财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.33美元,低于预期0.05美元,同比下降0.10美元 [21][23] - 同店NOI(不含租赁终止收入)下降1.9% [24] - 预计Express破产将对2024年FFO产生0.05-0.06美元的负面影响,长期每年约0.06-0.08美元的负面影响 [26][27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新开540,000平方英尺的新店,同比增加近300% [38] - 第一季度签署222份租约,面积超过100万平方英尺,同比增加14% [41] - 第一季度末租赁率为93.4%,同比增加120个基点 [36] - 12个月租金增长率为14.7%,同比增加810个基点 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度销售额基本持平,销售额每平方英尺为837美元,同比增加1美元 [37] - 东海岸6个资产的NOI仍未恢复至2019年水平,差额约3900万美元 [106][107] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将通过出售资产、整合部分合资权益、归还部分贷款等方式,在未来3-4年内将杠杆率降至低于6倍 [11][12] - 公司将集中在最优质的购物中心资产,提升运营绩效,并通过资本市场筹资加快去杠杆 [13][14] - 公司将专注于打造"热闹、有活力"的购物中心,引入更多体育、健身、餐饮等体验业态 [60][61][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新任CEO对公司未来前景表示乐观和信心,认为公司有很大改善空间 [7][8][9] - 管理层认为目前零售市场环境仍然强劲,为公司的战略转型提供了良好机遇 [56][57] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jeffrey Spector 提问** 询问公司在未来12个月内的具体目标 [49] **Jackson Hsieh 回答** 详细阐述了公司在未来3-4年内的具体目标和实现路径,包括资产出售、NOI提升和股权融资等 [50][51][52] 问题2 **Greg McGinniss 提问** 询问公司是否会出售一些较强资产来控制股权稀释 [65][66] **Jackson Hsieh 回答** 公司将出售一些中等资产,而不会出售最优质的"堡垒资产",以最大限度减少股权稀释 [67] 问题3 **Samir Khanal 提问** 询问公司如何看待Express退出对空置锚定店的重新租赁 [77][78] **Doug Healey 回答** 公司认为这些优质空间的重新租赁将是一个机会,可以引入更多新鲜业态,提升购物中心体验 [88][89]

文章核心观点 - Macerich公司2024年第一季度财报显示营收和每股收益情况，与去年同期及华尔街预期有差异，部分关键指标表现不同，近一个月股价表现不佳 [1][9] 营收与每股收益情况 - 2024年第一季度营收2.0878亿美元，同比下降2.8%，比Zacks共识预期的2.1732亿美元低3.93% [1] - 同期每股收益0.31美元，去年同期为 - 0.27美元，比共识预期的0.39美元低20.51% [1] 关键指标表现 - 租赁收入 - 最低租金为1.2712亿美元，高于三位分析师平均估计的1.2505亿美元，同比增长2.6% [4] - 管理公司收入为823万美元，高于三位分析师平均估计的727万美元，同比增长21.8% [5] - 租赁收入 - 租户回收款为5803万美元，低于三位分析师平均估计的5827万美元，同比下降2.7% [6] - 租赁收入 - 百分比租金为258万美元，低于三位分析师平均估计的663万美元，同比下降53% [7] - 摊薄后每股净收益为 - 0.59美元，低于五位分析师平均估计的 - 0.08美元 [8] 股价表现与评级 - 过去一个月Macerich股价回报率为 - 4.7%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 - 2.5% [9] - 该股目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [9]

文章核心观点 - 公司本季度运营表现不佳，FFO和营收未达预期，未来股价走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注FFO展望和行业前景 [1][3][4] 公司运营情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.31美元，未达每股0.39美元的Zacks共识预期，去年同期为每股0.40美元，FFO意外率为 -20.51% [1][2] - 上一季度FFO实际为每股0.56美元，超出预期的每股0.55美元，意外率为1.82%，过去四个季度仅一次超出FFO共识预期 [2] - 截至2024年3月季度营收2.0878亿美元，未达Zacks共识预期3.93%，去年同期为2.1485亿美元，过去四个季度均未超营收共识预期 [3] 股价表现 - 自年初以来公司股价上涨约3.8%，而标准普尔500指数上涨7.3% [4] 公司展望 - 投资者可关注公司FFO展望，包括未来季度当前共识FFO预期及预期近期变化 [5] - 近期FFO预期和未来股价走势很大程度取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 目前公司Zacks排名为3（持有），预计短期内股价表现与市场一致 [7] - 未来季度和本财年当前共识FFO预期分别为每股0.42美元（营收2.1824亿美元）和每股1.80美元（营收9.064亿美元） [8] 行业情况 - 公司所属Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前处于Zacks 250多个行业中后27%，研究显示排名前50%行业表现优于后50%超两倍 [9] 同行业公司情况 - 同行业Urban Edge Properties尚未公布2024年3月季度业绩，预计5月7日发布 [10] - 预计该公司即将发布报告中季度收益为每股0.30美元，同比变化 -6.3%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [11] - 预计该公司营收1.0638亿美元，较去年同期增长7.1% [11]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度净亏损1.267亿美元，摊薄后每股亏损0.59美元，2023年同期净亏损5870万美元，摊薄后每股亏损0.27美元[8] - 2024年第一季度剔除特定费用后的资金营运净额为7460万美元，摊薄后每股0.33美元，2023年同期为9590万美元，摊薄后每股0.43美元[9] - 2024年第一季度总营收208,783千美元，2023年同期为214,854千美元[31] - 2024年第一季度总费用232,092千美元，2023年同期为216,899千美元[31] - 2024年第一季度净亏损131,446千美元，2023年同期为58,194千美元[31] - 2024年第一季度基本每股收益为 - 0.59美元，2023年同期为 - 0.27美元[31] - 2024年第一季度每股股息为0.17美元，与2023年同期持平[31] - 2024年第一季度基本和摊薄后资金运营收益（FFO）为66,545千美元，2023年同期为97,775千美元[31] - 2024年第一季度基本和摊薄后每股FFO为0.29美元，2023年同期为0.44美元[31] - 2024年第一季度调整后基本和摊薄后FFO为74,600千美元，2023年同期为95,918千美元[31][40] - 2024年第一季度调整后基本和摊薄后每股FFO为0.33美元，2023年同期为0.43美元[31][40] - 2024年第一季度公司净亏损1.26728亿美元，2023年同期为5873.3万美元[41] - 2024年第一季度调整后EBITDA为1.52272亿美元，2023年同期为1.63487亿美元[41] - NOI - 所有中心2024年第一季度为1.85772亿美元，2023年同期为1.90702亿美元[41] - NOI - 相同中心2024年第一季度为1.89481亿美元，2023年同期为1.93916亿美元，含租赁终止收入百分比变化为 - 2.29%，不含为 - 1.91%[41] - 截至2024年3月31日，公司普通股收盘价为每股17.23美元，2023年12月31日为15.43美元，2022年12月31日为11.26美元[43] - 截至2024年3月31日，总投资组合债务为69.58686亿美元，2023年12月31日为69.19579亿美元，2022年12月31日为68.12823亿美元[43] - 截至2024年3月31日，股权市值为38.99079亿美元，2023年12月31日为34.90189亿美元，2022年12月31日为25.25961亿美元[43] - 截至2024年3月31日，债务占总市值的百分比为64.1%，2023年12月31日为66.5%，2022年12月31日为73.0%[43] - 截至2024年3月31日，直线租金应收款为1.541亿美元，2023年同期为1.724亿美元[52] - 2024年第一季度租赁终止收入为120万美元，2023年同期为230万美元[52] - 2024年第一季度直线租赁（费用）收入为 - 390万美元，2023年同期为40万美元[52] - 2024年第一季度业务发展和停车收入为1440万美元，2023年同期为1630万美元[52] - 2024年第一季度总租赁收入为1.91652亿美元[45] - 2024年第一季度资本支出方面，合并中心总计2.65亿美元，非合并合资企业中心总计1.6亿美元[54] - 2024年3月31日，合并中心每平方英尺过去12个月销售额为713美元，非合并合资企业中心为1005美元，总计837美元[55] - 2024年3月31日，所有零售中心平均每平方英尺基础租金为65.40美元[57] - 截至2024年3月31日的12个月，所有中心占用成本中最低租金占比7.6%，百分比租金占比0.9%，费用回收占比3.2%，总计11.7%[59] - 2024年预计按比例计算的房地产净营业收入中，加利福尼亚州占比28.3%，纽约州占比20.3%，亚利桑那州占比18.2%[60] - 截至2024年3月31日，公司按比例分摊的债务总额为69.58686亿美元，其中固定利率债务64.36455亿美元，浮动利率债务5.22231亿美元[74] - 公司债务加权平均利率为5.00%，其中固定利率为4.77%，浮动利率为7.87%[74] - 公司债务加权平均到期年限为3.67年[74] - 截至2024年3月31日，公司总债务为69.58686亿美元，其中固定利率债务64.36455亿美元，占比92.50%，浮动利率债务5.22231亿美元，占比7.50%[75] - 2024年第一季度，公司普通股每股最高售价为17.69美元，最低为14.66美元，每股股息为0.17美元[83] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店净营业收入（不含租赁终止收入）较2023年第一季度下降1.9%，含租赁终止收入下降2.3%[10] - 截至2024年3月31日的过去12个月，小于10000平方英尺的店铺每平方英尺销售额为837美元，2023年12月31日为836美元，2023年3月31日为866美元；2024年第一季度可比小于10000平方英尺店铺销售额较2023年第一季度下降0.8%[11] - 截至2024年3月31日，投资组合入住率为93.4%，较2023年3月31日的92.2%增加1.2%，较2023年12月31日的93.5%下降0.1%[12] - 截至2024年3月31日的过去12个月，基本租金续租利差比到期基本租金高14.7%，连续第十个季度为正[13] - 2024年第一季度签署了104万平方英尺的租约，较2023年第一季度增加14%，2023年全年租赁面积达420万平方英尺[14] - 2024年3月31日，合并中心投资组合入住率为93.0%，非合并合资企业中心为93.9%，总计93.4%[56] 债务相关交易 - 