西安楼市分化格局 - 商品房销售金额同比下滑18% 但高端豪宅项目逆势热销 如浐灞河畔改善型住宅均价达3万+/㎡ 部分单价触及6万元[1][2][5] - 远郊刚需盘价格深度调整 未央湖板块出现8500元/㎡特价房源 价格回归8年前水平[1][7] - 市场呈现"冰火两重天"格局 刚需客户持续观望 高端项目凭借稀缺资源热销[1][2][7] 土地市场结构性复苏 - 住宅用地成交额266亿元位列全国第六 楼面价同比上涨22.57%至7213元/㎡ 溢价率多次突破15%[1][8] - 区域分化明显 港务区和高新区地价创新高 而灞桥等外围区域面临流拍压力[8] - 土拍市场呈现"国央企压舱 本土民企突围"新格局 小型房企密集摘取5-10亿元区间地块[9][10] 房企战略转型 - 促销手段多样化 包括送25万元购物卡 减免37年物业费 送车等加速去化[1][2] - 融资成本持续下降 境内债券融资利率为2.71% 较2024年下降0.2个百分点[11] - 开发模式转向轻资产运营 采用"工程款抵地价"等方式严控现金流[11] 政策支持措施 - 推出十二条新政 允许提取公积金支付首付款并打破地域限制[12][13] - 土地出让金缴纳期限放宽至一年 支付50%即可办理开发手续[13] - 通过"以旧换新"退税等举措打通一二手房置换链条 降低中介费重建市场信任[16][17] 产品结构升级 - 高端项目以低密河景豪宅为主 容积率控制在2.0以下 单套总价突破千万元[3] - 优质地块集中开发 如浐灞国际港板块年内成功出让四宗"万元地"[2] - 产品类型转向大平层和叠拼 聚焦品质竞争而非规模扩张[3][7]

在西安国际港务区，龙湖江宸府售楼处上演的一幕：购房者签约后可获得25万元的购物卡。这种"买房 返巨卡"的促销，正是2025年西安楼市深度调整的缩影。 当远郊刚需盘不得不以8500元/m²的价格"退回8年前"，浐灞国际港的豪宅项目却频频刷新价格纪录—— 招商西安湾、华润玺宸上院等千万级豪宅热度不断，浐灞河畔的改善型住宅均价站稳3万+，部分产品 单价触及6万元大关。 "冰与火"的分化正重塑着西安楼市格局：一边是刚需客户持续观望；另一边是高端改善项目凭借稀缺资 源逆势热销。 中指研究院的数据显示，2025年前8月，西安商品房销售金额同比下滑18%，但土地市场却以266亿元成 交额跻身全国第六，楼面价同比上涨22.57%。 在这场前所未有的市场重构中，房企各出奇招，从送车、减免物业费到工程款抵地价，行业正在经历从 规模扩张向品质竞争的转型。 刚需"观望"豪宅"热销" 西安楼市在经历一场重构与调整。 克而瑞陕西数据显示，2025年1—8月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交711.20亿元，同 比下滑约18%。8月，TOP30房企销售额79.4亿。市场稍显寒意，案场月均来访量476组，成交24套。 为加速去 ...

政策动向与市场反应 - 上海发布房地产新政涉及限购、公积金、信贷和税收调整 自2025年8月26日起实施[3] - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[4] - 政策刺激下A股地产板块集体反弹 万科A触及涨停 港股内房股全线走强 融创中国、新世界发展、龙湖集团大涨超5%[4] 地产ETF表现分析 - 地产相关ETF平均涨幅3% 地产ETF(159707 SZ)和房地产ETF(159768 SZ)分别上涨3.8%和4.4%[6] - 规模最大的房地产ETF(512200 SH)成立以来回报率-43.6% 年化回报-6.95%[12] - 近一年该ETF份额降低近50% 显示投资者对房地产市场持观望态度[14][16] 行业代表企业财务状况 - 万科A上半年营业收入1053.2亿元 同比下滑26.2% 归母净利润亏损119.47亿元 同比下降21.3%[9] - 公司已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[12] - 上半年新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款[12] 估值分析与行业挑战 - 中证全指房地产指数PB值处于近十年约15%分位点 估值处于低位[19] - 行业面临商业模式根本变化 资金流出房地产市场 房价下降与出生率下降等因素叠加[20] - 地产指数上涨多为政策驱动的脉冲式行情 持续性上涨时段极少[23] REITs作为替代投资选择 - REITs通过投资稳定租金收益的物业资产提供定期分红和资产增值潜力[24] - 持有多元化物业类型包括商业办公、零售商场、工业园区等 有效降低单一项目风险[24] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11% 跑赢绝大多数房地产ETF基金[24]

