财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度营收33亿美元，较2024年同期的37亿美元减少3.984亿美元，降幅11%，主要因投资收入减少4.692亿美元[307][308] - 2025年第一季度投资收入11.69506亿美元，较2024年同期的16.3868亿美元减少4.69174亿美元，降幅29%，主要因未实现投资收入减少4.857亿美元[307][308] - 2025年第一季度未实现投资收入减少4.857亿美元，信贷与保险业务减少5.113亿美元，房地产业务增加1.143亿美元[309][314] - 2025年第一季度费用19亿美元，较2024年同期的18亿美元增加1.04亿美元，增幅6%，主要因总薪酬和福利增加1.235亿美元[307][309] - 2025年第一季度其他收入（损失）为5760万美元，较2024年同期的 - 1780万美元增加7530万美元，主要因基金投资活动净收益增加7530万美元[307][310] - 2025年第一季度基金投资活动净收益增加7530万美元，主要因房地产业务增加6050万美元[310][311] - 2025年第一季度所得税拨备2.438亿美元，较2024年同期的2.837亿美元减少3980万美元，降幅14%，有效税率从15.1%升至16.8%[307][312] - 2025年第一季度净收入12.08774亿美元，较2024年同期的15.95983亿美元减少3.87209亿美元，降幅24%[307] - 2025年第一季度黑石控股非控股权益净收入4.85475亿美元，较2024年同期的6.85439亿美元减少1.99964亿美元，降幅29%[307] - 2025年第一季度分配给黑石人员和其他有限合伙人的税前净收入比例从38.8%降至38.0%，下降0.8%[319] - 2025年第一季度，费用相关收益4.84845亿美元，较2024年减少1.01221亿美元，主要归因于费用相关业绩收入减少9215.5万美元和管理净费用减少1959.1万美元[363] - 2025年第一季度费用相关业绩收入为3780万美元，较2024年同期的1.3亿美元减少9220万美元[364] - 2025年第一季度净管理费为7.008亿美元，较2024年同期的7.204亿美元减少1960万美元[365] - 2025年第一季度净变现额为1060万美元，较2024年同期的3030万美元减少1970万美元[366] - 2025年第一季度实现业绩收入为1900万美元，较2024年同期的5000万美元减少3100万美元[367] - 2025年第一季度实现业绩薪酬为880万美元，较2024年同期的2190万美元减少1310万美元[368] - 2025年第一季度私募股权业务可分配收益为5.646亿美元，较2024年同期的5.004亿美元增加6420万美元[373][374] - 2025年第一季度私募股权业务费用相关收益为3.765亿美元，较2024年同期的2.486亿美元增加1.279亿美元[373][377] - 2025年第一季度私募股权业务净变现额为1.881亿美元，较2024年同期的2.518亿美元减少6370万美元[373][381] - 2025年第一季度私募股权业务实现业绩收入为3.501亿美元，较2024年同期的4.499亿美元减少9980万美元[373][382] - 2025年第一季度私募股权业务实现业绩薪酬为1.711亿美元，较2024年同期的2.205亿美元减少4930万美元[373][383] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块可分配收益为5.034亿美元，较2024年同期的2.856亿美元增加2.177亿美元，增幅76%[391][392] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块费用相关收益为3.44356亿美元，较2024年同期的2.72261亿美元增加7209.5万美元，增幅26%[391] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块净变现收益为1.59005亿美元，较2024年同期的1336万美元增加1.45645亿美元[391] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块管理净费用为4470.44万美元，较2024年同期的3698.15万美元增加772.29万美元，增幅21%[391] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块费用相关业绩收入为1952.08万美元，较2024年同期的1655.43万美元增加296.65万美元，增幅18%[391] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块已实现业绩收入为915.97万美元，较2024年同期的151.2万美元增加764.77万美元，增幅506%[391] - 2025年第一季度，信贷与保险业务板块已实现本金投资收入为1079.03万美元，较2024年同期的35.61万美元增加1043.42万美元[391] - 2025年第一季度实现绩效薪酬为4050万美元，较2024年同期的530万美元增加3520万美元[402] - 2025年第一季度，多资产投资业务的基础管理费为1.20851亿美元，较2024年增加581.2万美元，增幅5%；交易及其他净费用为146.3万美元，较2024年增加39.2万美元，增幅37% [409] - 2025年第一季度，多资产投资业务的可分配收益为5570万美元，较2024年增加480万美元，增幅9% [410] - 2025年第一季度，费用相关收益为5640万美元，较2024年增加330万美元，增幅6% [413] - 2025年第一季度，净实现额为 - 70万美元，较2024年增加150万美元，增幅 - 68% [416] - 2025年3月31日可分配收益为14.10805亿美元，2024年同期为12.66378亿美元[427] - 2025年3月31日总部门可分配收益为16.19065亿美元，2024年同期为14.53324亿美元[427] - 2025年3月31日费用相关收益为12.62056亿美元，2024年同期为11.60017亿美元[427] - 