2025年北京土地市场总结 - 全年市场呈现“量减价升”格局，成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，同比下降约24%，土地出让金1427.4亿元，同比下降8%，但成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点 [1][4] - 市场热度向核心区域聚集，海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，其中海淀成交约66.5万平方米，占总成交19%，朝阳成交约59.5万平方米，占比17% [5] - 高溢价地块集中于核心区，全年溢价率超过10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗，朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率居首 [5] - 拿地主体以央国企及地方国资为主导，总占比超过九成，中建系房企累计斩获7宗地块，民营房企投资趋于审慎，仅少数有所收获 [1][5] 丰台区花乡地块出让详情 - 地块为丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块，土地面积23542.66平方米，规划建筑规模58857平方米，容积率2.50 [2] - 地块位于南四环内，交通便利，距离地铁10号线首经贸站约1公里，房山线花乡东桥站约800米，周边商业配套完善，临近北京天坛医院等医疗资源 [2] - 该地块由北京建工地产与北京城乡房屋建设开发联合体以底价24.72亿元竞得，楼面价约4.2万元/平方米 [2] - 地块南侧02地块预计2026年出让，板块内在售新房项目去化普遍放缓，例如中海丰和叁号院去化率30%，网签均价8.51万元/平方米，中建云境去化率约33%，网签均价8.04万元/平方米 [3] 市场运行逻辑与趋势 - 土地供应策略优化，核心区域供应“破冰”，东城区等长期近乎“零供应”的区域推出优质地块，如祈年大街地块，向市场传递供给机制灵活调整的信号 [5] - 土地交易规则优化，如延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记等，缓解企业资金周转压力 [6] - 核心地块规划条件趋向严格，例如限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等要求，倒逼开发商提升产品力与综合运营能力 [6] - 市场分化加剧，“强者恒强”格局清晰，房企拿地逻辑转变，不再追求规模扩张，而是更注重“产品可实现性”与“市场承接力”，聚焦确定性高、风险可控的优质资产 [6]

2025年北京土地市场收官与全年回顾 - 2025年北京土地市场以丰台区花乡街道地块成交正式收官，该地块由北京建工地产与北京城乡房屋建设开发联合体以总价24.72亿元底价竞得，成交楼面价约4.2万元/平方米 [1] - 该地块位于南三环与南四环之间，土地面积约2.35万平方米，容积率2.5，具备双地铁交通优势，可直达国贸、中关村、丽泽等核心商圈，周边商业与医疗配套成熟 [1] - 地块周边最新竞品项目北京隅·西颂的成交楼面价约4.96万元/平方米，网签均价约7.87万元/平方米，已网签104套，去化率约25% [1] 2025年北京土地市场整体表现 - 2025年北京土地市场保持分化趋势，全年累计成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24% [2] - 土地成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点，土地出让金总计1427.4亿元，同比基本保持平稳 [2] - 海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，其中海淀成交约66.5万平方米占总成交19%，朝阳成交约59.5万平方米占17%，昌平成交49.6万平方米 [2] - 全年溢价率超过10%的9宗地块集中于海淀（4宗）、朝阳（3宗）和通州（2宗），其中朝阳太阳宫地块以39.18%溢价率居首，海淀树村和朱房村地块溢价率分别为27.93%和25.04% [2] 土地供应策略与市场规则优化 - 土地供应策略积极优化，核心区域如东城区推出祈年大街等优质地块，国贸北侧呼家楼南里地块入市，为核心区市场补充稀缺房源并传递供给机制灵活调整信号 [3] - 配套土地交易规则同步优化，包括延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记等，以缓解企业资金周转压力 [3] - 核心地块规划条件趋向严格，明确限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等要求 [3] 市场逻辑转变与行业竞争焦点 - 北京土地市场运行逻辑发生深刻转变，政府通过“少而精”的优质地块供应激活市场，房企以审慎姿态聚焦于能打造“好房子”的稀缺资源 [4] - 市场体现“以产品为导向”的变化趋势，规划条件趋严促使开发商在产品设计、空间利用和居住体验上投入更多 [3] - 行业竞争重点从单纯比拼拿地能力，转向比拼产品力、设计能力和长期运营能力，推动新房市场供给质量稳步提升 [3] - 不断优化的规则与逐步提升的门槛，共同推动市场从规模导向迈向品质优先的新阶段 [4]

