公募REITs产品概述 - 公募REITs全称为基础设施领域不动产投资信托基金，通过证券化方式将具有持续稳定现金流的不动产资产转化为可上市交易的标准化金融产品 [1] - 投资者购买REITs相当于拥有不动产部分所有权，租金等收益按比例定期分配给持有人 [1] - REITs具有强制分红机制和实物资产属性，成为追求稳定收益投资者的选择 [1] REITs收益来源与扩募影响 - REITs主要收益来源为现金流分红，但二级市场价格波动也会带来资本利得或损失 [2] - 扩募引入新资产和新资金，原持有人与新持有人共享收益 [2] - 新资产收益率低于原有资产会摊薄原持有人分红收益，反之则提升整体分红能力 [2] - 华夏北京保障房REIT扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于原首发项目分派率 [2] 扩募对份额与估值的影响 - 扩募新增份额对原持有人份额具有稀释作用 [3] - 扩募定价常参考市价（≥前20个交易日均价90%），若定价低于二级市场价格可能导致原持有人短期市值缩水 [3] - 优质扩募资产可提升产品整体估值，劣质扩募资产可能导致收益下降 [3] 首发与扩募REITs的选择 - 首发REITs通常有打新红利，69只已上市产品中27只公众投资者首发认购倍数超百倍 [4] - 首发产品资产质量把控严格，安全边际高，适合新手和保守型投资者 [4] - 扩募REITs可参考首发项目实际运营表现，性价比高的发行价是合适买入时机 [4] - 扩募产品适合有经验投资者，需深入研究资产质量、现金流和估值 [4] 投资策略建议 - REITs扩募对分红收益影响取决于新资产质量 [5] - 新手投资者建议选择首发产品，因其监管严格且透明度高 [5] - 有经验投资者可综合扩募公告、资产详情、分派率测算和市场价格灵活选择 [5] - REITs核心价值在于长期持有获取稳定现金流，而非短期交易 [6]

2025年上半年新基金发行概况 - 上半年新基金发行总规模5408.48亿元 同比下滑近20% [1][3] - 新成立基金数量672只 同比增加但规模下降 [3] - 债券基金发行规模占比46.73% 自2022年以来首次低于50% [3] 债券基金与权益基金表现对比 - 债券基金发行规模2478.51亿份 同比下滑54% [3] - 股票型基金发行1880.59亿份 同比增183% 数量创历史新高 [1][4] - 混合型基金发行523.54亿份 份额占比9.87% 创2023年下半年以来新高 [4] 细分品类市场亮点 - FOF基金发行327.52亿份 份额占比6.18% 创2022年上半年以来新高 [6] - 债券指数基金占新发债基超20% 债券ETF总规模超3800亿元 [7] - 公募REITs发行10只 总募集153亿元 公众部分全部"一日售罄" [7] - 指数增强型基金设立82只 中证A500及科创板相关品种为主力 [7] - QDII基金中港股主题表现突出 如中欧恒生消费指数募资18.97亿元 [7] 行业趋势与布局方向 - 权益基金发行占比35.46% 创2012年下半年以来新高 [4] - 政策助力下 指数产品及指数增强产品将成为下半年布局重点 [4] - 全球资产波动加大背景下 FOF因资产配置优势重获青睐 [6]

新基金发行总体情况 - 2025年上半年新基金发行总规模为5408.48亿元，较去年同期下滑近20% [2][4] - 上半年成立672只新基金，相比去年同期609只数量增加但规模下降 [4] - 债券型基金仍是发行主力但占比自2022年以来首次不足50%，份额占比46.73% [4] 债券型基金发行情况 - 上半年成立126只债券型基金，合计发行2478.51亿份，规模同比下滑54% [4] - 债券市场波动较大且缺乏赚钱效应，资金被权益市场分流 [4] - 债券指数基金表现亮眼，27只新成立债券指数基金占比超20%，其中8只首批基准做市公司债ETF总规模从217.10亿元飙升至1280亿元以上 [8] 权益型基金发行情况 - 股票型基金发行规模1880.59亿元，同比增长超183%，发行数量387只创历史新高 [2][6] - 股票型基金发行份额占比35.46%，创2012年下半年以来新高 [6] - 混合型基金成立111只，发行523.54亿份，份额占比9.87%，双双创2023年下半年以来新高 [6] 其他细分品类表现 - FOF基金成立30只，发行327.52亿份，份额占比6.18%，创2022年上半年以来新高 [8] - 上半年发行10只公募REITs产品，总募集规模153亿元，公众部分全部"一日售罄" [9] - 指数增强型基金迎来爆发，共设立82只新产品，中证A500指数增强等成为主力品种 [9] - QDII基金中聚焦港股市场的品种表现亮眼，如中欧恒生消费指数募集规模达18.97亿元 [9]

一级市场情况 - 截至2025年5月23日，年内已成功发行7单REITs产品，较去年同期增加1单，1月发行集中，有3单成立；处于已申报、已受理、已问询、已反馈和已通过审核等待上市的产品分别有1、3、3、12和7单[4][9] - 本周交易所审核状态更新2单，创金合信电子城产业园REIT已申报，中金中国绿发商业资产REIT审核通过[11] 二级市场表现 - 截至2025年5月23日，全市场公募REITs总市值增至1984.31亿元，较前一周增加51.85亿元；总流通市值提升至921.76亿元，周度增加17.70亿元；日均换手率达0.71%，较前一周上升0.13个百分点[13] - 本周中证REITs全收益指数上涨1.20%，领先红利、中债、中证转债和沪深300指数；波动率为0.44%，低于红利和沪深300指数，高于中证转债和中债指数[15] 板块表现 - 按项目属性，特许经营权类REITs加权平均周涨跌幅为1.57%，优于产权类的1.16%；按基础资产类型，保障性租赁住房板块以2.57%涨幅领先，交通基础设施板块上涨2.30%[21] - 周度交易规模上，园区基础设施类REITs成交量2.13亿份居首；周度换手率上，保障性租赁住房板块以1.06%领先[25][27] 估值水平 - 截至2025年5月23日，产权类REITs现金分派率均值3.86%，消费基础设施类4.38%居前；特许经营权类均值8.35%，市政设施类12.83%领先[4][28] - 中债REITs估值收益率方面，产权类4.11%高于特许经营权类3.88%，交通基础设施5.52%最高；PV乘数上，特许经营权类1.23低于产权类1.3，交通基础设施1.05最低[28] 风险提示 - 存在宏观经济与政策、底层资产运营、分红不及预期和流动性风险[4][34]