只是，这几年的情况风云变幻，人们除了关注市场走势，对一个人的观点也十分关注。 这个人就是黄奇帆。 一直以来，因其在房地产领域的预测多次应验和自身权威经历（前重庆市市长，长期参与经济工作），黄奇帆对楼市的观点也备受关注。 黄老之前是怎么预言的？ ①新房销量会大幅下降，从顶点到拐点，趋势性总量缩减。 他判断十几年后，每年新房交易量可能降到10亿平方米以内，大体减少40%的总量。 比如今年的情况，市场确实在朝着他预言的方向发展。以前那种一年狂卖十六七亿平米的日子，一去不复返了； ②房价会稳下来 黄老认为，今后房价不会既不会大涨，也不会大跌，基本会趋于平稳，房价的平均增长率将和GDP的增长率差不多或者更慢点。 这一点可以看看今年的房价，整体也比较稳，没大涨也没大跌，同样初步验证了他的判断。 如今，回过头去看他最近一次对楼市的预言，没想到今年已经部分应验，明年大概率也差不离。 那么下面咱们就一起来唠唠他这次预言的事，以及今明两年预言的楼市将何去何从？ 01. 但现在情况显然不一样了，现在房子的供求关系已经逆转，房子进入了总量过剩阶段，推动房价上升的动力减弱了。 而且，从通货膨胀角度，M2增长率如今基本上跟着GDP增长率 ...

房地产市场现状 - 中国房地产市场进入存量时代 呈现总量萎缩 结构优化 区域分化的复杂局面 [1] - 北京三居室平均单价从2023年5.8万元/平方米跌至2025年初5.2万元/平方米 两年累计跌幅达10.3% [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.6%至10.1亿平方米 销售额同比下降15.2%至9.5万亿元 [2] - 房地产占GDP比重从高峰时近30%降至2024年17.2% 预计2025年降至15%左右 [2] - 2025年上半年一线城市新建商品房平均降价8-12% 二手房降价15-20%创2015年以来最大降幅 [5] 市场数据与趋势 - 2025年一季度65岁以上人口占比达16.8% 0-14岁人口占比降至10.9% [2] - 2025年预计人口减少约350万 为1962年以来最大自然减少 [2] - 居民杠杆率达131.5% 房贷占居民总负债71.3% [2] - 一线城市房价收入比高达25倍 远超国际合理区间4-6倍 [2] - 2025年6月全国超1500个住宅项目停工或延期交付 涉及金额超2万亿元 [3] 企业状况 - 房地产开发投资同比下降18.7% 创1998年商品房改革以来最大跌幅 [3] - TOP100房企平均资产负债率达81.5% [3] - 超30家上市房企股价较历史高点下跌超90% [3] - 一线城市核心区域房价环比小幅上涨1-3% 部分三四线城市房价同比下跌超15% [7] 政策与转型 - 2025年政府工作报告首次明确"房住不炒"与"促进房地产市场平稳健康发展"并重 [5] - 2025年预计全国新增保障性住房超300万套 [5] - 长租公寓市场规模同比增长27.5% 养老地产投资增长35.2% [8] 行业预测 - 未来十年房地产市场将呈现总量萎缩 结构优化 区域分化特征 [3] - 高盛预测全国平均房价将下降15-20% 调整期持续至少5年 [3] - 一线城市和强二线城市房价可能保持稳定 三四线城市面临持续下行压力 [3] - 未来十年将迎来真正存量竞争时代 城市与区域分化更加剧烈 [7]

