行业宏观趋势 - 福建商业市场从高速扩张进入深度调整期 2025年开业项目数量首次跌破20个关口至17个 商业体量约106万平方米 项目规模基本回落至2020年水平[1][2] - 行业重心正从增量开发向存量焕新转移 2025年存量改造项目贡献约28万平方米体量 意味着当年增量仅约78万平方米[3] - 市场供需与行业逻辑深刻转变 中小型项目数量占比超75% 其中3万平方米以下的微型项目达6个 成为开发商在“缩量时代”的务实选择[5] 年度开业项目特征 - 第四季度与第二季度为开业主力时段 分别开出6个和5个项目 第一季度3个 第三季度仅2个[4] - 1月、5月、12月形成三个开业小高峰 单月均有3个项目落地[4] - 10万平方米以上的大体量增量项目仅2个 10万平方米以下的中小型项目占据主导 其中3-5万平方米项目2个 5-10万平方米项目5个[5] 区域市场表现 - 厦门以5个落地项目位居全省首位 商业总体量达34.5万平方米 但开业项目数量同比2024年下降64% 商业体量同比缩减约49%[6] - 厦门岛内商业趋于饱和 2025年岛内商业增量仅2万平方米 岛内外商业格局走向均衡[6] - 福州2025年仅开业3个项目 累计商业体量9.75万平方米 开业数量同比2024年下降50% 商业体量同比大幅缩减74%[7] - 泉州开出4个项目 累计商业体量33.67万平方米 三明2个 莆田、南平、漳州各1个 非核心城市商业活力逐步释放[7] 项目运营与创新策略 - 项目通过“首店+特色”策略打造多元消费场景 例如SM厦门海沧城市广场引入各层级首店达90余家 并打造宠物友好商场[10] - 运营上注重联动与协同 例如SM中国以“岛内外项目联动”为核心 实现会员、积分及营销资源的互通[11] - 项目定位趋向体验与主题化 例如厦门和美天地定位“7天×24小时澎湃乐活新中心” 引入福建首店占比达20%[14] 福州左海·光年PARK定位“城市微度假活力悦聚场” 通过业态组合拉升消费者日均停留时长[15][17] - 文化融合成为亮点 例如泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为核心 规划3万平方米主题街区 开业三天客流突破39万人次 销售额达1860万元[18][20] 市场参与者动态 - 知名连锁品牌持续布局 2025年落地项目涵盖万达广场、SM城市广场、爱琴海购物中心、和美天地、宝龙广场、尚柏奥特莱斯等[6] - 存量改造项目扮演重要角色 如厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个改造项目贡献显著体量[3] - 新业态持续引入 例如福建首家京东MALL落地厦门五缘湾悦都汇购物中心 总面积约3万平方米 引进超20万种商品[7]

