公司业务概况 - 公司业务包括资产管理、资本市场服务、投资收益等多个方面[324] - 公司业务分为房地产、私募股权、信用与保险、多资产投资四大板块[324] 房地产业务 - 房地产业务包括全球房地产投资、房地产债券投资等[325][326][327][328] - 公司的全球机会房地产和核心+房地产投资组合集中在具有有利长期基本面的高确信行业，如数字基础设施、物流和租赁住房[491] - 公司的房地产业务在第二季度中最大的增值驱动因素是其数据中心平台，预计未来对数字基础设施的需求将持续增长[492] - 公司认为房地产市场环境的改善将随着时间的推移支持房地产估值，但预计从市场改善到变现加速之间会存在一定滞后[494] - 公司房地产基金在2024年上半年的部署达146亿美元，约为2023年同期的2.5倍，这是一个积极信号[494] - 公司的永续资本策略如BREIT在2024年第二季度的净流入达到了一年多来的最高水平，同时赎回请求在2024年6月较2023年1月的峰值下降了85%[494] - 公司认为即使市场环境恶化,强劲的投资业绩和投资者对永续资本策略的配置不足应该会长期推动资金流入[494] - 公司的房地产业务的费用相关收益在2024年第二季度下降了107.8百万美元，主要由于费用相关业绩收入和其他运营费用的增加[495,497] - 公司的房地产业务的净变现在2024年第二季度下降了14.8百万美元，主要由于实现的业绩收入下降[499,500] - 公司的房地产业务的费用相关收益在2024年上半年下降了46.2百万美元，主要由于运营费用和费用相关薪酬的增加[503,504,505] 私募股权业务 - 私募股权业务包括全球私募股权基金、机会投资、次级基金、基础设施、生命科学等[329][330][331][332][333][334][335][336][337] 信用与保险业务 - 信用与保险业务包括私人信贷、流动性信贷、基础设施和资产抵押贷款等[338][339][340][341] 多资产投资业务 - 多资产投资业务包括绝对收益和多策略投资[342] 公司业绩表现 - 公司业务受到金融市场和经济环境的重大影响[343] - 第二季度主要股票和信用市场均有所上涨[344] - 美国经济增长有所加快但通胀和失业率有所上升[345][346] - 欧洲和中国货币政策有所放松以应对经济放缓[348] - 公司使用Distributable Earnings、Segment Distributable Earnings和Fee Related Earnings等非GAAP财务指标来评估业务表现[353,356,361] - 公司将Realized Performance Compensation和Fee Related Compensation进行了调整,这对各季度的收益指标产生了影响,但全年影响不大[358,359] - 公司总收入为28亿美元，同比下降1%[382] - 投资收益总额下降17%，主要由于未实现投资收益下降[383,384] - 管理和顾问费收入增加5%，主要来自信贷与保险板块的增长[385] - 总费用增加11%，主要由于绩效分成补偿增加[387] - 其他收益下降49%，主要由于基金投资收益减少[388,389] - 总收入为64.84亿美元，同比增长55%，主要由于未实现投资收益大幅增加[391,392] - 总费用增加28%，主要由于绩效分成补偿大幅增加[393] - 其他收益下降82%，主要由于基金投资收益减少[394] - 管理费及咨询费净收入为5.15亿美元，与上年同期基本持平[518] - 实现业绩收入为8.31亿美元，同比增加15%[519] - 实现业绩补偿为4亿美元，同比增加24%[519] - 实现主投收入为2815.4万美元，同比下降39%[519] - 分部可分配收益为9.86亿美元，同比增加2%[519] 资产管理规模 - 公司的总资产管理规模(AUM)包括承诺资本、投资资本公允价值、净资产价值等[368] - 公司的可赚取费用资产管理规模(Fee-Earning AUM)包括承诺资本、剩余投资资本、资产公允价值等,与总AUM有所不同[370] - 