人口结构变迁 - 人口拐点已至，新生人口减少与老龄化加深导致潜在购房者总量进入下行通道 [1] - 行业需从追求增量转向深耕存量，适配不同年龄层需求寻找新增长空间 [1] 土地财政转型 - 土地出让收入下滑迫使地方政府探索新财源渠道，如加大举债规模、盘活存量资产 [3] - 土地供应策略转向注重合理配置与高效利用，增加优质地块供应以稳定市场 [3] - 房地产相关税收政策可能调整，直接影响开发成本与购房成本 [3] 市场分化趋势 - 一线城市凭借经济实力和人口流入率先止跌回稳，土地出让金增速和溢价率较高 [3] - 三四线城市因产业支撑不足和人口外流面临较大压力 [3] - 品质优良、配套完善的房产项目更受青睐，平庸项目面临去化难题 [3] 长期发展机遇 - 城镇化推进、改善性需求释放和城市更新将为市场提供十年安全期支撑 [4] - 行业需抓住窗口期调整战略布局，优化资产结构并提升产品质量 [4] - 绿色建筑、智能建筑等新兴领域是未来可持续发展方向 [4] 二手房市场作用 - 二手房交易活跃反映市场真实需求，能带动新房销售和稳定土地市场 [6] - 二手房市场发展可促进金融贷款、房产中介、装修装饰等相关产业 [6] 金融化趋势 - 金融化帮助房企拓宽融资渠道、优化资金结构并降低融资成本 [6] - 为购房者提供多元化金融产品满足不同需求 [6] 技术赋能 - 售楼软件通过大数据和云平台技术实现精准营销和高效管理 [8][9] - 系统规范客户管理、房源管理和财务管理等全流程环节 [8][9] - 技术应用显著提高企业运作效率和利润水平 [8][9] 行业变革本质 - 人口拐点、土地财政转型和市场分化正在彻底改写行业生存逻辑 [9] - 固守规模扩张思维、拒绝变革的企业将在洗牌中失去立足之地 [9]

全运会与区域发展 - 2029年第十六届全国运动会将在湖南举办 这是全运会首次落户中部地区 [1] - 全运会举办为湖南带来全方位发展的重大契机 奥体中心板块的长沙幸福庄园推出98-175平方米毛坯准现房 均价仅"7字头" [1] 幸福庄园项目概况 - 项目位于长沙芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处东南角 规划居住人口约6万人 由福中福集团开发 [1] - 项目分多期推进 一期二期已于2013年交付 1934户业主入住 三期御园占地158亩 建筑面积34万平方米 [1] - 开发商垫资4.6亿元修建10公里芙蓉南路暮云段 投资1亿多元修建政企合作道路 投资2亿多建设配套学校 [3] 开发商战略与社会效益 - 开发商坚持在行业低迷期建设配套学校 包括白沙幸福幼儿园 湖南师大附中双语幸福小学 长沙市一中城南初级中学 [3] - 长沙幸福庄园带动数十家企业入驻芙蓉南路两侧 促进区域财政收入增长 [5] - 在益阳开发的福中福商业中心日均客流量超万人次 带动1200余个就业岗位 皇家湖生态旅游度假区年接待游客超10万人次 解决150余个农民就业 [5] 行业趋势与转型 - 全国房产供应量可满足30多亿人口居住 预计超70%房企将面临转型 [5] - 行业暴利时代结束 房子分配不均衡 城镇化推进将使更多农民和新市民进城 开发商需精细化运营 [5]

政策效果分化 - 2024年以来多轮救市政策密集出台，包括限购放松、利率下调、首付比例降低等，但效果呈现明显分化，一线城市如深圳、广州取消限购后市场反应冷淡，三四线城市因库存积压严重，政策刺激难以扭转颓势 [1] - 深圳二手房挂牌量突破7.5万套，价格同比下跌5%，银行评估价普遍打七折，导致业主资产缩水30%以上，进一步抑制购房意愿 [1] 开发商资金链问题 - 头部房企如英皇国际、新世界发展相继出现债务违约，部分项目停工或延期交付，引发消费者信任危机 [1] - 2025年上半年TOP100房企销售总额同比下降11.8%，民企拿地金额占比从62%骤降至6%，市场集中度加速向央企、国企倾斜 [3] 保障房冲击市场 - 2025年深圳计划供应5万套保障房（含公租房、共有产权房等），价格仅为市场价的3-6折，直接分流中低收入群体购房需求 [3] - 宝安区共有产权房单价2.37万/㎡，为周边商品房价格的50%，吸引大量刚需转向保障房市场 [3] 二手房市场恶化 - 截至2025年5月全国二手房挂牌量达753万套，价格环比下跌0.71%，同比下跌7.24%，全面超过新房跌幅 [4] - 龙岗大运片区公寓单价从4.5万/㎡降至3万/㎡，但去化周期仍长达24个月 [4] 需求结构变化 - 出生率持续下降（2024年新生儿954万，较2016年近乎腰斩）导致家庭规模小型化，120㎡以上大户型成交占比从30%降至20% [3] - 人口流动加剧区域分化：核心城市如深圳维持住房需求韧性，人口流出的三四线城市库存去化周期延长至20个月以上，部分区域房价年均跌幅达3-5% [3] 交易成本抑制需求 - 二手房交易税费（契税3%+增值税5.6%+土地增值税）及高额持有成本（物业费、房产税试点预期）抑制改善型需求释放 [6] - 投资性购房因租金回报率下降（全国平均2.0%，部分城市<1.5%）和流动性差而大幅减少，市场活跃度降至冰点 [6] 政策建议 - 优化供给结构：加快"好房子"标准落地，推动现房销售、绿色建筑等品质升级 [8] - 化解房企风险：扩大融资协调机制覆盖面，支持债务重组与项目盘活 [8] - 精准需求激活：针对核心城市刚需群体，通过税收优惠、公积金提额等降低购房成本 [8] - 区域差异化施策：对人口流入城市加大土地供应与配套投入，对人口流出城市通过产业导入、城市更新消化库存 [8]

