Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q3 2022 Earnings Conference Call October 26, 2022 10:00 AM ET Company Participants Helen Han - Vice President, Investor Relations Owen Thomas - Chairman and Chief Executive Officer Doug Linde - President Mike LaBelle - Chief Financial Officer Bryan Koop - Executive Vice President, Boston Region Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Derek Johnston - Deutsche Bank Nick Yulico - Scotiabank Blaine Heck - Wells Fargo Camille Bonn ...

Supplemental Operating and Financial Data for the Quarter Ended September 30, 2022 THE COMPANY Boston Properties, Inc. (NYSE: BXP) ("BXP" or the "Company") is the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, concentrated in six markets - Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, and Washington, DC. BXP is a fully integrated real estate company, organized as a real estate investment trust (REIT), with more than 50 years of experience developin ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- | ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q2 2022 Results Conference Call July 27, 2022 10:00 AM ET Company Participants Helen Han - VP, IR Owen Thomas - CEO Doug Linde - President Mike LaBelle - CFO Conference Call Participants Alexander Goldfarb - Piper Sandler Blaine Heck - Wells Fargo Daniel Ismail - Green Street Derek Johnston - Deutsche Bank Jamie Feldman - Bank of America John Kim - BMO Capital Markets Vikram Malhotra - Mizuho Michael Goldsmith - UBS Michael Bilerman - Citi Nick Yulico - Scotiabank Omotay ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q1 2022 Earnings Conference Call May 3, 2022 11:00 AM ET Company Participants Helen Han - Vice President, Investor Relations Owen Thomas - Chief Executive Officer Douglas Linde - President Michael LaBelle - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Bryan Koop - Executive Vice President, Boston Region Ray Ritchey - Senior Executive Vice President Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets James Feldman - BofA Securities Alexander Gold ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- ...

