华盛国际控股(01323)发布公告，本集团预期将于本期间(截至2025年9月30日止6个月)取得未经审核本公 司拥有人应占亏损净额不少于4100万港元，而截至2024年9月30日止6个月(相应期间)则为约2440万港 元。 中华人民共和国房地产市场低迷及建筑活动放缓，对集团的混凝土业务造成负面影响，导致预拌商品混 凝土产品的需求减少。因此，收益较相应期间大幅下滑约3860万港元或19.3%。此外，原材料成本攀升 及价格竞争加剧持续对集团的毛利率施加压力，导致毛利较相应期间下降约2450万港元;由于本期间分 占联营公司亏损增加约550万港元;及由于借贷总额规模减少，融资成本较相应期间减少约580万港元。 董事会认为本公司拥有人于本期间应占亏损净额增加主要归因于下列因素的综合影响： ...

Home Depot's third-quarter was mixed with fewer violent storms reaching shore, more anxiety among U.S. consumers and a housing market that is in a deep funk. The company lowered its fiscal 2025 adjusted earnings forecast but raised its expectations for sales growth. For the three months ended Nov. 2, Home Depot earned $3.6 billion, or $3.62 per share. A year earlier it earned $3.65 billion, or $3.67 per share. Removing one-time charges and benefits, earnings were $3.74 per share, a dime short of Wall St ...

文章核心观点 - 文章指出持续低迷的房地产市场、高企的地方政府债务以及不断加重的居民债务负担是制约中国经济在2025年全面复苏的三大核心障碍 [1][3][4][6] 房地产市场持续低迷 - 2024年全国房地产开发投资同比下降近10%，2025年上半年降幅仍在9.8%左右 [1] - 自2021年以来房地产投资连续三年出现约10%的负增长，每年直接拉低GDP增长率约1.5个百分点 [3] - 房地产业急速下行可能每年拉低中国经济增长3个百分点甚至更多，因其关联超过60个产业链并导致居民财富缩水 [3] - 房地产相关贷款约占银行贷款总额的39% [3] - 2025年一季度部分一线城市成交量有所回升，但整体复苏之路依然漫长 [3] 地方政府债务高企 - 截至2025年初，全国地方政府债务余额已超过47.5万亿元，隐性债务规模可能更为惊人 [4] - 2024年全国土地出让收入同比下降约15%，导致地方政府主要收入来源大幅萎缩 [4] - 地方政府紧缩支出并减少基础设施投资，部分项目因资金问题停摆，尤其在三四线城市 [4][6] - 2024年底中央推出了约10万亿元规模的化债方案，但难以一劳永逸解决长期积累的债务问题 [6] 居民债务负担过重 - 截至2025年初，中国家庭部门债务与GDP的比值已达约60% [6] - 2024年全国居民人均可支配收入名义增长仅为5.3%，扣除价格因素后实际增长5.1%，远低于2015-2019年8.8%的年均增速 [7] - 财产净收入和转移净收入的增速分别较疫情前下降约9个和6个百分点 [7] - 居民存款占GDP的比重从长期稳定的80%左右持续攀升至2024年末的113% [7] - 高昂的教育和医疗成本是许多家庭的重大负担，一些大城市孩子从幼儿园到大学的教育总费用可能高达数百万元 [7][9] 经济表现与新动能 - 2025年第一季度GDP同比增长5.2%，显示经济依然保持了相对稳定的增长 [10] - 人工智能、人形机器人、高科技制造业、新能源、生物医药等新兴产业增长强劲，为经济转型提供新动力 [10]

价格动态与市场转折点 - 茅台酒市场零售价跌破其官方建议零售价1499元人民币，部分店铺标价低至1450元并可议价 [1] - 此次价格跌破1499元标志着一个关键心理关口的失守，该价格是公司长期维持的市场价格底线 [1] - 价格从高点约2400元人民币一路下跌，历经2000元、1800元、1600元，最终跌破1499元 [1] 价格支撑机制失效 - 公司以往通过调节供应量来稳定市场价格，价格下跌时减少供应，价格上涨时增加供应 [1] - 当前价格跌破官方零售价，表明公司通过供应调控来稳定市场的机制可能已失效 [1] 需求结构性变化的原因 - 政府出台规定限制公款购买高档酒水，直接导致来自政府机关和国企的官方订单大幅减少 [3] - 房地产行业下行严重削弱需求，因该行业曾是茅台用于商务应酬和关系打点的重要场景 [5] - 整体消费环境变化，消费者趋于精打细算，对高端非必需品的消费意愿减弱 [5] - 年轻消费群体（90后、00后）对茅台品牌认同度低，偏好其他饮品如精酿啤酒、果酒等 [7] 品牌定位与时代象征意义变迁 - 茅台超越普通白酒，曾是权力象征和隐形货币，在公务、商务及婚庆等场合充当重要角色 [3][7] - 其需求与特定时代的政务活动、房地产繁荣及面子消费文化紧密相连 [3][5][7] - 随着支撑其特殊地位的时代背景改变，品牌可能回归为普通高端白酒，与五粮液等品牌竞争 [7]

