三家顶级REIT公司 - Prologis是最大的工业和仓储REIT公司，间接受益于电子商务增长[4] - Prologis在2023年第四季度报告中，每股FFO为5.61美元，同比增长8.7%，租金收入同比增长38.8%[5] - Prologis提供了乐观的指导，预计核心FFO每股在5.42至5.56美元之间，且具有稳定增长的股息[6] - Prologis的股息率约为2.9%，对于长期投资者来说是一个不错的选择[7] Boston Properties - Boston Properties专注于美国主要城市的办公空间，短期前景也被认为是积极的[8] - Boston Properties在2023年第四季度表现超出预期，每股FFO为1.82美元，收入为8.289亿美元[10] - Boston Properties提供6%的股息率，但股息增长率较低，过去五年约为3%[11] Extra Space Storage - Extra Space Storage是领先的自存储REIT公司，具有强劲的上一季度业绩[13] - Extra Space Storage在2023年第四季度报告中，每股FFO为2.02美元，同店销售增长为0.8%[14] - Extra Space Storage保持着健康的资产负债表，净债务与EBITDA比率为5.0x，被评级机构认为低于6.0x是安全的[15] - Extra Space Storage吸引了收入投资者和寻求股息增长的投资者，其股息率为4.5%，股息增长率为5.9%[16]

文章核心观点 加拿大养老基金投资委员会出售360 Park Avenue South大厦29%股权，虽引发对商业地产的担忧，但这仅反映其调整投资组合，不影响大厦本身价值，波士顿地产公司对该大厦升级改造后有望在2025年第四季度“稳定” [1][3][5] 大厦交易情况 - 加拿大养老基金投资委员会上周以1美元出售360 Park Avenue South大厦29%股权，波士顿地产公司接手 [1] - 波士顿地产公司2021年与合作伙伴以3亿美元购买该1913年建成、44万平方英尺的大厦 [1][7] - 加拿大养老基金投资委员会退出使波士顿地产公司从额外4600万美元的再开发承诺中解脱，此前其已在该项目花费7100万美元 [2] 行业担忧情况 - 加拿大养老基金投资委员会作为全球最大的房地产所有者之一，出售其在美国最成功的上市房地产公司所拥有大厦的权益，被广泛视为对商业地产的不信任投票，引发市场担忧 [3] - 该公司还出售了温哥华办公楼和南加州办公园区的部分股权 [3] 大厦升级情况 - 波士顿地产公司对大厦进行超1亿美元的重新定位和升级，包括打造新的底层、大堂、地下“大型便利设施中心”和休息室，以及新的电力和气流系统 [1][7][13] - 升级亮点是一个1.3万平方英尺、以巨型木质水箱为中心的屋顶露台，可供所有租户使用 [4][10] 大厦租赁情况 - 目前大厦仅18%已出租，波士顿地产公司估计到2025年第四季度将“稳定” [11] - 首家办公租户是财富管理公司Iconiq Capital，去年夏天签署7万平方英尺租约，扩大其在曼哈顿的业务 [12] - 首家零售租户是Saga Hospitality Group，租赁7000平方英尺开设新餐厅，预计秋季开业 [13] - 首席租赁代理称正在与多个潜在办公租户洽谈，要价为每平方英尺90 - 110美元 [13] - 该地区过去有科技热潮，现在金融公司也开始关注 [14]

波士顿房地产公司（BXP） - 由于办公市场长期结构性萎缩，BXP的办公物业面临着巨大的挑战[4][6][7] - BXP目前仍然支付着6.1%的股息收益率，但可能会削减股息以节省资金用于物业的资本支出[8] 国际纸业公司（IP） - IP面临着需求下降的挑战，营收从2014年的240亿美元下降到2023年的190亿美元，利润停滞不前[9][10][11] - 尽管IP目前有着5.3%的股息收益率，但在经济衰退时可能会被迫削减股息[12] 哈斯博公司（HAS） - HAS的业务运营状况不佳，营收从2021年的60亿美元下降到2023年的50亿美元，预计在2024年会进一步下滑[13][14][15] - HAS目前有着5.7%的股息收益率，但可能会削减股息以节省资金用于核心业务[16]