行业趋势 - 中国房地产行业已步入存量时代 新增需求大幅萎缩 城镇化率达65.8%逼近发达国家平均水平 [1] - 房地产业增加值占GDP比重从2017年7.9%峰值降至2024年5.6% 下降2.3个百分点 [2] - 房地产开发投资占固定资产投资比重从峰值28%降至2024年17.3% [2] - 社会资金近60%流向科技创新/先进制造业/绿色能源领域 房地产领域资金流入占比不足15% [5] 价格表现 - 2025年Q1全国70城新建商品住宅价格指数同比下降3.7% 二手住宅价格指数同比下降5.2% [2] - 三四线城市房价跌幅明显 部分城市出现两位数下滑 [2] - 一线城市新房价格指数仅下降0.8% 远低于全国平均水平 [5] 供需结构 - 全国商品房待售面积达5.7亿平方米 去化周期长达17个月（健康水平为12个月） [3] - 三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 人口连续三年负增长 2024年自然增长率为-1.4‰ [2] - 47%三四线城市未来五年将面临人口萎缩 [2] 区域分化 - 一线及新一线城市凭借产业聚集和人口吸引力保持相对稳定 [5] - 三四线城市投资风险显著增加 [9] 金融环境 - 2025年4月全国首套房贷款平均利率为3.8% 较2023年同期下降0.5个百分点 [5] - 核心城市限购限贷政策未完全放开 [5] 估值水平 - 一线城市房价收入比平均达20倍 二线城市达15倍 远高于国际合理区间3-6倍 [5] 企业动向 - 长实集团自2023年起从内地撤资超720亿元 转向欧美及东南亚市场 [1]

房地产市场整体表现 - 全国房地产开发投资2025年前四个月达27730亿元 同比下滑10.3% [1] - 商品房库存量首次逼近8亿平方米 创历史新高 [1] - 2024年全国商品房销售面积9.74亿平方米 自2009年来首次跌破10亿平方米 同比锐减12.9% [2] - 2024年房地产投资规模10万亿元 同比下跌10.6% 回落至2015-2016年水平 [8] 城市房价变化情况 - 北京房价累计跌幅28% 退回至2016年8月水平 [1] - 上海房价累计跌幅30% 回落到2016年3月水准 [1] - 广州房价跌幅超过25% 退回2017年4月水平 [1] - 深圳经历大幅度价格回调 [1] 市场复苏迹象 - 2025年前四个月住宅投资21179亿元 下降9.6% 跌幅较去年全年明显缓和 [2] - 一线城市新房价格连续三个月环比上涨 二手房价格连续三个月环比回升 [2] - 上海新房价格环比上涨0.5% 深圳新房价格环比上涨0.2% [2] - 40个重点城市一季度新建商品房销售面积增长1.2% 销售额增长4.4% [3] 政策与市场预期 - 中央政治局会议提出"促进房地产市场止跌企稳" 各项支持政策密集出台 [5] - 房地产业商务活动指数和市场预期指数均出现回升 [5] - 预期未来半年房价保持稳定或上涨的受访者比例正在提高 [5] 区域市场分化 - 一线城市房价同比降幅在各线城市中最小 [7] - 杭州 宁波 成都等经济活力城市出现阶段性复苏迹象 [7] - 三四线城市调整压力依然较大 [7] 土地市场与资金状况 - 2024年国有土地出让收入4.87万亿元 同比下降16% [8] - 房企到位资金持续减少 工程建设周期拉长 [8] - 房企拿地意愿普遍不强 [8] 2025年市场展望 - 一线城市新房价格预计同比上涨2.5% 二手房价格止跌回稳 [10] - 二线城市核心区域房价基本保持稳定 [10] - 三四线城市可能仍有小幅度价格调整 [10] - 房地产市场呈现"缓跌走稳"特点 [10]

