2025年北京土地市场总结 - 全年市场呈现“量减价升”格局，成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，同比下降约24%，土地出让金1427.4亿元，同比下降8%，但成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点 [1][4] - 市场热度向核心区域聚集，海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，其中海淀成交约66.5万平方米，占总成交19%，朝阳成交约59.5万平方米，占比17% [5] - 高溢价地块集中于核心区，全年溢价率超过10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗，朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率居首 [5] - 拿地主体以央国企及地方国资为主导，总占比超过九成，中建系房企累计斩获7宗地块，民营房企投资趋于审慎，仅少数有所收获 [1][5] 丰台区花乡地块出让详情 - 地块为丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块，土地面积23542.66平方米，规划建筑规模58857平方米，容积率2.50 [2] - 地块位于南四环内，交通便利，距离地铁10号线首经贸站约1公里，房山线花乡东桥站约800米，周边商业配套完善，临近北京天坛医院等医疗资源 [2] - 该地块由北京建工地产与北京城乡房屋建设开发联合体以底价24.72亿元竞得，楼面价约4.2万元/平方米 [2] - 地块南侧02地块预计2026年出让，板块内在售新房项目去化普遍放缓，例如中海丰和叁号院去化率30%，网签均价8.51万元/平方米，中建云境去化率约33%，网签均价8.04万元/平方米 [3] 市场运行逻辑与趋势 - 土地供应策略优化，核心区域供应“破冰”，东城区等长期近乎“零供应”的区域推出优质地块，如祈年大街地块，向市场传递供给机制灵活调整的信号 [5] - 土地交易规则优化，如延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记等，缓解企业资金周转压力 [6] - 核心地块规划条件趋向严格，例如限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等要求，倒逼开发商提升产品力与综合运营能力 [6] - 市场分化加剧，“强者恒强”格局清晰，房企拿地逻辑转变，不再追求规模扩张，而是更注重“产品可实现性”与“市场承接力”，聚焦确定性高、风险可控的优质资产 [6]

2025年北京土地市场收官与全年回顾 - 2025年北京土地市场以丰台区花乡街道地块成交正式收官，该地块由北京建工地产与北京城乡房屋建设开发联合体以总价24.72亿元底价竞得，成交楼面价约4.2万元/平方米 [1] - 该地块位于南三环与南四环之间，土地面积约2.35万平方米，容积率2.5，具备双地铁交通优势，可直达国贸、中关村、丽泽等核心商圈，周边商业与医疗配套成熟 [1] - 地块周边最新竞品项目北京隅·西颂的成交楼面价约4.96万元/平方米，网签均价约7.87万元/平方米，已网签104套，去化率约25% [1] 2025年北京土地市场整体表现 - 2025年北京土地市场保持分化趋势，全年累计成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24% [2] - 土地成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点，土地出让金总计1427.4亿元，同比基本保持平稳 [2] - 海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，其中海淀成交约66.5万平方米占总成交19%，朝阳成交约59.5万平方米占17%，昌平成交49.6万平方米 [2] - 全年溢价率超过10%的9宗地块集中于海淀（4宗）、朝阳（3宗）和通州（2宗），其中朝阳太阳宫地块以39.18%溢价率居首，海淀树村和朱房村地块溢价率分别为27.93%和25.04% [2] 土地供应策略与市场规则优化 - 土地供应策略积极优化，核心区域如东城区推出祈年大街等优质地块，国贸北侧呼家楼南里地块入市，为核心区市场补充稀缺房源并传递供给机制灵活调整信号 [3] - 配套土地交易规则同步优化，包括延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记等，以缓解企业资金周转压力 [3] - 核心地块规划条件趋向严格，明确限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等要求 [3] 市场逻辑转变与行业竞争焦点 - 北京土地市场运行逻辑发生深刻转变，政府通过“少而精”的优质地块供应激活市场，房企以审慎姿态聚焦于能打造“好房子”的稀缺资源 [4] - 市场体现“以产品为导向”的变化趋势，规划条件趋严促使开发商在产品设计、空间利用和居住体验上投入更多 [3] - 行业竞争重点从单纯比拼拿地能力，转向比拼产品力、设计能力和长期运营能力，推动新房市场供给质量稳步提升 [3] - 不断优化的规则与逐步提升的门槛，共同推动市场从规模导向迈向品质优先的新阶段 [4]