商业地产持有情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或在合资企业中持有188处商业地产，总计约5330万平方英尺可出租净面积[20] 商业地产收购情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购合资伙伴在圣莫尼卡商业园45%的权益，该园区约120万平方英尺可出租净面积，约70%面积受75年地面租赁约束，物业有3亿美元现有抵押贷款[21] - 2023年1月31日，公司以约1700万美元收购弗吉尼亚州一处合资企业50%的权益[39] 在建/重建物业情况 - 截至2023年12月31日，公司有10处在建/重建物业，预计完工后约270万平方英尺可出租净面积，估计完成项目总投资约24亿美元，其中约13亿美元待投资[22] 开发项目预租率情况 - 截至2024年2月20日，总开发项目（不包括Skymark - Reston Next Residential）预租率为53%[22] 物业出售情况 - 2023年11月13日，公司达成协议出售290 Binney Street和300 Binney Street各45%权益给机构投资者，300 Binney Street已完成出售，投资者出资约2.129亿美元[22] 公司权益持有情况 - 截至2024年2月20日，公司拥有BPLP约89.1%的经济权益[26] 2023年完工项目情况 - 2023年有多项目完工或部分投入使用，如2100 Pennsylvania Avenue约47.6万平方英尺、View Boston observatory约6.3万平方英尺等[32] 项目暂停情况 - 2023年11月30日，公司暂停105 Carnegie Center重建项目，该项目原约7万平方英尺，计划重建为约7.3万平方英尺[32] 抵押贷款情况 - 2023年10月26日，公司以剑桥物业为抵押获得6亿美元抵押贷款，利率为Daily Compounded SOFR加2.25%，2028年到期，12月7日签订利率互换合约固定利率[34] 信贷协议情况 - 2023年1月4日，BPLP签订12亿美元无担保信贷协议，借款用于偿还2022年5月的7.3亿美元无担保定期贷款[35] 定期贷款情况 - 公司可增加现有2023年无担保定期贷款或产生一笔或多笔额外定期贷款，使总承付款项最高额外增加3亿美元本金[37] - 截至2023年12月31日，2023年无担保定期贷款未偿还金额为12亿美元，利率为调整后的定期SOFR加0.85%[37] 优先票据发行情况 - 2023年5月15日，公司完成7.5亿美元2034年到期、利率6.500%的无担保优先票据公开发行，净收益约7.413亿美元[37] 信贷安排增额情况 - 2023年9月28日，公司行使2021年信贷安排的增额功能，使最高借款额从15亿美元增至18.15亿美元[37] 有限合伙权益收购情况 - 2023年，公司收购102,699个有限合伙权益的普通单位[38] 合资企业贷款操作情况 - 2023年，公司在多项合资企业贷款上进行了延期、修改等操作，涉及金额从2800万美元到3.406亿美元不等[39][41] 收购收益情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购圣莫尼卡商业园合资伙伴45%的所有权权益，确认约2990万美元的合并收益[43] 减值损失情况 - 2023年，公司在Platform 16、360 Park Avenue South等项目上分别确认约1.552亿美元、5400万美元等的非暂时性减值损失[43] - 2023年12月31日止年度，公司对四项非合并合资企业投资确认了约2.726亿美元的非暂时性减值损失[124] 长期激励计划情况 - 2023年1月25日，公司薪酬委员会批准一项价值约1310万美元的基于股权的多年期长期激励计划[45] 可开发场地情况 - 公司控制的场地可支持约1890万平方英尺的新开发[51] 租约情况 - 截至2023年12月31日，公司已签订租约的加权平均租期约为7.8年，2023年执行了约420万平方英尺的租约，加权平均租期为8.2年[55] - 基于2023年12月31日的租约，公司组合中约5.8%的总面积租约将在2024年到期[55] 认证情况 - 截至2023年12月31日，公司总在役投资组合中有3340万平方英尺获得LEED认证，其中92%为最高的黄金和白金级别[60] - 自2018年以来，公司在总在役投资组合中新增了2500万平方英尺获得Fitwel认证的建筑[60] - 