文章核心观点 - 华尔街分析师的评级建议常影响股价，但因券商利益相关存在偏差，投资者可结合券商平均评级（ABR）和Zacks评级做出投资决策，当前Prologis的ABR为买入，而Zacks评级为卖出 [1][2][6] 券商评级情况 - Prologis当前平均券商评级（ABR）为1.52（1 - 5分，强买入到强卖出），近似于强买入和买入之间，基于22家券商的实际建议计算得出 [1] - 22条建议中，15条为强买入，占比68.2%；2条为买入，占比9.1% [1] 券商评级可靠性 - 多项研究表明券商建议在指导投资者选择有价格上涨潜力股票方面效果不佳，券商因自身利益对股票评级存在强烈积极偏差，每一个“强卖出”建议对应五个“强买入”建议 [2] - 券商利益与散户投资者并不总是一致，其建议难反映股票实际价格走向，ABR可用于验证自身研究或有效预测指标 [2][3] ABR与Zacks评级区别 - ABR仅基于券商建议计算，通常显示为小数；Zacks评级是利用盈利预测修正的定量模型，显示为1 - 5的整数 [4] - 券商分析师建议过于乐观，易误导投资者；Zacks评级核心是盈利预测修正，与短期股价走势强相关 [4][5] - ABR不一定及时更新；Zacks评级因分析师不断修正盈利预测而能及时反映未来价格走势 [5] Prologis投资分析 - Prologis当前年度Zacks共识盈利预测在过去一个月下降1.3%至5.44美元，分析师对公司盈利前景悲观，可能导致股价近期下跌 [6] - 盈利预测变化及其他三个因素使Prologis获得Zacks评级4（卖出），对其相当于买入的ABR应持谨慎态度 [6]

文章核心观点 - 分析影响Prologis股票近期表现的因素，其Zacks Rank 3表明短期内或与大盘表现一致 [1][10] 收益预期修正 - Zacks优先评估公司收益预期变化，认为股票公允价值由未来收益现值决定，收益预期上调会使股价上涨 [2] - 本季度公司预计每股收益1.35美元，同比变化-26.2%，Zacks共识预期在过去30天变化-0.5% [3] - 本财年共识收益预期为5.47美元，同比变化-2.5%，过去30天变化-1.2% [3] - 下一财年共识收益预期为6.12美元，同比变化+11.8%，过去一个月变化-0.8% [3] - 因共识预期近期变化及其他三个与收益预期相关因素，公司被评为Zacks Rank 3（持有） [3] 预计营收增长 - 公司本季度共识销售预估为18.5亿美元，同比变化+12% [5] - 本财年和下一财年预估分别为75.1亿美元和82亿美元，同比变化分别为+10.2%和+9.1% [5] 上次财报结果及意外表现历史 - 公司上一季度报告营收18.3亿美元，同比变化+11.9%，每股收益0.63美元，去年同期为0.50美元 [6] - 报告营收较Zacks共识预估18.1亿美元有+1%的意外表现，每股收益意外表现为0% [6] - 过去四个季度，公司两次超过共识每股收益预估，两次超过共识营收预估 [7] 估值 - 投资决策需考虑股票估值，通过比较公司估值倍数的当前值与历史值及同行值，可判断股票是否合理估值 [8] - Zacks价值风格评分有助于识别股票是否高估、合理估值或暂时低估，公司在这方面评分为F，表明其交易价格高于同行 [9]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______________ to ______________ Commission File Number: 001-13545 (Prologis, Inc.) 001-14245 (Prologis, L.P.) Prologis, Inc. Prologis, L.P. (Exact name of registrant as sp ...

文章核心观点 - Prologis作为市场上最大的房地产投资信托公司，有很大的潜在上涨空间，且股价较近期高点下跌约20%，分析师计划将其加入投资组合 [1] 公司情况 - Prologis是市场上最大的房地产投资信托公司 [1] - Prologis股价较近期高点下跌约20% [1] - 分析师计划将Prologis加入投资组合 [1] 时间信息 - 股票价格采用2024年4月17日下午的价格 [1] - 视频于2024年4月18日发布 [1]

