报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

公募REITs产品概述 - 公募REITs全称为基础设施领域不动产投资信托基金，通过证券化方式将具有持续稳定现金流的不动产资产转化为可上市交易的标准化金融产品 [1] - 投资者购买REITs相当于拥有不动产部分所有权，租金等收益按比例定期分配给持有人 [1] - REITs具有强制分红机制和实物资产属性，成为追求稳定收益投资者的选择 [1] REITs收益来源与扩募影响 - REITs主要收益来源为现金流分红，但二级市场价格波动也会带来资本利得或损失 [2] - 扩募引入新资产和新资金，原持有人与新持有人共享收益 [2] - 新资产收益率低于原有资产会摊薄原持有人分红收益，反之则提升整体分红能力 [2] - 华夏北京保障房REIT扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于原首发项目分派率 [2] 扩募对份额与估值的影响 - 扩募新增份额对原持有人份额具有稀释作用 [3] - 扩募定价常参考市价（≥前20个交易日均价90%），若定价低于二级市场价格可能导致原持有人短期市值缩水 [3] - 优质扩募资产可提升产品整体估值，劣质扩募资产可能导致收益下降 [3] 首发与扩募REITs的选择 - 首发REITs通常有打新红利，69只已上市产品中27只公众投资者首发认购倍数超百倍 [4] - 首发产品资产质量把控严格，安全边际高，适合新手和保守型投资者 [4] - 扩募REITs可参考首发项目实际运营表现，性价比高的发行价是合适买入时机 [4] - 扩募产品适合有经验投资者，需深入研究资产质量、现金流和估值 [4] 投资策略建议 - REITs扩募对分红收益影响取决于新资产质量 [5] - 新手投资者建议选择首发产品，因其监管严格且透明度高 [5] - 有经验投资者可综合扩募公告、资产详情、分派率测算和市场价格灵活选择 [5] - REITs核心价值在于长期持有获取稳定现金流，而非短期交易 [6]

市场发展现状 - 我国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元 总市值规模突破2000亿元 [1] - 市场已实现制度体系 市场韧性和生态功能的跃升 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [2] - 产品覆盖产业园区 仓储物流 新能源等大类资产 发行规模超千亿元 [2] 政策支持 - 2020年4月证监会和发改委联合发布REITs试点通知 标志着境内基础设施领域公募REITs试点起步 [1] - 2024年7月发改委发布推动REITs项目常态化发行通知 为市场规模可持续增长奠定制度基础 [1] - 制度规则覆盖发行 交易 信披全链条 体系不断完善 [2] 市场吸引力 - 公募REITs作为独立权益类资产 形成以市场化价格为核心的良性生态 [3] - 二级市场涌现"排头兵"项目 底层资产稳健运营 投资回报稳定丰厚 [3] - 机构投资者占比较高 包括券商自营 保险 公募基金等 投资群体日益丰富 [3] 生态建设 - 扩募机制优化资产组合 降低集中度风险 已形成首发和扩募双轮驱动 [4] - 2024年有10单REITs发布扩募公告 其中4单在审核 2单已获批复 [4] - 普洛斯通过首发与扩募募集近80亿元 资金用于新基建项目建设 [4] 发展建议 - 建议建立跨部门联合审批平台 推行重点项目绿色通道 [5] - 建议引入长期资金 开发REITs指数基金 丰富交易工具 [5] - 建议优化扩募机制 简化材料申报 压缩技术环节 提升审核效率 [5]

公募REITs市场表现 - 今年以来公募REITs市场频现"临时停牌潮"，已有近30家产品因涨幅超阈值触发停牌 [1] - 消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场 [1] - 截至5月16日，中证REITs全收益指数、中证REITs(收盘）指数年内分别上涨11.15%、8.79%，大幅跑赢主流指数 [4] - 已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中63只年内正收益 [4] 停牌案例 - 易方达华威市场REIT 5月20日收盘价5.188元/份，较发行价累计涨幅达71.39%，触发停牌1天 [2] - 红土创新深圳安居REIT 5月20日收盘价3.795元/份，较发行价累计涨幅52.78%，触发停牌1小时 [2] - 嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT因累计涨幅分别达72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT年内已触发4次临时停牌，华夏首创奥莱REIT触发3次 [3] 消费类基础设施REITs领涨 - 华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超40% [4] - 华安百联消费REIT年内涨幅逼近50%，中金印力消费基础设施REIT涨幅超30% [4] - 政策支持消费基础设施REITs发展，《提振消费专项行动方案》明确鼓励发行 [4] 其他表现突出的REITs类别 - 园区基础设施类REITs中，中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅超30% [5] - 华夏金茂商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT等11只产品年内涨幅超20% [5] 市场驱动因素 - 当前十年期国债收益率降至1.6%附近，机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 [6] - 券商自营活跃性显著提升，对消费、市政环保、高速公路类REITs增持较多 [5] - 消费业态抗周期属性使其成为较安全的投资选择 [6] 估值与分派率变化 - 嘉实物美消费REIT净现金流分派率从发行时的6.22%降至4.21% [6] - 8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，与10年期国债收益率价差为2.2% [6]