2022年，47座建筑（占公司符合条件投资组合的43%）获得ENERGY STAR认证[61] - 2023年公司在GRESB评估中连续第八次获得5星评级，连续第十二年获得GRESB“绿色之星”称号[66] - 2024年公司连续第四年入选《新闻周刊》“美国最具责任感公司”，在600家公司中排名第58位，在房地产行业中获得最高环境得分[66] - 公司连续第三年入选道琼斯可持续发展指数（DJSI）北美指数，是七家符合条件的房地产公司之一，也是该指数中唯一的办公房地产投资信托基金，得分处于被评估房地产公司的第94百分位[66] - 截至2023年12月31日，公司91%的积极管理投资组合获得了LEED、ENERGY STAR和/或Fitwel认证[76] 能源与碳排放情况 - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消耗的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了70%以上[66] - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消费的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了超过70%[80] 碳中和目标情况 - 公司承诺到2025年，在有运营控制权的占用和积极管理的建筑中实现碳中和运营，即净零二氧化碳当量排放[77] - 公司实现碳中和运营的战略目标包括：到2025年，通过节能和高效运营实现约1/3的总碳减排（低于2008年基准年）；到2025年，现场开发可再生能源系统并采购场外可再生能源，满足100%的电力需求；探索和推进电气化；必要时，在向无碳能源过渡期间抵消任何剩余排放[79] 绿色债券情况 - 自2018年以来，公司已在六次单独发行中累计发行了51亿美元的绿色债券[81] - 公司已发布四份绿色债券分配报告，将超过27亿美元的净收益分配给符合条件的绿色项目，其余8.238亿美元待最终LEED认证后分配给未来符合条件的绿色项目[81] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有727名非工会员工（包括工会员工在内共有836名员工）[83] - 截至2023年12月31日，公司DEI社区有255名成员，占员工总数的35%；DEI委员会自2020年成立后已发展到超42名成员[84] - 2023年公司与代表性不足的企业（UBEs）的合作数量同比增加6%，对其支出同比增加12%[84] - 公司33%的员工在公司工作了10年或以上，员工平均任期约为9.2年，高管平均任期为18.5年；2023年自愿员工流失率为10.4%[92] - 2023年公司12%的员工获得晋升，其中51%为女性，28%为不同种族[93] 室内空气质量监测情况 - 公司在约40座建筑物中安装了室内空气质量监测设备[100] 应收票据情况 - 截至2023年12月31日，公司有一笔应收票据和两笔关联方应收票据未偿还，总计约9220万美元[104] 税收保护协议情况 - 截至2023年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，该协议将于2033年12月14日到期[105] 董事会情况 - 公司董事会由11名成员组成，所有董事任期一年[115] - 公司董事会设有审计、薪酬、提名与公司治理和可持续发展委员会，并制定了相关章程和政策[115][117] 业务竞争情况 - 公司在租赁优质工作、零售和住宅空间方面与众多房地产公司竞争，酒店业务也面临竞争[119] 酒店业务情况 - 公司运营酒店通过应税REIT子公司，BPLP作为出租方有权获得酒店毛收入的一定比例[121] 收入市场情况 - 公司收入主要来自波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场[124] 业务影响因素情况 - 公司业务受市场和经济波动影响，可能影响运营结果、财务状况和支付股息或分配的能力[125] 法规遵守情况 - 公司需遵守多种政府法规，这对业务、资本支出、收益和竞争地位有重大影响[110] 环境评估情况 - 公司收购物业时会进行环境评估，虽目前未发现重大不利影响，但未来可能需进行环境测试和补救行动[111] 住宅业务情况 - 