文章核心观点 - 普洛斯今年增长或受短期逆风影响，但长期前景乐观，仍是值得购买的优质股息股 [1][6][8] 一季度业绩表现 - 核心运营资金每股增长5%至1.28美元，排除资金管理业务净促进收入影响后增长6.5% [2] - 受益于高入住率（96.8%）和租户留存率（74.3%），新租和续租现金租金变化率达48.2%，净营业收入增长5.7% [2] 短期面临的逆风 - 客户关注成本控制影响租赁决策和节奏，利率环境不稳定和地缘政治担忧导致净吸纳量受短期影响 [3] - 公司下调全年业绩指引，包括平均入住率、现金同店净营业收入增长率、核心运营资金每股等指标 [4] - 放缓开发计划，今年预计启动25 - 30亿美元开发项目，低于此前30 - 35亿美元 [4] 长期前景 - 公司认为今年的情况是暂时挫折，新供应前景良好，长期预测基本保持不变 [6] - 预计到2026年，最低可实现8.5%的核心运营资金每股年增长率（排除促进收入），在一定租金增长和入住率条件下可达9% - 11% [7] 股息情况 - 过去五年股息复合年增长率达13%，高于标准普尔500指数和平均房地产投资信托基金 [1] - 未来几年有望实现高个位数核心运营资金每股增长，2025和2026年有两位数增长潜力，可能继续以健康速度增加股息 [8] - 股息收益率约3.4%，未来几年有望实现两位数总年回报率 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO(不含促销收益)为每股1.31美元,包含净促销费用为每股1.28美元,基本符合预期 [14] - 季末投资组合出租率为97%,美国市场自2022年夏季峰值以来下降310个基点,而公司投资组合仅下降80个基点 [15] - 净有效租金变化为68%,基于新签约,为70%,目前净有效租金溢价为50%,相当于超过22亿美元的租金增长空间 [16][17] - 现金净同店增长为5.7%,净有效净同店增长为4.1%,受到一次性调整项和去年低基数的影响 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度开始了2.7亿美元的新开发项目,投资组合达到75亿美元,预计创造超过17亿美元的价值 [18] - 能源业务方面,公司签署了405兆瓦的长期储能合同,并交付了美国最大的电动车充电项目 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州租赁活动疲软,但租金增长仍保持强劲,该市场第一季度租金增长120%,内陆帝国达156% [26][27] - 欧洲整体租金有所增长,拉美地区表现出色 [28] - 全球市场租金小幅下降1%,主要受南加州影响,剔除该地区则略有上升 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将开发投资组合从25亿美元至30亿美元,反映了对需求放缓的谨慎态度 [37] - 公司认为未来12-18个月供给将大幅下降,为未来恢复奠定基础 [13][29] - 公司积极关注收购机会,但更专注于开发自有土地储备,这提供了380亿美元的开发潜力,回报率约8.5% [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济数据保持强劲,但租赁活动和净吸纳低于预期,主要受利率上升和地缘政治风险影响 [21][24][78] - 南加州和少数高租金市场表现疲软,但大多数市场租金保持平稳或小幅上涨 [26][27][28] - 公司预计未来几个季度吸纳将低于预期,但长期前景仍然乐观 [12][13][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 出租率和定价低于预期,是否主要受宏观因素还是特定市场影响 [42] **Chris Caton回答** 两者因素都有,南加州等高租金市场表现疲软,但整体客户需求也低于预期 [43] 问题2 **Steve Sakwa提问** 公司在过去30-45天内对前景看法发生较大变化的原因 [45] **Tim Arndt回答** 公司并未发生急剧变化,只是根据最新市场情况适当调整了短期指引,长期前景不变 [46] 问题3 **Michael Goldsmith提问** 需求推迟的证据是什么,与公司的内部指标有何差异 [48] **Chris Caton回答** 一些客户暂时利用现有库存应对需求,但已有领先企业开始积极租赁,只是整体市场转化速度较慢 [49][50]

