股东流动性支持 - 第一大股东深圳地铁集团与公司订立贷款框架协议，提供总额最多为220亿元的借款额度 [1][2] - 截至公告日，深圳地铁集团已提供无抵/质押担保借款合同金额203.73亿元，实际提款金额197.1亿元，借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元 [2] - 借款将用于偿还公司在公开市场发行的债券本金及利息，每笔借款初始期限不超过3年并可延长 [1][2] - 借款利率遵循市场化原则，不劣于公司从金融机构借款的利率水平，公司将为借款提供增信安排 [3] - 深圳地铁集团是深圳市国资委直管的国有独资企业，截至2024年底经审计净资产为3014.92亿元，持有公司27.18%股权 [3][4] 第三季度及前三季度财务表现 - 第三季度营业收入为560.65亿元，净亏损160.69亿元 [1][6] - 前三季度累计营业收入为1613.9亿元，净亏损280.2亿元 [5][6] - 第三季度房地产开发业务结算面积299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元 [6] - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [6] - 截至三季度末，公司持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5% [1][6] 销售与经营状况 - 第三季度合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8% [7] - 前三季度累计合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [7] - 十一假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [7] - 截至9月底，公司合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1548.1亿元 [7] - 前三季度公司按期完成7.4万套房的交付，并完成19个项目的大宗交易，签约金额68.6亿元 [8] 融资与债务管理 - 除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本为3.44% [8] - 深圳地铁集团已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平 [8] - 截至报告披露日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [8] - 公司表示销售持续下滑，资金紧张局面加剧，债务偿还面临较大压力 [7]

股东支持与关联交易 - 公司第一大股东深铁集团提供不超过22亿元股东借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 借款期限不超过3年 [2] - 本次股东借款利率遵循市场化原则 低于公司从金融机构借款的利率水平 [3] - 自2025年初至公告披露日 公司与深铁集团已有2项关联交易 包括转让红树湾物业开发项目投资收益权以及深铁集团累计提供借款269.3亿元（不含本次借款） [4] - 深铁集团已累计向公司提供291.3亿元股东借款 且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平 [7] 财务业绩表现 - 2025年第三季度公司实现营业收入560.7亿元 归母净亏损160.7亿元 [6] - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元 归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元 [6] - 归母净利润亏损主因包括开发业务结算规模下滑 毛利率仍处低位 新增计提存货跌价准备以及部分资产交易价格低于账面值 [6] - 2025年第三季度计提或因合并范围变动而增加各类减值准备合计93.68亿元 减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元 [7] 经营与融资状况 - 2025年前三季度公司实现销售金额1004.6亿元 完成19个项目大宗交易 签约金额68.6亿元 [6] - 2025年前三季度公司按期保质完成7.4万套房的交付 累计盘活优化及新增产能178.4亿元 [6] - 公司销售持续下滑 整体经营形势依然十分严峻 资金紧张局面进一步加剧 债务偿还面临较大压力 [6] - 2025年前三季度公司合并报表范围内新增融资和再融资265亿元 境内新增融资综合成本3.44% 较2024年全年下降6个基点 [7] - 截至公告披露日 公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [7] 公司治理与战略调整 - 本次关联交易不构成重大资产重组或重组上市 无需经过有关部门批准 [2] - 报告期内公司实施组织调整 强化总部定位与职能 精简地区公司管理层级 整合事业部资源 [7] - 公司业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约 正在推进交割工作 [6]