房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市二手商品住宅价格环比下降0.64%，为一年来最大跌幅[1] - 9月份新建商品住宅价格环比下降0.41%，为11个月以来最大跌幅[1] - 房价连续多年下跌导致市场持续低迷，引发开发商暴雷、项目烂尾、银行坏账增加及地方政府财政收入锐减等问题[3] 外资机构投资概况与损失 - 过去15年外资机构在中国房地产领域总投资额约为1400亿美元[5] - 目前约有1400亿美元（约合10000亿元人民币）外资被套在中国房地产市场[3] - 部分房产价格暴跌至十年前水平，外资机构遭受重大损失[5][14] 贝莱德案例 - 贝莱德旗下基金因未能及时偿还贷款，于2024年12月被渣打银行没收上海滨水广场两栋建筑物[7] - 该两栋建筑为贝莱德2018年以12亿元人民币价格购入[9] - 渣打银行曾尝试以低于原价30%的价格出售未果，最终于今年3月以约6.8亿元人民币售出，导致贝莱德损失4.2亿元股权投资，渣打银行亏损1亿元[9][10] 凯雷案例 - 凯雷于2024年12月出售一座位于上海的31层办公楼，售价仅为2015年购买价格的50%出头[12] - 该办公楼购买时上海写字楼空置率为4.6%，目前空置率已高达22%[12] - 凯雷自2018年起陆续剥离中国房地产业务，将重点重新放在私募股权投资上[12] 其他外资机构动态 - 黑石集团作为中国物流园区最大外国所有者之一，今年上半年将位于中国南方的三个物流园区以27亿元人民币出售给一家中国大陆保险公司[15] - 橡树资本集团因恒大集团拖欠4亿美元过桥贷款，于2021年底从恒大手中接收一个度假村和一个住宅项目，后与地方政府合作交付了数百套预售房屋[15]

房地产市场指标 - 美国购房贷款申请指数在截至10月3日的一周内下降1.2% [1] - 美国房屋再融资贷款申请指数在同期下降7.7% [1] - 涵盖购房和再融资的综合申请数值上周暴跌12.7%后，本周又下跌4.7%，为自4月以来连续两周最大跌幅 [1] 市场状况与背景 - 购房和再融资申请两项指标均回落至9月初的水平 [1] - 美国30年期固定利率抵押贷款利率小幅降至6.43% [2] - 前一周抵押贷款利率大幅上涨，对潜在购房者和有意锁定较低借贷成本的房主产生影响 [2]

二手房市场现状 - 房地产市场低迷导致二手房市场呈现量跌价跌态势 [1] - 投资者出售房产导致多个城市二手房挂牌量激增 北京 沈阳 天津 郑州 武汉 南京 深圳 广州 成都和重庆等地挂牌量已突破10万套或15万套 重庆市区挂牌量超过20万套 [1] - 二手房销售困难主要由于市场供应远大于需求以及开发商降价促销活动频繁 [3] 二手房与新房的比较优势 - 二手房价格已低于新建房屋 价格更具吸引力 [3] - 二手房为现房 周边配套设施 交通便利性 房屋质量和物业服务更为明确 购买风险相对较小 [3] - 当前购买二手房比新房更合适 [4] 高房龄二手房的风险 - 房龄超过20年的房屋及小区老化严重 居住体验差 被称为老破小 绿化及基础设施破旧 户型设计不合理 空间利用效率低 部分无电梯 [6] - 物业服务差或缺失 小区环境恶化 安全问题突出 [6] - 高房龄房屋贷款审批难度大 银行通常不愿提供贷款或要求高首付及严格条件 [6] 高房龄二手房的考量因素 - 超过20年房龄的老房子存在居住舒适度差 安全隐患及流动性差等问题 [8] - 但其地理位置优越 基础设施完善 价格相对新建商品房更具优势 [8] - 购房时可考虑老房子但应避免选择房龄过高的 需慎重考虑未来可能面临的问题 [8]