2024年有多笔债务相关交易，包括联合企业再融资、贷款延期、违约和偿还等，如1月10日联合企业对2300万美元贷款再融资为2400万美元等[15][16][17][18] - 2024年3月19日，公司完成尼亚加拉时尚奥特莱斯无追索权贷款三年期延期，所有违约利息费用被冲回[37] - 2024年4月9日起，某物业贷款违约，公司正与贷款人协商无追索权贷款条款[65] - 2023年5月9日起，乡村俱乐部广场物业贷款违约，公司合资企业正与贷款人协商无追索权贷款条款[66] - 2024年3月19日，公司完成尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯8500万美元贷款的三年延期，延期后利率为5.90%，到期日为2026年10月6日[77] - 2024年4月19日，公司全额偿还费城时尚区的贷款[77] 股息分配 - 2024年4月26日宣布普通股每股0.17美元的季度现金股息，6月3日支付给5月20日登记在册的股东[21] 公司流动性 - 截至文件提交日，公司约有6.4亿美元流动性，其中6.5亿美元循环信贷额度可用4.65亿美元[20] 公司业务布局 - 公司拥有或持有43个零售中心、3个社区/动力购物中心和1个重建物业权益[63] - 公司总零售中心总面积为4305.4万平方英尺，社区/动力中心总面积为138万平方英尺，其他资产总面积为209.1万平方英尺，总计4652.5万平方英尺[62][63] 物业出售 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售前天堂谷购物中心，保留5%合资权益[67][72] 合资企业资金分配 - 钱德勒时尚中心合资企业清算时，第三方合伙人与公司按特定顺序分配资金，先按49.9%和50.1%分配至13%内部收益率，再向公司支付约580万美元，之后按35%和65%分配[71] 公司所有权情况 - 公司在多个物业的法律所有权和经济所有权比例存在差异，经济所有权可能因多种因素波动[68][69] 公司开发和再开发项目 - 截至2024年3月31日，公司开发和再开发项目预计总成本为20 - 22.6亿美元，已发生成本3.5亿美元[80][81] - 格林艾格斯购物中心再开发项目预计总成本12 - 14亿美元，预计2026年开业，稳定收益率为13% - 14%[80] - 斯科茨代尔时尚广场再开发项目预计总成本8 - 8.6亿美元，公司持股50%，预计2024年开业，稳定收益率为15% - 17%[81] 公司基本信息 - 公司股票在纽约证券交易所上市，股票代码为MAC[83] - 公司总部位于加利福尼亚州圣莫尼卡，过户代理为Computershare[84] - 公司投资者关系助理副总裁为Samantha Greening，联系电话为603 - 953 - 6203[85] 公司债务规划 - 公司计划未来几年将净债务与EBITDA杠杆率降至6倍以下至中等水平[51]

文章核心观点 - 麦克里奇公司董事会宣布普通股每股0.17美元的季度现金股息，将于2024年6月3日支付给2024年5月20日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 麦克里奇是一家完全一体化、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金 [2] - 作为美国人口密集且有吸引力市场中优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，其投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区的走廊地带 [2] - 公司目前拥有4700万平方英尺的房地产，主要包括43个区域零售中心的权益 [2] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [2] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者关系网站（investing.macerich.com）披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [3] - 非GAAP财务指标（包括NOI和FFO）与最直接可比的GAAP指标的对账信息包含在向美国证券交易委员会提交的8 - K表格收益报告和补充文件中，并发布在投资者关系网站上 [3] 联系方式 - 投资者联系人为投资者关系总监Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [4] - 媒体联系人为企业传播副总裁助理Karen Maurer，邮箱为Karen.Maurer@macerich.com [4]

文章核心观点 公司凭借坚实的租赁管道，未来几个季度物业租赁活动有望保持健康，推动入住率提升，聚焦全渠道零售前景良好，但电商发展和高利率带来挑战 [1][2] 利好因素 - 疫情后消费者倾向线下购物，推动零售房地产行业复苏，公司购物中心位于人口密集、客户富裕地区，租户需求旺盛，有助于填补空置空间 [3] - 2023年公司签署420万平方英尺租约，较上年增长12%，租赁管道良好，预计推动2024和2025年同店净营业收入增长，预计2024和2025年总收入分别同比增长1.5%和3.8% [4] - 公司通过采用全渠道模式提升资产质量和客户关系，有望取得良好效果 [5] - 公司资产负债表健康，财务灵活性充足，截至2024年2月7日有6.57亿美元流动性，截至2023年12月31日有1.517亿美元可通过ATM计划出售，债务到期情况良好，支持公司发展 [6] - 公司实施积极的资本循环计划，剥离非核心和低增长资产，将所得用于核心市场和高增长物业，战略处置减少低质量资产破产问题，2024年预计投入1.6 - 1.8亿美元用于开发等项目 [7][8] - 过去六个月公司股价上涨45.8%，跑赢行业5.3%，过去一个月分析师对2024和2025年FFO每股预期上调，显示乐观情绪 [9] 不利因素 - 电商发展可能影响公司前景，线上零售受欢迎，冲击实体店市场份额 [11] - 宏观经济不确定和高利率环境下，经济放缓和储蓄减少可能限制消费者支出意愿 [12] - 高利率增加公司借贷成本，影响房地产购置和开发能力，截至2023年12月31日债务约69.2亿美元，加权平均利率5.02%，预计2024年第一季度利息支出同比增长2.6%，高利率使股息吸引力下降 [13] 其他零售REIT股票 - 推荐Essential Properties Realty Trust和Tanger，均为Zacks Rank 2（买入） [14] - Essential Properties过去两个月FFO每股预期上调1美分至1.75美元，同比增长6.1% [15] - Tanger过去两个月2024年FFO每股预期上调1美分至2.06美元，同比增长5.1% [16]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有43个区域城镇中心、3个社区/动力购物中心和1个重建物业，总面积约4600万平方英尺[52] - 公司目前为第三方业主管理1个区域城镇中心和2个社区中心[49] 公司业务战略 - 公司有长期的四管齐下业务战略，专注于区域城镇中心的收购、租赁和管理、重建和开发[44] 购物中心租户及租金占比情况 - 2023年，公司的购物中心约73%的租金来自10000平方英尺以下的商场店铺和独立店铺，27%来自大型店铺和主力租户[56] - 2023年，维多利亚的秘密、迪克斯体育用品等10家零售商是公司购物中心的最大租户，占总租金比例从1.2%到2.0%不等[56] - 2023年主力店约占公司总租金的6.5%[71] 租户空间占比情况 - 2023年12月31日，公司投资组合中10000平方英尺及以下的租户空间约占所有商场店铺和独立店铺空间的61%[58] 租金与销售额占比变化情况 - 2023年，合并中心的最低租金占商场店铺总销售额的7.9%，高于2022年的7.4%[60] - 2023年，未合并合资企业中心的最低租金占商场店铺总销售额的7.1%，高于2022年的6.5%[60] 平均每平方英尺基础租金变化情况 - 2023年，合并中心的平均每平方英尺基础租金为61.66美元，高于2022年的60.72美元和2021年的59.86美元[63] - 2023年，未合并合资企业中心的平均每平方英尺基础租金为70.42美元，高于2022年的67.37美元和2021年的66.12美元[63] 合并中心不同类型租约平均每平方英尺基础租金情况 - 2023年合并中心平均每平方英尺基础租金为16.65美元，执行租约平均每平方英尺基础租金为21.85美元，到期租约平均每平方英尺基础租金为29.67美元[64] 2024年合并中心到期租约情况 - 2024年合并中心商场和独立商店到期租约数量为417份，约占总租赁可出租面积的22.90%，到期租约每平方英尺基础租金为60.83美元，占基础租金的20.88%[67] - 2024年合并中心大型店铺和主力店到期租约数量为15份，约占总租赁可出租面积的3.90%，到期租约每平方英尺基础租金为38.24美元，占基础租金的8.11%[68] 主力店可出租面积情况 - 截至2023年12月31日，梅西百货旗下梅西和布鲁明戴尔主力店总可出租面积为658.8万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，杰西潘尼主力店总可出租面积为368.4万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，迪拉德主力店总可出租面积为216.9万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，诺德斯特龙主力店总可出租面积为134.5万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，迪克体育用品主力店总可出租面积为104.8万平方英尺[73] 法规对公司业务的影响 - 遵守政府法规会对公司业务产生重大影响，包括资本支出、收益和竞争地位[75] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司约有655名员工，其中654名为全职，1名为兼职[79] - 截至2023年12月31日，约58%的公司员工为女性，约30%属于代表性不足群体，约<1%未说明种族或族裔；2023年副总裁级别晋升人员中40%为女性，助理副总裁级别晋升人员中女性占89%，代表性不足群体的女性占22%[81] - 2023年公司员工平均任期约为10.8年，高级管理层平均任期为20.6年，员工流失率为14%[82] 公司行业排名情况 - 公司在2015 - 2023年连续九年在北美零售行业GRESB排名中位居第一[86] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，合并中心的固定利率债务总额为38亿美元，平均利率为4.29%；浮动利率债务总额为5亿美元，平均利率为7.43%[321][323] - 截至2023年12月31日，公司在非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务为28亿美元，平均利率为5.06%；浮动利率债务为4520万美元，平均利率为9.00%[321][324] 公司保险情况 - 加利福尼亚州的中心地震保险免赔额为每个中心总保险价值的5%，每次事故最低15万美元，年度累计损失限额为1亿美元；太平洋西北地区和新马德里地震带的中心地震保险免赔额为每个中心总保险价值的2%，每次事故最低15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[77] - 中心的恐怖主义保险免赔额为2.5万美元，年度累计损失限额为12亿美元；环境保险除两个中心外，保留金为10万美元，三年累计损失限额为5000万美元[77] 公司纳税情况 - 公司自1994年12月31日结束的第一个纳税年度起选择按REIT纳税，并打算继续符合相关资格[78] 购物中心行业季节性情况 - 购物中心行业具有季节性，第四季度零售商入住率和零售额通常最高，收益一般也更高[84] 利率变动对公司收益和现金流的影响 - 基于2023年12月31日5.21亿美元的未偿还浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约520万美元[327]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度EBITDA利润率较去年同期提高超100个基点 [42] - 