文章核心观点 - 贝壳公司MSCI的ESG评级从“BBB”提升至“A”，连续两年改善，体现其在行业内对ESG实践卓越的坚持 [1] 公司情况 - 贝壳是领先的房产交易及服务线上线下一体化平台，拥有链家品牌，自2001年起有超23年运营经验，链家的成功为贝壳发展奠定基础 [5] - 贝壳以“美好服务，住得更好”为使命，致力于通过基础设施转型和技术驱动创新重塑中国住宅服务行业，为服务者和消费者创造价值 [4] ESG评级情况 - MSCI ESG评级是全球投资界衡量公司应对ESG风险能力和部署资本的基准 [3] - 贝壳在MSCI最新评估中ESG社会类别总分7.2，高于全球行业平均4.3，得益于人力资本开发和隐私数据安全措施 [2] - 贝壳在各业务场景融入绿色概念取得进展，如制定“链家绿色门店标准”，使ESG环境类别得分较上一年提升1.8分 [2]

文章核心观点 - 贝壳的MSCI ESG评级从“BBB”提升至“A”，连续两年改善，体现其在ESG实践方面的卓越承诺 [1] 公司情况 - 贝壳是领先的房产交易及服务线上线下一体化平台，拥有链家品牌，自2001年起通过链家积累超23年运营经验，其成功为贝壳发展奠定基础 [5] - 贝壳以“有尊严的服务，住得更好”为使命，致力于通过基础设施改造和技术驱动创新重塑中国居住服务行业，为服务者和消费者创造价值 [4] ESG评级情况 - MSCI ESG评级是全球投资界衡量公司ESG风险抵御能力和资本配置的基准 [3] - 贝壳在MSCI最新评估中ESG社会类别总分7.2，高于全球行业平均4.3，得益于人力资本开发和隐私数据安全措施 [2] - 贝壳在各业务场景融入绿色概念，如制定“链家绿色门店标准”，使ESG环境类别得分较上一年提升1.8分 [2]

文章核心观点 - 看好贝壳找房（NYSE: BEKE），因中国房地产市场呈现出逐步稳定的迹象 [1] 公司相关 - Astrada Advisors能提供可执行的建议以提升投资组合表现并发现阿尔法机会，在全球领先投资银行的投资研究方面有良好记录 [1] - 该公司在北美和亚洲的科技、媒体、互联网和消费领域有专业知识，擅长识别高潜力投资并应对复杂行业 [1] - 利用广泛的本地和全球经验，该公司能对市场发展、监管变化和新兴风险提供独特视角 [1] - 其研究将严格的基本面分析与数据驱动的见解相结合，能让投资者深入了解关键趋势、增长动力和竞争格局 [1] - 该公司致力于为投资者提供及时研究和全面的行业动态视图，以推动明智的投资决策 [1]

文章核心观点 - KE Holdings（BEKE）股价上涨，受益于中国房地产市场复苏等因素，预计财报表现良好，但需关注盈利预测修正趋势；iQIYI（IQ）股价也有上涨，盈利预测有变化 [1][2][4] 分组1：KE Holdings（BEKE）股价表现 - 上一交易日股价上涨5.4%，收于20.52美元，过去四周累计上涨17.5% [1] 分组2：KE Holdings（BEKE）发展利好因素 - 受益于中国房地产市场复苏、交易量上升、战略代理网络扩张、技术驱动效率提升、政府政策支持和公司治理加强 [2] 分组3：KE Holdings（BEKE）财报预期 - 即将公布的季度报告预计每股收益0.31美元，同比增长55%；收入预计40.1亿美元，同比增长41% [2] 分组4：KE Holdings（BEKE）盈利预测与评级 - 过去30天该季度的共识每股收益估计保持不变，目前Zacks评级为3（持有） [4] 分组5：iQIYI（IQ）股价表现 - 上一交易日股价上涨10.5%，收于2.53美元，过去一个月累计上涨23.8% [4] 分组6：iQIYI（IQ）盈利预测与评级 - 即将公布的报告共识每股收益估计过去一个月变化+50%至0美元，与去年同期相比变化-100%，目前Zacks评级为3（持有） [5]

公司评级 - 对KE Holdings（NYSE: BEKE）给予持有评级 等待更多证据证明当前需求改善趋势的可持续性 需要看到增长加速 并得到宏观需求改善的支持 [1] 投资背景 - 投资背景涵盖广泛 包括基本面投资（如自下而上分析） 技术面投资（如历史图表分析） 以及一定程度上的动量投资（如财报后股价反应） 结合各种方法的优点来优化投资流程 [1] 写作目的 - 使用Seeking Alpha平台作为投资想法表现的追踪工具 并与具有相同投资兴趣的投资者建立联系 [1]