文章核心观点 - 广州商业格局正经历一场从单中心（天河）向多中心演进的深刻迁徙，番禺、荔湾、黄埔三大“外围核心片区”呈现出差异化的发展路径与竞争格局 [2] - 三区商业发展的分化源于其不同的商业底蕴、人口结构、产业基础和开发逻辑，共同塑造了各自独特的发展轨迹 [2][63] - 商业发展的根基在于人口，能级在于商圈，未来规划的前瞻性与市场需求的匹配、商圈能级与人口结构的协同是城市新区发展的关键课题 [63][64] 广州商业格局演变 - **2015年关键节点**：城市“东进、南拓、西联、北优”战略深入，商业格局开始从单中心（天河）向多中心扩散，标志性项目如天环、凯德广场·云尚、萝岗万达广场相继亮相 [1] - **2025年新轴线**：商业轴线再次调整，K11 Select、聚龙湾太古里、山姆会员店、Get Mall云汇天地等新项目在番禺、荔湾、黄埔揭幕，标志着商业格局的静默迁徙 [2] - **多中心叙事形成**：过去十年，商业聚光灯从天河路分散，番禺成长为城市商业第二极，荔湾老城商业重构高端格局，黄埔商业厚度则相对滞后 [2] 三区商业底色对比 - **经济水平** - 黄埔区2024年GDP为4,338.90亿元，稳居全市第二，约为番禺（3,070.56亿元）和荔湾（1,316.36亿元）之和 [9][10] - 番禺区GDP处全市中游水平，荔湾区受限于土地和人口，GDP总量排名靠后 [9] - **人口分布** - 荔湾区人口最密集，2024年常住人口113.50万人，人口密度达1.92万人/平方公里 [11] - 番禺区常住人口最多，达284.53万人，人口结构呈团块状且沿轨道交通分布 [11] - 黄埔区常住人口123.52万人，人口分布最为分散，密度仅0.26万人/平方公里 [11] - **商业规模与特征** - 存量商业规模：番禺区以298.1万平方米位居全市第三，荔湾区101.07万平方米，黄埔区137.12万平方米 [14] - 人均商业面积：黄埔区最高（1.11平方米/人），其次为番禺区（1.05平方米/人），荔湾区最低（0.89平方米/人） [14] - 项目特征：荔湾区业态多元但小体量社区商业占比超六成；黄埔区商业最年轻、业态单一，待开业项目占比高；番禺区项目特征相对平衡健康 [16][18] - **商业能级与综合发展** - 番禺区A级优质项目占比最高，但缺少头部运营商进驻；荔湾区对头部运营商吸引力最强；黄埔区商业能级远不及前两者 [21] - 综合发展水平排序：番禺区最好，商圈发展和商业能级均处较高水平；其次是商业底蕴深厚的荔湾区；黄埔区商业发展与经济水平差距最大，但增长天花板较高 [23] 荔湾区商业发展逻辑 - **增长逻辑**：在于“填补空白”，特别是填补广州西部及高端商业的短板 [27] - **关键节点与项目**：从上下九步行街到恒宝广场，再到永庆坊，2025年后迎来聚龙湾太古里、山姆会员店及白鹅潭万象城，推动高端商业向西演进 [26][27] - **定位与优势**：承接广州第二个重奢商圈，补足广州高端商场少的短板（广州四大奢侈品品牌市区门店仅4家，为一线城市最少） [28][29] - 商业底蕴深厚，是唯一不与天河CBD相邻的老城区 [30] - 辐射广佛都市圈，近五年商场异地客群占比从22%提升至31%，白鹅潭商圈地理与交通优势明显 [30][32] 番禺区商业发展逻辑 - **增长逻辑**：典型的“需求驱动”增长，遵循“住宅-商业-产业”开发顺序，人口导入是关键 [35] - **发展历程**：从超大型居住社区配套商业，到长隆-万博商圈崛起，依托轨道交通和文旅产业抓手，成长为城市级商圈 [35][40][41] - **市场特征与竞争力** - 存量商业规模近300万平方米，全市第三，核心商圈（长隆-万博）已升级为城市级商圈 [35][42] - 民营经济活跃，吸引高收入家庭客群，商业能级高，儿童亲子业态丰富 [44] - 开放式街区项目占比高（一度近40%），商业竞争转向品质、体验与品牌内容 [47][48] - **未来方向**：核心商圈持续升级与补充（如华润万象天地）、向交通枢纽（广州南站）和新兴板块扩张、沿轨道交通分布 [48][50] 黄埔区商业发展逻辑 - **增长逻辑**：践行“产业先行”的“产业-住宅-商业”产城融合逻辑，商业配套呈现“产业配套型”特征 [51][63] - **经济与消费力**：作为“工业一哥”，经济实力强劲，2024年上半年社会消费品零售总额938亿元，占全市近18%，排名第二，但消费外溢明显 [53] - **商业发展滞后原因** - 供给侧规划不足：早期规划重心在产业和路网，未为大型综合性商业预留足够空间 [56] - 商业项目分散、同质化严重：缺少标杆项目，盒子式购物中心占比超80%，大众化品牌占比达66% [53] - 轨道交通网络滞后：首条地铁2010年开通，独立成网进程比番禺滞后十年，制约商圈培育 [56][62] - **未来展望**：拟开业项目主要沿地铁线分布并在科学城、萝岗板块集聚，随着轨道交通网络完善，商业市场或迎增长高峰 [59]

上海奉贤富力万达项目拍卖详情 - 项目起拍价定为12.2299亿元，评估价约17.47亿元，起拍价相当于评估价的7折 [2] - 项目规划总建筑面积为26.13万平方米，包含14幢楼，目前仅完成土建工程，后续仍需大量资金投入 [2] - 项目由上海市第一中级人民法院查封，被上海金融法院轮候查封，抵押权人为建设银行上海奉贤支行，债权数额约为7.31亿元 [2] 富力地产资产处置动态 - 河北廊坊富力万达嘉华酒店起拍价1.55亿元，较评估价2.77亿元大幅折价，将于11月3日再度拍卖 [3] - 福建泉州富力万达文华酒店起拍价约3.31亿元，福建宁德富力万达嘉华酒店亦将以约7折开拍 [3] - 2024年9月，因一笔6.14亿美元境外债务未偿还，公司旗下68家酒店及一栋写字楼被债权人整体接管 [3] 公司酒店资产规模变化 - 公司在2017年收购73家万达系酒店后，持有的豪华酒店数量达到89家 [4] - 截至2024年底，公司对外披露的酒店资产数量仅为22家，资产规模显著收缩 [4] 公司财务状况与经营压力 - 2025年上半年公司营业收入57.65亿元，同比降幅近6成，股东应占溢利亏损40.46亿元 [5] - 公司账上现金及现金等价物为35.08亿元，而同期的有息负债合计1141亿元，其中一年内到期债务约1067亿元，短期偿债压力巨大 [5]