2025年3月31日调整后EBITDA为17.38711亿美元，2024年同期为15.77216亿美元[427] - 2025年3月31日总GAAP投资为302.59429亿美元，2024年同期为259.2229亿美元[439] - 2025年3月31日净应计业绩收入为63.98632亿美元，2024年同期为60.84082亿美元[439] 各条业务线表现 - 2025年第一季度，公司房地产板块管理资产从3154亿美元增至3200亿美元，增加46亿美元[328] - 2025年第一季度，公司私募股权板块管理资产从3522亿美元增至3710亿美元，增加188亿美元[328] - 2025年第一季度，公司信贷与保险板块管理资产从3755亿美元增至3887亿美元，增加132亿美元[328] - 2025年第一季度，公司多资产投资板块收费管理资产从842亿美元增至878亿美元，增加36亿美元[330] - 总全球BREP承诺资本为10.4174464亿美元，可用资本为2.5254819亿美元，总投资价值为16.2873425亿美元，MOIC为1.8x，净内部收益率为17%[347] - BREP VII承诺资本为13.50681亿美元，可用资本为897723美元，未实现投资价值为1609759美元，实现投资价值为2.87708亿美元，总投资价值为3.0380559亿美元，MOIC为1.9x，净内部收益率为14%[347] - BREP VIII承诺资本为16.634957亿美元，可用资本为1484708美元，未实现投资价值为1.0680346亿美元，实现投资价值为2.2984755亿美元，总投资价值为3.3665101亿美元，MOIC为1.8x，净内部收益率为12%[347] - BREP IX承诺资本为21.353206亿美元，可用资本为3253449美元，未实现投资价值为2.2048718亿美元，实现投资价值为9239200美元，总投资价值为3.1287918亿美元，MOIC为1.4x，净内部收益率为9%[347] - BREP X承诺资本为30.638788亿美元，可用资本为19.618939亿美元，未实现投资价值为1.3150807亿美元，实现投资价值为932641美元，总投资价值为1.4083448亿美元，MOIC为1.2x，净内部收益率为10%[347] - 总BREP Europe承诺资本为4.0056606亿欧元，可用资本为1.2611966亿欧元，总投资价值为4.6486983亿欧元，MOIC为1.6x，净内部收益率为10%[347] - BREP Europe V承诺资本为7997397欧元，可用资本为795468欧元，未实现投资价值为4276162欧元，实现投资价值为6762819欧元，总投资价值为1.1038981亿欧元，MOIC为1.5x，净内部收益率为6%[347] - BREP Europe VI承诺资本为9935953欧元，可用资本为2971696欧元，未实现投资价值为8039185欧元，实现投资价值为3470399欧元，总投资价值为1.1509584亿欧元，MOIC为1.4x，净内部收益率为9%[347] - BREP Europe VII承诺资本为9787312欧元，可用资本为7352777欧元，未实现投资价值为2829279欧元，总投资价值为2829279欧元，MOIC为1.2x，净内部收益率为15%[347] - BREP I实现投资价值为1.327708亿美元，MOIC为2.8x，净内部收益率为40%[347] - 总BREP Asia承诺资本为19843379千美元，未实现投资价值11140621千美元，倍数为1.2x，实现投资价值9666743千美元，倍数为1.9x，总投资价值20807364千美元，倍数为1.4x，净内部收益率分别为16%和7%[348] - 总BREP承诺资本为178379378千美元，未实现投资价值77792144千美元，倍数为1.1x，实现投资价值177369937千美元，倍数为2.2x，总投资价值255162081千美元，倍数为1.7x，净内部收益率分别为17%和14%[348] - 总Corporate Private Equity承诺资本为161862483千美元，未实现投资价值76322904千美元，倍数为1.6x，实现投资价值150344533千美元，倍数为2.3x，总投资价值226667437千美元，倍数为2.0x，净内部收益率分别为16%和15%[348] - BREP Asia I承诺资本为4262075千美元，未实现投资价值1507879千美元，倍数为1.7x，实现投资价值7310115千美元，倍数为1.9x，总投资价值8817994千美元，倍数为1.9x，净内部收益率分别为16%和12%[348] - BREP Asia II承诺资本为7356568千美元，未实现投资价值6135205千美元，倍数为1.2x，实现投资价值2349384千美元，倍数为1.8x，总投资价值8484589千美元，倍数为1.3x，净内部收益率分别为23%和4%[348] - BCP I承诺资本为859081千美元，实现投资价值1741738千美元，倍数为2.6x，总投资价值1741738千美元，倍数为2.6x，净内部收益率均为19%[348] - BCP II承诺资本为1361100千美元，实现投资价值3268627千美元，倍数为2.5x，总投资价值3268627千美元，倍数为2.5x，净内部收益率均为32%[348] - BCP III承诺资本为3967422千美元，实现投资价值9228707千美元，倍数为2.3x，总投资价值9228707千美元，倍数为2.3x，净内部收益率均为14%[348] - BCP IV承诺资本为6773182千美元，实现投资价值21720334千美元，倍数为2.9x，总投资价值21720690千美元，倍数为2.9x，净内部收益率均为36%[348] - BCP V承诺资本为21009112千美元，实现投资价值38862488千美元，倍数为1.9x，总投资价值38884637千美元，倍数为1.9x，净内部收益率均为8%[348] - 总战术机会承诺资本4.1931011亿美元，未实现投资价值1.9335363亿美元，实现投资价值3.7883368亿美元，总投资价值5.7218731亿美元，净内部收益率12%[350] - 总增长承诺资本9304.588万美元，未实现投资价值3913.729万美元，实现投资价值552.