公司将永续资本(Perpetual Capital)作为一个重要指标,代表无固定期限、无需在正常业务过程中向投资者返还资本的资产[374] - 公司总资产管理规模从2023年6月30日的1,001,355,959千美元增加至2024年6月30日的1,076,371,811千美元，增加了7.5%[420] - 房地产板块总资产管理规模从2023年6月30日的333,241,514千美元减少至2024年6月30日的336,100,271千美元，减少了0.3%[420] - 股权投资板块总资产管理规模从2023年6月30日的305,277,730千美元增加至2024年6月30日的330,589,586千美元，增加了8.3%[420] - 保险板块总资产管理规模从2023年6月30日的288,410,617千美元增加至2024年6月30日的330,117,204千美元，增加了14.4%[420] - 多资产投资板块总资产管理规模从2023年6月30日的74,426,098千美元增加至2024年6月30日的79,564,750千美元，增加了6.9%[420] - 管理费收益率从2023年6月30日的3%增加至2024年6月30日的3%[420] - 房地产板块管理费收益率从2023年6月30日的2%增加至2024年6月30日的2%[420] - 股权投资板块管理费收益率从2023年6月30日的2%增加至2024年6月30日的5%[420] - 保险板块管理费收益

文章核心观点 - 成长型上市公司虽受华尔街关注，但安全股票也是长期成功的可行途径，在当前政治和地缘政治形势下，保守投资策略更有利，并推荐了几只安全股票 [1][2] 各公司情况 高露洁棕榄（Colgate - Palmolive，CL） - 全球消费品公司，主营牙膏、肥皂、洗涤剂和宠物营养产品等，产品刚需性强 [3] - 过去一年二季度以来平均每股收益88美分，超市场预期83美分，收益惊喜率5.18%，且每个季度都超预期 [3] - 目前股价对应28.74倍远期收益和4.15倍过去一年销售额，高于过去一年市场水平，但分析师预计业务将稳定扩张，2025财年末每股收益或升至3.88美元，销售额达209.6亿美元 [4] 旅行者保险公司（Travelers Companies，TRV） - 主营财产和意外伤害保险，产品组合多元化且业务可预测性高，经济环境不影响人们对重要资产的保险需求 [6] - 过去四个季度平均每股收益4.04美元，超市场预期3.75美元，收益惊喜率6.25%，即便三季度遭受重大打击仍表现出色 [6] - 目前股价对应1.16倍销售额，略高于过去一年的1.12倍，分析师预计年末销售额达435.1亿美元，同比增长8.2%，2025财年营收或达465.5亿美元，同比增长7% [7] 万事达卡（Visa，V） - 金融服务巨头，提供信用卡、借记卡和预付卡服务，现金使用减少使其受益，且公司有投资拓展服务和全球网络，未来利率下调也对其有利 [8] - 过去四个季度二季度以来平均每股收益2.37美元，超市场预期2.31美元，收益惊喜率2.45%，二季度刚好达到预期 [8] - 目前股价对应15.4倍销售额，虽不便宜但低于过去一年的16.22倍，分析师预计2024财年销售额达358亿美元，同比增长20.2% [9] 黑石集团（Blackstone，BX） - 全球最大的另类投资公司之一，专注于私募股权、房地产、信贷和对冲基金策略，投资组合多元化且能产生稳定回报 [11] - 过去四个季度平均每股收益1美元，超市场预期98美分，收益超出2.5%，但去年三季度和最近二季度未达预期 [11] - 目前股价对应12.54倍销售额，较去年的12.9倍有一定折扣，分析师预计年末销售额达119.6亿美元，同比增长23.4%，2025财年销售额或升至146.7亿美元，同比增长22.6% [12] 公共存储（Public Storage，PSA） - 房地产投资信托基金，投资自存仓业务，人们对存储有持续需求，如婴儿潮一代和年轻夫妇可能因 downsizing 而需要存储服务 [13] - 