公司物业持有与开发情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有或在合资企业中持有201处商业地产，总计约5280万平方英尺可出租净面积[18] - 截至2021年12月31日，公司有9处办公物业正在建设或重新开发，预计总面积约340万平方英尺，预计总投资约25亿美元，其中约11亿美元有待投入[25] - 公司控制的场地可支持约1770万平方英尺的新开发项目，有助于实现外部增长[42] - 截至2021年12月31日，公司拥有或有合资权益的商业地产物业201处，净可租面积约5280万平方英尺，其中9处在建/重建物业净可租面积约340万平方英尺[193] - 2021年12月31日，767 Fifth Avenue（通用汽车大厦，60%所有权）出租率为90.3%，净可租面积1959046平方英尺[194] - 2021年12月31日，200 Clarendon Street出租率为97.3%，净可租面积1768799平方英尺[194] - 2021年12月31日，601 Lexington Avenue（55%所有权）出租率为95.7%，净可租面积1671749平方英尺[194] - 2021年12月31日，399 Park Avenue出租率为96.8%，净可租面积1577544平方英尺[194] - 2021年12月31日，Salesforce Tower出租率为100.0%，净可租面积1420682平方英尺[194] - 2021年12月31日，100 Federal Street（55%所有权）出租率为97.9%，净可租面积1238461平方英尺[194] - 2021年12月31日，Times Square Tower（55%所有权）出租率为85.3%，净可租面积1225448平方英尺[194] - 2021年12月31日，800 Boylston Street - The Prudential Center出租率为90.1%，净可租面积1197745平方英尺[194] - 2021年12月31日，Colorado Center（50%所有权）出租率为87.8%，净可租面积1130605平方英尺[194] - 南市场（South of Market）物业出租率为99.0%，建筑数量3栋，可出租净面积623,250平方英尺[196] - 山景研究园（Mountain View Research Park）物业出租率为82.0%，建筑数量15栋，可出租净面积542,264平方英尺[196] - 901纽约大道（901 New York Avenue）物业出租率为74.4%，建筑数量1栋，可出租净面积541,743平方英尺[196] - 101亨廷顿大道 - 保诚中心（101 Huntington Avenue - The Prudential Center）物业出租率为100.0%，建筑数量1栋，可出租净面积506,476平方英尺[196] - 145百老汇（145 Broadway）物业出租率为99.1%，建筑数量1栋，可出租净面积490,086平方英尺[196] - 601马萨诸塞大道（601 Massachusetts Avenue）物业出租率为98.7%，建筑数量1栋，可出租净面积478,667平方英尺[196] - 2200宾夕法尼亚大道（2200 Pennsylvania Avenue）物业出租率为97.3%，建筑数量1栋，可出租净面积459,667平方英尺[196] - 一号自由广场（One Freedom Square）物业出租率为84.7%，建筑数量1栋，可出租净面积429,541平方英尺[196] - 二号自由广场（Two Freedom Square）物业出租率为100.0%，建筑数量1栋，可出租净面积423,222平方英尺[196] - 市场广场北（Market Square North）物业出租率为77.9%，建筑数量1栋，可出租净面积417,989平方英尺[196] - 截至2021年12月31日，在运营物业出租率为88.8%，物业数量192个，可出租净面积49,384,706平方英尺[200][202] - 在建物业出租率为59.0%，物业数量9个，可出租净面积3,367,592平方英尺[202] - 公司总投资组合物业数量201个，可出租净面积52,752,298平方英尺[202] 公司权益持有情况 - 截至2022年2月14日，公司拥有BPLP约89.6%的经济权益[21] 公司物业交易情况 - 2021年6月2日，公司以约1亿美元现金收购马萨诸塞州沃尔瑟姆的153 & 211 Second Avenue[22] - 2021年10月25日，公司出售马萨诸塞州列克星敦的181,191和201 Spring Street物业，总售价1.915亿美元，BXP和BPLP分别实现约1.156亿美元和约1.171亿美元的房地产销售收益[24] - 2021年12月14日，公司收购曼哈顿中城南360 Park Avenue South物业，总价约3.007亿美元，随后再融资新抵押贷款2.2亿美元，可变利率为调整后期限SOFR加2.40%[30] 公司租赁协议情况 - 2021年5月19日，公司修订华盛顿特区萨姆纳广场的地面租赁协议，将租期延长15年，需在2021年支付2300万美元租金[27] 公司债务偿还与融资情况 - 2021年3月26日，公司用现有现金偿还马萨诸塞州剑桥大学广场物业的抵押贷款，约90万美元，固定年利率6.94%[28] - 2021年12月10日，公司持有55%权益的合并实体为纽约市601 Lexington Avenue物业的抵押贷款进行再融资，新贷款本金10亿美元，固定年利率2.79%[28] - 2021年2月14日，公司赎回本金8.5亿美元、利率4.125%的优先票据，赎回价格约8.587亿美元，提前偿债损失约40万美元[31] - 2021年3月16日，公司公开发行本金8.5亿美元、利率2.550%的无担保优先票据，净收益约8.392亿美元，同时偿还5亿美元延迟提取定期贷款，提前偿债损失约50万美元[31] - 2021年6月15日，公司修订并重述信贷安排，新信贷安排最高借款15亿美元，到期日延至2026年6月15日，适用利率和费用有调整[31] - 2021年9月29日，公司公开发行本金8.5亿美元、利率2.450%的无担保优先票据，净收益约8.425亿美元[31] - 2021年10月15日，公司赎回本金10亿美元、利率3.85%的优先票据，赎回价格约10.5亿美元，提前偿债损失约4420万美元[31] - 截至2022年2月14日，公司有2.65亿美元未偿还可变利率债务[159] - 截至2022年2月14日，公司合并债务约为130亿美元（不包括非合并合资企业债务）[164] - 公司合并债务为13,018,348美元[166] 公司权益交易情况 - 2021年，公司收购523,969个有限合伙权益普通单位，赎回80,000股5.25%系列B累积可赎回优先股，支付赎回价格约2.013亿美元[33] - 2021年12月14日，公司发行约866,503个运营合伙单位用于收购，价值约9970万美元[33] 公司合资企业情况 - 2021年，公司在联合 ventures 有多项动作，包括开发、出售权益、项目投入使用等，如2月25日参与开发751 Gateway，3月30日出售安纳波利斯交界处合资企业50%权益获净现金约1780万美元和收益约1030万美元[34] 公司激励计划情况 - 2021年2月2日，公司批准新的基于股权的长期激励计划，价值约1530万美元；2月5日，2018年MYLTIP奖励最终确定为目标的29.2%，约460万美元[37] 公司租赁期限与到期情况 - 截至2021年12月31日，公司已签订租约的加权平均租赁期限约为7.9年，2022年到期租约面积占总面积约6.4%[47] 公司荣誉与评级情况 - 2021年公司在GRESB评估中连续第六年获得5星评级，连续第十年获得“绿色之星”称号[50] - 2021年公司在《新闻周刊》美国最具责任感公司榜单中排名从2020年的第56位升至第31位，在房地产行业排名第一[50] - 公司入选道琼斯可持续发展指数北美榜单，在参评房地产公司中得分处于第93百分位[50] - 公司在《福布斯》绿色增长50强榜单中排名第4[50] 公司环保情况 - 截至2020年底，与2008年基准年相比，公司能源使用强度降低41%，温室气体排放强度降低86%[50] - 公司承诺到2025年实现已占用和积极管理建筑的直接和间接范围1和范围2排放的碳中和[50] - 公司拥有2830万平方英尺获得LEED认证的物业，其中98%为最高的黄金和白金级认证[50] - 公司新增1670万平方英尺获得Fitwel认证的建筑[50] - 2020年，公司有52座建筑（占符合条件投资组合的49%）获得ENERGY STAR认证[53] - 2021年公司积极管理的投资组合中84%的物业获得LEED、ENERGY STAR和/或Fitwel认证[62] - 公司承诺到2025年实现运营碳中和，即净零二氧化碳当量排放[62] - 到2025年，公司计划通过节能和高效运营实现约1/3的总碳减排（以2008年为基准年）[64] - 到2025年，公司计划通过现场开发可再生能源系统和采购场外可再生能源满足100%的电力需求[64] - 