REITs股息收益 - REITs为股息投资者提供了吸引人的投资机会[5] - REITs必须按法律规定至少分配90%的收入作为股息，这使得它们能够提供较高的股息收益[7] - REITs的股息收益率较高的原因之一是其业务增长较低，这使得估值倍数保持较低，从而使股息收益更具吸引力[8] - REITs对利率变化的敏感度较高，随着利率上升，REITs的价格下跌，但现金流持续改善，为投资者提供机会[9] - REITs的股息收益率较其他股息友好的领域（如MLPs和BDCs）更为显著地上升[10] 每月股息收入的优势 - 每月股息收入之所以吸引人，是因为它可以激励投资者不断将资本投入投资组合，并逐渐减少对薪资来源的依赖[11] - 拥有每月股息收入可以让投资者更快速地进行战术性投资，从而获得更好的风险和回报特性[14] 优质REITs投资选择 - Realty Income (NYSE:O)是一个稳定可靠的月度股息选择，具有强大的股息历史记录和稳定的股息支持[17] - EPR Properties (NYSE:EPR)具有吸引人的月度股息收益率和保守的FFO支付比率，以及强大的资产负债表和低估的P/FFO倍数[22] REITs股息投资的吸引力 - REITs由于其类似固定收益特征的运营方式，受到了比平均收入产生部门更严重的惩罚，这使得在REITs中进行股息投资非常有吸引力[25]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO调整后每股为1.13美元,上年同期为1.26美元,下降10.3% [31] - 第一季度AFFO每股为1.12美元,上年同期为1.30美元,下降13.8% [31] - 第一季度总收入为1.672亿美元,上年同期为1.714亿美元,下降2.5% [32] - 租金收入下降9.3百万美元,主要是由于减少了Regal重组相关的租金收入,以及上年同期有更多的现金基础客户延期收款 [32] - 按揭和其他融资收入增加2.4百万美元,主要是由于增加了按揭贷款投资 [33] - 其他收入和其他费用增加,主要是由于公司代表运营的5家Regal剧院的运营 [34] - 第一季度出售两处文化资产产生17.9百万美元的出售收益 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 体验型资产组合占公司总投资的93%,达到64亿美元,99%出租 [15] - 教育资产组合占7%,达到7000万美元,100%出租 [15] - 体验型资产组合的EBITDARM覆盖率为2.6倍,与去年第三、四季度持平 [19] - 餐饮娱乐资产组合的EBITDARM同比增长6% [20] - 健身资产持续显示会员增长,滑雪资产受天气影响但通过通行证销售抵消 [21] - 教育资产组合收入和EBITDARM分别同比增长6%和13% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度北美票房为16亿美元,同比下降6.6%,但3月票房同比增长17.4% [18] - 公司剧院组合的票房覆盖率达到2019年水平,尽管整体票房仍低于2019年 [17] - 公司剧院组合的食品饮料消费和大屏幕消费持续增长,表现优于行业 [17] - 圣彼得堡市场的平均日房价有所下降,对公司的贝尔沃特和海滩梳理度假村产生负面影响 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续多元化和加强体验型资产组合,专注于建立长期可持续的组合 [10] - 公司正在积极培养独特的关系并探索新的潜在投资,为未来投资和组合增长奠定基础 [11] - 公司认为电影院放映仍是电影发行的主要渠道,流媒体只是补充生态系统 [11] - 公司有高质量的资产负债表和充足的自由现金流,为投资支出和股息提供支持 [12] - 公司正在努力控制可控因素,尽管宏观经济因素会对业务产生重大影响 [13] - 公司正在积极与现有租户建立关系协议,为未来投资创造管道 [103][104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在第一季度继续执行目标体验型资产的投资,覆盖水平保持强劲 [9] - 票房表现符合预期,未来几个月随着重要影片上映有望改善 [9] - 尽管宏观经济因素存在不确定性,但公司专注于将自己定位于成功 [13] - 公司对2025年票房前景充满信心,预计将大幅好于2023年和2024年 [18] - 公司非剧院资产组合的EBITDARM覆盖率保持在2.6倍的健康水平 [19] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Joshua Dennerlein 提问** 公司提到资本受限,但也有一些资产类型如早期教育、私立学校和剧院想要减少,如何看待利用这些资产进行资本回收? [47] **Gregory Silvers 回答** 公司首要任务是处理空置物业,因为它们既不产生收入也有成本。