过去四个季度平均每股收益2.67美元，超市场预期2.65美元，收益惊喜率0.63%，但四季度未达预期 [13] - 目前股价对应11.57倍销售额，较去年的11.73倍有小幅折扣，分析师预计年末营收达46.9亿美元，同比增长3.8%，销售额或进一步增至49亿美元，同比增长4.5%，且有3.94%的远期股息收益率 [14] 杜克能源（Duke Energy，DUK） - 美国最大的电力控股公司之一，为多个州的数百万客户提供电力和天然气服务，业务覆盖的州受年轻人欢迎，通胀和高借贷成本下人口迁移或使其受益 [16] - 过去一年平均每股收益1.45美元，略低于市场预期1.46美元，但有3.8%的远期股息收益率 [16] - 2024财年每股收益可能增长7.4%至5.97美元，销售额达300.7亿美元，同比增长3.5% [17] 食品杂货奥特莱斯（Grocery Outlet，GO） - 经营独立杂货店网络，提供深度折扣和库存积压或尾货商品，省钱概念有吸引力，但今年以来股价下跌28%，过去一年下跌近42% [18] - 目前股价对应0.52倍过去一年营收，低于去年的0.75倍，分析师预计未来两年业务扩张，2025财年末每股收益或达1.16美元，销售额达47.6亿美元，高于去年的1.07美元和39.7亿美元 [19]

文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）此前股价暴跌、估值降至16年最低，但基本面良好，抛售过度，当前市场开始复苏，机会窗口可能关闭，现在是低价买入的最后机会 [2][3][14] 分组1：REITs此前被低估原因 - 此前REITs股价暴跌、估值降至16年最低，多数REITs相对于净资产价值有30%、40%甚至50%的折扣 [2] - 利率飙升虽减缓其增长，但REITs进入加息周期时资产负债表强劲，且通胀带来租金快速增长 [2] - 2022 - 2024年多数REITs股价下跌时仍保持现金流和股息增长 [2] 分组2：REITs上涨原因 - 市场预计美联储9月降息，债券市场认为降息概率为100% [4] 分组3：REITs上涨可持续原因 - 通胀得到控制，已回到疫情前经济状态，Truflation独立私人市场评估通胀率为1.8%，官方整体通胀率为3% [5] - 利率可能大幅下调，债券市场预计一年内利率降低150 - 200个基点，9月首次25个基点降息可能是多次降息的开始 [7] - 近期反弹后REITs估值仍接近16年最低水平，如SBA Communications自2022年下跌45%但现金流增长25%，Rexford Industrial Realty下跌40%但现金流增长20% [8] - 租金增长即将加速，2023 - 2024年受疫情新建房产供应影响，新建筑活动已降至金融危机以来最低，预计2025 - 2026年租金增长加速 [11][12] - 黑石等私募股权公司因低估值和利率下降趋势，今年已斥资170亿美元收购两家REITs，还有其他私募公司也在关注 [13] 分组4：投资建议 - 此前避开REITs熊市的投资者，现在REITs仍因“更高更久”担忧被低估，随着市场观点转变，固定收益投资者回归将推动其强劲复苏，现在是低价买入的最后机会 [14]

文章核心观点 - 看好专注于私人信贷的大型另类资产管理公司，Ares财务表现良好、盈利能力强且跑赢行业基准，是可靠投资选择，虽有盈利不及预期风险，但可采用定期定额投资策略降低风险 [9] Ares公司概况 - Ares Management Corporation是美国第四大以资产管理为核心业务的公司，成立于1997年，市值约455亿美元，营收35.26亿美元，管理资产规模4280亿美元 [1] 财报发布时间 - Ares本周五公布Q2财报，Blue Owl Capital和Apollo Global Management周四公布，KKR周三上午公布，TPG和Brookfield Asset Management下周公布 [1] Ares Q2财报预期 - 