限购政策调整 - 北京和上海在8月陆续放松房地产限购政策 北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房 上海允许缴满一年社保的家庭或个人在外环外不限数量购房 [1][2] - 截至2024年12月 全国仅北京 上海 深圳 天津和海南部分地区仍执行限购 广州已全面取消限购 深圳取消外围区域限购并降低核心区门槛 同时取消限售 [3] - 上海"沪六条"政策除放松限购外 还涉及优化住房公积金 个人住房信贷和完善房产税等方面 进一步提高了购房性价比 [5] 市场表现与分化 - 上海新房价格2025年上半年同比上涨5.8% 领涨全国70城 但二手房价格同比下降1.3% 降幅为全国最低 [6] - 上海楼市内部分化加剧 新房豪宅化倾向明显拉高整体价格 但大部分区域房价已回落至2016年水平 外环外量价承压尤为显著 [7][8][9] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅整体去化周期为13.3个月 其中外环外去化周期达17.6个月 而外环内仅7.3个月 [10] 购买力影响分析 - "沪六条"发布后 链家平台新房咨询量显著增长 但从业者反馈不一 部分中介认为因政策仅面向已具备资格群体且更多利好新房 对二手房市场拉动有限 [11] - 刚需群体虽不受购房数量放开直接影响 但公积金政策调整可降低购房门槛 加速已有购房准备者入市 外环外优质板块如闵行 青浦 宝山咨询量达平日3倍 [12] - 改善群体和投资群体对外环外购房意愿分化 改善需求更关注居住品质 投资群体则聚焦外环内或外环外热门板块 且更倾向选择有学区或高租赁需求的小户型 [14] 政策效果与展望 - 北京五环外放松限购10天后 新房成交1069套 环比增长37% 二手房带看量大幅提升 但五环外挂牌量同步增加 局部出现抛售压力 [15] - 研究者认为上海外环外放松限购后 靠近轨道 有产业支撑和配套完善的片区将吸引较多购买力 但偏远且配套差的片区回暖难度大 [16] - 目前全国仅北上深和三亚 海口仍执行限购 研究者判断若楼市持续疲弱 北上深大概率将继续推进限购放宽政策 [4][16]

住房限购政策调整 - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍家庭和非本市户籍连续缴纳社保或个税满1年家庭可在外环外无限购新建商品住房和二手住房 [2] - 外环内购房限制分级 沪籍家庭和单身人士在外环内限购2套住房 非沪籍连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套住房 [2] - 成年单身人士限购标准与家庭一致 均按照居民家庭标准执行住房限购政策 [2] 住房公积金政策优化 - 绿色建筑贷款额度上浮15% 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度最高上浮15% [3] - 首套最高贷款额度提升至184万元 多子女家庭首套叠加上浮后可达216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付首付款 购买新建预售商品住房可提取本人及配偶公积金支付首付款且不影响贷款额度计算 [3] 个人住房信贷机制调整 - 取消首套与二套利率区分 银行业金融机构不再区分首套和二套住房 根据市场利率定价自律机制和客户风险状况确定具体利率水平 [4] 房产税政策完善 - 非沪籍首套住房暂免房产税 符合条件的非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收个人住房房产税 [6] - 第二套及以上享人均60平方米免税扣除 购买第二套及以上住房时在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [6] - 2025年1月1日起执行新政策 由于房产税按年征收 符合条件的购房者从2025年1月1日起可享受新政策 [6]

住房限购政策调整 - 非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件即可在外环外购房不限套数 打破非沪籍单身不可购买新建商品房的要求 [1] - 上海本地户籍单身和居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 过去沪籍居民家庭全市限购2套 非沪籍家庭需满1年社保可购外环1套 满3年社保可购内环1套 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [2] 信贷政策调整 - 房贷利率层面不再区分首套和二套房 有助于二套房利率根据市场情况调整 客观上促进二套房利率下调 [2]

住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍居民家庭和在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [3][9] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [3][9] - 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房 [3][9] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数需连续缴纳社保或个税满1年及以上 在外环内限购1套住房需连续缴纳满3年及以上 [3][9] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的住房公积金最高贷款额度上浮15% [11][18] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套上浮比例可叠加计算从192万元提高至216万元 [11] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [11] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款 [11][18] - 提取住房公积金支付首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [11][18] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [6][12][18] - 根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [6][12][18] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [6][15][18] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米的免税面积扣除 [6][15][18] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税政策 [7][15] 政策实施时间 - 《通知》自2025年8月26日起施行 [2][8][18]

住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍居民家庭和在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上非上海市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上在外环内限购1套住房 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取住房公积金支付购房首付款 适用于购买上海市新建预售商品住房 可申请提取本人及配偶住房公积金 [2] - 支持住房公积金又提又贷 提取住房公积金支付首付款不影响贷款额度计算 [2] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [2] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [3] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [3] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策 [3]