截至2020年底，与2008年基准年相比，能源使用强度下降41%，温室气体排放强度降低86%[65] - 自2018年以来，公司已分四次发行总计35.5亿美元的绿色债券[66] - 2018年首次发行绿色债券，净收益约9.88亿美元全部分配给旧金山Salesforce Tower物业的合格绿色项目[66] - 2019年6月发行绿色债券，净收益约8.41亿美元全部分配完毕[66] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司约有743名员工[68] - 2021年新招聘员工中43%为不同种族，53%为女性；全体员工中不同种族员工比例增加4%，女性员工比例增加1%；高管层中不同种族高管比例增加5%，女性高管比例增加6%[70] - 2021年公司晋升了11%的员工，其中43%为女性，37%为非白人[79] 公司应收票据情况 - 截至2021年12月31日，公司有两笔应收票据未偿还，总计约8800万美元[85] 公司房产税收保护协议情况 - 截至2021年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，协议于2033年12月14日到期或在满足特定条件时提前到期[89] 公司室内空气质量监测计划 - 公司计划在2022年初在超40栋建筑安装新的室内空气质量监测仪[81] 公司员工福利情况 - 公司为员工提供健康、远程医疗、牙科和视力保险等福利，还有401(k)计划并提供慷慨的匹配供款[80] - 公司员工健康计划参与者可降低健康保险扣除成本[81] 公司投资目标与方向 - 公司投资目标是为证券持有人提供季度现金股息/分配，并通过增值实现长期资本增值[84] - 公司投资主要集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区等现有市场的物业开发和收购[84] 公司融资考虑因素 - 公司融资时会考虑物业购买价格、再融资时物业估计市值等因素[90] 公司物业收购政策 - 公司政策规定收购物业时聘请独立环境顾问进行第一阶段环境评估和石棉调查[93] 公司管理结构 - 公司由11名成员组成的董事会管理，董事任期一年[97] 公司业务竞争情况 - 公司在办公室、生命科学、零售和住宅空间租赁以及酒店业务方面面临竞争，住宅物业有6处[101] 公司酒店运营情况 - 公司通过应税REIT子公司运营酒店，BPLP作为出租方有权获得酒店毛收入的一定比例，由万豪国际管理[103] - 公司酒店于2020年3月关闭，10月重新开放，关闭超两个财季且重新开放后需求和入住率下降，预计入住率在商务和休闲旅行需求加速前将保持低位[141] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致美国和全球经济严重中断，影响公司和租户的财务状况、运营结果、现金流、流动性和业绩[105] - 新冠疫情使租户难以履行义务，如无法按时支付租金、寻求租金减免或破产，影响公司现金流和收益[108] - 新冠疫情导致公司租赁活动受限，难以续租、出租空置空间或按有利条款出租[110] 公司业务依赖市场情况 - 公司业务表现依赖波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场的经济状况[112] - 这些市场的经济低迷可能导致办公空间需求减少和租金下降，影响公司运营结果[112] - 长期经济衰退可能导致公司资产或非合并合资企业投资出现“非暂时性”减值[112] 公司面临的风险 - 公司可能无法以有吸引力的条款获得债务和股权资本，全球金融市场的进一步动荡会影响公司和租户的资金获取[110] - 公司业务受经济、地缘政治、健康危机等因素影响，或致租户违约、需求下降、融资受限等后果[113] - 公司成功依赖关键人员，若失去他们的服务，可能对运营产生重大不利影响[116] - 房地产资产面临多种风险，如经济下滑、竞争、利率变化等，可能影响收入和现金流[117] - 公司物业面临激烈竞争，可能影响吸引和留住租户的能力及租金水平[118][119] - 续租或重新出租空间可能遇到困难或延迟，影响现金流和向股东分配的能力[120] - 租金控制、稳定和驱逐法规的变化可能对住宅投资组合的运营和物业价值产生重大不利影响[121] - 主要租户的破产或无力偿债可能影响物业收入和公司现金流[122] - 开发物业的实际成本可能超过预算，面临融资、成本超支、许可延误等风险[123] - 作为联邦政府承包商，若未能遵守相关要求，