文章核心观点 - 公司通常不覆盖房地产投资信托基金研究，但对黑石抵押信托公司感兴趣，Binary Tree Analytics旨在为资本市场工具和交易提供透明度和分析 [1] 公司相关 - Binary Tree Analytics有投资银行现金和衍生品交易背景，专注于封闭式基金、交易型开放式指数基金和特殊情况，目标是以低波动性实现高年化回报，团队在顶尖大学获得金融专业学位后有超20年投资经验 [1] - 黑石抵押信托公司是一家房地产金融公司 [1] 分析师相关 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对黑石抵押信托公司股票有实益多头头寸，文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除Seeking Alpha外未获其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

黑石集团考虑出售Sphera科技公司 - 黑石集团股价周三下跌超过1% 表现逊于标普500指数0 2%的涨幅 市场对出售下一代科技公司Sphera的消息反应谨慎 [1] - 据路透社报道 黑石已聘请投行启动Sphera出售流程 交易尚处于早期阶段 潜在交易金额达30亿美元 [2] - Sphera专注于可持续发展与风险管理软件领域 年收入超过3亿美元 拥有8400家全球客户 包括梅赛德斯-奔驰和西门子等知名企业 [3] Sphera公司业务概况 - Sphera在细分领域占据领先地位 提供软件解决方案及咨询服务 已建立稳定的高端客户群 [3] - 公司全球业务布局广泛 客户基础庞大 显示出较强的商业化能力 [3] 黑石集团资产处置战略 - 此次出售符合黑石今年加强资产处置力度的既定战略 相较于去年采取更积极的投资组合优化措施 [4] - 市场担忧出售优质资产可能影响长期价值 但交易若成功执行将显著提升黑石当期收益 [4][5] 交易进展与市场预期 - 目前交易细节尚未明确 黑石与Sphera均未对传闻发表官方评论 [3] - 分析师建议持续关注交易条款演变 优质资产出售可能为黑石带来超预期收益 [5]

