核心观点 - 房地产行业正经历一场由政策、市场交易、房企经营和产品分化等多维度驱动的“悄悄自救”与结构性回血，而非依赖情绪和全面反弹的旧模式 [2][3][19][20] 政策动向 - 2026年开年各地密集出台楼市新政，数量多、力度大、落地快 [3] - 一线城市如广州、上海、深圳已放宽社保年限、提高多孩家庭购房优待，并松动了部分限购边界 [3] - 二三线城市政策更为激进，直接取消限售限购，并提供现金补贴、房票补贴、购房返现等实质性激励 [3] - 政策制定思路从“一刀切”转变为按城市分类施策，有针对性地救助有潜力的城市和群体 [4][5] 市场交易表现 - 尽管市场感知偏冷，但北京、上海等核心城市的二手房成交量自2025年末以来已连续数月上涨 [6] - 改善型购房者正通过“卖旧买新”的行为，带动了新房市场的成交 [7] - 新房成交的启动有助于开发商回笼资金偿还债务、获取融资，并促进城市土地出让，从而逐步恢复整个房地产市场的生态循环 [8] 房企经营策略 - 行业压力有所缓解，已有20多家房企完成了债务重组 [9] - 进入“白名单”的房企融资速度加快 [9] - 部分企业开始转变经营模式，转向现房销售，并更加注重提升产品品质和服务 [9] - 这表明房企正从依赖政策救助转向依靠自身能力实现生存与发展 [10] 产品与市场分化 - 当前市场呈现明显的“结构性分化”，而非全面上涨 [11][12] - 拥有好地段、好学区、好产品（如高层电梯、三开间朝南、带阳台、现代装修）的房产依然抢手，甚至出现涨价现象 [12][14] - 而品质较差（如电梯少、通风差、户型老）的二手房则面临无人问津的困境 [13] - “房住不炒”基调未变，但优质房产的价值得到凸显，城市间与房产产品间的分化预计将加剧 [15][16] 行业趋势与投资者行为 - 市场逻辑已发生变化，沿用过去“等等看”的策略可能错失机会 [17] - 当前阶段提供了历史性的低利率和最宽松的政策环境，但市场买气相对较弱，为理性决策者提供了窗口期 [18] - 行业的重构涉及政策、利率、金融、房企运营和产品品质的全方位调整 [20] - 2026年楼市的关键问题已从“是否救助”转变为“哪些主体能够成功走出困境” [24] - 房地产的角色正被重新定位为改善生活和稳定资产的载体，而非暴富工具 [22] - 市场决策应基于逻辑和信号，而非等待媒体鼓吹涨价或市场情绪全面高涨 [23][25]

政策动向与市场干预 - 2026年房地产市场已展开一场由上而下、声势浩大的救市行动，该行动在2025年底已按下快进键 [2][3] - 救市政策的核心特征是精准施策与外科手术式干预，而非普惠式的大水漫灌，其重点在于聚焦核心城市，瞄准刚需和改善型需求进行“定向爆破” [3][6] - 最高层已将房地产定性为“大宗消费品”，并提出“应出尽出”的政策导向，意味着将不遗余力地使用一切手段 [3] - 地方层面已开始落地具体措施，例如上海联合建设银行在浦东、静安、徐汇三个核心区域启动收购二手住房用作保障性租赁住房的计划 [4][5] - “国家队”通过收购市场“老破小”直接消化库存，并为二手房市场划定了一条“官方底价线”，传递国家托底的信号 [5] - 北京在去年底放宽非京籍购房门槛，直接刺激了学区房市场，西城、朝阳等热门区域部分小区成交量甚至翻倍，价格上涨数十万元 [5] - 郑州、南京、青岛等地也已开始类似的“收购存量房”探索 [5] 市场表现与分化 - 当前市场呈现“冰火两重天”的K型分化格局，救市的暖流仅浮于水面最上层的一小片区域 [14][21][22] - “火”的一面体现在一线和强二线城市的二手房市场，2026年1月北京、上海二手房网签量连续三个月分别保持在1.4万套和2.2万套的高位 [15] - 