公司住宅业务有6处房产（含1处在建），规模较小，预计继续聘请第三方管理[119] 大客户风险情况 - 2023年11月6日，WeWork及其子公司申请破产保护，截至2023年12月31日，WeWork是公司20大客户之一，不排除其拒绝一份或多份租约的可能[133] 人才与资金风险情况 - 劳动力市场收紧或影响公司招聘和留住人才，导致业务连续性缺失和成本增加[128] - 公司借款能力可能受限，影响收购、开发机会和现有债务再融资，降低回报并增加未来利息支出[128] 房地产价值风险情况 - 房地产价值下降会限制资产处置和债务融资能力，减少无担保贷款可用性[128] 投资风险情况 - 短期投资和现金存款价值及流动性可能因金融机构状况恶化、市场混乱等因素降低[128] 关键人员风险情况 - 公司成功依赖关键人员，如CEO、总裁等，失去他们的服务可能对业务产生重大不利影响[129] 房地产资产风险情况 - 房地产资产表现受经济状况、客户偏好、竞争等因素影响，可能导致现金流和支付能力下降[130] 客户破产风险情况 - 公司面临主要客户破产或无力偿债的潜在不利影响，可能影响物业收入和现金流[133] 物业竞争风险情况 - 公司物业面临来自其他开发商、业主和管理者的激烈竞争，可能影响吸引和留住客户的能力及租金水平[134] 开发建设风险情况 - 公司开发和建设活动面临融资、成本超支、许可获取等风险，可能影响项目盈利能力[136][137] 保险情况 - 恐怖主义风险保险计划触发金额为2亿美元，共保比例为20%，免赔额为索赔前一年保险公司保费收入的20%[157] - 旧金山和洛杉矶地区地震保险每次事故限额为3.3亿美元，年度累计限额为3.3亿美元，其中3000万美元由IXP提供，免赔额为受影响财产价值的5%；西雅图地区地震保险每次事故限额为1.1亿美元，年度累计限额为1.1亿美元，免赔额为受影响财产价值的2%[157] - BPLP为IXP的负债提供2000万美元的担保[157] - 公司投资组合保险计划每次事故限额为10亿美元，包括非核、生物、化学或放射性恐怖主义的恐怖主义保险；纽约列克星敦大道601号有13.5亿美元的超额财产保险，其中7.5亿美元为财产和恐怖主义保险，6亿美元仅为恐怖主义保险[161] - 纽约第五大道767号通用汽车大厦的财产保险计划每次事故限额为16.25亿美元，包括恐怖主义保险[161] - 公司核、生物、化学和放射性恐怖主义保险（NBCR Coverage）每次事故限额为10亿美元[161] 物业收购风险情况 - 公司面临物业收购风险，如无法完成收购、无法获得有利融资、物业表现不及预期等[145] - 收购的物业可能使公司面临未知责任，如环境清理负债、客户索赔等[146] - 收购竞争可能导致物业价格上涨，公司可能无法获得心仪物业或需支付更高价格[149] 物业出售风险情况 - 公司出售物业可能面临困难，受联邦税法和物业税收属性限制，可能影响财务状况和运营结果[150] 网络安全风险情况 - 公司面临网络安全风险，可能导致网络系统故障、财务报告错误等不良后果[164] - 公司信息技术网络面临网络安全风险，但目前未对业务产生重大影响[217] 客户协议风险情况 - 若客户被列为“禁止人员”，公司可能需终止协议，导致收入损失或面临索赔[166] 传染病风险情况 - 传染病爆发可能影响公司及客户的财务状况、运营结果、现金流和流动性[167] 气候变化风险情况 - 气候变化及相关监管可能对公司物业、运营和业务产生重大不利影响[170] 环境污染责任情况 - 公司可能因环境污染承担责任，目前污染法律责任保险每次事故限额2000万美元，总限额4000万美元[171] 环境负债风险情况 - 公司物业可能存在未被识别的环境负债风险，室内空气质量问题可能导致索赔和高昂的修复成本[173] - 公司在收购物业时会进行环境评估，但仍存在未识别潜在环境负债的风险[173] 法规合规风险情况 - 公司若不遵守《美国残疾人法案》或其他安全法规，可能面临罚款或赔偿，影响财务状况[174] - 公司物业需遵守各种监管要求，未来合规可能产生重大意外支出[176] 国际业务风险情况 - 公司未来国际业务将面临缺乏市场知识、法律差异等特殊风险[177] 债务情况 - 截至2024年2月20日，公司有21亿美元未偿还的浮动利率债务（不包括非合并合资企业）[179] - 截至2024年2月20日，公司合并债务约为154亿美元（不包括非合并合资企业债务）[184] 股权与市值情况 - 截至2024年2月20日，公司普通股流通股数为157,011股，普通股等价价值为10,367,436美元；普通运营合伙单位为19,196个，价值为1,267,512美元；总股权为11,634,948美元，合并债务为15,366,713美元，合并市值为27,001,661美元，合并债务与合并市值的比率为56.91%[186] 股价情况 - 2024年2月20日BXP普通股收盘价为每股66.03美元[193] 债务评级情况 - 公司高级无担保债务目前被两家主要评级机构评为投资级，但2023年12月和2