2023年第四季度FFO每股0.56美元，全年为1.80美元每股，季度结果比2022年第四季度的0.53美元每股多0.03美元或5.7%，与季度共识估计一致，全年FFO与最近发布的指引中点1.80美元每股一致 [44] - 2023年同店NOI季度增长3%，全年增长4.5%；入住率达93.5%，较2022年底提高90个基点；2023年总股东回报率为46%，在所有REITs中排名前十；全年正续租利差为17.2% [48] - 2023年签署超400万平方英尺租约，创历史记录；投资组合平均每平方英尺销售额为836美元，较去年略有下降；破产率持续处于历史低位 [49] - 2024年FFO预计在1.76 - 1.86美元每股，中点为1.81美元每股；预计同店NOI增长在2.25% - 3.25%；季度FFO预计第一季度约21%，第二、三季度约24%，第四季度约31% [54][55] - 2024年预计同店NOI增长贡献约0.10美元FFO，投资零售商估值调整改善预计贡献约0.03美元FFO，收购Freehold Raceway Mall合作伙伴权益预计带来约0.015美元FFO增长 [56] - 2024年同店利息费用预计增加0.07美元，土地销售收益预计下降0.04美元，股份增加预计带来约0.015美元摊薄影响 [57] - 2024年预计产生约3亿美元运营现金流，扣除经常性资本支出和租赁成本后，支付股息前 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年是创纪录的租赁年，签署420万平方英尺租约，较2022年同期的380万平方英尺增长12%；第四季度签署186份租约，面积110万平方英尺；截至2023年底，有126份已签署租约，面积220万平方英尺，预计2024 - 2026年开业，另有80份租约正在谈判，面积近60万平方英尺 [66][79] - 零售业务：2023年底每平方英尺销售额为836美元，较第三季度末的847美元略有下降，主要因电动汽车销售下降；2023年销售额较2022年底下降1.8% [64][75] - 新开店业务：2023年第四季度新开39.1万平方英尺新店，全年新开近160万平方英尺新店，较2022年同期多80% [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 债务资本市场：2023年及2024年初，公司在债务资本市场非常活跃，完成或承诺八笔交易，总计再融资或延期贷款29亿美元，公司所有权份额为21亿美元 [60] - 零售市场：2023年零售市场受利率上升、通货膨胀和衰退威胁影响，消费者消费习惯改变，更注重旅游、餐饮、娱乐等服务；预计2024年将恢复更传统的消费习惯 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续执行高密度和多元化优质城镇中心投资组合的战略，引入新的独特和新兴品牌，以区别于竞争对手 [37][78] - 行业竞争：公司凭借一流的超级区域城镇中心投资组合和健康的零售商环境，在行业中具有竞争力，新的租户类型和用途为商场带来流量、销售和租金增长 [16][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观经济环境仍存在不确定性，但零售商的退缩情况较少，公司受益于零售市场的强劲表现和融资资本从办公领域向A类零售房地产领域的转移 [3][73] - 未来前景：对2024年及以后的前景保持乐观，预计入住率和净营业收入将继续增长，租赁管道将推动NOI增长 [29][43] 其他重要信息 - 公司领导层变动：首席执行官Tom O'Hern退休，Jackson Hsieh将接任，Tom将在未来几个月担任顾问 [34][37] - 重大交易：合作伙伴将One Westside办公楼出售给UCLA，公司按比例获得1.75亿美元；第四季度完成或承诺超8.9亿美元融资 [42] - 债务再融资：2024年1月，完成Chandler Boulevard Shops 2400万美元五年期银行贷款再融资；偿还Fashion District大部分贷款，剩余约800万美元预计4月偿还；完成Danbury Fair 1.55亿美元十年期CMBS再融资；正在与贷款服务商协商Fashion Outlets of Niagara 8600万美元贷款的多年期延期，预计本月完成 [47][70][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对Jackson接任后的战略变化有何预期 - 回答：Jackson 3月1日开始工作，建议届时再询问 [7] 问题2: 2024年租赁承诺和意向书阶段情况与2023年相比如何 - 回答：2023年到期的租赁面积已基本处理完毕，2024年到期租赁面积的44%已有承诺，34%处于意向书阶段，总计约77%；目前租赁管道与去年同期大致相同 [10][11] 问题3: 2024年坏账和租赁终止收入的假设及与2023年或历史数据的比较 - 回答：预计坏账相对于2023年将开始正常化，对同店产生约0.02美元的不利影响；租赁终止收入指引为1000万美元，较2023年底下降约300万美元 [20] 问题4: 商场行业增长的关键驱动因素及S&O管道中奢侈品租户的占比和对未来增长的潜在影响 - 回答：商场行业增长的关键驱动因素包括创纪录的租赁量和新的租户类型，如食品饮料、健身等；关于奢侈品租户，正在将全球奢侈品引入Nordstrom Wing，预计未来几个月会有更多消息公布 [16][18] 问题5: Niagara资产再融资后是否会投入租赁资本以及对运营的影响 - 回答：交易仍在进行中，预计将获得多年期延期，该资产仍能产生FFO，有一定挑战但也有机会，保留该资产将增加收益，交易完成后会进行报告 [23] 问题6: Jackson可能对公司产生影响的机会点以及他融入公司平台的时间线和接任CEO的流程 - 回答：Jackson喜欢公司高密度和多元化优质城镇中心的战略，具体影响由他本人阐述；预计他会迅速适应并开展工作，Ed和Tom在董事会任职至5月，可提供支持 [24][103] 问题7: 2024年同店NOI增长放缓的驱动因素 - 回答：主要是面临更具挑战性的比较基数，运营费用相对较高，如保险成本、安保劳动力、坏账等，预计对同店产生约150个基点的不利影响；同时，为重新招商而将部分空间下线，预计对同店产生约1%的不利影响，但长期来看是积极的 [87][95] 问题8: 2024年G&A和百分比租金的情况 - 回答：预计G&A较2023年略有下降；预计2024年百分比租金将继续下降，但幅度不如2023年大，估计为个位数中段下降 [88][97] 问题9: 2024年租户保留率的预期以及是否有已知的搬离情况或假期后季节性变化 - 回答：预计2024年租户保留率在90% - 95%；目前没有看到零售商在假期后有异常的关闭或搬离情况，零售商环境健康，资产负债表强劲 [105][107] 问题10: 2024年NOI利润率改善的预期 - 回答：预计NOI利润率将继续改善，租金率提高、入住率增长以及租赁管道将在下半年带来更多增量租金，但运营费用仍有一定拖累 [112][114] 问题11: 2023 - 2024年债务执行中是否存在利率之外的权衡因素以及2024年再融资的大致利率 - 回答：在进行债务交易时，需要为未开业的租户预留资本，如Tysons项目预留约4000万美元；市场环境已基本正常化，目前交易利率在6%中段，预计2024年大致相同 [116][119] 问题12: 2024年底杠杆率目标以及是否会在当前价格发行股权 - 回答：预计到年底杠杆率将改善40 - 50个基点，目前预计约为8.2倍；不排除发行股权的可能性，但目前没有相关计划，会根据情况灵活使用ATM工具 [124][123] 问题13: Santa Monica Place和Scottsdale Fashion Square预期NOI确认的时间 - 回答：两个项目都将在2024年底或2025年初开始开业，大部分影响将在2025年体现，可能会有少量延续到2026年；Scottsdale项目的大部分翻新工作将在第四季度完成，新租户将在第四季度开始上线；Santa Monica项目的Club Studio和Arte将在2025年上半年完成，Din Tai Fung预计在今年底或明年初上线 [127][128] 问题14: 2023年百分比租金下降对租赁利差的影响以及利差的可持续性 - 回答：2023年到期租金较低，主要是因为疫情期间的短期可变租金交易在2023年续约为长期固定租金结构；预计2024年基本租金利差约为2023年底报告的17%利差的50% [129][130] 问题15: 2024年租赁相关资本支出的资金需求和融资计划 - 回答：预计在扣除经常性资本支出和租赁成本后，仍将产生约3亿美元的运营现金流；2024 - 2026年开发管道预计在1.5 - 2亿美元之间，2024年大致处于中点；公司正在处理8 - 10个主力店盒子的重新租赁，为2025 - 2026年的大规模重建做准备 [134][135] 问题16: 如何解读Danbury商场1.55亿美元新贷款与商场价值的关系 - 回答：该商场几乎100%入住，贷款价值比约为40%，公司通常融资比例在55%左右；由于市场环境困难，此次能以有吸引力的利率获得10年期贷款是一次很好的执行 [139][140] 问题17: 收购Freehold JV而Chandler仍为JV的原因以及Chandler未来是否会有变化 - 回答：收购Freehold是因为公司看好其经济前景和资产，但Chandler的情况是合作伙伴的决定，无法评论其动机 [143] 问题18: 寻找新管理层的特定技能或经验要求以及此时进行过渡的原因 - 回答：公司进行了详尽的搜索，使用了专业的招聘公司，Jackson非常合格和有能力；此时过渡是因为公司状况良好，CEO应在公司处于良好状态且自身健康时退休 [146][147] 问题19: Green Acres Mall重建项目的情况 - 回答：项目处于预开发和审批阶段，将是一个有吸引力的项目，整个园区销售额超过10亿美元，预计未来几个季度会有更多消息 [151]

公司资产持有情况 - 截至2023年9月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、3个社区/大型购物中心、1个办公物业和1个重建物业，总可租赁面积约4700万平方英尺[122] 公司资产收购情况 - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权权益[126] - 2023年5月18日，公司以约4670万美元收购MS Portfolio LLC合资企业中五个前西尔斯地块的剩余50%所有权权益[127] 公司资产出售情况 - 2022年全年，公司出售土地获得收益2390万美元，所得款项6030万美元用于偿还债务和其他一般公司用途[128] - 2023年前九个月，公司出售土地获得收益970万美元，所得款项1460万美元用于偿还债务和其他一般公司用途[129] - 2023年5月2日，公司以2350万美元出售亚利桑那州弗拉格斯塔夫的The Marketplace at Flagstaff，资产出售收益为1030万美元[130] - 2023年7月17日，公司以560万美元出售亚利桑那州梅萨的Superstition Springs Power Center，资产出售收益为190万美元[131] - 2022年12月31日和2023年9月30日，公司及合资伙伴出售土地获7490万美元用于偿债等[215] 公司信贷协议情况 - 2023年9月11日，公司和运营合伙企业签订修订并重述的信贷协议，提供6.5亿美元的循环贷款额度，到期日为2027年2月1日，公司提取1.52亿美元偿还先前信贷安排下的未偿金额[143] - 2023年9月11日，公司签订修订后的信贷协议，提供6.5亿美元循环贷款，已提取1.52亿美元偿还旧债[182] - 2023年9月11日，公司将5.25亿美元循环贷款额度增至6.5亿美元，可扩至9.5亿美元，截至9月30日借款1.35亿美元，有效利率8.48%，可用额度5.148亿美元[224] 公司合资企业出资情况 - 截至2023年9月30日，公司在与西蒙房地产集团的合资企业中已出资3950万美元，该合资企业总支出为7890万美元[145] 公司股息情况 - 公司宣布2022年前三季度普通股每股现金股息为0.15美元，2022年第四季度和2023年前三季度为0.17美元，2023年第三季度股息将于12月1日支付给11月9日登记在册的股东[149] - 2023年前九个月现金股息和分配为1.201亿美元，由运营资金支持[225] 公司ATM计划情况 - 