报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 看好"好房子"新赛道以及购物中心价值重估 [3] - "好房子"政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 推荐四类标的：1）好房子房企；2）商业地产重估及低估值修复房企；3）二手房中介；4）物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [4] - 分城市能级看，一二线城市合计成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市合计成交20.8万平米，环比上升11.7% [4] - 与历史对比，上周成交较2024年周均成交291.7万平米下降12%，但较2025年周均成交231.7万平米上升10.7% [4] - **月度同比**：10月（10月1日-10月24日）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3] - 分城市能级看，一二线城市成交同比-20.7%，三四线城市成交同比-42.6%，分别较9月同期环比-12.2%和-1% [3] - 年初累计至今，34城成交0.98亿平米，同比下降12.5% [6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [12] - **月度同比**：10月截至上周累计成交293.1万平米，较9月同期环比下降23.7%，较去年10月同期同比下降20.1% [12] - 年初累计至今，13城二手房成交4795.5万平米，同比上升3.4% [12] 新房库存与去化 - **推盘与去化**：上周15个重点城市合计推盘71万平米，合计成交105万平米，对应成交推盘比为1.48倍 [20] - 近期成交推盘比呈现波动，2025年7月、8月、9月分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [20] - **可售面积**：截至上周末（2025年10月24日）15城合计住宅可售面积为8975.4万平米，环比下降0.4% [20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策与数据 - 二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展 [28] - 国家统计局公布2025年1-9月全国累计房地产开发数据：投资额67,706亿元（同比-13.9%）；销售面积65,835万平米（同比-5.5%）；销售额63,040亿元（同比-7.9%） [28] - 2025年9月单月数据：投资额7,397亿元（同比-21.3%）；销售面积8,531万平米（同比-10.5%）；销售额8,025亿元（同比-11.8%） [28] - 财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比下降4.2% [28] 地方因城施策 - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元 [28] - 武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4万元 [28] - 深圳自2025年11月起2年内，无房职工每月可按申请当月应缴存额的80%提取公积金用于支付房租 [28] 土地市场动态 - 越秀以77.4亿元竞得上海静安区地块 [28] - 绿城以5亿元拍得广州番禺区宅地，成交楼面价25,936元/平方米，溢价率17.78% [28][31] 重点公司动态 地产公司 - **经营业绩**：中国海外发展2025年1-9月累计合约物业销售额1,705亿元（同比-14%），销售面积756万平方米（同比-1%） [34] - **融资活动**：保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1131.8亿元；越秀地产发行28.5亿元人民币绿色点心债券（3年期，收益率3.3%）；保利发展发行中期票据（5亿元/3年/2%和25亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40亿元/3年/1.9%） [34] - **股份回购**：截至10月21日，华发股份共耗资2.9亿元，累计回购5,510万股 [34] 物管公司 - **股份回购**：10月17日-10月23日，贝壳-W共耗资约2,500万美元回购股份约405万股；10月22日-10月24日，绿城服务共耗资约300万港币回购股份约64万股 [36] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第18位 [38] - **个股表现**：涨幅前五位个股为新华联、*ST中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A；跌幅后五位个股为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族 [38][41] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-0.62%，板块表现弱于大市 [44] - **个股表现**：涨幅前五位个股为宝龙商业、弘阳服务、和泓服务、世茂服务、宋都服务；跌幅后五位个股为中奥到家、卓越商企服务、佳兆业美好、佳源服务、第一服务控股 [44][48] - **估值水平**：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍；截至上周末，板块平均2025、2026年PE分别为14倍、12倍 [3][45]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

行业投资评级 - 报告维持对房地产及物业管理行业的“看好”评级 [4] 核心观点 - “好房子”政策被视为行业破局关键，有望推动核心城市出现五重利好共振，并引领市场领先筑底回升 [4] - 该政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式从金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破 [4] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产的价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比大幅上升166% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交241.7万平米，环比上升170.2%；三四线城市成交18.6万平米，环比上升119.5% [5] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比下跌24%，较9月同期环比下跌22% [4][8] - 其中，一二线成交同比下跌22%，三四线同比下跌43% [4][8][9] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交121.9万平米，环比上升152% [4][14] - 10月截至上周累计成交同比下跌21%，较9月同期环比下跌34% [4][14] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [4][23] - 最近三个月（7月-9月）的成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [4][23] - 截至上周末（10/17），15城合计住宅可售面积为9,009.5万平米，环比微降0.2% [23] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，同比下降25个基点 [4][31][32] - 自然资源部发布13项行业标准，指导城市存量空间盘活，推动低效空间功能转换与土地混合开发 [4][31][34] 地方政策与市场动态 - 北京：2026年起已备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4% [4][31][34] - 重庆：推广房票安置并推出城市更新三年行动计划，计划推进150个城中村改造项目，鼓励房票安置比例提升至60%以上 [31][34] - 上海：启动“两旧一村”改造，推动商务楼宇功能升级 [31][34] - 香港证监会推出“房地产基金专线”，助力REITs市场发展 [31][34] - 南京：优化公积金政策，将单缴存人最高贷款额度提高至80万元，多子女家庭等可上浮至144万元 [4][31][34] - 土地市场：南京建邺区宅地以13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，总成交额超25亿元 [4][31][34] 公司动态跟踪 房企销售业绩 - 