核心观点 - 公司在行业深度调整期实现逆势增长 营收同比增长34.6%至475.7亿元 合同销售额同比上升11%至615亿元 稳居行业第8位 [1] - 公司通过精准投资一二线核心城市策略实现高效去化 一二线城市土储占比94% 一线城市销售额占比80.5% [3][4] - 财务稳健居"三道红线"绿档 经营性现金流净流入41亿元 融资成本降至3.16% 获标普投资级评级 [6][7] 财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比增长11% 行业排名第8 [1] - 经营性现金流净流入41亿元 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [6] - 净借贷比率53.2% 剔除预收款后资产负债率64.6% [6] 销售与去化 - 北京销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 成为当地市占率第一 [4] - 广州销售额157.56亿元 上海销售额144.92亿元 分列当地第二和第六 [4] - 销售均价从29,500元/平方米提升至42,100元/平方米 达行业均值2.5倍 [5] - 北京和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元 上海静安天玥项目开盘售罄达23亿元 [5] 土地储备 - 新增土储148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [3] - 总土储2043万平方米 一二线城市占比94% 一线城市占半壁江山 [3] - 土储高度集中于高能级城市 货值兑现周期短且溢价高 [5] 融资与评级 - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [6] - 有息负债1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [6] - 获标普授予投资级评级 惠誉上调评级展望至稳定 为唯一获标普投资级的地方国企 [7] - 里昂证券维持买入评级 目标价上调至5.1港元 中银证券预计营收将保持逐年增长 [7] 行业环境 - 2025年上半年百强房企销售总额同比下降11.8% [3] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多措并举释放改善性需求 [1] - 行业处于高质量发展转型期 多数房企面临销售下滑困境 [3] 战略与产品 - 坚定深耕一二线城市策略 把握改善性需求趋势 [3][4] - 推出"4×4好产品理念" 布局核心城市中高端改善产品 [4] - 广州"广府系"珑悦西关、熙悦江湾等项目热销 东山云起项目开盘去化近9成 [5] - 通过产品力提升拉高售价并缩短去化周期 形成精准投资与高效回款闭环 [5]

二手房市场整体表现 - 70城二手房市场呈现明显区域分化 一线城市领跌但成交量逆势增长 二三线城市深陷价格回调 [1] - 市场持续三年调整 正以"以价换量"方式酝酿结构性变革 [1] 一线城市市场动态 - 北京上海等传统热点区域价格环比跌幅达0.6%-1.1% 但成交量逆势增长 [3] - 北京前七月二手住宅网签量同比增20.4% 上海突破13万套创近年同期新高 [3] - 北京8月8日楼市新政允许五环外无限套数购房 刺激郊区市场 [4] - 新政后五环外二手房带看量激增40% 回龙观天通苑等刚需板块成交周期缩短至两周以内 [4] - 形成"政策松绑-需求释放-以价换量"传导链条 重塑市场格局 [4] 三四线城市市场状况 - 鹤岗玉门等城市价格跌至"白菜价" 去化周期仍超2年 [6] - 武汉光谷某小区房源从150万降至100万并赠送车位 仍需3个月成交 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达6.8亿平方米 [6] - 开发商采取"首付分期+送装修"促销 成都某项目推出首付5%分三年免息支付 [6] 政策层面变化 - 中央政治局会议提出"高质量推进城市更新" 发改委支持用特别国债收购存量商品房作保障房 [6] - 上海发布新版住宅设计标准提升住宅功能性 长沙推出"以旧换新"补贴售旧购新可申领总价1%补贴 [6] - 政策调整体现从"规模扩张"向"存量提质"转型 [7] - "核心区严控、郊区松绑"差异化策略成为一线城市政策调整新范式 [7] 市场新动向与趋势 - 北京新政后五环外项目去化速度提升30% 上海外环外某楼盘开盘当日去化率达80% [8] - 深圳南山高端二手房源挂牌价较新房低15% 但成交周期长达半年 [8] - "新房分流效应"改变二手房市场竞争格局 [8] - 高得房率全屋智能等特征将成为热销项目标配 二手房市场迎产品力全面升级 [8]

