财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.73美元，超出FFO指引中点每股0.06美元，主要因投资组合的NOI高于预期，其中0.05美元来自较低运营费用，0.01美元来自较高租金收入和费用收入 [65] - 全年FFO指引中点提高0.04美元至每股7.14 - 7.20美元，包括投资组合NOI改善0.03美元（0.02美元来自较低费用，0.01美元来自高于预期的收入）和费用收入增加0.01美元 [66][95][97] - 维持自2020年初以来的一致股息，FAD可靠覆盖股息，可将多余现金流再投资于业务增长 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成66万平方英尺租赁交易，加权平均租赁期限7.7年，保持入住率平稳 [35] - 目前有90万平方英尺租赁正在谈判，预计签署其中95%；另有超150万平方英尺的活跃提案管道，预计签署超50% [26] - 已签署但尚未开始的租约总年收入1.28亿美元，90%来自罗氏基因泰克、阿斯利康和博德研究所 [28] 生命科学业务 - 生命科学市场活动在大波士顿和南旧金山持续缓慢，有新的未租赁空间进入市场 [28] - 总年度生命科学客户收入约2.26亿美元，占总收入8%，其中70%来自市值超10亿美元的上市公司 [56] 开发业务 - 本季度将290和300 Binney Street开发项目加入活跃建设管道，目前有办公、实验室、零售和住宅项目，总计约400万平方英尺，公司投资33亿美元，剩余19亿美元待投入 [46] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 2023年第一季度美国办公资产交易 volume降至66亿美元，较去年第四季度下降47%，所有房地产资产类别交易 volume同期也下降43% [42] - 第一季度，优质工作场所直接空置率仅增加20个基点至10.7%，而其他市场增加80个基点至15.5%；优质细分市场净吸纳量为负20万平方英尺，其他市场为负330万平方英尺 [41] 定价市场 - 波士顿海港，ARE以超每平方英尺1600美元的估值和约5.4%的资本化率出售15 Necco Street实验室开发项目37%的权益 [43] - 有几个非优质工作场所正在以7%或更高的资本化率测试定价 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于优质工作场所、生命科学和住宅开发，保持高度机会主义 [18] - 优质工作场所细分市场持续大幅跑赢整体办公市场，用户倾向于升级建筑和工作空间，更青睐优质资产 [12] - 公司拥有多元化投资组合，按客户、行业和地理位置分散，加权平均租赁期限约8年，有助于管理年度租赁到期风险 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济逆风显著，公司第一季度仍表现良好，FFO每股高于市场共识和指引中点，并提高2023年FFO每股指引 [7] - 租赁放缓主要受经济放缓驱动，是周期性趋势，预计随经济状况改善而恢复 [36] - 尽管市场条件不利，但公司凭借在优质工作场所细分市场的地位、强大的资产负债表、多元化的资本来源、重要的开发项目组合和市场份额增长潜力，有能力应对当前经济放缓 [20] 其他重要信息 - 公司发布2022年ESG报告，并宣布5月31日举行第二次年度ESG投资者网络直播 [35] - 高级副总裁John Laing选择离开公司，Melissa Cohen将重新加入担任洛杉矶地区开发主管，Alex Cameron和Melissa将成为洛杉矶地区高级领导，6月底生效 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道的租赁情况及预计收益率 - 未租赁物业管道主要在圣何塞的Platform 16，预计2025年初交付，当前科技需求低迷，开发资产回报率将略低，具体取决于租赁成功情况 [71][72] 问题: 抵押贷款市场健康状况及愿意投资办公资产的主体 - 公司与大型跨国银行和超级区域银行有信贷关系，优质资产、良好租户和长加权平均租赁期限的项目会得到融资市场认可，融资市场包括人寿保险公司、养老基金和CMBS市场 [74][75][101] 问题: 如何分类活跃提案管道中的交易，与上季度或去年相比情况如何 - 与上季度相比，处于活跃提案或谈判阶段的交易略有增加，部分原计划第一季度完成的交易延至第二季度 [104] 问题: 公司是否更倾向购买资产还是专注资本保存 - 公司有获取资本的途径，关键在于定价，对以9%的透视资本化率为指导的资产收购感兴趣，愿意发展公司 [110] 问题: 纽约市房地产销售和贷款市场的运作能力 - 市场需要时间恢复，有足够股权的情况下，仍有可能获得10亿美元融资，但杠杆点会不同 [133] 问题: 如何利用中小金融和专业服务公司的需求 - 公司正在将空置空间改造成较小的样板套房，如旧金山的Embarcadero Center和弗吉尼亚州的Reston Town Center项目都取得了成功 [134][136] 问题: 第二季度及以后租赁活动是否增加及具体情况 - 基于租赁管道，有90万平方英尺的活跃租赁正在谈判，165万平方英尺的提案有望转化为大量签署租约，预计能实现全年300万平方英尺的租赁目标 [138] 问题: 谷歌暂停圣何塞大型园区建设对Platform 16项目的影响 - 未提及明确影响，公司与谷歌有合作关系，但谷歌项目距离开工还有几年时间 [118] 问题: 未来两年保持建筑竞争力的资本支出情况 - 公司通常每年每平方英尺花费2 - 2.50美元用于常规资本支出，不包括新建或翻新大型设施的费用 [159] 问题: 租赁情况及各市场入住率情况 - 第一季度租赁情况符合预期，预计2023年入住率略有下降；Salesforce Tower已全部出租，市场需求高，Salesforce将部分楼层转租是因其资产有吸引力 [145][165] 问题: 办公转住宅转换对公司的影响 - 办公转住宅是大趋势，但进展缓慢，公司认为这一趋势对各方有益，但存在挑战，如建筑空置率、物理特征和经济可行性等；公司的World Gate投资是一个将办公建筑转换为更有生产力用途的例子 [148][150][168] 问题: 公司在当前环境下对股票回购的看法 - 股票回购不是公司当前的优先事项，公司有其他资本用途，如本季度将290 Binney Street开发项目加入开发管道 [147]