交易概述 - Sun Communities完成将其Safe Harbor Marinas业务出售给Blackstone Infrastructure关联公司的初始交割 交易税前现金收益约52.5亿美元 其中2.5亿美元价值的资产因需第三方同意暂未完成交割 [1][3] - 该交易加速公司聚焦MH(制造住宅)和RV(房车)核心业务的战略 显著改善杠杆状况和财务灵活性 [2] 资金用途规划 - 计划偿还约33亿美元债务 包括16亿美元高级信贷额度和7.4亿美元加权平均利率5.3%的抵押贷款 以及9.5亿美元加权平均票息5.6%的无担保优先票据 [6] - 通过债务偿还预计每年节省利息支出约1.6亿美元 将加权平均利率降至3.5% 长期目标杠杆率维持在3.5-4.5倍 [7] - 拨出10亿美元存入1031交换托管账户 用于未来MH和RV资产的税务优化收购 [8] 股东回报措施 - 宣布每股4美元的特别现金分红 总额约5.2亿美元 并将季度分红提高10.6%至每股1.04美元 [9] - 授权10亿美元股票回购计划 可通过公开市场交易/私下协商/加速回购等多种方式执行 [11] 战略意义 - 交易使公司转型为纯MH/RV业务平台 通过降低杠杆/核心资产收购/资本返还三重举措提升股东价值 [4] - 管理层强调将保持平衡的资本配置策略 兼顾去杠杆/现金流增长/股东回报 [5] 其他信息 - Lazard Frères担任首席财务顾问 多家投行和法律机构参与交易 [12] - 公司计划在2025年5月5日发布一季度财报 届时将更新包含本次交易影响的全年指引 [13] - 截至2024年底 公司拥有645处物业 包含17.6万住宅地块和4.9万船泊位 覆盖美加英三国 [17]

业绩总结 - BXMT在2025年第一季度的GAAP每股收益为$(0.00)，可分配每股收益为$0.17，扣除减值损失后的可分配每股收益为$0.42[72] - 2025年第一季度的总净收入为126,947千美元，较2024年第一季度的145,355千美元下降了12.5%[93] - 2025年第一季度的净亏损为351千美元，较2024年第一季度的净亏损123,170千美元有所改善[93] 用户数据 - 截至2025年3月31日，资产组合总额为$178亿，138笔贷款，平均贷款价值比（LTV）为63%[73] - 2025年第一季度新贷款发放总额为$16亿，后续关闭或正在关闭的贷款总额为$20亿[73] - 2025年第一季度的债务与股本比率降至3.4倍，为三年来的最低水平[89] 贷款与还款情况 - 2025年第一季度，BXMT实现了18亿美元的还款，其中16亿美元来自办公物业[7] - 自2024年第三季度以来，BXMT已解决15亿美元的不良贷款，且以高于总账面价值的溢价解决[7] - 解决了$4亿的减值贷款，累计解决总额自2024年第三季度以来达到$15亿[86] 投资组合表现 - BXMT的投资组合表现改善至95%，得益于新老信用组合的增加[7] - BXMT的全球贷款组合总额为178亿美元，主要由机构优质房地产担保，且在各个行业和市场中实现了多样化[24] - BXMT的多家庭贷款组合位于自2021年第一季度以来租金增长29%的子市场，且100%为表现良好的贷款[32] 财务状况 - 2025年第一季度的流动性保持强劲，季度末流动资金为$16亿[72] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物为668,563千美元，较2024年12月31日的323,483千美元增长了106%[92] - 2025年第一季度的平均杠杆回报率为9%[71] 费用与收益 - 2025年第一季度的总费用为76,201千美元，较2024年第一季度的32,655千美元增长了133%[93] - 2025年第一季度贷款和其他投资的净收入为89,824千美元，较2024年第一季度的142,392千美元下降了37%[93] - 2025年第一季度的可分配收益为29,590千美元，较2024年第四季度的-217,630千美元显著改善[94] 股息与回报 - 2025年第一季度支付的股息为每股$0.47，年化股息收益率为10%[73] - BXMT在过去10年内实现了6.3%的年经济回报，超过了开放式核心房地产基金和美国高收益债券的回报[44]

Sharp activity has emerged in the mortgage market with rates at a pivotal point and Blackstone Mortgage Trust, Inc.'s (NYSE: BXMT ) month-over-month performance quantifies that fact. Yet, we think talking points remain abundant as certain dislocations between the vehicle's market value and fundamentalPearl Gray is a proprietary investment fund and independent market research firm specialising in systematic analysis.Our work on SA primarily covers: Bonds, Investment Funds, REITs, with an occasional drift.Pri ...