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）为每股1.55美元，超出指引范围中点0.05美元，高于市场共识预期0.03美元 [51] - 2022年FFO指引范围上调至每股7.30 - 7.45美元，新中点为7.38美元，较上季度提高0.03美元 [58] - 2022年同店净营业收入（NOI）增长预期调整为2% - 3%，现金同店NOI增长预期为5% - 6% [60] - 预计2022年开发费用收入为2400 - 3000万美元，较之前增加200万美元 [61] - 第一季度FFO指引为每股1.72 - 1.74美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成180万平方英尺的租赁，较2020年第四季度增长55%，与疫情前租赁水平相当，平均租期8.6年 [9] - 截至1月底，已签署但未开始的租赁面积超过92.5万平方英尺，潜在可增加180个基点的入住率 [26] - 2022年初，在役投资组合中有超过140万平方英尺的租赁正在谈判中，其中超过42.5万平方英尺涉及当前空置空间，约45万平方英尺涉及2022年到期的租赁 [27] 开发业务 - 2021年完成非核心资产销售2.25亿美元，预计2022年处置量将增加 [19] - 第四季度交付150万平方英尺的开发项目，投资4.6亿美元，预计稳定后净营业收入增加4100万美元，为股东创造约3.8亿美元的价值 [19][20] - 当前开发管道总计340万平方英尺，投资25亿美元，已出租59%，预计未来3年净营业收入增加约1.9亿美元 [22] 停车和酒店业务 - 第四季度停车收入为2300万美元，较第三季度增长8%，目前达到疫情前水平的82%，预计每年可额外收回2000万美元或每股0.11美元 [54] - 2021年酒店全年运营略高于盈亏平衡，贡献60万美元FFO，相比2019年的1500万美元，预计未来几年可恢复0.08美元每股的贡献 [54] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 剑桥有2笔重大生命科学资本重组交易，售价约每平方英尺2200美元，资本化率低于4% [16] - 海港区有3笔重大交易，按完全所有权计算，售价约每平方英尺1500美元，资本化率为4%或更低 [16] - 中央商务区有2笔销售，每平方英尺售价700 - 950美元，资本化率在4%左右 [16] 纽约市市场 - 哈德逊广场地区2处主要资产全部或部分出售，平均每平方英尺约1400美元，稳定状态下资本化率为4.5% - 5% [17] 哥伦比亚特区市场 - 完成4笔交易，总计7.5亿美元，按完全所有权计算，平均每平方英尺售价约550 - 600美元，资本化率在5%左右 [17] 西雅图市场 - 南湖联盟地区交易价格超过每平方英尺1200美元，创当地新纪录，资本化率低于4% [17] - 弗里蒙特地区超过每平方英尺1000美元，资本化率为4%左右 [17] - 中央商务区约每平方英尺750美元，资本化率为4%左右 [17] 旧金山市场 - 顶级2000万平方英尺的市场（包括公司中央商务区投资组合）当前空置率为5.3%，加上转租空间后约为8% [42] - 第四季度完成11.2万平方英尺的中央商务区交易，现金租金增长7%，平均起始租金为每平方英尺103美元 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于优质建筑和优越位置，提供高品质办公空间以吸引企业和员工，在疫情后这一策略愈发重要 [68] - 持续与潜在私募股权合作伙伴进行对话，积极寻求市场内外的增值资产收购机会，预计2022年有更多收购活动 [18] - 不断更新开发管道，推进办公和生命科学项目的开发和再开发，预计未来将有更多项目启动 [21] - 行业内优质资产与其他资产的市场分化加剧，优质资产需求和价值上升，而普通质量建筑面临不同挑战，可能需要改造或转换用途 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年市场和经济因素总体有利，尽管奥密克戎变种带来挑战，但预计情况将改善，更多员工将返回办公室，空间需求将进一步提升 [11] - 美国经济持续复苏，预计2022年GDP增长4%，科技和生命科学创新前景乐观，为办公和实验室空间需求提供支撑 [12] - 房地产行业资本流入可能进一步增加，新办公供应因疫情需求不确定性而放缓，对办公业务长期有利 [12] - 利率上升和通货膨胀是挑战，公司在2021年进行了及时的再融资，未来一年债务融资需求有限，长期来看，高置换成本将增加现有建筑组合的价值 [13] - 劳动力市场紧张影响客户让员工返回办公室的意愿，但预计随着企业对远程工作效率、员工保留和企业文化的不满增加，这种情况将改变 [14] 其他重要信息 - 公司新任命Helen