市场现状与政策环境 - 全国房价普遍下跌，平均跌幅已超过30% [1] - 政府和金融机构持续推出救市政策，包括取消绝大多数地区限购、降低银行房贷利率和首付比例至历史低点 [1] - 尽管政策利好频出，但市场回暖效果不佳，未能达到预期 [1] 地方财政影响 - 房地产市场低迷导致地方政府土地出让金收入减少，2025年上半年土地出让金为2.85万亿元，同比下滑19.7% [5] - 土地收入减少将影响公务员福利、基础设施投资和公共服务水平 [5] 房企经营压力 - 房地产市场遇冷导致房企商品房去化压力增大，资金链断裂风险上升 [5] - 2025年下半年至2026年，房地产企业将集中面临约1.2万亿元债务到期高峰 [5] 房地产金融风险 - 个人住房贷款不良率持续攀升，2025年第二季度全国不良率达0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 房地产开发贷款不良率在2025年上半年高达6.3%，较年初增长1.5个百分点 [6] 房价趋势与市场走向 - 国内房价长期下跌，例如上海某房产从2021年400万元跌至当前256万元 [8] - 市场呈现二三线城市跌幅趋缓、一线城市房价开始补跌的态势 [8] - 若市场无法企稳，明年房价下行压力将加大，最终房价将回归与居民收入匹配的居住属性 [8] 对购房者与投资者的建议 - 改善性需求家庭可暂缓购房，等待房价进一步下跌以降低购房成本 [8] - 刚需家庭可考虑先租房再择机购房，当前租房是更明智选择 [8] - 已背负房贷者可尝试与银行协商降低存量房贷利率以减轻还款压力 [8] - 投资购房已非明智之举，建议将资金分散配置于存款、国债、银行理财、债券基金及股债混合型基金等产品 [9]

高盛与汇丰研究报告核心观点 - 高盛报告基于全球历史案例评估，预测中国房价自2021年第四季度峰值已下跌20%，未来可能还将下跌10%，预计到2027年才能真正触底 [5][6] - 高盛报告指出中国政策反应相对温和，未来可能需要更多宽松政策，且财政政策将承担更多稳定经济的责任 [6] - 汇丰银行报告指出房地产行业正经历债务重组和市场信心恢复，预计将在2026年迎来复苏 [6] 房地产市场现状与数据 - 2025年1-8月新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，销售额55015亿元，下降7.3% [11] - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元，同比降低17.6%，1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1% [11] - 截至2025年6月已有37家上市房企债务违约，涉及金额超2.7万亿元 [12] 房价下跌驱动因素 - 全国商品房待售面积为7.5亿平方米，供过于求导致价格难以上涨 [6] - 城镇化率接近65%进入天花板状态，到2027年25-39岁主力购房人群将减少4200万，相当于该年龄段总人口的15% [7] - 居民负债率占GDP比重高达63.5%，北京上海房价收入比在12倍以上，远超国际警戒线 [7] 不同城市市场分化 - 一线城市如北上广深预计累计跌幅最高20%，因产业经济强、人口持续流入，可能2025年底率先企稳 [14] - 杭州、南京等二线城市预计累计跌幅最高25%，企稳时间预计在2026-2027年，其中南京、武汉去化周期可能超过18个月，合肥、成都核心区去化周期在6-10个月 [14] - 产业空心化、人口外流的三四线城市预计跌幅达40%或更高，房价回到2021年高峰可能性极低 [14] 政策效果与行业转型 - 尽管出台降低首付、降利率、放开限购等数百项利好政策，百城二手房价仍出现持续30多个月下跌 [9] - 政策核心矛盾未解决，目标从“托住市场”降级为“稳住别崩得太快”，只能减缓下跌速度 [9] - 困境开发商将逐步转向轻资产项目管理模式，行业平均毛利率2024年为12.1%，较2023年下降3.7个百分点，其中国企平均毛利率15.9%，民企仅为6.0% [6] 行业未来展望 - 房价下跌被描述为历史性转折点，房屋金融属性褪去，逐步回归居住本质 [18] - 若预测准确，房价在2027年前可能再跌10%，2027年触底，为自住需求者提供近十年来最实在的价格 [18]