文章核心观点 - 2024年初写字楼空置率达30年新高，传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，市场或处于“血流成河”投资机会中，但悲观情绪可能加深，未来12 - 18个月或出现最佳切入点，投资者可在股价较疫情前跌80%时买入，有望获400%资本收益 [1][3][4][5] 行业现状 - 2024年初写字楼整体空置率18.6%达30年新高，反映使用减少和供应增加，3万亿美元写字楼物业市场现仅值1.8万亿美元，损失1.2万亿美元，商业地产尤其是写字楼市场未来数年或负面新闻不断 [1][2] - 传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，可能进一步下跌超80%，未来12 - 18个月或出现最大悲观切入点 [3][4] 投资案例 - 2009年2月买入First Industrial Realty Trust，当时工业REITs形势严峻，股价下跌超90%，如今股价大幅回升，收益率达38%，但股价完全恢复耗时超10年 [8] 主要公司 - Seeking Alpha确定23家写字楼REITs，最大的Alexandria Real Estate Equities投资生物科技研究物业，非传统写字楼REITs，排除该公司后，按市值排名前五的传统写字楼REITs为Boston Properties、Vornado Realty Trust、Kilroy Realty Corp、Cousins Properties Incorporated和SL Green Realty Corp [10][12] 公司表现 - 近年来市场对这些REITs不利，过去五年股价下跌，总回报受股息一定程度缓解，但实际美元收益因CPI上涨约23%而更差，2022年初起利率上升影响明显 [17][18][19] 业务特点 - 五家REITs地理上集中于少数城市的中央商务区，与其他REITs行业强调地理多元化形成对比 [23][25] - 资产集中于少量昂贵物业，如KRC在奥斯汀CBD新增价值6.9亿美元写字楼，SLG出售价值9.63亿美元零售公寓 [26] - 部分REITs资产中有非传统写字楼物业，零售和生命科学是主要多元化领域 [27] 影响因素 - 技术进步使远程工作更有效，改变办公人员期望和偏好，减少公司办公空间需求，使后台职能可迁至低成本地区 [29][30][31] - 人工智能对租户影响可能重大，大语言模型在合同审查等方面优于人类，成本降低99.97% [32] - 远程工作可能永久减少办公出勤和空间需求，多数公司期望员工每周到岗三天，当前写字楼空置率16.4%，平均占用率49.8%，结构性空置率50.2%，疫情前接近100% [33] - 商业房地产未偿还抵押贷款规模大，2024年20%（9290亿美元）到期，较2023年增长28%，25%写字楼贷款将到期，约44%写字楼贷款处于负资产状态，多数可能面临现金流和再融资问题，或使超300家地区银行面临偿付能力风险 [37][38][39] - 旧金山是“城市厄运循环”例子，写字楼入住率下降与治安和设施恶化形成反馈循环，2023年第四季度写字楼空置率35.6%，净吸纳量为负125万平方英尺 [43][49] 管理层展望 - 管理层总体乐观，Cousins Properties电话会议出色，Boston Properties专业，Kilroy Realty热情但模糊，SL Green积极但不具体，Vornado Realty未提供2024年指引 [51][52][53] - 各公司具体观点包括Cousins Properties认为生活方式写字楼物业返岗加速，旧CBD塔楼和郊区普通物业需求低；Boston Properties指出东西海岸客户需求差异大，当前市场租金和优惠不支持新开发；Vornado