全国土地市场整体降温 - 前11个月排名前20的房企购地金额同比减少近2200亿元，降幅高达46% [3] - 标杆房企购地金额已连续8个月低于去年同期水平，多数月份单月拿地金额不足180亿元 [3] - 自4月份全国房价调整信号明确后，房企在土地市场动作变得非常谨慎 [3] - 房企普遍采取“清库存、回现金、少拿地、少开工”的策略，战略重心从扩张转向收缩和自救 [3][4] 房企投资策略转向保守与分化 - 房企拿地态度保守，投资全面退守至一、二线城市，三四线城市鲜少涉足 [3] - 行业逻辑生变，过去“高周转”模式难以为继，房企首要任务是保证生存与现金流安全 [4] - 融资环境趋紧、销售去化压力增大，共同导致房企投资意愿从“乐观进取”转向“审慎防守” [4] 北京等一线城市土地市场异常火热 - 截至12月初，北京年内土地出让收入已超过1911亿元，打破去年纪录，全年突破2000亿元几成定局 [6] - 北京新近挂牌三宗地块总面积超21万平方米，起始总价接近44亿元 [6] - 北京住宅用地平均楼面价同比上涨超过40%，达到每平方米1.5万元以上 [6] - 市场热度集中于北京等核心城市，印证了房企“全面退守一二线”的战略，资金向最安全区域聚集 [6] 市场呈现“全国凉、局部热”的分化格局 - 全国土地市场降温与北京等一线城市地价攀升并存，成为房地产市场鲜明特征 [8] - 北京市场内部竞争亦呈现区域集中化，如京南等有利好规划的板块成为房企争夺焦点 [8] - 土地市场的分化预示着楼市进入分化时代，核心城市因土地成本高企对房价形成支撑 [8]

文章核心观点 - 南京土地市场在2025年收官土拍中呈现显著分化 核心区优质地块受热捧并刷新历史单价纪录 而外围区域地块则依赖底价成交 整体市场呈现“稳中有热”的态势 其中国有企业扮演了重要角色 [1][2] 南京土地市场整体表现 - 2025年12月19日南京土拍共出让10宗涉宅地块 总出让面积31.12万平方米 总规划建筑面积47.61万平方米 总成交金额约73.19亿元 [2] - 市场分化明显 仅1宗位于建邺区核心位置的地块出现溢价成交 其余9宗地块均为底价出让 [2] - 行业观察指出 2025年下半年南京土拍整体呈现“国企托底+民企回归”、“核心区火热+外围平稳”的特征 低密改善型产品成为绝对主流 市场信心正在逐步修复 [2] 奥体建设公司动态与拿地情况 - 南京本地国有房企奥体建设以总价16.11亿元竞得建邺区一宗宅地 成交楼面价达45325元/平方米 经过61轮竞价 溢价率26.35% [1] - 该成交楼面价打破了由中国能建于2016年5月创造的45213元/平方米的纪录 成为南京新的单价地王 [1] - 该地块位于建邺区燕山路以西、楠溪江西街以南 临近南京奥体中心和南京国际博览中心 距离河西中央公园约500米 地块出让面积22214.65平方米 规划建筑面积35543.44平方米 容积率1.6 起始价12.75亿元 [1] - 奥体建设为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业 成立于2001年11月 注册资本8亿元 曾在南京开发奥体新城等多个项目 [1] - 公司曾因政策限制淡出商品房开发 但自2021年下半年起稳步回归土地市场 2024年6月以17.4亿元总价拿下河西南地块 楼面价43888元/平方米 2025年9月以10.08亿元竞得秦淮区南部新城地块 楼面价23079元/平方米 [2]

公司土地获取 - 滨江集团于11月27日以总价24.62亿元竞得杭州两宗住宅用地，均较21.57亿元起始价出现溢价 [1] - 两宗地块总用地面积6.28万平方米，总规划建筑面积11.29万平方米，公司当前权益持有比例均为100% [1] - 湘湖地块经过28轮竞拍，成交楼面价20811元/平方米，溢价率达18.92% [1] - 萧山市北地块经过18轮竞拍，成交楼面价22355元/平方米，溢价率11.78% [2] 地块特征分析 - 湘湖地块容积率1.2，具备低密度和区域优质特征，紧邻湘湖风景区并享有湘湖新城产业红利 [1] - 萧山市北地块周边配套齐全且交通便利，但成交楼面价较2025年上半年同板块地块有所下降 [2] 公司战略与土地储备 - 滨江集团高度聚焦杭州市场，今年上半年新增16个土地储备项目中14个位于杭州，总土地款332.72亿元 [2] - 截至今年6月底，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内非杭州城市占比17%，浙江省外占比10% [2] 行业市场趋势 - 品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，土地市场呈现核心资产抗跌、外围承压的分化格局 [1][2][3] - 临近年底房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3] - 11月27日杭州土拍全部溢价成交，与11月25日三宗地块均底价成交形成鲜明对比 [2]