收购交易概述 - 香港中旅全资附属公司中旅风景以人民币2.95亿元收购目标公司A（吉林省松花湖国际度假区开发有限公司）100%股权，目标公司A截至公告日有银行借款约人民币7.55亿元 [1] - 香港中旅以人民币500万元收购目标公司B（北京万冰雪体育有限公司）100%股权 [1] - 两笔交易均以现金支付，完成后目标公司将成为香港中旅全资附属公司，财务业绩并入集团报表 [1] 目标公司业务与资产 - 目标公司A是万科企业冰雪业务经营主体，主要从事旅游业，拥有松花湖滑雪场、酒店和商业街三大业态，具体资产包括松花湖滑雪场、西武王子大饭店、瞻云salomon酒店、青山公寓和商业街 [2] - 目标公司B核心业务为雪场开发策划规划、建设咨询、运营管理、营销宣传、滑雪教学，累计管理9家知名雪场，拥有丰富山地教学合作资源，具备较强滑雪产业整合能力 [2] 收购战略意义 - 收购符合公司城市及休闲度假产品发展战略，是公司抢抓历史性机遇、培育新增长极的重要选择 [2] - 此次收购是公司积极布局冰雪经济的关键举措，项目整体具有较高战略意义 [2]

交易核心信息 - 香港中旅通过其全资附属公司中旅风景收购目标公司A的100%股权，代价为人民币2.95亿元，目标公司A截至2025年9月29日有银行借款约人民币7.55亿元 [1] - 香港中旅直接收购目标公司B的100%股权，代价为人民币500万元，两笔交易均以现金方式支付 [1] - 交易完成后，目标公司A和目标公司B将成为香港中旅的全资附属公司，其财务业绩将合并至集团的财务报表 [1] 收购标的业务概况 - 目标公司A（吉林省松花湖国际度假区开发有限公司）是万科企业冰雪业务的经营主体，主要从事旅游业，核心资产包括松花湖滑雪场、酒店和商业街三大业态 [1] - 目标公司A具体持有吉林省松花湖滑雪度假区，经营松花湖滑雪场、西武王子大饭店、瞻云salomon酒店、青山公寓和商业街 [2] - 目标公司B（北京万冰雪体育有限公司）核心业务为雪场开发策划、建设咨询、运营管理、营销宣传、滑雪教学，已累计管理9家知名雪场，并拥有丰富的山地教学合作资源 [2] 战略意图分析 - 此次收购符合公司城市及休闲度假产品的发展战略，是公司抢抓历史性机遇、培育新增长极的重要举措 [2] - 收购被视为公司积极布局冰雪经济的重要选择，项目整体具有较高战略意义 [2] - 目标公司B被认为具备较强的滑雪产业整合能力，有助于公司拓展冰雪业务 [2]

交易核心信息 - 香港中旅通过两家子公司分别收购目标公司A和目标公司B的100%股权 [1] - 收购目标公司A吉林省松花湖国际度假区开发有限公司的代价为人民币2.95亿元 [1] - 收购目标公司B北京万冰雪体育有限公司的代价为人民币500万元 [1] - 目标公司A截至2025年9月29日有银行借款约人民币7.55亿元 [1] 目标公司业务概况 - 目标公司A是万科企业冰雪业务的经营主体，主要业务为旅游业，包括松花湖滑雪场、酒店和商业街三大业态 [1] - 目标公司A具体持有吉林省松花湖滑雪度假区，经营松花湖滑雪场、西武王子大饭店、瞻云salomon酒店、青山公寓和商业街 [2] - 目标公司B核心业务为雪场开发策划规划、建设咨询、运营管理、营销宣传、滑雪教学 [2] - 目标公司B累计管理9家知名雪场，拥有丰富的山地教学合作资源，具备较强的滑雪产业整合能力 [2] 交易战略意义 - 该项目符合公司城市及休闲度假产品的发展战略 [2] - 收购是公司抢抓历史性机遇、培育新增长极，积极布局冰雪经济的重要选择 [2] - 项目整体具有较高战略意义 [2] - 交易完成后，目标公司的财务业绩将合并至集团的财务报表 [1]