2026年1月深圳二手房成交量创下近10个月新高，20个重点城市二手房成交面积环比上涨10% [15] - 市场热度催生房东心态变化，部分房东心态开始强硬，挂牌价调涨的房源增多，市场情绪从“能不能卖掉”转向“会不会买不到” [16][17] - 1月重点城市平均带看人数同比暴涨60.9% [15] - 但此轮热度燃烧得“既浅且窄”，主要集中在核心城市的学区房和低总价刚需房，背后是政策催化的需求释放及极致的“以价换量”策略 [18] - “冰”的一面体现在广大市场，尤其是三四线城市的新房市场依然深陷泥潭，全国百城房价中环比下跌的城市数量远超上涨的城市 [19][20] - 绝大多数非核心城市、非优质地段的房产流动性依然枯竭，即使降价也无人问津 [20] 行业根本逻辑与救市动因 - 救市的根本原因并非单纯的经济账，而是涉及系统稳定的政治账 [7][9] - 房地产行业与地方财政收入、银行系统安全、上下游数十个行业的就业以及占据中国家庭财富70%以上的根基紧密相连 [10] - “救楼市”的本质在于“救信心”、“救预期”、“救稳定”，旨在阻止房价下跌从“去泡沫”演变为“负循环”，避免资产缩水蔓延至消费停滞和就业萎靡 [11][12] - 救市行动是为了保住整个经济大盘的基本盘，避免普通家庭资产负债表崩溃，是一场“输不起的防御战” [12][13] 市场观察与趋势判断 - 当前市场的回暖是分裂而脆弱的，并非全面的市场回暖 [21][25] - 对于普通购房者而言，不应被单月数据和脉冲式增长所迷惑，盲目进行“左侧交易”存在风险 [25][27] - 判断市场时需关注持续性而非单点爆发，应关注春节后、三月份起的真实市场表现，若核心城市二手房成交量能连续3个月稳步攀升，才能证明需求的真实性 [26][27][28] - 判断市场时需同时关注价格与成交量，真正的底部信号是成交量上升后价格能够企稳甚至轻微上扬，而非单纯的“以价换量” [29][30] - 市场出现试探性加价（如上海静安区卖家加价15万元）且能被市场接受，是买卖双方预期找到新平衡点的信号 [30] - 本轮救市是国家为市场进行的“心脏起搏”，但市场恢复自主、有力的跳动需要时间，并依赖于整个经济肌体（收入、就业、经济）的康复 [31][32]

文章核心观点 - 官方高层通过《求是》杂志释放明确信号，房地产政策将出现重大转向，从过去的“添油战术”转向“一次性给足”的强力支持模式，旨在稳定市场预期并缩短行业调整时间 [1][4][5][14][15][18][21] 政策方向与高层定调 - 政策实施方式将发生根本改变，强调“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，以结束市场与政策的博弈 [1][15][16][18] - 高层承认2024-2025年因政策犹豫不决、挤牙膏式出台，导致市场陷入不必要的博弈并最终躺平 [16] - 2026年房地产调整的新目标是尽可能缩短调整时间，取消限制性措施要一次到位 [18] - 此举被解读为高层对房地产的定位出现重大转向，2026年将“下重药、下猛药” [4][5][21] 房地产的金融与财富属性 - 官方明确背书房地产的金融资产属性，指出其关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性 [6] - 文章强调房地产是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，其稳定事关人民群众切身利益 [6] - 引用央行数据，中国家庭财富高度集中于房产，占比达59.1%-77.2%，远超金融资产的20% [7] - 指出房价每下跌1%，居民财富约蒸发3万亿元；下跌10%时，户均财富缩水可达50万元 [8] - 以北京、上海、深圳为例，房价已下跌近40%，意味着一线城市每户净亏约120万元 [9] - 住房被定义为普通家庭最大、最重要的资产，其价格直接关系群众利益，高层认为房价不能继续下跌 [12][13] 预期市场影响与具体措施展望 - 预计一线城市（如北京、上海、深圳）全面取消限购为时不远 [19] - 财政政策上，税费成本预计进一步下降，指出与香港相比，内地契税、增值税仍有下调空间 [22] - 货币政策上将继续以降息为主 [22] - 提及2026年元旦后房贷利息将下调 [23] - 回顾2025年5月，5年期以上LPR下调10个基点至3.5%，首套房利率可低至3.05% [24][25] - 预计2026年政策力度将更大，LPR有可能下调20-30个基点 [26] - 认为房地产泡沫已挤得差不多，行业需尽快回到正轨 [20]

北京楼市政策调整的信号意义 - 北京在近期楼市政策调整中成为首个行动的一线城市，打破了以往广州常率先行动的模式，这一“第一枪”具有强烈的风向标意义 [2][3][4] - 此次政策被解读为“放松限购”而非“放开限购”，一字之差含义不同，表明政策是渐进式调整 [5] 北京具体政策内容 - 公积金贷款方面，二套房首付比例从30%下调至25% [7] - 商业贷款方面，首套房与二套房利率执行相同标准 [7] - 购房资格大幅放宽：五环外购房所需社保/个税年限从2年减为1年；五环内从3年减为2年；五环内多子女家庭可额外增加1套购房资格 [8] 政策影响分析 - 政策整体利好普通购房者，但核心制约因素在于市场信心和购买力，而非单纯的资格门槛 [9] - 政策影响呈现分化：利好核心区域（五环内/优质片区），对非核心区域（五环外/一般片区）可能形成利空，因购房需求更向优质资产集中 [9] - 政策旨在托底市场，预计对市场有约10%的正面影响 [10] - 北京部分片区房价已出现显著下跌，例如有案例显示某板块单价从10万元/平方米降至7万元/平方米，100平方米房产一年价值缩水300万元，部分片区价格跌幅可达40% [10][11] 当前政策出台的背景与逻辑 - 政策采取“小步快跑”策略，而非一次性“梭哈”，旨在实现市场软着陆，避免在降价惯性中耗尽所有政策工具 [15][16][18] - 政策底层逻辑已转变，从全国“一刀切”转向“因城施策”，并遵循从三四线城市到一二线城市，再到一线城市非核心片区的渐进放松路径 [18][21] - 一系列政策组合（包括限价放开、降息、首付下调、税费减免等）本质上是国家向购房者发放的“消费券”，为总价提供折扣 [21] 对购房决策的启示 - 对于纯自住、需求刚性且现金流稳定的购房者，当前价格下行阶段性价比较高 [23] - 购房决策的关键在于总价变动，利率、税费等小额节省相比总价潜在波动（可能亏损数十万乃至数百万）影响较小 [23][24] - “现金为王，轻资产”是当前值得考虑的策略 [25] - 北京放开限购是一个参照，若所在城市基本面不及北京，或持有资产质量不佳，则需警惕风险并考虑调整 [26] - 部分城市顶级豪宅市场的热销与整体市场基本面脱节，属于独立行情 [27]

房地产市场现状与调整趋势 - 房地产市场自2021年下半年起进入长期调整，二三线城市房价率先下跌[1] - 2023年后，上海、深圳等一线城市房价也进入调整趋势[1] - 全国平均房价跌幅超过30%，环京楼市如廊坊、涿州、燕郊等地跌幅超过60%[1] - 鹤岗、铁岭、阜新等中小城市房价跌至“白菜价”，几万或十几万可购一套房[1] 房地产救市政策 - 2024年起，陆续出台各种房地产救市政策[3] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放开限购政策[3] - 