公司2021年2月和3月分别启动ATM计划，每个计划最高可发售5亿美元普通股，总计10亿美元，截至2023年9月30日，2021年3月的ATM计划还有约1.517亿美元的普通股待售[150] - 2021年2月和3月注册“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2月计划已用完，截至2023年9月30日，3月计划剩余约1.517亿美元可售[216] 公司业务运营指标情况 - 2023年第三季度，公司可比租户销售额较2022年第三季度下降2.0%，截至2023年9月30日，租赁入住率为93.4%，较2022年9月30日的92.1%增加1.3%，续租价差每平方英尺增加5.69美元，增幅为10.6%[169] - 截至2023年9月30日，公司已对84%的2023年到期且预计不会关闭的租赁面积执行续租或承诺，另有13%处于意向书阶段[170] - 2023年第三季度，公司签署206份租约，约80万平方英尺，较2022年第三季度的218份租约和110万平方英尺，租赁面积减少29%，租约数量减少5.5%；2023年前九个月，公司签署314万平方英尺租约，较2022年同期增加10%[175] - 2023年前三季度，公司购物中心客流量约为2022年水平的94%，面积小于10000平方英尺的租户销售额为847，较2022年12月31日的869下降1.8%[173][174] - 截至2023年9月30日，租赁入住率为93.4%，较2022年9月30日增加1.3%，较2023年6月30日增加0.8%[177] - 2023年第三季度，公司签署6万平方英尺新用途新门店租约，另有32.2万平方英尺此类租约正在协商；2022年，公司签署101份新用途新门店租约，总计约44.1万平方英尺[176] - 2023年第三季度末，公司签署71份新租约和135份续租约，约80万平方英尺可租赁面积，平均租户补贴为每平方英尺20.29美元[171] 公司租户破产情况 - 2022年，涉及公司租户的破产申请数量较2021年大幅减少，仅两起涉及三名租户，约11.1万平方英尺租赁面积和220万美元年度租赁收入；2023年至今，有九起涉及公司租户的破产申请，共14份租约，约9.9万平方英尺租赁面积和320万美元年度租赁收入[179] 公司成本与现金流预期情况 - 通胀预计将对公司2023年和2024年的成本产生负面影响[152] - 2023年公司预计运营产生正现金流，用于发展和去杠杆[180] 公司交易情况 - 自2022年四季度初完成6笔交易，总额超22亿美元，公司按比例分摊约15亿美元[181] - 2022年第四季度以来完成六笔交易，总额超22亿美元，公司按比例分摊约15亿美元[223] 公司收入情况 - 2023年三季度租赁收入增加170万美元，即0.9%；其他收入从750万美元增至1340万美元[185][186] - 2023年前三季度租赁收入增加140万美元，即0.2%；其他收入从2190万美元增至3410万美元[196][197] 公司亏损与FFO情况 - 2023年三季度净亏损增加2.585亿美元；前三季度净亏损增加2.76亿美元[193][206] - 2023年三季度FFO稀释后降至9910万美元，下降3.6%；前三季度降至2.765亿美元，下降13.1%[194][207] - 2023年前三季度公司净亏损336,244美元，2022年同期为67,7美元；2023年第三季度净亏损262,547美元，2022年同期为15,193美元[239] - 2023年前三季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金营运净额（FFO）为272,721美元，2022年同期为294,7美元；2023年第三季度为91,957美元，2022年同期为96,126美元[239] 公司现金流量情况 - 2023年经营活动现金减少3890万美元，投资活动现金减少1430万美元，融资活动现金使用减少8220万美元[208][209][210] 公司资本支出情况 - 2023年前三季度合并中心资本支出1.53196亿美元，非合并合资企业中心7522.8万美元[213] - 公司预计2023年剩余时间开发等支出约4500万 - 6000万美元[214] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日，公司总贷款债务为68.3亿美元，含42.8亿美元合并债务、29.4亿美元非合并合资企业债务份额[219] - 截至2023年9月30日，公司有4100万美元信用证或有负债，其中4080万美元由受限现金担保[222] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1.118亿美元[226] - 截至2023年9月30日，公司长期债务和租赁义务现金承诺总计51.90156亿美元，其中一年内需支付1.038898亿美元[227] 公司FFO - 摊薄股数计算情况 - 2023年9月30日和2022年对应期间，计算FFO - 摊薄股数时分别包含900万和860万OP单位（三个月）、900万和870万OP单位（九个月）[238] 公司债务利率情况 - 截至2023年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计38.16亿美元，平均利率4.28%；浮动利率长期债务总计5.0832亿美元，平均利率7.43%[241] - 截至2023年9月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计28.53498亿美元，平均利率4.78%；浮动利率长期债务总计9340.5万美元，平均利率6.98%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心固定利率债务分别为38亿美元和37亿美元，平均利率分别为4.28%和4.01%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为5.083亿美元和7.007亿美元，平均利率分别为7.43%和6.53%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务分别为29亿美元和27亿美元，平均利率分别为4.78%和4.46%[242] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的浮动利率债务分别为9340万美元和9070万美元，平均利率分别为6.98%和5.81%[242] - 