公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为14.16472亿美元，较2020年12月31日的14.59486亿美元有所下降[8] - 截至2021年6月30日，公司总负债为6.54092亿美元，较2020年12月31日的6.8368亿美元有所下降[8] - 2021年第二季度，公司总营收为3812.9万美元，较2020年同期的2848.1万美元增长33.9%[11] - 2021年上半年，公司总营收为7840.9万美元，较2020年同期的7489.1万美元增长4.7%[11] - 2021年第二季度，公司净利润为1833万美元，较2020年同期的195.2万美元增长839.0%[11] - 2021年上半年，公司净利润为3218万美元，较2020年同期的6567.4万美元下降51.0%[11] - 2021年6月30日止六个月净收入为3218万美元，2020年同期为6567.4万美元[15] - 2021年6月30日止六个月折旧和摊销为1938.5万美元，2020年同期为1946.6万美元[15] - 2021年6月30日止六个月基于股票的薪酬费用为381万美元，2020年同期为353.9万美元[15] - 2021年6月30日止六个月经营活动提供的净现金为4864.4万美元，2020年同期为5564.7万美元[15] - 2021年6月30日止六个月投资活动提供的净现金为2975.1万美元，2020年同期为6184.8万美元[15] - 2021年6月30日止六个月融资活动使用的净现金为8045.3万美元，2020年同期为7136.9万美元[15] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为571.4万美元，2020年同期为5037万美元[15] - 2021年6月30日止六个月支付的利息为1343.7万美元，2020年同期为1514.2万美元[15] - 2021年第二季度，总营收为3812.9万美元，较2020年同期增加964.8万美元[152] - 2021年第二季度，总费用为2563.8万美元，较2020年同期减少46万美元[152] - 2021年第二季度，运营收入为1795.4万美元，较2020年同期增加1538.2万美元[152] - 2021年第二季度，净收入为1833万美元，较2020年同期增加1637.8万美元[152] - 2021年上半年总营收78409美元，较2020年的74891美元增加3518美元；净收入32180美元，较2020年的65674美元减少33494美元[155] - 2021年上半年末，GAAP普通股股东可获得的净收入为31768美元，2020年同期为65225美元；NAREIT可分配给普通股股东的FFO为46463美元，2020年同期为41268美元[161] - 2021年上半年末，基本和摊薄后NAREIT可分配给普通股股东的FFO每股均为1.19美元，2020年同期分别为1.05美元[161] - 2021年上半年，经营活动提供现金4864.4万美元，投资活动提供现金2975.1万美元，融资活动使用现金8045.3万美元[169] 公司自有物业投资数据关键指标 - 截至2021年6月30日，公司对自有物业的总投资为14.12329亿美元，其中辅助生活物业投资8.40502亿美元，占比59.5%；专业护理物业投资5.60467亿美元，占比39.7%；其他物业投资0.1136亿美元，占比0.8%[24] - 公司在27个州拥有物业，租给31个不同运营商，辅助生活物业有102处、5799个单元，专业护理物业有51处、6277张床位[24] - 辅助生活物业平均每个单元投资144.94美元，专业护理物业平均每张床位投资86.37美元[24] 租金收入相关数据关键指标变化 - 2021年和2020年第二季度租金收入分别为2980.4万美元和2027.5万美元，上半年分别为6177.7万美元和5831万美元[30] - 2021年上半年，租金收入占总毛收入的78.8%，利息收入占20.2%，其他投资占1.0%[110] - 2021年上半年，公司记录直线租金收入70万美元，租赁激励成本摊销20万美元[111] - 2021年上半年，公司收到现金租金收入6210万美元，其中包括710万美元的运营商房地产税报销[112] - 2021年6月30日，资产负债表上的直线租金应收款余额为2440万美元[112] - 租金收入从2020年的2027.5万美元增加到2021年的2980.4万美元，增长952.9万美元[152] 公司租金政策相关情况 - 2021年上半年，公司同意对部分运营商减免租金166.9万美元，租金递延（扣除还款后）224.3万美元，共计391.2万美元，占同期合同租金的约4.8%[35] - 2021年上半年，公司确认GAAP收入减少46.2万美元，现金收入减少133.7万美元[35] - 2020年4月至2021年6月，公司同意租金减免280万美元、租金延期支付480万美元，其中150万美元已偿还，净减免和延期支付610万美元，约占同期合同租金和利息的2%[103] - 2021年上半年，公司减少租金和利息递增50%，GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元，预计2021年第三、四季度对GAAP收入影响极小[104][105][106] - 2021年3 - 6月，租金递延净额分别为112.2万美元和112.1万美元，租金减免分别为60万美元和106.9万美元，2021年租金和利息增长减半分别为120.4万美元和13.3万美元[120] 公司物业交易相关数据 - 2020年公司收购一处位于德克萨斯州的专业护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元，总成本1358.1万美元[36] - 2021年和2020年上半年，公司在开发和改进项目上的投资分别为204.6万美元和1.3401亿美元[37] - 2021年和2020年上半年，公司物业销售净收益分别为469万美元和4404.3万美元[42] - 2021年上半年，公司出售5个物业，总售价3790万美元，净收益469万美元[124] - 公司出售了四个先前租给Senior Lifestyle的社区，总售价3590万美元，净收益540万美元[116] - 2021年6月30日后，公司出售华盛顿一家专业护理中心，净收益约720万美元，预计确认出售收益；将威斯康星州一个辅助生活社区租给新运营商，首年租金92万美元，次年120万美元，第三年130万美元，此后每年递增2%[87] 公司抵押贷款投资相关数据 - 截至2021年6月30日，公司抵押贷款投资总额为259,641,000美元，其中利率10.1%的投资占比71.6% [43] - 2021年和2020年上半年，抵押贷款应收款净减少分别为200,000美元和增加1,970,000美元 [44] - 截至2021年6月30日，应计利息应收款35,977,000美元未纳入预期信用损失计量 [45] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，抵押贷款应收款账面价值分别为257,051千美元和257,251千美元，公允价值分别为301,881千美元和299,751千美元，折现率均为10.0%[86] - 抵押贷款应收款净减少200美元，其中发放和资金为426美元，预定本金还款为 - 625美元，抵押贷款溢价摊销为 - 3美元，贷款损失准备金回收为2美元[126] 公司合资企业投资相关数据 - 公司对两个合资企业的优先股投资总额为19,340,000美元，回报率为12% [47] - 2021年和2020年上半年，非合并合资企业资本贡献分别为8,000,000美元和58,000美元 [49] - 2020年，非合并合资企业出售物业，公司在上半年和第四季度分别损失620,000美元和138,000美元 [46] - 对非合并合资企业的投资中，华盛顿两个项目的优先股权益投资分别为6340美元和13000美元，分别占估计总投资的15.5%和11.6%[126] 公司应收票据相关数据 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据总额分别为13,730,000美元和14,465,000美元 [51] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，应收票据账面价值分别为13,730千美元和14,465千美元，公允价值分别为13,403千美元和13,893千美元，折现率分别为6.0%和6.6%[86][88] - 应收票据净增加 - 735美元，其中预付款为1811美元，收到的本金还款为 - 2553美元，应收票据贷款损失准备金为7美元[127] 公司债务相关数据 - 截至2021年6月30日，公司银行借款为6590万美元，较2020年12月31日的8990万美元减少[8] - 公司银行借款无担保信贷协议最高承诺为600,000,000美元，可增至1,000,000,000美元 [56] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，债务义务总额分别为618,459,000美元和649,382,000美元 [57] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，银行借款账面价值和公允价值均分别为65,900千美元和89,900千美元[86] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，高级无担保票据账面价值分别为552,559千美元和559,482千美元，公允价值分别为578,715千美元和560,140千美元；2021年6月30日，2026年前到期票据折现率为3.00%，2026年及以后到期票据折现率为3.25%；2020年12月31日，对应折现率分别为3.25%和3.50%[86][88] - 截至2021年7月29日，公司无担保循环信贷额度净借款1900万美元，未偿还金额8490万美元，可用借款额度5.151亿美元；高级无担保票据定期本金还款2516万美元，净债务余额5.27399亿美元[91] - 截至2021年6月30日，银行借款未偿还余额6590万美元，适用利率1.24%；高级无担保票据未偿还余额5.52559亿美元，适用利率4.37%[172] - 截至2021年7月29日，无担保循环信贷额度下未偿还余额8490万美元，可用额度5.151亿美元；高级无担保票据未偿还余额5.27399亿美元[173][174] 公司股权相关数据 - 截至2021年6月30日，公司普通股发行和流通股数为39374股，较2020年12月31日的39242股有所增加[8] - 2021年和2020年上半年，公司分别回购员工持有的87249股和76067股普通股以满足预扣税义务[64] - 2020年公司终止股票回购计划，当年回购615827股，平均每股29.25美元，总购买价1801.2万美元[65] - 2021年和2020年上半年，公司分别宣布并支付普通股现金股息4560.8万美元和4552.6万美元，均为每股每月0.19美元[67] - 2021年第二季度，公司采用并获股东批准2021年股权参与计划，授权预留190万股用于奖励[70] - 截至2021年6月30日，公司有15000份股票期权已发行且可行使，2021年和2020年上半年均无股票期权授予或行使[71] - 2021年和2020年上半年，公司分别授予71892个和66027个基于绩效的股票单位，分别有108720个和81574个归属[73] - 公司有股权分销协议，可不时发售最高2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[63] - 2021年上半年，公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位，共计182,240股[180] - 截至2021年6月30日，公司有39374044股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计7.624亿美元，权益证券市值15亿美元[175] - 2021年上半年，公司宣布并支付了4560万美元的现金股息[175] - 2021年7 - 9月，公司宣布每月普通股现金股息为每股0.19美元[176] - 公司可通过股权分配协议出售总价达2亿美元的普通股，截至2021年6月30日，尚未发行股份，仍有2亿美元额度可用[177] 公司租赁相关基本情况 - 公司拥有的物业根据不可撤销的经营租赁出租，初始期限一般为10至15年[23] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及总投资1.59696亿美元，账面价值1.31269亿美元[32] 公司未来租金应收款情况 - 未来最低基本租金应收款方面，2021年

