Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q1 2022 Earnings Conference Call May 3, 2022 11:00 AM ET Company Participants Helen Han - Vice President, Investor Relations Owen Thomas - Chief Executive Officer Douglas Linde - President Michael LaBelle - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Bryan Koop - Executive Vice President, Boston Region Ray Ritchey - Senior Executive Vice President Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets James Feldman - BofA Securities Alexander Gold ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- ...

公司物业持有与开发情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有或在合资企业中持有201处商业地产，总计约5280万平方英尺可出租净面积[18] - 截至2021年12月31日，公司有9处办公物业正在建设或重新开发，预计总面积约340万平方英尺，预计总投资约25亿美元，其中约11亿美元有待投入[25] - 公司控制的场地可支持约1770万平方英尺的新开发项目，有助于实现外部增长[42] - 截至2021年12月31日，公司拥有或有合资权益的商业地产物业201处，净可租面积约5280万平方英尺，其中9处在建/重建物业净可租面积约340万平方英尺[193] - 2021年12月31日，767 Fifth Avenue（通用汽车大厦，60%所有权）出租率为90.3%，净可租面积1959046平方英尺[194] - 2021年12月31日，200 Clarendon Street出租率为97.3%，净可租面积1768799平方英尺[194] - 2021年12月31日，601 Lexington Avenue（55%所有权）出租率为95.7%，净可租面积1671749平方英尺[194] - 2021年12月31日，399 Park Avenue出租率为96.8%，净可租面积1577544平方英尺[194] - 2021年12月31日，Salesforce Tower出租率为100.0%，净可租面积1420682平方英尺[194] - 2021年12月31日，100 Federal Street（55%所有权）出租率为97.9%，净可租面积1238461平方英尺[194] - 2021年12月31日，Times Square Tower（55%所有权）出租率为85.3%，净可租面积1225448平方英尺[194] - 2021年12月31日，800 Boylston Street - The Prudential Center出租率为90.1%，净可租面积1197745平方英尺[194] - 2021年12月31日，Colorado Center（50%所有权）出租率为87.8%，净可租面积1130605平方英尺[194] - 南市场（South of Market）物业出租率为99.0%，建筑数量3栋，可出租净面积623,250平方英尺[196] - 山景研究园（Mountain View Research Park）物业出租率为82.0%，建筑数量15栋，可出租净面积542,264平方英尺[196] - 901纽约大道（901 New York Avenue）物业出租率为74.4%，建筑数量1栋，可出租净面积541,743平方英尺[196] - 101亨廷顿大道 - 保诚中心（101 Huntington Avenue - The Prudential Center）物业出租率为100.0%，建筑数量1栋，可出租净面积506,476平方英尺[196] - 145百老汇（145 Broadway）物业出租率为99.1%，建筑数量1栋，可出租净面积490,086平方英尺[196] - 601马萨诸塞大道（601 Massachusetts Avenue）物业出租率为98.7%，建筑数量1栋，可出租净面积478,667平方英尺[196] - 2200宾夕法尼亚大道（2200 Pennsylvania Avenue）物业出租率为97.3%，建筑数量1栋，可出租净面积459,667平方英尺[196] - 一号自由广场（One Freedom Square）物业出租率为84.7%，建筑数量1栋，可出租净面积429,541平方英尺[196] - 二号自由广场（Two Freedom Square）物业出租率为100.0%，建筑数量1栋，可出租净面积423,222平方英尺[196] - 市场广场北（Market Square North）物业出租率为77.9%，建筑数量1栋，可出租净面积417,989平方英尺[196] - 截至2021年12月31日，在运营物业出租率为88.8%，物业数量192个，可出租净面积49,384,706平方英尺[200][202] - 在建物业出租率为59.0%，物业数量9个，可出租净面积3,367,592平方英尺[202] - 公司总投资组合物业数量201个，可出租净面积52,752,298平方英尺[202] 公司权益持有情况 - 截至2022年2月14日，公司拥有BPLP约89.6%的经济权益[21] 公司物业交易情况 - 2021年6月2日，公司以约1亿美元现金收购马萨诸塞州沃尔瑟姆的153 & 211 Second Avenue[22] - 2021年10月25日，公司出售马萨诸塞州列克星敦的181,191和201 Spring Street物业，总售价1.915亿美元，BXP和BPLP分别实现约1.156亿美元和约1.171亿美元的房地产销售收益[24] - 2021年12月14日，公司收购曼哈顿中城南360 Park Avenue South物业，总价约3.007亿美元，随后再融资新抵押贷款2.2亿美元，可变利率为调整后期限SOFR加2.40%[30] 公司租赁协议情况 - 2021年5月19日，公司修订华盛顿特区萨姆纳广场的地面租赁协议，将租期延长15年，需在2021年支付2300万美元租金[27] 公司债务偿还与融资情况 - 2021年3月26日，公司用现有现金偿还马萨诸塞州剑桥大学广场物业的抵押贷款，约90万美元，固定年利率6.94%[28] - 2021年12月10日，公司持有55%权益的合并实体为纽约市601 Lexington Avenue物业的抵押贷款进行再融资，新贷款本金10亿美元，固定年利率2.79%[28] - 2021年2月14日，公司赎回本金8.5亿美元、利率4.125%的优先票据，赎回价格约8.587亿美元，提前偿债损失约40万美元[31] - 2021年3月16日，公司公开发行本金8.5亿美元、利率2.550%的无担保优先票据，净收益约8.392亿美元，同时偿还5亿美元延迟提取定期贷款，提前偿债损失约50万美元[31] - 2021年6月15日，公司修订并重述信贷安排，新信贷安排最高借款15亿美元，到期日延至2026年6月15日，适用利率和费用有调整[31] - 2021年9月29日，公司公开发行本金8.5亿美元、利率2.450%的无担保优先票据，净收益约8.425亿美元[31] - 2021年10月15日，公司赎回本金10亿美元、利率3.85%的优先票据，赎回价格约10.5亿美元，提前偿债损失约4420万美元[31] - 截至2022年2月14日，公司有2.65亿美元未偿还可变利率债务[159] - 截至2022年2月14日，公司合并债务约为130亿美元（不包括非合并合资企业债务）[164] - 公司合并债务为13,018,348美元[166] 公司权益交易情况 - 2021年，公司收购523,969个有限合伙权益普通单位，赎回80,000股5.25%系列B累积可赎回优先股，支付赎回价格约2.013亿美元[33] - 2021年12月14日，公司发行约866,503个运营合伙单位用于收购，价值约9970万美元[33] 公司合资企业情况 - 2021年，公司在联合 ventures 有多项动作，包括开发、出售权益、项目投入使用等，如2月25日参与开发751 Gateway，3月30日出售安纳波利斯交界处合资企业50%权益获净现金约1780万美元和收益约1030万美元[34] 公司激励计划情况 - 2021年2月2日，公司批准新的基于股权的长期激励计划，价值约1530万美元；2月5日，2018年MYLTIP奖励最终确定为目标的29.2%，约460万美元[37] 公司租赁期限与到期情况 - 截至2021年12月31日，公司已签订租约的加权平均租赁期限约为7.9年，2022年到期租约面积占总面积约6.4%[47] 公司荣誉与评级情况 - 2021年公司在GRESB评估中连续第六年获得5星评级，连续第十年获得“绿色之星”称号[50] - 2021年公司在《新闻周刊》美国最具责任感公司榜单中排名从2020年的第56位升至第31位，在房地产行业排名第一[50] - 公司入选道琼斯可持续发展指数北美榜单，在参评房地产公司中得分处于第93百分位[50] - 公司在《福布斯》绿色增长50强榜单中排名第4[50] 公司环保情况 - 截至2020年底，与2008年基准年相比，公司能源使用强度降低41%，温室气体排放强度降低86%[50] - 公司承诺到2025年实现已占用和积极管理建筑的直接和间接范围1和范围2排放的碳中和[50] - 公司拥有2830万平方英尺获得LEED认证的物业，其中98%为最高的黄金和白金级认证[50] - 公司新增1670万平方英尺获得Fitwel认证的建筑[50] - 2020年，公司有52座建筑（占符合条件投资组合的49%）获得ENERGY STAR认证[53] - 2021年公司积极管理的投资组合中84%的物业获得LEED、ENERGY