公司也会继续探索教育资产组合的机会,因为它是一个强劲的投资组合。[48][49] 问题2 **Antara Nag-Chaudhuri 提问** 公司剧院组合的票房表现优于行业,是否会改变对Regal百分比租金的预期? [72] **Gregory Silvers 和 Gregory Zimmerman 回答** 公司Regal剧院组合的表现符合预期,百分比租金主要来自Regal,将在第三季度确认。未来几个月的票房表现将决定最终的百分比租金水平。[73][74] 问题3 **Michael Carroll 提问** 公司提到正在开拓新的潜在投资机会,是否意味着进入新的资产类型? [101] **Gregory Silvers 和 Gregory Zimmerman 回答** 公司正在努力拓展现有资产类型的范围,通过建立关系协议获得未来投资机会的优先权。这不仅是为了当前部署资本,更是为了未来几年持续增长创造管道。[103][104][105][106]

资产与投资情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产约57亿美元，总投资约69亿美元，其中体验式投资64亿美元，占比93%，教育投资5亿美元，占比7%[116] - 截至2024年3月31日，体验式房地产投资组合约1970万平方英尺，其中计划出售的为50万平方英尺，除计划出售的物业外，出租率为99%；教育房地产投资组合约130万平方英尺，其中计划出售的为3.9万平方英尺，除计划出售的物业外，出租率为100%[118][120] - 2024年3月31日总资产为56.94036亿美元，2023年同期为57.56615亿美元[175] - 2024年3月31日总投资为68.50534亿美元，2023年12月31日为68.13175亿美元[176] 营收与利润情况 - 2024年第一季度总营收1.672亿美元，较2023年同期的1.714亿美元下降2%；摊薄后普通股股东净利润为每股0.75美元，较2023年同期的0.69美元增长9%；调整后运营资金（FFOAA）摊薄后每股1.13美元，较2023年同期的1.26美元下降10%[125] - 2024年第一季度最低租金为1.312亿美元，较2023年同期的1.419亿美元减少1063万美元[130] - 2024年第一季度直线租金为367万美元，较2023年同期的211万美元增加157万美元[130] - 2024年第一季度其他收入增加主要因2023年第三季度新增5个手术室物业带来运营收入增长[133] - 2024年第一季度抵押贷款和其他融资收入增加与2024年和2023年新发放的抵押贷款票据利息收入及现有应收抵押贷款票据的额外投资有关[134] - 2024年第一季度可分配给普通股股东的FFO为8.1426亿美元，2023年同期为9.5239亿美元[159] - 2024年第一季度基本FFO每股1.08美元，摊薄后为1.07美元；2023年同期基本为1.27美元，摊薄后为1.25美元[160] - 2024年第一季度EBITDAre为1.21774亿美元，2023年同期为1.35622亿美元[175] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为1.26348亿美元，年化后为5.05392亿美元；2023年同期调整后EBITDAre为1.36479亿美元，年化后为5.45916亿美元[175] - 2024年第一季度普通股每股股息为0.835美元，2023年同期为0.825美元[160] 投资支出与出售情况 - 2024年第一季度投资支出总计8570万美元，2023年同期为6650万美元[127] - 2024年第一季度完成出售两处文化地产和一处空置剧院地产，净收益总计4620万美元，确认出售收益总计1790万美元[128] 费用情况 - 2024年第一季度记录退休和遣散费用总计180万美元，包括现金支付20万美元和非归属股份加速归属160万美元[129] 