政策动态与模式 - 2026年开年，住房“以旧换新”和“收储二手房用作保障房”政策正在全国多地铺开[1] - 政策旨在打通市民“卖旧买新”的置换堵点，被视为房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号[1] - 多地政府或国企正从主要收储存量新房转向加入收储二手房的行列[1] 城市具体案例与规模 - 上海：建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三区率先试点[2] - 上海：预计未来或有7个区加入，全年总收购规模估计达一万套，约占上海年二手房总成交量20多万套的5%[2] - 济南：起步区推出“全款收旧房”、“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房“以旧换新”[3] - 杭州富阳区：由区属国企乐居集团启动“以旧换新”，计划收购200套二手房用于保障性租赁住房，206户家庭成功报名[3] - 重庆：发布新政鼓励“卖旧买新”并提供税收优惠，同时鼓励将存量住房用作租赁住房，并配套金融与税收支持政策[4] 政策动因与行业趋势 - 政策转向旨在解决市民因旧房难售导致的置换链条断裂问题，通过官方收储为市场注入新房购买需求[5] - 房地产行业逻辑发生根本转变，进入存量房时代，呈现新房交易量下降、二手房交易量上升的“一降一升”新趋势[5] - 未来五年住建工作需充分认识二手房交易占比上升是趋势，将新房和二手房市场作为一个整体看待[5] 对行业与参与方的影响 - 收储二手房用作保租房的模式与2025年中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的宏观政策导向高度契合[6] - 地方政府与城投平台的角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[1][6] - 房企与地方国资平台合作参与存量房收储和运营，有望成为新的业务方向[6] - 收购政策针对的细分市场精准，符合条件房源具有套均总价低、议价空间大等特点，而小户型在租赁市场紧俏[7] - 2025年上海整体租赁市场对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，徐汇和浦东新区该需求占比分别达85.4%和80.2%[7] - 一线城市收购存量商品房有助于改善市场预期、修复市场信心，收购房源转化保租房可缓解核心区域保租房供需矛盾[7]

文章核心观点 - 2026年初，以“住房以旧换新”和“收储二手房用作保障性租赁住房”为代表的政策正在全国多地铺开，这被视为中国房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号，并可能推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 [3][9][10] 多地政策实践与规模 - **上海**：建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三区率先试点，优先收购地段好、产权清、中小户型、业主置换意愿强的房源 [5]；预计未来或有7个区加入，全年总规模估计达一万套左右，约占上海一年20多万套二手房总成交量的5% [6] - **济南**：起步区推出“全款收旧房”、“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房的“以旧换新” [6] - **杭州富阳**：区属国企乐居集团代表政府直接收购二手房，计划收购200套用于保障性租赁住房，已有206户家庭成功报名，将通过摇号确定200户参与 [6] - **重庆**：发布新政鼓励将存量住房用作租赁住房，支持银行业金融机构向托管二手住房的租赁企业发放住房租赁经营性贷款，并支持其享受西部大开发企业所得税优惠政策 [7] 政策动因与行业逻辑转变 - 政策旨在打通市民“卖旧买新”的置换堵点，解决因市场下行导致的老房子难卖、置换链条断裂的问题 [3][9] - 房地产行业逻辑发生根本转变，中国进入存量房时代，呈现新房交易量下降、二手房交易量上升的“一降一升”新趋势，二手房对新房的替代效应逐步显现 [9] - 该模式与2025年中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的宏观导向高度契合，是探索房地产发展新模式的先行样本 [10] 对市场参与者的潜在影响 - **地方政府与城投平台**：角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 [3][10] - **房企与地方国资平台**：合作参与存量房收储和运营，有望成为新的业务方向 [10] - **市场效果**：收购政策条件精准针对套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少的细分市场房源 [11]；而这些小户型、低租金的房子在租赁市场十分紧俏，例如2025年上海整体租赁市场对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，徐汇和浦东新区该需求占比分别达到85.4%和80.2% [11]；因此，收购存量房转化为保租房，既能改善市场预期、修复市场信心，也能缓解核心区域保租房的供需矛盾 [11]