报告公司投资评级 - 买入评级，维持评级 [3] 报告的核心观点 - 受益于地产政策利好，市场回暖带来的β效应，同时通过拓展市场份额加强自身的α效应 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 日期：2024年11月21日 - 收盘价：19.98美元/ADS - 总股本：36.25亿股 - 总市值：241亿美元 - 净资产：707.75亿元 - 总资产：1227.96亿元 - 每股净资产：19.5元 - 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 [1] 财务数据 - 会计年度：2023A, 2024E, 2025E, 2026E - 营业收入：777.8亿元（2023A），908.9亿元（2024E），1089.7亿元（2025E），1217.1亿元（2026E） - 同比增长：28.2%（2023A），16.9%（2024E），19.9%（2025E），11.7%（2026E） - 经调整归母净利润：97.9亿元（2023A），81.2亿元（2024E），94.8亿元（2025E），108.3亿元（2026E） - 同比增长：243.1%（2023A），-17.1%（2024E），16.8%（2025E），14.2%（2026E） - 毛利率：27.9%（2023A），25.2%（2024E），23.7%（2025E），22.9%（2026E） - 经调整归母净利率：12.6%（2023A），8.9%（2024E），8.7%（2025E），8.9%（2026E） - 净资产收益率：8.3%（2023A），6.7%（2024E），8.5%（2025E），8.8%（2026E） - 经调整每股收益：2.78元（2023A），2.27元（2024E），2.65元（2025E），3.03元（2026E） [4] 业务表现 - 新房GTV货币化率达历史新高：2024Q3新房交易GTV为2276亿元，同比增长18.5%，新房货币化率创历史新高达3.39% [5] - 省心租托管规模快速增长：2024Q3房屋租赁服务业务收入同比增长118%至39亿元，主要因"省心租"在管房源超36万套 [6] - 家装家居贡献利润率同比提升：2024Q3家装家居GTV为41亿元，同比增长24.6%；家装家居实现收入42亿元，同比增长32.6%；家装家居业务贡献利润率同比提升2.1个百分点至31% [9] - 2024Q3公司实现净收入226亿元，同比增长26.8%；经调整净利润为17.8亿元，同比下降17.5%，超Bloomberg一致预期 [7] - 政策利好有望驱动Q4存量房GTV同环比大幅增长：2024Q3公司存量房GTV为4778亿元，同比增长8.8% [7] 股东回报 - 持续兑现股东回报承诺：2024年前三季度，公司累计用于回购的资金达5.8亿美元，回购股份数量为2023年末总股本的3.3% [6]

总交易价值（GTV） - 总交易价值（GTV）为人民币7368亿元（1050亿美元），同比增长12.5%[4] - 现有房屋交易GTV为人民币4778亿元（681亿美元），同比增长8.8%[4] - 新房交易GTV为人民币2276亿元（324亿美元），同比增长18.4%[4] - 家装和家具GTV为人民币41亿元（6亿美元），同比增长24.6%[4] - 新兴和其他服务GTV为人民币273亿元（39亿美元），同比增长31.9%[4] 净收入 - 净收入为人民币226亿元（32亿美元），同比增长26.8%[5] - 净收入为人民币11.68亿元（1.67亿美元），调整后净收入为人民币17.82亿元（2.54亿美元）[6] - 公司总净收入从2023年9月30日的17,810,705千元人民币增长到2024年9月30日的22,584,647千元人民币，增长了26.8%[68] - 