 截至2025年12月31日，经纪人总数达523,009人，同比增长4.6%；活跃经纪人达445,632人，与去年同期基本持平[12] - 截至2025年12月31日，门店数量达61，139家，同比增长18.5%；活跃门店数量达58，376家，同比增长17.5%[106] - 截至2025年12月31日，经纪人数量达523，009人，同比增长4.6%；活跃经纪人数量达445，632人，与上年基本持平[106] 股东回报与股份回购 - 2025年全年，公司以总对价约9.21亿美元回购股份，同比增长约29%；并宣布派发约3亿美元的末期现金股息，2025年股东总回报约达12亿美元，同比增长超9%[15] - 截至2025年12月31日，股份回购计划已累计回购约1.593亿份ADS（约4.778亿股A类普通股），总代价约25.465亿美元[59] - 董事会批准每股普通股0.092美元（每ADS 0.276美元）的最终现金股息，总金额约3亿美元[60] - 2025年全年，公司以约9.21亿美元的总对价回购股份，同比增长约29%[111] - 公司宣布派发约3亿美元的末期现金股息，2025年股东总回报达到约12亿美元，同比增长超9%[111] - 公司宣布每股ADS最终现金股息0.276美元，总支出约3亿美元[149] 现金流状况 - 2025年全年经营活动产生的现金流量净额为-3.762亿人民币（-5380万美元），与2024年的94.471亿人民币净流入形成对比[91] - 2025年全年投资活动产生的现金流量净额为58.943亿人民币（8.429亿美元）净流入，主要来自投资回收[91] - 2025年全年融资活动产生的现金流量净额为-97.932亿人民币（-14.004亿美元）净流出[91] - 截至2025年底，现金、现金等价物及受限现金总额为159.438亿人民币（22.799亿美元），较年初减少43.576亿人民币[91] - 2025年全年经营活动现金流净流出3.762亿人民币（5380万美元），投资活动现金流净流入58.943亿人民币（8.429亿美元）[175] - 2025年全年现金及现金等价物和受限现金净减少43.576亿人民币（6.231亿美元），期末余额为159.438亿人民币（22.799亿美元）[175] 现金及资产状况 - 截至2025年12月31日，公司现金及等价物、受限现金和短期投资总额为555亿元人民币（79亿美元）[39] - 截至2025年12月31日，公司现金及等价物等总额为555亿元人民币（79亿美元）[129] - 现金及现金等价物从2024年的114.43亿元减少至2025年的77.73亿元，降幅为32.1%[78] - 短期投资从2024年的413.18亿元微降至2025年的395.80亿元，降幅约为4.2%[78] - 总资产从2024年的1331.49亿元下降至2025年的1166.68亿元，降幅约为12.4%[78] - 应收账款及合同资产从2024年的54.98亿元减少至2025年的39.37亿元，降幅约为28.4%[78] - 库存从2024年的16.10亿元大幅增加至2025年的28.54亿元，增幅约为77.3%[78] - 现金及现金等价物从2024年末的114.43亿元人民币下降至2025年末的77.73亿元人民币，降幅为32.1%[166] - 短期投资从2024年末的413.18亿元人民币微降至2025年末的395.80亿元人民币，降幅为4.2%[166] - 总资产从2024年末的1331.49亿元人民币降至2025年末的1166.68亿元人民币，降幅为12.4%[166] - 应收账款及合同资产从2024年末的54.98亿元人民币降至2025年末的39.37亿元人民币，降幅为28.4%[166] - 存货从2024年末的16.10亿元人民币大幅增加至2025年末的28.54亿元人民币，增幅为77.3%[166] - 使用权资产从2024年末的233.67亿元人民币降至2025年末的191.44亿元人民币，降幅为18.1%[166] - 长期投资从2024年末的237.90亿元人民币降至2025年末的201.49亿元人民币，降幅为15.3%[166] 负债与权益状况 - 总流动负债从2024年的527.44亿元下降至2025年的424.07亿元，降幅约为19.6%[79] - 贝壳股东权益从2024年的713.24亿元略降至2025年的665.30亿元，降幅约为6.7%[80] - 累计赤字转为留存收益，从2024年的累计赤字17.24亿元转为2025年的留存收益114.22亿元[80] - 应付账款从2024年的94.93亿元下降至2025年的60.52亿元，降幅约为36.3%[79] - 客户存款应付从2024年的60.79亿元下降至2025年的41.57亿元，降幅约为31.6%[79] - 总负债从2024年末的617.01亿元人民币降至2025年末的501.38亿元人民币，降幅为18.7%[167] - 应付账款从2024年末的94.93亿元人民币降至2025年末的60.52亿元人民币，降幅为36.2%[167] - 截至2025年12月31日，贝壳控股股东权益总额为664.4亿元人民币，较2024年底的713.2亿元人民币下降6.8%[168] 每股收益与ADS收益 - 2025年归属于普通股东的调整后基本和摊薄每ADS收益分别为4.53元人民币（0.65美元）和4.34元人民币（0.62美元），2024年分别为6.33元和6.10元[55] - 2025年第四季度基本每股收益为0.03元人民币，摊薄后每股收益为0.03元人民币[86] - 2025年第四季度基本每ADS收益为0.08元人民币（0.01美元），摊薄后每ADS收益为0.08元人民币（0.01美元）[86] - 2025年全年归属于普通股东的调整后每股ADS收益为4.53元（基本）和4.34元（摊薄）[88] - 2025年全年基本每股收益为0.90元人民币，摊薄后每股收益为0.86元人民币[171] - 2025年全年

股息信息 - 宣派2025年末期普通股息，每股0.092美元[1] - 股息除净日为2026年4月7日[1] - 股息派发日为2026年4月21日[1] 公司信息 - 财政年末为2025年12月31日[1] - 董事会由彭永东等7人组成[2]