股东支持与关联交易 - 公司第一大股东深铁集团提供不超过22亿元股东借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 借款期限不超过3年 [2] - 本次股东借款利率遵循市场化原则 低于公司从金融机构借款的利率水平 [5] - 2025年初至今 深铁集团已累计向公司提供借款269.3亿元（不含本次借款） 其中包括新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元等多项支持 [6] - 截至目前 深铁集团已累计向公司提供291.3亿元的股东借款 且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平 [10] 2025年第三季度及前三季度财务表现 - 第三季度公司实现营业收入560.7亿元 归母净亏损160.7亿元 [8] - 2025年前三季度 公司实现营业收入1613.9亿元 归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元 [8] - 第三季度归母净利润亏损主因包括开发业务结算规模下滑 毛利率仍处低位 新增计提存货跌价准备以及部分资产交易价格低于账面值 [8] - 2025年第三季度 公司计提各类减值准备合计93.68亿元 减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元 [10] 公司经营与融资状况 - 2025年前三季度 公司按期保质完成7.4万套房的交付 实现销售金额1004.6亿元 [9] - 前三季度完成19个项目的大宗交易 实现大宗交易签约金额68.6亿元 累计盘活优化及新增产能178.4亿元 [9] - 除股东借款外 公司前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元 境内新增融资综合成本3.44% 较2024年全年下降6个基点 [10] - 截至公告披露日 公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [10] 业务进展与组织调整 - 公司业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约 正在推进交割工作 [10] - 为适应行业发展新模式 报告期内公司实施组织调整 强化总部定位与职能 精简地区公司管理层级 整合事业部资源 [10]

组织架构调整 - 公司完成近年来最大规模组织架构调整 新架构包括集团总部 地区公司和事业部三部分 [1] - 集团总部设置董事会办公室 集团办公室1党群工作部和11个中心 辛杰担任董事长 郁亮担任执行副总裁 [3] - 地区公司数量为16个 包括北京公司 津冀公司 上海公司等 由总部直接管理城市公司 [3][5] - 事业部包含物业 商业与酒店 长租公寓 物流等八大多元化业务 [3] 管理团队变动 - 管理团队包括董事长辛杰 工会主席解冻 执行副总裁郁亮 李锋 华翠 财务负责人韩慧华 董事会秘书田钧 [3] - 朱保全和孙嘉职务不变 分别继续负责物业 商业与酒店事业部 [3] - 李刚新兼任北京公司总经理 张海转任集团首席产品官 李嵬担任集团投资发展中心总经理 吴镝担任集团首席营销官 卜令秋担任集团财务总监 [5] 架构变革重点 - 撤销开发经营本部 将原"5+2+2"架构调整为16个地区公司 [5] - 此次调整距离上次大规模人事变动约8个月 年初郁亮辞去董事会主席职务 祝九胜辞去总裁等所有职务 [5] 股东资金支持 - 深铁集团提供20.64亿元借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 [6] - 借款期限不超过3年 利率为LPR减66个基点 当前利率为2.34% [6] - 这是深铁集团年内第九次向公司提供借款 累计金额近260亿元 [6]

股东财务支持 - 深铁集团再次向万科提供20.64亿元股东借款 用于偿还公开市场债券本金与利息 累计借款金额达259.41亿元 [3] - 借款期限为3年 利率维持在2.34% 低于1年期LPR水平 体现市场化原则 [3] - 深铁集团有权要求万科提供担保措施 相关担保将在履行完决议程序后生效 [3] 公司经营状况 - 上半年实现营业收入1053亿元 销售收入近700亿元 交付房屋超4.5万套 [4] - 多地项目开盘去化率超九成 完成243.9亿元公开债务偿还 [4] - 2027年之前已无境外公开债到期 经营基本实现稳定 [4] 关联交易情况 - 深铁集团除提供借款外 还承接万科转让的红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的 [3] - 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形 对财务状况和经营成果无不利影响 [3]

大股东财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过20.64亿元借款用于偿还公开市场债券本息[1] - 借款期限3年且利率维持在2.34%的低水平 低于1年期LPR市场利率[1] - 深铁集团累计向万科提供借款达259.41亿元[1] 借款担保安排 - 深铁集团有权要求万科就本次借款提供担保措施[1] - 担保措施需履行法律法规与上市规则要求的决议程序后生效[1] 公司经营状况 - 上半年实现营业收入1053亿元 其中销售收入近700亿元[2] - 完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[2] - 交付房屋超4.5万套 多地项目开盘去化率超九成[2] 关联交易说明 - 股东借款利率遵循市场化原则 低于金融机构借款利率水平[1] - 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形[1] - 交易不会对公司财务状况和经营成果产生不利影响[1] 其他合作事项 - 深铁集团承接万科转让的红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的[1]