政策导向与市场定性 - 2025年二季度政策推进速度加快，房地产市场进入供求平衡新阶段，政治局会议表述从"止跌回稳"调整为"持续巩固稳定态势" [1][2] - 中央部署三大核心任务：城市更新（激活增量需求）、高品质转型（构建新模式）、库存优化（收购存量商品房） [2][3] - 地方层面2025年上半年出台362次稳市场政策，涉及130个省市，同比持平，下半年将聚焦存量盘活、预期改善、精准破局 [1][14] 金融支持措施 - 央行降准0.5个百分点释放1万亿元流动性，存款准备金率从6.6%降至6.2% [6] - 政策利率下调0.1个百分点带动LPR同步下降，公积金利率下调0.25个百分点至2.6%（首套房），预计年节省利息支出超200亿元 [7] - 商业银行"白名单"贷款审批达6.7万亿元，支持1600万套住宅建设交付 [8] 土地与库存管理 - 专项债拟收储宅地规模达9553公顷（理论建面1.9亿平方米），超同期新房销售六成，预计降低去化周期3个月 [10][11] - 三四线城市收储占比71%（6814公顷），总价占比63%（1901亿元），主要化解城投托底地块的潜在库存压力 [11] - 自然资源部要求优先处置闲置土地，专项债收储规模二季度达一季度两倍（4696亿元涉及207城） [10] 地方政策聚焦方向 - 82省市优化公积金政策，39省市实施补贴与以旧换新，32省市扩容保障房体系 [17] - 28省市深化城市更新融资支持，27省市优化供给侧管理，13省市提升"好房子"标准 [17] - 广州拟全面取消限购限售限价，信阳试点现房销售，50省市一日内跟进公积金利率调整 [14][18] 下半年政策展望 - 专项债收储纵深推进，重点落实存量房与土地收储，审慎处置收储地块用途 [20] - 城市更新全链条激活需求：盘活低效楼宇、改造老旧小区、提升区域功能 [20] - 金融政策或扩围"白名单"机制，开发贷展期缓解债务压力，供给侧改革聚焦品质升级 [21]

需求端变化 - 中国城镇年均新房需求将从2017年2000万套峰值骤降至2025-2030年的410-500万套，降幅达75% [5] - 人口负增长导致每年住房需求减少140万套，90后比80后减少4000万人口，00后比90后减少3000万，结婚登记下降35%，新生儿数量八年下降40% [5][6] - 城镇化率增速从2010年水平减半至0.5%，2030年达70%后增长空间仅剩3个百分点 [8] - 投资需求转为净抛售状态，2025-2030年年均净抛售180万套，城镇住房空置率达20%（约7000万套） [9] 市场结构分化 - 开发商新开工项目仅为巅峰期20%，港股内房股普遍下跌2%-4%，新房库存达370万套 [11] - 一线城市新房库存去化周期18个月，三四线城市达28个月且房价或有30%下行空间 [11] - 全国城镇存量房超3.7亿套，户均1.16套，三四线城市空置率达12.5%（每8套1套空置） [11] - 146个地级市出现人口流失，53个城市连续20年人口减少，部分区域户均持有1.4套房但出租率极低 [14] 行业转型趋势 - 新房销量到2035年或仅为2021年高峰期的三分之一，二手房交易占比将提升至66% [13] - 行业集中度加速提升，前十大开发商市场份额或达50%，国企将成为主导力量 [13] - 政策层面需10万亿资金收购商品房改公租房，但存在8万亿资金缺口，房贷利率或需从3.2%降至2% [13] - 住房属性回归居住本质，旧改和翻新市场将扩容，投机性需求彻底退出 [13]