公司概况 - 波士顿地产公司（NYSE：BXP）是美国最大的上市开发商、业主和管理者，专注于六个动态门户市场 - 波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区[2] 财务数据 - 公司截至2023年3月31日拥有192个物业，总面积为54.5百万平方英尺[11] - 公司市值为242亿美元，BXP占市值为245亿美元[11] - 公司预计2023年第二季度和全年每股收益（摊薄）分别为0.59-0.61美元和2.30-2.36美元[13] - 公司预计2023年第二季度和全年每股资金运营（摊薄）为1.79-1.81美元和7.14-7.20美元[13] 财报电话会议要点 - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中提到了资产负债表和利润表[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中强调了资金运营和可分配资金[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中讨论了净营业收入和同一物业净营业收入[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中分析了资本支出、租户改善成本和租赁佣金[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中介绍了建设中的项目和土地购买选择[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中总结了租赁活动和物业统计数据[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中讨论了资本结构和债务分析[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中提及了合资企业和未合并合资企业[10] - 公司在Q1 2023年度财报电话会议中强调了租赁到期情况[10]

15 Table of Contents Ø Risk Management BXP is committed to managing and avoiding the impacts of climate change. Our risk management program includes physical and transition risks, including both climate mitigation (resource efficiency and emissions reduction) and adaptation (integration of climate resilience into our investment decisionmaking). We are actively acquiring, developing and operating a geographically diverse portfolio of high-quality commercial real estate properties. Individual assets have uniq ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q4 2022 Earnings Conference Call February 1, 2023 10:00 AM ET Company Participants Helen Han - Vice President, Investor Relations Owen Thomas - Chairman and Chief Executive Officer Douglas Linde - President Michael LaBelle - Executive Vice President and Chief Financial Officer Bryan Koop - Executive Vice President, Boston Region Raymond Ritchey - Senior Executive Vice President Hilary Spann - Executive Vice President, New York Region Conference Call Participants Camille Bo ...

#DXD OPP@RTUNIT BOSTON Agenda 1. Submarket Overviews | --- | --- | |------------------|----------------------------------| | 2. | Cambridge Development Activities | | 3. View Boston | | | 4. Q&A | | 2 Boston Region Speakers EVP, Boston Region SVP, Leasing SVP, Development David Provost Bryan Koop Patrick Mulvihill Giuliana DiMambro VP, Development 2022 Investor Conference 3 Submarket Map¹ 2 WALTHAM 4.8 MSF CAMBRIDGE 2.4 MSF BOSTON 90 95 8.4 MSF 1 Includes 100% of consolidated and unconsolidated properties. ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q3 2022 Earnings Conference Call October 26, 2022 10:00 AM ET Company Participants Helen Han - Vice President, Investor Relations Owen Thomas - Chairman and Chief Executive Officer Doug Linde - President Mike LaBelle - Chief Financial Officer Bryan Koop - Executive Vice President, Boston Region Conference Call Participants John Kim - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Derek Johnston - Deutsche Bank Nick Yulico - Scotiabank Blaine Heck - Wells Fargo Camille Bonn ...

Supplemental Operating and Financial Data for the Quarter Ended September 30, 2022 THE COMPANY Boston Properties, Inc. (NYSE: BXP) ("BXP" or the "Company") is the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, concentrated in six markets - Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, and Washington, DC. BXP is a fully integrated real estate company, organized as a real estate investment trust (REIT), with more than 50 years of experience developin ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- | ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q2 2022 Results Conference Call July 27, 2022 10:00 AM ET Company Participants Helen Han - VP, IR Owen Thomas - CEO Doug Linde - President Mike LaBelle - CFO Conference Call Participants Alexander Goldfarb - Piper Sandler Blaine Heck - Wells Fargo Daniel Ismail - Green Street Derek Johnston - Deutsche Bank Jamie Feldman - Bank of America John Kim - BMO Capital Markets Vikram Malhotra - Mizuho Michael Goldsmith - UBS Michael Bilerman - Citi Nick Yulico - Scotiabank Omotay ...