文章核心观点 - 黑石集团的乔恩·格雷和史蒂夫·施瓦茨曼今年投入约20亿美元收购REITs，表明当下是购买REITs的好时机，原因包括估值折扣、利率下降和租金增长加速，未来可能收购的目标包括公寓社区和工业地产领域的REITs [1][2][3] 收购情况 - 今年1月，公司以30亿美元收购Tricon Residential，溢价约30% [1] - 4月，公司以100亿美元收购Apartment Income REIT，溢价约25% [2] - 有传言称公司正洽谈以数十亿美元收购Retail Opportunity Investments，该传言使其股价飙升20% [2] 投资原因 估值折扣 - 尽管近期反弹，REITs仍处于近十年最低估值，许多REITs相对于其持有的房地产价值有大幅折扣，这解释了黑石愿意支付20 - 30%溢价的原因 [4] - 当下公开市场机会最佳，所以公司选择增持REITs而非私人房地产 [4] 利率下降 - REITs自2022年起下跌进入熊市，如今公司在2024年频繁交易，是因为预计利率下降的机会窗口即将关闭 [5] - 市场预计利率近期将下降，首次降息在9月，随后还会多次降息，债务市场预计一年内利率降低200个基点 [6] - 利率下降将使REITs对追求收益的投资者更具吸引力，资金将回流 [7] 租金增长加速 - 预计一年后租金增长将加速，改善REITs市场情绪 [8] - 美国仓库和公寓新开工建设大幅下降，处于或接近10年低点，当前供应过剩可能在2025年转为供应不足，推动租金增长 [8] 潜在收购目标 公寓社区 - BSR REIT专注于德克萨斯三角区，预计该地区就业和人口长期增长快，公司估值较同行低近30%，管理层正回购股票创造价值，但因规模小且集中有一定风险 [9] 工业地产 - Rexford Industrial Realty集中于南加州，该地区是美国最强工业市场，供应受限，入住率近100%，需求因回流和电商趋势增长 [10] - 该公司租金远低于市场，有40%的提租空间，股价较峰值低40%，为长期投资者提供机会，但专注特定地区有风险 [11]

文章核心观点 - 近期Blackstone加速了交易和资本部署,这将在未来几个季度为公司的与费用相关的收益带来显著提升[2][3] - Blackstone的加速资本部署对维持其出色的ROE至关重要,过去5年平均ROE约为32%[4] - Blackstone的基本面改善尚未完全反映在其股价中,股价仍有上涨空间[6][7] - 房地产和私募股权市场已经到达拐点,有望受益于经济进入新的货币宽松周期[8] 公司概况 - Blackstone在过去30年中交付了16%的净内部收益率,展现了出色的资本部署能力[9] - Blackstone正在加大对住宅房地产、数据中心和能源转型等领域的投资,看好这些领域的供给短缺带来的资产价格上涨和丰厚收益[9] - Blackstone在数据中心领域的早期投资已经开始产生回报,行业需求持续加速[9] 行业趋势 - 私募股权和房地产行业交易活动正在反弹,四大私募巨头在2022年第二季度共部署了1620亿美元资本[8] - 数据中心行业供需失衡,主要市场的空置率持续下降,新增供给仍难以满足不断增长的需求[9]

文章核心观点 - 黑石集团凭借管理资产规模增长、稳健收入组合和不断改善的费用收入具备增长潜力，但费用基础上升和宏观经济背景引发的资金外流令人担忧 [1] 黑石集团发展优势 - 全球布局广泛，具备多元化和有机增长前景，2017 - 2023年营收复合年增长率为5.3%，2024年上半年延续增长趋势，未来季度营收有望增长 [1] - 收费管理资产规模和总管理资产规模在2017 - 2023年分别实现14.7%和15.7%的复合年增长率，2024年上半年呈上升趋势，多元化业务和在另类投资领域的优势将助力管理资产规模增长 [2] - 在艰难的募资环境下成功募资，截至2024年6月30日可用资金达1810亿美元，2024年上半年已配置约580亿美元资金 [2] 黑石集团面临挑战 - 费用持续上升，2017 - 2023年复合年增长率为5%，2024年上半年延续该趋势，因对业务的持续投资和表现良好基金的人员增加，费用可能维持在高位 [3] - 业务严重依赖另类投资基金投资者的承诺，2008年金融危机时因新承诺减少业绩下滑，2023年部分基金出现大量资金外流，可能影响未来财务状况 [3][4] 股价表现与评级 - 年初至今，黑石集团股价上涨1.6%，行业上涨3.8%，目前Zacks评级为3（持有） [4] 其他值得关注的资产管理公司 - 骏利亨德森集团和汉密尔顿莱恩公司Zacks评级均为1（强力买入） [5] - 骏利亨德森集团2024年Zacks共识预期在过去30天内上调5.2%，股价在过去六个月上涨20.8% [6] - 汉密尔顿莱恩公司本年度盈利预期在过去一周上调1.7%，股价在过去六个月上涨23.2% [6]