政策动向 - 2026年开年，住房“以旧换新”和“收储二手房用作保障房”的政策正在全国多地铺开 [1] - 过去地方政府或国企收储对象主要是存量新房，现在许多城市开始加入收储二手房的行列 [1] 行业影响 - 相关举措能打通市民“卖旧买新”的置换堵点 [1] - 这些举措被视为中国房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号 [1] 角色转变 - 地方政府与城投平台的角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 [1]

政策核心与模式转变 - 2026年初，住房“以旧换新”和“收储二手房用作保障性租赁住房”政策正在全国多地铺开，标志着行业从“增量开发”向“存量运营”转变的关键信号[2] - 政策旨在打通市民“卖旧买新”的置换堵点，解决因市场下行导致的旧房出售难、置换链条断裂问题[6] - 该模式与2025年中央经济工作会议“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的宏观导向高度契合，是地方探索房地产发展新模式的先行样本[7] 地方政府与城投平台角色演变 - 地方政府与城投平台的角色正从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[2][7] - 房企与地方国资平台合作参与存量房收储和运营，有望成为新的业务方向[7] - 政策鼓励对托管二手住房用作租赁住房的租赁企业提供金融支持，包括发放住房租赁经营性贷款及享受税收优惠政策[5] 具体城市政策与规模 - 上海：建设银行支持首批收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三区为试点，预计未来或有7个区加入，全年总收购规模估计达一万套，约占上海年二手房总成交量（20多万套）的5%[3] - 济南：起步区推出“全款收旧房”、“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房的“以旧换新”[4] - 杭州富阳：区属国企乐居集团计划收购200套二手房用于保障性租赁住房，已有206户家庭报名，将通过摇号确定200户参与[4] - 重庆：发布新政鼓励“卖旧买新”并提供补贴与税收优惠，同时明确鼓励将存量住房用作租赁住房[5] 市场影响与行业逻辑 - 房地产行业进入存量房时代，呈现新房交易量下降、二手房交易量上升的“一降一升”新趋势，二手房对新房的替代效应逐步显现[6][7] - 收购政策针对的二手房细分市场特点精准：套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少[8] - 收购的房源（多为中小户型）转化为保障性租赁住房，能有效缓解核心区域租赁市场供需矛盾，例如2025年上海整体租赁市场对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，在徐汇和浦东该需求占比分别达85.4%和80.2%[8] - 一线城市收购存量商品房，对于改善市场预期、修复市场信心将起到重要的推动作用[8]

2025博鳌房地产论坛核心观点 - 论坛主题为"融合的力量"，聚焦房地产行业当前挑战与未来机遇 [1] - 房地产市场销售承压，但部分城市出现高溢价地块现象，核心原因为供需双向作用：供给端政府倾向推出核心地段高价值地块，需求端房企集中竞拍周转快、确定性高的优质地块 [1] - 行业存量运营存在三大潜力赛道：物业、养老和商业地产，均具备消费属性、长期持续性和C端多样性特征 [1][2] 市场现状与库存压力 - 42个重点城市新房和二手房库存合计约9亿平方米，去化周期达26个月，低能级城市库存压力更大 [1] - 二手房库存持续攀升，其低价优势对新房市场形成明显挤压，购房者普遍倾向选择价格更低的二手房 [1] - 开发商面临双重竞争压力：同业竞争及二手房业主的市场竞争 [1] 商业地产与消费趋势 - 商业地产中的购物中心已演变为天然社交聚集地，提供全天候消费和休闲体验的一站式服务 [2] - 商业综合体成为约会、聚会的首选场所，反映消费场景升级需求 [2] 物业服务与养老产业潜力 - 住宅存量市场为物业服务提供可观规模基础 [2] - 养老产业受益于65岁以上人口规模持续提升且具备较强消费能力 [2] 城市更新新方向 - 行业可突破传统拆迁、棚改框架，探索市政设施改造（如管道、电网）及多元业态改造（旧街区、旧工厂、传统商场等） [2]