Realty认为供需将平衡，2024年收益将触底，仅以低价收购优质写字楼，董事会决定支付最低股息 [54][57][63] FFO预测 - Cousins Properties 2023年FFO/股2.62美元，2024年预计2.57 - 2.67美元；Boston Properties 2023年FFO/股7.28美元，2024年预计7.10美元；Kilroy Realty 2023年FFO/股4.62美元，2024年预计4.18美元；SL Green 2023年FFO 4.94美元，2024年预计6.05美元；Vornado Realty 2023年AFFO/股2.61美元，未提供2024年指引 [67][68][70] 估值与投资 - 采用相对疫情前基础价格评估，截至2024年2月17日，股价较疫情前高点下跌45 - 63%，五家公司空头兴趣差异大 [72][73] - 投资 thesis假设市场未达最大悲观点，五家REITs将存活，至少一家股价较疫情前下跌超80%，买入标准为下跌80%且股息率3%，预计最多10年恢复至疫情前价格；较温和替代标准为下跌50%且股息率7% [78][81][82] 风险提示 - 80%跌幅可能不出现，美联储预计今年降息将利好REITs，但降息时间和幅度不确定 [88][89] - 传统写字楼REITs价格可能无法恢复至疫情前水平，可能面临市场长期下跌、行业疲软、税收或监管不利变化、租户不愿通勤等问题 [90][91][92] 投资者建议 - 大型传统写字楼REITs股价较疫情前下跌约40 - 60%，未来一两年负面新闻不断，最大悲观点和最低价格可能在未来，若股价下跌80%，有机会获显著超额收益 [95][97][98] - Cousins Properties和Boston Properties可能是长期首选，SL Green和Vornado Realty更符合“血流成河”投资 thesis，目前对这些REITs评级为持有 [99]

公司参会信息 - BXP宣布总裁Douglas Linde和首席财务官Michael LaBelle将参加2024年BofA Securities金融服务会议[1] - BXP将在会议上讨论当前运营环境、趋势和策略，以及其他影响公司业务和财务事项[2] 公司背景介绍 - BXP是美国最大的上市开发商、业主和管理者，专注于六个动态门户市场，拥有53.3万平方英尺的房地产组合[3]

文章核心观点 - 通过在市场周期中对投资组合进行收缩和扩张操作，实现收益桶的增长，且无需持续注入新资金 [2][39] 市场周期投资策略 牛市操作 - 拓宽持仓，将部分资金投入“存储”仓位，在熊市时可出售 [3] 熊市操作 - 集中持仓，选择被低估且股息收益率高且安全的投资，必要时可适度亏损卖出一只股票以买入更优质的股票 [4] 股票复苏操作 - 监测所选股票相对于同等或更优质股票的收益率，当收益率接近时，将部分或全部资金转移到新的投资选择，以增加多元化或获得更高的股息增长预期 [6] 2022 - 2023 市场周期案例分析 2021 年末准备 - 投资组合持有 11 只房地产投资信托基金（REITs）以及英美烟草（BTI）和奥驰亚（MO）的资金，可用于重新配置 [10] - 2021 年随着 REIT 市场价格上涨，买入一些稳健增长型股票，拓宽投资组合 [11] 2022 年初价格暴跌时集中持仓 - 跟踪优质 REITs 价格变化，市场恐慌导致西蒙房地产集团（SPG）和 EPR Properties（EPR）股价下跌、收益率上升，增加这两只股票的持仓 [12][14][16] - 9 月市场对 Armada Hoffler 看法变差，研究后决定投资，同时增加 Spirit Realty Capital（SRC）作为收益仓位 [17] - 卖出 Crown Castle（CCI）和波士顿地产（BXP），将资金用于其他 REITs 投资 [18] - 到 2022 年底，REITs 数量降至 9 只，持仓集中度发生变化，从存储和其他仓位中提取 8%的投资组合资金投入 REITs [19] 2023 年重新拓宽持仓 - 目标是利用大仓位的部分资金从另一只优质 REIT 获得相同收益，当收益率差异达到 0.5%时进行操作 [22][23] - 2023 年下半年净租赁 REITs 价格下跌，当 WPC 收益率接近 SPG 时，用部分 SPG 持仓资金投资 WPC；NNN 收益率与 SPG 趋同时也进行类似操作；SRC 被收购后卖出，提供了资金资源 [25][26] - 增加 WPC 和 NNN 是为了多元化，偏好持仓规模为 3% - 4% [28] 将上涨潜力转化为收益 - 去年春季办公 REIT 价格暴跌，BXP 收益率超过 8%，6 月研究后决定买入价格为 45 美元，通过卖出看跌期权获利，10 月最终建仓，到次年 1 月持仓上涨 30% [30][31] - BXP 收益率降至比 VICI 高约 0.5%，考虑到 VICI 未来股息增长更好，通过计算累计收益差异后，决定将 BXP 持仓转换为 VICI 持仓 [32][35][36] 后续展望 - 2022 年初持有 VICI，年中亏损 9%卖出买入 SPG，持有 SPG 约一年获得约 7%股息后卖出获利约 10%，2023 年投资 BXP 上涨 30%后又转回 VICI，该仓位净收入至少增加 27%，且收入有保障并有望增长 [37][38] - 未来市场下跌时，可能会出现新的投资机会，可继续实现收益桶的增长 [39]

行业现状 - 2024年2月房地产投资信托基金（REITs）仍处于熊市，过去两年股价下跌27%，但租金增长5 - 10%，估值处于历史低位，多数REITs大幅折价交易，FFO倍数低且股息率高 [1][2] - 市场认为REITs折价是因担心利率“居高不下”，若今年利率下调，许多REITs可能大幅升值，但并非所有REITs都值得购买 [3] 波士顿地产公司（BXP） - 作为办公REITs蓝筹股，拥有优质资产、投资级资产负债表和优秀管理团队，但股价大幅下跌，吸引“价值投资者”抄底 [4][5] - 目前其股价约为调整后资金流（AFFO）的11倍，对于面临重大长期逆风且现金流可能多年下滑的REITs而言，并非特别便宜 [6][7] - 2023年FFO每股下降3.3%，入住率降至88.4%，预计2024年FFO每股再降2.5%，未来几年大量租约到期，困境可能持续 [8] - 写字楼实际入住率远低于租赁入住率，租户倾向转租和缩减规模，向“混合”办公环境过渡导致空置率上升，优质写字楼也受影响，新租约比2019年小43%，价值损失约40% [9][11][12] - 公司杠杆率较高，贷款价值比（LTV）约40 - 45%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.3倍，股价下跌43%合理，甚至可能跌幅不够 [13] - 股息率6%，但现金流下降使派息比率收紧，未来需大量资产再投资和去杠杆，可能削减股息，成为价值陷阱 [14] 额外空间存储公司（EXR） - 完成对生命存储公司（LSI）的收购，成为最大的自助存储REITs，历史上自助存储物业很受欢迎，过去约30年投资者平均年总回报率近19% [15][16] - 即使股价暴跌后，其市盈率仍达17.7倍，2021年末REITs估值倍数过高，因利率上升和供应过剩，增长停滞 [16][17] - 疫情初期自助存储需求激增，推动新开发项目增加，如今供应逐渐入市，而需求随世界恢复正常而减弱，市场可能多年供过于求 [18][19] - 17.7倍的FFO估值不便宜，尤其是在高利率环境下，相比之下，蓝筹公寓REITs如卡姆登房地产信托（CPT）更具吸引力，因公寓供应过剩何时结束更清晰 [20] - 公司风险回报比不佳，一名内部人士近期出售350万美元股票，建议出售该公司股票 [21] 总结 - 并非所有REITs都值得购买，部分股价下跌合理，部分则过度下跌，关键是要有选择性 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年FFO为7.28美元/股,超出指导区间中值0.15美元/股,并超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年第四季度FFO超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年全年完成42万平方英尺的租赁,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年在公开无担保债券、私人有担保抵押贷款和私募股权市场筹集了超过40亿美元的新资本 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2023年第四季度完成了150万平方英尺的租赁 [18] - 