中国房地产市场分化趋势 - 资源枯竭型城市房价出现极端下跌，例如甘肃玉门房价低至500元人民币每平方米，辽宁阜新出现总价2万元人民币的两居室[4] - 人口外流导致部分区域住房空置率极高，如阜新某老小区夜间亮灯率仅约30%，房产价值显著丧失[3] - 与衰退区域形成鲜明对比，核心城市如上海的高端豪宅价格保持坚挺且需求旺盛[3] 具有抗跌潜力的区域特征 - 核心城市群周边卫星城房价表现稳健，例如靠近上海的昆山、靠近深圳的东莞，因承接核心城市外溢居住需求而保持稳定[6] - 主要省会城市如成都、武汉，其地铁网络延伸可达的郊区区域（通勤时间约一小时）房价呈现上涨趋势，武汉郊区房产在地铁开通后价格显著提升[6] - 拥有新兴产业支撑的城市如合肥（新能源汽车）、贵阳（大数据）吸引年轻人口流入，从而支撑当地房地产市场[6] 未来房产投资逻辑转变 - 房产投资需遵循“跟着产业走、跟着地铁走、跟着年轻人走”的新逻辑，普涨时代已结束[6] - 住房双轨制政策推进，例如深圳人才房价格约为市场价的60%，公租房月租金低至500元人民币，未来保障性住房预计覆盖80%的人口居住需求[6] - “白菜价”房产存在流动性陷阱，如鹤岗几万元人民币的房产缺乏实际居住需求支撑，难以出租或转售，投资价值极低[8]

全球关税谈判新格局 - 自8月1日起，与美国未达成协议的国家将面临15%至20%的基准关税率[2] - 欧盟已达成协议，关税率为15%，附加条件为欧洲公司在美国投资6000亿美元及未来三年购买7500亿美元能源[2] - 日本已达成协议，关税税率从原定25%下调至15%，日本将向美国投资5500亿美元并放开大米等农产品市场[3] - 中美经贸会谈结果即将公布，但预期国内不会采取类似欧盟和日本的妥协方案[4] 国内经济政策重大转向 - 中央经济工作会议将决定下半年政策走势和发力方向，核心是从出口拉动转向内需拉动[5][6][7] - 7月1日中央财经委员会第六次会议首次将“反内卷”纳入国家经济治理框架[7] - 7月14日中央城市工作会议定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，重点在于城市更新[7] - 7月16日国务院常务会议研究做强国内大循环，“扩大内需”和“提振消费”成为高频词[7] 下半年核心政策路径：全力拉通胀 - 价格回升被视为经济回升的关键，旨在形成企业利润、员工收入、家庭消费的正向循环[8] - 新的投资增量将主要集中于城市民生领域，包括教育、医疗、管网、公园及社区服务等[8] - 城市高质量更新被视为新时代的举国体制，为下一步户籍城市化做准备[8] 房地产与居民财富结构重塑 - 房地产使命已转为民生保障，将加速推行住房双轨制[8] - 未来住房模式可能参照新加坡或香港，即70%保障房配合30%市场化商品房的趋势[8] - 在长期低息环境下，居民财富配置将从房地产转向股票、保险等金融资产，成为新的财富蓄水池[9]