预计Q2正常化每股收益达0.98美元，营收增至8.4165亿美元，意味着本季度正常化每股收益增长22.5%，全年增长8.9%，营收环比增长11.4%，同比增长24.7%，若实现，同比营收增长将是过去四个Q2中最高 [1] Q2财报影响 - Q2财报将决定另类资产反弹走势是否延续 [2] 与Blackstone对比 - Ares 71.1%的付费资产管理规模为私人信贷形式，其盈利主要取决于该子资产类别基本面，可参考Blackstone信贷与保险业务Q2表现来预期Ares整体盈利 [3] - Blackstone信贷与保险业务Q2表现出色，付费资产管理规模年化增长率达29.2%，信贷业务规模达2373亿美元，为过去五个季度最高，费用相关盈利增长率达17%，费用相关盈利约2.971亿美元 [4] - Ares预计到2028年管理资产规模超7500亿美元，较当前增长75%，未来四年费用相关盈利平均增长18%，与Blackstone Q2增速相近 [4] SA量化评级和财务预期 - Seeking Alpha量化评级显示，三家信贷为主的另类资产管理公司各方面评级相同，均有强劲增长和盈利能力，但与更广泛金融行业相比估值较高，且每股收益预期下调 [5] - 年末预测显示，所有资产管理公司营收和每股收益预计实现两位数增长，Blue Owl领先，其次是Ares和Apollo Global Management [5] - 给出三家公司截至2024年12月的营收、每股收益、同比增长、市销率和市盈率预期 [6] 利率风险及影响 - Ares 85%的基金债务为浮动利率，政策降息致基准利率下降会影响基金收入，但公司管理费不受太大影响，且低基准利率会降低信贷风险 [7] - 公司98%的浮动投资有利率下限以降低利率风险，但仍认为降息是负面结果 [8] - 降息使货币市场基金吸引力下降，资金流出可能流入高收益的私人信贷，有利于公司 [8]

文章核心观点 - 黑石集团正初步洽谈收购零售机会投资公司，行业基本面改善，此次收购或为行业并购开端，当前零售机会投资公司估值高于同行，但行业整体被低估，未来购物中心房地产投资信托基金价格有望上涨且可能有更多并购发生 [1][16] 收购事件 - 7月30日路透社报道黑石集团正初步洽谈收购零售机会投资公司（ROIC），此前黑石集团长期低配零售业，多投资单户租赁、公寓、工业和数据中心 [1] 价格反应 - 7月30日潜在收购消息公布后，ROIC股价上涨约19%，收购条款未披露，分析师猜测完成合并后股价可能略高至每股16美元 [2] 估值分析 市场价格估值 - ROIC共识净资产价值（NAV）为15.60美元，按当前价格交易，2024年每股运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）共识收益估计分别为1.06美元和0.82美元，对应倍数分别为14.7倍和19倍，收购消息公布后，ROIC在三项指标上均高于购物中心同行 [3] 杠杆因素 - 截至最近一个季度，ROIC债务与总资本比率为46.52%，略高于购物中心行业平均的40.38% [5] 相对估值 - 通过绘制无杠杆估值图，ROIC在AFFO和FFO指标上相对于同行略高估，在NAV基础上也比同行贵，交易价格为NAV的100%，而行业平均为93% [7] 估值判断 - 14.7倍FFO和19倍AFFO倍数并非特别高，考虑到购物中心行业基本面良好，有适度至快速增长潜力，分析师认为ROIC在传闻收购的市场价格下并未高估，而是行业其他公司被低估 [8][9] 隐含资本化率 - 按2024年上半年净营业收入（NOI）计算，ROIC当前交易隐含资本化率略高于6.5%，行业其他公司隐含资本化率在7%、8%甚至9%，若其他购物中心房地产投资信托基金以类似ROIC的估值被收购，股东将获得大幅上涨空间 [10] 公司质量 物业位置 - 五到十年前ROIC的投资组合很有吸引力，但如今其西海岸的位置因人口和就业逐渐转移而优势不再，不过由于美国整体零售房地产新供应极少，需求是净吸纳量的主要决定因素，零售需求随人口和就业变化 [11][12] 租户情况 - ROIC有优质的杂货店租户，大部分租户状况良好，仅对来德爱（Rite Aid）的收入敞口为1.3%可能是个问题 [12] 运营表现 - ROIC每平方英尺租金和入住率略高于行业平均，因其所在地区家庭收入较高，2024年第二季度同店基础租金增长12.4%，但分析师认为同行增长通常会更快，如Brixmor报告可比空间租金差为27.7% [13] 行业展望 投资风险 - 购物中心空间需求与GDP相关，经济衰退时租户需求可能减弱，行业在软着陆或高利率环境下表现较好，长期来看需关注建设情况，目前预计2026年前不会有大量交付 [15] 价格趋势 - 近期房地产投资信托基金反弹中，购物中心房地产投资信托基金表现良好，ROIC收购消息公布后加速上涨，因估值仍较低且基本面强劲，预计价格将持续上涨 [16] 并购潜力 - 除ROIC可能被收购外，行业还有更多并购潜力，Slate Grocery REIT、Kite Realty和Whitestone可能成为潜在收购目标，Kimco和Brixmor更可能成为收购方，但也值得持有 [16]

文章核心观点 大型科技公司加大生成式人工智能（GenAI）开发投入，未来几年将产生高额成本，多家公司提供AI基础设施解决方案，各公司在应对AI发展带来的电力消耗等问题上有不同举措和合作[1] 行业趋势 - 大型科技公司加大GenAI开发投入，未来几年将在AI资本支出上超1万亿美元，黑石预测美国外还有1万亿美元资本支出[1] - 国际能源署称全球数据中心用电量到2026年可能翻倍，美国电网老化面临压力[2] - 未来五年美国新建和推动新数据中心预计有1万亿美元资本支出，美国外也有1万亿美元，未来十年美国电力需求预计增长40% [7] 各公司动态 Avant Technologies Inc. - 提供配备可浸入式AI超级计算机服务器的先进设施，可提供强大处理能力和高效数据分析[2] - 与GHS Investments达成股权融资协议，GHS将购买至多2000万美元普通股，购买时间和金额由Avant决定[2] - 开拓分布式浸没式基础设施解决方案，提供经济高效、节能、高密度的超级计算解决方案，满足AI和大数据需求并保持环保[4] - 计划在全国建设多个小型数据中心，满足客户性能和存储需求，利用先进冷却和节能技术降低成本[5] - 与Flow Wave, LLC签署意向书，将以5000万美元收购至多50台先进可浸入式计算机服务器[5] Blackstone Inc. - 有价值700亿美元的潜在数据中心项目正在进行中，现有数据中心投资组合价值550亿美元[6] - 收购Trystar，其为数据中心和其他公用事业终端市场设计和制造关键电力解决方案，有助于确保电力可靠性[7] Vertiv Holdings Co - 推出用于AI的高密度模块化数据中心MegaMod CoolChip，可使AI上线速度比标准现场建设快50% [8] Microsoft Corporation - 与Lumen Technologies, Inc.合作，将微软云融入Lumen的数字化转型，Lumen帮助微软扩展网络容量和能力[10] Lumen Technologies, Inc. - 与微软合作，迁移和现代化工作负载到微软Azure，利用微软Entra解决方案保障安全，预计未来12个月现金流增加超2000万美元[11]

文章核心观点 - 黑石抵押信托（BXMT）是一家房地产金融公司，受北美商业房地产（CRE）低迷影响，账面价值下降 公司虽有高杠杆，但债务到期情况可控 预计到2025年年中账面价值将继续恶化，最终每股约为17.9美元 市场交易价格会有折扣，建议投资者根据折扣区间进行交易，而非长期持有 [1][7][19] 公司基本情况 - BXMT是一家房地产金融公司，主要在北美、欧洲和澳大利亚发放以商业地产为抵押的高级贷款，是该领域最大的房地产投资信托基金（REIT）之一 [1] - BXMT是贷款机构而非运营公司，通过贷款利差盈利，贷款本金回收对业务健康至关重要，其资本由商业地产支持，借款人违约时可对房产进行止赎 [2] 财务状况 资产负债表 - 截至2024年6月30日，公司总资产226.37亿美元，总负债186.32亿美元，股东权益40.05亿美元，债务/权益比率为4.3倍 