STAR和/或Fitwel认证[62] - 公司承诺到2025年实现运营碳中和，即净零二氧化碳当量排放[62] - 到2025年，公司计划通过节能和高效运营实现约1/3的总碳减排（以2008年为基准年）[64] - 到2025年，公司计划通过现场开发可再生能源系统和采购场外可再生能源满足100%的电力需求[64] - 截至2020年底，与2008年基准年相比，能源使用强度下降41%，温室气体排放强度降低86%[65] - 自2018年以来，公司已分四次发行总计35.5亿美元的绿色债券[66] - 2018年首次发行绿色债券，净收益约9.88亿美元全部分配给旧金山Salesforce Tower物业的合格绿色项目[66] - 2019年6月发行绿色债券，净收益约8.41亿美元全部分配完毕[66] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司约有743名员工[68] - 2021年新招聘员工中43%为不同种族，53%为女性；全体员工中不同种族员工比例增加4%，女性员工比例增加1%；高管层中不同种族高管比例增加5%，女性高管比例增加6%[70] - 2021年公司晋升了11%的员工，其中43%为女性，37%为非白人[79] 公司应收票据情况 - 截至2021年12月31日，公司有两笔应收票据未偿还，总计约8800万美元[85] 公司房产税收保护协议情况 - 截至2021年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，协议于2033年12月14日到期或在满足特定条件时提前到期[89] 公司室内空气质量监测计划 - 公司计划在2022年初在超40栋建筑安装新的室内空气质量监测仪[81] 公司员工福利情况 - 公司为员工提供健康、远程医疗、牙科和视力保险等福利，还有401(k)计划并提供慷慨的匹配供款[80] - 公司员工健康计划参与者可降低健康保险扣除成本[81] 公司投资目标与方向 - 公司投资目标是为证券持有人提供季度现金股息/分配，并通过增值实现长期资本增值[84] - 公司投资主要集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区等现有市场的物业开发和收购[84] 公司融资考虑因素 - 公司融资时会考虑物业购买价格、再融资时物业估计市值等因素[90] 公司物业收购政策 - 公司政策规定收购物业时聘请独立环境顾问进行第一阶段环境评估和石棉调查[93] 公司管理结构 - 公司由11名成员组成的董事会管理，董事任期一年[97] 公司业务竞争情况 - 公司在办公室、生命科学、零售和住宅空间租赁以及酒店业务方面面临竞争，住宅物业有6处[101] 公司酒店运营情况 - 公司通过应税REIT子公司运营酒店，BPLP作为出租方有权获得酒店毛收入的一定比例，由万豪国际管理[103] - 公司酒店于2020年3月关闭，10月重新开放，关闭超两个财季且重新开放后需求和入住率下降，预计入住率在商务和休闲旅行需求加速前将保持低位[141] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致美国和全球经济严重中断，影响公司和租户的财务状况、运营结果、现金流、流动性和业绩[105] - 新冠疫情使租户难以履行义务，如无法按时支付租金、寻求租金减免或破产，影响公司现金流和收益[108] - 新冠疫情导致公司租赁活动受限，难以续租、出租空置空间或按有利条款出租[110] 公司业务依赖市场情况 - 公司业务表现依赖波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场的经济状况[112] - 这些市场的经济低迷可能导致办公空间需求减少和租金下降，影响公司运营结果[112] - 长期经济衰退可能导致公司资产或非合并合资企业投资出现“非暂时性”减值[112] 公司面临的风险 - 公司可能无法以有吸引力的条款获得债务和股权资本，全球金融市场的进一步动荡会影响公司和租户的资金获取[110] - 公司业务受经济、地缘政治、健康危机等因素影响，或致租户违约、需求下降、融资受限等后果[113] - 公司成功依赖关键人员，若失去他们的服务，可能对运营产生重大不利影响[116] - 房地产资产面临多种风险，如经济下滑、竞争、利率变化等，可能影响收入和现金流[117] - 公司物业面临激烈竞争，可能影响吸引和留住租户的能力及租金水平[118][119] - 续租或重新出租空间可能遇到困难或延迟，影响现金流和向股东分配的能力[120] - 租金控制、稳定和驱逐法规的变化可能对住宅投资组合的运营和物业价值产生重大不利影响[121] - 主要租户的破产或无力偿债可能影响物业收入和公司现金流[122] - 开发物业的实际成本可能超过预算，面临融资、成本超支、许可延误等风险[123] - 作为联邦政府承包商，若未能遵守相关要求，

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）为每股1.55美元，超出指引范围中点0.05美元，高于市场共识预期0.03美元 [51] - 2022年FFO指引范围上调至每股7.30 - 7.45美元，新中点为7.38美元，较上季度提高0.03美元 [58] - 2022年同店净营业收入（NOI）增长预期调整为2% - 3%，现金同店NOI增长预期为5% - 6% [60] - 预计2022年开发费用收入为2400 - 3000万美元，较之前增加200万美元 [61] - 第一季度FFO指引为每股1.72 - 1.74美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成180万平方英尺的租赁，较2020年第四季度增长55%，与疫情前租赁水平相当，平均租期8.6年 [9] - 截至1月底，已签署但未开始的租赁面积超过92.5万平方英尺，潜在可增加180个基点的入住率 [26] - 2022年初，在役投资组合中有超过140万平方英尺的租赁正在谈判中，其中超过42.5万平方英尺涉及当前空置空间，约45万平方英尺涉及2022年到期的租赁 [27] 开发业务 - 2021年完成非核心资产销售2.25亿美元，预计2022年处置量将增加 [19] - 第四季度交付150万平方英尺的开发项目，投资4.6亿美元，预计稳定后净营业收入增加4100万美元，为股东创造约3.8亿美元的价值 [19][20] - 当前开发管道总计340万平方英尺，投资25亿美元，已出租59%，预计未来3年净营业收入增加约1.9亿美元 [22] 停车和酒店业务 - 第四季度停车收入为2300万美元，较第三季度增长8%，目前达到疫情前水平的82%，预计每年可额外收回2000万美元或每股0.11美元 [54] - 2021年酒店全年运营略高于盈亏平衡，贡献60万美元FFO，相比2019年的1500万美元，预计未来几年可恢复0.08美元每股的贡献 [54] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 剑桥有2笔重大生命科学资本重组交易，售价约每平方英尺2200美元，资本化率低于4% [16] - 海港区有3笔重大交易，按完全所有权计算，售价约每平方英尺1500美元，资本化率为4%或更低 [16] - 中央商务区有2笔销售，每平方英尺售价700 - 950美元，资本化率在4%左右 [16] 纽约市市场 - 哈德逊广场地区2处主要资产全部或部分出售，平均每平方英尺约1400美元，稳定状态下资本化率为4.5% - 5% [17] 哥伦比亚特区市场 - 完成4笔交易，总计7.5亿美元，按完全所有权计算，平均每平方英尺售价约550 - 600美元，资本化率在5%左右 [17] 西雅图市场 - 南湖联盟地区交易价格超过每平方英尺1200美元，创当地新纪录，资本化率低于4% [17] - 弗里蒙特地区超过每平方英尺1000美元，资本化率为4%左右 [17] - 中央商务区约每平方英尺750美元，资本化率为4%左右 [17] 旧金山市场 - 顶级2000万平方英尺的市场（包括公司中央商务区投资组合）当前空置率为5.3%，加上转租空间后约为8% [42] - 第四季度完成11.2万平方英尺的中央商务区交易，现金租金增长7%，平均起始租金为每平方英尺103美元 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于优质建筑和优越位置，提供高品质办公空间以吸引企业和员工，在疫情后这一策略愈发重要 [68] - 持续与潜在私募股权合作伙伴进行对话，积极寻求市场内外的增值资产收购机会，预计2022年有更多收购活动 [18] - 不断更新开发管道，推进办公和生命科学项目的开发和再开发，预计未来将有更多项目启动 [21] - 行业内优质资产与其他资产的市场分化加剧，优质资产需求和价值上升，而普通质量建筑面临不同挑战，可能需要改造或转换用途 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年市场和经济因素总体有利，尽管奥密克戎变种带来挑战，但预计情况将改善，更多员工将返回办公室，空间需求将进一步提升 [11] - 美国经济持续复苏，预计2022年GDP增长4%，科技和生命科学创新前景乐观，为办公和实验室空间需求提供支撑 [12] - 房地产行业资本流入可能进一步增加，新办公供应因疫情需求不确定性而放缓，对办公业务长期有利 [12] - 利率上升和通货膨胀是挑战，公司在2021年进行了及时的再融资，未来一年债务融资需求有限，长期来看，高置换成本将增加现有建筑组合的价值 [13] - 劳动力市场紧张影响客户让员工返回办公室的意愿，但预计随着企业对远程工作效率、员工保留和企业文化的不满增加，这种情况将改变 [14] 其他重要信息 - 公司新任命Helen Han为投资者关系主管，她此前担任西部地区营销主管，在公司工作超过15年 [8] - 公司在第四季度的租赁成功归因于执行能力以及市场对优质资产的需求增加 [9][10] - 公司认为混合办公模式将持续存在，企业需要优质办公室来吸引员工返回工作 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场上不同质量办公空间的趋势及对整体市场的影响 - 公司认为优质与普通办公空间的市场分化正在加剧且将进一步扩大，普通质量建筑的情况因具体建筑和地区而异，部分可能会被租赁，部分可能会被改造或转换用途，随着经济增长和部分存量资产的调整，市场最终将企稳 [69][70][71] 问题2: 公司指导范围提升但存在保守因素的原因 - 公司表示虽然租赁活动增加，但租赁到入住有时间差，需要判断有多少租赁能在2022年实现收入，同时提高了指导范围的低端，是因为当前活动表明不太可能达到之前的低端水平，且没有重大负面因素影响指导 [73][74][76] 问题3: 新签约租金价差情况 - 不同地区和资产的租金价差不同，大波士顿郊区市场为7% - 14%，纽约市部分资产为5%左右，部分为持平，旧金山Embarcadero Center为7%，华盛顿特区租赁的均为空置空间无租金涨幅 [78] 问题4: 旧金山Embarcadero Center租金上升但入住率下降的情况 - 该中心的空置情况主要集中在低楼层，部分空间需要拆除或改造，预计2022年部分空间将以合理租金出租 [81][82] 问题5: 第四季度业绩中收款带来的收益及2022年情况 - 第四季度收款带来的收益接近0.01美元每股，预计2022年收款无显著增加，但部分非应计租户可能恢复应计租金，这将对收益产生非现金影响 [85][86] 问题6: 考虑建设成本上升，如何看待开发项目的回报要求 - 建设成本以高个位数增长，若租金涨幅不匹配，回报将受挑战，但公司在生命科学开发平台有土地优势，对于Platform 16等项目，将在未来几个月与合作伙伴决定是否推进，343 Madison Avenue项目还需进行拆除和获得相关批准，决策时间在近期至中期 [90][92][93] 问题7: 与旧金山市长和其他商业领袖关于改善城市状况的对话及时间线 - 公司认为旧金山受疫情影响严重，科技公司返回办公室较晚，且当地疫情管控严格，目前有越来越多的声音关注无家可归和犯罪问题，希望城市能够恢复，市长正在制定增加警力的计划，预计情况会有所改变 [96][97][98] 问题8: 租户空间需求和设计规划的变化 - 约80%的租户在增长，主要来自金融、资产管理、风险投资、私募股权和专业服务领域，建筑规划与2019年基本一致，建筑师会考虑增加公共区域，但由于企业尚未确定混合办公模式的节奏，目前变化不大，预计未来可能会有改变 [101][102][103] 问题9: 公司提到的广泛企业对远程工作不满的依据及科技公司情况 - 这一观点基于与众多企业领导者的交流以及相关调查，虽然是轶事性的，但公司认为没有企业领导者认为完全远程工作对公司有益，新变种和劳动力市场紧张影响了企业让员工返回办公室的进度，科技公司在疫情前就有远程工作的基础，疫情推动了其他行业向混合办公模式转变 [105][106][107] 问题10: 已签署但未开始的租赁增加，但入住率指导基本持平的原因 - 主要是由于租金开始时间的不确定性，例如601 Lexington Avenue的租赁谈判，不同方案可能导致收入确认时间相差18个月，因此短期内难以准确衡量对入住率的影响 [111][112] 问题11: 运营成本和资本支出与历史相比的变化 - 公司认为运营成本和资本支出与历史情况相似，因为公司一直在对主要资产进行持续的升级和改造，预计不会出现大幅增长，但会保持稳定投入 [115][116] 问题12: 租户对酒店式办公的决策情况 - 部分公司预计会有部分空间需要共享，但并非整个组织，例如资产管理公司的投资组合经理可能有专用办公室，而技术部门的部分员工可能使用共享空间，大型科技公司仍希望员工集中办公，目前很少有大公司完全采用酒店式办公模式 [120] 问题13: 租户何时会适应新的办公模式并调整租赁或使用空间的方式 - 公司认为许多客户预计会从全职现场工作转向混合办公，但仍需要办公室，第四季度的租赁数据表明企业仍在进行租赁承诺，随着奥密克戎变种影响的缓解和健康安全问题的改善，预计员工会返回办公室 [123][124] 问题14: 指导中处置情况、停车收入缺口和新冠疫情恢复金额的情况 - 指导中不包含处置情况，因为无法确定处置时间；停车收入仍短缺2000万美元或每股0.11美元，预计第一季度后期会有所改善；新冠疫情恢复金额目前约为4500万美元，其中停车2000万美元，酒店1100万美元，零售1400万美元，预计2022年零售部分收入较少，大部分将在2023年实现 [126][127] 问题15: 公司是否会进行战略调整，如进入新市场或开展新业务 - 公司有明确的业务范围，专注于门户市场，目前会将投资资本用于现有业务范围的拓展，包括西雅图、洛杉矶、生命科学和多户住宅业务等，有丰富的机会在核心市场和增长领域进行发展 [130] 问题16: 整体投资组合的按市值计价情况和市场租金增长预期 - 整体市场按市值计价约为5%，2022年除生命科学业务外，不预计其他市场租金会有强劲增长，市场供应充足仍会对租金构成压力，但公司在部分地区有嵌入式增长机会 [132][133][134] 问题17: 增值开发机会及与重新租赁风险的平衡 - 公司各地区都在寻找类似360 Park Avenue South的增值机会，会根据项目情况和回报要求进行投资决策，有些项目如Safeco Plaza虽然已出租90%，但仍有提升资产价值和提高租金的机会 [137][138] 问题18: 同店入住率下降的原因及预期变化 - 2020年疫情期间租赁活动放缓，部分到期租户搬走，而当时的租赁速度无法及时填补空缺，导致同店入住率下降，目前租赁速度加快，预计随着租赁的完成，同店入住率将开始上升 [140][141] 问题19: 旧金山和纽约市场的复苏情况比较 - 旧金山有更大的增长潜力，因为其CBD约40%以上的入住率来自科技公司，历史上科技公司的空间使用与纳斯达克综合指数有较强相关性，若科技公司需求恢复，可能会带来显著增长；纽约市主要由金融和专业服务驱动，复苏相对更渐进 [143][144] 问题20: Flex by BXP的未来发展 - 公司认为灵活办公空间市场将持续存在，预计占市场的个位数百分比，但目前公司的Flex by BXP不会增加投资，将观察市场复苏情况后再做决策，同时许多灵活办公空间运营商的经营模式发生转变，房东可能更倾向于让运营商成为管理合作伙伴 [146][147][148] 问题21: 华盛顿特区市场的租赁优惠趋势 - 租赁优惠仍处于较高水平，但租赁期限在延长，部分租赁优惠包括装修和免租期，而非现金形式 [153][154] 问题22: 第一季度指导中除G&A和酒店外是否还有其他因素 - G&A和酒店因素影响约0.08 - 0.10美元每股，投资组合有一定增长可抵消部分影响，同时利息支出略有降低 [156][157] 问题23: 360 Park Avenue South收购的战略考虑及资产重新定位设计和设施的变化 - 纽约市规模大且有多个子市场，Midtown South对科技和生命科学公司有吸引力，是公司重要的参与区域；公司将对该资产进行全面重新定位，包括建筑系统、公共区域和租户空间，以吸引科技和媒体租户，与公司在其他地区的资产定位一致 [160][161] 问题24: 使办公室利用率达到60% - 70%的条件及是否会在2022年实现，以及混合办公模式下利用率的计算方式 - 更多员工返回办公室将提高利用率，但具体利用率的计算因公司的技术和使用空间的方式而异，目前难以判断，公司观察到客户采用混合办公模式时，通常希望员工在特定工作日返回办公室，导致周一和周五的利用率低于周中 [163][164][165] 问题25: 公司推迟返回办公室是否会导致租户减少或离开办公空间 - 公司认为这对雇主考虑办公空间的影响较小，劳动力市场的变化对短期办公空间使用和位置选择的影响更大，而不是返回办公室的具体日期 [168][169] 问题26: 优质办公建筑需求增加是否会引发新一轮建设周期及何时上线 - 疫情导致办公需求不确定，开发管道整体放缓，但随着科技和生命科学公司的增长，未来仍会有对新办公空间的需求，公司自己也会进行一些开发，但不会引发大规模的建设浪潮 [171][172] 问题27: 谈判新租赁时租户是否会要求折扣 - 公司认为每个交易情况不同，大多数客户如果认为是市场交易，就会进行交易，他们能够理解公司空间的溢价或折扣情况，公司有足够的交易数据来展示市场情况，双方能够较快达成共识 [174][175] 问题28: 租户在市场内优质空间的流动性增加情况及对资本部署的影响 - 市场上租户更倾向于核心市场和优质空间，如旧金山和纽约的核心区域更具吸引力，华盛顿特区的Reston Town Center也吸引了租户从非优质郊区园区返回；对于具体项目，如3 Hudson和343 Madison，公司将根据当时的经济情况和项目条件进行评估决策 [178][179][181] 问题29: 纽约市和整体投资组合的利用率情况 - 纽约市在奥密克戎变种出现前的秋季（10 - 11月）利用率处于60%以上高位，1月急剧下降，目前正在缓慢回升；未提及整体投资组合的利用率情况 [183][184]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.73美元，比指引中点高0.04美元，比市场共识高0.03美元，主要源于更好的投资组合NOI，包括0.02美元的更高租金和停车收入，以及约0.02美元的低于预期运营费用 [31] - 第三季度停车收入达2200万美元，相比2019年第三季度的2800万美元，已恢复超50%，按第三季度运行率年化计算，距离2019年的1.13亿美元年停车收入水平还有约2500万美元或每股0.14美元待恢复 [32] - 第三季度零售租赁收入为4360万美元，按年化计算比2019年的1.9亿美元少1600万美元 [33] - 2021年第四季度FFO指引为每股1.50 - 1.52美元，全年指引为每股6.50 - 6.52美元，第四季度指引包含0.25美元的债券再融资赎回费用，排除该费用后，第四季度指引中点比第三季度结果高0.03美元 [34] - 2022年FFO指引为每股7.25 - 7.45美元，中点为7.35美元，较2021年指引中点增长13%或每股0.84美元，增长主要来自开发和收购、同店投资组合增长以及更低的利息费用 