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收降至610万美元，主要因Senior Lifestyle未支付租赁款项、租金减免和递延、物业税收入减少以及租金和利息减免等因素，部分被收购和开发项目的租金及Anthem的较高租金支付所抵消 [19][20][21] - 利息支出减少73.8万美元，主要因2021年第一季度信贷额度下的利率降低，部分被较低的资本化利息所抵消 [22] - 2021年第一季度出售佛罗里达州一个已关闭的辅助生活社区，确认损失86.1万美元，而2020年第一季度出售21个熟练护理物业，确认总销售收益4390万美元 [22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净利润减少4970万美元，主要因上一年度的销售收益和营收下降，部分被较低的利息支出所抵消 [23] - 2021年第一季度NAREIT FFO摊薄后每股收益降至0.62美元，较2020年第一季度的0.74美元减少0.12美元，排除直线租金应收账款核销后，本季度摊薄后每股收益为0.64美元 [24] - 2021年第一季度收到夹层贷款还款160万美元和应收票据还款93.6万美元，同时在无担保循环信贷额度下借款1700万美元，利率为1.3% [25] - 截至2021年第一季度末，公司信用指标保持强劲，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.6倍，债务与企业价值之比为28.6% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式（Senior Lifestyle）业务线 - 第一季度已过渡11处物业，4月又过渡1处，目前该组合中还剩11处建筑，预计第二季度末归还3处，第三季度末归还1处，另有3处物业已签订销售合同，预计第二季度完成交易，至少4处剩余建筑中的1处预计在第三季度出售用于其他用途，其余3处正在评估方案，账面价值约340万美元 [33][34] 开发项目业务线 - Field Senior Living运营的俄勒冈项目于去年9月开始接收居民，3月31日入住率为24%，高于2月15日的23%和10月23日的10% [35] - Ignite Medical Resort位于密苏里州的项目于去年10月开始接收患者，3月31日入住率为64%，与2月15日持平，高于10月23日的23% [35] 租赁业务线 - 与Brookdale的主租赁协议期限延长一年至2022年12月31日，租金条款不变，去年向其提供的400万美元资本承诺仍可在2021年12月31日前使用，目前已提供210万美元 [36][37] 投资业务线 - 2021年第一季度，完成对华盛顿州温哥华一个267单元独立生活和辅助生活社区的剩余800万美元优先股投资，初始现金收益率为8%，内部收益率为12%，按非合并合资企业核算 [26] - 为自有物业的资本改善项目提供100万美元资金，并根据现有抵押贷款提供15.8万美元资金，还有160万美元的抵押贷款承诺用于一处物业的扩建和翻新 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，私人付费组合的入住率分别为12月31日71%、1月31日71%、2月28日70%和3月31日72%；熟练护理业务的月平均入住率分别为67%、67%、65%和65% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过智能设计计划为运营商提供有吸引力的融资，帮助其创造更安全的物理环境，目前该计划已在13个社区实施 [9][10] - 公司正在推进Senior Lifestyle组合的过渡，预计部分交易将在第二和第三季度完成 [10] - 尽管并购市场变化不大，公司近期不打算进行大型交易，但交易流量明显增加，特别是在优先股和夹层融资方面，公司正在对大量机会进行尽职调查，认为这些机会风险较低、回报较高 [11][12] - 对于传统收购，公司认为许多潜在投资的定价不能准确反映底层物业的当前价值，公司将在出现有增值潜力的投资机会时迅速行动 [13] - 公司继续与具有良好运营记录和本地市场专业知识的区域运营商合作，建立长期关系 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于老年人口疫苗接种率较高，熟练护理中心和辅助生活记忆护理社区有望开始增加新患者和居民的接收频率，但不确定何时入住率能恢复到疫情前水平 [5][6] - 公司对行业复苏持谨慎乐观态度，但目前预测全面复苏的时间还为时过早，在入住率和人口普查数据有进一步改善之前，公司不计划提供业绩指引 [14][15] - 由于为部分运营商提供财务支持以及Senior Lifestyle和Senior Care的重大租赁违约，2021年股息支付率可能超过80%的目标，但预计2022年FAD将随着Senior Lifestyle组合过渡到更稳定的运营商以及Senior Care破产问题的解决而恢复 [15][16] 其他重要信息 - 公司新董事会成员Cornelia Cheng加入后，女性董事比例达到50%，她将在公司进一步发展多元化和ESG倡议方面发挥重要作用 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：与新租户谈判的租金相对于现有租约可能的降幅范围是多少？ - 由于破产申请和评估过程正在进行中，目前无法提供该信息，公司将在获得更多明确信息后于下季度提供更新 [53] 问题2：第一季度是否有不可用于第二季度支付租金的信用证？ - 公司上季度讨论过提取的一份信用证，但未透露金额，目前数据不足 [54] 问题3：Brookdale为何只续约一年，是否应视为谨慎信号？ - 公司无法推测Brookdale的意图，认为可能与疫情有关，他们希望评估当前环境后再进行长期续约 [55] 问题4：佛罗里达物业处置的NOI损失和收益情况如何？ - 处置收益为250万美元，该物业不属于Senior Care，2020年没有NOI [57][58][60] 问题5：第一季度是否为Senior Care Centers记录或应计了整个季度的租金？ - 是的，该物业采用现金会计基础，公司提取了信用证并记录了整个季度的租金，第一季度和第四季度的租金基本相同 [67][69] 问题6：DAM何时需要决定接受或拒绝租约？ - 通常有60天的时间来决定是否承担或拒绝租约，法院可根据情况延长该期限，此次破产申请适用Sub - Chapter 5，有受托人调解，60天是做出选择的时间范围 [71] 问题7：Senior Care申请Chapter 11的动机是否是摆脱其他债务而非租金支付？ - 公司不清楚其申请的具体目标和动机，建议参考其4月初的新闻稿 [73][74][79] 问题8：已过渡的科罗拉多物业租金情况能否作为其他租约的参考？ - 不能，该物业情况特殊，第一年租金为零，给予购买选择权是希望运营商改善入住率后在12 - 24个月内购买该资产 [80] 问题9：CMS关于PDPM的新闻，公司有何预期，是否可能在2022财年实施调整？ - 公司认为PDPM的重新校准一直是可能的，由于疫情期间运营环境异常，预计不会基于2020 - 2021年的数据做出永久决定，目前不确定实际实施时间 [82][85][87] 问题10：熟练护理业务租户的入住率自1月以来的反弹情况如何，与行业数据差异的原因是什么？ - 公司提供了过去四个月的月平均入住率数据，显示入住率未继续下降，部分市场有小幅上升，部分市场持平，与行业数据差异可能是因为1 - 2月多数租户仍处于疫情高峰期，且公司在密歇根有大量资产，该州情况较为困难 [94][97][98] 问题11：公司对股息恢复到目标支付率的假设和信心来源是什么，预计何时能恢复正常？ - 公司假设行业将复苏，当前面临的挑战是暂时的，随着入住率和利润率恢复正常，Senior Care和Senior Lifestyle问题得到解决，预计2022年能恢复到目标股息支付率 [100] 问题12：Brookdale短期续约是否仍有资格获得租金递增50%的信用额度？ - 是的，Brookdale获得了13.3万美元的信用额度，公司认为其续约是积极举措，其入住率情况良好 [107] 问题13：Senior Care信用证金额不确定的原因是什么？ - 由于Senior Care处于破产状态，公司在问题解决前不做过多评论 [108] 问题14：Senior Lifestyle物业过渡时间较长的原因是什么？ - 主要原因是不同州的许可证转让时间不同，以及销售周期和流程延长，疫情初期的高峰也导致一些工作延迟 [109][110][111] 问题15：仍在分析处理方案的三处资产的情况如何，账面价值是多少？ - 公司正在分析处理方案，有几个方案正在推进，预计下季度提供更多细节，净账面价值约340万美元，毛账面价值估计在600 - 700万美元左右 [112][114][116] 问题16：第一季度收到的租金中，除Senior Care外是否有其他信用证用于现金会计核算，且第二季度可能不再使用？ - 没有 [123] 问题17：公司是否预计高级生活和熟练护理业务在18个月内全面恢复？ - 公司预计会全面恢复，但不确定具体时间 [126] 问题18：除SLT和STC外，公司对Anthem、Ignite等租户的情况如何看待，是否需要额外支持？ - 公司与Anthem合作多年，已逐步提高租金并给予一定灵活性，疫情期间未提供额外支持，其他多数接受帮助的运营商与之前相同 [130][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 LTC PROPERTIES, INC. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other juri ...