杭州土地市场近期表现 - 杭州土地市场呈现明显分化态势，未科、石桥等板块宅地以底价“一轮游”成交，而市北、湘湖等核心区域优质地块则出现激烈角逐 [9] - 市场情绪在短时间内发生波动，两天前宅地竞拍热情急转直下，但今日萧山市北和湘湖地块受到开发商争抢 [1] - 新房市场显露转冷苗头，普遍进入续销周期，部分项目去化周期拉长，资金回笼速度放缓 [9] 萧山市北地块成交详情 - 萧山市北单元XS070104-07地块被滨江房产以总价约16.13亿元竞得，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 该地块起始楼面价20000元/㎡，容积率2.5，距离地铁7、15号线明星路站直线约700米，在开拍前已有10余家房企报名 [1][3] - 板块内近期地价大约在2.6-2.8万/㎡，周边在售新盘如滨江兴耀松川境均价约4.5-4.6万/㎡，滨江招商潮语臻境府高层均价约4.2万/㎡ [5] 湘湖低密地块成交详情 - 湘湖单元低密地块被滨江房产以总价约8.48亿元竞得，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [6] - 该地块为纯低密项目，东侧靠近已交付的湖翠晓印轩、湖珀润园等低密小区，在开拍前有5家房企报名 [1][5] - 同板块内湘湖东岸有鸣湖里等在售新盘，均价约5.3万/㎡，定湖里和湖山玖映府的首开价格尚未公布 [6] 新房市场现状与开发商策略 - 新房销售难度加大，杭州很多板块新盘销售状态显现疲态，续销成为常态 [5] - 二手房价格回调加剧市场观望情绪，一二手房价差缩小削弱了新盘的性价比优势 [9] - 同板块内新房内卷严重，开发商在定价体系上的考量和产品上的差异化定位尤为重要，行业进入深度调整阶段，倒逼房企注重品质提升 [9]

土地市场整体成交概况 - 11月25日，北京、成都、杭州、武汉四地共有土地成交，总成交金额超过190亿元 [1] - 北京2宗涉宅用地总成交金额64.95亿元 [1][3] - 成都1宗宅地成交总价3.37亿元 [1][7] - 杭州3宗宅地总成交金额43.32亿元 [1][8] - 武汉8宗涉宅用地总成交金额37.81亿元 [2][10] 北京土地市场 - 北京朝阳区松榆里地块经过173轮竞价，由懋源以总价50.24亿元竞得，成交楼面价62140元/㎡，溢价率18% [1][3] - 该地块起始价42.50亿元，起始楼面价52567元/㎡，吸引了7家竞买人参与 [3] - 房山区长阳镇综合用地由北京城建以底价14.71亿元竞得 [1][3] - 朝阳区地块为邻近地铁14号线北工大西门站的优质地块，距地铁站约100米，5公里内覆盖三大成熟商圈 [4] - 专家认为该地块将有效满足区域改善性住房需求，预计未来售价在10万元—12万元/㎡区间 [4][5] 成都土地市场 - 成都郫都区宅地吸引了8家竞买人参与现场竞拍，经过35轮竞价，由金沙鹭岛以楼面价6000元/㎡竞得 [1][7] - 该地块成交总价3.37亿元，溢价率高达39.53% [1][7] - 地块起始楼面价4300元/㎡，折合起始价2.42亿元 [7] 杭州土地市场 - 杭州3宗宅地均底价成交，万科、绿城等房企均有斩获 [1][8] - 西湖区地块由蓝城和之江城投联合体以底价15.19亿元竞得 [8] - 拱墅区地块由万科和杭州安居建投集团联合体以底价10.15亿元竞得 [8] - 余杭区未来科技城宅地由绿城以底价17.98亿元竞得，该地块是板块核心区时隔五年推出的首宗纯低密宅地 [8] - 专家指出土拍结果凸显杭州房地产市场持续承压，房企投资更趋理性与保守 [9] 武汉土地市场 - 武汉8宗涉宅用地均底价成交，包括东湖高新区1宗、经开区4宗、青山区3宗 [10] - 地块总建设用地面积43.05万㎡，总规划建筑面积91.07万㎡ [10] 行业趋势与房企策略 - 头部房企如懋源、首开、金隅、越秀、建发、招商蛇口等积极参与核心优质地块竞拍 [4] - 北京土地市场呈现核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑分化 [5] - 房企战略布局上面临更深层次分化，核心区位主打改善产品，近郊板块需靠产品与配套挖掘价值 [5] - 杭州市场房企继续聚焦核心区位或有明确规划利好的地块，产品创新与精准定位成为竞争关键 [9]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍共推出9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，两宗外环外溢价成交地块被佳运置业、宝业房地产两家民企收入囊中 [1] - 在年底拿地淡季背景下，本次土拍彰显了上海土地市场的基本盘韧性，为年末楼市注入信心 [3][4] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [5] - 国企在本轮土拍中表现分化，象屿地产报名两宗地块但颗粒无收，而中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，体现其深耕原有区域市场的逻辑 [5] - 民营房企积极突围，共有4家民企成功斩获地块，成为重要增量力量，传递出优质民企仍愿扎根上海的积极信号 [6][7][8] 典型民企拿地案例 - 佳运置业经历82轮竞价，以总价24.75亿元、15.76%的溢价率成功摘得浦东川沙城南综合地块，楼面价达2.99万元/平方米 [6] - 大华集团以11.42亿元拿下宝山高境地块，实现年内第三次在上海拿地，深耕其大本营区域 [7] - 宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍，以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [7] 地块市场分化特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期，多地块以底价成交，市场整体理性回归 [8] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合，国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局 [8] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区开发红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争，改善型产品购买力支撑存在不确定性 [11] - 杨浦东外滩地块被中海地产以楼面价6.88万元/平方米底价获得，对比其2024年11月相邻地块7.33万元/平方米的楼面价和16.33%的溢价率，成交价格与热度明显回落 [12]

