公司财务表现 - 预计2025年上半年期内亏损介乎约185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致 [1] - 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 通过执行极限收支策略保持生产经营稳定 [1] 债务管理进展 - 境外债务重组建议已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年年底前完成重组 [1] - 获得持有大量现有债务的债权人大力支持 正推动债务期限合理延长及融资成本适度降低 [1] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 [2] 行业融资环境 - 房地产债券发行出现亮点 美的置业和滨江地产等民营企业成功发行债券 新城发展启动美元债发行 [2] - 融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款及公募REITs条件放宽等政策缓解房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金尚未有效覆盖更多需求企业 [2] 市场指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动将于9月5日收市后实施并于9月8日起生效 [2]

碧桂园财务表现 - 预计2025年上半年亏损185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致[1] - 报告期内完成交付房屋约7.4万套 通过极限收支策略保持生产经营稳定[1] - 境外债务重组已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年底前完成重组[1] 房地产行业债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[2] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等[2] - 美的置业 滨江地产等民营企业成功发行债券融资 新城发展启动美元债发行[2] 行业政策环境 - 房地产政策延续宽松导向 融资端利好政策包括融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款以及公募REITs条件放宽[2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金未能有效传导至更多需要企业 需加快政策落地和企业出清速度[2] 指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动于2025年9月5日收市后实施 9月8日起生效[3][10]

公司高管调查事件 - 公司董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施 [2] - 公司执行副总裁黄曦因涉嫌严重违纪违法于2022年5月接受调查 [3] - 黄其森曾于2022年3月协助有关机关调查并于8个月后回归履职 [3] 公司治理与合规问题 - 公司因未按规定披露重大诉讼及2020-2022年年报存在重大遗漏被福建证监局处以600万元罚款 [4] - 黄其森作为直接责任人被处以300万元罚款并涉及六名高管同时受罚 [4] - 公司存在资产被冻结及查封情况但经营活动仍正常进行 [2] 经营与财务危机 - 公司2023年7月28日因股价连续20日低于1元被深交所终止上市 [6] - 截至2024年12月31日公司已到期未归还借款金额达734.90亿元 [6] - 公司采用激进高杠杆策略导致2018年出现资金危机并于2020年公开爆发 [6] 资产处置与债务重组 - 北京泰禾中国院子51套豪宅于2024年7月被处置标的估值约62亿元 [7] - 多家子公司包括苏州锦润置业等被受理破产清算或重整申请 [7] - 公司成立专项工作小组推动债务重组并推进项目复工复产复销 [6] 公司发展历程 - 黄其森1996年创办公司并于2010年借壳福建三农上市 [5] - 公司销售额从2013年168亿元增长至2017年突破千亿规模 [5] - 公司曾定位高端豪宅市场并被业内称为"第二代豪宅教父" [5]

核心观点 - 碧桂园2025年上半年预亏损最高达215亿元 较2024年同期151亿元亏损进一步扩大 [1][2] - 公司亏损主因房地产开发项目结算规模下降 毛利率持续低位及物业项目资产减值增加 [2] - 境外债务重组获重大进展 超过77%第2类债务持有人已签署重组支持协议 [3] - 公司维持生产经营稳定 上半年完成交付房屋约7.4万套 但权益销售额同比下降35.45% [4] 财务表现 - 2025年上半年预计亏损区间185-215亿元 较2024年同期151亿元亏损额扩大 [1][2] - 2023年净亏损1784亿元 2024年归母净利润亏损328亿元 两年累计亏损约2112亿元 [3] - 2025年1-6月实现权益销售额167.5亿元 较2024年同期259.5亿元下降35.45% [4] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降且毛利率持续处于低位 [2] - 物业项目资产减值增加导致亏损扩大 [2] - 行业层面63.4%上市房企出现亏损 较去年同期上升1.1个百分点 [2] 债务重组进展 - 总额140.74亿美元境外债务重组获重大进展 与协调委员会协定主要条款 [3] - 协调委员会占现有银团贷款本金总额49% 超过77%第2类债务持有人签署重组支持协议 [3] - 目标2025年年底前完成重组 目前已与专案小组就正式文件紧密合作 [4] 经营策略 - 将"保交房"作为第一要务 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 [4] - 执行极限收支策略 强化计划运营管理体系以维持生产经营稳定 [4] - 通过债务期限延长及融资成本降低等措施搭建健康资本结构 [4] 行业环境 - 沪深上市房企中71家发布业绩预告 其中45家亏损占比63.4% [2] - 行业亏损共性包括结算规模下降、资产减值增加及利息费用化金额上升 [2] - 截至2025年8月已有20家出险房企债务重组获批 化债总规模超12000亿元 [4]