业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司的企业价值为23亿美元，债务占企业价值的27.7%[6] - 2020年全年总收入为159,337千美元，同比下降14.0%[73] - 2020年全年净收入为95,677千美元，同比增加18.3%[73] - 2020年第四季度的总收入为46,273千美元，同比下降0.4%[73] - 2020年第四季度净收入为17,665千美元，同比增加39.5%[73] - 2020年调整后的EBITDA为150,888千美元，较2019年的149,071千美元增长1.2%[86] - 2020年全年资金可分配总额为116,926千美元，较2019年的120,666千美元下降3.1%[88] 用户数据 - 截至2020年12月31日，公司的现金及现金等价物为780万美元，未担保信贷协议下可借款金额为5.101亿美元[6] - 2020年，公司的合同初始现金收益率为9.41%[15] - 2020年，公司的租金收入为133,957千美元，占总收入的100%[17] - 2020年，公司的同类物业占用率为84.3%[20] - 公司的物业平均年龄为23年，护理设施的平均年龄为13年[28] 未来展望 - 预计2020年至2030年，80岁以上人口增长最快的10个州包括加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州[26] - 2021年租金和抵押贷款利息的上涨幅度减少了50%，预计对2021年GAAP收入的影响约为530千美元，对2021年可分配资金（FAD）的影响约为1,300千美元[35] 新产品和新技术研发 - 2020年，公司的医疗保健投资策略和市场趋势分析显示出持续的增长潜力[25] 市场扩张和并购 - 公司的投资组合包括181个物业和3个土地[19] - 公司的物业分布在27个州，密歇根州的物业数量为24，德克萨斯州的物业数量为34[26] - 公司的投资组合中，约68%的物业位于前100个大都市统计区（MSA）[28] 负面信息 - 截至2020年12月31日，Senior Lifestyle的未计提逾期租金余额为1,002千美元[36] - 截至2020年12月31日，拖欠租金总额为1,044千美元，2020年第四季度收回了969千美元的拖欠租金[40] - 截至2020年12月31日，Genesis的直线租金应收账款余额为4,316千美元已被注销，租金收入确认已转为现金基础[33] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年，公司的净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.3倍[6] - 2020年，公司的投资级NAIC 2评级显示其债务投资的信用质量[6] - 2020年，公司的开发承诺总额为55,735千美元[14] - 2020年，公司的贷款发放总额为9,500万美元，平均利率为8.89%[10]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收较去年同期下降19万美元，主要受2020年减免、拖欠和递延租金、物业税收入减少以及2020年出售Preferred Care投资组合导致租金收入降低影响，部分被收购和开发项目租金、Anthem租金支付增加及合同租金增长抵消 [18][19] - 抵押贷款利息收入增加22.6万美元，因扩张和翻修项目资金投入；利息支出减少49万美元，因2020年第四季度信贷额度未偿余额和利率降低以及高级无担保票据本金定期还款 [19] - 物业税支出减少80.9万美元，主要因Senior Lifestyle物业税代管资金收取时间和相关税款支付时间；G&A费用较2019年第四季度增加67.5万美元，因上一年度高级护理法律费用报销及某些支出时间 [20] - 非合并合资企业收入减少27万美元，因2019年一项合资企业优先股投资解散，部分被2020年两项优先股投资抵消 [21] - 2020年第四季度净收入增加500万美元，主要源于收购和开发项目、租金增长、利息支出降低、上一年度出售损失及2019年第四季度550万美元减值费用，部分被300万美元减值费用、Preferred Care物业出售租金减少、减免和递延租金净额、物业税收入减少、2019年收取2018年高级护理逾期租金及2019年第四季度保险收益抵消 [25] - 2020年第四季度NAREIT FFO每股摊薄后为0.78美元，上一年同期为0.81美元，剔除2019年第四季度保险收益后，FFO每股摊薄后增加0.02美元，因2020年第一季度股票回购计划导致加权平均流通股减少 [26] - 2020年第四季度投资500万美元用于华盛顿温哥华一个267单元独立和辅助生活社区开发，预计2021年第一季度末前完成剩余800万美元投资，该优先股投资按非合并合资企业核算 [27][28] - 为自有物业开发和资本改善项目提供630万美元资金，加权平均利率8%，支付2240万美元普通股股息，2020年FAD派息率77% [28] - 目前抵押贷款剩余承诺金额170万美元，用于密歇根三个物业扩张和翻修，还支付700万美元高级无担保票据定期本金还款 [29] - 季度末后，公司通过无担保信贷额度借款900万美元，截至目前，公司现金780万美元，信贷额度可用5.011亿美元，其中未偿9890万美元，ATM计划下有2亿美元，流动性约7.09亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [30] - 2020年第四季度末，公司信用指标优于医疗保健REIT行业平均水平，净债务与年化调整后房地产EBITDA比率4.3倍，年化调整后固定费用覆盖率5.3倍，债务与企业价值比率约30% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租金和抵押贷款利息收入 - 第四季度租金和抵押贷款利息收入收款率98%，未收租金中36万美元为减免租金，36.9万美元为递延租金净额，涉及三家私人付费运营商 [32] - 2020年全年合同租金收款率98%，未收2%中，0.7%为减免租金，0.7%为递延租金净额，0.6%为拖欠租金 [33] 高级生活方式组合 - 2021年第一季度已将11个辅助生活社区转移给两个运营商，其中6个转给Randall Residence，5个转给Encore Senior Living，目标是第二季度末完成所有SLC相关转移 [15][35] - Randall Residence新增6个物业，位于俄亥俄州5个、伊利诺伊州1个，共344个单元，加入现有主租赁协议，修订后租赁协议延长一年，剩余九年，第一年增量现金租金270万美元，第二年370万美元，第三年390万美元，此后每年递增2% [36] - Encore Senior Living接收5个位于威斯康星州的社区，共374个单元，新主租赁协议为期10年，有三次五年续约选项，第一年现金租金260万美元，第二年330万美元，第三年340万美元，此后每年递增2% [37] 开发项目 - 俄勒冈州梅德福的Weatherly Court社区去年9月开始接收居民，截至2月15日，入住率23%，较10月23日的10%有所上升，因疫情开业延迟，公司为其提供130万美元额外免租金 [40] - 密苏里州独立市的Ignite Medical Resort去年10月开始接待患者，截至2月15日，入住率64%，较10月23日的23%有所上升 [41] 租赁业务 - Genesis运营公司6个物业，目前按时履行对公司的租赁义务，其在新墨西哥州的5个物业受益于该州医疗补助费率提高 [41][64] - Brookdale主租赁协议2021年12月31日到期，首个续约选项为四年，续约通知期从2021年1月1日至4月30日，2020年公司向其提供400万美元资本承诺，截至目前已提供200万美元 [42] 投资组合指标 - 第三季度跟踪12个月的辅助生活投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.14倍和0.94倍，剔除Senior Lifestyle后分别提高到1.25倍和1.04倍 [44] - 熟练护理投资组合EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.85倍和1.39倍，剔除刺激资金后分别为1.58倍和1.13倍 [45] - 截至1月31日，私人付费投资组合入住率9月30日为79%，12月31日为72%，1月31日为71%；熟练护理平均月入住率同期分别为70%、66%和66% [47] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业入住率接近或已触底，随着疫苗普及、探视开放、社区和设施积极营销以及消费者信心提升，入住率有望稳定并改善，但具体时间难以预测 [7] - 公司建立了保守基础和强大灵活的资产负债表，可在必要时为运营商提供支持，并抓住投资机会，同时不增加公司负担 [8] - 公司认为政府对行业的支持至关重要，行业协会一直在游说争取持续援助，新政府可能会增加对新冠危机的支出和关注，额外支持和监管的规模和时间尚不确定 [10] - 公司为符合条件的运营商提供2021年租金减免，预计对2021年GAAP收入影响约53万美元，对FAD影响约130万美元，公司将努力通过增值交易弥补资金缺口 [12][13] - 公司将根据运营合作伙伴的具体情况评估其额外支持请求，包括运营情况、租金覆盖、公司财务健康和流动性 [14] - 