1-9月累计销售面积及金额同比：中国金茂表现亮眼，面积同比+6.0%至367.5万平米，金额同比+27.3%至806.9亿元；其他主要房企如保利发展、华润置地、金地集团、新城控股均录得不同程度下滑 [4][36] - 9月单月销售面积及金额同比：中国金茂面积同比+26.3%，金额同比+39.9%；华润置地金额同比+4.2%；其他房企单月销售多为负增长 [4][36] 融资与公司行动 - 华发股份发行可转债48亿元，票面利率2.7% [4][36] - 中国金茂拟派发中期股息每股0.03港元 [4][36][39] 物管公司动态 - 贝壳-W于10月10日至17日期间多次回购股份，总耗资约2,700万美元 [41][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [4][43][46] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6倍和14.5倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [4][48] - 板块平均2025/2026年PE分别为13.5倍和12.1倍 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐关注四类标的：1）“好房子”房企，如建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企，如新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理公司，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 核心观点 - 广义住房需求已经见底 但量价未进入正向循环 房地产总量将继续磨底 预计核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"新发展赛道 推动好房子渗透率较低的核心城市市场改善 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3] - 经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据表现 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交208.3万平米 环比上升5.4% 其中一二线城市成交195万平米环比上升5.2% 三四线城市成交13.2万平米环比上升8.1% [4] - 9月34城一手房成交同比上升17.6% 较8月上升25.5个百分点 其中一二线同比上升22.4% 三四线同比下降23.9% [3][5] - 年初累计至今34城成交0.87亿平米 同比下降11.2% 其中一二线累计成交8016.3万平米同比下降7.5% 三四线累计成交692.2万平米同比下降39.2% [5][7] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交109.6万平米 环比下降6.1% [3][11] - 9月累计成交307.7万平米 较8月同期环比上升13.2% 较去年9月同期同比上升31.3% [3][11] - 年初累计至今成交4319.8万平米 同比上升5.6% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘107万平米 合计成交78万平米 成交推盘比为0.73倍 [3][19] - 最近三个月成交推盘比分别为1.02倍 0.95倍和0.98倍 [3][19] - 15城合计住宅可售面积8966.6万平米 环比上升0.3% [3][19] - 3个月移动平均去化月数为23.2个月 环比上升0.6个月 [3][19] 行业政策动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》 鼓励多渠道增加租赁住房供给 [3][28][29] - 国家统计局公布1-8月累计房地产数据：投资额60309亿元同比下降12.9% 销售面积5.7亿平方米同比下降4.7% 销售额5.5万亿元同比下降7.3% [3][28] - 8月单月数据：投资额6729亿元同比下降19.5% 销售面积5744万平方米同比下降10.6% 销售额5449亿元同比下降14.0% [28] 地方政策 - 上海优化个人住房房产税试点政策 符合条件的居民首套住房 二套及以上住房人均≤60平方米的暂免征收房产税 [3][28] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付 二套房提取60% 契税等税款3年内实报实销 [3][28] - 北京继续执行5%至12%的住房公积金缴存比例政策 上海上调住房公积金缴存基数上限至37302元 [28] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [3][28] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [3][28] 公司动态跟踪 融资担保 - 金地集团为关联方提供连带担保2亿元 [3][33] - 招商蛇口为控股子公司申请贷款提供连带担保8亿元期限3年 [3][33] - 金地集团子公司以股份质押担保形式申请贷款5.5亿元期限15年 [33] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派23.9元 [3][33] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派1024元和31.5元 [3][33] 股份回购 - 贝壳-W上周共耗资约1373万美元回购股份约207万股 [36][37] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益1.16% 在31个板块中排名第9位 [3][38] - 涨幅前5个股：香江控股52.55% 首开股份31.76% 沙河股份19.11% 亚太实业18.55% 大龙地产10.82% [38][41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.8/15.5倍 [3] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.03% 相对收益0.42% 表现强于大市 [3][43] - 涨幅前5个股：佳兆业美好13.71% 浦江中国13.12% 恒大物业9.01% 合景悠活7.72% 首程控股6.87% [47] - 物管25/26PE均值分别14.2/12.8倍 [3] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][4] 核心观点 - 广义住房需求已见底但量价未进入正向循环 房地产总量预计继续磨底 核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [4] - "好房子"政策将推动新产品、新定价、新模式发展赛道 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点 [4] - 房企经营模式正由金融业转向制造业 有望迎来PB-ROE向上突破 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据总结 - 新房成交周环比下降11.9% 一二线下降12.1% 三四线下降7.9% [4][5] - 9月新房成交同比上升10.3% 较8月提升21pct 一二线同比上升14.7% 三四线同比下降27.5% [4][8] - 二手房成交周环比上升22.7% 9月累计同比上升24.3% 较8月提升16.8pct [4][13] - 15城可售面积环比微增0.03% 达8934.7万平米 去化月数环比增加0.3个月至22.6个月 [4][22] 政策动态总结 - 国务院批复要素市场化改革试点 要求提高土地配置效率并建立统一土地市场 [4][29] - 深圳多家银行下调二套房贷利率40个BP 河南推出购房补贴及公积金贷款额度上浮10%措施 [4][29] - 安徽调整公积金贷款额度 正常缴存最高可贷120万元 [4][29] 公司动态总结 - 8月房企销售分化显著：越秀地产销售额同比下降45.0% 华润置地下降13.2% 龙湖集团下降27.3% 新城控股下降36.8% [4][35] - 碧桂园重新被纳入港股通标的名单 [4][35] - 贝壳-W本周回购268万股 耗资约1746万美元 [38] 板块表现总结 - 房地产板块上周上涨5.98% 相对沪深300超额收益4.6% 在31个板块中排名第2 [4][41] - 物业管理板块平均上涨4.3% 相对收益2.92% [4][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.8/15.5倍 物管板块25/26年PE均值分别为14.7/13.2倍 [4][45][52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]