文章核心观点 - 黑石担保贷款公司是被动收入投资者的优质选择，二季度保持了良好的信用质量和较高的股息覆盖率，虽信用质量略有下降，但仍是行业内信用状况较好的公司，投资者支付11%的净资产溢价是合理的 [1][11] 评级历史 - 5月因公司出色的信用质量和健康的股息支付率，将其股票评级为“买入” [2] 投资组合回顾 - 公司是以第一留置权为主的业务发展公司，主要投资于浮动利率贷款以产生定期利息收入 [3] - 截至2024年6月30日，投资组合公允价值为113亿美元，99%为高级有担保第一留置权 [3] - 99%的投资为浮动利率，若央行因市场混乱大幅下调短期利率，公司净投资收入和股息增长可能面临阻力 [3] 投资组合特征 - 二季度净融资额为8.91亿美元，环比增长24%，一季度净投资融资额为7.19亿美元 [4] - 包括二季度偿还的投资，已资助的投资活动为8.01亿美元 [4] - 截至2024年6月30日，不良贷款率为0.3%，环比上升0.2个百分点 [4] 业务发起与融资 - 2024年二季度总投资收入为3.27亿美元，同比增长13%，净投资收入增长2%，主要因利息支出增加抵消了总投资收入的增长 [5] - 公司用净投资收入完全覆盖了股息，为被动收入投资者提供了10%的股息收益率 [5] 股息覆盖情况 - 二季度每股净投资收入为0.89美元，股息支付率为87%，过去十二个月为84% [7] - 公司在业务发展公司领域提供了最安全的股息之一，预计不久将提高股息支付 [7] - 从支付角度看，公司与行业内受尊敬且规模最大的Ares Capital数据相当，Ares Capital在2024年和过去十二个月分别支付了83%和85%的净投资收入 [7] 净资产溢价情况 - 公司净资产价值为27.19美元，环比增长1.2%，目前以高于净资产价值11%的溢价出售 [9] - 行业领导者Ares Capital以高于净资产价值5%的溢价出售，不良贷款率为0.7%；Blue Owl Capital以低于净资产价值6%的折扣出售；高盛BBC的净资产价值倍数为0.92倍 [9] 投资风险 - 上周市场崩溃使业务发展公司行业出现新风险，7月劳动力市场报告引发衰退担忧，央行可能更快削减短期利率，给依赖浮动利率贷款业务的公司带来阻力 [10]

文章核心观点 - 2024年8月13日艾默生宣布完成向黑石管理的私募股权基金出售其在谷轮合资企业中剩余40%普通股股权的交易 [1] 公司信息 艾默生 - 全球技术和软件公司为世界重要行业提供创新解决方案 [2] - 通过领先的自动化产品组合（包括在AspenTech的多数股权）帮助制造商优化运营、保护人员、减少排放并实现可持续发展目标 [2] 黑石 - 全球最大的另类资产管理公司管理资产超1万亿美元 [3] - 投资策略涵盖房地产、私募股权、基础设施等多个领域 [3] 谷轮合资企业 - 独立公司专注服务全球暖通空调和制冷市场 [1] - 产品组合包括面向住宅、商业和工业客户的压缩机、控制装置、恒温器等 [1] 联系方式 艾默生 - 投资者联系Colleen Mettler电话(314) 553 - 2197 [6] - 媒体联系Joseph Sala/Greg Klassen电话(212) 355 - 4449 [6] 黑石 - 联系Matt Anderson邮箱[email protected]电话(212) 390 - 2472 [6]