Han为投资者关系主管，她此前担任西部地区营销主管，在公司工作超过15年 [8] - 公司在第四季度的租赁成功归因于执行能力以及市场对优质资产的需求增加 [9][10] - 公司认为混合办公模式将持续存在，企业需要优质办公室来吸引员工返回工作 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场上不同质量办公空间的趋势及对整体市场的影响 - 公司认为优质与普通办公空间的市场分化正在加剧且将进一步扩大，普通质量建筑的情况因具体建筑和地区而异，部分可能会被租赁，部分可能会被改造或转换用途，随着经济增长和部分存量资产的调整，市场最终将企稳 [69][70][71] 问题2: 公司指导范围提升但存在保守因素的原因 - 公司表示虽然租赁活动增加，但租赁到入住有时间差，需要判断有多少租赁能在2022年实现收入，同时提高了指导范围的低端，是因为当前活动表明不太可能达到之前的低端水平，且没有重大负面因素影响指导 [73][74][76] 问题3: 新签约租金价差情况 - 不同地区和资产的租金价差不同，大波士顿郊区市场为7% - 14%，纽约市部分资产为5%左右，部分为持平，旧金山Embarcadero Center为7%，华盛顿特区租赁的均为空置空间无租金涨幅 [78] 问题4: 旧金山Embarcadero Center租金上升但入住率下降的情况 - 该中心的空置情况主要集中在低楼层，部分空间需要拆除或改造，预计2022年部分空间将以合理租金出租 [81][82] 问题5: 第四季度业绩中收款带来的收益及2022年情况 - 第四季度收款带来的收益接近0.01美元每股，预计2022年收款无显著增加，但部分非应计租户可能恢复应计租金，这将对收益产生非现金影响 [85][86] 问题6: 考虑建设成本上升，如何看待开发项目的回报要求 - 建设成本以高个位数增长，若租金涨幅不匹配，回报将受挑战，但公司在生命科学开发平台有土地优势，对于Platform 16等项目，将在未来几个月与合作伙伴决定是否推进，343 Madison Avenue项目还需进行拆除和获得相关批准，决策时间在近期至中期 [90][92][93] 问题7: 与旧金山市长和其他商业领袖关于改善城市状况的对话及时间线 - 公司认为旧金山受疫情影响严重，科技公司返回办公室较晚，且当地疫情管控严格，目前有越来越多的声音关注无家可归和犯罪问题，希望城市能够恢复，市长正在制定增加警力的计划，预计情况会有所改变 [96][97][98] 问题8: 租户空间需求和设计规划的变化 - 约80%的租户在增长，主要来自金融、资产管理、风险投资、私募股权和专业服务领域，建筑规划与2019年基本一致，建筑师会考虑增加公共区域，但由于企业尚未确定混合办公模式的节奏，目前变化不大，预计未来可能会有改变 [101][102][103] 问题9: 公司提到的广泛企业对远程工作不满的依据及科技公司情况 - 这一观点基于与众多企业领导者的交流以及相关调查，虽然是轶事性的，但公司认为没有企业领导者认为完全远程工作对公司有益，新变种和劳动力市场紧张影响了企业让员工返回办公室的进度，科技公司在疫情前就有远程工作的基础，疫情推动了其他行业向混合办公模式转变 [105][106][107] 问题10: 已签署但未开始的租赁增加，但入住率指导基本持平的原因 - 主要是由于租金开始时间的不确定性，例如601 Lexington Avenue的租赁谈判，不同方案可能导致收入确认时间相差18个月，因此短期内难以准确衡量对入住率的影响 [111][112] 问题11: 运营成本和资本支出与历史相比的变化 - 公司认为运营成本和资本支出与历史情况相似，因为公司一直在对主要资产进行持续的升级和改造，预计不会出现大幅增长，但会保持稳定投入 [115][116] 问题12: 租户对酒店式办公的决策情况 - 部分公司预计会有部分空间需要共享，但并非整个组织，例如资产管理公司的投资组合经理可能有专用办公室，而技术部门的部分员工可能使用共享空间，大型科技公司仍希望员工集中办公，目前很少有大公司完全采用酒店式办公模式 [120] 问题13: 租户何时会适应新的办公模式并调整租赁或使用空间的方式 - 公司认为许多客户预计会从全职现场工作转向混合办公，但仍需要办公室，第四季度的租赁数据表明企业仍在进行租赁承诺，随着奥密克戎变种影响的缓解和健康安全问题的改善，预计员工会返回办公室 [123][124] 问题14: 指导中处置情况、停车收入缺口和新冠疫情恢复金额的情况 - 指导中不包含处置情况，因为无法确定处置时间；停车收入仍短缺2000万美元或每股0.11美元，预计第一季度后期会有所改善；新冠疫情恢复金额目前约为4500万美元，其中停车2000万美元，酒店1100万美元，零售1400万美元，预计2022年零售部分收入较少，大部分将在2023年实现 [126][127] 问题15: 公司是否会进行战略调整，如进入新市场或开展新业务 - 公司有明确的业务范围，专注于门户市场，目前会将投资资本用于现有业务范围的拓展，包括西雅图、洛杉矶、生命科学和多户住宅业务等，有丰富的机会在核心市场和增长领域进行发展 [130] 问题16: 整体投资组合的按市值计价情况和市场租金增长预期 - 整体市场按市值计价约为5%，2022年除生命科学业务外，不预计其他市场租金会有强劲增长，市场供应充足仍会对租金构成压力，但公司在部分地区有嵌入式增长机会 [132][133][134] 问题17: 增值开发机会及与重新租赁风险的平衡 - 公司各地区都在寻找类似360 Park Avenue South的增值机会，会根据项目情况和回报要求进行投资决策，有些项目如Safeco Plaza虽然已出租90%，但仍有提升资产价值和提高租金的机会 [137][138] 问题18: 同店入住率下降的原因及预期变化 - 2020年疫情期间租赁活动放缓，部分到期租户搬走，而当时的租赁速度无法及时填补空缺，导致同店入住率下降，目前租赁速度加快，预计随着租赁的完成，同店入住率将开始上升 [140][141] 问题19: 旧金山和纽约市场的复苏情况比较 - 旧金山有更大的增长潜力，因为其CBD约40%以上的入住率来自科技公司，历史上科技公司的空间使用与纳斯达克综合指数有较强相关性，若科技公司需求恢复，可能会带来显著增长；纽约市主要由金融和专业服务驱动，复苏相对更渐进 [143][144] 问题20: Flex by BXP的未来发展 - 公司认为灵活办公空间市场将持续存在，预计占市场的个位数百分比，但目前公司的Flex by BXP不会增加投资，将观察市场复苏情况后再做决策，同时许多灵活办公空间运营商的经营模式发生转变，房东可能更倾向于让运营商成为管理合作伙伴 [146][147][148] 问题21: 华盛顿特区市场的租赁优惠趋势 - 租赁优惠仍处于较高水平，但租赁期限在延长，部分租赁优惠包括装修和免租期，而非现金形式 [153][154] 问题22: 第一季度指导中除G&A和酒店外是否还有其他因素 - G&A和酒店因素影响约0.08 - 0.10美元每股，投资组合有一定增长可抵消部分影响，同时利息支出略有降低 [156][157] 问题23: 360 Park Avenue South收购的战略考虑及资产重新定位设计和设施的变化 - 纽约市规模大且有多个子市场，Midtown South对科技和生命科学公司有吸引力，是公司重要的参与区域；公司将对该资产进行全面重新定位，包括建筑系统、公共区域和租户空间，以吸引科技和媒体租户，与公司在其他地区的资产定位一致 [160][161] 问题24: 使办公室利用率达到60% - 70%的条件及是否会在2022年实现，以及混合办公模式下利用率的计算方式 - 更多员工返回办公室将提高利用率，但具体利用率的计算因公司的技术和使用空间的方式而异，目前难以判断，公司观察到客户采用混合办公模式时，通常希望员工在特定工作日返回办公室，导致周一和周五的利用率低于周中 [163][164][165] 问题25: 公司推迟返回办公室是否会导致租户减少或离开办公空间 - 公司认为这对雇主考虑办公空间的影响较小，劳动力市场的变化对短期办公空间使用和位置选择的影响更大，而不是返回办公室的具体日期 [168][169] 问题26: 优质办公建筑需求增加是否会引发新一轮建设周期及何时上线 - 疫情导致办公需求不确定，开发管道整体放缓，但随着科技和生命科学公司的增长，未来仍会有对新办公空间的需求，公司自己也会进行一些开发，但不会引发大规模的建设浪潮 [171][172] 问题27: 谈判新租赁时租户是否会要求折扣 - 公司认为每个交易情况不同，大多数客户如果认为是市场交易，就会进行交易，他们能够理解公司空间的溢价或折扣情况，公司有足够的交易数据来展示市场情况，双方能够较快达成共识 [174][175] 问题28: 租户在市场内优质空间的流动性增加情况及对资本部署的影响 - 市场上租户更倾向于核心市场和优质空间，如旧金山和纽约的核心区域更具吸引力，华盛顿特区的Reston Town Center也吸引了租户从非优质郊区园区返回；对于具体项目，如3 Hudson和343 Madison，公司将根据当时的经济情况和项目条件进行评估决策 [178][179][181] 问题29: 纽约市和整体投资组合的利用率情况 - 纽约市在奥密克戎变种出现前的秋季（10 - 11月）利用率处于60%以上高位，1月急剧下降，目前正在缓慢回升；未提及整体投资组合的利用率情况 [183][184]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | ...