涉及五环外限购、公积金等内容的北京楼市新政8月9日起正式实施。多位业内人士认为，符合条件的家 庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更 好地支持职住平衡。新政实施以来，市场活跃度得到一定提升，有部分区域的咨询量和带看量开始增 加，新房及二手房网签数据表现平稳。相关数据显示，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五 环外占比超80%，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。 公积金新政加大刚需人群购房意愿 政策一出，房产中介的工作人员就陆续接到了咨询的电话。他们也及时在朋友圈更新了政策前后对比 图。从中介门店反馈的情况来看，公积金政策的调整带来的利好让购房者购房意愿增加。 "第一周的时候，位于顺义区的这家门店的接待量和咨询量变化还是比较明显的，客户会主动走到门店 了解政策内容。尤其是公积金政策的利好比较大，可以降低购房成本。"北京链家石园北店商圈经理马 晓慧表示，她所在的区域200万元以内的刚需购房人群居多，政策发布后一周多以来，门店的线上咨询 量环比上涨15%。整体成交也比较平稳，成交周期在缩短。 北京链家新金顶街店商圈经理欧轩轩也表示，在石景山的刚需客户咨 ...

行业投资评级 - 房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 北京放松五环外限购政策，同时加大住房公积金支持力度，释放住房消费需求 [5][13] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但老库存和二手房去化仍面临价格下行压力 [29] - 二手房价企稳是行业见底的关键观测指标，新房基于高品质有溢价空间 [29] 板块行情 - 第32周申万房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业中排名第16位 [5][8] - A股板块内黑牡丹周涨幅达18.1%，天府文旅周跌幅达18.9% [10][11] - 港股板块内新城发展上涨9.1%，世茂集团下跌24.4% [12][15] 政策动态 - 江苏提出推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给 [13][14] - 温州优化住房公积金政策，覆盖灵活就业人员等多群体 [13][14] - 苏州出台14条私有住房更新规定，有效期5年 [13][14] 公司动态 - 金地集团新增武汉住宅地块，占地面积12,798平方米，成交总价1.905亿元 [16][17] - 招商蛇口新增5个项目，计容建筑面积29.89万平方米，需支付价款56.7亿元 [16][17] - 中国海外发展以80.78亿元竞得杭州海潮TOD项目，楼面价43,353元/平方米，溢价率35.58% [16][17] 销售数据 - 第32周20城新房成交面积143万方，日均成交20.5万方，环比下降22%，同比下降21% [18][20] - 年初至今20城新房累计成交6,240万方，同比下降8% [18][20] - 第32周11城二手房成交面积171万方，日均成交24.4万方，环比下降2%，同比持平 [21][24] - 年初至今11城二手房累计成交6,239万方，同比上升13% [21][24] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企，如绿城中国、华润置地 [29] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性，如太古地产、华润万象生活 [29] - 关注存量房中介业务方向，如贝壳-W [29]

北京楼市新政核心内容 - 北京优化住房限购政策，符合条件家庭在五环外购房不再限制套数，五环内政策保持不变 [1][2][3] - 新政针对京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭，成年单身人士按家庭执行限购政策 [3] - 五环内限购政策维持：京籍家庭限购2套，非京籍家庭需连续缴纳社保/个税满3年及以上限购1套 [3] 公积金政策调整 - 首套房认定范围扩大：全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭可认定为首套房，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元（以400万元房屋总价为例） [4] - 二套房公积金贷款额度提升：最高额度从60万元提高至100万元，符合条件者可再上浮40万元至140万元，首付比例统一降至30% [4] - 缴存年限与贷款额度挂钩：每缴存1年可贷额度从10万元提高至15万元，120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [5] - 支持公积金提取支付首付款：购房者可同步申请公积金贷款和提取公积金支付新建住房首付款 [6] 政策影响分析 - 五环外新房库存占比高，新政引导需求向外围流动，优化库存结构，同时避免局部市场波动 [7] - 利好"人户分离"家庭及改善性需求，五环外多套购房限制解除，公积金成本降低显著减少月付压力 [8] - 置换群体受益：近三成"一买一卖"家庭可认定为首套，公积金贷款上限从60万元提升至120万元 [8] - 上半年市场数据向好：二手房网签88575套（+18.4%），新房销售18220套（+24.4%），新政有望延续止跌回稳趋势 [9]

住房限购政策优化 - 符合北京商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数[1] - 京籍居民家庭和非京籍连续缴纳社保或个税满2年及以上的家庭可享受五环外不限套数政策[1] - 成年单身人士购房按家庭户执行限购政策，五环内限购2套，五环外套数不限[1] - 五环内限购政策保持不变，京籍家庭限购2套，非京籍连续缴纳社保或个税满3年及以上家庭限购1套[1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽，全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的无房家庭可认定为首套房[1] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元[1] - 符合绿色建筑或多子女家庭等条件的借款人可享受贷款额度上浮，首套房最高可贷160万元，二套房最高可贷140万元[1] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为30%，不再区分五环内外[1] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存年限从11年零1个月降至7年零1个月[1] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款[1] 政策背景与目标 - 政策优化旨在促进职住平衡，满足居民改善性住房需求[1] - 五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，重点服务青年人才和"老老人""小小孩"群体[1] - 政策调整适应北京城市发展新格局，推动实现职住平衡[1]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括上调缴存基数上限、拓展使用场景、加大对特定人群支持力度等，以激活住房需求和降低购房成本 [2][5][7] - 公积金政策创新性提升，与住房消费联系更紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等，凸显对居民安居的支持作用 [2][8][10] 公积金缴存基数上调 - GDP前10城市中，广州、苏州、杭州、南京已发文上调2025年公积金缴存基数上限，成都发布征求意见稿拟跟进 [2][5] - 苏州缴存基数上限增幅最大，较上年增加4200元至38900元，南京和杭州分别增加1500元和1164元 [5] - 调整后南京缴存基数上限最高（41400元），其次为杭州（40694元）、广州（39828元）、苏州（38900元）、成都（31378元） [5] - 按12%最高缴存比例计算，南京月缴存额上限达9936元（较去年+360元），杭州9767元（+278元），广州9559元，苏州9336元 [6] 公积金使用场景拓展 - 成都将老旧电梯更新纳入公积金提取范围，北京扩大直付房租试点房源至33万套，岳阳支持提取公积金支付物业费（每年≤3000元） [9] - 超30市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [8] - 北京拟开展公积金贷款"带押过户"，镇江允许用"房票"支付首付时办理公积金提取和贷款 [9] 对特定人群支持力度加大 - 南宁高层次人才公积金贷款额度最高提至4倍，镇江取消灵活就业人员缴存户籍限制 [10] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮≥20%，部分城市允许父母提取公积金帮子女还贷 [10] - 约20城支持"商转公"政策（如广州、沈阳、重庆），降低购房者月供压力 [10] 政策效果与趋势 - 公积金缴存基数提高加速账户余额积累，有利于冲抵贷款本息、减轻还款压力 [6] - 多地推进公积金异地贷款互认互通（如深圳、西安），扩大政策覆盖范围 [11]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、扩大使用范围等，以支持和激活合理住房需求 [1][6] - 公积金政策创新性提高，与住房消费联系更加紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等 [2] - 公积金对特定人群（如新就业人员、灵活就业人员、多子女家庭）的支持力度加大 [7] 公积金缴存基数调整 - 多地启动公积金缴存基数调整，GDP前10城市中广州、苏州、杭州、南京已发文，成都发布征求意见稿 [1][3] - 缴存基数上限普遍上调：苏州增加4200元至38900元（增幅最大），南京增加1500元至41400元，杭州增加1164元至40694元 [3][4] - 按12%最高缴存比例计算：南京月缴存额上限最高为9936元（增加360元），杭州9767元（增加278元），广州9559元，苏州9336元 [5] 公积金使用场景拓展 - 成都将二套房公积金最低首付比例由30%降至20%，并允许提取公积金用于老旧电梯更新 [1][6] - 北京支持提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款，试点房源从4万套增至33万套 [6][7] - 超30个市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [6] - 其他创新：镇江支持"房票"支付首付时办理公积金业务，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年不超3000元） [7] 特定人群支持政策 - 南宁高层次人才公积金贷款额度提升至4倍 [7] - 镇江取消灵活就业人员缴存公积金户籍限制，允许父母提取公积金帮子女还贷 [7] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮不低于20%，鼓励对二套房执行首套房政策 [7] 商转公政策推进 - 广州、沈阳、重庆等约20城支持或优化"商转公"政策，有利于降低购房者月供和总利息支出 [8] - 深圳、西安等多地推进公积金异地贷款互认互通 [8]

政策框架与背景 - 成都市发布17条房地产新政，涵盖提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效四大方面 [1][2] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的响应，同时适应成都楼市现状和购房者需求 [2] - 中指研究院认为政策精准解决市场堵点，为行业健康发展提供支撑 [8] 需求端刺激措施 - 鼓励区县推广"直补购房首付"政策，优化购房补贴方式 [3] - 通过公积金提取用于首付款及代际互助，提升首付支付能力 [3] - 探索凭购房合同即可入学的政策，简化入学流程刺激购房需求 [5] - 分批取消住房限售政策：2025年7月起新房取消限售，2026年1月起二手房取消限售 [7] - 保留特殊房源限售规定，避免短期投机行为 [7] 供应端优化措施 - 推进城市更新，加大"房票"安置力度并扩大可选房源范围 [4] - 征地补偿鼓励采用"房票"或收购商品房安置，原则上不再新建安置房 [4] - "房票"模式降低财政支出压力，引导需求进入市场 [4] 公积金政策调整 - 优化贷款额度计算公式，实施与缴存余额挂钩机制 [8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [8] - 灵活就业人员缴存年龄上限延至退休年龄，贷款缴存时长要求从12个月减至6个月 [8] - 无贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [8]

公积金政策调整 - 多地调整住房公积金政策 允许提取公积金支付购房首付款 包括济南 杭州 西安 深圳等城市 [1] - 济南明确购买保障性住房可提取公积金支付首付款 最低首付比例为15% [1] - 杭州推出公积金直付首付款业务 支持线上办理 适用于新建商品房 [1] - 西安出台12条楼市新政 购新房可提取公积金支付首付款 [1] - 深圳扩大公积金使用范围 符合条件的可提取一次公积金支付购房首付款 [1] 政策影响分析 - 全国至少6个城市在6月出台提取公积金支付首付的新政策 [2] - 政策直接有效减轻购房者首付负担 间接提升居民可支配收入 [2] - 政策有助于促进住房消费释放 激发市场活力 [2] - 各地政策支持范围涵盖新房 二手房 保障房和租房等领域 [2] - 公积金满足本地刚需改善特征明显 主要服务于对房价成本敏感的刚需群体 [2]

住房公积金政策调整 - 杭州允许住房公积金个人账户余额直接支付购房首付款 适用于新建商品房和二手房 新建商品房可通过"浙里办"线上办理 [1] - 杭州城投集团旗下安居宁巢推出全省首个"省直公积金直付房租"服务 加大对租赁住房的支持力度 [1] - 温州允许购房人及其配偶 父母 子女提取公积金支付二手房首付款 提取总额不超过首付款金额 按百元整取 [2] 房地产企业债务重组 - 旭辉控股公布100 61亿元公司债重组方案 提供债券购回 股票收益权 以资抵债等选项 债券购回折价18% 上限2亿元 股票收益权每100元换68股 以资抵债每100元换36份信托份额 [3] - 时代中国境外债务重组计划债权人会议定于2025年7月8日举行 可通过多种方式参与 会议结果对公司债务结构优化至关重要 [4] 房地产企业战略调整 - 中交地产拟以1元价格向控股股东转让房地产开发业务相关资产及负债 旨在剥离重资产 聚焦物业服务 资产管理与运营等轻资产业务 [5]

江苏徐州公积金政策调整 - 取消公积金贷款次数限制 缴存人还清公积金贷款后购买改善性自住住房可再次申请贷款不受次数限制 [1] - 扩大异地贷款支持范围 长三角地区公积金缴存者在徐州购房或办理商贷转公积金贷时符合条件即可申请公积金贷款或组合贷款 [1] - 推出代际互助提取政策 购买徐州新建商品住房签订合同后购房人及其配偶、父母、子女可提取公积金支付首付款 [1]