行业投资评级 - 行业评级为“看好(维持)” [6] 报告核心观点 - 公积金条例修订的核心是通过扩展提取场景、打通租房提取与贷款额度的堵点，提高存量资金的使用效率 [1] - 公积金政策调整直接利好低总价二手房交易和后周期产业链（家装、家电、家居、物业） [5][41] - 延续“存量崛起，开发筑底”的行业基本判断 [5][41] 公积金条例修订变化 - 2026年6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，系2002年大修后时隔24年的第二次系统性修订 [1][11] - 提取范围从6种扩容至9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及经国务院批准的其他住房消费情形 [1][11][12] - 打通租房提取堵点，租房提取资金金额可合并计入住房公积金账户余额核定贷款额度 [1][12] - 灵活就业人员纳入自愿缴存制度 [1][13] - 利率决定机制调整为住建部、财政部、中国人民银行共同提出，报国务院批准 [14] - 加强住房公积金数字化能力建设，推动跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推进住房公积金互认互贷 [15] 全国和地方公积金缴存余额情况 - 截至2024年末，全国住房公积金缴存余额约10.9万亿元 [2][16] - 2024年提取人数仅占实缴人数的46.1%，过半资金“沉睡” [2][16] - 2024年全国个贷率73.86%，整体处于流动性充裕区间 [2][20] - 资金池遵循“以存定贷、循环使用”的运作逻辑 [2][20] - 城市间分化显著，核心城市资金池充足 [2][23] - 四个一线城市公积金缴存余额合计约2.32万亿元，占全国比例约21.3% [2][23] - 核心20城公积金缴存余额合计约4.82万亿元，占全国比例约44.3% [23] - 一线城市个贷率整体偏低，北京低于70%，广州、深圳、上海处于70%-80%区间 [29] - 个贷率超90%的城市（苏州、重庆、武汉、宁波、合肥）放松空间有限 [29][38] 2026年核心城市公积金政策变化 - 2026年以来，北上广深先后出台住房公积金宽松政策，核心抓手为贷款额度大幅上调 [30] - 上海于2026年2月率先行动，家庭首套基础额度上调至200万元，理论最高可达324万元 [30] - 深圳于2026年4月底跟进，家庭基础额度130万元，理论最高可达351万元 [30] - 广州于2026年4月底调整，家庭基础额度200万元，理论最高可达360万元 [30] - 北京于2026年8月出台新政，家庭首套基础额度240万元，理论最高可达340万元 [30] - 深圳力度最为多元，新增初婚初育上浮50%、保障性住房上浮40%，并同步放宽限购 [31] - 广州侧重生育支持，二孩上浮40%、三孩上浮50%，配合卖旧买新专项补贴最高3万元 [31] - 北京突出绿色建筑和职住平衡，绿色建筑最高加40万元、城六区外迁加20万元 [31] - 上海相对审慎，主要叠加多子女20%和绿色建筑15% [31] - 公积金贷款利率2.6%与商贷利率3.05%相差35bps，额度提升等同于结构性降低房贷综合利率 [4][33] - 以300万元总价、首付20%测算，政策调整后北京月供减少约285元（等效商贷利率降45bps） [3][34] - 上海月供减少约166元（等效商贷利率降29bps） [3][34] - 广州月供减少约95元（等效商贷利率降22bps） [3][34] - 深圳月供减少约48元（等效商贷利率降7bps） [3][34] - 2026年7月，北京、上海、广州、深圳300万元以下二手住宅成交套数占比分别为49%、57%、82%和54% [4][33] - 公积金新政对300万元以下房屋可全面覆盖首付和贷款，利好二手置换链条打通 [4][36] - 500万元以上改善房源公积金占比有限，其修复更取决于收入与房价预期 [4][34][39] - 装修提取与物业费提取将直接利好家装、建材、家居、物业板块 [4][40] 投资建议 - 看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳 [5][41] - 公积金政策对一线城市的托底作用对开发商有边际正向影响，短期通过预期修复推动PB估值企稳，中长期兑现至基本面和业绩边际变化 [5][41]