全国土地市场整体降温 - 前11个月排名前20的房企购地金额同比减少近2200亿元，降幅高达46% [3] - 标杆房企购地金额已连续8个月低于去年同期水平，多数月份单月拿地金额不足180亿元 [3] - 自4月份全国房价调整信号明确后，房企在土地市场动作变得非常谨慎 [3] - 房企普遍采取“清库存、回现金、少拿地、少开工”的策略，战略重心从扩张转向收缩和自救 [3][4] 房企投资策略转向保守与分化 - 房企拿地态度保守，投资全面退守至一、二线城市，三四线城市鲜少涉足 [3] - 行业逻辑生变，过去“高周转”模式难以为继，房企首要任务是保证生存与现金流安全 [4] - 融资环境趋紧、销售去化压力增大，共同导致房企投资意愿从“乐观进取”转向“审慎防守” [4] 北京等一线城市土地市场异常火热 - 截至12月初，北京年内土地出让收入已超过1911亿元，打破去年纪录，全年突破2000亿元几成定局 [6] - 北京新近挂牌三宗地块总面积超21万平方米，起始总价接近44亿元 [6] - 北京住宅用地平均楼面价同比上涨超过40%，达到每平方米1.5万元以上 [6] - 市场热度集中于北京等核心城市，印证了房企“全面退守一二线”的战略，资金向最安全区域聚集 [6] 市场呈现“全国凉、局部热”的分化格局 - 全国土地市场降温与北京等一线城市地价攀升并存，成为房地产市场鲜明特征 [8] - 北京市场内部竞争亦呈现区域集中化，如京南等有利好规划的板块成为房企争夺焦点 [8] - 土地市场的分化预示着楼市进入分化时代，核心城市因土地成本高企对房价形成支撑 [8]

文章核心观点 - 南京土地市场在2025年收官土拍中呈现显著分化 核心区优质地块受热捧并刷新历史单价纪录 而外围区域地块则依赖底价成交 整体市场呈现“稳中有热”的态势 其中国有企业扮演了重要角色 [1][2] 南京土地市场整体表现 - 2025年12月19日南京土拍共出让10宗涉宅地块 总出让面积31.12万平方米 总规划建筑面积47.61万平方米 总成交金额约73.19亿元 [2] - 市场分化明显 仅1宗位于建邺区核心位置的地块出现溢价成交 其余9宗地块均为底价出让 [2] - 行业观察指出 2025年下半年南京土拍整体呈现“国企托底+民企回归”、“核心区火热+外围平稳”的特征 低密改善型产品成为绝对主流 市场信心正在逐步修复 [2] 奥体建设公司动态与拿地情况 - 南京本地国有房企奥体建设以总价16.11亿元竞得建邺区一宗宅地 成交楼面价达45325元/平方米 经过61轮竞价 溢价率26.35% [1] - 该成交楼面价打破了由中国能建于2016年5月创造的45213元/平方米的纪录 成为南京新的单价地王 [1] - 该地块位于建邺区燕山路以西、楠溪江西街以南 临近南京奥体中心和南京国际博览中心 距离河西中央公园约500米 地块出让面积22214.65平方米 规划建筑面积35543.44平方米 容积率1.6 起始价12.75亿元 [1] - 奥体建设为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业 成立于2001年11月 注册资本8亿元 曾在南京开发奥体新城等多个项目 [1] - 公司曾因政策限制淡出商品房开发 但自2021年下半年起稳步回归土地市场 2024年6月以17.4亿元总价拿下河西南地块 楼面价43888元/平方米 2025年9月以10.08亿元竞得秦淮区南部新城地块 楼面价23079元/平方米 [2]