公司2023年全年租赁面积达420万平方英尺,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年保持了稳定的投资组合出租率,尽管面临着充满挑战的租赁环境 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在纽约市的租赁活动领先,达到56.7万平方英尺 [64] - 公司在洛杉矶地区的租赁活动达到46.8万平方英尺 [64] - 公司在旧金山地区的租赁活动达到19.8万平方英尺 [64] - 公司在波士顿地区的租赁活动达到15.3万平方英尺 [64] - 公司在华盛顿特区地区的租赁活动达到14万平方英尺 [64] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于办公资产类别和客户,而许多竞争对手正在撤出该领域 [38] - 公司拥有强大的资产负债表和获取资本的能力,以及建立多年的优质工作场所组合 [38] - 公司2024年的重点包括租赁、新投资机会和新开发项目 [39][40][42] - 公司将利用其竞争优势在市场低迷时期获得市场份额 [38] - 公司将保持谨慎的处置策略,只有在出现有利机会时才会出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年的经营趋势,如员工稳步回归办公室、企业盈利增长对租赁活动的重要性以及优质工作场所的表现,仍然重要且基本保持不变 [16] - 尽管商业地产行业普遍存在负面市场情绪,但公司在2023年表现良好 [17] - 公司对2024年的租赁市场持谨慎态度,预计整体租赁吸纳不会出现显著回升 [53][54] - 公司认为客户的整体盈利增长将有所改善,并对此持乐观态度,但这不会立即转化为就业和空间增加 [54] - 公司将专注于通过出色的运营能力来获取新客户和市场份额 [55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 公司需要在2024年完成140万平方英尺的新租赁才能维持持平的出租率,这个目标在全年如何实现? [103][104] **Douglas Linde 回答** 公司预计2024年全年的租赁活动将达350万平方英尺。公司已经签约了62.5万平方英尺的空置面积将在2024年开始产生收入,还需要再签约140万平方英尺的新租赁才能维持出租率稳定。公司将努力通过出色的运营能力来实现这一目标,但具体时间进度存在不确定性。 [68][70] 问题2 **John Kim 提问** 公司收购Santa Monica Business Park和901 New York Avenue的合资企业权益,是否主要是因为合作伙伴不再愿意投入未来资本支出? [107][108][109][110] **Owen Thomas 和 Douglas Linde 回答** 是的,租约延期触发了这些收购。合作伙伴由于战略转变,不再愿意投入资本。公司看到了这些资产长期价值,因此选择收购合作伙伴的权益,以获得更高的收益。公司未来可能会有更多此类机会,但规模不会像上季度那么大。 [108][109][110] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否看到一些资产所有者面临违约风险,以低于面值的价格出售债务的机会?以及合作伙伴是否纯粹是出于资本考虑,还是对投资风险的担忧? [114][115] **Owen Thomas 和 Michael LaBelle 回答** 公司主要通过无担保融资,并能够顺利延期或再融资现有抵押贷款。对于一些资产所有者面临的困境,公司看到了一些以低于面值价格出售债务的机会。合作伙伴退出主要是由于战略转变,而非对投资回报的担忧,公司自己的测算显示这些收购是高度有利的。 [115]

BXP第四季度业绩 - BXP 2023年第四季度每股FFO为1.82美元，超出Zacks Consensus Estimate一分[1] - BXP的季度业绩反映出租赁活动健康，营收超出预期，但季度利息支出增加，影响了每股FFO的年度增长[2] BXP租赁收入 - BXP的租赁收入从租赁中的季度收入为7.689亿美元，同比增长4%，总收入从上年同期增长5%至8.289亿美元[3] BXP全年报告 - Boston Properties在2023年报告的每股FFO为7.28美元，超出Zacks Consensus Estimate的7.27美元，但与去年的7.53美元相比表现不佳[4]