公司高管动态 - 董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施 [2] - 执行副总裁黄曦于2022年5月因涉嫌严重违纪违法被调查 [3] - 黄其森曾于2022年3月协助有关机关调查并于8个月后回归履职 [3][4] 公司治理与合规 - 公司因未披露重大诉讼及2020-2022年报存在重大遗漏被福建证监局处以600万元罚款 [4] - 黄其森因未组织披露重大诉讼被处以300万元罚款 [4] - 另有包括时任董事葛勇在内的六名高管被警告及罚款 [4] 经营与财务现状 - 公司存在资产被冻结及查封情况但经营活动仍正常进行 [2] - 截至2024年12月31日已到期未归还借款金额达734.90亿元 [6] - 公司已成立专项工作小组推动债务重组并推进项目复工复产复销 [6] 历史发展轨迹 - 公司2010年借壳上市后销售额从2013年168亿元增长至2017年超千亿元 [5] - 2018年起出现资金危机并于2020年公开爆发 [6] - 股票因连续20日收盘价低于1元于2023年7月28日被深交所终止上市 [6] 资产与债务处置 - 北京泰禾中国院子51套豪宅将于2024年7月被处置 标的估值约62亿元 [7] - 多家子公司如苏州锦润置业等于2024年4月被受理破产清算/重整申请 [7]

恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 该公司依法进入破产清算阶段[1] - 恒大地产广东公司进入破产清算程序是严重资不抵债的结果 且恒大系其他公司均为独立个体 不直接受此影响[2] - 恒大地产集团旗下多家企业已进入破产程序或宣告破产 包括广州凯隆置业和上海金碧置业等 涉及全国多个城市[2] 保交楼项目潜在影响 - 破产清算对保交楼项目的影响取决于未完成项目情况 若全部完工则影响较小 但可能存在减配交房或保修义务未履行问题[3] - 若有未完成项目 破产清算不必然导致烂尾楼无法续建或保交楼失败 需结合破产程序规则 府院联动机制及战略投资人引入等因素判断[3] 中国恒大退市及市场影响 - 香港联交所于8月25日上午9时取消中国恒大上市地位 因公司未能在2025年7月28日前满足复牌指引要求[4] - 中国恒大股价跌至0.163港元/股 总市值从历史高峰期逾3700亿港元降至停牌时21.5亿港元 公司无意申请复核退市决定[4] - 恒大退市可能短期造成中资房地产企业境外融资受阻及境外上市企业整体估值受影响 但有利于风险有序出清和净化市场环境[4] 房地产行业债务重组及退市情况 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模超过12000亿元[5] - 2022年至今27家上市房企被动退市 另有多家房企私有化退市或剥离房地产开发业务转型轻资产[5]

恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 标志着该公司依法进入破产清算阶段[2] - 恒大地产广东公司破产清算主要因严重资不抵债且长时间无法盘活 但该程序不直接涉及其他恒大系公司[3] - 恒大地产集团旗下已有多个企业进入破产程序或宣告破产 包括广州凯隆置业和上海金碧置业等 涉及全国多个城市[3] 中国恒大退市及市场影响 - 香港联交所于8月25日上午9时起取消中国恒大上市地位 主因公司未能满足复牌指引要求且未能在2025年7月28日前恢复股份交易[4] - 中国恒大股价跌至0.163港元/股 总市值从历史高峰期逾3700亿港元降至停牌时的21.5亿港元 降幅超过99%[4] - 恒大退市可能短期内导致中资房地产企业在境外融资受阻及整体估值受影响 但长期有助于风险有序出清和市场环境净化[4] 房地产行业债务重组与退市情况 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模超过12000亿元[5] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 另有多家房企私有化退市[5] - 多家上市企业主动或被动剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产模式[5] 保交楼项目潜在影响 - 恒大地产广东公司破产清算对保交楼项目影响需分情况讨论：若项目全部完工交房则影响较小 但可能存在减配交房或保修义务未履行问题[3] - 若有未完成保交楼项目 破产程序不必然导致烂尾楼无法续建 实际影响需结合破产规则、府院联动及战略投资人引入等因素综合判断[3]