杭州土地市场近期表现 - 杭州土地市场呈现明显分化态势，未科、石桥等板块宅地以底价“一轮游”成交，而市北、湘湖等核心区域优质地块则出现激烈角逐 [9] - 市场情绪在短时间内发生波动，两天前宅地竞拍热情急转直下，但今日萧山市北和湘湖地块受到开发商争抢 [1] - 新房市场显露转冷苗头，普遍进入续销周期，部分项目去化周期拉长，资金回笼速度放缓 [9] 萧山市北地块成交详情 - 萧山市北单元XS070104-07地块被滨江房产以总价约16.13亿元竞得，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 该地块起始楼面价20000元/㎡，容积率2.5，距离地铁7、15号线明星路站直线约700米，在开拍前已有10余家房企报名 [1][3] - 板块内近期地价大约在2.6-2.8万/㎡，周边在售新盘如滨江兴耀松川境均价约4.5-4.6万/㎡，滨江招商潮语臻境府高层均价约4.2万/㎡ [5] 湘湖低密地块成交详情 - 湘湖单元低密地块被滨江房产以总价约8.48亿元竞得，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [6] - 该地块为纯低密项目，东侧靠近已交付的湖翠晓印轩、湖珀润园等低密小区，在开拍前有5家房企报名 [1][5] - 同板块内湘湖东岸有鸣湖里等在售新盘，均价约5.3万/㎡，定湖里和湖山玖映府的首开价格尚未公布 [6] 新房市场现状与开发商策略 - 新房销售难度加大，杭州很多板块新盘销售状态显现疲态，续销成为常态 [5] - 二手房价格回调加剧市场观望情绪，一二手房价差缩小削弱了新盘的性价比优势 [9] - 同板块内新房内卷严重，开发商在定价体系上的考量和产品上的差异化定位尤为重要，行业进入深度调整阶段，倒逼房企注重品质提升 [9]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍共推出9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，两宗外环外溢价成交地块被佳运置业、宝业房地产两家民企收入囊中 [1] - 在年底拿地淡季背景下，本次土拍彰显了上海土地市场的基本盘韧性，为年末楼市注入信心 [3][4] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [5] - 国企在本轮土拍中表现分化，象屿地产报名两宗地块但颗粒无收，而中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，体现其深耕原有区域市场的逻辑 [5] - 民营房企积极突围，共有4家民企成功斩获地块，成为重要增量力量，传递出优质民企仍愿扎根上海的积极信号 [6][7][8] 典型民企拿地案例 - 佳运置业经历82轮竞价，以总价24.75亿元、15.76%的溢价率成功摘得浦东川沙城南综合地块，楼面价达2.99万元/平方米 [6] - 大华集团以11.42亿元拿下宝山高境地块，实现年内第三次在上海拿地，深耕其大本营区域 [7] - 宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍，以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [7] 地块市场分化特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期，多地块以底价成交，市场整体理性回归 [8] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合，国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局 [8] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区开发红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争，改善型产品购买力支撑存在不确定性 [11] - 杨浦东外滩地块被中海地产以楼面价6.88万元/平方米底价获得，对比其2024年11月相邻地块7.33万元/平方米的楼面价和16.33%的溢价率，成交价格与热度明显回落 [12]

上海2025年度第九批次集中土拍核心观点 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍，呈现民企逆势突围与国企稳健托底的格局 [1] - 土拍过程频现意外，反映资本对上海核心资产仍心存执念，国企民企争相加仓上海，市场信心未见消退 [1] - 在年底拿地淡季与市场调整期背景下，土拍呈现国企民企协同加仓、热点地块竞争激烈与非核心地块底价成交并存的特征，彰显上海土地市场基本盘韧性 [3] 竞拍主体结构变化 - 保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席本轮土拍，主要因年底投资安排节奏谨慎及对政策走势与市场复苏节奏的观望心态 [5] - 部分国企积极参与，如中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块（楼面价6.88万元/平方米），中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块（楼面价3.7万元/平方米），体现低成本补仓与区域深耕逻辑 [5] - 嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块均由区域国企或本土房企底价成交 [5] 民营房企表现 - 本次土拍共有4家民营房企成功斩获地块，成为重要增量力量，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元总价、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [6] - 大华集团年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍市场以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [6] - 民营房企集体发力传递优质民企仍愿扎根上海长期发展的积极信号，其区域深耕策略显著 [6] 土拍市场特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期 [7] - 民营企业成为潜力地块核心争夺者，多地块以底价成交反映市场整体理性回归 [7] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合 [7] - 国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局格局 [8] 地块分化态势 - 土拍反映优质地块抢破头与非核心地块无人争的分化现象，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [10] - 青浦徐泾地块具备区位优势（承接大虹桥商务区红利、交通便利、容积率2.2），但面临2026年集中解禁的3500套二手房直接竞争压力 [10] - 中海地产所获杨浦东外滩地块对比2024年相邻地块（楼面价7.33万元/平方米、溢价率16.33%），成交价格与热度明显回落，板块去化压力显现（如中海云邸玖章加推认购率从超200%降至121%） [11] - 非市区非核心地块全部底价成交，部分仅一家本地国企参与，呈现托底成交特征，房企投资逻辑转向选择有数据支撑的成熟板块 [11]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，资本对上海核心资产仍存执念，市场信心未见消退 [1] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [4] - 民营企业成为重要增量力量，共有4家民营房企成功斩获地块，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [5] - 国企与民企形成差异化布局，国企以底价拿地为主，民企聚焦区域深耕，如大华年内第三次在上海拿地，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块 [4][6] 地块分化特征 - 市场竞争程度下降，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归，外环外供地占比提升 [7] - 优质地块竞争激烈，非核心地块底价成交，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [7] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争挑战 [8] - 杨浦东外滩地块由中海地产以21.77亿元底价拿下，楼面价6.88万元/平方米，对比相邻地块成交价格与热度明显回落 [4][8] 房企投资策略转变 - 房企投资逻辑转向选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东 [10] - 对配套不完善、人口导入不足的非核心地块普遍采取规避态度，底价成交地块呈现托底成交特征 [10]