租赁情况 - 2024年第一季度续租一份约6.5万平方英尺的租赁协议，租金率提高约2.9%，且未支付租赁佣金[131] 投资策略 - 由于经济环境挑战和影院租户破产，公司资本成本增加，近期投资支出水平将降低，未来投资和收购将更具选择性[122][123] - 公司打算在经济条件改善和资本成本恢复到可接受水平之前，利用手头现金、多余现金流和信贷额度借款进行更有选择性的投资[154] 现金与债务情况 - 2024年3月31日现金及现金等价物为5950万美元，受限现金为290万美元[139] - 2024年3月31日总债务为28亿美元，其中99%为无担保债务[140] - 2024年3月31日无担保高级票据本金总额为25亿美元，利率在3.60% - 4.95%之间[141] - 2024年第一季度经营活动提供净现金9.9543亿美元，投资活动使用净现金3.8551亿美元，融资活动使用净现金7.9484亿美元[147] - 截至2024年3月31日，有13个开发项目承诺出资约1.586亿美元，其中约5940万美元预计在2024年剩余时间内出资[148] - 截至2024年3月31日，有5笔抵押贷款票据承诺总额约9990万美元，其中4920万美元预计在2024年剩余时间内出资[149] - 2024年8月有1.366亿美元债务到期[151] - 2024年3月31日净债务为27.81753亿美元，2023年同期为27.44791亿美元[175] - 2024年3月31日净债务与调整后EBITDAre比率为5.5，2023年同期为5.0[175] - 2024年和2023年3月31日债务与总资产比率均为49%，净债务与总资产比率均为39%[175] - 截至2024年3月31日，公司有10亿美元无担保循环信贷安排，无未偿还余额，还有2500万美元浮动利率债券通过利率互换协议固定利率[177] - 截至2024年3月31日，公司在佛罗里达州圣彼得斯堡海滩的两个非合并房地产合资企业中拥有65%的投资权益，合资企业有1.05亿美元未偿还余额的有担保抵押贷款，利率为SOFR加3.65% [179] 金融衍生品与风险对冲 - 公司为对冲利率风险，对2500万美元的可变利率有担保债券签订利率互换协议，利率上限协议将该债券利率（SOFR）的可变部分限制在2.5325%直至2026年9月30日[182] - 公司于2022年7月1日生效的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，2024年10月1日到期，固定名义价值为1.5亿加元及1.187亿美元，对约1080万加元年现金流提供1.26加元/美元的固定汇率[183] - 公司于2022年5月1日生效的两份美元 - 加元交叉货币互换协议，2024年10月1日到期，固定名义价值为2亿加元及1.56亿美元，对约450万加元年现金流提供1.28加元/美元的固定汇率[184] - 公司于2022年6月1日生效的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，2024年12月1日到期，固定名义价值为9000万加元及6950万美元，对约810万加元年现金流提供1.30加元/美元的固定汇率[185] - 公司于2023年12月13日生效的两份远期合约，固定名义价值为2亿加元及1.483亿美元，结算日期为2025年10月1日，汇率约为1.35加元/美元[186] - 公司于2023年12月13日生效的一份远期合约，固定名义价值为9000万加元及6680万美元，结算日期为2025年12月1日，汇率约为1.35加元/美元[187] 市场风险与融资风险 - 公司面临利率和外汇汇率变化导致潜在损失的市场风险，通过匹配新投资期限与新长期固定利率借款来减轻利率波动影响[177] - 公司面临债务融资风险，多数借款受合同协议或抵押限制，可能影响房地产投资能力[180]