投资研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究服务 覆盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司等多个领域 [1] - iREIT® Tracker跟踪超过250只股票 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [1] - 服务由iREIT®+HOYA Capital团队运营 专注于REITs BDCs MLPs和优先股等收益型另类投资 [2] 团队背景 - 分析团队合计拥有超过100年从业经验 成员包括前对冲基金经理 尽职调查官 投资组合经理 博士 退伍军人和前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas拥有30年房地产投资经验 参与过价值超过10亿美元的商业地产交易 [3] - Brad Thomas曾被Barron's Bloomberg和Fox Business等媒体报道 并著有《REITs For Dummies》等四本书籍 [3]

投资平台信息 - High Yield Landlord是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区之一 拥有数千名会员 提供全球REIT行业独家研究 多个实盘投资组合 活跃聊天室及分析师直接沟通渠道 [1] - 该平台提供2周免费试用 可访问完整投资组合及当前最佳选股 [1] 分析师背景 - Austin Rogers是REIT领域专家 具备商业房地产专业背景 专注于高质量股息增长型股票投资 目标构建最安全的持续增长被动收入流 [1] - 其投资理念偏向长期持有 重点关注组合收入增长而非总回报 [1] 持仓披露 - 分析师当前通过股票、期权或其他衍生品持有黑石集团(BX)、Essex地产信托(EGP)、Alphabet(GOOGL)、NextEra能源(NEE)、Public Storage(PSA)的多头仓位 [2] - 未来72小时内可能建立Equity Lifestyle物业(ELS)的多头仓位 [3]

金融机构合作与产品创新 - 黑石集团与先锋集团、惠灵顿管理公司合作开发结合公开市场与私募资产的投资组合 [1] - 嘉信理财和高盛分别推出面向高净值个人投资者的另类基金产品 [1] 另类资产定义与投资者结构 - 另类资产包括对冲基金、风险投资、私募股权基金、非交易型房地产、私人信贷、基础设施等 [2] - 主要投资者为主权财富基金、大学捐赠基金、养老金等机构投资者 [2] - 金融机构拓展个人投资者群体以突破规模增长限制 [2] 另类资产的高风险与误导性 - 私募股权基金因缺乏每日市价更新和流动性市场，表面波动小实为估值频率低的错觉 [3] - 非上市公司信息披露频率和透明度远低于上市公司，易误导投资者低估风险 [3] 高昂费用与透明度问题 - 另类资产管理年费高达7%，远超公开市场ETF的0.04% [4] - 私募基金费用可能吞噬高达26%的投资本金 [4] - 费用计算复杂，个人投资者难以厘清真实支出 [5] 流动性差异与投资限制 - 私募股权赎回锁定期长达一至十年，赎回窗口受限且可能拥堵 [6] - 耶鲁大学投资模式需专业团队、百亿美元资金和长期稳定现金流，个人投资者难以复制 [6] - 美国大学捐赠基金10年年化回报6.7%，低于标普500指数的12.8% [6] 市场现状与潜在风险 - 全球私募股权公司持有超29,000家企业，总估值3.6万亿美元，面临退出困境 [6] - 个人投资者盲目买入另类产品可能成为"接盘侠" [6]

In my piece on Blackstone Inc. (NYSE: BX ) ‘ Time To Take Profits ’, I reiterated that I didn’t see a compelling risk/reward relationship taking into account the asset manager’s inflated valuation multiple. I correspondingly recommended passive income investors to sell the stock.A financial researcher and avid investor with a keen eye for innovation and disruption, as well as growth buy-outs and value stocks. Keeping an eye on the pace of high tech and early growth companies, I write about current events an ...