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成超140万平方英尺的租赁，远高于第一季度的两倍，高于第二季度，略低于长期第三季度平均水平，第三季度签署的租约加权平均期限为9.3年，而第二季度为7.5年，年初至今已完成330万平方英尺的租赁，平均租约期限为8.3年 [7] - 第二季度第二代租赁统计数据较弱，若排除10.5万平方英尺的短期交易，统计数据将从下降14%变为基本持平，且交易成本也显著低于正常水平 [19] 开发业务 - 本季度交付了100 Causeway的50万平方英尺Verizon及其他租户空间，以及Reston Next的28.5万平方英尺Fannie Mae空间，目前共有430万平方英尺的开发项目正在进行，其中72%已预租，这些未来交付项目加上近期交付项目的稳定运营，预计未来几年将为NOI增加约1.9亿美元，使年度NOI增长3.8% [13] 酒店业务 - 肯德尔广场酒店在六个季度后首次实现盈利，贡献了约100万美元的正NOI，预计最终将恢复到或超过2019年的1500万美元年度NOI，但2022年不太可能实现 [32] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 上周纽约市的入住率达到52%，高端建筑租赁活动良好，小型和中型金融公司及专业服务公司的租户需求增加，转租空间逐渐减少，净有效租金较疫情前水平下降10% - 15%，本季度在CBD投资组合完成八笔交易，共计11.3万平方英尺，另有34万平方英尺的租约正在谈判中 [9][20][21] 旧金山市场 - 城市市区复苏滞后，每日入住率远低于其他城市市场，转租空间有所减少，但整体可用性仍较高，本季度完成超10万平方英尺的租赁，包括Embarcadero的四笔整层交易，平均起始租金较到期租金上涨21%，另有10.6万平方英尺的租约正在谈判中 [25][26] 华盛顿特区市场 - 继续减少Net Square 901 New York Avenue和Market Square North的可用空间，第三季度完成七笔交易，共计4.9万平方英尺，10月又签署了3.2万平方英尺的租约，Reston的科技租户和国防及国土安全承包商持续扩张，Reston Next开发项目本周开业，租金开始达到60美元左右 [24] 波士顿市场 - 高端市场特别是Back Bay的可用空间有限，租金维持在疫情前水平，优惠仅略有增加，本季度与Wellington的提前续约，将在2023年终止100 Federal Street的15.6万平方英尺租约，预计重新出租可创造额外价值，Back Bay投资组合完成7.3万平方英尺的租赁，另有约5万平方英尺的租约正在谈判中，郊区的生命科学业务活跃 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2022年FFO将实现13%的强劲增长，主要驱动因素包括交付大量已租赁的新开发项目和收购项目、同店投资组合增长以及再融资活动降低利息费用 [35] - 公司专注于六个沿海大型门户市场，在这些市场发展生命科学和办公业务，同时不断更新投资组合，出售认为可获得好价格的资产 [89][83] - 公司正在考虑重启Platform 16开发项目，并关注4th and Harrison的开发机会，同时对其他有意义的投资持开放态度 [56] - 公司认为灵活办公空间将是未来办公业务的重要组成部分，但目前市场需要先恢复，未来是否增长以及如何增长将取决于房东的决策 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在从疫情中复苏，GDP在第二季度增长6.7%，预计第三季度因Delta变种感染激增而放缓，但每日感染水平已从9月高点下降超50%，有利于未来季度的经济增长，失业率为4.8%，劳动力市场竞争激烈，年度通胀率在9月仍高达5.4%，10年期美国国债收益率自上次财报电话会议以来上涨约40个基点至1.6% [5][6] - 公司认为租户致力于将办公室作为协作、创新和培训的首选地点，随着时间推移，雇主将更强烈地鼓励员工返回办公室工作 [7][9] - 公司预计2022年入住率将缓慢上升，租赁活动将逐渐增加，特别是在2023年，随着公司实验的完成和对人力资本和物理资本的明确预期，市场需求将大幅回升 [20][91] 其他重要信息 - 供应链挑战对公司的资本支出产生了时间和成本上的影响，但公司仍能按时并在预算内交付当前开发项目，对于未来八到十二个月开始的项目，公司在预算中使用5% - 6%的成本增长 [15][16] - 能源供应短缺影响公司运营预算，公司在2022年大部分电力成本已对冲，但波士顿地区预计将出现两位数的边际电力成本增长，安全、清洁和工程劳动力成本因劳动力短缺而持续上升，但公司的租赁合约形式使这些成本对运营结果的影响较小 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前仍在占用但未全额支付租金的零售租户季度金额是多少 - 公司目前零售收入份额为4360万美元，年度缺口约1600万美元，大部分缺口来自填补空置空间，而非租户租金延期支付，旧金山的租户未全部恢复入住和支付租金，预计约为每年200万美元 [42] - 目前有超过25万平方英尺的空间预计在2022年末或2023年初开始产生租金，平均租金约为每平方英尺45美元净租金，预计将带来1100 - 1200万美元的增量收入 [43] 问题2: 2022年平均入住率88% - 90%的范围，是由于租赁开始时间的不确定性，还是因为仍需签署和开始的租约 - 目前约88%以上的空间已租赁，有80万平方英尺的已签署租约尚未开始，大部分将在2022年下半年开始，公司正在就约25%（约70万平方英尺）的290万平方英尺到期空间进行续约谈判，且公司每季度通常能完成超100万平方英尺的租赁，因此租赁空间并非难题，主要挑战在于时间的不确定性 [45] 问题3: 除纽约外，其他市场的净有效租金与疫情前相比的指标如何 - 旧金山和波士顿的租金和优惠基本未变，郊区波士顿和剑桥因生命科学业务增加，租金有所上升，华盛顿特区的租金略有下降，因优惠略有增加，但租金与疫情前基本一致，该市场在疫情前就面临挑战，目前情况依旧 [48] 问题4: 租赁管道中，新进入市场的租户与从其他建筑搬迁或升级的租户比例如何 - 很少有公司从其他地方搬迁到这些市场，大部分需求来自提升品质、扩大空间或从较差建筑整合到更好建筑，除生命科学领域的新成立公司外 [49] 问题5: 市场空置率预计会如何变化，公司能否在市场空置率保持不变的情况下提高入住率 - 市场空置率的变化部分取决于转租空间的吸收情况，随着转租空间的吸收，整体市场统计数据将得到改善，公司预计将跑赢市场，但无法确定公司的百分比变化是否高于或低于市场，因为不清楚转租空间的吸收程度 [50] 问题6: 本季度签署租约的租赁价差是多少 - 旧金山的价差约为20%，纽约市较大交易的价差有涨有跌，整体较为平稳，大波士顿市场几乎所有交易的租金都有所上涨，华盛顿特区Reston的交易租金根据租户租赁时间长短有适度涨跌 [53] 问题7: 如何看待旧金山市场的复苏潜力，以及公司是否愿意在该市进一步投资 - COVID对旧金山的影响最大，科技租户的远程工作和严格的COVID规定导致该市复苏滞后，但旧金山仍是科技之都，公司相信其长期复苏潜力，将继续在该地区投资，考虑重启Platform 16开发项目，并关注4th and Harrison的开发机会 [56] 问题8: 供应链问题是否会延迟或减少公司或竞争对手的开发项目 - 通货膨胀可能使新建筑所需的租金上涨，投机性办公开发在当前市场具有挑战性，但仍有客户需要新建筑，公司对某些市场持乐观态度，如硅谷，公司正在考虑重启Platform 16开发项目 [58][59] 问题9: 短期租约对未来季度的租赁价差会有多大拖累 - 短期租约的影响已基本过去，租户可能会长期续约，租金将大幅上涨，未来几个季度纽约市的租金增长可能并非市场改善所致，而是因为摆脱了短期租约的影响 [60] 问题10: 与CEO和办公室经理交谈时，他们推迟员工返回办公室的原因是什么 - 普遍而言，CEO和企业领导者希望员工返回办公室，但秋季的延迟主要是由于健康安全问题，如Delta变种感染水平上升和口罩规定，同时，紧张的劳动力市场和部分员工希望继续远程工作也导致了一些延迟，但随着时间推移，更多公司将鼓励员工返回办公室 [63][64] 问题11: 公司生命科学开发项目有哪些潜在扩展区域，是否会进入新市场 - 美国近一半的实验室空间位于波士顿和旧金山地区，公司的最佳机会是开发现有土地和重新开发项目，同时公司对新收购持开放态度，将首先关注现有活跃市场 [67] 问题12: 能否量化2022年同店现金NOI增长中，零售、酒店和核心办公业务的贡献 - 停车业务的恢复将带来显著收益，住宅物业的定价改善和租赁机会也将有所贡献，酒店业务的影响较难预测，预计会有所改善但不会有巨大影响，投资组合的其他部分增长较为温和，随着租约开始产生收入，入住率的改善将在2023年加速 [70] 问题13: 纽约和旧金山的复苏轨迹是否会相同，旧金山滞后的独特因素有哪些 - 旧金山滞后是由于卫生部门和政治领导的决策，当该市出现大规模的返回办公室浪潮时，预计将迅速复苏，与纽约不同，旧金山在疫情前没有供应问题，其复苏机会在于劳动力的回归和公司将员工聚集在一起的意愿，目前转租空间占比高于历史水平，若这些空间被重新占用，将改变该市的复苏轨迹 [72][73] 问题14: 目前的租赁和投资销售活动集中在高品质资产上，是否会刺激新开发，从而损害市场整体 - 目前市场的可用性水平较高，包括转租空间，这将是一个逆风因素，同时建筑成本因供应链问题上升，使得开发更加困难，因此公司认为这不是当前面临的主要风险 [77] 问题15: 公司高运营利润率的可持续性如何，疫情期间实现的费用节省在利用率和实际入住率增加时是否会持续 - 公司预计运营利润率将继续保持在63.5% - 64.5%之间，运营费用的增加大部分将转嫁给租户，因此预计不会对利润率产生重大影响，从长期来看，公司的运营利润率一直保持在一定范围内 [78] 问题16: 公司较旧的非租赁认证办公产品的高空置率是否会使公司重新考虑这些资产的战略适应性，以及进行资本密集型重新开发是否经济合理 - 公司对整个投资组合充满信心，正在进行多项翻新和转换项目，如将Bay