人口结构巨变与供需失衡 - 2024年中国人口首次出现负增长减少54万人引发连锁反应[5][8] - 65岁以上老年人口占比突破19.8%未来十年适龄购房群体将锐减2800万人[5][8][11] - 全国商品房存量超5亿套可容纳30亿人但实际人口不足14亿供需严重失衡[5][8] 政策变革与市场转型 - 2025年8月将推出"史上最猛政策潮"首套商贷利率或降至2.5%100万贷款30年节省利息18万[3] - 二套房公积金首付降至20%商贷首付突破15%多孩家庭购房补贴最高12万[3] - 房产税试点扩大一线城市二套房按评估价1%征收500万房产年缴税5万[3] - 政策转向"双轨并行"大力发展保障房并出清存量商品房市场[5][6] 房价与价值重估 - 东北部分城市房价较2021年下跌超40%上海深圳中心区从峰值回落30%以上[5] - 中信证券预测未来仅10-20个核心城市具备长期价值80%普通房产将经历价值重估[5] - 政策要求租金收益率超3.5%迫使老旧房屋降价加速市场出清[5] 消费者行为转变 - 95后群体以租房结婚对抗高压力中产家庭从囤房转向囤黄金[3] - "有房才有家"传统观念崩塌年轻人拒绝被房产锁定[3][10] - 保障房体系扩张使商品房市场逐渐成为少数人游戏[5]

政策导向 - 国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，包括设立租赁资金监管账户、禁止随意涨租、保障租客权益等 [2] - 地方政府配套政策出台，如成都放开二手房限售、福州优先保障人均住房面积低于15平方米家庭的保障房需求 [2] - 中国住房体系向新加坡"双轨制"发展，目标为60%家庭不依赖商品房，保障房覆盖18%城镇人口 [8] 市场现状 - 上海新房均价7.2万元/平方米，普通家庭需42年收入购置小户型 [3] - 2025年二季度全国商品房库存去化周期18个月，部分城市如乐山闲置房面积达27.64万平方米 [7] - 2024年城镇化率67%，增速十年新低，新增城镇人口从1600万锐减至400万 [6] 行业趋势 - 保障房占比提升，2025年上半年新增保障房中35%来自商品房改建 [8] - 福州保障房轮候系统开通首日上万人申请，赣州保障房贷款额度比商品房高40% [8][10] - 商品房市场将转向少数高收入群体，60%家庭通过保障房或自有房产解决居住需求 [10] 投资策略 - 多房家庭应抛售三四线及远郊房产（如东莞中堂镇部分房产年度跌幅47%），保留核心区老破小出租 [8] - 刚需族优先申请保障房，改善型需求利用"以旧换新"政策，投资型购房选择交通便利、绿色认证的优质房产 [10]

北京市2025年下半年楼市调控方向 - 北京市政府强调加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善"保障+市场"住房供应体系 [1] - 政策是对国务院常务会议精神的落实，要求优化现有政策并推动房地产市场止跌回稳 [2][3] - 北京房地产市场将步入高品质商品房与保障房"双轨制"阶段，市场部分可能放开更多限制性措施 [4] 住房保障体系具体措施 - 持续完善住房保障制度，优化政策设计，规范保障性租赁住房运营管理 [7] - 健全青年人才住房支持政策，强化大学毕业生、城市基本公共服务人员住房保障 [8] - 2025年计划建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套，加大青年公寓和专项租赁供给力度 [9] - 推进危旧楼改建、老旧小区改造、核心区平房腾退更新，消除农村自建房安全隐患 [10] 商品房市场发展重点 - 大力推广建设"好房子"，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地 [12] - 2025年计划供应商品住房用地240～300公顷，保障性住房用地475公顷 [13] - "好房子"已成为市场成交主流趋势，需通过配套改革支持市场健康发展 [14][15] 房地产政策优化方向 - 可能调减住房限购政策，降低房贷首付款比例和利率，促进多样化住房需求入市 [17] - 2024年政策调整已见效：五环外新房到访量环比增长23%，五环外成交占比提升至43% [18][19] - 上半年北京二手住宅累计网签8.86万套，创3年同期新高 [19] - 未来可能在五环外进一步松绑限购，发挥市场示范效应 [20] 政策实施效果与预期 - 专家建议住房政策需精细化，针对不同群体需求提供差异化服务 [17] - 北京房地产市场修复有望改善整体市场预期，对稳住经济大盘起到作用 [20] - 需通过土地制度、金融、财税等配套改革支持"双轨制"长期运行 [15]