公司调整后的净收入为21.59亿元人民币（3.07亿美元），同比增长21.3%[75] - 公司普通股股东的调整后净收入为21.47亿元人民币（3.06亿美元），同比增长20.3%[76] 门店和代理数量 - 截至2024年9月30日，门店数量为48230家，同比增长12.1%，活跃门店数量为46857家，同比增长14.6%[6] - 截至2024年9月30日，代理数量为476420人，同比增长11.0%，活跃代理数量为423400人，同比增长6.1%[9] 移动月活跃用户（MAU） - 移动月活跃用户（MAU）平均为4620万，而2023年同期为4920万[9] 毛利润和毛利率 - 公司第三季度毛利润增长5.2%至51亿元人民币（7亿美元），毛利率为22.7%，较去年同期的27.4%有所下降[30] - 毛利润从4,880,980千元人民币增长到5,134,733千元人民币，增长了5.2%[68] 运营费用 - 总运营费用增加11.0%至44亿元人民币（6亿美元），其中销售和营销费用增加18.6%至19亿元人民币（3亿美元）[32][33] - 研发费用增加21.5%至5.73亿元人民币（8200万美元），主要由于研发人员增加和技术服务成本增加[34] 运营收入和利润率 - 第三季度运营收入为7.27亿元人民币（1.04亿美元），运营利润率为3.2%，较去年同期的5.1%有所下降[35] - 调整后运营收入为13.63亿元人民币（1.94亿美元），调整后运营利润率为6.0%，调整后EBITDA为21.54亿元人民币（3.07亿美元）[36] 净利润 - 第三季度净利润为11.68亿元人民币（1.67亿美元），调整后净利润为17.82亿元人民币（2.54亿美元）[39] - 净利润从1,170,290千元人民币略微下降到1,168,406千元人民币，下降了0.2%[69] 现金和投资 - 截至2024年9月30日，公司现金、现金等价物、限制性现金和短期投资总额为595亿元人民币（85亿美元）[45] - 公司现金及现金等价物和受限制现金在期末为219.95亿元人民币（31.34亿美元），较期初减少158.17亿元人民币（22.54亿美元）[82] - 截至2023年12月31日，公司现金及现金等价物为196.35亿元人民币，截至2024年9月30日为95.77亿元人民币，折合13.65亿美元[64] - 截至2023年12月31日，公司短期投资为342.58亿元人民币，截至2024年9月30日为436.54亿元人民币，折合62.21亿美元[64] 股票回购 - 公司自2022年8月启动的股票回购计划已累计回购约1.022亿份ADS（代表约3.065亿股A类普通股），总价值约14.934亿美元[46] 资产和负债 - 截至2023年12月31日，公司总资产为1203.32亿元人民币，截至2024年9月30日为1227.96亿元人民币，折合174.98亿美元[64] - 截至2023年12月31日，公司总负债为481.31亿元人民币，截至2024年9月30日为519.02亿元人民币，折合73.96亿美元[65] - 截至2023年12月31日，公司股东权益为722.01亿元人民币，截至2024年9月30日为708.94亿元人民币，折合101.02亿美元[66] 每股收益 - 每股基本收益从0.33元人民币增长到0.35元人民币，增长了6.1%[74] - 公司基本和稀释后的每股ADS收益分别为0.99元人民币（0.14美元）和0.97元人民币（0.14美元）[78] - 公司调整后的每股ADS收益分别为1.84元人民币（0.26美元）和1.80元人民币（0.26美元）[80] 加权平均ADS数量 - 公司加权平均ADS数量在基本和稀释后分别为11.64亿和11.90亿[79] 收入细分 - 现有房屋交易服务收入从6,307,085千元人民币下降到6,217,054千元人民币，下降了1.4%[68] - 新房交易服务收入从5,901,966千元人民币增长到7,726,316千元人民币，增长了30.9%[68] - 房屋装修和家具收入从3,176,739千元人民币增长到4,213,041千元人民币，增长了32.6%[68] - 