杭州土拍市场 - 杭州7月29日出让3宗涉宅用地 总成交金额50 35亿元 其中2宗溢价成交 1宗底价成交 [2][3] - 拱墅区石桥单元宅地经过43轮竞价以19 13亿元成交 成交楼面价19627元/㎡ 溢价率28 13% 由伟星房产竞得 [3] - 临平区星桥单元宅地经过2轮竞价以4 37亿元成交 成交楼面价10622元/㎡ 溢价率1 16% 由杭州广大房地产竞得 [3] - 西湖区三墩单元地块以底价26 85亿元成交 成交楼面价13092元/㎡ 由华润置地 杭地发展 杭州地铁联合体竞得 [4] - 杭州7月土拍总成交金额达102亿元 市场呈现分化态势 核心区优质地块受追捧 非核心区低溢价成交 [2][4] 永康土拍市场 - 永康江南街道低密宅地经过169轮竞价以5 11亿元成交 成交楼面价27256元/㎡ 溢价率54 38% 由永康市宏盛置业竞得 [1][5][6] 市场趋势分析 - 头部房企持续深耕核心区域 中小房企转向非核心区及远郊布局 [4] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为行业趋势 [4] - 地块分化明显：拱墅区地块因低密和区位优势获高溢价 西湖区地块因开发难度大且竞品多导致底价成交 临平区地块受高库存影响溢价率仅1 16% [4]

杭州土拍市场 - 杭州7月29日出让3宗涉宅用地，总成交金额50 35亿元，其中2宗溢价成交、1宗底价成交 [1][2] - 拱墅区石桥单元宅地经过43轮竞价以19 13亿元成交，成交楼面价19627元/m²，溢价率28 13% [1][2] - 临平区星桥单元宅地经过2轮竞价以4 37亿元成交，成交楼面价10622元/m²，溢价率1 16% [2] - 西湖区三墩单元地块由华润置地等联合体以底价26 85亿元成交，成交楼面价13092元/m² [3] - 杭州7月土拍总成交金额102亿元，核心区优质地块受追捧，非核心区持续低溢价成交 [1][3] 永康土拍市场 - 永康江南街道低密宅地经过169轮竞价以5 11亿元成交，成交楼面价27256元/m²，溢价率54 38% [1][4] 市场趋势分析 - 杭州土拍市场分化延续，核心区地块因低密和区位优势溢价成交，非核心区地块因库存高企和开发难度大溢价率低 [3] - 头部房企深耕核心区，中小房企转向非核心区甚至远郊 [3] - 产品力竞争升级，得房率提升和外立面材料升级成趋势 [3]

杭州土拍市场 - 杭州7月29日出让3宗涉宅用地 总成交金额50.35亿元 其中2宗溢价成交 1宗底价成交 [2][4] - 拱墅区石桥单元宅地经过43轮竞价以19.13亿元成交 成交楼面价19627元/㎡ 溢价率28.13% [2][4] - 临平区星桥单元宅地经过2轮竞价以4.37亿元成交 成交楼面价10622元/㎡ 溢价率1.16% [4] - 西湖区三墩单元地块由华润置地等联合体以底价26.85亿元竞得 成交楼面价13092元/㎡ [4] - 杭州7月土拍总成交金额102亿元 市场呈现分化态势 核心区优质地块受追捧 非核心区低溢价成交 [2][5] 永康土拍情况 - 永康江南街道低密宅地经过169轮竞价以5.11亿元成交 成交楼面价27256元/㎡ 溢价率54.38% [2][7][8] - 该地块土地出让面积18562.87㎡ 规划建筑面积18748.50㎡ 容积率1.01 起始价3.31亿元 [7] 市场分析 - 拱墅区石桥单元地块因低密和区位优势溢价28.13%成交 [5] - 西湖区三墩单元地块因开发难度高且竞品较多 最终底价成交 [5] - 临平区星桥单元地块因板块库存高企 房企竞拍谨慎 仅溢价1.16%成交 [5] - 头部房企继续深耕核心区 中小房企转向非核心区甚至远郊 [5] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成趋势 [5]