房企债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[1] - 融创完成境内债二次重组及境外债重组获83%债权人同意 境内债规模314亿元人民币 境外债规模约186亿美元[3] - 金科股份重整计划获法院批准 化债规模1470亿元人民币[3] - 佳兆业境外债务重组计划达成 总额约152.61亿美元[3] - 碧桂园逾75%持有人加入境外债务重组支持协议 化债140.74亿美元[3] - 世茂境外债务重组获香港高等法院批准 本金总额约115亿美元[3] - 新华联完成重整 化债800亿元人民币[3] - 龙光完成21笔境内债重组 未偿本金219.62亿元人民币 境外债务未偿还本金约75.62亿美元[3] - 旭辉境外债重组获超九成支持 境内债本金额约100.6亿元人民币 境外债79.33亿美元[3] - 远洋达成境外债务重组条件 境内债展期180亿元人民币 海外债化解63.15亿美元[3] - 协信远创重整计划获法院批准 化债623亿元人民币[3] - 禹洲境外债重组方案通过 总额约77.93亿美元[3] - 富力完成境内债展期135亿元人民币 美元债49.43亿美元并进行二次重组[3] - 时代中国境内债展期约113亿元人民币 海外债重组29亿美元获法院批准[3] - 绿地境外债展期31.6亿美元 境内债展期17.8亿元人民币 完成境外债重组13.16亿美元[3] - 中梁完成海外债重组13.1亿美元[3] - 华晨地产完成破产重整 化债179亿元人民币[3] - 当代完成境外债重组 未偿还本金13.4亿美元及利息[3] - 金轮天地债务重组计划获债权人批准 化债总额约6.62亿美元[3] - 霍煤龙兴重整草案获债权人会议表决通过 化债总额约1亿元人民币[3] 房企债务违约情况 - 自2020年起房企出现债务违约 2021年违约企业数量增至16家 2022年达到44家[1] - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约[1] 上市房企业绩表现 - 沪深两市71家上市房企发布2025年半年度业绩预告 其中45家预计亏损 占比63.4% 较去年同期微增1.1个百分点[4] - 亏损原因包括项目结算规模下降 毛利率处于低位 计提资产减值以及资产处置价格低于账面值等[4] 房企退市情况 - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 其中A股14家 H股13家[5] - A股退市原因包括股价低于面值 连续多年亏损[5] - H股退市多因财报未能按时披露或未能达成复牌要求 连续停牌超过18个月[5] - 个别上市房企选择私有化退市 如2024年9月华发物业申请撤销股份于联交所的上市地位[5] - 多家房企陆续剥离房地产开发业务实现转型或轻资产化运营[5]

债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有16家完成全部或部分债务重组 其中8家于2025年获批 重组步伐明显加快[1][2] - 42家出险房企已披露债务重组进展 旭辉集团、融创中国、龙光集团接近完成境内外整体重组 远洋集团、世茂集团已完成境外整体重组[1] 重组模式变化 - 化债重点从展期转向削债 采用债转股、可转债等方式实质性削减债务规模 部分企业削债比例超过50%[3] - 融创针对95.52亿美元境外债务采用全额债权转股权模式 75%同意债权人加入重组支持协议 并发行强制可转换债券[3] - 旭辉控股、远洋集团、中国奥园、花样年等房企重组方案均涉及债转股方式[4] 经营改善情况 - 融创中国2025年5月至7月销售额分别为48亿元、75.5亿元及15.3亿元 同比分别提升111.45%、383.97%和8.51% 连续3个月保持增长[6] - 房企依托核心项目热销实现经营改善 政策推动下行业进入风险出清新阶段[5][6] 重组加速原因 - 债权人预期调整 倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 避免破产清算和资产贬值[2] - 高比例削债大幅减轻企业偿债压力 避免二次违约 有助于企业逐步恢复经营[4]

房企债务重组进展 - 截至8月20家出险房企债务重组及重整获批 化债总规模超12000亿元人民币 [1] - 融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光完成境内及境外债重组 中梁完成境外债重组 [1] - 旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园境外债重组获批 [1] 企业重整执行情况 - 6月新华联完成重整 霍煤龙兴房地产公司重整获批 [1] - 金科股份、协信远创重整获法院批准 目前处于执行阶段 [1] 上市企业业务调整 - 多家上市企业主动转型或被动保壳 剥离房地产开发业务 [1] - 鲁商发展、珠免集团、冠城新材退出房地产业务或转型轻资产 [1]