政策导向 - 成都2020年至今出台租赁相关政策超30条，2022年频次最高，内容聚焦保租房筹集方式、租金定价和行业监管 [1] - 当前政策进入聚焦期，重点围绕保障房展开，包括保租房提取公积金等细则逐步明确 [1] - "十四五"期间成都计划筹建保障性租赁住房30万套，截至2024年底已完成21万套（间），完成率70% [3] 市场供应格局 - 成都保租房入市规模占城市整体46%，位列核心八城第二，2025年上半年新增超12000间，市占提升8个百分点 [5] - 供应结构聚焦核心区（占比超60%），发展新区和近远郊各占20%左右 [5] - 机构化房源占比达33%（集中式占67%），机构化率8.2%为二线城市最高 [18] - 年均挂牌个人租赁房源约21万间，2025年上半年达13万间，处核心一二线城市中位水平 [16] 产品特征 - 2025年上半年新开集中式项目均为保租房，地方国企主导，含3个超千套大型社区 [7] - 户型以一房为主（30-60㎡占比最高），套租金区间750-2677元/月 [9] - 租赁大社区公区配置比肩商品房，如天投桐堂·南湖店和香投泊寓·院儿项目均超2000套房源 [10] 租金表现 - 2025年上半年集中式公寓租金69.67元/㎡/月（同比降5.7%），个人房源42.34元/㎡/月（同比降2.7%） [21] - 保租房实际租金为个人房源6-7折，低于政府指导价（不超过周边9折） [21] - 核心区租金抗跌性强，武侯区/高新区/天府新区超78元/㎡/月，新都区仅31元/㎡/月 [23] - 集中式公寓租金坪效为个人房源1.65倍，分散式公寓1.26倍 [27] 企业竞争格局 - 全国TOP30品牌近半数已入驻成都，冠寓以13000间规模居首 [29] - 15家地方国企品牌开业规模合计3.4万套，中西部参与度最高 [31] - 万科泊寓在成都开业7400间+，多项目出租率超90% [34] - 锦邻公寓开业3200间，待开业6200间，单项目出租率均超90% [37] 未来展望 - 预计2028年成都租赁市场规模达601亿元（当前559亿元），人口基底和产业支撑强劲 [42] - 保租房供应遵循市场原则有序推进，未来租金或稳中微降，避免短期集中冲击 [44]

北京市2025年下半年楼市调控方向 - 北京市政府强调加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善"保障+市场"住房供应体系 [1] - 政策是对国务院常务会议精神的落实，要求优化现有政策并推动房地产市场止跌回稳 [2][3] - 北京房地产市场将步入高品质商品房与保障房"双轨制"阶段，市场部分可能放开更多限制性措施 [4] 住房保障体系具体措施 - 持续完善住房保障制度，优化政策设计，规范保障性租赁住房运营管理 [7] - 健全青年人才住房支持政策，强化大学毕业生、城市基本公共服务人员住房保障 [8] - 2025年计划建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套，加大青年公寓和专项租赁供给力度 [9] - 推进危旧楼改建、老旧小区改造、核心区平房腾退更新，消除农村自建房安全隐患 [10] 商品房市场发展重点 - 大力推广建设"好房子"，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地 [12] - 2025年计划供应商品住房用地240～300公顷，保障性住房用地475公顷 [13] - "好房子"已成为市场成交主流趋势，需通过配套改革支持市场健康发展 [14][15] 房地产政策优化方向 - 可能调减住房限购政策，降低房贷首付款比例和利率，促进多样化住房需求入市 [17] - 2024年政策调整已见效：五环外新房到访量环比增长23%，五环外成交占比提升至43% [18][19] - 上半年北京二手住宅累计网签8.86万套，创3年同期新高 [19] - 未来可能在五环外进一步松绑限购，发挥市场示范效应 [20] 政策实施效果与预期 - 专家建议住房政策需精细化，针对不同群体需求提供差异化服务 [17] - 北京房地产市场修复有望改善整体市场预期，对稳住经济大盘起到作用 [20] - 需通过土地制度、金融、财税等配套改革支持"双轨制"长期运行 [15]