核心财务表现 - 2025年中期收益23.965亿元 其中物业销售收入21.74亿元 占总收入90.73% [1] - 物业管理费收入1.523亿元 投资物业租金收入1.169亿元 酒店运营收入0.8万元 [1] - 合约销售金额37.285亿元 合约销售面积25.46万平方米 销售均价每平方米14645元 [1] 业务结构分析 - 物业投资板块形成禹悦购物中心 禹洲广场写字楼和商业街三条产品线 [1] - 商业项目总数39个（32个已开业+7个筹备） 商业总面积超153万平方米 [1] - 业态占比：购物中心60% 写字楼20% 社区商业20% [1] 区域布局战略 - 深耕六大都市圈：长三角 海西经济区 环渤海 大湾区 华中及西南区域 [2] - 土地储备1035万平方米 覆盖38个城市 涉及161个项目 [2] - 平均楼面成本每平方米5943元 土地储备可满足未来2-3年发展需求 [2] 地理分布特征 - 物业投资项目覆盖上海 深圳 杭州 厦门等9个核心城市 [1] - 业务集中分布于海西经济区 长三角和大湾区等经济发达区域 [1]

核心财务表现 - 2025年中期收益23.965亿元 其中物业销售收入21.74亿元占比90.73% 物业管理费收入1.523亿元 投资物业租金收入1.169亿元 酒店运营收入0.8万元[1] - 合约销售金额37.285亿元 合约销售面积25.46万平方米 销售均价每平方米14645元[1] 业务结构分析 - 物业投资板块形成禹悦购物中心、禹洲广场写字楼和商业街三条产品线 覆盖上海深圳等9个核心城市[1] - 已开业项目32个及筹备期项目7个 商业总面积超153万平方米 购物中心、写字楼及社区商业占比分别为60%、20%及20%[1] 土地储备与区域布局 - 土地储备总建筑面积1035万平方米 覆盖161个项目 分布于六大都市圈38个城市[2] - 平均楼面成本每平方米5943元 储备量可满足未来二至三年发展需求[2] - 深耕长三角、海西经济区、环渤海、大湾区、华中及西南六大都市圈 实施区域聚焦策略[2]

光谷商业发展概况 - 光谷成为武汉商业市场新阵地，汇聚大悦城控股、保利商业、首创奥莱、瑞安房地产、凯德投资、华润万象生活等商业巨头 [1] - 已开业存量商业项目23座，总商业面积171.3万平方米，其中购物中心14座（88.3万平方米），商业街7座，专业市场4座 [2] - 今明两年预计新增9个商业项目，带来超70万平方米商业增量，主要布局在光谷中心城 [3][4] 重点商业项目分析 已开业项目 - 世界城光谷步行街：存量面积40万平方米，客流峰值达100万人次/日 [3][13] - 武汉大悦城：商业体量13.6万平方米，2022年开业后成为光谷中心城商业高地 [3][16] - 创新天地商业公园KIC PARK：街区商业5.1万㎡+绿地公园1.3万㎡，计划2024年9月开业，引入悦活里TASTE、星巴克Green Store等品牌 [7][9] 在建/规划项目 - 光谷伟星星悦广场：商业体量12万方，计划引入200+品牌，填补佛祖岭片区大型商业空白 [5] - Good One壹为邻：商业面积5.4万平方米，定位一站式社区服务综合体 [6] - 武汉光谷万象天地：商业体量17.35万平方米，华润万象生活首进武汉项目 [4] 四大商圈格局演变 成熟商圈 - **光谷广场商圈**：存量面积32.3万㎡，日均客流24.3万人，但面临空铺率上升等挑战 [11][13] - **关山大道商圈**：总体量39.8万㎡，日均客流16万人，项目定位更精细化（如K11 Select主打艺术购物中心） [14] 新兴商圈 - **高新大道商圈**：依托光谷中心城发展，辐射范围涵盖左岭、花山等板块，未来将新增创新天地商业公园等项目 [15][16] - **佛祖岭商圈**：以邻里型商业为主，商业体量普遍小于10万方，受高新大道商圈虹吸效应明显 [18][19] 商业业态创新趋势 - 主题化定位：如K11 Select的艺术购物中心、北辰·光谷里的数字经济综合体 [14] - 公园式商业：创新天地商业公园融合绿地与商业空间，设置宠物公园等主题功能区 [7] - 社区服务导向：Good One壹为邻配置政务服务设施，光谷伟星星悦广场引入民生品牌 [5][6] 区域商业竞争态势 - 光谷中心城成为商业开发热点，2025年前将新增至少6个购物中心（合计体量超50万㎡） [4][9] - 成熟商圈通过改造升级应对分流（如鲁巷广场更名中商世界里），新兴商圈探索差异化路径 [13][19]