截至2023年9月30日，合并中心固定利率债务为38.16亿美元，平均利率4.28%；浮动利率债务为5.083亿美元，平均利率7.43%[1] - 截至2023年9月30日，非合并合资企业中心固定利率债务为29.469亿美元，平均利率4.78%；浮动利率债务为9340万美元，平均利率6.98%[1][2] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心固定利率债务分别为38亿美元和37亿美元，平均利率分别为4.28%和4.01%[1] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为5.083亿美元和7.007亿美元，平均利率分别为7.43%和6.53%[1] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心固定利率债务分别为29亿美元和27亿美元，平均利率分别为4.78%和4.46%[2] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心浮动利率债务分别为9340万美元和9070万美元，平均利率分别为6.98%和5.81%[2] 公司利率风险情况 - 公司评估认为，基于2023年9月30日6.017亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，未来每年收益和现金流将减少约600万美元[244] - 基于2023年9月30日6.017亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约600万美元[4] 公司债务协议转换情况 - 截至2023年9月30日，公司可变利率债务协议已全部转换为基于担保隔夜融资利率（SOFR）的利率，转换未产生重大成本，借款成本也未显著变化[246] - 截至2023年9月30日，公司可变利率债务协议已转换为基于SOFR的利率，转换未产生重大成本和借款成本变化[6] 公司利率上限协议情况 - 截至2023年9月30日，公司有利率上限协议，若SOFR超过协议执行利率，相关贷款视为固定利率债务[3] 公司长期债务公允价值估算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据计算包含信用价值调整[5]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度FFO每股为0.44美元,较去年同期的0.46美元下降了0.02美元,符合市场预期 [14][15] - 公司维持了2023年FFO指引中值,预计每股为1.77-1.83美元,同时确认了3.75%-4.5%的同店NOI增长指引 [15] - 公司第三季度同店NOI增长4.8%,年初至今同店NOI增长5% [14] - 公司第三季度租金收入增加9百万美元,包括最低租金增加7百万美元、回收收入增加4百万美元,但百分比租金下降2百万美元 [15] - 公司第三季度利息费用增加12百万美元,土地销售收益减少3百万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司平均基础租金为65.40美元/平方英尺,同比增长2.8% [11] - 公司10,000平方英尺以下租户的平均销售额为849美元/平方英尺,较去年同期略有下降,主要是由于电动车销售放缓 [11] - 公司租赁续约租金上涨10.6%,连续两个季度保持双位数增长 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第三季度开业了近50万平方英尺的新店,是去年同期的3倍 [9] - 公司今年前三季度开业了120万平方英尺的新店,比去年同期增加80% [23] - 公司第三季度签署了766,000平方英尺的新租约和续租,同比增加10% [26] - 公司2023年到期面积的84%已经签约续租,另有13%处于意向书阶段 [30] - 公司2024年到期面积已有30%签约,另有40%处于意向书阶段 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在通过引入新的业态如SCHEELS、Life Time Fitness等来丰富和多元化其高质量的购物中心组合 [9][29] - 公司正在进行多个大型改造项目,包括洛杉矶洛斯塞里托斯购物中心和华盛顿广场,以增加公寓等非零售业态 [63][64] - 公司看到了前所未有的租赁需求,各类新兴品牌和数字原生品牌的入驻为公司带来了新的活力 [25][28] - 公司认为零售商环境整体健康,破产率处于历史低位,对未来保持乐观 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司CEO表示第三季度经营保持强劲,租赁量持续创纪录,租赁需求前所未有 [8][9] - 公司CFO表示公司维持了2023年FFO指引,但第四季度的百分比租金存在较大不确定性 [36][37] - 公司租赁主管表示,尽管宏观环境存在不确定性,但公司看到了前所未有的租赁需求,对未来保持乐观 [54][59] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Greg McGinnis 提问** 询问公司维持指引的原因以及第四季度同店NOI增速放缓的原因 [36][37] **Scott Kingsmore 回答** 百分比租金是第四季度的主要变量,同时还有一些税务上诉和零售商估值变化的因素 [36][37][39] 问题2 **Floris van Dijkum 提问** 询问公司2百万平方英尺的签约未开业面积对NOI的影响 [61][62] **Scott Kingsmore 回答** 这些签约未开业面积将为公司带来超过7500万美元的增量租金收入 [62] 问题3 **Caitlin Burrows 提问** 询问第三季度最低租金收入增长不及预期的原因 [78][79] **Scott Kingsmore 回答** 第三季度最低租金收入仍然增长了7百万美元,主要来自新开业门店和续租租金上涨 [79]