文章核心观点 公司2024年第一季度财报显示营收下降但每股收益增长，部分指标与预期有差异，通过关键指标可更准确了解公司财务健康状况和预测股价表现，近一个月股价表现优于标普500指数 [1][2][3][4][8] 营收情况 - 2024年第一季度营收1.4228亿美元，同比下降6.1%，低于Zacks共识预期1.4278亿美元，差异为-0.35% [1][2] - 租金收入1.4228亿美元，三位分析师平均预估为1.4286亿美元，同比变化-6.1% [5] - 抵押贷款和其他融资收入1291万美元，两位分析师平均预估为1158万美元，同比变化+23.3% [6] - 其他收入1204万美元，两位分析师平均预估为1076万美元，同比变化+29% [7] 每股收益情况 - 每股收益为1.12美元，去年同期为0.69美元，低于共识预期1.14美元，差异为-1.75% [1][2] - 摊薄后每股净收益为0.75美元，两位分析师平均预估为0.58美元 [7] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为-0.8%，Zacks标普500综合指数变化为-4.1% [8] - 股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [8]

文章核心观点 - EPR Properties本季度运营资金和营收未达预期，股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks Rank为3（持有），同行业Kimco Realty即将公布2024年第一季度财报 [1][3][4] EPR Properties本季度财务表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.12美元，未达Zacks共识预期的每股1.14美元，去年同期为每股1.30美元，FFO意外率为 -1.75% [1][2] - 上一季度预期FFO为每股1.18美元，实际为每股1.16美元，意外率为 -1.69%，过去四个季度仅一次超过共识FFO预期 [2] - 2024年第一季度营收为1.4228亿美元，未达Zacks共识预期0.35%，去年同期营收为1.5159亿美元，过去四个季度有三次超过共识营收预期 [3] EPR Properties股价表现 - 自年初以来，EPR Properties股价下跌约16.2%，而标准普尔500指数上涨5.6% [4] EPR Properties未来展望 - 股票近期价格走势及未来FFO预期主要取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 可通过公司FFO展望判断股票走势，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [5] - 近期EPR Properties的预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [7] - 未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前未来季度共识FFO预期为每股1.23美元，营收1.4619亿美元，本财年共识FFO预期为每股4.96美元，营收5.8693亿美元 [8] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业的后27%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [9] Kimco Realty情况 - Kimco Realty尚未公布2024年第一季度财报，预计5月2日发布 [10] - 预计本季度每股收益0.38美元，同比变化 -2.6%，过去30天该季度共识每股收益预期上调0.3%，预计营收4.6882亿美元，同比增长5.9% [11]

公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，成立于1997年8月[6][7] - 公司主要业务目标是通过实现调整后运营资金和每股股息的可预测增长来提升股东价值[6] - 公司战略增长专注于收购或开发多元化的体验式房地产项目组合[7] - 教育投资组合是公司的传统投资，可提供额外的地理和运营商多样性[8] 财务数据对比（2024年Q1与2023年同期） - 2024年第一季度营收1.67232亿美元，2023年同期为1.71396亿美元[11] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为5667.7万美元，2023年同期为5162.4万美元[11] - 2024年3月31日总资产为56.94036亿美元，2023年同期为57.56615亿美元[11] - 2024年3月31日净债务为27.81753亿美元，2023年同期为27.44791亿美元[11] - 2024年3月31日净债务与总市值比率为44%，2023年同期为46%[11] - 