股东财务支持 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过20.64亿元借款 期限不超过3年 利率2.34% [1][2] - 今年以来深铁集团累计向万科提供借款约260亿元 [1] - 自2024年度股东大会后深铁集团分批次提供新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元 新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 新增借款11.89亿元 并为15.51亿元借款提供万物云股权质押担保 [1] 资金用途与交易性质 - 借款将用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [2] - 借款利率低于金融机构借款水平 体现大股东支持 关联交易不存在损害公司及中小投资者利益的情形 [2] 经营业绩表现 - 上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2% [2] - 归属于上市公司股东净亏损119.5亿元 较去年同期98亿元亏损扩大 [2] - 业绩亏损主因房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位 资产减值计提增加 部分资产交易价格低于账面值 [2] 财务结构状况 - 净负债率90.4% 较2024年底提高9.8个百分点 [3] - 资产负债率73.1% 较2024年底降低0.6个百分点 [3] 股东权益与分红政策 - 深铁集团持有万科27.18%股权 [2] - 2025年半年度不派发现金红利 不送红股 不进行公积金转增股本 [3] 市场表现 - 截至9月16日收盘 万科A报7.04元/股 涨幅1% [4]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过16.81亿元股东借款 期限不超过3年 利率2.34% [1][3] - 一周内获得第二笔借款 此前7月30日已提供8.69亿元借款 [1] - 借款用于偿还公开市场债券本金利息及指定借款利息 [3] 年度资金支持规模 - 今年以来深铁集团累计向万科提供借款243.69亿元 [3] - 2024年度股东大会后获得多笔资金支持 包括新增借款62.49亿元 展期借款8.9亿元 新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 [3] - 已有借款15.51亿元以万物云股权质押作为担保 [3] 股权结构与市场反应 - 深铁集团持有万科27.18%股权 为第一大股东 [3] - 借款利率低于金融机构利率水平 体现大股东支持 [3] - 8月5日万科A股报6.45元/股 微涨0.62% [3]

股东借款支持 - 万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过16.81亿元借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，借款期限不超过3年 [1] - 借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34%，低于公司从金融机构借款的利率水平 [1] - 深铁集团持有万科27.18%股权，为第一大股东 [1] - 这是一周内万科从深铁集团获得的第二笔借款，此前7月30日已提供8.69亿元借款 [1] 累计借款情况 - 今年以来深铁集团已累计向万科提供8笔股东借款，总额达243.69亿元 [2] - 具体安排包括新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押 [2] - 万科就已有借款15.51亿元提供了万物云股权质押作为担保 [2] 债务偿还进展 - 上半年公司成功偿还约164.9亿元公开债务 [2] - 2027年之前已无境外公开债到期 [2] 经营业绩 - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售款回款率超过100% [2] - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元至120亿元 [2] - 亏损主要由于房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位徘徊，新增计提资产减值，以及部分资产交易价格低于账面值 [2] 股价表现 - 8月5日收盘报6.45元/股，微涨0.62% [3] - 8月6日开盘报6.43元/股，微跌0.31% [3]

股东借款支持 - 深铁集团作为第一大股东持有27.18%股权 年初至今累计提供股东借款226.88亿元 其中包含新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元及新增担保安排[2][3] - 最新一笔借款金额16.81亿元 期限不超过3年 利率为LPR减66基点（当前2.34%）用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息[2] - 借款利率低于市场金融机构水平 体现大股东对公司的市场化支持[3] 债务管理进展 - 上半年成功偿还约164.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[3] - 通过股东借款与资产抵质押（含万物云股权质押15.51亿元）强化债务偿付能力[3] 财务表现 - 上半年销售收入691亿元 交付超4.5万套 销售款回款率超100%[6] - 预计上半年归母净利润亏损100-120亿元 扣非净利润亏损95-115亿元 主因房地产结算规模下降、毛利率低位、资产减值及资产交易价格低于账面值[6] 市场表现 - A股市值769.53亿元 年内股价跌幅超10%[3] - H/A股溢价率为-30.20% 反映A股相对H股折价[4]