公司近期土地收购 - 10月22日公司于成都和徐州以合计约5.3亿元底价成功竞得三宗涉宅用地 [1] - 在成都获取两宗相邻地块 总面积约4.63万平方米 规划建筑面积约6.94万平方米 总成交价3.16亿元 [5] - 在徐州获取一宗住宅用地 建筑面积约5.33万平方米 成交价2.13亿元 [6] 公司投资策略 - 当前投资策略为“量入为出、聚焦核心” 通过项目盘活改善现金流 为优质项目投资奠定基础 [1] - 拿地策略整体审慎 以存量资源去化为主 新增投资高度节制 2024年累计获取新项目13个 权益地价总额约55.6亿元 [7] - 采取“小步快跑”的补仓思路 维持适度土地储备 同时不对现金流构成过大压力 [6] - 具体表现为严控增量项目标准 聚焦客户基础好的区域 并积极推动存量土地资源转化 [7] 公司具体操作与资源支持 - 下半年以来在8个城市共拿地11宗 累计拿地金额约33亿元 [8] - 采取联合开发模式分摊风险 例如联合湖北长投以4.69亿元拿下武汉经开区项目 [8] - 依托经营性物业贷盘活存量资产 为拿地提供流动性支持 [8] 行业土地市场趋势 - 2025年前三季度TOP100房企拿地总额为7278亿元 同比增长36.7% 增长主要来自热点城市核心优质地块的争夺 [9] - 土地市场加速分化 宅地出让金前20城市占全国总金额的61% 核心一二线城市如杭州、北京、上海出让金均突破千亿元 [9] - 四季度通常为推地高峰期 规模可占全年四成左右 核心城市优质地块竞争将维持 [11] 行业政策环境与企业建议 - 国务院批准在10个地区开展要素市场化配置综合改革试点 要求深化产业用地市场化改革 [11] - 建议企业积极对接地方政府 推动存量商办用地及闲置土地资源盘活 例如将存量商办项目转为租赁住房等用途 [12]

土地市场表现 - 7月杭州土地市场共组织4场出让活动 成交8宗优质地块 累计成交金额达102亿元 [1][4] - 核心区优质地块受追捧 非核心区持续低溢价成交 市场分化趋势明显 [1][4][5] - 单日土拍表现差异显著 7月29日3宗地块总成交价50.346亿元 其中2宗溢价成交1宗底价成交 [1] 地块成交详情 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价 由伟星房产以19.13亿元竞得 溢价率28.13% 成交楼面价19627元/平方米 [1] - 西湖区三墩单元地块由华润置地等联合体以底价26.85亿元摘得 成交楼面价13092元/平方米 [2] - 临平区星桥单元地块经过2轮竞价 由杭州广大房地产以4.37亿元竞得 溢价率1.16% 成交楼面价10622元/平方米 [2] 区域市场特征 - 核心区位优势地块受青睐 拱墅区石桥单元因低容积率1.9和地铁配套成熟获得高溢价 [1][2] - 非核心区面临去化压力 临平星桥单元尽管容积率仅1.1 但因板块库存高企导致溢价率偏低 [2] - 开发复杂度影响地块热度 西湖区三墩单元因地铁下穿和商业协同开发要求导致底价成交 [2] 房企投资策略 - 本土房企择机补仓 伟星房产和杭州广大等企业积极参与竞拍 [3] - 头部企业联合获取综合开发项目 华润联合杭州交投与杭州地铁拿下TOD项目 [3] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为行业趋势 [5] 月度成交对比 - 7月22日成交2宗地块总金额18.98亿元 余杭良渚东单元地块溢价率29.65% 拱墅石桥单元地块溢价率7.29% [4] - 7月15日成交2宗地块总金额29.86亿元 钱塘下沙单元地块溢价率12.75% 余杭西站新城单元地块溢价率2.8% [4][5] - 7月8日临平区地块由中德天诚建设集团溢价10.07%竞得 [4]