银行已将房贷利率和首付比例降至历史最低[3] - 税务部门在去年底减免了契税和增值税，以减轻购房家庭成本[3] 当前购房者前景分析 - 当前投机炒房者在未来5年后很可能成为“被套牢”的群体[6] - 现在不买房的人或将成为“赢家”[6] 房价调整空间与基本面因素 - 尽管房价已调整4年，但各地房价仍存在调整空间[6] - 二三线城市房价收入比达20-25，一线城市超过40，显示房价与居民收入严重脱节[6] - 高房价不可能长期脱离当地居民收入，未来几年房价将逐步回归合理区间[6] 住房供应严重过剩 - 国内住房已严重过剩，住建部数据显示国内有6亿栋房子[9] - 以每栋住5人计算，存量房可容纳30亿人居住[9] - 此数据不包括每年上千万套新建商品房入市[9] - 城镇化进程接近尾声、老龄化社会到来、人口出生率和结婚率持续下滑，导致未来刚需购房数量越来越少[9] 居民收入与房价支撑 - 过去房价上涨得益于居民对收入增长的乐观预期和贷款意愿[10] - 当前各行各业裁员降薪，居民收入增长放缓或失业，收入已无法支撑高房价[10] - 未来几年房价大概率进一步调整，当前购房者可能被套牢[10] 房地产赚钱效应消失 - 过去房价大涨源于楼市的赚钱效应吸引大量炒房客[12] - 目前房价已连跌4年，失去赚钱效应，炒房客急于抛售或持币观望[12] - 投资炒房需求减少导致二手房挂牌量快速增加，房价下跌压力加大[12] 虚假信息澄清与购房建议 - 网传“曹德旺对买房给出答案”的预言为虚假信息，曹德旺近期未就此话题发表言论[4][13] - 从现实角度看，当前投机炒房在未来几年基本会成为“被套牢”的群体，投资风险大[13] - 对于结婚、落户、子女教育等自住需求的刚需购房者，可趁当前楼市利好政策契机入市[13]

政策动向 - 政策制定者正在酝酿史无前例的房地产刺激计划，核心措施可能包括首次在全国范围内为新房购买者提供抵押贷款补贴，以及提高房贷借款人的所得税退税额度、降低住房交易成本 [1] - 此次救市政策被市场解读为“核弹级大招”，与过去降首付、松限购等地方性政策有本质区别，旨在应对严峻的行业形势 [10] - 政策信号引发资本市场强烈反应，A股和港股地产股出现集体狂欢，龙头房企和房产服务类公司股价在短时间内直线飙升 [1][3] 行业现状 - 全国房地产开发投资额显著下滑，今年前10月投资额达73563亿元，同比下降14.7%，其中住宅开发投资56595亿元，同比下降13.8% [4] - 房价下跌趋势加剧，10月70大中城市新建住宅价格环比下降0.45%，创一年来最大跌幅，二手房价格环比下降0.66%，创13个月来最大降幅 [6] - 市场出现银行直供房大增和地方国资扎堆卖房现象，例如西昌对144套住房进行网络公开拍卖，杭州、湖州、福州等多地出现国企批量卖房 [6] 市场影响与风险 - 房地产行业绑定了地方政府收入、银行金融系统及上下游几十个行业，其硬着陆将带来系统性风险 [10] - 中国城镇居民家庭财富中住房资产占比接近70%，房价下行导致家庭财富缩水，进而引发社会性消费萎缩 [10][11] - 建筑业与房地产深度绑定，是吸纳农民工就业的主力行业之一，行业困境可能导致规模性返乡滞乡，存在规模性返贫的现实风险 [14] 政策必要性 - 当前楼市严峻程度已超出以往，政策从“慢性调理”转向“ICU急救”，其成败关系到GDP增速、家庭资产安全、就业岗位和社会稳定 [10] - 救市政策的核心目标并非单纯支撑高房价，而是挽救普通家庭的资产、维系产业链就业岗位、稳定社会经济的基本盘 [14]