Colony的部分建筑转换为生命科学建筑，将651 Gateway转换为生命科学用途，公司一直在更新投资组合，出售认为可获得好价格的资产 [81][82][83] 问题17: 稳定状态下的入住率会达到多少，入住率和租赁需求未来是否会脱钩 - 公司认为入住率应恢复到100%，但可能不是每周的每一天，周一和周五可能会较慢，随着时间推移，租户可能会考虑更多的空间因素，以适应疫情后的健康和安全需求 [85][86] 问题18: 谈谈Dock 72与租户的对话和对该建筑的感受 - 公司对Dock 72的一笔交易感到满意，有一份19.2万平方英尺的租约正在进行中，预建项目有一些进展，更多人前往海军造船厂参观该建筑 [87] 问题19: 如何看待迈阿密作为潜在新市场，以及其他可能进入的市场 - 公司专注于目前运营的六个沿海大型门户市场，认为这些市场拥有重要的知识工作者群体，进入壁垒较高，将在这些市场发展生命科学和办公业务 [89] 问题20: 租赁交易量是否会在2022年达到疫情前水平 - 大型科技租户的需求持续存在，小型租户的活动已恢复，但考虑混合工作模式的公司需要时间来确定员工的工作方式和需求，因此2022年的吸收量将低于疫情前，预计2023年市场需求将大幅回升 [91] 问题21: 新建建筑和完全翻新的办公建筑在销售价值和租户需求上是否存在差异 - 这取决于具体市场，例如在纽约，Midtown South的一些成功翻新建筑与新建建筑具有同等定价，在需求方面，翻新建筑若结构存在挑战，可能会影响其与新建建筑的竞争力，但其他方面的改善可以使翻新建筑获得与新建建筑相同的关注度 [93][94] 问题22: 利用OP单位进行收购的结构在公司的讨论中是否增加 - 这种结构对公司具有价值，能为公司在与税收敏感卖家的交易中提供竞争优势，目前公司正在与其他房地产所有者就类似结构进行对话，但并非大量增加 [95][96] 问题23: 公司Flex产品的需求今年如何演变，随着实际入住率的提高，共享办公需求将如何发展 - 公司在波士顿的Flex产品在疫情期间保持稳定，目前活动有所增加，主要来自企业用户，公司认为灵活办公空间将是未来办公业务的重要组成部分，但市场需要先恢复，未来的增长将取决于房东的决策 [98][99] 问题24: 随着员工返回办公室，租户是否对楼层平面图或设施进行了更改，新租户的装修要求是否与疫情前不同 - 目前几乎没有现有租户进行需要建筑许可的更改，他们的重点是让员工适应返回办公室的环境，随着员工更稳定地返回办公室，他们将更好地了解空间需求并进行相应调整 [101] 问题25: WeWork作为公司最大租户之一，未来是否会在公司投资组合中增长，公司与WeWork将如何合作 - 公司与WeWork关系良好，很高兴其成功上市，目前有五处合作场所，灵活空间市场需要先恢复，公司将在未来考虑是否进一步合作，但至少需要一年时间 [103] 问题26: 租户对灵活办公租约的期限、中断条款等有哪些要求 - 公司的Flex产品旨在满足小公司对短期空间的需求，租户希望能够立即入住，无需考虑家具、技术服务等问题，公司不会将大量空间转换为Flex空间与其他运营商竞争企业用户的大空间需求 [104][105] 问题27: 2022年的租赁价差假设是多少，CapEx和AFFO情况如何 - 波士顿和旧金山的租赁价差预计将上升，Reston接近持平或略有上升，纽约市的租赁价差将更具波动性，2022年的CapEx预计与今年相似，约为1 - 1.2亿美元，租赁成本与2021年和往年相近，非现金租金将略低于2021年的指引，调整后AFFO预计约为每股5美元，较2021年和2019年疫情

公司概况与战略 - 公司是美国最大的上市办公房地产投资信托基金之一，物业集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区五个市场，预计2021年第三季度增加西雅图为第六个市场[155] - 公司核心战略是在供应受限、进入壁垒高的市场开发、收购和管理优质物业，并专注于与财务实力强的租户签订长期租约[157] - 公司认为其租赁竞争优势基于对租户需求的理解、开发和运营A级办公物业的良好记录、卓越的声誉、财务实力和与当地经纪人的关系[157] - 公司通过BPLP开展大部分业务并拥有大部分资产，主要通过向租户出租A级办公空间来创收和获取现金流[155][157] 公司优先事项与风险 - 公司优先事项包括确保租户健康、安全和满意度，租赁可用空间，完成开发项目建设，对关键物业进行重新开发和定位，审慎评估投资机会，管理短期债务到期情况，以可持续和负责任的方式管理运营[159][161] - 公司面临诸多风险，包括新冠疫情影响、全球经济和政治状况不稳定、房地产行业普遍风险等[152][154] - 公司提醒投资者，前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，不应过度依赖前瞻性陈述[151][154] 宏观经济数据 - 2021年第二季度GDP增长6.5%，较第一季度有所增加，失业率约为5.9%，仅比2020年2月疫情前的失业率高2.4%[158] 租赁业务数据 - 截至2021年6月30日，公司已签订租约（不包括住宅单元）的加权平均租期约为7.6年，前20大办公租户的加权平均租期约为11年[157] - 随着经济复苏，公司预计租户将利用A级办公空间的可用性进行升级，2021年第二季度租赁活动有所改善[158] - 2021年第二季度零售租赁收入约4230万美元，较第一季度减少340万美元，排除终止收入后增加约30万美元[163] - 2021年第二季度停车及其他收入约1790万美元，较2020年第二季度增加约390万美元，较第一季度增加约340万美元[163] - 2021年第二季度酒店收入约160万美元，较2020年第二季度增加约150万美元，较第一季度增加约90万美元[163] - 2021年6月30日，在役办公和零售物业整体入住率为88.6%，较3月31日的88.7%下降0.1%[163] - 2021年第二季度签署约120万平方英尺新租约和续约，加权平均租期约7.5年，租赁量是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%[163] - 2021年第二季度和上半年租赁总面积分别为135.714万平方英尺和265.4055万平方英尺[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁加权平均租期分别为90个月和87个月，加权平均免租期分别为194天和168天[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁每平方英尺总交易成本分别为74.26美元和77.92美元[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁毛租金分别下降0.13%和增长3.42%，净租金分别下降0.28%和增长4.89%[175] - 2021年第二季度，波士顿地区执行约19.4万平方英尺租约，约42万平方英尺租约开始生效，其中约27.3万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约增加约56%[168] - 2021年第二季度，洛杉矶地区签署约49.1万平方英尺租约，约20.4万平方英尺租约开始生效，其中约18.4万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约减少约5%[169] - 同一物业组合租赁收入（不含终止收入）从2020年的605,044千美元增至2021年的656,819千美元，增长8.56%[258] - 同一物业组合终止收入从2020年的3,264千美元增至2021年的5,355千美元，增长64.06%[258] - 同一物业组合停车及其他收入从2020年的13,549千美元增至2021年的17,396千美元，增长28.39%[258] - 同一物业组合房地产运营费用从2020年的229,685千美元增至2021年的237,923千美元，增长3.59%[258] - 2021年Q2同一物业组合平均入住率从2020年的93.7%降至91.2%[260] - 2021年Q2同一物业组合冲销约0.5百万美元应计租金和约0.3百万美元应收账款余额，2020年分别为33.7百万美元和17.4百万美元[260] - 2020年4月1日至2021年6月30日收购的物业组合，2021年Q2租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1.2百万美元和0.7百万美元[266] - 2021年第二季度末，投入使用物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约700万美元和200万美元[268] - 2021年第二季度末，开发或重建中物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约180万美元和30万美元[270] - 2021年第二季度末，已售物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约560万美元和210万美元[273] - 2021年第二季度末，住宅同类型物业的净营业收入较2020年减少约70万美元[275] - 2021年第二季度末，波士顿万豪剑桥酒店的净运营亏损较2020年减少约140万美元[278] - 777 Harrison Street 2021年租金收入为46.1万美元，较2020年的1.6万美元增加44.5万美元[267] - 153 & 211 Second Avenue 2021年租金收入为75.6万美元，房地产运营费用较2020年增加7.1万美元[267] - Office 20 CityPoint 2021年租金收入为183.7万美元，较2020年的177.5万美元增加6.2万美元[269] - One Five Nine East 53rd Street 2021年租金收入为401.5万美元，较2020年增加629.4万美元[269] - Capital Gallery 