地块拍卖情况 - 上海徐汇滨江地块起拍价比去年降低20%但仍无人接盘 拍卖现场无人举牌[1] - 该地块曾为地王项目 经历两次流拍 目前成为市场烫手山芋[1] - 项目股权因合作方债务问题被法院强制拍卖 长实集团拥有优先购买权但未行使[3] 项目历史与现状 - 地块2006年创地王纪录 长实集团参与联合开发 原计划通过上海城市升级获利[3] - 项目开发周期长达18年 目前写字楼空置 商场冷清 车位月租金达3000-4000元仍无人问津[3] - 2018年起周边商业供应激增 空置率持续攀升 租金打折仍无起色[5] - 项目背负土地增值税 违约金等高昂成本 转手困难[5] 市场环境变化 - 商办类项目因周期长 回报慢失去市场吸引力 开发商普遍采取瘦身退地策略[5] - 金融逻辑与政策导向转变 快进快出成为主流开发模式[7] - 高价拿地 高负债开发 超预期押注未来的商业模式已难以为继[9] 企业战略调整 - 长实集团两次放弃优先购买权 反映对项目价值的负面判断[3][5] - 企业选择承受股权贬值损失也不愿继续投入 显示风险规避态度[5] - 该决策被视为行业风向标 表明囤地致富模式终结[11] 行业趋势 - 房地产行业从资源驱动向运营驱动转型 躺赚时代结束[11] - 市场对长期持有型资产持谨慎态度 资本配置逻辑发生根本变化[7][9] - 开发商与投资者均调整策略 更注重流动性与短期回报[7][11]

房价走势 - 4月70个大中城市商品住宅销售价格环比持平或略降 一二线城市新房价格环比持平 三线城市环比下降0.2% [1] - 1-4月全国新建商品房销售面积28262万平方米 同比下降2.8% 销售额27035亿元 同比下降3.2% [1] - 各线城市房价同比降幅持续收窄 房地产市场仍处转型期 政策传导与需求释放节奏主导板块分化 [1] 富力地产债务重组 - 富力地产境外债务重组加入日期延长至2025年7月31日 为债权人提供更多时间考虑重组方案 [2] - 此举反映企业在债务管理中的灵活性 短期或缓解流动性压力 增强债权人协商空间 [2] 华南城清盘呈请 - 华南城清盘呈请聆讯押后至2025年8月11日 公司将适时就重大进展刊发公告 [3] - 聆讯延期为华南城争取喘息空间 但实质性重组进展及政策协同效能仍是关键 [3] 金科服务收购要约 - 金科服务延迟寄发收购要约综合文件 最后期限延长至拍卖股份过户完成后七天或2025年9月7日 [4] - 延期反映收购流程法律程序复杂性及交易各方协调的审慎态度 要约仅在拍卖股份过户成功后提出 [4] 大名城资金管理 - 大名城已全部归还2.25亿元闲置募集资金 其中2.22亿元于2025年5月19日归还 275万元于1月6日归还 [5] - 资金合规使用及按期归还反映公司在募集资金管理上的审慎态度 短期缓解流动性压力 [5]

宁波楼市成交数据 - 4月宁波市六区成交商品住宅680套，环比下降72.8%，同比下降47% [1] - 同期二手住宅成交4038套，环比下降15%，交易量是新房的近6倍 [1] - 二手房市场以总价一两百万的刚需房源为主 [1] 二手房价格特征 - 二手房单价普遍在1万-2万元/平方米区间，超过3万元/平方米的项目稀少 [3] - 表格数据显示成交房源总价集中在100万-400万区间，单价中位数为1.5万元/平方米左右 [4] - 存在极端低价案例（如单价0.2万元/平方米）和高价案例（如单价4.13万元/平方米） [4] 二手房市场供需 - 六区中介挂牌待售二手住宅达9.4万余套，供应压力显著 [5] - 价格优势（1万-2万元/平方米）和刚需户型是当前成交核心驱动力 [6] - 改善型需求存在但匹配难度较大，部分买家持续寻找心仪户型 [8] 市场趋势判断 - 房地产市场回归居住属性，未来竞争力取决于物业服务、社区配套和生活品质 [9] - 需求导向型产品（符合主流购房者需求的房源）将成为交易主力 [9]