文章核心观点 - 随着降息预期升温，部分商业发展公司（BDC）股价回调，黑石担保贷款公司（BXSL）股价低于30美元，是不错的切入点，公司虽净投资收入同比下降近12%，但业务表现良好，股息覆盖强劲，资产负债表状况良好，鉴于股价回调和防御性投资组合，将其评级上调为买入 [1][13] 公司过往评级 - 两个月前因估值问题对BXSL股票给予持有评级，此后其股价回调超5%，而同期标准普尔指数上涨约1% [2] 公司财务表现 一季度情况 - 一季度净投资收入环比下降9.4%至0.87美元，净利润从0.88美元实现两位数增长至0.96美元 [3] - 一季度净资产值（NAV）从26.66美元增至26.87美元，季度投资强劲，资金投入7.19亿美元，其中98%为防御性优先留置权贷款 [3] 二季度情况 - 二季度净投资收入微升至0.89美元，总投资收入3.2706亿美元，环比增长约7.6%，同比增长12.78%，主要因季度资金投入增加至8.91亿美元 [4] - 二季度是过去三年中承诺和已投资项目发起最活跃的季度，新增承诺达13亿美元，也是连续第三个超过10亿美元的季度，近100%的新增承诺为优先留置权贷款 [4] 行业潜在风险 - 最新就业报告显示就业数据低于预期，失业率上升，市场担忧未来几个月经济可能衰退，BDC行业可能因向有困境风险的小公司提供资金而遭受信贷损失 [5] 公司防御优势 - 二季度末，BXSL优先留置权贷款敞口从一季度的98.5%微升至98.6%，同比也有所上升，高于行业内部分知名同行 [6] - BXSL股息覆盖率为116%，虽低于部分同行，但因其防御性投资组合和较大借款方，在经济衰退时仍有能力覆盖股息，其过去12个月的息税折旧摊销前利润（EBITDA）基础是私人信贷市场的两倍，也高于同行ARCC [7] 公司杠杆与流动性 - 季度内杠杆率升至1.13倍，高于历史平均的1.09倍，但低于行业平均，且在管理层目标范围（1 - 1.25倍）内，资产负债表状况良好，无债务到期至2026年 [8] - 公司流动性状况良好，现金及未动用债务为12亿美元，总债务为70亿美元，加权平均利率为5.26%，未来有机会以更低利率再融资 [8] 公司估值情况 - 股价回调至每股30美元以下，虽仍有溢价，但对于BXSL这样的优质BDC而言，29.90美元的价格对应的市净率（P/NAV）为1.09倍，具有吸引力，与部分同行相比价格合理 [10] 公司潜在风险 - 二季度净投资收入上升且新增承诺创纪录，但非应计贷款也略有上升，成本基础上的非应计贷款在一季度为0.1%，表明投资组合公司因高利率面临压力，但与同行相比仍处于较低水平 [11] - 实物支付（PIK）收入较上年增长超一倍，从1100万美元增至2300万美元，若经济进一步动荡，可能导致PIK收入和非应计贷款进一步增加 [12]

文章核心观点 - 指数投资虽能获市场回报且击败多数主动管理基金，但当前标普500收益率低，无法满足多数追求当前收入的投资者需求，而黑石担保贷款公司（BXSL）能为投资者提供以当前收入为主的可观总回报，是收益型投资者的优质选择 [1][2][6] 指数投资情况 - 先锋集团创始人约翰·博格是指数投资早期倡导者，投资像标普500这样广泛分散的基金能轻松获得市场回报并击败多数主动管理基金 [1] - 指数投资模型假设所有人情况相同，认为1%股息收益率加上中高个位数的每股收益增长率能带来不错总回报，但现实中投资者目标不同，当前标普500收益率仅1.3%，接近过去三十年低点，无法满足多数收益型投资者需求 [1] 黑石担保贷款公司（BXSL）情况 总体表现 - 自上次报道以来股价基本持平，但包括股息在内给投资者带来5.9%总回报，超过同期标普500指数3.6%的涨幅 [2] 公司背景 - 是一家业务发展公司，由管理超1万亿美元资产的黑石集团外部管理 [3] 投资组合 - 主要投资于更安全的第一留置权债务部分，占投资组合的98.6%，平均贷款价值比为47%，投资分散在231家投资组合公司，单一投资不超总投资组合3%，前五大行业为软件、医疗保健、专业服务、商业用品和保险，占投资组合一半 [3] 基本面情况 - 2024年第二季度投资组合非应计率仅0.3%，年化净投资收入（NII）股权回报率为13.2%，因99%的贷款投资为浮动利率，受益于当前高利率环境 [4] - 投资组合公司营收和息税折旧摊销前利润（EBITDA）同比分别增长7.2%和12.6%，投资组合加权平均贷款价值比仅增长90个基点至47.4% [4] 财务指标 - 每股净资产（NAV）连续第七个季度增长，环比增长1.1%，同比增长3.3%至27.19美元，每股净投资收入（NII）环比增长0.02美元至0.89美元，基于当前季度股息率0.77美元（较上年同期0.70美元增长10%），股息覆盖率达116% [4] 信用评级 - 维持强劲资产负债表，近期被惠誉评级上调至BBB平，债务权益比为1.13倍，远低于2.0倍的法定上限 [4] 投资价值 - 当前股价29.95美元，市净率为1.10倍，鉴于其每股净资产持续增长记录、低非应计率、高投资组合质量和有保障的股息，认为其值得享有10%的账面价值溢价 [5]