2021年租金收入为280万美元，较2020年的836.2万美元减少556.2万美元[274] - 2021年入住率为21.7%，较2020年增长100%；日均房价为160.96美元，较2020年增长100%；每间可售房收入为34.86美元，较2020年增长100%[279] 物业收购与出售 - 2021年第二季度起，公司达成四项物业收购协议，包括西雅图Safeco Plaza（预计第三季度以约4.65亿美元收购，持股最高51%）、纽约360 Park Avenue South（预计第四季度以约3亿美元收购）、马里兰州Shady Grove Bio+Tech Campus（8月2日以约1.165亿美元完成收购）、马萨诸塞州153 & 211 Second Avenue（6月以约1.002亿美元现金收购）[165] - 2021年7月，公司达成协议出售马萨诸塞州Lexington的三栋建筑，总面积约33.3万平方英尺，总售价1.915亿美元，预计第三季度完成交易[168] - 2021年公司进行多项收购活动，如以约560万美元收购11251 Roger Bacon Drive，以约1.002亿美元现金收购153 & 211 Second Avenue等[178] - 2021年4月16日公司将3625 - 3635 Peterson Way从在役投资组合中移除，计划未来拆除重建[179] - 计划收购SafeCo Plaza，收购价约4.65亿美元，预计交易在2021年第三季度完成，公司股权份额预计约1.186亿美元[314] - 计划收购360 Park Avenue South，收购价约3亿美元，交易完成时将承担约2.02亿美元抵押贷款债务并发行约9800万OP单位[314] - 2021年8月2日收购Shady Grove Bio+Tech Campus，收购价约1.165亿美元[314] - 计划出售位于马萨诸塞州列克星敦的181、191和201 Spring Street物业，总售价1.915亿美元，预计交易在2021年第三季度完成[316] - 2020年6月26日，公司以约1.401亿美元收购位于加州旧金山的房产，预计支持约80.4万平方英尺商业办公空间开发[323] - 2020年6月25日，公司出售华盛顿特区部分Capital Gallery房产，总售价约2.537亿美元，净现金收益约2.469亿美元，BXP和BPLP分别实现约2.038亿和2.072亿美元房地产销售收益[323] - 2020年2月20日，公司出售弗吉尼亚州New Dominion Technology Park，总售价2.56亿美元，净现金收益约2.54亿美元，BXP和BPLP分别实现约1.923亿和1.971亿美元房地产销售收益[323] - 2021年3月30日，公司以6590万美元出售Annapolis Junction Joint Venture 50%股权，偿还约1510万美元债务后，净现金收益约1780万美元[323] 开发项目情况 - 2021年第二季度，公司继续建设9个开发和重建项目，预计完工后净可租面积约430万平方英尺，截至6月30日，公司承担的预计总成本约27亿美元，其中约12亿美元股权待投资，截至8月3日，开发项目整体预租率71%，办公开发项目预租率87%[165] - 截至2021年6月30日，在建和重建的办公物业估计总投资19.56亿美元，已投资12.80002亿美元，预计未来股权需求5.97803亿美元，整体出租率87%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的实验室/生命科学物业估计总投资5.581亿美元，已投资7152.2万美元，预计未来股权需求4.86578亿美元，整体出租率15%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的其他物业（如保诚中心天文台）估计总投资1.823亿美元，已投资3140.9万美元，预计未来股权需求1.50891亿美元[312] - 截至2021年6月30日，所有在建物业估计总投资26.964亿美元，已投资13.82933亿美元，预计未来股权需求12.35272亿美元，整体出租率71%[312] - 截至2021年6月30日，有9处物业正在开发或重建，预计到2024年需承担的剩余开发和重建成本约为12亿美元[314] 财务数据关键指标变化 - 2021年上半年公司普通股股东和有限合伙普通单位持有人净收入较2020年分别减少约5.609亿美元和6.367亿美元[188] - 波士顿地产公司2021年上半年归属普通股股东净收入2.03372亿美元，较2020年同期7.64232亿美元减少5.6086亿美元，降幅73.39%[190] - 波士顿地产有限合伙公司2021年上半年归属普通单位持有人净收入2.31619亿美元，较2020年同期8.68308亿美元减少6.36689亿美元，降幅73.33%[192] - 2021年上半年利息费用2.14221亿美元，较2020年同期2.08733亿美元增加548.8万美元，增幅2.63%[190][192] - 2021年上半年证券投资收益393.4万美元，较2020年同期亏损89.3万美元增加482.7万美元，增幅540.54%[190][192] - 2021年上半年房地产销售收益775.6万美元，较2020年同期6.13932亿美元减少6.06176亿美元，降幅98.74%[190] - 2021年上半年未合并合资企业收入385.2万美元，较2020年同期146.3万美元增加238.9万美元，增幅163.29%[190][192] - 2021年上半年折旧和摊销费用3.60403亿美元，较2020年同期3.49282亿美元增加1121万美元，增幅3.18%[190] - 2021年上半年净营业收入8.97116亿美元，较2020年同期8.74057亿美元增加2305.9万美元，增幅2.64%[190][192] - 终止收入2021年上半年约为960万美元，较2020年增加约400万美元，涉及19个租户；2020年约为560万美元，涉及28个租户[199][202][203] - 租赁收入（不含终止收入）2021年上半年较2020年增加约3060万美元，主要因约5210万美元的冲销，平均入住率从93.9%降至91.4%致收入减少约3520万美元，每平方英尺平均收入增加约0.81美元贡献约1370万美元[201] - 停车及其他收入2021年上半年较2020年减少约330万美元，停车收入减少约500万美元，其他收入增加约170万美元[204] - 房地产运营费用2021年上半年较2020年增加约310万美元，增幅0.6%，主要因公用事业费用和保险索赔费用增加，部分被清洁费用减少抵消[205] - 已收购物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约150万美元和110万美元[207] - 已投入使用物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1500万美元和560万美元[209] - 开发或重建中物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约260万美元和90万美元[212] - 2021年上半年同一物业组合租赁收入为13.17862亿美元，较2020年的12.83238亿美元增加3462.4万美元，增幅2.7%[199] - 2021年上半年同一物业组合停车及其他收入为3387.3万美元，较2020年的3718.7万美元减少331.4万美元，降幅8.

1. 财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.72美元，比指引中点高0.12美元，其中0.06美元来自提前租赁和停车、零售、酒店业绩提升，另0.06美元来自未预算的终止收入和费用递延 [69] - 第二季度同物业NOI在GAAP基础上增长8.9%，现金基础上增长7.5%，剔除2020年相关费用后，GAAP同物业NOI同比下降1%，现金同物业NOI同比增长3.8% [74] - 第三季度FFO指引为每股1.68 - 1.70美元，中点比共识估计高0.03美元，剔除第二季度终止收入和费用递延因素后，比第二季度高0.02 - 0.04美元 [76] 2. 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度完成120万平方英尺租赁，是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%，租户签订租约加权平均期限7.5年 [10] - 办公室组合因加速租赁超预期约0.02美元/股，多个大租约提前开始 [70] - 预计2021年剩余时间入住率相对稳定，有64万平方英尺已签约租约未开始入住，预计45万平方英尺在年底前入住，另有约60万平方英尺续约和新租约预计2021年入住，可覆盖110万平方英尺租约到期面积 [77] 住宅业务 - 第二季度租赁改善，超过收入预测0.01美元，稳定住宅建筑入住率超预期100 - 200个基点，新交付项目吸收情况更好，市场租金低于疫情前但优惠开始减少 [71] 停车、酒店和零售业务 - 收入超预期0.03美元/股，停车收入环比增长约20%，酒店仍亏损但略有改善，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [72][89][90] 3. 