并购市场对行业仍具挑战性，公司不会放松承销标准，预计短期内不会进行大型交易，将关注结构化金融交易，尤其是对成功不依赖即时租赁或当前入住率的开发项目，市场开放时，将利用资产负债表为区域运营商提供融资支持 [16] - 公司将继续发展新关系、巩固现有关系，等待合适机会，目前因2021年不确定性较多，暂不提供业绩指引 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给行业带来巨大破坏，难以确定何时能恢复到疫情前水平，但疫苗推出、新政府关注疫情以及行业努力稳定入住率和恢复消费者信心，让公司对未来充满希望 [52] - 公司将运营商视为合作伙伴，拥有强大资产负债表，能够承受危机，将继续优化投资组合、多元化投资并创造新机会，成为优质增长合作伙伴 [53] 其他重要信息 - 2021年1月，联邦公共卫生紧急状态声明延长至4月20日，联邦医疗补助匹配资金临时增加6.2%，包括三天住院豁免，预计将进一步延长 [11] - 一项两党法案旨在确保高级护理社区和设施有足够人员配备，允许临时护士助理在新冠紧急声明解除后保留认证资格 [11] - 约300亿美元先前指定的援助资金尚未分配，有望为行业运营商提供额外支持 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于Senior Lifestyles资产处置和EBITDAR情况 - 目前处于资产转移和出售过程中，难以提供具体指导，预计第二季度末完成所有转移和出售，届时可提供相关数据，受疫情影响，租金将逐步增长 [56] 问题2：Senior Lifestyles 23个资产的总单元数和单位资产价值 - 23个资产总单元数为1456个，目前单位资产价值指标不具相关性 [57][67] 问题3：Genesis的讨论情况和公司参与程度 - 公司与Genesis有长期合作关系，有关于业绩和物业检查的积极对话，但公司在其整体投资组合中占比小，未参与其重组讨论，且公司曾在2019年重组租赁协议，认为自身不是其问题所在，Genesis在新墨西哥州的物业受益于医疗补助费率提高 [59][60][63] 问题4：Brookdale是否续约及覆盖情况 - 难以猜测Brookdale是否续约，其申请资本承诺并已使用部分资金是积极信号，其投资组合表现良好，续约与否可能是战略决策，下次电话会议将知晓其决定 [65][67] 问题5：Brookdale续约选项相关问题 - 第一个续约选项窗口至4月30日，为期四年；若未续约，公司将寻找新运营商接管物业；公司将续约时间提前至4月30日，以便必要时进行转移 [71][72][73] 问题6：SLC已转移11个资产的有效第一年租金减免情况 - 由于这些资产在与Senior Lifestyle的主租赁协议中，公司不分配租金，建议自行按比例分配，公司正在与Senior Lifestyle进行清算分析，确定2021年租金返还情况，完成后将更新信息 [75][76] 问题7：剩余待转移资产的转移日期和运营商情况 - 预计4个资产在第一季度末转移，1个在第二季度末转移，其中1个转给现有运营商，1个转给新运营商 [77][78] 问题8：已转移11个资产的承保覆盖率情况 - 第一年因疫情费用难以评估，公司从长期考虑，设定租金以确保新运营商有足够覆盖，为公司提供信用支持 [79][80] 问题9：Senior Lifestyle支付租金的可能性和能力 - 公司希望Senior Lifestyle能支付额外租金，其正在进行清算分析，确定现金状况，若有运营现金流或额外刺激资金，将支付给公司 [81] 问题10：公司对Senior Lifestyle是否有额外追索权 - 公司有信用证和存款作为担保，Senior Lifestyle在转移和出售过程中合作良好，预计若有正现金流将支付给公司 [82] 问题11：未来几个月入住率的最坏情况 - 难以预测，疫苗推出有积极影响，NIC数据显示疫苗推出与新病例减少相关，若持续，入住率可能已触底，但目前尚不能确定 [85][86] 问题12：2021年到期12.4%租金收入的覆盖情况和对话进展 - 2021年到期的只有Brookdale租赁和一个待售物业的租赁 [88] 问题13：Senior Lifestyle投资组合清算的时间和租金支付情况 - 预计下周初步了解清算情况，下次电话会议提供更多信息，除一个资产第一年无租金外，其他资产有租金，希望租金能按时支付 [90][94][95] 问题14：另一家同意延期租金运营商的情况 - 1 - 2月有额外租金延期，第四季度该运营商偿还部分延期租金，其部分物业受疫情影响租赁和入住受阻 [96] 问题15：Senior Lifestyle 11个社区的EBITDARM占比情况 - 因疫情费用和刺激资金，难以提供该信息，2019年数据已不具可比性 [101][102] 问题16：租金抵免对FAD的130万美元影响是否都在第一季度 - 大部分在第一季度 [104] 问题17：租金抵免的计算方式和未来租金递增情况 - 租金抵免总额130万美元，按GAAP基础重新计算直线租金，导致GAAP收入影响较低，未来租金递增将基于原租金水平 [105][106][107] 问题18：熟练护理入住率下降400个基点对覆盖率的影响 - 未进行相关分析，熟练护理业务组合比例上升，且入住率12 - 1月相对稳定，新冠病例减少和疫苗接种增加有望稳定入住率 [109] 问题19：公司投资组合中医疗保健工作者疫苗接种率和接受情况 - 员工接受率低于居民，约70%运营商提供诊所和接种率信息，约70%熟练护理投资组合报告显示100%完成第一针接种，55%完成第二针接种，辅助生活员工接受率约40% [110] 问题20：公司是否收到反向询价 - 公司近期收到一些资产包，预计春季和夏季市场将有更多资产出现，公司期待利用出售Senior Lifestyle资产所得资金进行投资 [112] 问题21：投资是否必须在第一天就增值 - 公司会根据具体情况考虑，更倾向与现有运营商合作，将交易纳入现有主租赁协议，曾考虑过相关交易，但因价格问题未达成 [115] 问题22：运营商关于领先指标的情况和老年住房入住率反弹预期 - 信息有限，部分运营商看到指标上升，部分持平，情况因地区而异 [117] 问题23：对熟练护理行业人口普查的看法和入住率预期 - 公司预计随着择期手术恢复，熟练护理入住率将改善，目前难以确定家庭健康是否会永久占据市场份额，传统观点认为将恢复到疫情前水平，且PDPM报销模式下，熟练护理将处理更复杂病例，不适合家庭护理 [119][120] 问题24：Brookdale当前租金覆盖率和续约后租金变化情况 - Brookdale续约为直接续约，无租金重置，若续约可享受50% 2021年租金递增减免 [123] 问题25：政府进一步支持和监管的形式 - 公司认为高级医疗保健行业将从300亿美元未分配资金中获得刺激，行业未寻求从1.9万亿美元中额外分配资金，但该资金中给各州的部分可能有助于熟练护理行业，此外，预计本月将发放部分第三阶段资金 [125] 问题26：Brookdale主租赁协议涉及的资产数量 - 涉及35个物业 [127] 问题27：已承诺给Brookdale的资本是否有回报 - 资本承诺按现有条款执行，有当前支付收益 [128]

财务数据关键指标变化 - 2020年总资产为14.59486亿美元，2019年为15.14209亿美元，同比下降3.62%[256] - 2020年总负债为6.8368亿美元，2019年为7.28783亿美元，同比下降6.19%[256] - 2020年总权益为7.75806亿美元，2019年为7.85426亿美元，同比下降1.22%[256] - 2020年总营收为1.59337亿美元，2019年为1.85304亿美元，同比下降14.01%[259] - 2020年总费用为1.07824亿美元，2019年为1.05537亿美元，同比上升2.17%[259] - 2020年净收入为9567.7万美元，2019年为8087.2万美元，同比上升18.31%[259] - 2020年基本每股收益为2.42美元，2019年为2.03美元，同比上升19.21%[259] - 2020年稀释每股收益为2.42美元，2019年为2.02美元，同比上升19.80%[259] - 2020年加权平均基本股数为3917.9万股，2019年为3957.1万股，同比下降0.99%[259] - 2020年加权平均稀释股数为3926.4万股，2019年为3975.9万股，同比下降1.25%[259] - 2020年净收入为95,677美元，2019年为80,872美元，2018年为155,076美元[264] - 2020年经营活动提供的净现金为116,101美元，2019年为122,469美元，2018年为115,535美元[264] - 2020年投资活动提供的净现金为43,931美元，2019年使用的净现金为78,988美元，2018年使用的净现金为3,609美元[264] - 2020年融资活动使用的净现金为156,504美元，2019年使用的净现金为44,001美元，2018年使用的净现金为112,375美元[264] - 2020年现金、现金等价物和受限现金增加3,528美元，2019年减少520美元，2018年减少449美元[264] - 2020年末现金、现金等价物和受限现金为7,772美元，2019年末为4,244美元，2018年末为4,764美元[264] - 2020年支付利息29,443美元，2019年为28,767美元，2018年为30,116美元[264] - 2020 - 2018年建筑物及改良的折旧费用分别为3894.5万、3909.4万和3741.6万美元[329] - 2020 - 2018年公司租赁收入分别为1.26094亿美元、1.52755亿美元、1.35405亿美元[344] - 