文章核心观点 - 公司是最优质的商业发展公司之一，从多方面看是最安全的商业发展公司之一，值得买入 [1][2][5] 行业观点 - 行业有长期顺风因素和有吸引力的收益率，投资应关注高质量、相对低风险的商业发展公司 [1] 公司基本面分析 - 约99%的投资组合为第一留置权优先担保贷款，大部分贷款投资流向股权赞助商拥有的公司，这是最优质、防御性最强的投资 [2] - 按资产净值计算是第四大商业发展公司，平均单一投资集中度约1%，约230家公司分散在多个行业，前十大公司仅占总风险敞口的25%，分散性降低了整体风险 [2][3] - 投资组合表现良好，投资公司2024年第二季度的LTM EBITDA平均为2.06亿美元，同比增长13%，EBITDA增长率是更广泛私人信贷市场的两倍多；利息覆盖率处于较高水平，2024年第二季度LTM EBITDA覆盖率为1.7倍，高于行业平均水平；非应计贷款比例仅为0.3% [4] - 借助更大的资产管理部门获取足够的交易，确保投资还款不超过新投资资金，2024年第二季度承诺投资约13亿美元，季度净投资资金为8亿美元，较上一季度增长50%，且未放松承销政策标准 [4] - 股息覆盖率相对较强，2024年第二季度为113%，超93%的总收入来自纯利息收入流 [4] 公司风险与结论 - 理论上有两个风险，一是股息覆盖率可再提高，二是公司股价较资产净值溢价12%，但考虑到公司的高质量，这两个风险无需过度担忧 [5] - 公司是明确的买入标的 [5]

文章核心观点 - Equity Residential同意以9.64亿美元从黑石房地产部门购买11处公寓物业，交易预计本季度完成，消息公布后该公司股价下跌 [1][2] 交易详情 - Equity Residential将以9.64亿美元从黑石房地产部门购买11处公寓物业 [1] - 这些公寓位于亚特兰大、达拉斯/沃思堡和丹佛，共3572套单元，对该公司高端租客群体有吸引力，能加速其在这些市场的增长 [1][2] - 这是七年来公共房地产投资信托基金最大的公寓收购交易 [1] 公司情况 - Equity Residential总部位于芝加哥，拥有或投资约300处物业，约8万套公寓单元 [2] 股价表现 - 消息公布后，截至周三下午2点50分，Equity Residential股价下跌1.8%至70.11美元，今年以来仍上涨约15% [2] - 黑石股价当日开盘时全年基本持平，消息公布后下跌约2.3%至127.38美元 [2]