各个市场数据和关键指标变化 美国整体市场 - 美国经济在财政和货币刺激下复苏，第一季度GDP增长6.4%，预计第二季度和全年更高，6月新增超85万个就业岗位，失业率降至5.9%，使用办公室的行业受疫情影响较小，就业利率较低 [8] - 6月通胀率升至5.4%，10年期美国国债收益率降至约1.3%，美联储表态鸽派，认为近期通胀是暂时因素导致，高经济增长和低利率为房地产投资创造理想环境 [9] 各城市市场 - **纽约市**：与2019年同期相比，第二季度参观量显著增加，完成10份办公室租约共9万平方英尺，本季度签署租约总租金比现有租金低约20%，正在谈判超40万平方英尺额外租约，街道层面活动增加 [61] - **波士顿**：CBD第二季度签署6份租约共5.5万平方英尺，平均起始租金有20%的总降幅，郊区组合完成6万平方英尺租赁，平均加权现金租金上涨17%，生命科学组织主导市场活动 [57][58] - **旧金山CBD**：完成5笔交易共5.4万平方英尺，平均涨幅8%，排除一笔交易后为17%，有8笔活跃租约谈判涉及14.3万平方英尺，平均起始租金超100美元/平方英尺，行人活动有所改善，转租吸收增加 [65] - **洛杉矶**：弥补了失去20万平方英尺租户的损失，签署14万平方英尺租约给科技公司，完成35万平方英尺长期续约和扩张，另有一些小交易在谈判中 [55] - **雷斯顿**：本季度完成超17万平方英尺租赁，其中超10万平方英尺是空置空间，另有7.2万平方英尺在谈判中，零售租赁强劲反弹，行人活动活跃，办公室租金基本持平或略有下降 [63] - **山景城**：持续有医疗设备、替代能源、汽车等研发用户寻找空间，完成一份能源公司整栋租赁，租金有60%的健康涨幅，另有2.1万平方英尺租约在谈判中 [67] 4. 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 进入西雅图市场，收购Safeco Plaza，计划刷新大堂和设施，以市场租金重新出租 [16][19] - 进入纽约市中城南子市场，收购360 Park Avenue South，计划进行全面翻新 [22] - 增加生命科学业务，进入马里兰州蒙哥马利县生命科学市场，收购7栋建筑的办公园区并计划转换为实验室和生命科学用途 [27] - 完成马萨诸塞州沃尔瑟姆的生命科学收购，153和211 Second Avenue，与现有项目相邻 [30] - 考虑处置资产以回收资本，再投资于预期回报更高的资产 [86] 行业竞争 - 对于有长期加权平均租约期限或生命科学相关的办公房地产，资本充足且竞争激烈，资本化率可能下降；对于未稳定的优质房地产，竞争相对较小 [102] 5. 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济复苏为房地产投资创造理想环境，公司财务结果和租赁活动改善，从疫情中强势复苏 [7][8][9] - 租户对办公室作为协作、创新和培训场所的承诺支持公司观点，即远程办公对公司业务影响被高估 [12] - 租赁市场正在发生变化，不同规模组织对办公空间需求不同，短期内远程工作增加会适度缓和空间增长，但长期可能增加协作空间需求 [40][43] - 预计未来几年就业增长将带动办公空间吸收，公司对未来发展前景乐观，认为有多个增长驱动因素 [36][44] 6. 其他重要信息 - 公司所有员工于7月6日返回办公室工作 [6] - 纽约地区负责人John Powers将于年底退休，Hilary Spann将于2022年初接任 [35] - 公司建设预算考虑了成本 escalation，880 Winter Street和180 CityPoint项目按预算进行，目前基础建设项目预计有4% - 6%的成本增长 [59] 7. 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司对收益增长和股息增长的看法，以及处置资产是否会影响FFO增长 - 公司目标是持续增长收益和股息，处置资产是为了回收资本并再投资于回报更高的资产，目前非核心资产减少 [86][87] 问题2：辅助收入的反弹情况及全面恢复时间 - 酒店仍亏损，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [89][90] 问题3：公司投资组合入住率何时开始提升以及恢复到正常水平的时间 - 2022年租约到期量较少，公司正在填补空缺，预计入住率将逐步提升，希望到明年年底达到90%以上 [93][94] 问题4：西雅图市场的其他投资机会及对Safeco Plaza的规划 - 公司在西雅图有活跃的投资管道，涵盖收购和开发，涉及多个地理区域；对Safeco Plaza将进行改造以提升价值，不急于出租现有空置空间 [97][99] 问题5：价值投资方面竞争格局的变化以及对未出租办公空间的投资情况 - 对于有长期租约或生命科学相关的办公房地产竞争激烈，未稳定的优质房地产竞争相对较小，若人们回归办公室，此类交易竞争可能加剧 [102] 问题6：如何进行投资项目的估值和预期收益率 - 公司将市场租金按市场情况调整，保守估计租赁情况，目标是实现约6%的NOI收益率，加上杠杆和资本化率差异可获得健康的内部收益率 [104][105] 问题7：大型科技公司在各市场的需求情况 - 大型科技公司将继续寻找人才和空间，预计在各市场有类似2016 - 2020年的需求，纽约市也有大量科技需求 [106][108] 问题8：Safeco Plaza的资本支出和Liberty Mutual续租可能性，以及联合投资计划的投资范围 - 未确定Safeco Plaza的资本支出预算，Liberty Mutual有转租空间，可能有协商机会；联合投资计划考虑投资组合收购，不考虑将现有资产合资 [112][113] 问题9：本季度租赁签约的按市值计价情况以及下半年的预期 - 纽约市租赁签约租金平均下降20%，洛杉矶持平，波士顿和旧金山上涨约20%，山景城上涨60%，雷斯顿下降5% - 7%，难以预测下半年情况 [117][118] 问题10：Midtown South收购项目的再开发成本和目标租金 - 收购价格有吸引力，再开发成本和目标租金取决于租户需求，预算收益率约9% [119][122] 问题11：公司在生命科学领域与其他开发商的差异化 - 公司已控制大部分将开发的转换项目和土地，且项目位于美国最热门的生命科学市场 [124] 问题12：远程办公对公司和整个办公市场的影响差异 - 公司认为远程办公对办公市场有影响但被高估，公司的优势在于门户市场布局和高品质资产 [128][129] 问题13：Delta变种病毒对租户返回办公室的影响 - 公司未看到明显影响，其业务主要在疫苗接种率较高地区，Delta变种可能减缓复苏但不影响复苏趋势 [133] 问题14：收购资产的初始资本化率 - 因交易未完成且有保密协议，未提供明确资本化率，部分信息可参考已披露内容 [136] 问题15：360 Park Ave South的收购权益类型 - 公司购买的是该物业的完全所有权 [138] 问题16：剑桥万豪酒店是否有改造为生命科学或办公用途的可能性 - 法律上无阻碍，公司在剑桥有其他成功改造项目，有机会扩大剑桥投资组合 [139][140] 问题17：公司如何为收购和开发项目融资 - 通过适度资产出售、额外债务资本和利用私募股权融资，发展项目通常自行进行，未来是否引入公共股权取决于投资机会和股价 [143][144] 问题18：开发项目的租赁活动和未来预期 - 开发项目中Reston Next有15万平方英尺待租，活动良好；880 Winter Street有1.6万平方英尺意向书，18万平方英尺活跃提案；生命科学市场需求大，未来几年竞争供应少 [147][148][150] 问题19：纽约零售投资组合的复苏前景 - 纽约零售投资组合数据不佳是因为2019年部分空间重新租赁租金较低，目前正在租赁空置空间，租金为市场水平 [151] 问题20：波士顿零售空间续约谈判情况和再开发计划 - 波士顿最大的空置空间是Lord & Taylor，有积极对话；第三季度到期的租约大多是处于诉讼中的租户，预计不会造成空置 [153][154] 问题21：西雅图市场在公司投资组合中的目标占比 - 公司希望西雅图市场增长，但占比取决于有吸引力的投资机会的数量和时机 [155] 问题22：GM大楼零售租约负降价的原因 - 通用汽车大楼和601 Lexington Avenue的部分空间重新租赁导致负降价，其中一处租户曾违约未支付租金 [156][157] 问题23：公司联合办公平台的情况和未来趋势，以及租约条款的变化 - 联合办公平台租赁活动在过去季度显著增加，租户多为不确定长期增长的公司，租期6 - 9个月；目前无扩张计划；租约平均期限略有下降，租户希望有更多灵活性，公司偶尔会在长期租约中给予一定灵活性 [159][160][162] 问题24：未来2 - 3年是否会考虑进入阳光地带市场 - 公司坚持门户市场战略，认为西雅图是合理扩张，目前现有市场有很多扩张机会 [164] 问题25：非生命科学开发项目是否有类似Platform 16的重启讨论 - 除Platform 16外，Reston Next的住宅开发项目可能在今年晚些时候或明年初启动，3 Hudson Boulevard和343 Madison Avenue等项目需大型租户承诺才会启动 [166][167] 问题26：租赁活动中是否有租户从B级空间升级到A级空间 - 未看到租户从真正的B级空间升级，但有来自A - - 级建筑的租户关注公司资产，预计一些维护不佳的现代建筑将被市场淘汰 [168][169]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度完成59.2万平方英尺的租赁，为去年第一季度租赁量的84%，长期第一季度平均水平的46% [10] - 第一季度FFO为每股1.56美元，高于指引区间中点0.001美元 [73] - 预计第二季度FFO在每股1.59 - 1.61美元之间，中点较第一季度环比提高0.04美元 [77] - 融资活动使全年利息费用增加约500万美元，将880 Winter Street改建为生命科学设施导致租金收入损失约200万美元，2.6亿美元的处置预计导致NOI损失约700万美元，这些项目预计使2021年剩余时间的FFO减少约1400万美元或每股0.08美元 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 目前已向生命科学客户出租超300万平方英尺的空间，有约200万平方英尺的当前和未来办公室到实验室的转换项目，以及约400万平方英尺的生命科学新建开发场地 [18] - 第一季度启动三个新的实验室开发和重建项目，活跃开发管道中目前有92万平方英尺和5.6亿美元的预计投资，稳定后的预计现金收益率约为8% [19][20] 其他开发业务 - 本季度交付159 East 53 Street，19.5万平方英尺的办公室全部租给NYU，Hue将于劳动节后开放 [22] - 