2020 - 2018年公司收购物业总花费分别为1.3581亿美元、5.8414亿美元、4.0408亿美元[345] - 2020 - 2018年公司在开发和改进项目上的投资分别为2361.2万美元、2336.3万美元、3852.8万美元[347] - 2020 - 2018年公司完成项目投资分别为3503.4万美元、4697.3万美元、1466.8万美元[348] - 2020年房产销售总额7.48亿美元，净收益4411.7万美元；2019年销售总额1531.1万美元，净收益210.6万美元；2018年销售总额9.5825亿美元，净收益7068.2万美元[350] - 2020年抵押贷款业务中，新增贷款4253万美元，净增3152万美元；2019年新增1.2342亿美元，净增1116万美元；2018年新增2.1364亿美元，净增1903.2万美元[354] - 2020年末和2019年末，抵押贷款账面价值分别为2.57251亿美元和2.54099亿美元[355] - 2020年应收票据业务中，预付款项207.8万美元，净减少346.2万美元；2019年预付款896.7万美元，净增521.2万美元；2018年预付款12.4万美元，净减少368.7万美元[362] - 2020年末应收票据总额为1446.5万美元，其中夹层贷款844.5万美元，其他贷款616.6万美元；2019年末总额为1792.7万美元[361] - 2020年末非或有租赁激励为2462000美元，2019年末为2552000美元[363] - 2020年银行借款24000000美元，还款28000000美元；高级无担保票据还款40160000美元[368] - 2020年末后，公司在无担保循环信贷额度下借款9000000美元，高级无担保票据还款7000000美元[368][369] - 2020、2019和2018年，公司分别回购76574股、45030股和31326股员工持有的普通股以满足预扣税义务[374] 租金减免与延期支付情况 - 2020年4 - 12月公司提供租金减免110万美元和租金延期支付250万美元，其中150万美元已偿还，减免和延期支付净额210万美元约占同期合同租金的2%[66] 收入来源结构 - 截至2020年12月31日的一年里，约38.8%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[75] - 截至2020年12月31日的一年里，约79.1%的收入来自经营租赁租金[76] - 两家主要运营商Prestige Healthcare和Senior Lifestyle Corporation分别贡献约19.7%和10.7%的综合租赁收入和抵押贷款利息收入，合计贡献30.4% [323] 运营商相关风险 - 过去三年，五家运营商出现财务或法律问题导致租金未支付或申请破产[77] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营受COVID - 19影响，入住率下降、运营成本上升[65][66] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商运营和支付能力[67][68] - 联邦和州医疗成本控制措施可能影响运营商向公司付款的能力[69][70] - 运营商保险可能不足以应对突发事件，公司可能面临损失[73][74] 续租与租赁条款风险 - 公司可能无法续租，续租或新租条款可能不如当前有利[76] 房地产投资相关风险 - 房地产投资流动性相对较差，出售可能难以达到账面价值[80][81][82] - 公司投资集中在医疗保健物业领域，该领域低迷会对公司业务和财务状况产生较大不利影响[110] REIT资格与税务要求 - 公司若要符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东支付的股息至少为REIT应纳税收入的90%[88] - 2017年12月22日签署的《减税与就业法案》使联邦企业税率从35%降至21%，适用于2017年12月31日后开始的纳税年度[92] - 公司作为REIT需至少分配90%的应税收入给股东，若分配100%应税收入并符合其他要求，一般无需缴纳联邦所得税[310] 公司资金状况 - 截至2020年12月31日，公司持有现金780万美元，无担保循环信贷额度可用资金为5.101亿美元，可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[94] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司债务约占总资产的35.8%[95] 合资企业情况 - 公司目前有6个活跃的合资企业，LTC股权投资总额为8600万美元[101] 股权限制规定 - 公司章程规定，任何个人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股[107] 法律规定对公司业务的限制 - 《马里兰商业合并法案》规定，除非获得豁免，马里兰公司在“利益相关股东”成为利益相关股东后的五年内，不得与该股东或其关联方进行包括合并、处置10%或更多资产等业务合并[111] - 《马里兰控制权股份收购法案》规定，收购的“控制权股份”除非获得股东三分之二投票批准，否则无投票权[111] 公司关键人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，关键管理人员的流失或可用性受限可能对公司业务和资本市场形象产生不利影响[109] 金融工具公允价值与利率风险 - 2020年12月31日，公司抵押贷款应收款使用10.0%的贴现率计算的公允价值约为2.998亿美元，贴现率上升1%，其公允价值将减少约2540万美元，下降1%则增加约2940万美元[233] - 2020年12月31日，公司高级无担保票据使用2026年前到期票据3.25%、2026年及以后到期票据3.50%的贴现率计算的公允价值约为5.812亿美元，贴现率上升1%，其公允价值将减少约2790万美元，下降1%则增加约2990万美元[233] - 公司面临利率风险，利率变化影响金融工具的公允价值、未来收益和现金流[230] 公司业务类型 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要投资于老年住房和医疗保健物业[266] 资产折旧政策 - 公司按直线法计算折旧，资产估计使用寿命计算机为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年，建筑物为35 - 50年等[282] 会计准则影响评估 - 公司目前正在评估ASU 2020 - 04的影响，但预计不会对财务报表产生重大影响[277] - 2018年1月1日采用ASU 2014 - 09的修改后追溯采用法，该标准对公司经营结果和财务状况无重大影响[308] - 2019年1月1日采用ASU 2016 - 02，确认对权益的累计影响调整为4280.8万美元[309] 物业出售收益情况 - 2019年第四季度出售170张床位的专业护理中心，获得211.1万美元保险收益；2020年出售114张床位的专业护理中心，获得37.3万美元保险收益[283] - 2019年第四季度至2020年第一季度公司出售物业，净收益约7790万美元，总收益约4400万美元[338] 夹层贷款情况 - 夹层贷款寻求8 - 12%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为4 - 5年[285] 预期信用损失变化 - 2020年1月1日采用ASU 2016 - 13，抵押贷款应收款预期信用损失从256万美元增至259.2万美元，应收票据预期信用损失从18.1万美元减至14.6万美元[291][294] 应计利息应收款情况 - 截至2020年12月31日，3274.6万美元应计利息应收款未纳入预期信用损失计量[294] 不动产投资减值费用情况 - 2020、2019和2018年，不动产投资减值费用分别为397.7万美元、0和0 [297] 或有租金收入情况 - 2020、2019和2018年，分别收到11.1万美元、46.4万美元和47万美元或有租金收入[303] 租金确认与摊销政策 - 经营租赁租金按直线法在租赁期内确认，租金年增长率一般在2.0% - 3.0% [303][306] - 抵押贷款利息按实际利率法确认，贷款逾期60天视为不良贷款[304] - 支付给承租人的款项作为激励措施，在租赁期内直线摊销；净贷款手续费和承诺费收入在相关贷款期限内摊销[305] 可折旧资产税基情况 - 截至2020年12月31日，可折旧资产的账面净值超过净税基约993.9万美元[313] 未来最低基本租金应收款情况 - 未来最低基本租金应收款（2021 - 2025年及以后）分别为1.39053亿、1.29864亿、1.30477亿、1.29407亿、1.16296亿和5.07352亿美元[330] 直线租金应收款核销情况 - 2020年第二季度，公司对Senior Lifestyle主租赁相关的直线租金应收款和租赁激励总计核销1774.2万美元[331] - 2020年第三季度，公司对某运营商主租赁相关的直线租金应收款核销115.6万美元[332] - 2020年第三季度公司核销与Genesis主租赁相关的直线租金应收款431.6万美元，并将租金收入确认转为现金收付制[335] 运营商租金支付情况 - 2020年4 - 12月，公司收到Senior Lifestyle 1380万美元合同租金中的920万美元[331] - Anthem 2020年支付年度现金租金990万美元，预计2021年支付1080万美元[336] 租赁协议变更情况 - 2020年公司与Brookdale合并四份租赁协议为一份主租赁协议，延长租期至2021年12月31日，提供7%收益率的400万美元资本承诺，截至2020年12月31日已提供170万美元[340] 2019年公司与运营商相关款项情况 - 2019年公司从Senior Lifestyle收到2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用共计159.6万美元[339] 2019年公司持有待售物业情况 - 2019年公司持有待售物业总投资6196.9万美元，累计折旧3511.3万美元[349] 2020年末抵押贷款情况 - 2020年末，抵押贷款利率在9.3% - 10.1%之间，到期时间为2043 - 2045年[352] 非合并合资企业投资情况 - 2019年第四季度，公司对非合并合资企业的优先股投资计提550万美元减值损失；2020年出售相关房产，获清算收益1784.8万美元，另产生75.8万美元损失[356]