房屋租赁服务收入从1,804,374千元人民币增长到3,941,234千元人民币，增长了118.4%[68] - 新兴和其他服务收入从620,541千元人民币下降到487,002千元人民币，下降了21.5%[68] - 公司2024年第三季度现有房屋交易服务净收入为6,217,054万元人民币，同比下降1.4%[84] - 公司2024年第三季度新房交易服务净收入为7,726,316万元人民币，同比增长31%[84] - 公司2024年第三季度家居装修和家具净收入为4,213,041万元人民币，同比增长32.6%[84] - 公司2024年第三季度房屋租赁服务净收入为3,941,234万元人民币，同比增长118.4%[84] - 公司2024年第三季度新兴和其他服务净收入为487,002万元人民币，同比下降21.5%[84] - 公司2024年前九个月现有房屋交易服务净收入为19,278,973万元人民币，同比下降11.9%[84] - 公司2024年前九个月新房交易服务净收入为20,576,636万元人民币，同比下降10.5%[84] - 公司2024年前九个月家居装修和家具净收入为10,662,113万元人民币，同比增长47.9%[84] - 公司2024年前九个月房屋租赁服务净收入为9,753,977万元人民币，同比增长149.8%[84] - 公司2024年前九个月新兴和其他服务净收入为2,060,692万元人民币，同比增长32.8%[84] 成本和费用 - 总成本从12,929,725千元人民币增长到17,449,914千元人民币，增长了34.9%[68] 现金流量 - 公司经营活动提供的净现金为19.57亿元人民币（2.79亿美元），同比下降77.1%[82] - 公司投资活动使用的净现金为153.23亿元人民币（21.84亿美元），同比下降90.1%[82] - 公司融资活动使用的净现金为26.15亿元人民币（3.72亿美元），同比下降52.3%[82] 其他财务指标 - 截至2023年12月31日，公司普通股（每股面值0.00002美元）的授权股本为250亿股，其中已发行和流通的Class A普通股为35.72亿股，Class B普通股为1.51亿股[66] - 截至2024年9月30日，公司已发行和流通的Class A普通股为34.91亿股，Class B普通股为1.46亿股[66] - 截至2023年12月31日，公司累计其他综合收益为2.44亿元人民币，截至2024年9月30日为2.76亿元人民币，折合3926.1万美元[66] - 截至2023年12月31日，公司累计亏损为56.73亿元人民币，截至2024年9月30日为21.78亿元人民币，折合3.1亿美元[66] - 截至2023年12月31日，公司法定储备金为8.11亿元人民币，截至2024年9月30日为8.11亿元人民币，折合1.16亿美元[66]

财务数据和关键指标变化 - 总GTV达到8390亿元人民币，同比增长7.5% [9] - 净收入234亿元人民币，同比增长19.9% [9] - 毛利率同比增长0.5个百分点至27.9% [9] - GAAP净收入达到19亿元人民币，同比增长46.2% [9] - 非GAAP净收入同比增长13.9%，达到26.9亿元人民币 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 住房交易业务 - 现有住房业务收入达到73亿元人民币，同比增长14.3%，环比增长28.1%，PTV为5707亿元人民币，同比增长25%，环比增长25.9%，贡献边际达到47.5%，同比增长1.9个百分点，环比增长3个百分点 [9][10] - 新房业务GTV达到2353亿元人民币，同比增长20.2%，环比增长55%，6月合同交易量同比增长12%，收入同比下降8.8%至79亿元人民币，环比增长61.4%，贡献边际恢复到25%，同比下降2.2个百分点，环比增长2.8个百分点 [10][11] 非住房交易业务 - 家庭装修和家具业务收入达到40亿元人民币，同比增长53.9%，合同销售额达到42亿元人民币，同比增长22.3%，贡献边际为31.3%，同比增长1.7个百分点，环比增长0.7个百分点 [11] - 家庭租赁业务收入达到32亿元人民币，同比增长167.1%，管理单元数量超过31万个，其中Carefree Rent管理的租赁单元数量约30万个，贡献边际稳定在5.8% [12] - 新兴和其他服务净收入同比增长57.8%至8.74亿元人民币 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有住房市场在一线城市表现良好，尤其是5月和6月大幅反弹，第二季度全国现有住房交易的在线重定向交易总数同比增长约16%，公司平台上的现有住房交易在5月GTV较上年同期正增长，6月同比增长近70% [2][3] - 新房市场在第二季度同比下降幅度逐月缩小，但整体仍较为低迷，CRIC的前100家房地产公司第二季度GTV同比下降35%，公司平台上的新房业务收缩率在5月从合同交易价值来看同比下降至25%，6月GTV转正，合同交易价值同比增长超过12% [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进战略努力，促进增长，培育生态系统，将业务转变为技术力量，解决大量服务平台模式问题，注重提高内部基准绩效，科学管理和积极运营举措是其在相对稳定市场中表现优异的支撑 [2] - 在现有住房业务方面，强调扩大店铺和代理网络，丰富社区外展，管理关键住房项目，注重高质量房源管理，探索新媒体机会，提高客户和房源转化率，加强合作效率和业务行为治理 [3] - 在新房业务方面，加倍努力增加合作项目数量，加强销售转换能力，建立端到端监测流程，注重管理关键住房项目和开发商，采用更精确的销售方法，监测和分析转换数据 [4] - 在非住房交易业务方面，家庭装修和家具业务今年有意放慢步伐，注重提升综合一站式全服务解决方案能力，激活和推广HomeSAS 2.5系统，全国推广先进能力，继续提升平台连接新供应商的能力，改革服务提供商激励机制 [5] - 公司通过社区创新增加供应，如在上海增加社区便利店服务站，在印度工作店部署家庭装修专家代理，提高现有住房房源覆盖率，提升转换效率和生产力，同时关注社区业务，提供更有针对性的产品和服务，以区别于传统住宅行业，建立信任 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 上半年中央和地方政府密集实施宽松政策，房地产市场逐渐复苏，第二季度住房市场表现良好，尤其是现有住房市场，但新房市场仍较为低迷，下半年外部微观环境仍将面临诸多挑战，公司核心目标是建立能力，保持组织不断前进 [8] - 公司将继续秉持市场共同观点，通过不断深化运营、进一步赋能服务提供商和店主、促进新举措快速增长来提高绩效，同时继续优化资本配置，提高资本运营效率，增加股东回报 [9][15] 其他重要信息 - 第二季度商店成本同比和环比保持稳定在6.81亿元人民币，其他成本同比增长18.6%至5.11亿元人民币，主要由于租赁服务的税收和附加费以及基本维护成本较高，环比增长34.8%，主要由于税收和附加费以及专业服务费增加 [12][13] - 第二季度毛利润同比增长22%至65亿元人民币，毛利率为27.9%，同比增长0.5个百分点，主要由于非住房交易服务业务收入比例较高以及贡献边际同比增长 [13] - 第二季度GAAP运营费用总计45亿元人民币，同比增长5.6%，环比增长9.5%，G&A费用同比和环比相对稳定在21亿元人民币，销售和市场费用同比增长14.1%，环比增长15.9%至19亿元人民币，研发费用为5.05亿元人民币，同比增长6.3%，环比增长8% [13][14] - 第二季度GAAP运营收入总计20亿元人民币，同比增长86.4%，GAAP运营利润率为8.6%，较2023年第二季度和2024年第一季度分别增长3.1和8.6个百分点，非GAAP运营收入总计28亿元人民币，较去年同期增长31%，环比增长193%，非GAAP运营利润率达到12%，较2023年第二季度和2024年第一季度分别增长1和6.2个百分点 [14] - 第二季度新房BSO为45天，体现了有效的风险管理，总现金流动性保持在755亿元人民币的高水平（不包括应付客户存款），公司将继续通过积极的股票回购增加股东回报，董事会已批准扩大现有股票回购计划，摊销从20亿美元增加到30亿美元，有效期至2025年8月31日 