预计今年晚些时候交付波士顿的100 Causeway开发项目，2022年还有四个重要项目交付，该管道86%已预租，稳定后的预计现金收益率约为7% [23] - 活跃开发管道目前有10个开发和重建项目，总计430万平方英尺，公司份额的总投资为27亿美元，预计这些项目以及2020年交付的两栋住宅建筑和159 East 53 Street将在未来三年为NOI贡献3.5%的年度外部增长 [25] 各个市场数据和关键指标变化 美国宏观经济 - 美国GDP增长4.3%，第一季度新增160万个就业岗位，每周申领失业救济人数下降，失业率降至6%，较去年2月疫情前水平高2.5个百分点 [7] - 3月美国零售销售飙升9.8%，TSA检查站衡量的航空旅行比一年前增长10倍，但仍仅为疫情前水平的50% [7] 办公室市场 - 3月目标市场的租户需求较上月增长33%，较去年同期增长51%，但仍比疫情前水平低40% [12] - 第一季度有150亿美元的重要办公资产出售，交易量较去年第一季度下降37% [14] 各地区市场 - **波士顿**：第一季度在波士顿CBD完成五笔租赁，总面积3.7万平方英尺，起始租金的毛租金涨幅在12% - 25%之间；郊区完成12.4万平方英尺的新租赁，现金租金上涨50% [51][52] - **纽约**：自年初以来，实地考察次数多于2019年和2020年同期，本季度完成三笔租赁，总面积3.8万平方英尺，租金比现有租金高约5%；正在谈判14笔办公室租赁，总面积超过17万平方英尺 [55][56] - **普林斯顿**：本季度完成四笔交易，4月初完成第五笔，总面积2.8万平方英尺，正在谈判另外2.9万平方英尺的租赁 [59] - **华盛顿特区**：本季度办公室租赁面积为5万平方英尺，4月签署了另外17万平方英尺的租赁，正在处理另外6.8万平方英尺的租赁 [60] - **加利福尼亚**：Embarcadero Center本季度解决了两笔多层五年期续租的租金仲裁，并完成了另一笔10年期全层续租，三笔交易总面积12.5万平方英尺，加价46%；从1月到4月，小租户的考察活动按月环比增长约40% [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将生命科学业务作为重要发展方向，拥有土地和建筑库存、执行技能和客户关系，计划进一步扩大该业务在整体业务中的占比 [21] - 积极追求核心市场的增值收购，与两家大型主权投资者达成协议，共同进行选择性收购，合作投资能力约为20亿美元 [26][27] - 计划在2021年完成超过5亿美元的资产处置 [29] - 行业竞争方面，核心市场的办公投资机会仍然竞争激烈 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球经济复苏继续跟随病毒和疫苗推出的进程，随着城市重新开放，办公室市场开始出现积极势头，公司的租赁量和需求正在上升 [6][8][10] - 预计劳动节将是员工返回办公室的关键转折点，随着雇主宣布夏季返回工作的计划，办公室市场将继续改善 [13] - 公司对近期和长期增长前景充满信心，活跃的开发管道预计将带来强劲的外部增长，新的收购将进一步推动增长 [30] 其他重要信息 - 地球日发布2020年ESG报告，设定到2025年实现碳中和运营的目标，成立董事会层面的可持续发展委员会，去年成立内部多元化和包容性委员会 [83][84] - Peter Johnston将在下个月退休，结束在公司33年的服务 [87] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于FFO指导及全年预期 - 第一季度出现了一些新情况，如发行新债券和资产出售，导致FFO下降0.08美元 [89] - 预计第二季度入住率将进一步下降，但下半年入住率和收入将有所回升，预计年底入住率在88% - 89%之间 [90] 问题2: MTA站点的最新情况 - 该站点是一个很棒的地点，但需要经过社区委员会等程序，目前还不清楚最终结果，也未与租户进行空间方面的讨论 [94] 问题3: 本季度签署租赁的混合毛租金增长情况及净有效租金差异 - 本季度执行的租赁租金有增长，有增长5%的，也有增长50%的，且增长50%的租赁较多 [97] - 目前交易在免租期或租户改进方面没有显著变化，成本没有明显增加 [98] 问题4: 未分配座位计划在公司投资组合中的情况 - 大部分较小的租户在金融资产管理专业服务领域，没有改变空间使用方式，正在将周边办公室改造成更大的工作站区域 [101] - 较大的租户情况不一，一些租户预计会有部分员工在家工作，不同雇主有不同的观点和安排 [102][103] - 从调查来看，大多数人希望有固定的工作站，且由于COVID问题，共享办公桌会让人感到不舒服 [104] 问题5: 从第一季度到第二季度的收入损失及租金收取情况 - 第一季度部分零售租金是一次性的，终止收入也高于正常水平，预计不会重复 [110] - 第一季度失去的入住率中约一半去年未支付租金，预计本季度会有一些入住率回升 [111] - 第二季度预计是低谷，之后入住率和收入将有所改善 [113] 问题6: 天文台项目的承保情况及预期回报 - 对游客数量采取了保守估计，参考了纽约的情况和波士顿其他旅游目的地的数据，预计前期不会实现正现金流，但长期来看是一个有潜力的机会 [115][116] - 预计回报开始时为低个位数，几年后有望达到两位数 [120] 问题7: 参观活动与租赁签约及入住率的关系 - 租赁签约需要时间，第一季度活动较少是因为疫情影响，目前看到很多活动，包括租户扩张和升级设施的需求 [123][125] - 市场目前整体没有太多积极的增量增长，但参观活动是一个开始，预计会看到更多活动和转租空间减少带来的积极吸收 [126][127] 问题8: 与主权投资者合作的收购目标和估值环境 - 目标不是低资本化率的核心资产，而是需要重新构想、重新定位或出租的资产 [132] - 公司认为增值交易的管道在增长，尽管目前大多数交易是核心资产，但随着时间推移，更多此类资产可能会进入市场 [134] 问题9: 联合办公和灵活空间提供商在市场中的情况 - 未来对共享工作空间产品有需求，包括个人、小公司和大租户，第一步是重新出租现有空间 [139] - 联合办公运营商的产品构成正在发生变化，更注重服务，而不是租金套利 [140][141] - 联合办公在租户未来空间需求中会有一定作用，公司预计需求会增加，且市场存在向优质空间集中的趋势 [143][146] 问题10: Dock 72和Platform 16资产的变化及活动情况 - 随着人们走出疫情，需求增加，正在就Dock 72进行租赁谈判，之前没有此类活动 [147] - 主要是因为建筑完工且设施完善，人们开始寻找办公空间，对该建筑的兴趣增加 [150][151] 问题11: 是否开始减少租户改进和免租期等优惠 - 第一季度活动较少，房地产租赁市场销售周期较长，未来几个季度市场经济情况不会有太大变化 [153] - 预计2022年交易 volume和优惠会开始减少，但不同建筑和子市场情况会有所不同 [154][155] 问题12: 目前的管道与疫情前及2020年第三、四季度相比的情况 - 在纽约市，2021年1 - 3月和4月的部分时间里，参观次数多于2019年和2020年同期 [157] - 目前公司整体活动与2019年相似，但没有与新办公租户就新建筑进行大型租赁谈判，这是与疫情前的主要区别 [158] 问题13: 旧金山租户扩张和收缩情况及与纽约租金增长预期的比较 - 在公司投资组合中，正在处理的交易里约一半租户在扩张，一半在收缩，幅度较小 [161] - 目前旧金山和纽约都没有租金增长，纽约的情况相对较好，因为旧金山的疫情恢复落后于纽约 [162] 问题14: 旧金山和纽约的办公室利用率或普查情况比较 - 旧金山的办公室利用率或普查约为纽约的50%，纽约超过20%，旧金山超过10% [164] 问题15: 公司实现碳中和的计划、成本和收益 - 包括降低资产的能源强度、将电源从棕色能源转换为绿色能源，可能还需要采取其他措施 [166][168] - 相关成本对公司整体业绩影响不大，且在环保方面领先对公司有益，因为客户、城市、资本提供者和员工都越来越关注这一领域 [169][170] 问题16: 洛杉矶和圣莫尼卡市场的转租空间、潜在租户和入住率预期 - 转租市场有机会主义的成分，很多转租空间并非直接与公司竞争 [173][174] - 科技、娱乐和内容公司等行业的租户有增长需求，科罗拉多中心预计在未来六个月内可实现100%出租，圣莫尼卡商业园也有望很快恢复稳定入住率 [175][177][178] 问题17: 波士顿和南旧金山以外生命科学市场的需求、投机性开发的信心及供应担忧 - 美国最重要的生命科学市场是剑桥、沃尔瑟姆、列克星敦、波士顿和南旧金山、布里斯班，需求增长使公司有信心进行投机性开发 [183] - 目前项目有需求响应，如751 Gateway有两个提案正在回复，880 Winter Street每周有一次参观并已回复两个提案 [184] - 未来几年对供应没有担忧，需求远超过供应，且项目交付时间不同，创造了不同的需求环境 [187][188] 问题18: 联邦和地方税收提案对租户基础和租赁市场的影响 - 纽约州增税对企业不利，但影响的人口比例较小，主要是高收入人群 [191][192] - 联邦层面关注资本利得税变化、高收入者增税、Licon交换废除和盐税豁免上限废除等提案，但目前都未实施，具体影响还需观察 [193][194][195] 问题19: 疫情是否导致租户密度变化及健康担忧的影响 - 目前没有看到租户因健康担忧而降低密度，但公司认为企业在购买新家具和配置空间时会更加注重人员空间分隔，这对公司业务有积极影响，但目前不是重要因素 [197] 问题20: 停车等辅助收入流的定价与疫情前的比较 - 停车定价没有变化，公司采用年度定价模式，不会根据需求动态调整价格，预计未来停车需求会增加，这对收入有利 [198][200] 问题21: 有多少租户或潜在租户对ESG有要求及碳中和承诺的竞争优势 - 很难量化有多少租户对ESG有要求，但这对公司来说不会是负面因素，不同行业和地区的租户关注程度不同，且随着时间推移，客户对ESG的关注度会不断提高 [202][203]