业绩总结 - 截至2020年9月30日，公司总收入为880,307千美元，收入占比为51.5%[37] - 2020年第三季度的净收入为27,080千美元，相较于2019年同期的12,338千美元增长了119.5%[101] - 2020年第三季度的总收入为47,119千美元，较2019年同期的38,173千美元增长了23.5%[100] - 2020年累计净收入为1,371,202千美元，较2019年的1,293,482千美元增长了6.0%[104] - 2020年第三季度的每股收益为0.68美元，较2019年同期的0.31美元增长了119.4%[101] 用户数据 - 2020年第二季度，公司的辅助生活和熟练护理的入住率分别为79.7%和86.0%[42] - 公司的物业中，68%的物业位于前100个大都市区[50] - 截至2020年9月30日，公司的投资组合中，医疗服务提供者的年化收入为273,399千美元，占总收入的20.2%[52] - 2020年第二季度，公司的收入来源中，私人支付占比为30.0%，医疗保险占比为31.0%，医疗补助占比为21.2%[2] 财务数据 - 截至2020年9月30日，公司的企业价值为21亿美元，债务占企业价值的31.2%[13] - 2020年第三季度的净债务与调整后EBITDA的比率为4.6倍[74] - 截至2020年9月30日，公司的总负债为698,423千美元，较2019年12月31日的728,783千美元下降了4.2%[104] - 2020年公司的债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，较2019年的4.9倍有所改善[122] 投资与扩张 - 2020年公司总投资为5亿美元，包含开发、扩建和翻新项目[15] - 2020年第三季度的总投资承诺为1.5亿美元，涉及多个医疗保健项目[15] - 2020年与Genesis Healthcare和Village Park Senior Living的夹层贷款投资总额为1,738万美元和6,828万美元，年利率分别为11.91%和8.00%[21] - 2020年通过合资企业收购了74个单元的ALF/MC社区，经济利益约为95%[16] 未来展望 - 公司的物业分布在27个州，预计未来十年80岁以上人口将显著增长[46] - 公司的物业组合中，82个物业位于10个州，专门提供医疗护理服务[52] 负面信息 - 2020年第二季度，公司的物业覆盖率和入住率受到COVID-19疫情的影响，可能导致居民提前搬出[2] - 2020年第三季度，某运营商支付了1,299千美元的合同租金中的542千美元，租金减免总额为650千美元[52] - 截至2020年9月30日，未偿还的延期租金为675千美元，2020年10月再授予566千美元的延期租金[62] 其他信息 - 2020年第三季度的FAD派息比率为79.2%[12] - 2020年第三季度的现金收益率为7.50%，初始投资为21,535千美元[28] - 2020年第三季度的直线租金减记为23,029千美元，主要由于Genesis和Senior Lifestyle的租金应收款减记[89] - 截至2020年9月30日，公司的总资产为1,387,968千美元，较2019年的1,427,845千美元下降了2.8%[103]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度总营收较去年同期减少890万美元，主要因两笔租约转为现金制会计处理产生550万美元冲销，以及Preferred Care组合出售、Senior Lifestyle租金降低、租金递延和减免、物业税收入减少等因素，不过合同租金增加、收购和开发项目完成、Anthem租金支付增加等部分抵消了这些减少 [24][27] - 抵押贷款利息收入增加24.4万美元，其他利息收入减少53.5万美元，未合并合资企业收入减少70.4万美元，利息支出减少46.6万美元，物业税支出减少91.9万美元 [28][29][30] - 第三季度记录94.1万美元减值费用，收到37.3万美元保险理赔款 [31] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净利润减少1500万美元，主要因直线租金冲销、Preferred Care和Senior Lifestyle租金减少等，不过收购和开发项目、合同租金增加、Anthem租金增加、利息支出降低、保险理赔款收益等部分抵消了这些减少 [32] - 2020年第三季度NAREIT FFO摊薄后每股0.58美元，去年同期为0.77美元，排除非经常性项目后本季度为0.71美元，较去年同期减少0.06美元，主要因物业销售导致收入降低、Senior Lifestyle租金减少、租金递延和减免、未合并合资企业收入减少等，不过利息和物业税支出降低部分抵消了这些减少 [33] - 可分配资金（排除37.3万美元非经常性保险理赔款收益）减少200万美元，主要因Senior Lifestyle和第三季度租金递延和减免 [34] - 截至9月30日，公司现金2280万美元，信贷额度可用超5.1亿美元，ATM计划可用2亿美元，流动性约7.33亿美元 [39] - 2020年第三季度末，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为4.6倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.7倍，债务与企业价值之比为32.9%，债务与企业杠杆指标高于长期目标30%，但仍低于净债务与年化调整后房地产EBITDA目标5倍 [40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度投资630万美元优先股用于开发和拥有一个辅助生活和记忆护理社区，初始现金利率7%，第四年升至9%，直至内部收益率达到8%，之后现金利率降至8%，内部收益率在12% - 14%之间 [35] - 签订1300万美元优先股协议用于开发和拥有一个独立和辅助生活社区，预计满足条件后于12月1日前出资，初始现金利率8%，内部收益率12% [36] 物业开发业务 - 密苏里州90张床位的熟练护理中心开发项目在第三季度完成，成本低于预算130万美元，预计第四季度支付剩余310万美元项目成本，初始投资收益率9.25%，每年递增2% [38] 租金业务 - 第三季度收取94%的租金（不包括Senior Lifestyle），整体租金收取率为97%，租金递延和减免主要给予私人支付运营商 [14] - 2020年第二和第三季度，租金递延和减免总计约140万美元（扣除50.2万美元递延租金还款），占该期间合同租金的1.8%，10月租金递延56.6万美元，减免12万美元，拖欠租金26.4万美元，同时收到5.1万美元递延租金还款 [42] 各个市场数据和关键指标变化 私人支付市场 - 6月30日、9月30日和10月16日的入住率分别为78%、77%和76% [55] 熟练护理市场 - 6月、9月和10月（截至23日）的平均月入住率分别为72%、70%和70% [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 推出Smart Design计划，与Avenue Development合作，为运营商提供交钥匙和定制改造方案，帮助升级建筑以符合先进的感染控制协议，公司将提供有吸引力的利率和灵活条款的信贷额度来资助该计划的实施 [7][8][9] - 专注于结构化融资机会，本季度承诺近2000万美元优先股投资，部分已出资，其余预计第四季度出资 [11] - 积极与Senior Lifestyle合作，对其23处物业组合进行调整，可能引入新运营商、出售部分建筑或保留Senior Lifestyle运营部分物业，预计2021年第一季度解决大部分问题，以进一步降低投资组合集中度 [20][21] 行业竞争 - 公司在老年住房和护理领域建立了创新融资合作伙伴的良好声誉，通过提供灵活解决方案满足运营商需求，完成小型交易的能力是竞争优势 [13][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 全国COVID - 19病例未持续显著下降，部分地区病例激增，但部分州已控制住疫情并放宽老年住房和护理相关限制，行业仍面临物资、检测和人员配备等成本挑战，但运营商已掌握更好的应对方法 [6] - 市场仍具挑战性，秋季和冬季可能出现病毒激增和限制措施恢复或增加的情况 [12] 未来前景 - 公司对未来充满信心，认为随着疫情得到控制，将有机会扩大投资组合、实现投资多元化，并为公司长期发展创造新机遇 [61] - 行业方面，若能在2021年初获得疫苗且入住率回升，大部分提供商有望度过难关，长期来看，人口老龄化趋势将为行业带来发展机遇 [82][98] 其他重要信息 - 公司感谢运营合作伙伴在疫情期间保障患者、居民和员工安全所做的努力 [4] - 讲述了Mary Daniel的故事，因佛罗里达州放宽限制，她结束了兼职洗碗工作，可正常探视丈夫，相关社区与她保持密切联系，她积极为家庭发声 [5] - 政府对行业提供了重要支持，包括取消联邦扣押、增加医疗补助资金、提高医疗保险费率、豁免三天住院要求、提供医疗保险预付款和CARES法案资金等，预计未来还会有更多刺激法案和资金支持 [10][69][70][74][75][77][79] - 辅助生活领域在争取政府资金方面取得突破，但仍需更多支持，未来有望获得更多成功 [84][86][87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Mark认为三天住院豁免永久取消的可能性如何 - Mark表示有信心在未来几个季度随公共卫生紧急状态延长该豁免，2021年将其永久取消已列入游说清单，但目前无法确定能否成功，需进一步分析对政府的财务影响和成本 [103][104] 问题2：新出现问题的租户是否有永久性租金减免，未来租金结构是否会改变 - Clint表示未改变未来租金，仅处理了截至8月的减免和9月及以后的递延租金，合同租金不变 [106][107] 问题3：三天住院豁免相关指标，以及入住率下降的患者去向 - Mark称暂无疫情前后熟练床位总数数据，推测该豁免可抵消正常急性后期入住率下降的影响，入住率下降与疫苗、探视限制和择期手术减少有关，患者去向包括死亡、推迟手术和转至家庭健康护理，希望这些是暂时现象 [109][110][114] 问题4：SLC物业过渡的净影响范围 - Clint表示目前正在积极重新租赁和出售部分建筑，希望下一次电话会议能提供更清晰信息，租金可能会在两到三年内逐步提高 [115][116] 问题5：第三季度从SLC记录的租金金额 - Wendy和Pam确认是330万美元 [117][118] 问题6：公司投资组合是否出现更高的搬出率及原因 - Clint表示未收到运营商对搬出率的更多担忧，入住率下降速度正在放缓；Wendy认为目前判断10月入住率下降还为时过早 [124][125][127] 问题7：若政府换届，行业对捆绑支付的担忧程度 - Mark认为PDPM实施效果良好，短期内不会有重大改变，即使拜登当选，也需先应对疫情，之后才会重新关注捆绑支付等问题，但行业对此并不十分担忧 [128][129][131] 问题8：辅助生活行业获得政府援助后是否会面临更多监管及形式 - Mark认为接受资金会引发监管讨论，但即使民主党全面获胜，也不太可能出现类似熟练护理的全面监管，可能会在感染控制等方面有一些边际性讨论 [135][136] 问题9：疫苗接种后入住率不上升的情景及风险 - Mark认为最大风险是医院出院模式永久改变，将患者直接送回家进行康复护理，但他认为入住率会缓慢恢复，几年后有望回到疫情前水平 [137][138] 问题10：Senior Lifestyle应收账款和拖欠租金余额的差异 - Pam解释称上季度将其置于非应计基础，资产负债表上的金额是第二季度的，本季度拖欠130万美元租金未计入资产负债表，但仍欠公司 [140][141] 问题11：Senior Lifestyle投资组合的EBITDA趋势 - Pam表示一直在上升，且与收取的租金相称，不包括已收到或即将收到的政府资金 [142][143][144] 问题12：若过渡掉Senior Lifestyle，其是否仍有资格获得HHS资金，资产过渡是否会导致失去潜在资金 - Clint认为目前阶段过渡不会影响资金分配；Mark表示第三阶段申请截止到11月6日，目标是年底前发放资金，但无法保证；资产过渡可能会因行政问题影响资金接收速度，但HHS不会从根本上拒绝新业主获得资金 [149][150][151]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，企业价值为21亿美元，债务占企业价值的33.2%[5] - 2020年第二季度的自由现金流（FAD）支付比率为76.0%[4] - 2020年第二季度租金收入为20,275千美元，同比下降47%[70] - 2020年第二季度总收入为28,481千美元，同比下降38%[70] - 2020年第二季度净收入为1,952千美元，同比下降90%[70] - 每股基本收益为0.05美元，同比下降90%[70] - 2020年第二季度普通股东可归属的GAAP净收入为1,773千美元，相较于2019年的20,352千美元下降了91.3%[83] - 2020年第二季度NAREIT FFO为12,001千美元，较2019年的29,712千美元下降了59.5%[83] 现金流与债务 - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为5040万美元，未使用的信贷额度为5.101亿美元[5] - 公司的总债务为689,465千美元，债务占企业价值的32.5%[50] - 截至2020年6月30日，净债务为639,095千美元，2019年12月31日为642,373千美元[81] - 2020年第二季度债务对调整后EBITDAre的比率为4.6倍，2019年第四季度为4.5倍[81] 投资与资产 - 2020年，公司的总投资承诺为15亿美元，涵盖开发、扩展和翻新项目[7] - 截至2020年6月30日，公司的总投资为1,704,340千美元，其中47.1%为技能护理物业，51.6%为辅助生活物业[22] - 公司的物业中，约68%位于前100个大都市统计区（MSA）[35] - 公司的平均物业年龄为23年，涵盖了拥有的物业和与22个密歇根州的SNF物业相关的抵押贷款[36] 用户数据与租金 - 截至2020年6月30日，公司的租金收入为133,804千美元，占总收入的100%[22] - 2020年第二季度收取的租金为92%，不包括Senior Lifestyle的收款为99%[43] - 2020年第二季度共计930千美元的租金被延期，其中约89%与辅助生活设施（ALF）和记忆护理（MC）相关[44] - 2020年第二季度已收回的延期租金为277千美元，7月又收回70千美元[44] 未来展望 - 预计80岁及以上人口的年均增长率将高于75岁及以上人口[73] - 2020年，公司的投资组合中包括230个单位和180个床位的物业[8] - 公司的投资组合多样化涵盖多个地理区域和运营商[13] 其他信息 - 2020年6月，新增贷款的利率为9.41%，贷款金额为7500万美元，贷款到期日为2045年1月[9] - 公司的普通股总市值为1,429,220,000，占总资本的67.5%[50] - 公司的年化GAAP租金在2021年总计为$18,000,000[47]

公司基本信息 - 公司是一家医疗保健房地产投资信托基金，主要投资于老年住房和医疗保健物业[19] 财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为14.77244亿美元，较2019年12月31日的15.14209亿美元下降2.44%[9] - 截至2020年9月30日，公司总负债为6.98423亿美元，较2019年12月31日的7.28783亿美元下降4.16%[9] - 截至2020年9月30日，公司总权益为7.78821亿美元，较2019年12月31日的7.85426亿美元下降0.84%[9] - 2020年第三季度，公司总营收为3817.3万美元，较2019年同期的4711.9万美元下降19%[12] - 2020年前三季度，公司总营收为1.13064亿美元，较2019年同期的1.38841亿美元下降18.56%[12] - 2020年第三季度，公司净收入为1233.8万美元，较2019年同期的2728万美元下降54.77%[12] - 2020年前三季度，公司净收入为7801.2万美元，较2019年同期的6824.1万美元增长14.32%[12] - 2020年第三季度，公司基本每股收益为0.31美元，较2019年同期的0.68美元下降54.41%[12] - 2020年前三季度，公司基本每股收益为1.97美元，较2019年同期的1.71美元增长15.2%[12] - 2020年和2019年，公司普通股每股股息均为0.57美元（第三季度）和1.71美元（前三季度）[12] - 2019年12月31日至2020年3月31日，普通股数量从39,752降至39,218，股东权益从776,943增至797,629[15] - 2020年前九个月净收入为78,012千美元，2019年同期为68,241千美元，同比增长约14.32%[17] - 2020年前九个月折旧和摊销为29,232千美元，2019年同期为29,399千美元，同比下降约0.57%[17] - 2020年前九个月投资房地产物业支出13,581千美元，2019年同期为38,334千美元，同比下降约64.57%[17] - 2020年前九个月银行借款24,000千美元，2019年同期为73,400千美元，同比下降约67.30%[17] - 2020年前九个月偿还银行借款28,000千美元，2019年同期为20,000千美元，同比增长40%[17] - 