房地产市场持续调整 - 2025年9月全国百城二手住宅均价为13381元/平方米，同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌 [1] - 截至2025年9月二手房挂牌量突破730万套，北京、上海、杭州等城市挂牌量均超过14万套 [1] 救市政策效果有限 - 绝大多数城市已全面取消限购，仅一线城市核心区域除外 [3] - 银行房贷利率降至历史新低，税务部门减免购房家庭契税和增值税 [3] - 尽管救市政策密集出台，但取得的效果并不明显 [3] 潜在行业与经济影响 - 房地产市场低迷将影响建材、装修、家电、家具等60多个相关行业 [5] - 相关企业可能面临破产倒闭或效益下滑，导致裁员降薪，从业人员面临失业风险 [5] - 房地产及其相关行业长期低迷可能拖累当地经济增长 [5] 二手房市场压力加剧 - 北京、上海、武汉、重庆等大城市二手房挂牌量均超过14万套 [7] - 若市场无起色，2026年二手房挂牌量将继续增加，房价面临较大下行压力，二手房将越来越难卖 [7] 断供风险显著上升 - 2025年上半年新增断供房超30万套，因断供被收回房产总量超200万套，同比增长40% [9] - 断供原因包括房价高位买入后跌幅超过30%，以及贷款家庭收入减少无力还贷 [9] - 若房价继续下跌且居民收入下滑，2026年断供人数将进一步增加 [9] 居民财富与消费受冲击 - 房产占国内居民家庭总资产的77% [11] - 房价持续下跌将导致居民资产大幅缩水，进而减少不必要的消费支出，影响消费需求回升 [11] 房地产企业面临洗牌 - 实力较弱的民营房企因债务到期、销售萎缩、资金链断裂等因素处于生死边缘 [12] - 若市场无改善，2026年这些房企将破产倒闭或被国有房企重组，可能导致新楼盘烂尾 [12]

房地产市场持续调整 - 2025年房地产市场延续调整趋势，各地二手房挂牌量快速增加，截至2025年9月全国二手房挂牌量突破730万套，其中北京、上海、杭州等城市挂牌量均超过14万套 [1] - 全国百城二手住宅均价在2025年9月为13381元/平方米，同比下跌7.38%，价格已连续41个月环比下跌 [1] 救市政策效果有限 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面取消限购，银行将房贷利率降至历史新低，税务部门减免购房家庭契税和增值税 [3] - 尽管救市政策密集出台且基本出尽，但取得的效果并不明显 [3] 潜在行业与经济影响 - 房地产市场长期低迷将影响建材、装修、家电、家具等60多个相关行业，导致相关企业破产倒闭或效益下滑、裁员降薪 [5] - 房地产及其相关行业长期低迷会拖累当地经济增长 [5] - 国内居民77%的家庭总资产为房产，仅23%为金融资产，房价持续下跌将导致居民资产大幅缩水 [11] - 居民资产缩水将减少不必要的消费支出，影响消费需求回升，对通过消费拉动经济增长非常不利 [11] 二手房市场压力加剧 - 自2024年起各地二手房挂牌量激增，若市场无法回暖，2026年挂牌量将继续增加，房价面临较大下行压力 [7] - 二手房将越来越难卖，炒房客持有的房产难以变现 [7] 开发商与地方财政风险 - 房地产市场长期低迷使开发商谨慎拿地，导致地方政府卖地收入明显减少，影响地方财政收入 [5] - 地方财政收入减少将影响基建投资、偿债能力、民生保障投入及机关事业单位人员工资发放 [5] - 若市场无法回暖，2026年房企将出现大洗牌，实力较弱的民营房企因债务到期、销售萎缩、资金链断裂而面临破产倒闭或被国有房企重组 [12] - 部分新楼盘可能出现烂尾情况，对房地产市场信心恢复带来不利影响 [12] 断供风险显著上升 - 2025年上半年新增断供房超30万套，因断供被收回房产总量超200万套，同比增长40% [9] - 断供原因包括房价从高位下跌超过30%使首付款损失，以及贷款家庭收入减少无力承担月供 [9] - 若房价继续下跌且居民收入持续下滑，2026年选择断供的家庭会越来越多 [9]