2024年3月31日净债务与调整后EBITDAre比率为5.5，2023年同期为5.0[11] 2024年第一季度财务数据 - 2024年第一季度总营收为1.67232亿美元，净收入为6270.9万美元[13] - 2024年第一季度可供EPR Properties普通股股东使用的资金运营资金（FFO）为8142.6万美元[14] - 2024年第一季度调整后资金运营资金（FFOAA）为8572.3万美元[14] - 2024年第一季度调整后运营资金（AFFO）为8567.5万美元，AFFO派息率为75%[15] - 2024年第一季度租金收入为1.42281亿美元[13] - 2024年第一季度物业运营费用为1492万美元[13] - 2024年第一季度基本FFO每股为1.08美元，摊薄后为1.07美元[14] - 2024年第一季度基本调整后FFO每股为1.14美元，摊薄后为1.13美元[14] - 2024年第一季度AFFO每股摊薄普通股为1.12美元[15] - 2024年第一季度，公司净债务与总市值比率为44%，净债务与调整后EBITDAre比率为5.5 [22] - 2024年第一季度，公司调整后EBITDAre为126348000美元，扣除相关项目后可用于偿债的综合收入为122678000美元[20] - 2024年第一季度，公司普通股每月股息为每股0.835美元[21] - 2024年第一季度投资支出85712000美元，其中新建支出24001000美元，再开发支出13871000美元，收购支出33437000美元；同期处置收入46188000美元[27] - 2024年第一季度，影院投资支出370000美元，全部为再开发支出；同期影院处置净收入1286000美元[27] - 2024年第一季度，餐饮娱乐投资支出16445000美元，其中新建支出8935000美元，再开发支出553000美元，应收票据投资6957000美元[27] - 2024年第一季度净收入为62709千美元，2023年第四季度为45529千美元[47][49] - 2024年第一季度利息覆盖率为3.6，固定费用覆盖率为3.1，债务偿付覆盖率为3.6[47] - 2024年第一季度净现金由经营活动提供99543千美元，投资活动使用38551千美元，融资活动使用79484千美元[48] - 2024年第一季度EBITDAre为121774千美元，调整后EBITDAre（季度）为126348千美元，调整后EBITDAre（年度化）为505392千美元[49] - 2024年第一季度年度化调整后EBITDAre（季度）为133798千美元，年度化调整后EBITDAre为535192千美元[49] - 2024年第一季度来自外汇掉期合约结算收入为227千美元，运营物业营业收入为11606千美元，其他收入为12037千美元[50] - 2023年第四季度销售参与收入为9134千美元[47][49][50] - 2024年第一季度折旧和摊销为40469千美元[47][49] - 2024年第一季度利息费用（毛额）为33592千美元，利息费用（净额）为31651千美元[47][49] - 2024年第一季度所得税费用为347千美元[49] 截至2024年3月31日财务数据 - 2024年3月31日，穆迪、惠誉和标准普尔对公司高级债务评级分别为Baa3（稳定）、BBB -（稳定）和BBB -（稳定）[18] - 截至2024年3月31日，公司总债务为28.1771亿美元，加权平均利率为4.32%[16] - 截至2024年3月31日，公司总债务为2817710000美元，较2023年12月31日的2816095000美元略有增加[17] - 截至2024年3月31日，公司总债务与总资产比率为40%，债务服务覆盖率为4.3倍，未抵押资产与无担保债务比率为238% [19] - 2024年3月31日，公司普通股有75670030股，收盘价为每股42.45美元，总市值为3212193000美元[21] - 截至2024年3月31日，公司抵押贷款应收款账面价值为580169000美元，较2023年12月31日的569768000美元有所增加[24] - 截至2024年3月31日，非合并合营企业总资产264254000美元，公司部分为195449000美元；一季度净亏损4267000美元，公司部分为3627000美元[25] - 截至2024年3月31日，非合并应付第三方抵押贷款票据总额为179317000美元，公司部分为130709000美元[26] - 