上海2025年度第九批次集中土拍核心观点 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍，呈现民企逆势突围与国企稳健托底的格局 [1] - 土拍过程频现意外，反映资本对上海核心资产仍心存执念，国企民企争相加仓上海，市场信心未见消退 [1] - 在年底拿地淡季与市场调整期背景下，土拍呈现国企民企协同加仓、热点地块竞争激烈与非核心地块底价成交并存的特征，彰显上海土地市场基本盘韧性 [3] 竞拍主体结构变化 - 保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席本轮土拍，主要因年底投资安排节奏谨慎及对政策走势与市场复苏节奏的观望心态 [5] - 部分国企积极参与，如中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块（楼面价6.88万元/平方米），中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块（楼面价3.7万元/平方米），体现低成本补仓与区域深耕逻辑 [5] - 嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块均由区域国企或本土房企底价成交 [5] 民营房企表现 - 本次土拍共有4家民营房企成功斩获地块，成为重要增量力量，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元总价、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [6] - 大华集团年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍市场以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [6] - 民营房企集体发力传递优质民企仍愿扎根上海长期发展的积极信号，其区域深耕策略显著 [6] 土拍市场特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期 [7] - 民营企业成为潜力地块核心争夺者，多地块以底价成交反映市场整体理性回归 [7] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合 [7] - 国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局格局 [8] 地块分化态势 - 土拍反映优质地块抢破头与非核心地块无人争的分化现象，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [10] - 青浦徐泾地块具备区位优势（承接大虹桥商务区红利、交通便利、容积率2.2），但面临2026年集中解禁的3500套二手房直接竞争压力 [10] - 中海地产所获杨浦东外滩地块对比2024年相邻地块（楼面价7.33万元/平方米、溢价率16.33%），成交价格与热度明显回落，板块去化压力显现（如中海云邸玖章加推认购率从超200%降至121%） [11] - 非市区非核心地块全部底价成交，部分仅一家本地国企参与，呈现托底成交特征，房企投资逻辑转向选择有数据支撑的成熟板块 [11]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，资本对上海核心资产仍存执念，市场信心未见消退 [1] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [4] - 民营企业成为重要增量力量，共有4家民营房企成功斩获地块，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [5] - 国企与民企形成差异化布局，国企以底价拿地为主，民企聚焦区域深耕，如大华年内第三次在上海拿地，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块 [4][6] 地块分化特征 - 市场竞争程度下降，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归，外环外供地占比提升 [7] - 优质地块竞争激烈，非核心地块底价成交，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [7] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争挑战 [8] - 杨浦东外滩地块由中海地产以21.77亿元底价拿下，楼面价6.88万元/平方米，对比相邻地块成交价格与热度明显回落 [4][8] 房企投资策略转变 - 房企投资逻辑转向选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东 [10] - 对配套不完善、人口导入不足的非核心地块普遍采取规避态度，底价成交地块呈现托底成交特征 [10]