楼市风向已变：告别暴富神话，手握现金为王 曾经，房地产是财富的象征，是投资的圣地。但如今，楼市的逻辑正在悄然改变。中央城市工作会议时隔十年重启，字里行间传递着清晰的信号：房地产 的黄金时代已逝，精细化运营、稳健发展才是未来主旋律。 政策转向：引擎更迭，告别"大拆大建" 遥想十年前，国务院一纸棚改意见，三年拆迁1800万套房，直接引爆了全国房价。而今，住建部虽强调房地产的重要性，但政策工具箱已然焕新。与当年 棚改的豪情壮志相比，如今的城市更新更注重"稳步推进城中村和危旧房改造"，如同"绣花"般精细。 财政部的账本也印证了这一转变。2025年保障性安居工程的预算为1300亿元，而2015年棚改一年的投入就高达1.84万亿元。更值得注意的是资金的流向： 7月发行的1020亿元房地产专项债，714亿元用于土地储备，消化库存，而非大兴土木。这与国务院5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》一脉 相承——通过旧城改造释放需求，而非制造新的泡沫。青岛的做法堪称典范，政府利用专项债收购存量房，改造为保障房，既解决了居民住房问题，又帮 助手持多套房产的业主解套。 两次城市更新的本质区别：资金、库存与负债 对比两次城市更新的 ...

黄奇帆对房地产市场的预言及当前验证情况 - 黄奇帆因在房地产领域的准确预测和权威背景备受关注 [1] - 其近期预言已在2023年部分应验 2024年趋势可能延续 [3] 新房销量预测 - 判断新房销量将趋势性缩减 十几年后年交易量或降至10亿平方米以内 较峰值减少40% [5] - 2023年市场已现拐点 年销量16-17亿平方米的时代结束 [5] 房价走势分析 - 预测房价将趋稳 平均增长率接近或低于GDP增速 [7] - 2023年房价表现平稳 未现大幅波动 初步验证判断 [7] - 推动房价上涨的三大历史因素改变：供求关系逆转进入总量过剩阶段 M2增速与GDP+物价挂钩 外部因素影响减弱 [10][12] 政策环境与市场表现 - 2022年政治局会议定调"稳住楼市" 政策持续发力但市场修复需时 销售面积下行趋势或延续至2024年 [15] - 核心城市房价或在2024年上半年止跌 但整体市场将维持区间稳定 [17] 行业规模变化 - 房企拿地缩量+资金紧张+库存压力导致新开工面积和开发投资持续下行 [19] - 研究机构预测2025年新开工面积同比降15.6% 开发投资额同比降8.7% [19] - 房地产市场进入转型调整期 从高速增长转向平稳健康发展 [21]

房地产市场现状 - 中国房地产市场进入存量时代 呈现总量萎缩 结构优化 区域分化的复杂局面 [1] - 北京三居室平均单价从2023年5.8万元/平方米跌至2025年初5.2万元/平方米 两年累计跌幅达10.3% [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.6%至10.1亿平方米 销售额同比下降15.2%至9.5万亿元 [2] - 房地产占GDP比重从高峰时近30%降至2024年17.2% 预计2025年降至15%左右 [2] - 2025年上半年一线城市新建商品房平均降价8-12% 二手房降价15-20%创2015年以来最大降幅 [5] 市场数据与趋势 - 2025年一季度65岁以上人口占比达16.8% 0-14岁人口占比降至10.9% [2] - 2025年预计人口减少约350万 为1962年以来最大自然减少 [2] - 居民杠杆率达131.5% 房贷占居民总负债71.3% [2] - 一线城市房价收入比高达25倍 远超国际合理区间4-6倍 [2] - 2025年6月全国超1500个住宅项目停工或延期交付 涉及金额超2万亿元 [3] 企业状况 - 房地产开发投资同比下降18.7% 创1998年商品房改革以来最大跌幅 [3] - TOP100房企平均资产负债率达81.5% [3] - 超30家上市房企股价较历史高点下跌超90% [3] - 一线城市核心区域房价环比小幅上涨1-3% 部分三四线城市房价同比下跌超15% [7] 政策与转型 - 2025年政府工作报告首次明确"房住不炒"与"促进房地产市场平稳健康发展"并重 [5] - 2025年预计全国新增保障性住房超300万套 [5] - 长租公寓市场规模同比增长27.5% 养老地产投资增长35.2% [8] 行业预测 - 未来十年房地产市场将呈现总量萎缩 结构优化 区域分化特征 [3] - 高盛预测全国平均房价将下降15-20% 调整期持续至少5年 [3] - 一线城市和强二线城市房价可能保持稳定 三四线城市面临持续下行压力 [3] - 未来十年将迎来真正存量竞争时代 城市与区域分化更加剧烈 [7]