截至2024年3月31日，在建物业预计总投资111593000美元，其中自建项目预计投资30474000美元；预计总投入使用成本111593000美元，实际第一季度投入使用成本126785000美元[28] - 截至2024年3月31日，投资组合包括288个体验式物业和70个教育物业，共计358个物业；体验式投资组合年化调整后EBITDAre为93%，教育投资组合为7%[30] - 截至2024年3月31日，未来租赁到期情况显示，2034 - 2036年到期租赁的租金收入占比较高，分别为10%、11%、11%[31] 2024年业务指引 - 2024年投资支出指引为2 - 3亿美元，年初至今实际为8570万美元[34] - 2024年处置收益和抵押贷款票据偿还指引为5000 - 7500万美元，年初至今实际为4620万美元[34] - 2024年百分比租金指引为1200 - 1600万美元，年初至今实际为190万美元[34] - 2024年调整后每股摊薄FFO指引为4.76 - 4.96美元，年初至今实际为1.13美元[34] - 2024年可供普通股股东分配的净收入指引为2.68 - 2.88美元/股，年初至今实际为0.75美元/股[34] - 2024年可供普通股股东分配的FFO指引为4.68 - 4.88美元/股，年初至今实际为1.07美元/股[34] 客户营收占比 - 2024年第一季度，前十大客户占总营收的65.3%，其中Topgolf占比14.8%，AMC Theatres占比14.0%，Regal Entertainment Group占比11.2%[33] 投资支出估计 - 公司对位于威斯康星州沃伦斯、宾夕法尼亚州哈里斯维尔和路易斯安那州布雷奥克斯布里奇的体验式住宿物业的合资企业2024年剩余时间的投资支出估计为570万美元[28] 财务指标计算说明 - 公司计算EBITDAre、Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标的方法可能与其他REITs不同，不具可比性[35][36][37] - FFO是广泛使用的房地产公司运营绩效指标，公司计算FFO时会对净收入进行调整[40] - AFFO也是房地产公司运营绩效指标，公司计算AFFO时会在FFO基础上进行多项加减调整[41] - 公司计算利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务偿付覆盖率等指标的方法可能与其他公司不同，可比性有限[42][43][44] 债务相关信息 - 公司高级无担保票据固定利率为3.60%、3.75%、4.50%、4.75%和4.95%，利息每半年支付一次[18] - 公司债务契约限制包括总债务与调整后总资产比率不超过60%、担保债务与调整后总资产比率不超过40%等[18]

文章核心观点 - EPR Properties即将发布的报告预计显示季度收益下降，需关注盈利预测变化以预测投资者对股票的反应，同时介绍了分析师对公司关键指标的预测及公司近期股价表现 [1][3] 盈利预测情况 - 预计季度每股收益1.16美元，同比下降10.8% [1] - 分析师预测营收1.4278亿美元，同比下降5.8% [1] - 过去30天该季度共识每股收益预估向下修正1.1% [2] 盈利预测重要性 - 盈利预估的变化是预测投资者对股票潜在反应的重要因素 [3] - 盈利预估修正趋势与股票短期价格表现有很强关系 [4] 关键指标预测 - 预计“租金收入”达1.4286亿美元，同比变化-5.8% [7] - 预计“抵押贷款和其他融资收入”为1158万美元，同比变化+10.6% [8] - 预计“其他收入”达1076万美元，较上年同期变化+15.3% [8] - 预计“折旧和摊销”为4043万美元，去年同期为4120万美元 [9] 股价表现与评级 - 过去一个月EPR Properties股价回报率为-3.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为-2% [10] - EPR Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [10]