市场现状与政策环境 - 全国房价普遍下跌，平均跌幅已超过30% [1] - 政府和金融机构持续推出救市政策，包括取消绝大多数地区限购、降低银行房贷利率和首付比例至历史低点 [1] - 尽管政策利好频出，但市场回暖效果不佳，未能达到预期 [1] 地方财政影响 - 房地产市场低迷导致地方政府土地出让金收入减少，2025年上半年土地出让金为2.85万亿元，同比下滑19.7% [5] - 土地收入减少将影响公务员福利、基础设施投资和公共服务水平 [5] 房企经营压力 - 房地产市场遇冷导致房企商品房去化压力增大，资金链断裂风险上升 [5] - 2025年下半年至2026年，房地产企业将集中面临约1.2万亿元债务到期高峰 [5] 房地产金融风险 - 个人住房贷款不良率持续攀升，2025年第二季度全国不良率达0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 房地产开发贷款不良率在2025年上半年高达6.3%，较年初增长1.5个百分点 [6] 房价趋势与市场走向 - 国内房价长期下跌，例如上海某房产从2021年400万元跌至当前256万元 [8] - 市场呈现二三线城市跌幅趋缓、一线城市房价开始补跌的态势 [8] - 若市场无法企稳，明年房价下行压力将加大，最终房价将回归与居民收入匹配的居住属性 [8] 对购房者与投资者的建议 - 改善性需求家庭可暂缓购房，等待房价进一步下跌以降低购房成本 [8] - 刚需家庭可考虑先租房再择机购房，当前租房是更明智选择 [8] - 已背负房贷者可尝试与银行协商降低存量房贷利率以减轻还款压力 [8] - 投资购房已非明智之举，建议将资金分散配置于存款、国债、银行理财、债券基金及股债混合型基金等产品 [9]

房地产市场现状与政策环境 - 全国房价平均跌幅超过30%，呈现长期下跌趋势 [1] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率和首付比例已降至历史最低水平 [1] - 尽管政策利好不断，但救市效果未达预期 [1] 地方政府财政影响 - 2025年上半年地方政府土地出让收入为2.85万亿元，同比减少约19.7% [3] - 土地收入减少直接影响地方政府财政收入增长 [3] - 财政收入增长放缓将影响公务员福利、基建投资能力及公共服务供给 [3] 房地产企业困境 - 房地产市场持续低迷导致房企商品房去库存难度加大 [4] - 2025年下半年至2026年，房企将面临约1.2万亿元的债务到期高峰 [4] - 销售困难与资金无法及时回笼使房企面临资金链断裂风险 [4] 房地产金融风险 - 2025年第二季度全国个人住房贷款不良率为0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 2025年上半年全国房地产开发贷款不良率达到6.3%，较年初上升1.5个百分点 [5] - 房地产金融风险来自个人房贷与开发贷不良率的持续上升 [5] 房价走势与市场预期 - 二三线城市房价跌幅逐步放缓，一线城市房价开始补跌 [7] - 具体案例显示，某房产价值从2021年的400万元跌至256万元 [7] - 若行业难以复苏，明年房价下行压力将加大，最终回归居住属性并与居民收入挂钩 [7] 对不同购房者的建议 - 改善型购房家庭可暂缓购房，待房价跌透以降低购房成本 [7] - 刚需家庭可考虑先租房再买房，因当前租房比买房更划算 [7] - 已购房且房贷压力大者可尝试与银行协商降低原有较高利率 [9] - 投资型家庭不建议入市，资金可配置于存款国债、银行理财、股债混合基金等产品 [9]