公司通过举债提高向股东支付的收益率 [3] 债务到期情况 - 公司债务到期情况可控，公司债务最近到期日为2026年，部分资产有特定债务，到期时可能需重组 [5][6] 账面价值下降原因 - 过去两年CRE市场低迷，借款人违约或预计违约时，公司需估计本金损失，导致账面价值下降 以纽约市一处房产为例，贷款略处于水下就可能导致公司股权几乎全部被抹去 [7] 历史账面价值表现 - 在正常经济环境下，2015年12月至2020年12月公司净资产价值（NAV）稳定，投资者主要通过股息获得回报 [10] - 2022年美联储加息和CRE经济恶化后，公司每股账面价值加速下降，2022年降1美元，2023年降1.4美元，2024年至今降2美元 [10] 账面价值预测 - 按趋势预测，2024年剩余时间和2025年上半年每股账面价值各降2美元，2025年6 - 12月降幅减半，最终每股账面价值为17.9美元 [11] - 市场交易价格会有折扣，目前基金交易价格较账面价值有20%折扣，预测有25%折扣，应用折扣后价格范围约为18美元至13.43美元 [12] 投资建议 - 预计公司未来仍面临困境，尤其是写字楼业务，到2025年年中每股账面价值约18美元，市场交易价格折扣预计在 - 10%至 - 25%之间 [15] - 建议投资者根据折扣区间交易，而非长期持有 市场恐慌、价格接近区间底部时可少量买入，折扣缩小时卖出 [15][16] 股息削减 - 股息削减对现有股东长期有益，公司资产有限，只能用底层资产收到的现金支付股息，支付过多会消耗NAV，不可持续 [18] - 公司削减股息以确保现金流能完全支持，分配少于基金收益可增加NAV，体现了管理层创造长期价值的责任感 [18]

文章核心观点 - 若黑石集团对房地产的乐观展望准确，太阳社区和雷克斯福德工业地产是优质投资机会，二者均能利用有利市场条件实现长期可观回报 [21] 分组1：黑石集团相关情况 - 黑石集团是房地产市场巨头，市值1730亿美元，拥有房地产投资工具BREIT，其规模是接下来五大非上市房地产投资信托基金总和的3倍 [2] - BREIT自2022年初以来最大份额类别累计回报率达10%，自7.5年前成立以来年回报率超10%，公司有预见和利用市场转变的能力，全球金融危机后战略决策使投资者资金翻倍 [2] - 上半年公司在房地产领域投入近150亿美元，股东可获利润同比增长3%，公司认为资本成本开始下降，美联储今年晚些时候降息将助力开启房地产价值上升新周期，除办公楼外房地产市场最坏时期已过 [3][4] 分组2：太阳社区相关情况 - 太阳社区市值160亿美元，是美国最大的预制房屋社区所有者和运营商，业务还包括房车社区、码头和英国度假公园，运营约180100个场地和约48200个湿泊位及干储存空间 [6] - 预制房屋社区空间比多户和单户租赁多25%，每平方英尺成本减半，平均居民居住期17年，年房屋迁出率仅0.4%，社区入住率近97% [6] - 公司房车业务将临时房车场地转换为年度租赁改善了入住率和稳定了收入流，2023年转换1750个临时场地，占创收场地增益的65%，自2020年以来年度场地增加27%，码头业务因新滨水开发供应减少但船只数量增加，供需动态有利 [7] - 公司资产负债表良好，净杠杆率6.1倍EBITDA，近90%为固定利率债务，2026年前几乎无抵押贷款到期，77%为无抵押债务，获标普全球和穆迪投资级信用评级BBB [8] - 公司股息收益率3.1%，派息率53%，五年复合年增长率5.1%，分析师预计2026年每股调整后运营资金加速增长12%，有望实现12 - 14%的年回报率，股票获强力买入评级 [9][10] 分组3：雷克斯福德工业地产相关情况 - 工业房地产自2022年因多种因素承压，2024年第二季度报告显示市场有望需求上升、价格（租金）改善、新开发大幅减少，在建管道降至四年最低点，若按计划发展2025年上半年或开始复苏 [11][12][13] - 公司专注南加州填充市场，供应严重受限、空置率低，具有地理优势，虽工业整体仍疲软，但2024年第二季度入住率提高70个基点至97.3%，净营业收入增长21%，每股运营资金增长11% [13][14] - 