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题：房地产市场在第二季度有哪些政策变化，新房和二手房市场表现如何，政策可持续性如何，下半年交易前景如何 [17] - 第二季度住房市场逐月稳步改善，5月17日新政策实施后，现有住房交易量实际增加，价格在6月也有小幅下降，新房市场虽未明显改善，但第二季度销售同比下降幅度逐月缩小，市场交易从新房向现有住房转移，现有住房市场在第二季度消费量大，尤其是一线城市反弹强烈，政策可持续性方面，进一步政策放松在上半年持续，尤其是库存减少政策周期开始后，政策对市场的影响在不同层级城市有所不同，对于下半年交易前景，7月开始受政策影响、断奶和季节性夏季因素影响，访问住房交易量下降，预计第四季度市场将保持稳定，政策变化将是塑造市场趋势的关键变量，需求侧需要更多购买使用限制的放松和住房需求的优化，供给侧需要支持开发商和减少库存的措施 [18][21] 问题：公司新房业务为什么比行业表现好，新房业务的alpha和货币化率趋势如何 [22] - 上半年公司新房业务继续显著优于行业，得益于强大的运营和执行能力，公司住房交易业务持续实现超越市场的目标并持续产生alpha，第二季度公司新房PTV达到2353亿元人民币，虽同比下降20%，但环比增长55%，CRRC的前100家房地产开发商第二季度PTV同比下降35%，6月公司新房合同交易量同比增长12%，而行业下降22%，公司收入在第二季度超过GTV，表明未牺牲货币化能力来获取市场份额，稳定的货币化能力得到验证，同时在买方市场通过帮助下游代理商更好地激励新房销售可以提高销售效率，公司业务势头的确定性主要源于渠道服务覆盖功能和销售能力的提升，公司与房地产公司的合作关系正在建立一种新的互利模式，今年进一步扩大了核心国有开发商和优质领先房地产公司的覆盖范围，提高了合作项目数量，同时在技术和需求动力方面也有提升，如技术工具赋能、新的潜在客户产品迭代、综合代理商角色扩展等 [23] 问题：公司家庭交易服务的增长战略重点是什么，在相对稳定的城市创新点在哪里，连家和链家分别的重点是什么，店铺层面的反馈如何 [25] - 今年公司家庭交易服务的增长战略是促进增长和构建和谐生态系统，在上半年取得了显著成果，包括扩大代理和店铺网络，增加新品牌，为新店铺提供支持，提高新店铺效率，通过技术工具和精细化运营提高店铺效率，扩大区域核心治理委员会覆盖范围，探索代理店铺模式创新，如连家推出大店模式，降低连家代理商流失率，实施各种店铺格式以满足不同社区需求，建立旗舰店，探索更高频率社区连接，细分招聘，为店铺经营者制定领导力计划等 [26][27][28] 问题：公司非住房交易业务中家庭装修业务今年的关键运营重点是什么，进展如何，家庭租赁业务的独特经济情况如何，盈利能力提高的关键驱动因素是什么 [29] - 家庭装修业务今年重点是构建重要基础设施和能力，包括升级数字化基础能力、基于家庭式系统的再投资过程、优化施工交付和定制家具交付能力，其中Middle Office Digitalization是核心，通过Homestyle System迭代到2.5版本并在全国推广，升级了BIM共享服务中心中间办公室模块和集成材料履行模块，缩短了施工时间，实施了主动维护服务，扩大了upsells团队，提高了定制家具交付能力，家庭租赁业务在第二季度收入达到31.9亿元人民币，同比增长167%，增长源于管理的家庭单元数量快速增加，通过提供服务解决租户痛点，提高服务质量，降低客户投诉，提高租赁效率，降低空置成本，如扩大新产品模型覆盖范围、提高首次租赁成功率、转移运营重点、建立专门团队等措施提高了业务单元经济 [30][31][32][33]

