投资方面，受房地产投资持续下行影响，1-9月固定资产投资(不含农户)同比由1-8月的微增0.5%转为下降 0.5%。 出口整体延续平稳增长态势，1-9月我国出口总额(以人民币计价)同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.2个百分 点。 服务业方面，企业扩张动力仍显不足。2025年前三季度，服务业增加值同比增长5.4%，增速较上半年下降0.1 个百分点。2025年前九个月，服务业商务活动指数持续维持在50%-50.5%的区间，其中9月指数值为50.1%，较 8月下降0.4个百分点，反映出当前服务业企业扩张意愿偏弱。 政策层面整体保持积极取向。7月30日，中央政治局会议召开，会议强调"宏观政策要持续发力、适时加力。要 落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。……用好各项结构性货币政策工 具，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等。"同时，会议强调"要坚定不移深化改革。坚持以 科技创新引领新质生产力发展，加快培育具有国际竞争力的新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合 发展。……。坚持'两个毫不动摇'，激发各类经营主体活力。" 整体来看，当前宏观经济企稳回升的基础仍需巩固，重 ...

市场整体态势 - 2025年第三季度北京办公楼市场新租活跃度阶段性回落，整体市场处于缓慢复苏通道[1] - 市场结构性调整持续深化，甲级写字楼表现相对稳健，乙级楼宇面临较大去化压力[1] - 多数企业在办公选址上更趋谨慎，采取保守策略，预计后续市场将逐步回暖[1] 新租交易情况 - 三季度北京办公楼市场新租交易总面积环比下降31%，市场活跃度出现阶段性收缩[2] - 搬迁需求占新租总面积的75%，金融街、通州以区内流动为主，中关村、望京、奥体等科技中心子市场之间流动活跃，CBD和丽泽成为跨区搬迁主要承接区域[2] - TMT行业继续位居需求首位，占比高达31%，算力解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类企业保持活跃[2] 行业需求分布 - 金融行业新租数量环比上涨15%，主要以1000平方米以下的中小面积需求为主[3] - 专业服务业位列需求第三，CBD区域是律师事务所、咨询公司、广告公关类企业搬迁首选[3] - 医药及生命科学板块需求排名升至第四位，部分优质企业通过搬迁提升企业形象[3] 市场吸纳与空置 - 三季度北京办公楼市场净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率微降至19.7%[3] - 甲级写字楼净吸纳量贡献近八成，其空置率下降更为显著[3] - 科技中心区域净吸纳量表现最佳，中关村空置率降至全市最低水平，CBD、金融街等传统核心商务区净吸纳量仍为负值[3] 租金表现 - 三季度全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%，至每月每平方米234.8元[3] - 金融街区域租金跌幅居首，望京、王府井、燕莎、CBD等多个东部区域租金跌幅未出现收窄迹象[3] - 乙级楼宇面临的租金下行压力尤为突出[3] 未来市场展望 - 未来六个月全市预计仅有石景山一个全新项目交付，随着供应压力缓解，整体空置率有望小幅回落[4] - 租金下行压力仍然存在，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇可能率先企稳回升[4] 商务园区市场 - 三季度北京复合型园区加速入市，亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平方米[4] - 新项目采用“研发+中试+生产”的复合型空间形态，商务园区功能正从单一办公载体向全链条产业承接平台演进[4] - 三季度北京全市商务园区净吸纳量录得6万平方米，环比下降37%，但与去年同期相比仍保持增长[5] 商务园区产业分布 - 互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放搬迁和扩租需求[5] - 芯片、低空经济、新能源汽车相关企业的产业空间需求主要落在产业链上下游聚集的亦庄经开区[5] - 医药及生命科学在复合型新项目交付和龙头企业扩租带动下有一定表现[5] 商务园区供需与租金 - 三季度全市商务园区空置率环比上升0.4个百分点至24.7%[5] - 市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元[5] - 未来半年北京商务园区预计将有约34.1万平方米的新供应入市，其中九成集中在北清路子市场，以一般研发办公项目为主[6]

办公楼市场 - 2025年第三季度北京办公楼市场新租交易总面积环比回落31%，净吸纳量达8.7万平方米，整体空置率降至19.7% [1][2] - 搬迁需求占新租总面积的75%，TMT行业保持需求首位占比高达31%，金融行业新租数量环比上涨15% [1][2] - 全市平均租金面价环比降幅扩大至2.9%至每月每平方米234.8元，金融街跌幅居首，乙级楼宇租金下行压力突出 [2] - 甲级办公楼净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，科技中心子市场净吸纳量最佳，中关村空置率降至全市最低 [2] 零售物业市场 - 2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增商业项目交付，但有两个成熟商业体因经营压力停业并将更换运营方或启动改造 [3] - 餐饮业态新开店铺占比较上季度下滑4个百分点至43%，但茶饮果汁和烘焙甜品等“新刚需”品类表现活跃 [3] - 全市零售物业季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7%，外围商圈新开店铺占比较上季提升12个百分点 [4] - 未来半年预计有39.4万平方米的新增零售物业在非核心商圈开业，政策有望激发服务消费新增长点 [4] 商务园区市场 - 2025年第三季度北京商务园区市场新增两个生命科学专项园区，交付体量共计11.6万平方米 [5] - 新项目采用“研发+中试+生产”复合型空间形态，显示商务园区功能从单一办公载体向全链条产业承接平台升级 [5] 物业投资市场 - 2025年第三季度北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75% [6] - 交易规模以5亿元以下的小体量为主，企业买家贡献了8笔交易，体现出自用型需求的稳步落地 [6] - 机构投资者在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现，标的物业类型更趋广泛 [6]