公司业务概况 - 公司业务包括资产管理、资本市场服务、投资收益等多个方面[324] - 公司业务分为房地产、私募股权、信用与保险、多资产投资四大板块[324] 房地产业务 - 房地产业务包括全球房地产投资、房地产债券投资等[325][326][327][328] - 公司的全球机会房地产和核心+房地产投资组合集中在具有有利长期基本面的高确信行业，如数字基础设施、物流和租赁住房[491] - 公司的房地产业务在第二季度中最大的增值驱动因素是其数据中心平台，预计未来对数字基础设施的需求将持续增长[492] - 公司认为房地产市场环境的改善将随着时间的推移支持房地产估值，但预计从市场改善到变现加速之间会存在一定滞后[494] - 公司房地产基金在2024年上半年的部署达146亿美元，约为2023年同期的2.5倍，这是一个积极信号[494] - 公司的永续资本策略如BREIT在2024年第二季度的净流入达到了一年多来的最高水平，同时赎回请求在2024年6月较2023年1月的峰值下降了85%[494] - 公司认为即使市场环境恶化,强劲的投资业绩和投资者对永续资本策略的配置不足应该会长期推动资金流入[494] - 公司的房地产业务的费用相关收益在2024年第二季度下降了107.8百万美元，主要由于费用相关业绩收入和其他运营费用的增加[495,497] - 公司的房地产业务的净变现在2024年第二季度下降了14.8百万美元，主要由于实现的业绩收入下降[499,500] - 公司的房地产业务的费用相关收益在2024年上半年下降了46.2百万美元，主要由于运营费用和费用相关薪酬的增加[503,504,505] 私募股权业务 - 私募股权业务包括全球私募股权基金、机会投资、次级基金、基础设施、生命科学等[329][330][331][332][333][334][335][336][337] 信用与保险业务 - 信用与保险业务包括私人信贷、流动性信贷、基础设施和资产抵押贷款等[338][339][340][341] 多资产投资业务 - 多资产投资业务包括绝对收益和多策略投资[342] 公司业绩表现 - 公司业务受到金融市场和经济环境的重大影响[343] - 第二季度主要股票和信用市场均有所上涨[344] - 美国经济增长有所加快但通胀和失业率有所上升[345][346] - 欧洲和中国货币政策有所放松以应对经济放缓[348] - 公司使用Distributable Earnings、Segment Distributable Earnings和Fee Related Earnings等非GAAP财务指标来评估业务表现[353,356,361] - 公司将Realized Performance Compensation和Fee Related Compensation进行了调整,这对各季度的收益指标产生了影响,但全年影响不大[358,359] - 公司总收入为28亿美元，同比下降1%[382] - 投资收益总额下降17%，主要由于未实现投资收益下降[383,384] - 管理和顾问费收入增加5%，主要来自信贷与保险板块的增长[385] - 总费用增加11%，主要由于绩效分成补偿增加[387] - 其他收益下降49%，主要由于基金投资收益减少[388,389] - 总收入为64.84亿美元，同比增长55%，主要由于未实现投资收益大幅增加[391,392] - 总费用增加28%，主要由于绩效分成补偿大幅增加[393] - 其他收益下降82%，主要由于基金投资收益减少[394] - 管理费及咨询费净收入为5.15亿美元，与上年同期基本持平[518] - 实现业绩收入为8.31亿美元，同比增加15%[519] - 实现业绩补偿为4亿美元，同比增加24%[519] - 实现主投收入为2815.4万美元，同比下降39%[519] - 分部可分配收益为9.86亿美元，同比增加2%[519] 资产管理规模 - 公司的总资产管理规模(AUM)包括承诺资本、投资资本公允价值、净资产价值等[368] - 公司的可赚取费用资产管理规模(Fee-Earning AUM)包括承诺资本、剩余投资资本、资产公允价值等,与总AUM有所不同[370] - 公司将永续资本(Perpetual Capital)作为一个重要指标,代表无固定期限、无需在正常业务过程中向投资者返还资本的资产[374] - 公司总资产管理规模从2023年6月30日的1,001,355,959千美元增加至2024年6月30日的1,076,371,811千美元，增加了7.5%[420] - 房地产板块总资产管理规模从2023年6月30日的333,241,514千美元减少至2024年6月30日的336,100,271千美元，减少了0.3%[420] - 股权投资板块总资产管理规模从2023年6月30日的305,277,730千美元增加至2024年6月30日的330,589,586千美元，增加了8.3%[420] - 保险板块总资产管理规模从2023年6月30日的288,410,617千美元增加至2024年6月30日的330,117,204千美元，增加了14.4%[420] - 多资产投资板块总资产管理规模从2023年6月30日的74,426,098千美元增加至2024年6月30日的79,564,750千美元，增加了6.9%[420] - 管理费收益率从2023年6月30日的3%增加至2024年6月30日的3%[420] - 房地产板块管理费收益率从2023年6月30日的2%增加至2024年6月30日的2%[420] - 股权投资板块管理费收益率从2023年6月30日的2%增加至2024年6月30日的5%[420] - 保险板块管理费收益