文章核心观点 投资者不应过度关注不重要且相互矛盾的事件和预测，应克服“近期/首要”难题，关注长期表现，寻找被近期下跌冲击的优质公司，兼顾收益与资本增值 [1][4][25] 市场波动与投资策略 - 投资者常被不同分析师观点左右，市场走势判断常取决于时间框架 [2] - 投资者应克服“近期/首要”难题，避免因近期或早期重大事件影响投资决策 [4] - 市场有牛熊周期，明智投资可从回调中获利并利用市场过度表现 [5] - 不应因短期市场波动恐慌或过度看好单一行业 [6] 不同时间框架市场表现 - 近期一周，标普500和纳斯达克综合指数表现不佳 [3] - 2024年科技板块在AI热潮后多数时间下跌，金融和工业板块表现优于科技板块 [8] - 近12个月市场表现受近6个月影响，从2021年4月19日到2024年4月19日，持续投资是不错选择 [9] - 过去五年科技板块是唯一涨幅达三位数的板块，但不意味着未来仍是最佳投资选择 [10] 房地产行业与相关公司 - 房地产是过去五年表现最差的板块，但退休投资者看重其稳定收益 [12] - Getty Realty Corp.拥有并租赁超1000处独立房产，多数为加油站与便利店结合，即使电动汽车普及，其位置也适合建设充电设施，目前价格低、股息高、出租率达99.8% [12][14][15] - EPR Properties销售“体验式物业”，包括电影院、健身中心等，减少影院物业持有，增加其他体验式物业投资，股息率8.46%，接近年度低价 [16][17][18] - STAG Industrial曾因疫情供应链问题被卖出，如今墨西哥成为美国主要出口国，近岸外包趋势使其受益，定义的巨型项目自2021年吸引超4640亿美元私人投资，目前股息率4.24% [21][22][23]

EPR的多元化战略 - EPR的管理团队主要目标是多元化，逐步减少对电影院的投资[9] - EPR在购买机会时机取得成功，通过在其他领域进行投资来实现多元化[10] EPR在COVID危机中的表现 - EPR在COVID期间遭受重创，通过自愿推迟1.5亿美元的收入来帮助租户[7][8] - EPR在COVID危机中表现出色，管理层保持耐心和机会主义，只在能获得良好价格时出售资产[11] EPR的市场机会把握 - EPR的管理层通过抓住市场机会并保持耐心采取了正确的方法，愿意收取8%的收益[13]

文章核心观点 - EPR Properties是专注娱乐的房地产投资信托基金，虽仍过度依赖电影院，但正减少相关敞口，2023年FFO增长良好，股息覆盖度高且上调了股息，当前股价回调是买入机会 [1][2][3] 独特投资组合与战略转变 - 截至2023年12月31日，公司拥有价值68亿美元的房地产投资组合，涵盖影院、滑雪场、教育设施等多种资产 [7] 投资组合概述 - 2023年公司FFO增长良好，调整后FFO达3.972亿美元，同比增长12%，主要得益于美国经济中休闲消费增长和北美票房20%的增长 [8] 财务表现 - 2023年第四季度，影院仍是最大收入类别，但收益占比从上次分析的40%降至37%，公司未来可能剥离影院资产，转向其他领域 [9][10] 影院收入 - AMC影院的上座率在新冠疫情后大幅反弹，虽未恢复到疫情前水平，但趋势向好，支持公司从影院投资转型的战略计划 [11] - 公司预计会出售部分影院，将所得资金投入其他战略增长领域，以抵消FFO下降 [12] - 流媒体服务对影院的威胁是公司剥离影院业务的主要原因，未来几年公司将大幅缩减影院投资组合 [13] FFO支付比率、指引与FFO倍数 - 公司基于调整后FFO的股息支付率低，有大量超额股息覆盖，2023年调整后FFO为每股5.19美元，股息支付为每股3.30美元，支付率为64% [15][16] - 2月公司将股息提高3.6%，4月起每月每股支付0.285美元股息，股息收益率达8.2% [17] - 公司预计2024年FFO为4.76 - 4.96美元，同比下降6%，预计处置资产规模为5000 - 7500万美元 [18] - 基于41.72美元的股价，公司调整后FFO的倍数为8.6倍，年初接近10倍，预计2025年公司FFO将恢复增长，当前股价回调是买入机会 [20] - 预计2025年公司FFO增长5%，达到每股5.10美元，FFO倍数有望重估至10倍，对应内在价值为51美元 [21][22] 周期性利润风险 - 公司专注的娱乐地产在经济上行时表现良好，但在经济衰退时，休闲消费的可自由支配性会使公司面临比其他REITs更大的周期性利润风险 [23][24] - 资产剥离短期内会导致FFO下降，可能引发投资者对公司投资组合重组的担忧 [25] 结论 - 公司是顺周期的体验式REIT，拥有独特的房地产资产组合，虽仍过度依赖影院，但正减少相关敞口，预计2024年FFO下降，但股息覆盖良好，股息支付率低，安全性高 [26][27]