收缩型城市定义与识别 - 收缩型城市指遭遇持续性人口流失及结构性经济危机的城市形态 需从人口 经济 空间三个维度理解[3] - 人口维度表现为常住人口持续性减少 国际标准为连续2年人口规模超1万的城市区域出现人口流失[6] - 经济维度表现为经济增长放缓 产业空心化 就业机会稀缺 财政收入下滑[6] - 空间维度呈现城市建成区扩张与人口减少的悖论现象 与中国土地财政和扩张模式相关[6] - 中国识别标准要求连续3年城区常住人口下降 经济增速低于全国水平 建成区扩张与人口增长不匹配[7] - 分为四类：资源枯竭型（如鹤岗） 产业变迁型（如东北重工业城市） 地理偏远型 被动虹吸型[9] 空间分布特征 - 全国共识别139个收缩型城市 黑龙江 辽宁 四川三省各有12个 安徽 甘肃各有10个[11] - 东北地区最集中 占全国近1/4 黑龙江13个地级市中12个被列为收缩型城市[12] - 华北 西北地区收缩明显 主要表现为资源型和传统工业城市衰退[12] - 中部地区收缩与扩张并存 远离区域中心的小城市面临压力[12] - 东部沿海收缩较少 但部分资源型和传统产业城市面临挑战[13] - 西南地区收缩主要集中在远离城市群的小城市[14] - 典型集群包括东北城市群（哈尔滨 长春 沈阳） 资源型城市集群（鸡西 鹤岗等四大煤矿城市） 制造业衰退集群（鞍山 辽阳）[15] 成因分析 - 宏观因素：人口老龄化与低生育率导致人口自然增长率下降[17] 区域发展不平衡使资源向东部沿海和中心城市集聚[19] 产业转型升级中传统工业城市面临困难[21] - 中观因素：城市间竞争加剧使小城市处于劣势[22] 产业空心化导致就业机会减少和人口外流[23] 资源枯竭动摇资源型城市经济基础[25] - 微观因素：年轻人和高素质人才向大城市流动导致人口结构失衡[27] 人口减少引发房地产市场低迷（如鹤岗五万一套房）[29] 产业衰退和人口减少形成城市活力不足的恶性循环[31] 特征与表现 - 人口特征：总量减少（鹤岗十年人口锐减16.7%） 老龄化加剧 高素质人才外流导致结构失衡[33] - 经济特征：经济增长放缓且低于全国水平 产业结构单一依赖传统产业 财政收入下滑影响公共服务供给[34] - 空间特征：93.03%人口收缩城市建成区面积仍在扩张 土地利用效率低下 中心城区出现空心化现象[35] - 社会特征：老龄化加剧与养老服务不足矛盾突出 经济衰退导致就业机会减少 学校医院等社会服务设施因人口减少而闲置[37] 转型路径与国际经验 - 精明收缩策略：空间优化从扩张转向提高土地利用效率 人口政策吸引人才和优化结构 产业转型发展新兴产业[38] - 特色发展路径：资源型城市转型（如鹤岗利用石墨资源） 文化旅游型城市（如伊春发展生态旅游） 生态宜居型城市（如阜新矿坑改造光伏电站年发电满足40万户需求）[40] - 国际经验：德国鲁尔区通过产业多元化 城市功能更新 生态修复成功转型 日本通过区域整合 功能重组 社区营造应对收缩 美国底特律通过破产重组 产业创新 社区复兴逐步走出困境[41][42] 政策应对与案例 - 国家层面：2019年发改委首次提出"收缩型中小城市"概念并要求"瘦身强体" 2025年推动优化行政区划设置 严控增量盘活存量避免盲目扩张[43][44] - 地方实践：鹤岗将废弃厂区改造创意公园吸引数字游民 阜新将矿坑改造光伏电站 伊春将15个市辖区合并优化资源配置[45] - 未来建议：建立识别与监测机制定期发布名单 制定差异化政策针对不同类型城市 加强区域协同发展与周边中心城市实现资源共享[46][47] 结论与展望 - 主要结论：收缩型城市成为中国城镇化新阶段普遍现象 区域分布不均衡（东北最严重） 面临人口减少 经济衰退 空间悖论等多重挑战 精明收缩与特色发展是主要转型路径[48] - 未来展望：随着人口老龄化加剧收缩城市数量可能继续增加 国家将推动城市整合或撤并优化资源配置 转型需政府 市场 社会多方参与且是长期过程[49]