办公楼市场 - 2025年第三季度北京办公楼市场无新项目入市，新租交易总面积环比回落31% [2] - 新租活跃度收缩受多重因素影响，包括头部科技企业需求提前释放、中关村可租面积下滑、需求转向商务园区、租约重组让步及需求结构小型化 [2] - 搬迁需求占新租总面积75%，金融街和通州呈区内流动，科技中心子市场间流动活跃，CBD和丽泽为主要跨区搬迁承接地 [2] - TMT行业保持需求首位占比31%，金融行业新租数量环比上涨15%，专业服务业位列第三，医药及生命科学需求升至第四位 [2] - 季内净吸纳量达8.7万平方米，整体空置率降至19.7%，甲级净吸纳量贡献近八成 [3] - 科技中心净吸纳量最佳，中关村空置率全市最低，CBD和金融街等传统核心区净吸纳量仍为负值 [3] - 全市平均租金面价同样本比环比降幅扩大至2.9%，至每月每平方米234.8元，金融街跌幅居首，乙级楼宇租金下行压力突出 [3] 零售物业市场 - 2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增供应，核心及外围商圈各有一个成熟商业体停业寻求转型 [4] - 前八个月北京社销总额持续下行，餐饮业态新开店铺占比较上季度下滑4个百分点至43% [5] - 茶饮果汁和烘焙甜品业态活跃，服饰零售新开店铺占比稳定在30%以上，大牌高奢业态拓店减少且出现闭店 [5] - 外围商圈项目调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，高换铺率导致季末净吸纳量为负，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7% [5] - 全市购物中心首层平均租金加速下行，同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元，次级商圈领降 [6] - 未来半年预计有39.4万平方米新增零售物业在非核心商圈开业 [6] 仓储物流市场 - 2025年第三季度北京亦庄经开区一项目扩建带来4万平方米新增供应 [6] - 制造业企业新租面积占比35%，食品饮料和纯电商需求分别占27%和18%，租户为降本提质将需求置换至平谷等子市场 [6] - 净吸纳量连续三个季度为正，年内累计7.5万平方米，但不及同期新增供应两成，空置率环比小幅上涨0.1个百分点至29.6% [6] - 全市平均租金同样本比环比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，平谷空置率最高，近郊区域租金降幅加速 [7] - 廊坊本季度交付11.1万平方米高标仓储项目，净吸纳量连续第五个季度超20万平方米，空置率走低至供应潮以来最低水平 [7] - 天津季内无新增供应，净吸纳量录得7.2万平方米，空置率环比下滑0.9个百分点，第三方物流和制造业新租占比分别为45%和20% [7] - 未来半年北京预计新增129万平方米高标仓储设施，廊坊近京区域将交付约87万平方米 [8] 商务园区市场 - 2025年第三季度亦庄经开区和北清路子市场各交付一个生命科学专项园区，新增体量11.6万平方米，新项目采用研发+中试+生产复合型空间形态 [8] - 季内全市净吸纳量录得6.0万平方米，环比下降37%但同比保持增长，不同产业区域集中度提升 [9] - 互联网与人工智能企业需求集中在泛中关村集群，芯片、低空经济、新能源汽车企业需求落位亦庄经开区，医药及生命科学在复合型项目带动下表现活跃 [9] - 项目新租需求分化，具备功能优势或价格竞争力的项目实现去化，全市空置率环比上升0.4个百分点至24.7% [9] - 平均租金同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元，多数园区依靠租金下调、灵活租赁策略或调整产业定制服务维持吸引力 [9] - 未来半年北京商务园区预计有约34.1万平方米新供应入市，九成集中在北清路子市场 [10] 物业投资市场 - 2025年第三季度北京物业投资市场录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75%，交易规模以5亿元以下小体量为主 [10] - 企业买家贡献8笔交易，体现出自用型需求稳步落地，机构投资者标的物业类型更趋广泛，更重视运营方资管能力和现金回报表现 [11] - 抄底型投资需求集中释放，季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [12] - 地产公司卖家占总金额69%，录得通州板块一处在建综合体50%股权及相关债权转让交易 [12] - 企业买家成为支撑市场活跃度的关键力量，更多从宏观周期和战略布局角度进行核心资产的跨周期长期配置 [13]