2020年前九个月支付给股东的股息为67,894千美元，2019年同期为68,241千美元，同比下降约0.51%[17] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金期末余额为22,811千美元，2019年同期为6,068千美元，同比增长约275.92%[17] - 2020年前九个月支付利息23,531千美元，2019年同期为22,431千美元，同比增长约4.90%[17] - 2020年第三季度净利润为1.2338亿美元，2019年同期为2.728亿美元；2020年前九个月净利润为7.8012亿美元，2019年同期为6.8241亿美元[98] - 2020年第三季度基本每股净收益为0.31美元，2019年同期为0.68美元；2020年前九个月基本每股净收益为1.97美元，2019年同期为1.71美元[98] - 2020年10 - 12月，公司宣布对普通股每月每股派发现金股息0.19美元[102] - 2020年9月30日，评估抵押贷款应收款未来现金流入的贴现率为10.0%，2019年12月31日为9.0%[101] - 2020年9月30日，评估2026年前到期的高级无担保票据未来现金流出的贴现率为3.75%，2026年及以后到期的为4.00%；2019年12月31日，对应贴现率分别为3.70%和3.90%[103] - 2020年9月30日，债务与总资产价值比率为36.5%，债务与市值比率为32.7%[157] - 2020年9月30日，利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.8倍[157] - 2020年9月30日，净收入为78012000美元，EBITDAre为87349000美元，调整后EBITDAre为110190000美元[158] - 2020年第三季度，总营收为38173000美元，较2019年减少8946000美元[162] - 2020年第三季度，总费用为26294000美元，较2019年增加541000美元[162] - 2020年第三季度，运营收入为11909000美元，较2019年减少14611000美元[162] - 2020年第三季度，净收入为12338000美元，较2019年减少14942000美元[162] - 租金收入减少主要因Genesis和另一运营商直线租金应收账款冲销5472000美元等[162] - 利息费用减少主要因2020年信贷额度余额和利率降低，部分被2019年第四季度出售1亿美元优先无担保票据增加的利息抵消[162] - 2020年前三季度总营收1.13064亿美元，较2019年的1.38841亿美元减少2577.7万美元；净收入7801.2万美元，较2019年的6824.1万美元增加977.1万美元[164] - 2020年前三季度GAAP普通股股东可获得净收入7738.1万美元，2019年为6768.6万美元；NAREIT可分配给普通股股东的FFO为6410.1万美元，2019年为9034.9万美元[171] - 2020年前三季度经营活动提供现金8562.9万美元，2019年为9009.2万美元；投资活动提供现金5198.2万美元，2019年使用现金5711.2万美元；融资活动使用现金1.19044亿美元，2019年使用现金3167.6万美元[180] - 2020年前三季度银行借款2400万美元，还款2800万美元；高级无担保票据还款2516万美元[183] - 2020年前三季度公司宣布并支付6790万美元现金股息，2020年10 - 12月宣布每月每股0.19美元现金股息[184][185] - 2020年前九个月，公司总营收为1.13064亿美元，较2019年同期的1.38841亿美元有所下降[12] - 2020年前九个月，公司总费用为7916.5万美元，较2019年同期的7930.9万美元略有下降[12] - 2020年前九个月，公司净收入为7801.2万美元，较2019年同期的6824.1万美元有所增长[12] - 2020年前九个月，归属于公司的净收入为7772万美元，较2019年同期的6798.4万美元有所增长[12] - 2020年前九个月，普通股股东可获得的净收入为7738.1万美元，较2019年同期的6768.6万美元有所增长[12] - 2020年前九个月，基本每股收益为1.97美元，较2019年同期的1.71美元有所增长[12] - 2020年前三季度净收入为7.8012亿美元，2019年同期为6.8241亿美元[17] - 2020年前三季度折旧和摊销为2.9232亿美元，2019年同期为2.9399亿美元[17] - 2020年前三季度投资房地产物业为1.3581亿美元，2019年同期为3.8334亿美元[17] - 2020年前三季度银行借款为2.4亿美元，2019年同期为7.34亿美元[17] - 2020年前三季度偿还银行借款为2.8亿美元，2019年同期为2亿美元[17] - 2020年前三季度向股东支付的股息为6.7894亿美元，2019年同期为6.8241亿美元[17] - 2020年前三季度现金及现金等价物和受限现金增加1.8567亿美元，2019年同期增加0.1304亿美元[17] - 2020年前三季度支付的利息为2.3531亿美元，2019年同期为2.2431亿美元[17] 业务线数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司对自有物业的投资中，辅助生活物业投资8.80307亿美元，占比60.8%；专业护理物业投资5.57097亿美元，占比38.4%；其他物业投资1136万美元，占比0.8%[35] - 未来最低基本租金应收款（不包括直线租金应收款等影响）2020年为3375.8万美元，2021年为1.43139亿美元，2022年为1.31294亿美元，2023年为1.32827亿美元，2024年为1.31766亿美元，之后为6.32675亿美元[36] - 2020年第二季度，公司注销与Senior Lifestyle主租赁相关的直线租金应收款和租赁激励共计1774.2万美元[37] - 2020年第三季度，公司注销与某运营商主租赁相关的直线租金应收款115.6万美元，注销与Genesis主租赁相关的直线租金应收款431.6万美元[38][39] - 公司预计Anthem 2020年支付年度现金租金990万美元[40] - 2020年第一季度，公司出售21处物业，净收益约7210万美元，总销售收益为4407.3万美元[42] - 2019年公司收到Senior Care法院判决的2018年12月未付租金、滞纳金和法律费用共计159.6万美元[43] - 2020年第三季度，公司将与Brookdale的四份租约合并为一份主租约，并将租期延长一年至2021年12月31日[44] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，公司租金收入分别为3001万美元和3866.5万美元、8832万美元和1.14566亿美元[46] - 公司部分租约提供购买选择权，涉及物业总投资1.50941亿美元，账面价值1.27103亿美元[48] - 公司为部分运营商提供租金延期支付，2020年4 - 9月共计117.6万美元，占合同租金的1.5%，10月为56.6万美元[51] - 截至2020年10月，公司已收到租金延期支付款项55.3万美元，剩余118.9万美元将在未来24个月或运营商收到政府资金时支付[51] - 2020年和2019年前九个月，公司分别收购物业总价为1358.1万美元和3925.3万美元[52] - 2020年和2019年前九个月，公司在开发和改善项目上分别投资1733.9万美元和1717.3万美元[53] - 2020年和2019年前九个月，公司完成开发项目总投资分别为3171.9万美元和4638.9万美元[54] - 2020年和2019年前九个月，公司物业销售总价分别为7480万美元和792万美元，净收益分别为4407.3万美元和673.6万美元[55] - 截至2020年9月30日，公司抵押贷款投资总额为260,267,000美元，其中利率9.9%的投资占比71.8% [57] - 2020年前九个月，抵押贷款应收款净增加3,572,000美元，2019年为10,247,000美元 [58] - 2019年第四季度，公司对非合并合资企业的优先股投资计提5,500,000美元减值损失，2020年二、三季度收到清算款17,758,000美元 [60] - 2020年前九个月，公司对两个合资企业提供优先股资本出资承诺，总承诺金额13,000,000美元 [62] - 2020年前九个月，非合并合资企业资本出资6,398,000美元，确认收入287,000美元，收到现金利息249,000美元；2019年分别为394,000美元、1,973,000美元、2,577,000美元 [64] - 截至2020年9月30日，应收票据总额为14,297,000美元，较2019年12月31日的17,927,000美元有所减少 [67] - 2020年前九个月，应收票据活动净减少3,630,000美元，2019年净增加4,837,000美元 [67] - 截至2020年9月30日，非或有租赁激励余额为2,401,000美元，2019年12月31日为2,552,000美元 [70] - 2020年前九个月，非或有租赁激励资金投入50,000美元，摊销317,000美元，调整115,000美元；2019年分别为322,000美元、281,000美元、 - 11,893,000美元 [70] - 2020年前九个月，租金收入9955.2万美元，占总收入的78.1%，抵押贷款利息收入2348.7万美元，占比20.8%[114][117] - 截至2020年9月30日，房地产投资净账面价值14亿美元，其中11