报告投资评级 - 维持买入评级[1] 报告核心观点 - 贝壳于11月21日公布了第三季度（3Q24）业绩：营收同比增长27%，达到人民币226亿元，分别低于彭博共识预期和中金公司预测的1.5%和4.7%，主要原因是存量房交易量（EHT）受到低迷的房地产交易情绪拖累，而新房交易（NHT）则得益于市场份额的增长。非GAAP净收入为人民币18亿元，毛利率为7.9%，符合预期和共识，这得益于费用控制措施[1] - 鉴于贝壳在存量房交易和新房交易业务中的市场份额持续增加以及新业务的顺利扩展，仍然对贝壳保持乐观态度。基于可持续经营利润（SOTP）的目标股价上调至23.3美元（原为21.5美元），其中贝壳核心业务为22.3美元，盛都为0.9美元，对应2025年预期市盈率（非GAAP）为21.4倍[1] 相关目录总结 财务数据 - 2024年第三季度业绩：房屋交易总额（EHT）同比增长9%，但环比下降17%，公司主动扩大规模（代理人数同比和环比分别增加12,000人和4,700人），增加了固定成本，从而将EHT的贡献利润率拉低了7个百分点至41%。新房业务得益于与更多国有开发商的合作，房屋交易总额同比增长18.5%，远高于行业19%的下滑幅度。公司报告非公认会计准则净利润为人民币18亿元，净利率为7.9%，符合彭博社/预期[2] - 2024年第四季度展望，预计EHT和NHT的GTV均将同比增长超过40%，但约人民币1 - 1.5亿元的额外开支可能导致四季度非GAAP净利润降至人民币2.2亿元，按照估算，毛利率约为7.7%[2] - 未来3 - 4年内投入12亿元用于员工福利，除了扩展门店和员工规模外，还开始将薪酬结构从浮动制转向固定制，并为经纪人缴纳社会保险基金[3] - 2022 - 2026年财务数据预测：收入分别为60,669、77,777、91,042、107,717、121,757百万元，同比增长分别为(24.9)%、28.2%、17.1%、18.3%、13.0%；净利润分别为(1,386.1)、9,880.1、5,189.6、6,752.9、8,200.4百万元；调整后净利润分别为2,842.8、13,795.4、8,082.7、9,434.7、10,947.5百万元，同比增长分别为23.9%、385.3%、(41.4)%、16.7%、16.0%；每股收益(调整后)分别为2.39、11.75、6.89、8.04、9.33人民币；P/E分别为ns、17.4、33.1、25.5、21.0；P/B分别为2.5、2.4、2.2、2.0、1.8；ROE分别为(2.0)%、14.0%、6.8%、8.0%、8.7%；净资产负债率分别为(27.3)%、(26.8)%、(31.7)%、(36.9)%、(43.1)%[4]

报告投资评级 - 维持买入评级，目标价提升至23.3美元（此前为21.5美元），较当前价格有15.2%的上涨空间 [3] 核心观点 - 贝壳在二手房和新房业务中的市场份额不断增加，新业务扩张顺利，对其保持积极态度。尽管2024年第三季度业绩略低于预期，但费用控制措施使非GAAP净利润符合预期。预计2024年第四季度受益于政策，总交易额将增长，但费用增加可能导致非GAAP净利润率略有下降 [1] 财务数据总结 收入 - 2024年第三季度收入为226亿元人民币，同比增长27%，较彭博共识/招银国际估计低1.5%/4.7%。预计2024 - 2026年，收入分别为910亿元、1077亿元和1218亿元人民币，同比增长分别为17.1%、18.3%和13.0% [1][6][2] 利润 - 2024年第三季度非GAAP净利润为18亿元人民币，利润率为7.9%，与估计和共识一致。预计2024 - 2026年，非GAAP净利润分别为81亿元、94亿元和109亿元人民币，同比增长分别为-41.4%、16.7%和16.0% [1][6][2] 业务表现 - 2024年第三季度二手房业务总交易额同比增长9%，但环比下降17%，新房业务总交易额同比增长18.5%，高于行业19%的降幅。公司预计2024年第四季度二手房和新房业务总交易额将同比增长超过40% [1] 估值 - 基于分类加总估值法（SOTP）的目标价为23.3美元，其中贝壳核心业务为22.3美元，圣都为0.9美元，对应2025年预期市盈率为21.4倍（非GAAP）。企业价值预计2024 - 2026年分别为1266亿元、1345亿元和1404亿元人民币，股权价值预计2025年为1937亿元人民币，对应每股美国存托凭证（ADS）估值为22.3美元 [8][1][6]