杭州7月土拍市场表现 - 7月杭州土拍收官 共揽金102亿元 [5] - 核心区优质地块仍受追捧 非核心区持续低溢价成交 [1][5] - 土地市场分化延续 头部房企深耕核心区 中小房企转向非核心区甚至远郊 [5] 拱墅区石桥单元地块 - 杭州伟星星辰置业以19.13亿元竞得 楼面价1.96万元/平方米 溢价28.13% [2] - 地块出让面积51304平方米 建筑面积97477.6平方米 容积率1.9 [2] - 距离地铁3号线华丰路站不到200米 周边配套完善 [2] - 东南方向900米处2月中天和海威联合体竞得地块楼面价23035元/平方米 溢价率50.29% [2] - 西北500米处2月滨江集团竞得地块楼面价17347元/平方米 溢价率22.39% [3] 西湖区三墩单元地块 - 华润置地+杭州交投+杭州地铁联合体以26.85亿元底价竞得 楼面价13092元/平方米 [3] - 地块出让面积89157.17平方米 建筑面积205061.5平方米 容积率2.3 包含15%商业商务 [3] - 为莲池路站TOD地块 靠近4号线三期莲池路站 周边配套丰富 [3] - 南侧保利置业双子星地块3月出让楼面价22890元/平方米 溢价率63.38% [4] 临平区星桥单元地块 - 杭州广大房地产4.37亿元竞得 楼面价10622元/平方米 溢价率1.16% [4] - 地块容积率仅1.1 但因板块库存高企 房企竞拍谨慎 [4] 行业趋势 - 产品力竞争升级 得房率提升 外立面材料升级成趋势 [5] - 本土房企择机补仓 伟星房产 杭州广大等参与竞拍 [4]

杭州土地市场概况 - 7月22日杭州出让两宗住宅用地 起始总价15 23亿元 最终成交总价18 98亿元 平均溢价率24 6% [1] - 余杭区北部新城地块由滨江集团以15 30亿元竞得 楼面价17472元/平方米 溢价率29 65% [1] - 拱墅区石桥单元地块由西湖房地产集团以3 68亿元竞得 楼面价15295元/平方米 溢价率7 29% [1] 房企拿地策略 - 本地龙头房企在重点板块持续补仓 对非核心地块出手理性 [1] - 滨江集团与绿城中国7月15日分别拿下余杭西站新城和钱塘区下沙单元地块 总成交金额29 9亿元 因商业占比较高溢价率控制在低位 [2] - 外地房企7月8日首度入杭以2 73亿元竞得临平星桥低密宅地 溢价率10 07% 因区域库存高参拍理性 [2] 市场趋势分析 - 杭州土拍市场热度不减但分化明显 优质板块保持高溢价 非核心板块趋于理性 [2] - 房企拿地倾向"择优进场" 本地龙头战略性补仓积极 [2] - 未来低密度住宅用地释放将推动房企转向精细化拿地与长线运营能力 [3] 板块分化特征 - 非传统核心板块或商住混合地块以低溢价为主 商业部分运营压力需关注 [2] - 余杭西站新城等地块因地段优势明显但商业占比高导致溢价率受控 [2] - 临平星桥地块虽契合改善需求但因库存高去化慢致开发商参拍理性 [2]

深圳土地市场升温 - 深圳前海一宗住宅用地经过158轮报价由招商蛇口以21.55亿元摘得 溢价率86.1% 楼面价每平方米8.4万元 [1] - 该地块规划为二类居住用地 容积率低于3.1 建筑限高80米 无户型及售价限制 吸引12家房企报名 [1] - 深圳土拍市场呈现核心区域高热 非核心区域平淡的分化特征 前海地块高溢价成交反映市场对核心地段价值的认可 [1] 房企拿地策略 - 前海住宅用地供应偏少 此次地块体量小 总价低 符合开发商快速开发销售回款的确定性业绩导向 [1] - 深圳新增涉宅用地多位于核心板块 地块规模较小 容积率较低 如龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得 溢价率40.7% 楼面价每平方米38795.22元 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化 位置中心化 利润确定性强的特点 满足尽快开发销售缩短周期的需求 [2] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 成交面积下降5.5% 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金超千亿元 杭州接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略聚焦 核心城市优质地块供应加大 北上深杭州成都多宗地块高溢价成交 [3] - 下半年土地市场延续缩量提质模式 热点城市核心地块保持高溢价 三四线城市以底价成交为主 [3]

土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]