Prologis公司财务表现 - Prologis公司2024年第一季度核心资金运营（FFO）每股盈利为1.28美元，与Zacks Consensus Estimate一致[1] - 公司的租金收入为18.3亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate的18.1亿美元，同比增长[3] - 公司在1-3月季度的现金租金变化为48.2%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.7%[6] Prologis公司运营情况 - 公司拥有和管理的投资组合中，第一季度启动了48.1百万平方英尺的租赁，保留率为74.3%[4] - 公司在第一季度的建筑收购金额为500万美元，开发稳定化金额为5.17亿美元[7] - 公司在2024年第一季度结束时，现金及现金等价物为5.06亿美元，总流动性为58.5亿美元[9] Prologis公司财务状况 - 公司的债务占总市值的比例为21.0%，总债务的加权平均利率为3.1%，无重大债务到期直至2026年[10] - Prologis及其合作投资公司在报告季度发行了41亿美元的债务，加权平均利率为4.7%，加权平均期限为9.5年[11] - 公司下调了2024年核心FFO每股盈利指导范围至5.37-5.47美元，低于之前的5.42-5.56美元，预计平均占用率将下降[12]

文章核心观点 - 普洛斯2024年第一季度财报显示营收和每股收益同比增长 投资者可通过关键指标更好洞察公司潜在表现和预测股价走势 [1] 财务数据 - 2024年第一季度营收18.3亿美元 同比增长11.9% 高于Zacks共识预期的18.1亿美元 实现1.00%的超预期表现 [1] - 2024年第一季度每股收益1.28美元 去年同期为0.50美元 与共识预期的1.28美元持平 [1] 关键指标表现 - 平均入住率96.8% 与三位分析师的平均预期一致 [2] - 开发管理及其他收入55万美元 低于五位分析师平均预期的200万美元 同比增长375% [2] - 租金收入18.3亿美元 高于四位分析师平均预期的18.1亿美元 同比增长11.9% [2] - 战略资本收入1.2841亿美元 略低于四位分析师平均预期的1.2960亿美元 同比下降4.7% [2] - 租金及其他收入18.3亿美元 高于三位分析师平均预期的1.82亿美元 [2] - 摊薄后每股净收益0.63美元 高于六位分析师平均预期的0.61美元 [2] 股价表现 - 过去一个月普洛斯股价回报率为 -10.3% 而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -1.1% [2] - 该股目前Zacks评级为3（持有） 表明短期内表现可能与大盘一致 [2]

文章核心观点 - 分析Prologis和Ashford Hospitality Trust的财务表现、股价走势及未来展望，为投资者提供参考 [1][2][5] Prologis财务表现 - 2024年第一季度运营资金（FFO）为每股1.28美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股1.22美元 [1] - 上一季度预期FFO为每股1.26美元，实际为每股1.26美元，无意外情况 [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识FFO预期 [1] - 2024年第一季度营收18.3亿美元，超出Zacks共识预期1%，去年同期为16.3亿美元 [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识营收预期 [1] Prologis股价走势 - 自年初以来，Prologis股价下跌约13.9%，而标准普尔500指数上涨5.9% [2] Prologis未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [2] - 盈利报告发布前，Prologis的预估修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内表现与市场一致 [3] - 下一季度共识FFO预期为每股1.36美元，营收18.5亿美元；本财年共识FFO预期为每股5.50美元，营收75.1亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业目前处于前32%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [4] Ashford Hospitality Trust情况 - 尚未公布2024年第一季度财报，预计5月7日发布 [4] - 预计季度收益为每股0.13美元，同比下降31.6%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - 预计营收3.2114亿美元，较去年同期下降2.4% [5]

财务表现 - 第一季度2024年，Prologis的每股稀释净收益为0.63美元，较去年同期的0.50美元增长26%[2] - 第一季度2024年，Prologis的核心经营资金（Core FFO）每股稀释收益为1.28美元，较去年同期的1.22美元增长5%[3] - Prologis预计2024年净收益为每股3.15至3.35美元，核心FFO为每股5.37至5.47美元[10] 资产负债表 - Prologis的资产负债表强劲，截至2024年3月31日，债务占总市值的比例为21.0%，总债务的加权平均利率为3.1%[6] - Prologis通过在投资货币中借款和使用衍生金融工具来对冲外汇波动风险，截至2024年3月31日，96.5%的股本为美元[7] 预期增长 - Prologis预计2024年核心FFO增长将近8%，现金同店净营业收入增长为6.75%[10] 全球市场地位 - Prologis在高壁垒、高增长市场是全球物流地产领导者，截至2024年3月31日，公司在19个国家拥有或投资了约12亿平方英尺的物业和开发项目[14] 未来展望 - Prologis的前瞻性声明指出，公司预计未来运营绩效、收购和发展活动、贡献和处置活动等方面将发生变化[15]