不考虑潜在增长复苏和收购，公司内部有能力支持未来三年净营业收入增长35%，主要来自重建和按市值调整租金，过去五年净营业收入年增长31%，约为同行平均水平两倍，股息过去五年每年提高18%，目前收益率3.5%，派息率71% [15][16] - 公司流动性20亿美元，加权平均利率3.8%，净杠杆率4.6倍EBITDA，获三大主要评级机构BBB +（或同等）信用评级，南加州填充市场租金未下降，若需求改善公司可能增长更快 [17][18] - 按25.7倍调整后运营资金倍数，公司有潜力实现15%的年回报率，分析师预计今年每股调整后运营资金增长11%，2025年和2026年分别增长16%和12%，若2025年上半年空置率下降增长可能超预期，股票获强力买入评级 [19][20]

文章核心观点 - 标普500指数中的部分公司有良好回报前景和高于平均水平的收益率，推荐可口可乐和黑石集团两只股票 [1] 可口可乐 - 股价创新高，股息率达3%，作为全球标志性品牌未来有很大增长机会 [2] - 二季度调整后收入同比增长15%，仅北美地区单位箱销量下降，国际市场表现强劲 [2] - 收入两位数增长带动利润强劲增长，按固定汇率计算调整后每股收益同比增长17% [2] - 品牌优势明显，价格上涨推动上季度收入增长，消费者愿意为品牌多付费 [3] - 连续62年增加股息支付，一季度将季度股息提高5%至每股0.485美元，去年股息支付率为73% [3] 黑石集团 - 若寻求高于平均收益率和高增长潜力的股息股票，黑石集团是不错选择，10年前投资1万美元如今价值6.8万美元，当前股息率2.3% [4] - 全球最大的另类资产管理公司，通过吸引投资者资金并投资基础设施、私募股权和房地产等获利，2023年底管理资产超1万亿美元 [4] - 一季度管理总资产同比增长7%至1.1万亿美元，得益于投资者流入390亿美元，可分配收益13亿美元，每股0.98美元 [5] - 股息政策是向股东支付约85%的可分配收益，股息随公司盈利表现波动，但长期随业务增长而增加 [5] - 过去一年股息总计每股3.36美元，高于2019年的1.92美元，自2007年以来每年都支付股息 [5] - 人工智能数据中心基础设施建设是重大机遇，公司定位为人工智能基础设施最大投资者，数据中心投资550亿美元，潜在管道开发700亿美元 [6] - 去年股价上涨超35%，随着更多投资者资金转向私募股权机会，长期有望创新高 [6]

文章核心观点 - 黑石抵押信托公司因贷款组合问题削减股息24%，股价仍大幅低于账面价值，分析师维持持有评级 [1][3][10] 持续的贷款问题导致股息削减 - 第二财季公司表现良好的贷款比例降至90%，较3月底下降2个百分点，约15亿美元的办公贷款被归类为受损或不良贷款 [4] - 二季度公司36%的投资为办公楼，其中26%为美国办公楼投资，多户住宅投资占27%且99.5%表现良好，问题主要集中在办公楼投资组合 [5] - 美国办公行业自疫情以来严重下滑，公司过去两季度增加贷款损失准备金，可分配收益下降，二季度每股可分配收益仅0.49美元，不足以支持每股0.62美元的股息，因此股息削减24%至每股0.47美元 [6] 股价大幅低于账面价值 - 公司股价继续大幅低于账面价值，除贷款问题外，对办公楼市场36%的投资占比也导致折价，而喜达屋房产信托和Ladder Capital Corp对办公楼的投资占比分别为14%和17% [8] - 因一季度CECL准备金增加，公司账面价值环比下降4.3%至每股22.90美元，目前股价较账面价值折价24%，而喜达屋房产信托折价1%，Ladder Capital已溢价交易 [8] - 考虑到高于平均水平的风险，分析师对公司账面价值应用20%的风险折价，认为其公允价值为每股18.32美元 [8] 最终想法 - 股息削减并不意外，削减后分配覆盖指标应有所改善，但公司仍需证明贷款损失准备金充足，可分配收益能持续覆盖新的股息率 [10] - 尽管股价较账面价值折价较大，但反映了办公楼投资组合的高风险，因此分析师维持持有评级 [10]