房企拿地投资趋势 - 2025年上半年TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，但这是在低基数基础上统计所得 [1] - 300城住宅用地成交面积缩量，但核心城市优质地块供应增加带动土地出让金同比明显增长 [1] - 行业仍处调整期，房企心态趋于谨慎与寻求投资机遇并存，投资开发模式正经历冲击与重塑 [1] 央国企主导拿地市场 - TOP10拿地企业中有8家为央国企（含混合所有制企业），保利发展以899亿元登顶上半年全国投资拿地榜首 [3][4] - 央国企在热点城市大手笔投资特征明显，如绿城在上海、杭州、苏州、南京等城市进入拿地金额前十，中建东孚以81.95亿元拿上海一宗地便成为当地第二大投资房企 [4] - 部分优质民企如滨江集团跻身拿地金额前十，邦泰集团、大华集团等进入前二十 [3] 土地市场分化特征 - 上半年土拍市场呈现"缩量价涨"结构分化，全国土地市场1-5月购置费同比下降7.1%，但100个核心城市住宅土地成交金额5223亿元，同比增长22.0% [7] - 核心城市新房市场显现筑底信号，国家"好房子"新规范落地提升产品创新空间，四代宅概念产品得房率明显提升 [8] - 杭州6月底土拍出现两极分化：外围区域地块底价成交，核心区6宗地平均溢价率超30%，滨江集团耗资43.68亿元连拿两宗核心地块 [10] 城市群与区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居四大城市群之首，京津冀888亿元位列第二，中西部422亿元第三 [9] - 2025上半年杭州卖地收入全国第一，北京第二，上海第三，三城成为房企投资焦点 [9] - 南京部分区域出现居住价值大于资产价值现象，而部分热点城市已现资产价值高于居住价值趋势 [5] 房企资金来源与销售表现 - 房企拿地资金主要来源于自有资金（销售回款），受制于金融工具运用限制 [12] - 2025年上半年TOP100房企销售总额同比下降11.8%，但越秀、建发、华发等销售额同比增长10%左右，中国金茂增长20%左右，厦门国贸地产、中国中铁增长超30% [13] - 豪宅产品热销助推销售增长，保利发展（899亿元）、绿城中国（831亿元）、中国金茂（749亿元）新增货值分列前三 [13]

土地市场热度分化 - 热点城市土拍热度延续，成都武侯区红牌地块以总价5.72亿元、楼面价19200元/平方米、溢价率19.25%成交，吸引六家房企参拍 [1] - 天津生态城地块以总价2.59亿元、溢价16.93%成交，济南历下区地块以总价32.74亿元、楼面价20232元/平方米、溢价率11.1%成交 [1] - 北京、杭州、天津、苏州等地出现多宗底价成交地块，如北京丰台地块以20.8亿元底价出让，杭州3宗宅地均以底价成交 [1][22] 核心城市土拍表现 - 上海第五批次土拍成交6宗地中5宗溢价成交，总金额212.57亿元，杨浦区地块以总价35亿元、楼面价95530元/平方米、溢价率30.79%刷新区域纪录 [3][4] - 成都锦江区茶厂地块经过154轮竞价以总价23.26亿元、楼面价35500元/平方米、溢价率75.74%成交，创成都成交楼面价TOP2 [7][9] - 深圳龙华民治街道地块以总价12.12亿元、楼面价44559元/平方米、溢价率46.55%成交 [6] 房企拿地策略 - 保利发展6月在上海杨浦和闵行两宗地块投入65.9亿元，前5个月新增土地价值413.2亿元位居行业第一 [14][15][16] - 联发集团6月19日单日在上海、深圳斥资约33亿元拿地，前5月权益拿地金额52亿元 [13][6] - 中海地产前5个月在9个城市新增12宗土地，累计权益土地出让金约290.80亿元，近期在天津、济南等地积极补仓 [13][14] 市场格局变化 - 前5个月新增土储百强房企新增货值9393亿元、拿地总价4824亿元，同比分别增长21.1%和38%，头部房企集中度提升 [18] - 销售TOP10房企新增货值占百强房企66%，较2024年末增加4个百分点 [18] - 民企加速进入土地市场，如澳南以溢价19.25%竞得成都地块，三亚方大健康28.75亿元竞得三亚地块 [20] 区域市场分化 - 上海、杭州、成都前5个月土拍平均溢价率超15%，非核心区域地块吸引力下降 [1][22] - 杭州临平区地块成交楼面价10500元/平方米，较同板块2月15686元/平方米明显下降 [22] - 天津武清区、苏州狮山、成都双流区等地出现底价或低溢价成交 [1][23]

杭州土地市场分化格局 - 核心区土地市场持续火热 外围区域明显遇冷 3宗位于临平区和钱塘区的地块均以总起始价11.67亿元底价成交 [1][2] - 临平区两宗地块成交楼面价10500元/平方米 较2025年同板块15686元/平方米的地块下降33% [2] - 钱塘区地块容积率1.8 临平区两宗地块容积率均为1.2 适合开发低密产品 [2] 近期土地交易数据 - 6月17日临平区崇贤新城地块成交价3.318亿元 溢价率仅1.53% [3] - 5月30日临平区两宗地底价成交 共收金11.02亿元 [3] - 核心区地块溢价率普遍超40% 如拱墅康桥单元地块溢价40.33% 西湖三墩单元地块溢价51.38% [4] - 萧山区世纪城地块经过168轮竞价 以45.37亿元成交 楼面价51611元/平方米创区域纪录 [4] 市场趋势分析 - 房企拿地策略明显分化 资金向主城区高流速板块集中 远郊地块普遍遇冷 [3] - 开发商对非核心区地块持谨慎态度 尤其关注周边配套和去化风险 [3] - 容积率1.2-1.8的低密地块具备开发景观配套产品的优势 [2] - 行业预判未来将延续"核心稳、外围冷"格局 房企更聚焦产品力与成本管控 [4]