政策调整核心内容 - 上海优化房地产政策 调减住房限购 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策[2] - 政策明确优化住房公积金措施 提高贷款额度 支持提取公积金支付首付款[2] - 专家解读认为政策从多角度保障购房需求 新增购房资格 持续降低购房成本[2] 限购政策具体规定 - 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数 在外环内限购2套住房[3] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士需连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限套数购房[3] - 非沪籍居民需连续缴纳社保或个税满3年及以上可在内环限购1套住房[3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元[4] - 支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款[4] - 允许公积金"又提又贷" 提取支付首付款不影响贷款额度计算[4] 税收优惠政策 - 符合条件的非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税[4] - 购买第二套及以上住房时 给予人均60平方米免税面积扣除[4] - 房产税优惠政策自2025年1月1日起实施[4]

住房限购政策调整 - 外环外购房取消套数限制 符合条件的居民家庭包括本市户籍及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非户籍家庭在外环外购买新建商品住房和二手住房不限套数[3] - 成年单身人士限购政策与居民家庭一致 沪籍成年单身人士外环外不限购且外环内限购2套 非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年可外环外不限购 满3年可外环内限购1套[3] - 非沪籍家庭首套住房暂免房产税 第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 该政策自2025年1月1日起执行[2] 住房公积金政策优化 - 购买绿色建筑住房贷款额度上浮15% 二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套从130万元提高至149.5万元[3] - 支持提取公积金支付首付款 购买新建预售商品住房可申请提取本人及配偶公积金支付首付款[3] - 实行"又提又贷"政策 提取公积金支付首付款不影响公积金贷款额度计算[3] 个人住房信贷政策调整 - 取消首套与二套利率区分 银行业金融机构不再区分首套和二套住房 根据机构经营状况和客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平[4] 政策实施时间 - 新规自2025年8月26日起施行 包括住房限购调整、公积金优化、信贷政策调整及房产税完善等措施[1]

住房限购政策调整 - 外环外购房不限套数 符合条件的居民家庭包括本市户籍居民家庭和在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 涵盖新建商品住房和二手住房[1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房[1] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士需满足社保或个税缴纳年限要求 在外环外购房需连续缴纳满1年及以上不限套数 在外环内购房需连续缴纳满3年及以上限购1套住房[1]

北京五环外楼市新政影响 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件 [1] - 新政落地后首个周末 北京五环外楼市率先回暖 海淀、亦庄等区域多个项目客流回升 有楼盘单日到访客户超百组 [1] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升 [1] 市场反应数据 - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例接近五成 [2] - 新政首个周末北京楼市成交企稳迹象明显 未出现爆发式增长 [2] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目看房量明显上涨 [2] 行业分析 - 7月和8月为传统楼市淡季 8月政策落地有助于稳定市场情绪 [3] - 新政清晰划分五环内外购房政策 引导需求向五环外流动 优化市场库存结构 [3] - 政策信号意义明显 有利于提振市场预期 推动住房需求释放 体现一线城市渐进式政策推进节奏 [3] 未来展望 - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 不限购政策将吸引更多购房者关注 [3] - 开发商将加快项目建设和推盘节奏 二手房置换市场同样会受到推动 [3] - 有利于引导人口和产业向五环外迁移 促进职住平衡 缓解中心城区人口压力 [3]

北京房地产政策调整核心内容 - 北京五环外购房套数限制全面取消，符合条件的京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年的非京籍可无限购[2] - 京籍单身人士限购政策调整为按家庭执行，五环内限购套数由1套增至2套[2] - 公积金贷款政策放宽：无房且全国范围内使用过1次公积金贷款并结清的认定为首套，二套五环内最低首付比例由35%降至30%，二套最高贷款额度由60万元增至100万元，缴存年限系数由10万元/年提至15万元/年[2] 政策影响分析 - 五环外取消限购将直接刺激多套购房需求，公积金政策调整降低刚需和改善型购房者负担[3] - 政策略超市场预期，短期内或推动交易量回升并传导至挂牌量价指标，提振市场情绪[3] - 北上深三地政策存在差异：北京侧重五环外放松，上海侧重多孩家庭支持，深圳侧重非核心区宽松[4] 行业横向对比 - 商贷利率：三地首套均为LPR减45BP，北京二套五环内LPR减5BP、五环外减25BP，上海核心区减5BP、非核心区减25BP，深圳统一减5BP[4] - 限购标准：北京五环外完全放开，上海外环外对多孩家庭放宽，深圳非核心区对无社保者开放[4] - 公积金差异：北京二套额度提升至100万，上海首套最高120万，深圳家庭首套最高110万且多孩家庭可享首套待遇[4] 市场动态 - 地产板块估值具备韧性，政治局会议政策基调平稳，流动性改善或成潜在驱动因素[3] - A股/H股地产公司动态市盈率及市净率数据截至2025年8月8日（未披露具体数值）[6][7]